DRAGØR KOMMUNE. Forslag til Lokalplan 76 og Kommuneplantillæg 1 for en udvidelse af Dragør Badehotel. (4. udkast rev. marts 2019)

Transkript

1 DRAGØR KOMMUNE Forslag til Lokalplan 76 og Kommuneplantillæg 1 for en udvidelse af Dragør Badehotel Dragør Badehotel ca (4. udkast rev. marts 2019) 1

2 INDHOLD INDLEDNING side 3 PLANREDEGØRELSE side 5 Lokalplanens baggrund Planens område og indhold Planens forhold til anden planlægning mv Planens retsvirkninger LOKALPLANBESTEMMELSER side 11 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 1 side 14 BILAG side 15 1: Matrikelkort 2: Byggefelter mv. 3: Skitseforslag, facader og gavle 4: Skitseforslag, situationsplan 5A 5C: Visualiseringer af skitseforslag Forslag til Lokalplan 76 og kommuneplantillæg 4 er udarbejdet af Plan og Teknik, februar/marts

3 INDLEDNING OM LOKALPLANERS INDHOLD OG UDARBEJDELSE En lokalplan fastlægger de fremtidige fysiske forhold indenfor et afgrænset lokalt område. En lokalplan kan indeholde bestemmelser om områders anvendelse, bebyggelsens art, omfang, placering og udformning samt om vej- og stiforhold og ubebyggede arealers fremtræden og indretning mv. I følge planloven skal der udarbejdes en lokalplan før der gennemføres for eksempel større bygge- og anlægsarbejder. En lokalplan består af to dele: en planredegørelse og selve lokalplanbestemmelserne med bilag. Planredegørelsen beskriver bl.a. baggrunden for lokalplanen, de eksisterende forhold i området og sammenfatter indholdet i og intentionerne med selve planen. Planredegørelsen, som primært har til formål at orientere om lokalplanens forudsætninger og hensigter, kan ikke bruges direkte som grundlag for regulering. Lokalplanbestemmelserne, som består af et tekstafsnit med kortbilag og evt. illustrationer, udgør det juridiske dokument, der efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse angiver bindende forskrifter for grundejere og panthavere m.fl. Når kommunalbestyrelsen har vedtaget et udarbejdet forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysning om bl.a. indsigelsesfrist, som normalt er på 8 uger. Efter vedtagelsen skal lokalplanen bekendtgøres offentligt. Denne bekendtgørelse skal samtidig oplyse om klagemuligheder. Planens retsvirkninger indebærer, at der ikke må etableres forhold i strid med planen. 3

4 4

5 PLANREDEGØRELSE LOKALPLANENS BAGGRUND Dragør Badehotel åbnede i 1908 med 21 værelser, i forbindelse med at Amagerbanen åbnede for persontrafik til Dragør. Den oprindelige hotelbygning har gennem årerne været istandsat af flere omgange, senest i 1997, hvor hotellet gennemgik en gennemgribende renovering, med respekt for hotellets oprindelige arkitektur. Dragør Badehotel rummer i dag 32 værelser og ejeren fremsatte i 2016 ønske om at udvide kapaciteten med 15 værelser. Udvidelsen tænktes at ske indenfor hotellets nuværende grundform, ved en mindre forlængelse af hovedbygningens tagetage og en forhøjelse af hotellets sidefløj langs Drogdensvej, fra 1 til 2 etager. Dette forslag blev imidlertid ikke godkendt af kommunalbestyrelsen som grundlag for den videre lokalplanlægning, idet forslaget bl.a. fandtes for dominerende i gadebilledet. I stedet pegedes på muligheden for alene at udvide selve hovedbygningen mod syd og nord. På denne baggrund har hotellets ejer fremsendt et nyt forslag til udvidelse, der omfatter en forlængelse mod syd og nord i samme profil som den oprindelige hovedbygning. Det angives, at dette forslag vil kunne øge værelsesantallet til 62. Da der er tale om en udvidelse af kapaciteten, og da det gældende plangrundlag ikke indeholder specifikke bestemmelser for ejendommen, har kommunalbestyrelsen besluttet, at der skal udarbejdes et forslag til en ny lokalplan for ejendommen, der muliggør den ønskede udvidelse. Beslutningen indebærer desuden, at der også skal udarbejdes et forslag til et tillæg til den gældende kommuneplan, der indeholde en mindre ændring i områdets rammebestemmelser med hensyn til byggeriets omfang. Der fremlægges hermed forslag til Lokalplan 76, for en udvidelse af Dragør Badehotel samt forslag til Kommuneplantillæg 1 til Kommuneplan

