Byggeteknisk Rapport. Rapporten er udarbejdet den af Consult-88 ApS for ejendommen:

Transkript

1 Rapporten er udarbejdet den af Consult-88 ApS for ejendommen: Genvejen , Frederiksværk Kommunenr./Ejendomsnr.: Matrikel/Ejerlav: 2p, AUDERØD BY, KREGME

2 Indholdsfortegnelse 1. Om byggetekniske rapporter Definition af opgave Karakterskala Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand Besigtigelse Generelle kommentarer til bygningerne Specifikke kommentarer til bygningerne Bygningskonstruktioner - Materialebeskrivelse Kontaktinformation Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 2 af 19

3 1. Om byggetekniske rapporter Formålet med en bygningsgennemgang og den dertilhørende byggetekniske rapport er generelt at gennemgå de enkelte bygninger og udarbejde en tilstandsbeskrivelse, der overordnet beskriver og vurderer synlige fejl og mangler i forhold til et normalt vedligeholdt hus med samme alder og konstruktion. Da gennemgangen kun er visuel, kan der være fejl og mangler i skjulte og lukkede konstruktioner, der ikke vil fremgå af rapporten. Den bygningssagkyndige kan under tiden anvende enkle tekniske hjælpemidler ved gennemgangen, men vil ikke foretage destruktive indgreb i bygningerne uden aftale med sælger. Derfor kan nogle skader være skjulte for den bygningssagkyndige og vil i de tilfælde ikke fremgå af rapporten. Ansvar Ansvaret for opgavens udførelse begrænser sig til registrering af ejendommens bygninger i forhold til anvendelse, alder, areal, m.m. og afdækning af synlige skader, som kan nedsætte bygningens funktion eller værdi nævneværdigt herunder brud, lækage, revnedannelse eller ødelæggelser. I alle tilfælde kan den bygningssagkyndige ikke gøres ansvarlig for skjulte skader, der ikke var mulige at konstatere efter besigtigelsesreglerne. Samtidig gør vi opmærksom på, at den byggetekniske rapport ikke er omfattet af huseftersynsordningen og hverken må eller kan forveksles med en tilstandsrapport. Rapporten er udarbejdet i forbindelse med en aktuel ejendomshandel og til brug for den anførte rekvirent. Rapporten må ikke anvendes af andre og heller ikke i forbindelse med en eventuel senere overdragelse af ejendommen - uanset tidspunktet. Indhold Følgende er ikke omfattet af bygningsgennemgangen: VVS-installationernes funktion. Gennemgang af de elektriske installationer. Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand. Småting, som ikke påvirker bygningens brug. Bygningens placering på grunden. Bygningens planløsning. Bygningens indretning. Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer. Udendørs svømmebassiner og pumpeanlæg. Markiser og baldakiner. Installationer uden for bygningerne. Bygningens æstetik og arkitektur. Bygningens lovlighed (bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen). Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 3 af 19

4 Særskilt gennemgang af de elektriske installationer Den byggetekniske rapport omfatter ikke gennemgang af ejendommens elinstallationer. Dette skal bestilles særskilt. 10-årigt mangelansvar En byggeteknisk rapport fritager ikke sælger for sit 10-årige mangelansvar. Rådgivning En byggeteknisk rapport omfatter ingen form for rådgivning vedr. udbedring, renovering eller andre ændringer. Dette kan dog evt. aftales særskilt Definition af opgave Omfanget af bygningsgennemgangen og den dertilhørende byggetekniske rapport er til enhver tid afgrænset af de begrænsninger, der gør sig gældende i forhold til ansvaret for udførelsen af den byggetekniske rapport. Den byggetekniske rapport bruges typisk af sælger i forbindelse med en hushandel, og hvor det ikke er muligt at udarbejde en tilstandsrapport, da ejendommen ikke er omfattet af huseftersynsordningen. Ejendommen er systematisk gennemgået. Resultatet af gennemgangen ses på de efterfølgende sider. Almindelig vedligeholdelse og udbedring med en længere tidshorisont er ikke omfattet af denne rapport. Rapporten beskriver således alene objektive fejl og mangler, hvorimod bygningsdelens almindelige tilstand ikke beskrives. Årsagen er, at en sådan beskrivelse er subjektiv, og den kan som sådan gøres til genstand for en subjektiv vurdering, hvilket unødigt kan give anledning til en tvist. Sagt med andre ord, vil en rapport med få bemærkninger kendetegne et hus, der ved en almindelig vurdering må betegnes som et godt hus. Der er ved gennemgangen anvendt samme systematik som er kendt fra huseftersynsordningens tilstandsrapporter. Undersøgelsesmetoden og begrænsninger er de samme, som er kendt fra huseftersynsordningen. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 4 af 19

