Forslag til. Lokalplan 76 og Kommuneplantillæg 4. For en udvidelse af Dragør Badehotel

Transkript

1 DRAGØR KOMMUNE (1. udkast) Forslag til Lokalplan 76 og Kommuneplantillæg 4 For en udvidelse af Dragør Badehotel 1

2 INDHOLD INDLEDNING side 3 REDEGØRELSE side 5 Lokalplanen baggrund Planens område og indhold Planens forhold til anden planlægning mv Planens retsvirkninger LOKALPLANBESTEMMELSER side 11 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 side 14 BILAG side 15 1: Matrikelkort 2: Udvidelse af hotel: Model A 3: Udvidelse af hotel: Model B 4: Udvidelse, Model A, set fra Dragør Fort 5: Udvidelse, Model A, set fra Drogdensvej 6: Udvidelse, Model B, set fra Dragør Fort 7: Udvidelse, Model B, set fra Drogdensvej MILJØVURDERING Screeningsskema side 22 Forslag til Lokalplan 76 og kommuneplantillæg 4 er udarbejdet af Plan og Teknik, februar

3 INDLEDNING OM LOKALPLANERS INDHOLD OG UDARBEJDELSE En lokalplan er en fysisk plan, der fastlægger de fremtidige forhold indenfor et afgrænset lokalt område. En lokalplan kan indeholde bestemmelser om områders anvendelse, bebyggelsens art, omfang, placering og udformning samt om vej- og stiforhold og ubebyggede arealers fremtræden og indretning mv. I følge planloven skal der udarbejdes en lokalplan før der gennemføres for eksempel større bygge- og anlægsarbejder. En lokalplan består af to dele: en planredegørelse og selve lokalplanbestemmelserne. Planredegørelsen beskriver bl.a. baggrunden for lokalplanen, de eksisterende forhold i området og sammenfatter indholdet i og intentionerne med selve planen. Planredegørelsen, som primært har til formål at orientere om lokalplanens forudsætninger og hensigter, kan ikke bruges direkte som grundlag for regulering. Lokalplanbestemmelserne, som består af et tekstafsnit med kortbilag og evt. illustrationer, udgør det juridiske dokument, der efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse angiver bindende forskrifter for grundejere og panthavere m.fl. Når Kommunalbestyrelsen har vedtaget et udarbejdet forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om bl.a. indsigelsesfrist, som normalt er på 8 uger. Efter vedtagelsen skal lokalplanen bekendtgøres offentligt. Denne bekendtgørelse skal samtidig oplyse om klagemuligheder. Planens retsvirkninger indebærer, at der ikke må etableres forhold i strid med planen. 3

4 4

5 PLANREDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND Dragør Badehotel åbnede i 1908 med 21 værelser, i forbindelse med at Amagerbanen åbnede for persontrafik til Dragør. Den oprindelige hotelbygning har gennem årerne været istandsat af flere omgange, senest i 1997,hvor hotellet gennemgik en gennemgribende renovering, med respekt for hotellets oprindelige arkitektur og udsmykning. Dragør Badehotel rummer i dag 33 værelser og ejeren fremsatte i 2016 ønske om at udvide kapaciteten med 15 værelser, til i alt 48 værelser. Udvidelsen tænkes at ske indenfor hotellets nuværende grundform; med en mindre forlængelse af hovedbygningens tagetage og en forhøjelse af hotellets sidefløj, fra 1 til 2 etager. Da der er tale om en ikke uvæsentlig udvidelse af kapaciteten, og da det gældende plangrundlag ikke indeholder specifikke bestemmelser for ejendommen, har kommunalbestyrelsen besluttet, at der skal udarbejdes et forslag til en ny lokalplan for ejendommen, der muliggør den ønskede udvidelse. Beslutningen indebærer desuden, at der skal udarbejdes et forslag til et tillæg til den gældende kommuneplan, der indeholde en mindre ændring i områdets rammebestemmelser. Der fremlægges hermed forslag til lokalplan nr. 76, for en udvidelse af Dragør Badehotel samt forslag til kommuneplantillæg 4 til Kommuneplan LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgøres af ejendommen matr. nr. 334 al, Drogdensvej 43, der har et samlet grundareal på 3271 m 2. Området rummer aktuelt en hovedbygning i 3 etager, som indeholder restauration, hotelværelser mv., samt 2 sidefløje i 1 etage, som indeholder værelser samt servicefunktioner til hoteldriften. Hotellets samlede etageareal er opgjort til ca m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 46. Der er parkeringsmuligheder på hotellets gårdsplads, for ca køretøjer. 5

