LOKALPLAN Udkast. Boliger, Hækken, Vester Hassing

Transkript

1 LOKALPLAN Boliger, Hækken, Vester Hassing Udkast

2 Indholdsfortegnelse Hvad er en lokalplan? 1 Redegørelse 3 Baggrund og formål 4 Området 5 Lokalplanens indhold 8 Anden planlægning 12 Anden lovgivning 14 Servitutter 15 Bestemmelser Formål Område- og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening, delområde B Betingelser for ibrugtagning Lokalplan Servitutter Retsvirkninger 33 Kort og bilag 34 Bilag 0 - Miljøklasser 35 Kortbilag 1 - Matrikelkort 43 Kortbilag 2 - Arealanvendelse 44 Kortbilag 3 - Illustrationsplan 45

3 Hvad er en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for borgerne og regulerer, hvordan et område må anvendes og indrettes fremover. Igennem lokalplaner styrer byrådet den fremtidige udvikling i et område. Et af formålene med lokalplaner er at give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med omgivelserne og den øvrige planlægning i kommunen. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven, som regulerer arealerne i Daark på et overordnet niveau. Loven sikrer, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. I en lokalplan vil der typisk være bestemmelser om: Hvad området og bygningerne må bruges til. Hvordan området må udstykkes. Hvor store og høje bygninger må være. Hvordan bygninger, veje, stier mm. skal se ud og ligge. Hvor og hvilken type beplantning, friarealer o.lign. der skal være. Afhængig af den enkelte lokalplan og stedet kan lokalplanen indeholde øvrige bestemmeler, fx om bevaringsværdige huse og bymiljøer, støjskærme eller grundejerforeninger. Hvordan er forholdet mellem lokalplan og kommuneplan? En lokalplan skal altid være i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Kommuneplanen beskriver Byrådets overordnede visioner for, hvordan kommunen skal udvikle sig. Kommuneplanen er ikke direkte bindende for den enkelte grundejer. Men Byrådet har pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse, bl.a. gennem udarbejdelse af lokalplaner, som til gengæld er bindende for den enkelte grundejer. Hvordan er forholdet mellem lokalplan og byggelov? I Byggeloven og særligt i Bygningsreglementet er der en lang række generelle krav og bestemmelser til og om byggeri. De skal være opfyldt, for at et byggeri er lovligt, og for at opnå byggetilladelse til byggeriet. En stor del af disse bestemmelser kan i en lokalplan skærpes eller lempes. Det vil sige, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der udtrykkeligt er nævnt i lokalplanen, tilsidesætter Byggelovens bestemmelser. Hvis ikke der er særlige bestemmelser i lokalplanen, der tilsidesætter Byggelovens regler, er det byggelovens bestemmelser, der er gældende inden for lokalplanens område. Det er denne koordinering mellem Byggelov og Planlov, der i lokalplanlagte områder for eksempel gør det muligt at bygge både højere og tættere, end det ellers er tilladt i Byggeloven. Hvornår laves der en lokalplan? Byrådet skal vedtage en lokalplan, Side 1

4 når større bygge- og anlægsarbejder skal gennemføres, når arealer skal overføres til byzone, eller når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Kommunen kan altid af egen drift beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan for et givet område eller projekt. Hvad består lokalplanen af? Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Bestemmelserne, der omfatter de bebyggelsesregulerende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse Kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og den fremtidige disponering af området. Lokalplanforslag og offentlig høring Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut, vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter godkendes planen endeligt. Byrådet er forpligtet til at behandle indsigelser og forslag om ændringer inden lokalplanen vedtages endeligt, men byrådet er ikke forpligtet til at rette sig efter dem. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har godkendt lokalplanen endeligt, og den er bekendtgjort på kommunens hjemmeside, er planen bindende for de ejendomme, der ligger inden for planens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse, eller lovlig anvendelse, som er etableret, før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. De formelle retsvirkninger fremgår af den enkelte lokalplan. Side 2

5 Redegørelse I redegørelsen beskrives baggrunden for lokalplanen og hensigten med lokalplanens hovedindhold. I redegørelsen beskrives desuden en række forhold, der har betydning for udformning af lokalplanen og lokalplanens virkeliggørelse. Det gælder bl.a. lokalplanens forhold til kommuneplanen og til anden lovgivning, som fx naturbeskyttelsesloven eller miljølovgivningen. Lokalplanens redegørelse er ikke juridisk bindende og beskriver de forhold, der er gældende ved lokalplanens udarbejdelse. Side 3

6 Baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske om at etablere tæt-lave boliger centralt i Vester Hassing. Lokalplanen muliggør, at der opføres ny bebyggelse til boliger, og at der indrettes boliger i en tidligere erhvervsejendom inden for lokalplanområdet. Side 4

7 Udkast Området Herunder beskrives lokalplanområdet og omgivelser. Oversigtskort Lokalplanens område. Luftfoto Lokalplanområdet Lokalplanområdet udgør ca m2. Lokalplanområdet gennemskæres af vejen Hækken. Den nordlige del af lokalplanområdet er idag bebygget med en villa på 236 m2 med tilhørende garage på 75 m2 og en erhvervsbygning på 324 m2 med tilhørende carport på 49 m2. Erhvervsbygningen har været anvendt til butiksformål. Pt. anvendes en del af bygningen til showroom og kontorformål og resten står tomt. Side 5