6 LOKALPLANENS OMRÅDE Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgøres af ejendommen matr. nr. 334 al af Dragør By, beliggende Drogdensvej 43. Ejendommen har et samlet grundareal på 3271 m 2. Området rummer aktuelt en hovedbygning i 3 etager, som indeholder restauration, hotelværelser mv., samt 2 sidefløje i 1 etage, som indeholder værelser samt servicefunktioner til hoteldriften. Hotellets samlede etageareal er opgjort til ca m 2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 46. Hovedbygningens nuværende bygningshøjde er ca. 12 m. Området afgrænses mod syd og vest af et boligområde, mod øst af fredede strandengsarealer, og mod nord af Drogdensvej, hvorfra der er indkørsel til ejendommen. Der er i dag parkeringsmuligheder på hotellets gårdsplads, for 14 køretøjer. LOKALPLANENS INDHOLD Det er lokalplanens formål at muliggøre en udvidelse, og dermed en øgning af kapaciteten og modernisering af hotellet, ved at fastlægge rammer for bebyggelsen, der, med udgangspunkt i den oprindelige bebyggelse, tager hensyn til fremtræden i forhold til kystlandskabet og bybilledet. Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i et skitseforslag til en udvidelse, der dels omfatter en forlængelse mod syd og nord af det oprindelige bygningsprofil i 3 etager for hovedbygningen, og dels en udvidelse af den østvendte nuværende et-etages tilbygning. Udvidelsen vil medføre et samlet værelsesantal på 62, samt flere konferenceog selskabslokaler. Den nuværende 1-etages servicebygning mv. på grundens sydvestlige del agtes nedrevet, mens den 1- etages længe ud mod Drogdensvej bevares. Skitseforslaget indeholder i alt et bruttoetageareal på ca m 2 incl. den bebyggelse der bevares. Dette svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 74. Lokalplanen fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 75. Planforslaget fastlægger et byggefelt for udvidelsen, der er mod nord er begrænset af skel mod vej, mod syd i en afstand af min. 3,5 m fra naboskel og mod øst af flugten for nuværende et-etages tilbygning. 6

7 Den maksimale bygningshøjde for hovedbygningen fastlægges til 14 m. Planforslaget indeholder tillige bestemmelser om bl.a. bebyggelsens og de ubebyggede arealers ydre fremtræden. Det skitseforslag, der har dannet baggrund for lokalplanforslaget er illustreret på bilag til lokalplanen. Udover den parkeringskapacitet, der kan indpasse på hotellets egen grund henvises til den ekstensivt udnyttede offentlige parkeringsplads ved Prins Knuds Dæmning, der rummer ca. 48 pladser, samt til parkering i havneområdet i øvrigt. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING Kommuneplan Kommuneplantillæg 1 Kommuneplan 2009 udgør, sammen med Kommuneplanrevision 2017, kommunens overordnede plangrundlag. Lokalplanområdet er omfattet af rammebestemmelser for kommuneplanens enkeltområde 1.03, der med hensyn til bebyggelsens omfang, fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 40 for ejendomme anvendt til andre formål end boligformål, og en bygningshøjde på maksimalt 8,5 m. Forslag til Kommuneplantillæg 1 til Kommuneplanrevision 2017, fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent for ejendommen til 75 og den maksimale bygningshøjde til 14 m. Byplanvedtægt nr. 8 Byplanvedtægt nr. 8 af Dragør, vedtaget i 1974, udpeger den pågældende ejendom, som en ejendom med særlig anvendelse: hotelformål. Byplanvedtægten anfører, at væsentlige om- og tilbygninger eller ændret anvendelse af ejendommen kan kun finde sted efter udarbejdelse og godkendelse af et tillæg til nærværende byplanvedtægt. Vedtagelse af Lokalplan 76 indebærer ophævelse af Byplanvedtægt nr. 8, for ejendommen matr. nr. 334 al af Dragør. Planlovens kystnærhedszone Som langt den største del af Dragør Kommune er også nærværende lokalplanområde beliggende i planlovens såkaldte kystnærheds-zone (i en afstand af 3 km fra kysten), i henhold til planlovens 5 a, stk. 4. 7

