Lokalplan Erhvervsområde ved Odensevej, Ringe

Transkript

1 Lokalplan Erhvervsområde ved Odensevej, Ringe 12. november 2007

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget er offentligt fremlagt i 8 uger fra den 21. august 2007 til den 17. oktober 2007 Plans adresse er: Plan og Kultur, Nørregade 4, 5600 Faaborg. Lokalplanforslaget kan ses hos Plan og Kultur. Åbningstider: Mandag onsdag kl Torsdage kl Fredage kl Planforslaget kan også ses på kommunens 7 biblioteker i de normale åbningstider og på kommunens hjemmeside Når lokalplanen er endeligt godkendt kan den downloades fra kommunens hjemmeside og Planen kan også fås i Borgerservicebutikker. Lokalplan

3 Indholdsfortegnelse Offentlighedsperiode... 2 Indholdsfortegnelse...3 Hvad er en lokalplan... 4 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål...5 Beskrivelse af lokalplanområdet... 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning... 6 Miljøvurdering / Screening...10 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger Bestemmelser 1 Formål Områdets zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Teknik Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagning Tilladelser og dispensationer Grundejerforening Servitutter Afskærmning...27 Vedtagelses påtegning Ændrings beslutning kortbilag Lokalplan

4 Hvad er en lokalplan Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område. Bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er Kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der findes 3 forskellige typer lokalplaner: Den almindelige lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. Den bevarende lokalplan udarbejdes, når Kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. Rammelokalplanen indeholder de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: - de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fast lagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser, men ikke lempe dem - lokalplanforslag skal annonceres, og det kan ses på kommunens hjemmeside - offentlighedsperioden skal min. være 8 uger - hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse - indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger, som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor ideer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelseslovens og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Lokalplan

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er, at der har været en del efterspørgsler på jord til attraktivt beliggende lettere erhverv af forskellig art. Kommunen ønsker derfor, at skabe et område til dette formål med høj arkitektonisk kvalitet, der samtidig bliver en attraktiv og harmonisk indkørsel til Ringe bymidte. Dette betyder, at der skal være en vis ensartethed, uden at området bliver stereotypt, dette er nærmere beskrevet i bestemmelserne for området. Kommunen vurderer, at området vil være attraktivt for større butikker og serviceerhverv med krav om let adgang for biler, og en stor synlighed. Erhverv, der kræver lidt større udenomsplads, er der ikke mere plads til i bymidten, hvorfor en placering i dette område kan være et godt alternativ. Den tætte adgang til motorvejen ved Ringe Nord gør, at det forventes, at området kan tiltrække brugere og kunder fra et forholdsvis stort opland. Kommunen ønsker at placere facadeerhverv langs Odensevej og motorvej med en indbydende arkitektur. Man skal føle, at man kommer til byen. Bebyggelsen skal udgøre en slags byport til Ringe by. Det betyder, at der skal placeres bygninger med en god volumen langs Odensevej, og at forarealerne fremstår med en god ensartet holdning. Området indeholder en del eksisterende ejendomme, der er beliggende mellem motorvejen og Odensevej. Disse kan blive liggende, eller udskiftes med andet i overensstemmelse med lokalplanen. Der vil kunne foretages mindre ombygninger, udvidelser og renoveringer på disse eksisterende ejendommene. De bevaringsværdige jorddiger er et grønt islæt i området, det ønskes bevaret og udbygget med grønne kiler. Privat bolig Rynkeby Foderstof og Ringe Varmeværk Lokalplan Redegørelse