8 Udkast Villa og erhvervsbygning i delområde A. Den sydlige del af lokalplanområdet er ubebygget, dog er der et mindre teknikhus ved Hækken. Delområde B set fra sydøst. Lokalplanområdet indeholder forskellige former for beplantning. I den nordlige del er der have omkring villaen og læhegn mod vest. I den sydlige del er der en markant klynge af grantræer ved teknikhuset. Terrrænnet inden for lokalplanområdet er fladt og ligger i kote meter. Lokalplanområdet ligger i byzone. Omgivelser Lokalplanområdet ligger centralt i Vester Hassing By, ca. 100 meter øst for dagligvare- og udvalgsvarebutikker på Springvandspladsen. Umiddelbart øst og syd for lokalplanområdet ligger flere virksomheder med lettere erhverv, som Side 6

9 blomsterhandel, fodterapi, børneinstitution mv. Mod vest og nord er der boliger, hovedsageligt tæt-lave boliger. Side 7

10 Udkast Lokalplanens indhold Lokalplanområdet skal primært anvendes til boligformål. Disponering Lokalplanområdet er inddelt i to delområder. Delområde A nord for Hækken med eksisterende bebyggelse, og delområde B syd for Hækken, der ikke er bebygget. Delområde A kan anvendes til åben-lave boliger og/eller tæt-lave boliger. Delområde B kan anvendes til tæt-lave boliger. Lokalplanen fastlægger en byggelinje på 5 meter ved Hækken. Herved fastholdes områdets åbne udtryk. I forbindelse med tæt-lav bebyggelse skal der etableres fælles udendørs opholdsarealer svarende til minimum 15% af områdets areal. Eksempel på udnyttelse af lokalplanens delområde B. Bebyggelse Den maksimale bebyggelsesprocent er 30 for åben-lave boliger og 40 for tæt-lave boliger. Side 8

11 De enkelte boliger kan opføres i op til 2 etager, dog højst 8,5 meter. Eksempel på udnyttelse af delområde B, set fra syd. Byggeri i 2 etager med 48 m 2 i grundplan. Beboelsesbygninger i henholdsvis delområde A og B skal fremstå med ensartede materialer og farver samt tagudformning. Facader på beboelsesbygninger skal opføres i tegl, der evt. kan vandskures og males eller kalkes. Mindre dele må opføres i andre materialer. De øvrige bygninger, som garager, carporte, udhuse, skure, drivhuse og tekniske anlæg i hele området, skal ligeledes fremstå med ensartede materialer og farver samt med ensartet taghældning og tagudformning. De øvrige bygninger skal være i harmoni med beboelsesbygningerne. Facader på de øvrige bygninger må også udføres i andre materialer end tegl. Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve eller i hvid, sort eller jordfarver. Enkelte arkitektoniske elementer kan tillige males i andre farver. Tage skal udføres med en hældning på max. 45 grader. Som tagbeklædning må ikke anvendes reflekterende materialer. Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) skal integreres arkitektonisk i byggeriet og må ikke medføre blændingsgener. Veje og stier Villaen i delområde A vejbetjenes fra Aslundvej. Øvrig bebyggelse i delområde A vejbetjenes fra Hækken. Delområde B vejbetjenes fra en eksisterende stikvej til Hækken i delområdets sydøstlige hjørne. Lokalplanen muliggør, at der kan etableres en gennemgående vejforbindelse fra adgangen til delområde B og mod vest til Skrågade 6 (matr.nr. 88b V. Hassing By, V. Hassing). Såfremt der etableres parkeringspladser for Super Brugsen på Skrågade 6, vil disse kunne få adgang fra øst Side 9

12 Udkast gennem delområde B. Der skal etableres parkering svarende til 2 p-pladser pr. bolig for åben-lav bebyggelse og 1,5 p-pladser pr. bolig for tæt-lav bebyggelse. Beplantning mv. Lokalplanområdet ligger i et område, der er præget af bolig- og erhvervsbebyggelse i mindre skala med meget grønt i form af græsplæner, haveanlæg og store træer. Delområde A Delområde A rummer eksisterende bebyggelse og haveanlæg. Haveanlægget åbner sig mod Aslundvej. Grænsen mellem det offentlige rum og haven er markeret med enkeltstående træer. Lokalplanen fastlægger, at der skal opretholdes solitære træer mod Aslundvej, og at der skal plantes solitære træer mod Hækken. Det åbne og transparente udtryk fastholdes endvidere med bestemmelse om, at eventuel hæk mod Aslundvej og Hækken skal være lav, under 1,2 meter. Åbent haveanlæg og træer mod Aslundvej. Mod øst er der et eksisterende beplantningsbælte mod børnehavens areal. Lokalplanen fastlægger, at denne beplantning skal bevares. Delområde B Delområde B ligger ubenyttet hen, og er kun bebygget med et mindre teknikhus. Der er en samling af 5 store markante grantræer delområdets nordvestlige hjørne ved Hækken. Lokalplanen sikrer, at denne trægruppe bevares. Som pendant hertil skal der plantes et solitært træ i Side 10