5 1.2 Karakterskala I denne byggetekniske rapport anvendes en karakterskala, som svarer til rapporter udarbejdet i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse. IB K0 K2 K3 UN Ingen bemærkninger Kosmetiske skader Beskriver skader eller forhold, som kan påvirke købers indtryk af bygningen. Mindre alvorlige skader Beskriver skader, som ikke har nogen indflydelse på bygningsdelens eller bygningens funktion. Alvorlige skader Beskriver skader, som medfører, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette vil ikke medføre skader på andre bygningsdele. Kritiske skader Beskriver skader, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter inden for overskuelig tid. Dette svigt risikerer at medføre skader på andre bygningsdele. Bør undersøges nærmere Beskriver forhold, hvis konsekvens ikke kan fastlægges tilstrækkeligt ved den visuelle gennemgang. Det kan være en alvorlig skade; derfor bør art, omfang og konsekvenser altid afklares. 1.3 Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand I forbindelse med udførelsen af den byggetekniske gennemgang og den dertilhørende byggetekniske rapport henviser vi til Almindelige Bestemmelser for teknisk Rådgivning og bistand (ABR 89), som regulerer forholdet mellem rådgiver og klient og dermed fastlægger de gældende principper, der danner grundlag for aftaleforholdet ved en given opgave. Specifikt henviser vi til afsnit 6.2 i ABR 89 vedrørende ansvar for fejl og forsømmelser (tilgængeligt på Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 5 af 19

6 2. Besigtigelse Ejendom Kunde/bestiller Genvejen 10 Københavns Ejendomme & Indkøb 3300 Frederiksværk Borups Allé København NV Tlf.: Mail: Etager Bebygget areal [m 2 ] Areal [m 2 ] Udnyttet Bygning Anvendelse Opført år uden kælder og tag Total Kælder Bolig Erhverv tagetage [m 2 ] A Feriekoloni B Halvtag C Legehus D Legehus Ovenstående arealer fremgår af BBR eller er anslået ud fra de faktiske forhold. Besigtigelsesdato Besigtigelsen omfatter Besigtigelsen omfatter Bygning A, B og C Følgende materiale forelå Ved gennemgangen forelå plantegning uden materialebeskrivelse. Bemærkninger til: Tilgængelighed: Bygning A: Krybekælder er ikke besigtiget på grund af manglende adgang. Tagrum i den nordlige fløj og i den midterste fløj er besigtiget fra loftlem på grund af manglende gangbro. Den vestlige del af tagrummet i den sydlige fløj er ikke besigtiget på grund af manglende gangbro i denne del af tagrummet. Gulvafløb i to af baderummene i den sydlige fløj er ikke besigtiget, da gulvafløb er tapet til. Forbehold: Der kunne ikke ses punkterede termoruder ved besigtigelsen, men sådanne kan kun med sikkerhed konstateres ved specialundersøgelse Undtagne bygninger/rumgeteknisk værdi. Bygningerne C og D er ikke medtaget i rapporten på grund af ringe byg- BBR meddelelse af: Øvrige oplysninger: Ingen Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 6 af 19

7 3. Generelle kommentarer til bygningerne Bygningen har tidligere været anvendt som feriekoloni. I forhold til alder og bygningstype skønnes bygningen overordnet set at være i middel stand, idet der dog samtidig henvises til de i rapporten anførte registreringer. Der er behov for nogle udbedringer og en del vedligeholdsarbejder, specielt indvendigt i bygningen. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 7 af 19