6 Beskrivelse af lokalplanområdet Odensevej er hovedfærdselsåren gennem området, den forbinder motorvejen, ved Ringe Nord, med Ringe bymidte. Området afgrænses af den nye motorvej mod øst, og den gamle landsby Rynkeby mod vest og nord. De nye boligområder Rundtoften og Spidstoften ligger sydvest for området. Der er yderligere bolig og lettere erhvervsområder mod syd. Vest for området er der et rekreativt søområde, som er med i lokalplanen for Rundtoften og Spidstoften. Der er fredede diger i området. Det ene dige udgør en god opdeling af området, og det andet udgør en naturlig afgrænsning mod boligområderne sydvest for området. Matrikel nr. 8 l, 8 br, 8 bq, 8 bo, 8 bp og 8 cv Rynkeby by, Ringe er i dag ejede af Faaborg-Midtfyn Kommune, Øvrige. 11 g, 9 t, 9 l, 9 e og 9 v Rynkeby By, Ringe er privatejede. Matr. nr. 9 v, 9, e og 9 t Rynkeby By, Ringe tillægges alle vejjord fra den nedlagte hovedvej. Arealet udgør i alt ca. 11,4 ha. Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan Der er i Regionplan følgende temaer inden for området: beskyttede diger, beskyttede naturtyper, drikkevandsinteresser, fremtidige veje, kommuneplaner, naturkvalitet, overordnede indsatsområder, skovrejsning, spildevandsplan, vej- og jernbanestøj, zonekort. LBK. nr af a-d, i og j. Kommunalbestyrelsen kan dog dispensere. Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplanen. Naturkvalitet-indsatsområder-beskyttede diger Der ligger et beskyttet dige ind mod den nye boliglokalplan. Der også et dige midt i området, hvor der samtidig er et levende hegn, det går fra Odensevej nord om det lille vådområde der ligger vest for området. Tilstanden af digerne må ikke ændres i henhold til Museumslovens Søområdet mod vest uden for lokalplanområdet Lokalplan Redegørelse

7 Grundvandssikring Hele området har drikkevandsinteresse. En del af området ligger inden for 300 m fra en vandværksboring, og har således særlig drikkevandsinteresse. Virksomheder, der oplagrer, anvender eller fremstiller olie- og kemikalieprodukter skal som hovedregel placeres uden for området, dog kan mindre oplag til daglig drift eller udsalg tillades, hvis det godtgøres, at det opbevares uden risiko for omgivelserne. etableres butikker med særligt pladskrævende varergrupper såsom: biler campingvogne, tømmer, byggematerialer, planter og havebrugsvarer, møbler og køkkenelementer. Der fastsættes en bebyggelsesprocent på 40%, i særlige områder dog 50%, hvis det bliver fastsat i lokalplan. Bygningshøjden fastsættes til maksimalt 8,5 m og 2 etager, i særlige områder dog 10 m og 3 etager, hvis det er fastsat i lokalplan. I øvrigt skal henvises til kommuneplantillæget. Cirklen viser beskyttelsesområdet for vandboring, og det skraverede felt er nitratfølsomt område. Området vil blive sikret ved en øget beplantning og restriktioner. Skovrejsning I Regionplanen er området betegnet som et område, hvor skovtilplantning er uønsket. Kommuneplantillæg nr. 9 Kommuneplan. Kommuneplanentillæg nr. 9, Ringe afløser kommuneplanområde RIO.L.01, og en del af RIO.B.02. Kommuneplantillæget fastsætter, at området kan anvendes til let erhverv, service og administration. Der kan Zoneforhold. Størstedelen af området ligger i landzone, og vil ved lokalplanens endelige vedtagelse overgå til byzone, således at hele området får byzonestatus. Lokalplan Redegørelse

8 Veje og stier Odense-Svendborg motorvejen forløber langs østsiden af arealet. Odensevej, der går midt gennem området, er blevet omlagt og forsynet med cykelsti. Odensevej har forbindelse til Motorvejen ved afkørsel Ringe Nord. Der er i dag to vejadgange til område B. Område C vejforsynes via Stubhøjvej. Kollektiv trafik De regionale busser rute 801 og 940 og lokale busser kører ad Odensevej. Der er stoppested ved Odensevej 71. Busserne har forbindelse til toget på Ringe Station. Der er en afstand af ca. 2 km til stationen. Spildevandsforhold. Området er indeholdt i spildevandsplanen. Området er udlagt til separatkloakeringsområde, med afledning til Ringe Renseanlæg. Landbruget Der er to af matriklerne, der har landbrugspligt, det er 11 a og 9 t begge Rynkeby BY, Ringe. Landbrugspligten vil blive ophævet på ovennævnte ejendomme ved lokalplanens virkeliggørelse efter landbrugslovens 4. Varmeforsyning. Den sydlige del af området er varmeforsynet fra Ringe Fjernvarmeværk. Varmeværket har kapacitet til at forsyne hele lokalplanområdet. Ny bebyggelse skal varmeforsynes fra Ringe Fjernvarmeværk, idet området ligger tæt på fjernvarmeværket og der er gode forsyningsledninger i området i forvejen. Varmeforsyningen skal som udgangspunkt dække opvarmning af lokaler og varmt brugsvand. Vandforsyning Området vandforsynes fra Ringe Vandværk i dag, fremover skal området også forsynes med offentlig vandforsyning. Elforsyning Området forsynes fra Ringe Elforsyning. Virksomhederne må ikke støje mere end angivet i miljølovgivningen ved Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser. Mandag-fredag: kl Lørdag: kl Mandag-fredag: kl Lørdag: Søn- og helligdage: Kl Alle dage: Kl Lokalområdet let erhverv 60 db 60 db 60 db Omkringliggende boligområder 45 db 40 db 35dB Boliger i området 55 db 45 db 40 db Lokalplan Redegørelse