13 Udkast delområdets modsatte hjørne ved Hækken. Lokalplanen fastlægger, at der skal etableres afskærmende busk- eller hækbeplantning langs områdets grænser mod erhvervsområdet mod syd og øst og omkring teknikhuset. Eventuel hæk mod Hækken skal være lav, så der opnås et åbent udtryk fra vejen og ind mod bebyggelsen. Markante grantræer og teknikhus, set fra syd. Side 11

14 Sammenhæng med anden planlægning Formålet med dette afsnit er at give det bedst mulige grundlag for at vurdere planen i en større sammenhæng. Miljøvurdering af planer "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport. Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling. Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. For at danne et overblik over om lokalplanen kan få en væsentlig indvirkning på miljøet, er der foretaget en miljøscreening. I forbindelse med screeningen er berørte myndigheder hørt. Resultatet er, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da miljøscreeningen viser, at der ikke forventes væsentlig indvirkning på miljøet. Screeningen findes i afsnittet "Miljøscreening", som kan ses sammen med den digitale lokalplan. Miljøvurdering af konkrete projekter (VVM) I "Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM)" er det på Bilag 1 og 2 defineret, hvilke konkrete projekter og anlæg, som skal vurderes for, om de kan få væsentlig indvirkning på miljøet. Der skal laves en miljøkonsekvensrapport for anlægsprojekter, som forventes at kunne påvirke miljøet væsentligt. Rapporten skal i høring og godkendes, inden bygherren kan få tilladelse til at gå i gang med projektet. På nuværende tidspunkt omfatter lokalplanen ikke et projekt eller anlæg på Bilag 1 eller 2 i ovennævnte lov. Derfor er der ikke udarbejdet en screening eller en miljøkonsekvensrapport. Når det endelige bygge- eller anlægsprojektet er kendt, kan det dog vise sig at udløse en screening for en vurdering af, om projektet har en væsentlig indvirkning på miljøet. EF-Habitatdirektivet Habitatdirektivet handler om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse af visse arter. Natura 2000-områder Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen/projektet kan skade et Natura 2000-område. Lokalplanområdet ligger ca. 7,5 km fra nærmeste Natura 2000-område nr. 218 Hammer Bakker, østlig del. Som følge af den betydelige afstand fra Lokalplanområdet til Natura 2000-området vurderes, at planlægningen for området til boligformål hverken i sig selv eller sammen med andre planer og projekter vil medføre forstyrrende påvirkning ind i Natura 2000-området. Side 12

15 Bilag IV-arter Habitatdirektivet forpligter medlemslandene til at sikre en streng beskyttelsesordning for en række dyr og planter overalt i landet. De arter, der er omfattet af beskyttelsesordningen, fremgår af habitatdirektivets bilag IV. Lokalplanområdet ligger inden for udbredelsesområdet for en række arter opført på habitatdirektivets bilag IV - herunder odder, markfirben, stor vandsalamander og spidssnudet frø samt arter af flagermus. Ingen af arterne er registreret med forekomst inden for lokalplanområdet, og området er ikke potentielt raste- eller fourageringsområde for arterne. Kommuneplan Kommuneplanen indeholder både en række generelle retningslinier for kommunens udvikling samt en række specifikke bestemmelser om de enkelte områder i form af kommuneplanrammer. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og rammer. Rammeområde 2Ce1 Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 2Ce1. Området er udlagt til centerformål som butikker, liberale erhverv, servicevirksomheder, parkering, mindre ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikker samt boligbebyggelse og offentlige formål. Bebyggelsesprocenten for boligbebyggelse er 35. I nærværende lokalplan fastsættes bebyggelsesprocenten for tæt-lave boliger til 40 i overensstemmelse med bestemmelserne i det gældende bygningsreglement. Afvigelsen vurderes for værende af underordnet betydning, idet kommuneplanrammer opdateres i henhold til det gældende bygningsreglement i forbindelse med den igangværende kommuneplanrevision. Fjernbeskyttelseszonen ved Vester Hassing Lokalplanområdet ligger i henhold til retningslinje inden for fjernbeskyttelseszonen ved Vester Hassing Kirke. Byggeri i området vurderes ikke at påvirke kirkens betydning som landskabsmonument, da der allerede er bymæssig bebyggelse imellem kirken og lokalplanområdet, og da der ikke opføres byggeri, der er over 8,5 meter højt. Lokalplaner og byplanvedtægter Lokalplanområdet er omfattet af den eksisterende Lokalplan 2.05 Centerområde ved Hækken. Den eksisterende lokalplan ophæves i sin helhed inden for det område, som er omfattet af nærværende lokalplan, i forbindelse med byrådets endelige godkendelse af. De kystnære dele af byzonen Af Planlovens 16 stk. 4 fremgår, at for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, skal der redegøres for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Lokalplanområdet ligger i henhold til retningslinje inden for kystnærhedszonen Område B - Planlagt kystlandskab. Byggeri i området vurderes ikke at påvirke kystlandskabet, da der allerede er bymæssig bebyggelse omkring lokalplanområdet, og da der ikke er visuel kontakt til kysten. Side 13

