Bygherrevejledning. Udarbejdelse af bebyggelsesplaner for storparceller til tæt-lav boligbebyggelse

Transkript

1 Bygherrevejledning Udarbejdelse af bebyggelsesplaner for storparceller til tæt-lav boligbebyggelse Planlægning og Byggeri, Teknik og Miljø Aarhus Kommune 2010

2 Indholdsfortegnelse Indledning... 3 Sagsgang... 3 Ansøgning... 4 Bebyggelsesplan... 4 BEBOELSE OG PRIVAT OPHOLDSAREAL... 4 FÆLLESHUSE... 5 UDSTYKNING... 5 ERHVERV OG OFFENTLIGE FORMÅL... 5 GARAGER, CARPORTE OG PARKERING... 5 SMÅBYGNINGER... 5 FREMTIDIGE TILBYGNINGER... 5 BYGNINGSPROFILER, FACADER OG MATERIALER... 5 TERRÆNREGULERING... 5 FÆLLES OPHOLDSAREALER... 6 BEPLANTNING... 6 STØJFORHOLD... 6 STØJAFSKÆRMNING... 6 AFSTANDSKRAV... 6 GENERELT OM VEJE OG STIER... 7 OVERKØRSEL OG VEJTILSLUTNING... 7 STITILSLUTNINGER... 7 VEJBREDDER... 7 VENDEPLADSER... 7 BRANDVEJE... 7 RENOVATIONSFORHOLD... 8 SUPPLERENDE VEJLEDNINGER OG RETNINGSLINIER... 8 BEBYGGELSESDEKLARATION

3 Indledning Denne vejledning henvender sig især til bygherrer, der ejer storparceller til tæt lav boligbebyggelse, og til de projekterende, der udarbejder bebyggelsesplaner. Formålet med vejledningen er at gøre det lettere at udarbejde bebyggelsesplaner og at skabe et bedre grundlag for den administrative sagsbehandling i kommunens forskellige afdelinger. Bebyggelsesplaner for storparceller til tæt-lav boligbebyggelse skal godkendes af Aarhus Kommune, Teknik og Miljø. Den godkendte bebyggelsesplan skal sikres ved en tinglyst deklaration. Sagsgang 1. Bygherren udarbejder bebyggelsesplanen Ansøgningen om godkendelse af bebyggelsesplanen fremsendes til: Planlægning og Byggeri Sekretariatet Kalkværksvej Aarhus C Ansøgningen og bebyggelsesplanen skal fremsendes dels som PDF-fil dels i 9 trykte eksemplarer (for støttet byggeri i 10 eksemplarer) i målestoksforhold 1:500. Det øvrige tegningsmateriale og bebyggelsesdeklarationen fremsendes dels som PDF-fil dels i 5 trykte eksemplarer (for støttet byggeri i 6 eksemplarer) i målestoksforhold 1:500. Bebyggelsesplaner, der er udarbejdet på baggrund af lokalplaner, som er opstartet efter den 1. juni 2010, skal tillige fremsendes elektronisk. Den digitale bebyggelsesplan skal i et selvstændigt lag indeholde det geokodede lokalplankort i samme faste hele målestoksforhold som bebyggelsesplanen. Det digitale lokalplankort kan rekvireres hos Sekretariatet, Såfremt der skal ske en overordnet byggemodning forud for byggemodning af de enkelte storparceller, skal der som bilag til ansøgningen vedlægges approberet tegning i 5 eksemplarer samt digital fil af samme. Alle filformater fremsendes som ai (Illustrator) eller dwg (AutoCad) filer i fast målestoksforhold (der oplyses ved fremsendelsen). 2. Planen sendes i høring hos afdelinger inden for Planlægning og Byggeri, Trafik og Veje og Natur og Miljø. 3