9 Fællesantenne Ringe antenneforening forsyner i dag området. Området vil også i fremtiden skulle forsynes via et fælles net. Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplanen går ikke i stedet for andre lovgivninger, hvis det ikke er nævnt i planen. Bebyggelse m.m. kan derfor kræve tilladelse fra andre myndigheder. Lovområderne kan f.eks. være Museumsloven i forbindelse med jorddiger, miljøloven i forbindelse med etablering af virksomheder, og byggeloven i forbindelse med byggeri. Lokalt erhverv, Rynkeby Foderstof. Lokalplan Redegørelse

10 Miljøvurdering / Screening Miljøvurdering Faaborg-Midtfyn Kommune har miljøscreenet lokalplanen. Faaborg-Midtfyn Kommune har efter lov om miljøvurdering af planer og programmer truffet beslutning om, at planforslaget ikke skal miljøvurderes, da lokalplanens virkeliggørelse ikke medfører væsentlige indvirkninger på miljøet. For vurderingen ligger bl.a. følgende til grund: Lokalplanen fastlægger alene anvendelsen for et lokalt område. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter, som er omfattet af lovens bilag 3 og 4. Lokalplanen ses ikke at kunne påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplan Redegørelse

11 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige lokalplan. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog højst tre år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplanens retsvirkninger Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter Kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15. stk. 2 nr. 16. Lokalplan Redegørelse

12 Bestemmelser Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. 1 Formål 1.1 At området udlægges til lettere erhverv, service, administration, engroshandel og butikker med særligt pladskrævende varergrupper. 1.2 At facader langs Odensevej og Svendborgmotorvejen har et harmonisk udseende. Herunder at der sikres bebyggelse af arkitektonisk kvalitet og sammenhæng både med hensyn til udtryk og placering. Desuden at ikke bebyggede arealer får et ensartet præg. 1.3 At byggelinien mod Odensevej bliver overholdt, således at bebyggelsens facadelinie kommer til at ligge i byggelinien. Lokalplanens bestemmelser skal skabe en indbydende og harmonisk indkørsel til Ringe. Det skal være en bebyggelse, der viser, at her begynder byen Ringe. Dvs. en slags byport til Ringe. Bebyggelsens arkitektoniske kvalitet, skal være høj, hvilket vil sige, at der skal bruges materialer af høj kvalitet, som er solide og med lang levetid. Bebyggelsen skal harmonere, således, at den har fælles arkitektoniske træk uden, at bebyggelsen bliver stereotyp. 1.4 At minimere virksomhedernes påvirkning af omgivelserne og undgå interessekonflikter. Lokalplan Bestemmelser

13 2 Områdets zonestatus 2.1 Området Området opdeles i tre områder, delområde A, B og C, som vist på kortbilag. 2.2 Zonestatus Området er delvist beliggende i landzone og delvist i byzone, arealet overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse fuldt til byzone. 2.3 Lokalplanen består af følgende matrikelnumre alle Rynkeby By, Ringe: Del af 11 g, del af 8 l, 9 t, 9 l, 9 e, 9 v, del af 8 g, del af 8 cv, 8 br, 8 bq, 8 bp, 8 bo. Delområde A: Rynkeby By, Ringe: Del af matr. nr. 11 g: ca m² Del af matr. nr. 8 l m² Delområde B: Rynkeby By, Ringe: Matr. nr. 9 t m² Matr. nr. 9 l 3407 m² Matr. nr. 9 e 6102 m² Matr. nr. 9 v 532 m² Matr. nr. 8 cv: ca m² Matr. nr. 8 g: ca. 100 m² Delområde C: Rynkeby By, Ringe: Matr. nr. 8 bo 1055 m² Matr. nr. 8 bq 878 m² Matr. nr. 8 bp 762 m² Matr. nr. 8 br 1012 m² Alle beliggende I byzone efter lokalplanens vedtagelse. Matrikelkort Lokalplan Bestemmelser