16 Tilladelser eller dispensationer i medfør af anden lovgivning I dette afsnit gives der en oversigt over, hvordan planen forholder sig til andre love end Planloven. Trafikregulering Der kan ikke, uden samtykke fra politiet, gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Arkæologi Hvis der under anlægsarbejde findes spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet, og fundet straks meldes til Nordjyllands Historiske Museum, jf. Museumsloven. Forud for påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder kan bygherren, i henhold til Museumslovens 25, aode Nordjyllands Historiske Museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige fortidsminder. Museet skal herpå, inden en tidsfrist på 4 uger, komme med en udtalelse om dette. Udgiften til arkivarisk kontrol og en mindre arkæologisk forundersøgelse afholdes af museet, mens udgiften til en eventuel større forundersøgelse afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens 26, stk Jordforurening Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og Aalborg Kommune underrettes. Herefter vurderes det, om der skal fastsættes vilkår inden arbejdet kan genoptages. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. I 2008 blev begrebet områdeklassificering indført i Jordforureningsloven. Områdeklassificering omfatter de områder, hvor jorden kan være lettere forurenet. Som udgangspunkt er al jord indenfor byzone klassificeret som muligt lettere forurenet. I praksis betyder områdeklassificering, at grundejeren har pligt til at undersøge jorden, inden den køres bort fra en områdeklassificeret ejendom, og at jordflytning skal aeldes til kommunen. Formålet med dette er at sikre, at lettere forurenet jord ikke bliver spredt til uforurenede arealer. Man finder kortet med de områdeklassificerede grunde via kommunens hjemmeside Grundvandsbeskyttelse Området er beliggende uden for område med særlige drikkevandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande til almene vandværker. Side 14

17 Servitutter Ejere og bygherrer er selv ansvarlige for overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Side 15

18 Bestemmelser Lokalplanens bestemmelser er den juridiske del af lokalplanen, der bl.a. fastlægger rammerne for områdets anvendelse, udstykning og bebyggelse. Bestemmelserne fastlægges i henhold til Lov om planlægning. Bestemmelserne er juridisk bindende overfor områdets ejere og brugere. Der må derfor ikke etableres forhold, der er i strid med lokalplanen. Der kan i nogle tilfælde meddeles dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. Side 16

19 1. Formål 1.1 Lokalplanens formål er at sikre: at udlægge lokalplanens område til boligformål, at sikre etablering og bevaring af beplantning, at sikre vejadgang fra Aslundvej og Hækken, og at sikre mulighed for gennemkørsel fra adgangsvejen Hækken til Skrågade 6 (matr.nr. 88b V. Hassing By, V. Hassing. Side 17

20 2. Område- og zonestatus 2.1 Lokalplanens område Lokalplanens område er vist på Kortbilag 1 - Matrikelkort. Lokalplanen omfatter nuværende og fremtidige ejendomme, dele af ejendomme, ejerlejligheder, umatrikulerede arealer og vejarealer inden for lokalplanens afgrænsning. 2.2 Zoneforhold Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 2.3 Opdeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområde A og B, som vist på Kortbilag 1 og 2. Side 18

21 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse, delområde A Delområdets hovedanvendelse er boligformål. Inden for delområdet må der være følgende, såfremt det er foreneligt med hovedanvendelsen: Åben-lav boliger (fritliggende boliger på grunde på min. 700 m²) Tæt-lav boliger (dobbelthuse, kædehuse, gårdhavehuse og lignende, herunder fritliggende boliger på grunde under 700 m²) Tekniske anlæg Der må kun etableres virksomhed inden for miljøklasse 1-2, se Bilag 0. Ad 3.1 Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. 3.2 Anvendelse, delområde B Delområdets hovedanvendelse er boligformål. Inden for delområdet må der være følgende, såfremt det er foreneligt med hovedanvendelsen: Tæt-lav boliger (dobbelthuse, kædehuse, gårdhavehuse og lignende, herunder fritliggende boliger på grunde under 700 m²) Vej fra adgangsvejen Hækken til Skrågade 6 (matr.nr. 88b V. Hassing By, V. Hassing) Tekniske anlæg Der må kun etableres virksomhed inden for miljøklasse 1-2, se Bilag 0. Side 19

22 Ad 3.2 Der kan som hovedregel altid etableres tekniske anlæg til lokalplanområdets egen forsyning, og mindre bygninger og anlæg, der knytter sig til hovedanvendelsen. Side 20

23 4. Udstykning 4.1 Grundstørrelser Grunde til åben-lav bebyggelse skal udstykkes med en størrelse på min. 700 m² og under m² (ekskl. andel i fællesarealer). Grunde til tæt-lav bebyggelse skal, hvis de udstykkes, have en størrelse på min. 400 m² og maks. 700 m² for hver boligenhed (ekskl. andel i fællesarealer). Side 21