6 6

7 Området afgrænses mod syd og vest af et ældre villaområde, der rummer 11 boliger, mod øst af fredede strandengsarealer og Dragør Fort, og mod nord af Drogdensvej, hvorfra der er indkørsel til ejendommen. LOKALPLANENS INDHOLD Det er lokalplanens formål at muliggøre en udvidelse, og dermed en modernisering af hotellet. Lokalplanforslaget beskriver 2 muligheder, model A og model B, for at udvide hotellet: Model A Model A tilfører en ny etage ovenpå den eksisterende bebyggelse mod Drogdensvej, der herefter vil fremtræde i 2 etager. Den ny bebyggelse videreføres over den eksisterende indkørsel, der herved vil fremtræde som en port, og den afsluttes mod øst af en ny tagterrasse. Bebyggelsen frem mod porten udformes med saddeltag. Model A indeholder desuden en udvidelse hovedbygningens tagetage, i en længde på ca. 5 m mod Drogdensvej. Model B Fremtidige bruttoetageforhold Model B tilfører også en ny etage mod Drogdensvej, ovenpå den eksisterende bebyggelse, og der sker en udvidelse af hovedbygnings tagetage med ca. 11, hvorved hovedbygningen føres frem til vejskel mod Drogdensvej. Model A rummer en udvidelsesmulighed til et samlet etageareal på ca m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 58, og model B rummer en udvidelsemulighed til sammenlagt ca m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 65. Lokalplanen fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 70. Dragør Badehotel kan efter en eventuel udvidelse få en maksimal kapacitet på ca. 50 værelser. Parkeringsforhold Lokalplanen foreskriver at der skal kunne henvises til én parkeringsplads pr. hotelværelse, svarende til ca. 50 pladser. Lokalplanen foreskriver ikke anlæg af nye parkeringspladser, udover de der er beliggende på hotellets egen grund, men henviser til den ekstensivt udnyttede parkeringsplads ved Prins Knuds Dæmning, der rummer ca. 48 pladser. 7

8 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Kommuneplan 2013 Kommuneplantillæg nr. 4 Byplanvedtægt 8 Planlovens kystnærhedszone Kommuneplan 2009 udgør sammen med kommuneplanrevision 2013, kommunens overordnede plangrundlag. Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens enkeltområde 1.03, der med hensyn til bebyggelsens omfang, fastlægger en bebyggelsesprocent på 40, og en bygningshøjde på 8,5 m, for bygninger anvendt til andet formål end boligformål. Forslag til Kommuneplantillæg nr. 4, fastlægger bebyggelsesprocenten for ejendommen Drogdensvej 43, til maksimalt 70 og den maksimale bygningshøjde til 14 m. Byplanvedtægt 8 af Dragør, vedtaget i 1974, udpeger alene ejendommen Drogdensvej 43, som en ejendom med særlig anvendelse; hotelformål. Vedtagelsen af Lokaplan 76 indebærer ophævelse af Byplanvedtægt 8, for ejendommen. Som langt den største del af Dragør Kommune er også nærværende lokalplanområde beliggende i planlovens såkaldte kystnærheds-zone (i en afstand af 3 km fra kysten), i henhold til planlovens 5 a, stk. 4. For en kystnær del af byzonen, foreskriver 11a stk.4 at der ved indpasning af ny bebyggelser bl.a. tages hensyn til den kystlandskabelige helhed samt til naturinteresserne på de omgivende arealer. Varetagelsen af disse hensyn skal bl.a. inddrage bygningernes højde. Planlovens 16 stk. 4 forskriver, at der for bebyggelser og anlæg skal redegøres for deres eventuelle visuelle påvirkning, og såfremt de afviger væsentlig for de eksisterende bygninger i området, skal der gives en begrundelse herfor. Påvirkning af kystlandskabet Forslag til lokalplan 76 åbner mulighed for en mindre udvidelse af tagetagen på den eksisterende hovedbygning, der med en højde på ca. 12 m afviger fra det omgivende villaområde. Udvidelsen af den eksisterende tagetage med ca. 8 m, i samme højde og arkitektur, vil kun påvirke den kystlandskabelige helhed i ubetydelig grad. 8