14 3 Områdets anvendelse 3.1 Generelt for alle områder: Der må ikke placeres virksomheder, der oplagrer, anvender eller fremstiller olie- og kemikalieprodukter. Der må ikke placeres butikker med dagligvarer og udvalgsvarer i området. 3.2 Område A: Området skal anvendes til, lettere erhverv, service, administration og engroshandel. I området kan der etableres butikker med særligt pladskrævende varegrupper såsom: biler, campingvogne, tømmer, byggematerialer, planter og have-brugsvare og møbler. Der kan dog kun etableres butikker på over 500 m² dog maks m² brutto etageareal. I forbindelse med butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, kan der etableres et byggemarked på maksimalt 2000 m². På grund af forureningsfaren for grundevandet ønskes disse virksomheder ikke. Butikker med dagligvarer og udvalgsvarer skal placeres i bymidten. Det er vigtigt, at der bliver tale om virksomheder, der er forenelige med formålet med lokalplanen. Det er ligeledes vigtigt, at det erhverv der etableres er facade erhverv, så der kan blive en repræsentabel indkørsel til Ringe by. 3.3 Område B: Området skal anvendes til, engroshandel, lettere erhverv, service I området kan der etableres butikker med sær-ligt pladskrævende varegrupper såsom: biler, campingvogne, tømmer, byggematerialer, planter og have-brugsvarer og møbler. Der kan dog kun planlægges for butikker på over 500 m² dog maks m² bruttoetageareal. I forbindelse med butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, kan der etableres et byggemarked på maksimalt 2000 m². I dette område kan placeres virksomheder, der ikke er følsomme over for støj. 3.4 Område B indeholder en del eksisterende ejendomme. Disse kan blive liggende, eller udskiftes med andet i overensstemmelse med lokalplanen. Der vil kunne foretages mindre ombygninger, udvidelser og renoveringer på disse eksisterende ejendommene. Lokalplan Bestemmelser

15 3.5 Område C Området kan anvendes til service og administrations virksomhed. I dette område kan placeres virksomheder, der er mindre støjende end i de andre områder. Virksomhederne skal sikres mod støj fra motorvejen. 4 Udstykning 4.1 Område A: Udstykning kan foretages i henhold til følgende retningslinier: Grundene med skel til Odensevej skal udstykkes i en størrelse fra 3000 til 8000 m². Øvrige grunde skal udstykkes i en størrelse fra 1000 til 3000 m². Facadelængden mod Odensevej skal mindst være 60 m Det er formålet med grundstørrelsen, at grundene mod Odensevej skal have større harmoniske bygninger. Retningslinierne for udstykning er vist på kortbilag. 4.2 Område B: Grundene skal udstykkes i en størrelse fra 3000 til 8000 m². Facadelængden mod Odensevej skal mindst være 60 m 4.3 Lokalplan Bestemmelser

16 Område C: I område C gælder følgende: Yderligere udstykning tillades ikke. 5 Vej- og stiforhold 5.1 Overordnet vej. Området vejforsynes fra Odensevej, langs hvilken der også er etableret cykelsti. Der anlægges en rabat på 2 m langs Odensevej, som en del af vejarealet, fra dette skel fastlægges en byggelinie på 5 m på alle tilstødende grunde. 5.2 Stamveje og forsyningsveje. De eksisterende stamveje til den eksisterende bebyggelse bevares i område B, og suppleres med en nordligere ny indkørsel, således at der maksimalt kan være 3 tilslutninger til Odensevej mod øst. De kan senere efter behov erstattes af nye men ikke flere, i forhold til den foretagne udstykning. Der etableres maksimalt 2 stamveje i område A til forsyning af de to områder her, som vist på kortbilag. Stamvejenes nøjagtige placering er afhængig af hvilke størrelser grunde, der ønskes erhvervet ud mod Odensevej. Vejene skal tilsluttes i en ret vinkel på Odensevej. Området har meget tæt forbindelse med motorvejen ved afkørsel Ringe Nord. Trafiksikkerhedsmæssigt er det vigtigt at antallet af adgangsveje til Odensevej begrænses, da det er den overordnede adgangsvej til byen Ringe. Det er også vigtigt for cykel og gangstierne, at der ikke er for mange veje, der krydser. Vejene er i princippet vist på kortbilag. Lokalplan Bestemmelser