24 5. Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Bebyggelsens omfang Bebyggelsesprocent for åben-lav maks. 30 Bebyggelsesprocent for tæt-lav maks. 40 Etager (boliger) maks. 2 Højde maks. 8,5 m 5.2 Bebyggelses placering Al bebyggelse (også garager, carporte, udhuse etc.) skal opføres inden for en byggelinje 5 m fra skel mod veje og vendepladser. Undtaget er dog postkasser samt skure o.l. til renovationscontainere, som kan opstilles / opføres mellem byggelinje og vejskel. Tekniske anlæg er undtaget ovennævnte bestemmelser og kan derfor placeres uden for byggelinjerne. Side 22

25 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Generelt Beboelsesbygninger skal inden for hvert delområde fremstå ensartet med hensyn til bebyggelsesform, materialer og farver. 6.2 Facader Facader (på beboelsesbygninger) skal udføres i tegl. Op til halvdelen af bygningens samlede facadeareal kan udføres i andre materialer (andre materialer omfatter også døre og vinduer). Facader på øvrig bebyggelse som garager, carporte, udhuse, skure, drivhuse og tekniske anlæg må også udføres i andre materialer end nævnt ovenfor. 6.3 Farver Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve eller i hvid, sort eller jordfarver. Enkelte arkitektoniske elementer kan tillige males i andre farver. 6.4 Taghældning Tage skal udføres som sadeltag, fladt tag eller tag med ensidig taghældning. Tage skal have en hældning på mellem 0 o og 45 o. 6.5 Tagbeklædning Tagbeklædning må ikke være reflekterende (glanstal max. 20) og skal udføres med betontegl, tegl eller pap. 6,6 Solenergianlæg Solenergianlæg (fx solfangere og solceller) skal integreres arkitektonisk i byggeriet og må ikke medføre blændingsgener. 6.7 Skilte Skiltning ved boliger må kun være i form af almindelig navne- og nummerskiltning. Eventuel firmaskiltning må kun være i form af skilte opsat på mur ved indgangspartiet. Skiltet må ikke være større end 30 x 30 cm. Side 23

26 7. Ubebyggede arealer 7.1 Beplantning, delområde A Der skal etableres og/eller opretholdes mellemstore til store solitære træer langs Aslundvej og Hækken, som vist på kortbilag 2. Afstanden mellem træerne må ikke overstige 10 m. Det eksisterende beplantningsbælte mod øst, som vist på kortbilag 2, skal bevares og vedligeholdes. Eventuel hæk- og/eller buskbeplantning langs Aslundvej og langs Hækken må ikke være højere end 1,2 m. Ad 7.1 Som solitære træer anbefales følgende arter: Store træer: Eg, bøg eller løn. Mellemstore træer: Røn, tjørn eller naur. 7.2 Beplantning, delområde B Der skal etableres et mellemstort til stort solitært træ ved Hækken i delområdets nordøstlige hjørne, som vist på kortbilag 2. Den eksisterende gruppe af grantræer i delområdets nordvesthjørne skal bevares, se kortbilag 2. Eventuel hæk- og/eller buskbeplantning langs Hækken må ikke være højere end 1,2 m. Der skal etableres afskærmende beplantning mod syd og øst, som vist på kortbilag 2. Ad 7.2 Som solitære træer anbefales følgende arter: Store træer: Eg, bøg eller løn. Mellemstore træer: Røn, tjørn eller naur. 7.3 Terræn regulering Efter færdiggjort byggemodning og opførelse af bebyggelse må terrænreguleringer ikke finde sted nærmere skel end 1 m. Herudover må der ikke foretages terrænreguleringer på mere end +/- 0,5 m uden tilladelse fra Aalborg Kommune. 7.4 Fælles opholdsarealer Der skal udlægges fælles opholdsareal, svarende til min. 15 % af den del af lokalplanområdet, der anvendes til tæt-lave boliger. Side 24

27 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang, delområde A Vejadgang skal ske fra henholdsvis Aslundvej og Hækken, som vist på kortbilag Vejadgang, delområde B Vejadgang skal ske fra Hækken, som vist på kortbilag Vendemulighed for lastbil, delområde B I delområde B skal der være vendemulighed for en 12 m lastbil. Ad 8.3 Ved projektering af vej/parkeringsplads skal det sikres, at der bliver tilstrækkelig manøvrerum for renovationsvogne. 8.4 Stier, delområde B Der skal etableres stiadgang fra delområde B til Hækken, som vist i princippet på kortbilag 2. Ad 8.4 Med "i princippet" menes, at stiadgangen kan flyttes nogle meter i forbindelse med den endelige fastlæggelse af stiforløbet. 8.5 Gennemgående vej, delområde B Der kan etableres en gennemgående vej fra adgangsvejen Hækken til Skrågade 6 (matr.nr. 88b V. Hassing By, V. Hassing). Ad 8.5 Udformning og etablering af vej og overkørsler skal godkendes af Aalborg Kommune. Godkendelsen kan eksempelvis være betinget af lukning af eksisterende overkørsler i området. 8.6 Parkering Der skal udlægges parkeringsareal svarende til mindst: 2 parkeringspladser pr. åben-lav bolig. 1½ parkeringspladser pr. tæt-lav bolig. Side 25