9 Udvidelsen af hotellets sidefløj mod Drogdensvej, fra 1 til 2 etager, vil ikke påvirke kystlandskabet. Naturbeskyttelsesloven Naturfredning Museumsloven Parkeringsforhold Varmeforsyning Lokalplanområdet grænser op til en reduceret fortidsminde beskyttelseszone, hidhørende fra Batterihøj, i henhold til naturbeskyttelseslovens 18. Lokalplanområdet grænser mod øst ud mod strandengene, syd for Dragør By, der er fredet i henhold til Fredning af kystområdet på Sydamager, jf. kendelse af juni Hvis der under et jordarbejde indenfor lokalplanområdet findes fortidsminder vil de i givet fald være omfattet af museumslovens 27. Jordarbejdet skal standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Kroppedal- Museum for astronomi, nyere tid og arkæologi. Parkeringsrummeligheden på pladser på hotellets egen grund, er fuldt udnyttet. Den offentlige parkeringsplads på Prins Knuds Dæmning, der ligger i direkte forlængelse af hotellet, rummer ca. 48 pladser. Pladsen udnyttes ekstensivt og kan uden nævneværdige konsekvenser for den øvrige parkeringdækning i området, anvendes af det begrænsede antal af hotellets gæster, som ankommer i egen bil, og hvis behov primært optræder om natten. Efter det oplyste ankommer hovedparten af hotellets gæster direkte fra Københavns Lufthavn, i andet køretøj, der ikke udløser behov for parkeringsplads. For lokalplanområdet gælder, at den valgte varmeforsyningsform skal være i overensstemmelse med Dragør Kommunes gældende varmeplan. Kommuneplanen henstiller desuden til, at ny bebyggelse skal søges opført som lavenergibebyggelse, defineret i forhold til gældende bygningsreglement. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan for Dragør Kommune. Miljøvurdering Der er foretaget miljøvurdering (screening) af forslag til Lokalplan 76 med tilhørende kommuneplantillæg, jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 425 af ). Screeningen indgår som bilag i nærværende lokalplanforslag, og det er konklusionen, at lokalplanen ikke medfører en sådan påvirkning af omgivelserne, at der skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering. 9

10 Turismepolitik Der indgår i kommunens erhvervs- og turismepolitik, en målsætning om at øge besøgendes døgnforbrug i Dragør by. Det er generelt overnatningen, der udgør den største del af døgnforbruget. Dragør by har en begrænset overnatningskapacitet og det er vurderingen, at en forøgelse af overnatningskapaciteten på Dragør Badehotel, vil have en afsmittende effekt på Dragør bys turismeomsætning. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Fremtidig anvendelse Eksisterende anvendelse Dispensation Med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan forsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan i følge planlovens 19 meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Midlertidige retsvirkninger Indtil det er offentliggjort, at lokalplanforslaget er endelig vedtaget, må de ejendomme der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder i henhold til lov om planlægning 17, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse, til den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, dog højst 1 år. 10