8 4. Specifikke kommentarer til bygningerne Bygning: Bygning A Karakter Beskrivelse 1.1 Tagbelægning/rygning På tagfladerne, sydlige fløj, er der en del mosbelægning på tagfladerne. 1.4 Hætter/Aftræk K3 I det lille vaskerum for vaskemaskine i den sydlige fløj mangler der loftventil, aftrækslangen er uisoleret og er ikke udført med tæt samling til loftventil. Note: Der er dermed øget risiko for, at varm rumluft stiger op i tagrummet og kondensere på de kolde overflader. Efter forskrifterne skal dette aftræksrør være såvel brand- som kondensisolerede. Den udførte flexslange opfylder ikke disse krav. 1.6 Tagrender/tagnedløb Mod vest er der nederst skade i tagnedløbsrøret, og der er foretaget reparation af det andet tagnedløb med tape. 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 I det nord/østlige facadehjørne ud for køkken, er endebund i tagrende beskadiget. Note: Ved kraftig regnskyl kan der dermed forekomme utæthed og overløb fra tagrenden. 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 Tagrenderne er fyldt med blade, der er dermed øget risiko for overløb. Note: Ved overløb fra tagrenderne er der øget risiko for opfugtning af underliggende bygningsdele. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 8 af 19

9 1.8 Spær og lægter K2 I tagrummet over køkken forekommer der fugtskjolder og skimmelvækst på underside af tagbrædderne, på østlige tagflade skønnes der at være område med nedbrydning i tagbrædder. Note: Skimmelvækst skønnes at skyldes utilstrækkelig ventilation, samt utæt loftlem Ventilation K3 Ventilationen i loftrummene vurderes som utilstrækkelig Note: Utilstrækkelig og manglende ventilation øger risikoen for ophobet fugt og nedbrydning af træværket Isolering Loftisolering i den sydlige fløj er rodet udlagt 1.14 Gangbro Der mangler gangbro i den nordlige og midterste fløj, og i den sydlige fløj mangler der gangbro i loftrummets fulde udstrækning Note: Manglende gangbro hindrer inspektion og øger risikoen for beskadigelse af isolering og gennemtrædning af lofter Andet K3 Loftlem til tagrummet i den nordlige og midterste fløj er uisolerede og ikke tætsluttende Note: Foruden et unødigt varmetab medfører en utæt loftlem, at varm rumluft stiger op i tagrummet, med deraf følgende risiko for opfugtning af træværk 1.16 Bemærkninger til skorsten K2 Der er udfaldne fuger i skorstenspiben, den øvre del af skorstenspiben er skæv Note: Udfaldne og forvitrede fuger øger risikoen for opsuget fugt og accelereret forvitring. 2.0 Ydervægge IB Note: Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 9 af 19

10 3.1 Døre I den nordlige fløj er der finerskade i bund af døren til toiletrum, og i denne fløj er der mindre hulskade i indvendig dør til et af de nordlige kontorrum 3.1 Døre Dørplader i flere af de indvendige døre er demonterede. 3.1 Døre Indvendige døre til fællesrum i den sydlige fløj har tidligere været forsynet med ekstra låsekasse, låsekasser er demonterede. Der er derved udfræsning og huller efter tidligere låsekasser. 3.1 Døre K2 Der er mindre område med nedbrydning i bund af yderdørene mod vest i den midterste fløj. 3.1 Døre K2 Indvendige kælderdøre og udvendig kælderdør er med nedbrydning. 3.2 Vinduer I den sydlige fløj er der enkelte vinduer som mangler greb. 3.2 Vinduer Der mangler glasliste i et af de østlige køkkenvinduer, og mod vest mangler der kitning i vindue ved gangen. 3.2 Vinduer K2 I den midterste fløj er der nedbrydning i et af vinduernes glasliste i det vestlige facade, og i samme fløj er der nedbrydning i østlige vindue ved det lille vaskerum med håndvask. 3.2 Vinduer K2 Der er revnet rude i køkkenvindue mod nord og i den sydlige fløj er der revnet rude i af de nordlige vinduer i fællesrum. 3.2 Vinduer K3 Der er revnet rude i tagvinduet mod syd. Note: Der er dermed øget risiko for vandindtrængning. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 10 af 19