4 Brandvæsenet, AffaldVarme samt Aarhus Vand A/S orienteres om sagen. 3. Når bebyggelsesplanen er færdigbehandlet underrettes ansøgeren om Kommunens stillingtagen til planen. Høringsresultatet kan foranledige, at der skal udarbejdes en revideret bebyggelsesplan, som sendes til godkendelse i Sekretariatet. Skønnes der at være behov for det, eller har ansøger et ønske herom, er det muligt at drøfte planen på et møde. 4. Hvis bebyggelsesplanen forudsætter, at Aarhus Kommune skal meddele dispensationer, vil dette forlænge sagsbehandlingstiden væsentligt. Dispensationer vil som hovedregel kun kunne meddeles efter en forudgående naboorientering. Såfremt der fremkommer væsentlige indsigelser ved nabohøringen, vil dispensationen skulle forelægges Byrådet. Henvendelse om sagsforløbet kan rettes til: Planlægning og Byggeri, Sekretariatet (tlf ), som er koordinator ved behandlingen af bebyggelsesplaner. Ansøgning Ansøgningen skal indeholde: En kort beskrivelse af den påtænkte bebyggelse. Herunder oplysning om det samlede etageareal og boligernes antal og størrelse. Hvis planen på nogle punkter afviger fra bestemmelser i lokalplanen, tinglyste deklarationer, planloven, byggeloven eller bygningsreglementet, skal ansøgningen indeholde oplysning om afvigelserne, ligesom der skal gives en begrundelse for ønsket om dispensation. Bebyggelsesplan Bebyggelsesplanen skal redegøre for nedenstående forhold: BEBOELSE OG PRIVAT OPHOLDSAREAL Planen skal vise den præcise placering af beboelsen samt omfanget og placeringen af de private opholdsarealer, der hører til beboelsen. Der kan i lokalplanen være fastsat bestemmelser om opholdsarealernes form og størrelse samt deres orientering i forhold til verdenshjørnerne. Er der i lokalplanen, der ligger til grund for bebyggelsesplanen, udlagt byggefelter eller zoner, skal disse ved fremsendelse af planen i papirform, jf. afsnittet om Sagsgang, indtegnes på bebyggelsesplanen. Desuden skal planen vise bygningernes afstand til eventuelle skel. 4

5 FÆLLESHUSE Hvis det er tanken at opføre et fælleshus, skal placeringen vises. Hvis der ikke opføres et fælleshus samtidig med den øvrige bebyggelse, men der ønskes mulighed for en opførelse senere, skal planen vise et byggefelt til formålet. UDSTYKNING Medmindre der er tale om almene boliger eller private andelsboliger uden offentlig støtte, skal planen vise, hvordan hver bolig med tilhørende grundareal vil kunne udstykkes til en selvstændig ejendom med vejadgang (jf. Byggelovens 10A). ERHVERV OG OFFENTLIGE FORMÅL Hvis lokalplanen giver mulighed for opførelse af erhverv udover hvad der sædvanligvis er tilladt i boligområder og i bygninger til offentlige formål, skal planen vise, hvor disse funktioner skal placeres. GARAGER, CARPORTE OG PARKERING Placering af eventuelle garager/carporte skal vises. Ønskes en del af parkeringsarealet anlagt som fællesparkering, skal dette vises, og antallet af parkeringspladser oplyses. Om parkeringskrav og parkeringsarealernes størrelse henvises til vejledningen Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. SMÅBYGNINGER Bygninger til affaldsbeholdere samt småbygninger, der er nødvendige til opbevaring af cykler, barnevogne og ting, der ikke er i daglig brug, skal vises på planen. Herudover skal eventuelle transformere og fælles VE-anlæg vises på planen. FREMTIDIGE TILBYGNINGER Hvis det påtænkte byggeri ikke udnytter lokalplanens byggemuligheder fuldt ud, og der ønskes mulighed for senere tilbygninger til byggeriet, bør disse tilbygningsmuligheder vises på bebyggelsesplanen. Hvis de ikke vises, vil der ikke kunne bygges til uden tilladelse fra storparcellens parcelforening til fravigelse af den tinglyste bebyggelsesplan. BYGNINGSPROFILER, FACADER OG MATERIALER Bebyggelsesplanen skal ledsages af principtegninger, der viser facaderne og bygningernes profiler med angivelse af hvilke materialer, der tænkes anvendt. Dette gælder også, hvis det skal være muligt at opføre de tilbygninger til boligerne, som lokalplanen giver mulighed for. TERRÆNREGULERING Planen skal vise, hvilke terrænreguleringer, der skal foretages, og vise den højdemæssige placering af bygningerne. Terrænet skal vises i forhold til stier, veje, naboarealer og eksisterende bevaringsværdig beplantning. 5