17 Stam- og forsyningsveje udlægges i en bredde af mindst 12 m med en kørebanebredde på mindst 7 m samt et fortov på 2 m og ½ m rabat i begge sider. Hjørneafskæringer og oversigtsarealer udføres i henhold til vejreglerne. Vendepladser anlægges for enden af alle blinde veje i henhold til vejreglerne for sættevogne. Byggelinier langs stamveje og forsyningsveje er 2,5 m. Der må kun være vejadgang fra stam- og forsyningsveje til de enkelte parceller. Område C har adgang via Stubhøjvej. 5.3 Stier Der er gang- og cykelsti over motorvejen til industriområde Ringe Nord. Gennem de grønne områder kan der være trådte stier, som kan binde områderne sammen uden, at man kommer ud på stam- og forsyningsveje. 5.4 Parkering Der skal etableres mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal, dog skal det sikres, at der er tilstrækkelig med parkeringspladser til, at parkering kan holdes på egen grund. Der kan maksimalt tillades to overkørsler pr. ejendom. Stamveje og forsyningsveje må ikke anvendes til natparkering af lastbiler. Lokalplan Bestemmelser

18 6 Teknik 6.1 Generelt Alle forsyningsledninger skal lægges som jordledninger 6.2 Varmeforsyning Al ny bebyggelse skal tilsluttes offentlig varmeforsyning med fjernvarme. 6.3 Antenner Der må ikke opstilles udvendige antenner i området. Antenner skal tilsluttes til fælles forsyningsnet. Der kan i særlige tilfælde gives tilladelse til parabolantenner, hvis det kan dokumenteres, at de er nødvendige til firmaets drift, og man ikke kan modtage det samme signal fra forsyningsnettet. 6.4 Spildevand Hele området er udlagt til separatkloakeret område i spildevandsplan. Al ny bebyggelse skal tilsluttes det offentlige kloaknet og separat kloakeres. Spildevandet skal føres til Renseanlæg. 6.5 Belysning Området belyses med Københavner lamper Lampen er i forvejen anvendt til den renovering og nyetablering, der er foregået, på de overordnede veje i området. Lokalplan Bestemmelser

19 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Generelt for hele området gælder: Motorvejens byggelinie er følgende: fra midte af motorvej 50 m + 2 x højdetillæg+ et passagetillæg på 1 m. Interne veje i området er belagt med byggelinier på 2,5 m fra vejskel. Bebyggelsen skal placeres således, at centrum af de enkelte bygninger placeres, så den eksisterende terrænkote bliver lig med gulvkoten 0,2 m. Bebyggelsesprocenten må højest være 40%, og bygningerne må højest opføres i 2 etager med en maksimal bygningshøjde på 8,5 m. Der skal mindst etableres et opholdsareal på 15 % af etagearealet. Ingen del af bebyggelsen må have en større højde end 3 m + 0,5 x afstanden til naboskel. Ligeledes må ingen del af bebyggelsen have en større højde end 0,4 x afstanden til bebyggelse på samme grund. Trafiksikkerhedsmæssigt er det vigtigt, at antallet af adgangsveje til Odensevej begrænses, da det er den overordnede adgangsvej til byen Ringe. Det er også vigtigt for cykel- og gangstier, at der ikke er for mange veje der krydser. Byggelinierne er indtegnet på kortbilag. Specielt for grunde, der har skel til Odensevej gælder yderligere: Bebyggelse skal placeres med den længste facade i de viste byggelinier langs Odensevej, byggelinien er beliggende 5 m fra vejskel. Bebyggelsesprocenten må ikke overskride 50 % for den enkelte ejendom. Bygninger må højest opføres i 3 etager og i en bygningshøjde af maksimalt 10 m. Facaderne mod Odensevej har høj prioritet, fordi de skal være byens og bebyggelsens ansigt udad til. Lokalplan Bestemmelser