8 For en kystnær del af byzonen, foreskriver 11a stk. 4, at der ved indpasning af ny bebyggelser bl.a. tages hensyn til den kystlandskabelige helhed samt til naturinteresserne på de omgivende arealer. Varetagelsen af disse hensyn skal bl.a. inddrage bygningernes højde. Planlovens 16 stk. 4 forskriver, at der for bebyggelser og anlæg skal redegøres for deres eventuelle visuelle påvirkning, og såfremt de afviger væsentlig for de eksisterende bygninger i området, skal der gives en begrundelse herfor. Forslag til Lokalplan 76 åbner mulighed for en udvidelse af hotellets nuværende hovedbygning i samme højde som denne. Det vurderes, at denne udvidelse kun vil påvirke den kystlandskabelige helhed i ubetydelig grad. Naturbeskyttelsesloven Naturfredning Lokalplanområdet grænser op til, men er ikke omfattet af en reduceret fortidsmindebeskyttelseszone, hidhørende fra fortidsmindet Batterihøj, i henhold til naturbeskyttelseslovens 18. Lokalplanområdet grænser mod øst ud mod strandengene, syd for Dragør By, der er fredet i henhold til Fredning af kystområdet på Sydamager, jf. kendelse af juni Kort med frednings- og beskyttelseslinjer Museumsloven Hvis der under et jordarbejde indenfor lokalplanområdet findes fortidsminder vil de i givet fald være omfattet af museumslovens 27. Jordarbejdet skal standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet skal straks anmeldes til Kroppedal Museum. 8

9 Varmeforsyning For lokalplanområdet gælder, at den valgte varmeforsyningsform skal være i overensstemmelse med Dragør Kommunes gældende varmeplan. Området er udlagt til naturgas. Kommuneplanen henstiller desuden til, at ny bebyggelse skal søges opført som lavenergibebyggelse, defineret i forhold til gældende bygningsreglement. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan for Dragør Kommune. Miljøvurdering Højtvandsbeskyttelse Dragør Kommune har som indledning til udarbejdelsen af Lokalplan 76 foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer ( Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), LBK nr. 448 af 10/05/2017). Det er her vurderet, at der ikke skal foretages særskilt miljøvurdering, da lokalplanforslaget vurderes ikke at have væsentlig indvirkning på det eksisterende miljø i forhold til de hidtil gældende planer. Lokalplanområdet er beliggende kystnært og som sådan beliggende i et område, der i kommunens Klimatilpasningsplan 2014 og Risikostyringsplan 2014 er udpeget som et område, som kan blive udsat for oversvømmelse. Området er højtvandsbeskyttet med dige og terrænregulering i kote ca. 1,7 m. I kommunens aktuelle planlægning for kystbeskyttelse arbejdes med digebeskyttelse for hele kommunens kyststrækning svarende til en 100 års hændelse. Med henvisning til ændring af lov om planlægning (L nr. 62) om forebyggelse af skader ved oversvømmelse mv. skal bemærkes, at nærværende lokalplan ikke omfatter byudvikling, særlige tekniske anlæg eller ændret anvendelse, jfr. lovens pkt. 8, 15, stk. 10. Turismepolitik Arkitekturpolitik Der indgår i kommunens erhvervs- og turismepolitik, en målsætning om at øge besøgendes døgnforbrug i Dragør by. Det er generelt overnatningen, der udgør den største del af døgnforbruget. Dragør by har en begrænset overnatningskapacitet og det er vurderingen, at en forøgelse af overnatningskapaciteten på Dragør Badehotel, vil have en afsmittende effekt på Dragør bys turismeomsætning. I arkitekturpolitikken Arkitektur i Dragør opfordres til at have fokus på de kulturhistoriske værdier også uden for de egentlige bevaringsområder. 9

10 Dragør Badehotel er med sin fremtræden på byens kant et vigtigt vidnesbyrd om kommunens turisthistorie. 10

11 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Fremtidig anvendelse Eksisterende anvendelse Dispensation Med kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan forsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan i følge planlovens 19 meddele dispensation til mindre væsentlige ændringer af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Midlertidige retsvirkninger Indtil det er offentliggjort, at lokalplanforslaget er endelig vedtaget, må de ejendomme der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder i henhold til lov om planlægning 17, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra forslagets offentliggørelse, til den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan, dog højst 1 år. 11

12 LOKALPLANBESTEMMELSER LOKALPLAN 76 I henhold til lov om planlægning, jævnfør lovbekendtgørelse nr af , fastsættes herved følgende bestemmelser for det i pkt. 2.1 nævnte område. Afsnit 1. Lokalplanens formål 1.1 Lokalplan 76 har til formål, - at sikre områdets anvendelse til hotelformål, - at muliggøre udvidelse af det eksisterende hotel, - at fastlægge rammer for placering og omfang af ny bebyggelse, under hensyntagen til bebyggelsens oprindelige arkitektur og den samlede fremtræden i forhold til kystlandskab og bybillede. Afsnit 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på bilag 1, og omfatter matr.nr 334 al af Dragør by. Området forbliver i byzone. Afsnit 3. Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til hotel-, konferenceog restaurationsvirksomhed. Afsnit 4. Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Bebyggelsen skal placeres indenfor byggefelterne A og B som angivet på Bilag Bebyggelsesprocenten for området, må ikke overstige Den maksimale bygningshøjde fastsættes til 14 m for byggefelt A og 6 m for byggefelt B. Afsnit 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Hovedbygningens grundform i byggefelt A skal være en sammenhængende længe med et bygningsprofil svarende til den oprindelige bygning. 5.2 Hovedbygningens fremtræden skal i sit facadeudtryk respektere Dragør Badehotels oprindelige arkitektur. 1 Afgrænsning af byggefelt B følger nuværende bebyggelse. Afgrænsning af byggefelt A fremgår af Bilag 2 12