6 Terrænregulering, udover det der er muligt efter lokalplanen, skal vises med raster, og det skal angives, hvor meget der reguleres I terrænreguleringen skal den fremtidige forsyningsinfrastruktur vand, spildevand mv. samt længdefald på veje og adgangsarealer indtænkes. Eksisterende og fremtidige terrænkoter og linjer samt vejkoter og gulvkoter skal således vises på planen. FÆLLES OPHOLDSAREALER Planen skal vise beliggenhed og udstrækning af fælles opholdsarealer for storparcellen. En passende del alt efter byggeriets karakter skal anlægges som legeområder. Legeområdet skal vises på planen. Generelt skal det tilstræbes, at opholdsarealerne tilvejebringes på terræn, men de kan dog også anlægges på et overdækket eller hævet gårdareal, et tagareal eller i form af altaner. Opholdsarealerne skal være regulære arealer, opholdsegnede og have rekreativ karakter. Der skal medsendes en beregning over opholdsarealernes størrelse i henhold til lokalplanen. Der skal redegøres for evt. regnvandsbassin inden for storparcellen. BEPLANTNING Der skal redegøres for bevaring af lokalplanbestemt, bevaringsværdig beplantning Hvis der skal foregå bygge- eller anlægsaktivitet i nærheden af bevaringsværdig beplantning, skal der redegøres for beskyttelsesforanstaltninger i byggeperioden. Der skal redegøres for ny beplantning ifølge lokalplanen, f.eks. langs lokalplangrænser og lokalplanbestemte arealudlæg til beplantning. Ny beplantning skal etableres under hensyn til den kommende områdebelysning og koordineres med forsyningsledninger, så beplantningens vækstbetingelser sikres. STØJFORHOLD Indeholder lokalplanen bestemmelser om grænseværdier for støj, skal bebyggelsesplanen redegøre for, hvorledes bestemmelserne er overholdt. STØJAFSKÆRMNING Hvis lokalplanen foreskriver støjafskærmning, skal der redegøres for støjafskærmningens udformning og placering. AFSTANDSKRAV Lokalplanen kan også foreskrive bestemte støjafstande til veje, jernbaner og virksomheder for opholdsarealer og bebyggelse. Der skal i så fald redegøres for disse forhold. 6

7 GENERELT OM VEJE OG STIER Bebyggelsesplanen skal udarbejdes så detaljeret, at det klart fremgår, hvorledes den kørende og gående trafik tænkes afviklet. Hvis der er tale om private fællesveje, der ønskes indrettet med fartdæmpere eller som lege- og opholdsområde, skal indretningen, herunder forholdet til bygningers placering, illustreres i en sådan grad, at det er muligt at tage stilling til, om et senere detailprojekt kan godkendes. Nærmere oplysning fås ved henvendelse til Trafik og Veje. OVERKØRSEL OG VEJTILSLUTNING Det tilrådes, at placeringen aftales med Trafik og Veje så tidligt som muligt, hvis overkørslen eller vejtilslutningen ikke er angivet i lokalplanen eller ønskes placeret anderledes end angivet i lokalplanen. Oversigten ved vejtilslutninger skal svare til den vej, man kører ind på. STITILSLUTNINGER Det skal angives, hvorledes stisystemet forbindes med det omgivende stisystem. Oversigten ved vej- / stikryds og sti- / stikryds skal svare til anbefalingerne i Vejreglerne. VEJBREDDER Der skelnes mellem vejudlæg og vejanlæg. Anlagte vejanlæg på storparcellen vil skulle udlægges som privat fællesvej i tilfælde af udstykning og vil jf. bestemmelse i Vejloven skulle sendes til særskilt godkendelse hos Trafik og Veje. Hvis bebyggelsen agtes opført som almennyttigt byggeri, ejerlejligheder, andelsboliger o. lign., og ejendommen således forbliver én ejendom, skal vejene tilstræbes anlagt, som om udstykning fandt sted. VENDEPLADSER Der skal på storparcellen etableres vendemulighed for lastbiler (renovationsvogne, flyttevogne o. lign.). Herudover skal der ved afslutningen af hvert vejstykke normalt etableres vendeplads for personvogne. BRANDVEJE Der skal til fremføring af Brandvæsenets køretøjer være befæstet kørevej i mindst 2,8 m bredde og i en afstand af højst 40 m fra hvert hus. Adgangs- og tilkørselsmulighederne skal være i overensstemmelse med bestemmelserne i det til enhver tid gældende bygningsreglement. De nærmere krav til brandvejene fremgår af Retningslinjerne for Anlæg af Brandredningsarealer i Aarhus Kommune. 7