11 LOKALPLANBESTEMMELSER LOKALPLAN 76 I henhold til lov om planlægning, jævnfør lovbekendtgørelse nr af , fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2.1 nævnte område. Afsnit 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplan 76 har til formål, - at fastlægge området til hotelformål, - at muliggøre udvidelse af det eksisterende hotel, - at fastlægge retningslinjer for placering og omfang af ny bebyggelse. Afsnit 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1, og omfatter matr.nr 334 al af Dragør by. Området forbliver i byzone. Afsnit 3. Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til hotel-, konferenceog restaurationsvirksomhed. Afsnit 4. Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Hotellets udvidelse skal ske enten som Model A (bilag 2) eller som Model B (bilag 3). 4.1 Bebyggelsen skal placeres indenfor byggefelterne 1, 2, 3 og 4, som angivet på bilag 2 og Bebyggelsesprocenten for området, må ikke overstige Den maksimale bygningshøjde fastsættes til 14 m, for byggefelt 1, 10,5 m for byggefelt 2, 6 m for byggefelt 3 og 3,5 m for byggefelt 4. Facadehøjden på byggefelt 1 må ikke overstige den eksisterende facadehøjde. Afsnit 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Bebyggelsens facader, tagform og fremtræden i øvrigt skal i princippet udformes som angivet på visualiseringen af de fremtidige forhold, enten som Model A (bilag 4 og 5) eller som Model B (bilag 6 og 7). 5.2 Der må ikke anvendes lysreflekterende tagmaterialer. 11

12 5.3 Solcelleanlæg og andre miljøtekniske anlæg skal integreres i bebyggelsens arkitektur. 5.4 Udvendige tekniske installationer som udluftningsanlæg og ventilationsafkast skal placeres, således at de indgår som en integreret del af arkitekturen. 5.5 Der må ikke opsættes udendørs antenner, herunder paraboler, hverken på bygninger eller master, der er synlig fra offentlige arealer. 5.6 Der kan etableres en tagterrasse på den østlige del af byggefelt 2, i en maksimal størrelse på 150 m 2, og med en samlet fremtræden, der skal godkendes særskilt af kommunalbestyrelsen. Afsnit 6. Ubebyggede arealer, belysning og hegning 6.1 Ejendommens udendørs opholds- og friarealer, herunder forarealerne ud mod strandengene, skal gives en indretning og fremtræden, der med hensyn til beplantning, hegning, befæstelse, belysning, skiltning og inventar, sikrer en ordentlighed og en helhed i områdets fremtræden, efter kommunalbestyrelsens nærmere bestemmelse. Forarealer 6.2 På forarealerne ud mod strandengene, er det tilladt at etablere midlertidige overdækninger til brug for enkeltstående arrangementer. Overdækningernes omfang og fremtræden skal godkendes særskilt af kommunalbestyrelsen. 6.3 Der må ikke etableres nogen form for oplag på forarealerne. Belysning 6.4 Udendørs belysning må ikke blænde eller være til væsentlig gene for omgivelserne. 6.5 Udendørs belysning af parkeringsarealer og forarealer mod strandengene, skal ske med lavt lyspunktshøjde, med afskærmede ikke blændende armaturer. Hegning 6.6 Hegning mod strandengene må ikke overstige 1,25 m, og skal bestå af (hæk)beplantning, eventuel suppleret med fast hegning på indersiden. Afsnit 7. Skiltning 7.1 Skiltning skal tilpasses bygningens arkitektur, med hensyn til proportioner, og facadeopdeling, og skal godkendes særskilt af kommunalbestyrelsen. 12

13 7.2 Facadeskiltning skal ske direkte på facaden eller med enkelstående løse bogstaver. Skiltning, der har karakter af facadebeklædning, påsat murflade, må ikke finde sted. 7.3 Det er tilladt at opsætte én flagstang i en maksimal højde på 12 m, og flage med hotellets logo / navn. Placeringen skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 7.4 Der er tilladt at opsætte ét udhængsskilt mod Drogdensvej, der kan belyses, efter kommunalbestyrelsen særskilte godkendelse af skiltets skiltes størrelse, Placering og lysningsarmatur. 7.5 Der må ikke opsættes fritstående skilte eller løse, flytbare skilte eller skiltes på tage. 7.6 Der må ikke opsættes permanente eller midlertidige reklamer på facader, gavle, flag eller bannere. Afsnit 8. Vejforhold og parkering 8.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Drogdensvej. 8.2 Der skal kunne anvises 1 parkeringsplads pr. hotelværelse, placeret på hotellets egen grund og på den offentlige parkeringsplads ved Prins Knuds Dæmning. Afsnit 9. Udstykninger 9.1 Der kan ikke ske udstykning i området. Afsnit 10 Ophævelse af Byplanvedtægt nr Byplanvedtægt 8 af Dragør ophæves for ejendommen, der er omfattet af nærværende lokalplan. Vedtagelsespåtegning Forslag til Lokalplan nr. 76 og er i henhold til planlovens 27 vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den 30. marts Eik Dahl Bidstrup / Borgmester Mette Jeppesen Direktør 13