28 9. Tekniske anlæg 9.1 Opvarmning Ny bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning efter Aalborg Kommunes anvisning. Ad 9.1 For bygninger, der opfylder Bygningsreglementets krav til lavenergibyggeri, skal kommunen dispensere for tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, hvis bygherren ansøger herom. For at sikre lavest mulig CO2-udledning anbefales det, at byggeriet tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.2 Kloakering Lokalplanområdet skal kloakeres iht. kommunens spildevandsplan. Ad 9.2 Spildevandsplanen giver en samlet oversigt over den nuværende og planlagte spildevandshåndtering i Aalborg Kommune. I nogle områder (fælleskloak) afledes husspildevand sammen med tag- og overfladevand i en ledning til renseanlægget. Disse områder vil løbende blive omlagt fra et-strenget (fælleskloak) til to-strenget (separatkloak). Fra separatkloakerede områder afledes husspildevand til renseanlæg, mens tag- og overfladevand afledes til vandløb, sø eller fjord. Nye byområder skal som udgangspunkt være separatkloakerede. 9.3 Regnvand Overfladevand skal nedsives på egen grund eller alternativt forsinkes til 1 l/s pr. ha inden afledning til recipient (bæk, å, sø, fjord eller hav). Forsinkelse kan ske i et sammenhængende system af fx åbne bassiner, grøfter, kanaler, regnbede o.l., der indgår som rekreative elementer i områdets fri- og opholdsarealer. Såfremt, der etableres et regnvandsbassin skal det anlægges med sø-lignende karakter. Bassinets sider udformes af sikkerhedsmæssige årsager med svag hældning, da bassinet ikke indhegnes, se illustrationen nedenfor. Der skal sikres vejadgang til regnvandsbassinet. Illustration af pkt Princip for regnvandsbassin Ad 9.3 Håndtering af regnvand kan som regel ske ved indpasning af forskellige typer af LAR-løsninger i Side 26

29 bebyggelsen, fx regnbede, vandrender, permeable belægning, spejlbassiner mv. Nedsivning af overfladevand inden for 300 meter fra en vandforsyningsboring til et alment vandværk er kun mulig, hvis der forud er foretaget en konkret vurdering af forureningsrisici i forhold til grundvandsressourcen. 9.4 Affald Ved projektering skal der indtænkes affaldsløsninger. Den enkelte løsning skal tilpasses bebyggelsen med plads til opbevaring og transport, men kan udformes på forskellige måder. Ad 9.4 Køreveje og vendepladser, samt transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne, skal indrettes efter gældende regulativer. Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne ligeledes leve op til kravene i regulativerne. Regulativerne samt yderligere oplysninger findes på Antenner, paraboler o.l. Individuelle antenner og paraboler må ikke være synlige fra nabobebyggelser, offentlige veje og stier. 9.6 Ledninger, kabler mv. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. Side 27

30 10. Miljø 10.1 Støj fra trafik I området skal ny bebyggelse og arealer til støjfølsomme formål, som fx boliger og opholdsarealer, og ændringer af eksisterende bebyggelse udformes på en måde, der sikrer, at støjniveauet fra trafikken overholder Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Ad 10.1 I forbindelse med byggeansøgning kan der stilles krav om, at støjniveauet dokumenteres ved målinger eller beregninger. Side 28

31 11. Grundejerforening, delområde B 11.1 Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening for lokalplanens delområde B, såfremt området udstykkes, med medlemspligt for samtlige grundejere. Afgrænsningen af den enkelte forening fastsættes af Aalborg Kommune. Grundejerforeningen har pligt til vederlagsfrit at tage skøde på fællesarealerne, herunder fælles opholdsarealer, vej- og stiarealer, fælles parkeringsarealer, regnvandsbassin mv Opgaver Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg, stier, regnvandsbassing mv. Drift og vedligeholdelse af veje og stier omfatter tillige renholdelse, snerydning og glatførebekæmpelse samt afvanding, herunder vedligehold af rendestensbrønde og lignende med tilhørende ledninger, der fører frem til offentlige regnvandsledninger. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Vedtægter Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Aalborg Kommune Oprettelse Grundejerforeningen skal oprettes, senest når Aalborg Kommune kræver det Foreningens størrelse Grundejerforeningen skal, hvis Aalborg Kommune kræver det, optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med en eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Side 29

32 12. Betingelser for ibrugtagning 12.1 Betingelser, hele området Ny bebyggelse eller ændret anvendelse af ubebyggede arealer må ikke tages i brug uden Aalborg Kommunes tilladelse, før: Vej, sti, parkering mv. er anlagt i overensstemmelse med pkt. 8.1, 8.2, 8.3, 8.4 og 8.5. Beplantning og anlæg af fællesarealer mv. er udført i overensstemmelse med pkt. 7.1, 7.2 og 7.4. Bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning efter Aalborg Kommunes anvisning, jf. pkt Bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter Aalborg Kommunes anvisning. Side 30