20 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Bygningsfacader mod Odensevej: Bygningsfacader skal opføres i teglsten. Dog kan op til 20% af facaden opføres i andre materialer som, glas, massivt træ og fibercement i glat pladeform eller som støbte bygningelementer som gesimser. Beton vil kun blive tilladt som bærende søjleelementer. Facaderne skal opføres i en højde af mellem 4 og 8 m, og facaden skal være med vinduer. Vinduer og døre skal ikke medtages under de 20 %, der gælder for andre materialer. Farver skal holdes i en jordfarveskala. Bygningsfacaderne skal opdeles mindst pr. 30 m med en afbrydelse på mindst 5 m. Tage mod Odensevej: Tage opføres af materialer som tegl, tagpap med listedækning, aluminium, kobber og zink. Taghældninger skal holdes indenfor 30-50º Bebyggelsen mod Odensevej: Bebyggelsens ydre fremtræden skal fremstå ensartet med hensyn til bebyggelsesform, farver og materialer, bebyggelsen skal harmonere med den eksisterende bebyggelse. Facaderne skal udgøre en veldefineret begrænsning af bebyggelsen mod Odensevej. 8.2 Øvrige facader: Bygningsfacader skal udføres af materialer som teglsten, glas, massivt træ. Beton skal være overfladebehandlet. Farver skal holdes i en jordfarveskala. Bygningerne skal fremstå gedigne og harmoniske i forhold til omgivelserne. Stålplader til facader tillades ikke. Jordfarveskala skal forstås ret bredt, f.eks. kan aluminium og kobber virke meget blanke og skinnende som nye, men efter et stykke tid patinerer de, så de bliver i overensstemmelse med forskriften. Så hvis materialer efter et års tid ændrer sig således, at de er i overensstemmelse med intentionerne, kan de godkendes. Jordfarveskalaen skal forstås som en afdæmpet skala. Ståltage tillades ikke. Bygningerne skal harmonere ved f.eks. at de består af ensartede klare geometriske former. Ensartetheden kan f.eks. bestå i, at facaderne typisk udgør et rektangel som hovedanslag. Bygningernes facader skal virke som firmaernes vartegn udadtil uden, at det går ud over helhedsbilledet, det arkitektoniske bygningsudtryk må ikke overdøves af skiltning eller flagning. Stålplader tillades ikke. Øvrige tage: Tage udføres af materialer som tegl, tagpap med listedækning, aluminium, kobber. Ståltage tillades kun på tage med en hældning på 2-10º. Taghældninger skal holdes indenfor 2-60º. 8.3 Skilte skal tilpasses, så der opnås en god helhedsvirkning Det er vigtigt, at området også bliver harmonisk, når det gælder farver, skilte og reklamer således, at disse ikke antager en for dominerende position Lokalplan Bestemmelser

21 med omgivelserne. I Lysskilte skal lysstyrken tilpasses omgivelserne. Skilte og facadespots må ikke virke blændende for omgivelserne. Skilte skal respektere gældende regler om oversigtslinier. Skilte accepteres kun placeret på egen grund som henvisningsskilte. Skiltene skal monteres i galge el. lign. Skiltene må maksimalt have en højde på 1,5 m og en bredde på 1,5 m. Hvor virksomheden ikke på anden rimelig måde kan reklamere, kan der efter konkret ansøgning og vurdering tillades større fritstående skilte. Reklameflag tillades opstillet i begrænset omfang, med højest tre flag placeret i en gruppe. Flag skal holdes på den side af byggelinierne, der vender væk fra vejene, og må ikke virke generende for trafikken på Odensevej og motorvejen. Flagene må ikke virke som en flimrende facade. Lejlighedsskiltning kan tillades i begrænset omfang på passende steder. Midlertidig skiltning i forbindelse med byggerier kan opstilles på selve byggepladsen. Lejlighedsflagning (under 14 dage) kan være i forbindelse med f.eks. butiksfødselsdage, udsalg, ombygningssalg, byfest og ophørssalg. Lokalplan Bestemmelser