11 4.0 Fundament/sokler 4.1 Udvendigt terrænfald K2 Langs den nordlige facade er der lettere terrænfald mod bygningen. Note: Ved terrænfald mod bygningen er der øget risiko for at overfladevand trænger ind mod bygningen og forvolder fugtskader. 4.0 Fundament/sokler 4.2 Sokkel Der er mindre sokkelrevne mod nord og syd i den sydlige fløj. Note: Revnerne i soklen skønnes uden konstruktiv betydning 4.0 Fundament/sokler 4.3 Udvendige trapper K2 Den udvendige kældertrappe er med revner og salpeterudtræk 4.0 Fundament/sokler 4.3 Udvendige trapper K2 Udvendige trætrappe i den vestlige gavl er med nedbrydning. 4.0 Fundament/sokler 4.4 Udvendige lyskasser K3 Lyskasserne, specielt mod nord er fyldt med blade. Note: Afløb fra lyskasserne er derved tilstoppede, dette øger risikoen for, at vand trænger ind gennem kældervinduerne og medfører vandskade i kælderen 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 5.2 Vægge I kælderen er der stedvist lettere afskalninger, samt opfugtning i ydervæggene. Note: Det er almindeligt forekommende i bygninger af denne alder, og der må påregnes løbende udbedringer, fordi konstruktionen sandsynligvis ikke er sikret mod grundfugt. 5.0 Kældre/krybekældre/terrændæk 5.6 Ventilation K3 Ventilationsristene sidder overalt ikke mindst 10 cm. fri af jord. Note: Når ventilationsristene ikke sidder mindst 10 cm. fri af jord, er der øget risiko for indtrængende overfladevand og skader på krybekælderens trækonstruktion. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 11 af 19

12 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 6.1 Gulvkonstruktion/- belægning K2 I de tidligere baderum i den sydlige fløj kan der ved eftersynet måles forhøjet fugt i gulvene. Note: Det vurderes at skyldes kondensfugt, da trægulve mod krybekælder er forsynet med tæt vinylbelægning. 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 6.2 Vægkonstruktion/- belægning I tidligere baderum i den sydlige fløj er der henholdsvis skruehuller, samt huller i vægvinyl efter tidligere rørføring Note: Ved eftersynet er baderum ikke forsynet med vandinstallation, væggene er der med ikke vandpåvirkede. 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 6.5 Fald mod gulvafløb Der er begrænset fald mod gulvafløb i bygningen 6.0 Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 6.7 Rumaftræk K2 Der er utilstrækkeligt rumaftræk fra baderum i den nordlige fløj. Note: Rumaftrækket er udført som vandret ventil uden elektrisk ventilator. Dette anses ikke for at yde en tilstrækkelig ventilation af et vådrum. Utilstrækkelig ventilation øger risikoen for fugtskader og indeklima problemer 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner I den sydlige fløj har gulvet i fælleslokale sat sig lidt langs den sydlige ydervæg 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner Der er eftergivende og knirkende trægulv i entrerum mod øst, og i gangen ved køkken er gulvet skævt. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 12 af 19

13 7.0 Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner K2 I den midterste fløj der ved yderdør mod vest i fællesrummet nedbrydning i gulvbræt. Note: Dette kan skyldes lettere vandindsivning gennem døren 8.0 Indervægge/skillevægge 8.1 Indvendige vægge K0 I det syd/østlige rum i den sydlige fløj mangler der enkelte beklædningslister indvendig på ydervægge. 8.1 Indvendige vægge Der er hulskade i bund af indvendig væg ved dør til et af baderummene i den sydlige fløj. 9.0 Lofter/etageadskillelser 9.1 Lofter/etageadskillelser K2 Der er vandskade i loftet ved loftventil i et af baderummene i den sydlige fløj. På gulvet i dette baderum er der fugtskjold som følge af dette. Note: Dette kan skyldes kondensfugt på grund af manglende isolering af aftræksrør eller utæthed i taget ved aftrækshætte Lofter/etageadskillelser 9.1 Lofter/etageadskillelser Loftbjælker i fælleslokalerne er med lettere nedbøjning Indvendige trapper IB 11.0 VVS-installationer 11.1 Vandinstallationer Afløb fra sikkerhedsventiler under vandvarmeren i toiletrum i sydlige fløj er ikke udført til afløbsanlæg VVS-installationer 11.2 Varmeinstallationer Kondensafløb fra varmepumpen er ikke ført til afløb, røret er ført ud gennem ydervæggen Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 13 af 19

14 11.0 VVS-installationer 11.3 Afløbsinstallationer K3 Afløbsslange under hæve/sænkebordet i toiletrum mod syd er midlertidig tætnet med tape. Note: Der er øget risiko for utæthed og dermed vandskade VVS-installationer 11.5 Andet Flere toiletter mangler trykknapper, et toilet mangler sæde. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 14 af 19