33 13. Lokalplan og byplanvedtægt 13.1 Ophævelse af lokalplan Ved den endelige godkendelse og offentlige bekendtgørelse af denne lokalplan ophæves følgende lokalplaner for det område, der er omfattet af denne lokalplan: Lokalplan nr Centerområde ved Hækken Side 31

34 14. Servitutter 14.1 Ophævelse af servitutter Der ophæves ingen servitutter. Side 32

35 15. Retsvirkninger Lokalplanforslaget (midlertidige retsvirkninger) I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den endeligt godkendte lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget Endelig godkendelse og bekendtgørelse Når lokalplanen er endeligt godkendt og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Eksisterende lovlige forhold Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Handlepligt Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Dispensationer Kommunen kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper. Kommunen har pligt til at dispensere fra bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når en bygning opføres som lavenergibyggeri Naboorientering Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Ny lokalplan Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Ekspropriation Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan kommunen ekspropriere Overtagelsespligt Hvis en ejendom, der er udlagt til offentlige formål eller omfattet af bestemmelser om bevaring af bebyggelse, indebærer, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan ejeren under visse omstændigheder kræve, at kommunen overtager den. Side 33

36 Kort og bilag Lokalplanbestemmelserne understøttes af en række kortbilag mv., der viser lokalplanens fysiske afgrænsning og disponerering af området. Der kan desuden være illustrationsbilag, der viser et eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Afhængig af den enkelte lokalplan, kan der også være andre bilag. Side 34

37 Bilag 0 - Miljøklasser Formålet med miljøklasserne er at forebygge miljøproblemer ved en hensigtsmæssig placering af virksomheder, fritidsanlæg, institutioner og andet, som erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne med bl.a. støj, røg, lugt, rystelser eller trafik. Hver type virksomhed mv. har en miljøklasse ud fra, hvor meget den erfaringsmæssigt påvirker omgivelserne. Der er betydelig variation i påvirkningerne fra virksomheder indenfor en enkelt virksomhedstype. Derfor er miljøklassen fastsat som et interval, og der er mulighed for op- og nedklassificering ud fra en konkret vurdering af f.eks. virksomhedens indførelse af renere teknologi. Klasse 1 Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og som kan indplaceres i områder med boliger. Klasse 3 Virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen, tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 Virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 Virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og som derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 Virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og som derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 Virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed. Anvendelse Eksempler på typer Miljøklasse Side 35

38 Butikker Dagligvarebutik, supermarked Lavprisvarehus Kiosk Udvalgsvarebutik Butikker med værksted, f.eks. guldsmed Særlig pladskrævende varegrupper Salg af egne produkter evt. med showroom Butikslignende formål Frisør o.l. Rejse-, turist-, billetbureau o.l. Restaurant o.l. Bar Diskotek Fastfood o.l. Restaurant o.l Hotel o.l. Hotel Vandrehjem o.l. Klinikker mv. Kiropraktor Læge, tandlæge o.l. Sygehus o.l. Terapi 3-4 Dyreklinikker mv. Dyreklinik Dyrehospital o.l. Hundekennel Hundepension mv Kontorer Administration Advokat, revisor o.l. Arkitekt, ingeniør o.l. Datarådgivning Side 36

39 Service Bedemand o.l. Ejendomsmægler o.l. Forsikring Frisør o.l. Marketing Medievirksomhed Pengeinstitut Postkontor Postordrevirksomhed Rejse-, turist-, billetbureau o.l. Reklamevirksomhed Små vaskerier, renserier o.l. Solcenter 2-3 Benzinsalg Benzinsalg (evt. med tilhørende kiosk og vaskeanlæg, men ikke værksted) 3 Trykkerier Bogbinderi Fotografisk virksomhed Trykkerivirksomhed o.l Kulturelle formål Bibliotek Biograf Kirke, menighedshus, kirkegård Kulturformidling o.l. Medborgerhus Museum, udstilling, galleri Musiklokale Teater Ferieformål Camping o.l. Ferieby, feriecenter Hotel Vandrehjem Fritidsanlæg Forlystelse, underholdning Klub, forening Lystbådehavn Sport Side 37

40 Undervisning Forskning, udvikling Gymnasium Højere uddannelse Kursus, konference Skole Institutioner Børneinstitution Døgncenter, forsorg Kollegier Ungdomsbolig, ældrebolig Ældreinstitution Rekreative formål Grønne områder Parker Torve, pladser o.l. Tekniske anlæg Antenneanlæg (små) Beskyttelsesrum Jernbaneanlæg Kraftvarmeværker Lufthavn Parkeringshus P-pladser Pumpestation o.l. Rensningsanlæg Transformere (små) Varmeværker Vejanlæg Engroshandel o.l. Aftapning, pakning, oplag Catering E-handel o.l. Engroshandel Lagervirksomhed Postordrevirksomhed Transport o.l. Biludlejning Busterminal, remise o.l. Flytteforretning Fragtmand, budcentral Hyrevogne Redningsstation Vogand Side 38