8 RENOVATIONSFORHOLD Planen skal indeholde en redegørelse for, hvorledes affaldshåndtering påregnes at finde sted ved en fremtidig bebyggelse. For fastlæggelse af hensigtsmæssige opstillingssteder og adgangsveje anbefales det at indhente Affald Varmes vejledning i forbindelse med bebyggelsesplanens udarbejdelse. SUPPLERENDE VEJLEDNINGER OG RETNINGSLINIER Nedennævnte supplerende vejledninger kan findes på hjemmesiden Retningslinjer for udarbejdelse af kloakprojekter Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune Retningslinjer for anlæg af brandredningsarealer i Aarhus Kommune Retningslinjer for uderum/opholdsarealer Vejledning om Regnvandsbassiner og Vandløb, som også findes på Aarhus Vand s hjemmeside. Bebyggelsesdeklaration Til sikring af bebyggelsesplanen udarbejdes der en deklaration, som skal tinglyses på storparcellen. Deklarationen skal i princippet udformes som nedenstående paradigme. Deklarationen skal ledsages af tegningsbilag, der belyser de forhold, der er nævnt i teksten. PARADIGME TIL DEKLARATION: Til sikring af bebyggelsesplan bestemmer undertegnede ejer(e) forpligtende også for efterfølgende ejere, at følgende, jf. vedhæftede tegningsbilag, skal gælde for matr.nr. 1. Bebyggelsens omfang og placering Beboelsesbygninger (bygninger til erhverv og offentlige formål samt fælleshus) og garager/carporte samt udhuse må kun opføres med en placering, som vist på deklarationsridset, bilag 8

9 Stk. 2 Beboelsesbygningerne omfatter i henhold til den godkendte bebyggelsesplan boliger i 1 etage og boliger i 2 etager. (Eller antal og størrelse af lejligheder.) Stk. 3. Private og fælles opholdsarealer placeres, som vist på ridset. Stk. 4. Hvor beboelsesbygninger placeres i skel, skal naboejendom respektere et tagudhæng over skel på maks. 0,5 m. Stk. 5. Det er ligeledes tilladt at placere tagudhæng ud over de på deklarationsridset viste stier, dog kun med maks. 0,5 m. 2. Bebyggelsens udformning Alternativ 1: Bygninger (herunder tilbygninger), garager/carporte samt udhuse skal udføres med bygningsprofiler, facader og materialer i overensstemmelse med principperne i vedhæftede tegningsmateriale, bilag, og beskrivelse. Bestemmelsen anvendes, hvor der i bebyggelsesplanen også er taget stilling til garager/carporte og udhuse. Alternativ 2: Bebyggelsens, herunder tilbygningers bygningsprofiler, facader og materialer skal være i overensstemmelse med principperne i vedhæftede tegningsmateriale og beskrivelse, bilag Stk. 2. Garager/carporte og udhuse skal udføres efter tegninger, godkendt af Aarhus Kommune. Bestemmelsen anvendes, hvor der ikke i bebyggelsesplanen er taget stilling til udseende af garager, carporte og udhuse, men hvor det er parcelforeningen, der søger om godkendelse af en eller flere typetegninger. 3. Veje Der udlægges m brede private fællesveje som adgang til boligparcellerne, samt m og m brede private fællesstier, som vist på deklarationsridset 9