13 5.3 Større vindues- og dørpartier skal udføres ramme- eller sprosseopdelte. 5.4 Der må ikke udføres faste overdækninger af friarealer. 5.5 Der må ikke isættes vinduer i 1. sals og 2. sals plan i gavl mod syd. 5.6 Materialer må ikke være kraftigt lysreflekterende eller blændende. 5.7 Facadefarve skal være hvid. 5.8 Værn ved altaner og altangange mod vest skal udføres uigennemsigtige. 5.9 Udvendige tekniske installationer som udluftningsanlæg og ventilationsafkast skal placeres og udformes således, at de indgår som en integreret del af arkitekturen. Afsnit 6. Ubebyggede arealer, belysning og hegning mv. 6.1 Befæstelse af ejendommens udendørs opholds- og friarealer ud mod strandengene skal holdes i en afstand af 5 m fra skel mod øst. 6.2 Udendørs oplag må alene finde sted indenfor dertil indrettede og hegnede arealer. 6.3 Belysning må ikke være til ulempe for omgivelserne. 6.4 Hegning langs skel mod øst må ikke overstige 1,25 m. 6.5 Det nuværende poppeltræ på grundens sydøstlige del er bevaringsværdigt og må ikke fældes uden nærmere godkendelse. Afsnit 7. Skiltning og reklamering 7.1 Skiltning skal tilpasses bygningens arkitektur, med hensyn til proportioner, placering og design. 7.2 Der må ikke opsættes permanente eller midlertidige reklamer på facader og gavle. Skilte mv., herunder udhængsskilt, fritstående skilte og flagstang med hotellogo og navn, kræver kommunalbestyrelsens særskilte godkendelse. Reklamering som ikke har tilknytning til bebyggelsens anvendelse, er ikke tilladt. Afsnit 8. Vejforhold og parkering 13

14 8.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Drogdensvej. 8.2 Parkering i tilknytning til hotellets benyttelse skal imødekommes ved optimal indpasning af parkeringspladser på hotellets egen grund, suppleret med henvisning til den offentlige parkeringsplads ved Prins Knuds Dæmning, samt parkering i havneområdet i øvrigt. 2 Afsnit 9. Udstykninger 9.1 Der kan ikke ske udstykning i området. Afsnit 10 Ophævelse af Byplanvedtægt nr Byplanvedtægt 8 af Dragør ophæves for ejendommen, der er omfattet af nærværende lokalplan. Vedtagelsespåtegning Forslag til Lokalplan nr. 76 og er i henhold til planlovens 27 vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den XX.XX.2019 Eik Dahl Bidstrup / Borgmester Mette Jeppesen Direktør 2 Hotellets nuværende parkering på egen grund omfatter 14 p-pladser til 32 værelser. I henhold til skitseforslag agtes indpasset 28 p-pladser til 62 værelser, i form af de nuværende 14 anlagte og yderligere 14 udlagte p-pladser på græsarmeret friareal. 14

15 KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 1 TIL KOMMUNEPLANREVISION 2017 I henhold til planlovens 23c, fastlægges følgende Kommuneplantillæg nr. 1 til Kommuneplanrevision Rammeplan I Rammeplan 2009/2017 ændres bestemmelsen om byggeriets omfang og fremtræden, for enkeltområde 1.03, således at en lokalplan skal sikre at: Bebyggelsesprocenten for den enkelte parcelhusgrund må ikke overstige 30, og for ejendomme anvendt til hotelformål ikke overstige 75. Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m for parcelhuse og 14 m for bygninger anvendt til hotelformål. Hovedstruktur Kommuneplanens hovedstruktur ændres ikke. Vedtagelsespåtegning Kommuneplantillæg nr.1, til kommuneplanrevision 2017, er vedtaget af Dragør Kommunalbestyrelse den xx.xx.2019 Eik Dahl Bidstrup / Borgmester Mette Jeppesen Direktør 15