41 Oplagsvirksomhed o.l. Affaldssortering Containerplads Entreprenør o.l. Fyldplads Garageanlæg Kompostering Kontrolleret losseplads Omlastestation Oplag Plads til kørende materiel Trælast (uden byggemarked o.l.) Værksteder o.l. Autoværksted Bådeværft (træbåde) Cd- og dvd-produktion E-handel o.l. Elinstallatør Elektroteknik Fødevarefremstilling Glarmester Lakering, overfladebehandling Maskinværksted Postordrevirksomhed Smedje, vvs Snedker Softwareproduktion Stenhugger Tekstil- og tøjproduktion Undervognsbehandling Vaskeri, renseri, farveri Vulkanisering Side 39

42 Mindre industri Akkumulator- og kabelproduktion Betonblanding, betonstøbning Bygningselementer Catering Cd- og dvd-produktion Drikkevarefremstilling E-handel o.l. Elektroteknik Fødevarefremstilling Galvanisering, forzinkning o.l. Garveri Glas-, porcelæn- og lervareproduktion Gummiproduktion Kabelskrot Kartoffelmelsfabrik o.l. Lakering, overfladebehandling Maskinfabrik Møbelfabrikation o.l. Ophugning, nedknusning Plast- og skumplastfremstilling Postordrevirksomhed Protein- og enzymfremstilling Rengørings- og hygiejnemidler Softwareproduktion Tagpapfremstilling Tekniske installationer Tekstil- og tøjproduktion Træimprægnering Vaskeri, renseri, farveri Vulkanisering Side 40

43 Større industri Akkumulator- og kabelproduktion Asfaltfremstilling Betonblanding, betonstøbning Biogasanlæg Bygningselementer Drikkevarefremstilling Elektroteknik Farve, lak, lim, cellulose Foderstoffer, kornforarbejdning Forbrænding (affald) Fødevarefremstilling Galvanisering, forzinkning o.l. Garveri Glas-, porcelæn- og lervareproduktion Gummiproduktion Kabelskrot Kartoffelmelsfabrik o.l. Kemisk og genetisk produktion Lakering, overfladebehandling Lægemiddelfremstilling Maskinfabrik Metalfremstilling, -forarbejd., -støbning Møbelfabrikation o.l. Olie- og benzindepot Ophugning, nedknusning Papir- og papfremstilling Plast- og skumplastfremstilling Protein- og enzymfremstilling Rengøringsmidler, hygiejnemidler Savværk Skibsværft Slagteri Softwareproduktion Tagpapfremstilling Teglværk Tekniske installationer Tekstil- og tøjproduktion Træimprægnering Vaskeri, renseri, farveri Vulkanisering Side 41

44 Industri med særlige beliggenhedskrav Asfaltfremstilling Bekæmpelsesmidler, kunstgødning Biogasanlæg Bygningselementer Cementfabrik Farve, lak, lim, cellulose Fiskemel, beel, blodplasma Foderstoffer, kornforarbejdning Forbrænding (affald) Gas- og benzindepot Grus-, kalk- og mørtelværker Kabelskrot Kemikalie- og oliebehandlingsanlæg Kemisk og genetisk produktion Lægemiddelfremstilling Maskinfabrik Metalfremstilling, -forarbejd., -støbning Olie- og benzindepot Olie- og fedtraffinering Ophugning, nedknusning Papir- og papfremstilling Skibsværft Stålvalseværk Talg- og fedtsmelteri Teglværk Tekniske installationer Side 42

45 Kortbilag 1 - Matrikelkort 5ag 5ae 5o 5n 39ae 39ad Bag Hækken 5f 5ah 5ai Toftevej 39p Aslundvej 40eh 5ac 5l 5a V. Hassing By, V. Hassing "o" A 40fa 40cø "e" 25aa Skrågade 40gk 40gh 40p Hækken 153a 88b B 40ef 40gp "bk" 98b 91a 91d 98a 6a 6s 6t6u 6p Halsvej 6l 40gl 40gb 6m 6n 6o 1z Ejerlav:V. Hassing By, V. Hassing 40q 40r Signatur Lokalplangrænse Delområdegrænse "ac" 40ge a 50 m Halsvej Mål 1:1.000 i A4-format 25a 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm

46 Kortbilag 2 - Arealanvendelse m! m! Toftevej 2 Aslundvej 2 4 m! m! m! Skrågade m! 1 m! m! 11 ¾ ¾ qp qp qp qp qp B 14 9D 2 ¾ 6 m! m! m! m! m! m! A n 8 Hækken m! m! 6 m! ¾ ¾ Signatur Hækken Lokalplangrænse m! 3 1A Delområdegrænse Byggelinje m!m! m! m! 1 Bevaringsværdig beplantning Afskærmende beplantning Solitære træer m m! Mål 1:1.000 i A4-format qp ¾ ¾ 2 Bevaringsværdige træer Vejadgang Stiadgang 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm 1 cm

47 Kortbilag 3 - Illustrationsplan 0 12,5 Mål 1:400 1 cm 1 cm 25 m i A4-format 1 cm 1 cm Illustrationsplanen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. 1 cm