22 9 Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal holdes i en for området sømmelig stand. Det er vigtigt, at det eksisterende grønne islæt i området bevares og udbygges. 9.2 Hvis der etableres en fast belægning, skal den holdes hel med passende afløb. Hvis et areal ønskes grusbelagt, skal de holdes med en ensartet belægning. Et areal uden belægning skal holdes med græs, blomsterbede, buske eller træer. Arealerne må ikke henligge som ukrudtsspredende arealer. 9.3 Der må ikke være udendørs oplag, uden at der er etableret afskærmende hegn enten i form af beplantning eller faste hegn. 9.4 Indenfor lokalplanens område findes der to beskyttede diger (mellem matr. nr. 11 g og 8 l Rynkeby By, Ringe og i udkanten af lokalplanområdet mellem matr. nr. 8 l og 6 dl Rynkeby By, Ringe). Digerne ses som brune streger på figuren på side 7. Begge diger er jorddiger med levende hegn af bl.a. Hassel og Hvidtjørn. Digerne er beskyttet mod ændringer af tilstanden efter planloven. Det betyder bl. a., at fjernelse af stød og rødder, etablering af digegennembrud og lignende kræver forudgående dispensation fra kommunen. Det levende hegn må dog beskæres uden forudgående dispensation fra kommunen. 9.5 Hegn i naboskel skal udføres som levende hegn. Hegn mod vej må kun udføres som lave buske i maksimalt 1 m højde. Enkeltstående træer kan accepteres, hvis de placeres på Lokalplan Bestemmelser

23 den side af byggelinierne, der vender væk fra vejene. Det eksisterende hegn med jorddige midt i område A, der går nord om den lille sø bevares og udbygges til et grønt bælte i en bredde af 20 m. Den eksisterende beplantning på digerne genanvendes i videst muligt omfang Ved det bevaringsværdige jorddige mod sydvest anlægges et grønt bælte i en bredde af 10 m Arealet ved område A s vestskel skal udlægges som et grønt område i en bredde af 10 m. Arealerne ved område B s nord-, øst- og sydskel udlægges til grønne områder i en bredde af 10 m. I østskellet langs motorvejen kan det grønne område evt. afbrydes ud for bygninger. Arealet ved område C s skel mod motorvejen udlægges til grønt område i en bredde af 10 m, dette kan evt. afbrydes ud for bygninger. De grønne områder skal bestå af mindst 1 række træer og mindst 3 rækker buske. Det grønne område skal etableres i forbindelse med byggemodningen. 9.6 Terrænet må ikke reguleres mere end + - 0,3 m og der må ikke terrænreguleres i skel. Tilladelse til yderligere terrænregulering, kan gives efter konkret begrundet ansøgning. I forbindelse med udstykning skal der fastsættes et niveauplan for den enkelte grund. Området har et svagt bølget terræn, der falder ned mod den lille sø som området grænser op til. Arealet skal som helhed fremstå med de eksisterende koter på terrænet. Der må ikke foretages større terrænreguleringer end, der er nødvendige for det enkelte byggeri. Lokalplan Bestemmelser

24 10 Forudsætninger for ibrugtagning 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før, der er anlagt en passende adgangsvej til ejendommen med den foreskrevne belysning Ny bebyggelse må ikke tages i brug før vand, kloak, fjernvarme, el og evt. antenne er tilsluttet, der skal også være etableret p-arealer og støjafskærmende foranstaltninger jf Tilladelser og dispensationer 11.1 Byrådet kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Lokalplanens principper er formuleret i 1 formål og 3 områdets anvendelse, hvad der er nævnt her kan man ikke dispensere fra, men der kan evt. udarbejdes en ny lokalplan Lokalplan Bestemmelser