14 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 4 TIL KOMMUNEPLANREVISION 2013 I henhold til planlovens 23c, fastlægges følgende kommuneplantillæg nr. 1 til kommuneplanrevision Rammeplan 2013 I Rammeplan 2013 ændres bestemmelsen om byggeriets omfang og fremtræden, for enkeltområde 1.03, således at en lokalplan skal sikre at : Bebyggelsesprocenten for den enkelte parcelhusgrund må ikke overstige 30 og for ejendomme anvendt til hotelformål ikke overstige 70. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m for parcelhuse og 14 m for bygninger anvendt til hotelformål. Hovedstruktur 2013 Kommuneplanens hovedstruktur ændres ikke.. Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr.4, til kommuneplanrevision 2013, er vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den 30. marts 2017 Eik Dahl Bidstrup / Borgmester Mette Jeppesen Direktør 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 DRAGØR KOMMUNE Plan og Teknik Skema til miljø-screening af planer, jf. lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 425 af , 3, stk. 1, nr. 3 og 4, stk. 2.). Screening gennemført sag nr. 15/2839 Forslag til LOKALPLAN 76, for en udvidelse af Dragør Badehotel med kommuneplantillæg nr. 4 Emne Ingen ny påvirkning Nogen påvirkning Væsentlig påvirkning Utilstrækkelig viden Indgår i plan Bemærkninger Landskab og bymiljø (grønne områder, visuel indpasning i forhold til by og kystlandskab) X Den planlagte udvidelse af hotellet sker på eksisterende bygninger, uden udvidelser af det bebyggede areal, og med bibeholdelse af bygningernes grundform. Udvidelsen vil derfor få en begrænset visuel påvirkning af omgivelserne. Der foreligger notat om udvidelsen, med skyggediagrammer, opstalter mv. Forurening (jord, vand, luft, støj, spildevand mv.) X Den planlagte udvidelse vil ikke medføre ny forurening. Trafik (sikkerhed/tryghed, støj) X. En forholdsvis stor andel af hotellets gæster forventes fortsat afsat fra taxa (fra Københavns Lufthavn) og bus (fra København), hvilket reducerer parkeringsbehovet. Dyre- og planteliv (flora, fauna samt biologisk mangfoldighed) X Den planlagte udvidelse vil ikke medføre nogen ny påvirkning af dyre- og planteliv. Befolkning (sikkerhed, sundhed, materielle goder) X En udvidelse af hotellet vil opkvalificere Dragør by som turistdestination, og medføre en øget omsætning i byens butikker og restauranter mv. Udvidelsen kan desuden medføre en forøgelse af hotellets arbejdspladser. Kulturarv (arkitektonisk arv, bevaring af kulturmiljø og bygninger, arkæologisk arv) X Ved hotellets udvidelse respekteres hovebygningens oprindelige arkitektur, og derved bevares et værdifuldt arkitektonisk udtryk for storbybefolkningens fritidsliv, i begyndelsen af det 20. århundrede. Klima (forebyggelse og tilpasning) X Hoteludvidelsen sker alene på eksisterende bygninger, hvorved der ikke sker en forøgelse af det bebyggede areal. Byggeriet forventes udført efter gældende normer for energiforbrug mv.). Omfanget af befæstede arealer vil ikke blive forøget. Yderligere miljøvurdering? Nej 22

23 23