10 Anvendes, når storparcellen videreudstykkes. Stk. 2. Som adgang til parkeringspladser og til de enkelte boliger anlægges de på ridset viste veje og stier. Anvendes, når storparcellen ikke videreudstykkes. Der udlægges en m bred privat fællessti, som vist på ridset. Anvendes, hvis storparcellen krydses af en privat fællessti. Stk. 3. På de oversigtsarealer, der er vist på ridset, må der aldrig være noget, bortset fra sne, med en større højde end 0,8 m over en flade gennem de tilgrænsende vejes kørebanemidte. Anvendes, hvis der stilles krav om fri oversigt ved overkørsler. Der kan dog i visse tilfælde accepteres eksisterende opstammede træer på oversigtsarealer, hvis træerne ikke generer oversigten. 4. Parkering Alternativ 1: Der skal anlægges 2 bilpladser ved hver bolig. Når der ikke skal anlægges en fælles parkeringsplads i området. Stk. 2. I området må kun parkeres motorkøretøjer med tilladt totalvægt indtil kg, medmindre andet tillades ved særlig afmærkning (af og pålæsning regnes ikke for parkering). Stk. 3. Campingvogne, både o.l. må ikke langtidsparkeres udenfor boliggrundene og må kun anbringes på de enkelte boliggrunde, når det ikke er til væsentlig gene for de omboende. Alternativ 2: Til brug for området skal, som vist på deklarationsridset, anlægges parkeringsareal(er) P med plads til biler. Når der skal anlægges gæsteparkeringsplads og 1 bilplads ved hver bolig. Herudover skal der anlægges en bilplads ved hver bolig. 10

11 Hvis der ikke ønskes parkering på veje, må særligt forbud tilføjes. Stk. 2. I området må kun parkeres motorkøretøjer med tilladt totalvægt indtil kg., medmindre andet tillades ved særlig afmærkning (af- og pålæsning regnes ikke for parkering). Stk. 3. Campingvogne, både o.l. må ikke langtidsparkeres udenfor boliggrundene og må kun anbringes på de enkelte boliggrunde, når det ikke er til væsentlig gene for de omboende. 5. Beplantning Den på deklarationsridset viste bevaringsværdige beplantning skal bevares som landskabselement ved vedligeholdelse og om nødvendigt genplantning med tilsvarende plantetyper. Den bevaringsværdige beplantning må ikke fjernes som element. Når der er bevaringsværdig beplantning ifølge lokalplanen. Den på deklarationsridset viste nye beplantning skal etableres og plejes, så der sikres god vækst, og eventuelt døde planter og træer skal udskiftes. Når der skal etableres ny beplantning ifølge lokalplanen. 6. Påtaleret Påtaleret til deklarationens 1 og 2 har Aarhus Kommune, Teknik og Miljø, og parcelforeningen (som nævnt i deklaration tinglyst i tilknytning til lokalplanen for området) hver for sig. Den Aarhus Kommune tillagte påtaleret bortfalder 7 år efter tinglysningen af nærværende deklaration. Herefter er alene parcelforeningen påtaleberettiget. Stk. 2. Til 3, 4, stk. 1, og 5 har parcelforeningen og Aarhus Kommune påtaleretten hver for sig. Stk. 3. Til 4, stk. 2 og 3, (parkering af lastbiler og campingvogne) har alene parcelforeningen påtaleret. Stk. 4. Parcelforeningens bestyrelse kan tillade fravigelser fra 1 og 2, når fravigelsen ikke er i strid med bygge- og planlovgivningen eller med lokalplanen for området. 11

12 7. Tinglysning Nærværende deklaration begæres tinglyst på ejendommen(e) matr.nr. med respekt af de øvrige på denne/disse ejendom(me) hvilende byrder og hæftelser. Der henvises til ejendommen(e)s blad(e) i tingbogen. Som ejer af matr.nr. Den 12