25 12 Grundejerforening 12.1 Der skal oprettes grundejerforening når halvdelen af arealet i område A er overtaget af erhvervsvirksomheder. Der er medlemspligt for grundejerne i hele lokalplanområdet. 12,2 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen Grundejerforeningen skal bl.a. varetage vedligeholdelsen af alle fælles arealer, herunder beplantning. Grundejerforeningen skal ligeledes forestå renholdelse og snerydning af fællesarealerne. Grundejerforeningen skal være den organisation der varetager grundejernes i interesser, hvor områdets interne problemer løses i fællesskab, og sørger for at området fremstår ryddeligt, herunder specielt fællesarealerne. Grundejerne i område B anbefales at blive medlem af grundejerforeningen. Der er først medlemspligt i forbindelse med matrikulære ændringer ud over de arealer, der bliver tillagt i forbindelse med motorvejsprojektet. 13 Servitutter 13.1 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitut ter, der er uforenelige med en lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15. stk. 2 nr. 16. Følgende servitutter ophæves: Rynkeby By, Ringe matr. nr. 9 t dok. nr. 1 af , Dok. om grøft mv. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 9 t dok. nr. 2 af , matr. nr. 8 l dok. nr. 2 af , matr. nr. 11 a, dok. nr. 1 af , matr. nr. 9 l, dok. nr. 1 af , matr. Lokalplan Bestemmelser

26 nr. 9 e dok. nr. 1 af , Dok. om Byggelinier mv. akt. E 410. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 9 t dok. nr. 3 af , matr. nr. 11 a, dok. nr. 5 af , matr. nr. 9 e dok. nr. 4 af , matr. nr. 9 v, dok. nr. 2 af , matr. nr. 8 bq, 8 bo dok. nr. 3, dok. om adgangsbegrænsning mv. akt. F 415. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 8 l dok. nr. 3 af , dekl. om afhændelse af landbrugspligt. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 11 a, dok. nr. 3 af , matr. nr. 9 e, dok. nr. 3 af , dok. om adgangsbegrænsning mv. akt. H 619. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 8 l dok. nr. 1 af , matr. nr. 9 l dok. nr. 2 af , matr. nr. 9 e dok. nr. 2 af , matr. nr. 9 v, dok. nr. 1 af , matr. nr. 8 g, dok. nr. 1 af , dok. om ret til at hente vand, og dok. om byggelinier mv., akt C 147 og AC 147. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 8 br, 8 bp, 8 bq, 8 bo dok. nr. 1 af , byplanvedtægt. Rynkeby By, Ringe matr. nr 8 br, 8 bp, 8 bq, 8 bo dok. nr. 2 af , dok. om bebyggelse, benyttelse, udstykning mv. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 11 a, dok. nr. 4 af , dok. om højspænding mv. ikke til hinder for prioritering. Rynkeby By, Ringe matr. 9 v, dok. nr. 3 af , dok. om oversigtslinier mv. Rynkeby By, Ringe matr. nr. 8 g, dok. nr. 2 af , dok. om højspænding mv. Rynkeby By, Ringe del af matr. nr. 8 g dok. nr. 4 af , dok. om forsynings-/afløbsledninger mv. Lokalplan Bestemmelser

27 Rynkeby By, Ringe del af matr. nr. 8 g dok. nr. 5 af , lokalplan nr. 50 akt. H 346. Rynkeby By, Ringe del af matr. nr. 8 g, dok. nr. 6 af , lokalplan akt. K Afskærmning 14.1 Der skal foretages støjafskærmning mod motorvejen enten i form af bygninger, der miljømæssigt er egnede, eller ved afskærmende beplantning. Det maksimale støjniveau inden døre ved kontor eller lignende stille arbejdspladser må maksimalt være 35 db. Området er yderligere afskærmet mod motorvejen, ved, at denne er sænket 5-7 m under niveau, enten ved nedgravning eller ved, at der er lagt jordvolde op. Lokalplan Bestemmelser

28 Vedtagelses påtegning Således vedtaget til offentliggørelse på Kommunalbestyrelsens møde den 13. august På Kommunalbestyrelsens vegne: Borgmester Bo Andersen Kommunaldirektør Benny Balsgaard Således endeligt vedtaget på Kommunalbestyrelsens møde den 12. november På Kommunalbestyrelsens vegne: Borgmester Bo Andersen Kommunaldirektør Benny Balsgaard Lokalplan

29 Ændrings beslutning Lokalplan

30

31 Plan og Kultur Nørregade Faaborg Tlf.: Mail: teknisk@faaborgmidtfyn.dk