15 Bygning: Bygning B Karakter Beskrivelse 1.1 Tagbelægning/rygning K2 Der er flere steder huller i tagbelægningen Note: Der er derved risiko for fugtskader i underliggende tagkonstruktion. 1.6 Tagrender/tagnedløb Tagnedløbet er nederst tætnet med tape. 1.8 Spær og lægter Tagremmene vurderes at være underdimensionerede, remmene er med lettere nedbøjning. 4.0 Fundament/sokler IB Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 15 af 19

16 Bygning: Bygning C Karakter Beskrivelse 1.1 Tagbelægning/rygning K3 Der er flere steder huller i tagbelægningen og beskadigede tagplader. Note: Der er dermed øget risiko for fugtskader i underliggende konstruktioner. 1.8 Spær og lægter K2 Der er nedbrydning i øverste taglægte. 1.6 Tagrender/tagnedløb K3 Bygningen er ikke forsynet med tagrende. Note: Der er dermed risiko for vandskader i underliggende bygningsdele. 2.0 Ydervægge 2.2 Beklædninger K2 Træbeklædningen er for tæt mod terræn, enkelte steder er der nedbrydning i beklædningen. Note: Når træ er i kontakt med jord, er der øget risiko for opfugtning og nedbrydning af træet 4.0 Fundament/sokler 3.1 Døre K2 Der forekommer nedbrydning i dørbeklædningen 4.0 Fundament/sokler IB Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 16 af 19

17 5. Bygningskonstruktioner - Materialebeskrivelse Konstruktioner er skønnet ved besigtigelse. Oplysningerne kan ikke betragtes som en garanti for korrekt materialeangivelse eller konstruktionsudformning. Bygningskonstruktion Bygning Litra Kommentar 1. Tagkonstruktion/- 1.2 Sadeltag A 1.7 Gitterspær A 1.12 Taghældning - A grader 1.19 Tagbelægning - A Tagpap/tagduge 1.24 Skorsten - Muret A 1.3 Ensidigt fald B 1.8 Bjælkespær B 1.21 Tagbelægning - B Plastplader 1.3 Ensidigt fald C 1.8 Bjælkespær C 1.11 Taghældning - 1- C 15 grader 1.21 Tagbelægning - C Plastplader 2. Ydervægge 2.5 Træ A 2.10 Formur - Træ A 2.17 Bagmur - Let pladekonstruktion A 2.18 Bagmur - Andet; A Træbeklædning Type: 2.5 Træ C Træbeklædning 2.10 Formur - Træ C Træbeklædning 3. Vinduer og døre 3.2 Træ A 3.4 Metal A Tagvindue 3.2 Træ C 4. Fundament/sokler 4.2 Beton A 4.7 Andet: B Stålsøjler i beton 4.7 Andet: C Sokkelsten 5. Kældre/krybekældre/terrændæk 5.3 Kælder A 5.4 Krybekælder A Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 17 af 19

18 5.6 Støbt i beton A 5.8 Drænlag/kapillarbrydende lag; Type: A 5.9 Ingen adgang til A krybekælder 6. Vådrum 6.2 Vægkonstruktioner, organisk 6.3 Vægkonstruktioner, uorganisk 6.4 Gulvkonstruktioner, organisk 6.5 Gulvkonstruktioner, uorganisk A A A A Tilbygning, nordlige fløj Tilbygning, nordlige fløj 7. Gulvkonstruktion og gulve 7.2 Gulv på strøer eller A bjælker 7.8 Andet; Type: A Vinyl og linoleumsbelægning 8. Indervægge/skillevægge 8.3 Inder-/skillevægge A - Letbeton 8.6 Inder-/skillevægge A - Let pladekonstruktion 9. Lofter/etageadskillelser 9.1 Kommentar A Træ- og gipspladebeklædning 10. Indvendige trapper Ingen indvendige trapper 11. VVS-Installationer 11.5 El-varme A 11.9 Andet; Type: A Luft til luft varmepumpe Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 18 af 19

19 6. Kontaktinformation Den besigtigede ejendom Genvejen , Frederiksværk Rapporten er udarbejdet af: Rune Andersen Bygningskonstruktør, Beskikket Bygningssagkyndig og energikonsulent Consult-88 ApS Kongens Vænge Hillerød Tlf.: Mobil: Mail: Jeg står naturligvis til rådighed, hvis der er behov for uddybning af den udførte bygningsgennemgang. Genvejen 10, 3300 Frederiksværk Side 19 af 19