Århus Kommune. Lokalplan nr. Boligområde ved Bondehaven i Skødstrup. September 2006 KONGSBAK INFORMATIK

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr. 751 Boligområde ved Bondehaven i Skødstrup KONGSBAK INFORMATIK September 2006

2 Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde ved Bondehaven i Skødstrup 751 Tronkærvej Bondehaven Jernbanen Grenvej Kløvervangen Statistikområde/distrikt nr.: Registreringskortblad nr.: Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri September 2006

3 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen

4 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 751 Boligområde ved Bondehaven i Skødstrup INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v....2 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...14 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v...16 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen...21 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger...23 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 751

5 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i den vestlige del af Skødstrup, grænsende op til Bondehaven. Lokalplanområdet, der er ca. 12,5 ha stort, var ved planens udarbejdelse beliggende i landzone. Århus Kommune ejer størsteparten af området - ca. 11 ha, medens en mindre del - matr. nr. 6 o og 27 ar - er privatejede. Beskrivelse af området Lokalplanområdet er meget kuperet, og især mod syd og øst er der meget markante skråninger ned mod Bondehaven og parcelhusområdet ved Kløvervangen. Her falder terrænet ca. 20 m. Hvor den tidligere Tronkærgård var beliggende findes et plateau, hvorfra der er en storslået udsigt over byen, Kaløvig og Århus Bugt. Umiddelbart nord for og grænsende op til lokalplanområdet findes et værdifuldt naturelement i form af et beskyttet vådområde. Afløbet fra vådområdet er en rørlagt bæk, der bliver et åbent vandløb i bebyggelsen ved Gartnerhaven, øst for Bondehaven. Foto fra området Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 751

6 3 Planens baggrund og mål Planen er udarbejdet for at skabe et nyt boligområde, og dens mål er at udforme et nyt boligområde, der i størst mulig omfang udnytter de terræn- og naturgivne forhold, og sikrer de udsigtsmæssige kvaliteter. Planens hovedtræk Lokalplanen er en del af et større delområde i kommuneplanen, og der udarbejdes sideløbende en lokalplan for arealerne nord for området langs Tronkærvej. Disponeringen af området bygger på hovedideen om at skabe et sammenhængende grønt forløb fra nordvest til sydøst. De eksisterende naturværdier som vandhuller, hegn, beplantninger og vandløb indbygges i denne grønne kile. Flere steder frilægges en rørlagt bæk. Et interessant fortidsminde - en beskadiget oldtidshøj - indgår ligeledes i området, så der opnås en stor variation i de samlede fælles friog opholdsarealer. Det er intentionen, at der fra plateauet hvor den tidligere Tronkærgård var beliggende skal sikres bevaring af den helt unikke udsigt over byen og Århusbugten. Herfra vil der blive udsigt ud over bebyggelserne ned ad skråningen. Fordelingsvejen gennem området deler den kommende bebyggelse i 2 med storparceller til parcelhuse syd for vejen og storparceller til tæt-lav bebyggelse nord for vejen op mod landskabskilen. Storparceller I lokalplanområdet udlægges 4 storparceller til åben-lav boligbebyggelse. På de kommunale storparceller - nr. Ia og Ib kan der udstykkes 38 parcelhusgrunde og på de private storparceller Ic og Id kan der udstykkes 8 parcelhusgrunde. I området udlægges ligeledes 7 storparceller af forskellig størrelse til tæt-lav boligbebyggelse, alle på kommunalt ejede arealer. Der vil samlet på storparcellerne kunne opføres m 2 etageareal, hvilket med en gennemsnitlig boligstørrelse på 100 m 2 vil give et boligantal på ca. 135 boliger. På en af storparcellerne - nr. IIc - vil der efter ønske fra Sundhed og Omsorg være mulighed for at opføre og indrette et bofællesskab med tilhørende serviceareal for handicappede personer med nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne indenfor målgruppen voksenhandicappede og sindslidende. Herudover planlægger Børn og Unge at opføre en børneinstitution på arealet nærmest Bondehaven. Bebyggelsens udseende Da terrænet i lokalplanområdet er ret skrånende, er det nødvendigt, at ny bebyggelse opføres til stedet. Den nye bebyggelse skal derfor tilpasses det eksisterende terræn. Der er derfor indsat bestemmelser herom i lokalplanen, ligesom der er indsat bestemmelse om, at der i forbindelse med byggesagen vil blive indlagt et niveauplan af bygningsmyndigheden. Da dele af bebyggelsen ligeledes vil være meget synlig fra de omgivende bydele, er der i lokalplanen ligeledes indsat bestemmelser om valg af bygningsmaterialer for ydervægge og tage. Valmede tage må ikke forekomme. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 751

7 4 Bebyggelsesprocenten er for parcelhusområdet fastsat til 20, hvilket tilnærmelsesvist giver en bebyggelsesprocent på 25 når andel i fællesarealer medregnes. På grund af det kuperede terræn er bebyggelsesprocenten for tæt-lav området fastsat til det der svarer til 30 inklusive andele i fællesarealer. Bebyggelsens højder er fastsat til maksimalt 8,5 m. Inspiration til boligbebyggelse i delområde I Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 751

8 5 Beplantning og fællesarealer I området findes ikke bevaringsværdig beplantning af betydning. For at sikre det grønne præg i den gennemgående landskabskile, må hegn kun etableres som levende hegn mod lokalplanens delområde IV samt mod stier. Eventuelle hegn skal plantes min. 0,3 m inde på egen grund. Carporte, garager og lignende mindre bygninger må endvidere ikke opføres nærmere skel mod delområde IV end 0,5 m. I det kommende lokalplanområde mod nord findes et vådområdet omfattet af naturbeskyttelsesloven. Afvandingen fra dette område - en lille bæk - er tidligere blevet rørlagt. Bækken planlægges frilagt på en del af strækningen, og vil indgå som et rekreativt element i de samlede friarealer. Veje og stier Lokalplanområdet vejbetjenes af en ny øst-vestgående fordelingsvej fra Bondehaven. Vejen skal på sigt også give adgang til de kommende boligområder vest for lokalplanområdet. Fordelingsvejen udformes med en god landskabelig tilpasning, så trafikanter i området får oplevelsen af et smukt boligområde. I området etableres et stisystem, så trafikanterne kan færdes trygt og ledes frem til Bondehaven, der har cykel- og gangsti i begge sider. Langs Kløvervangen i syd etableres et stiforløb. I den grønne kile etableres ligeledes stiforbindelser der binder de omkringliggende boligområder sammen og giver adgang til både Skødstrup-Løgten og det åbne land. Illustrationsplan Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 751

9 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at området anvendes til lav boligbebyggelse medmulighed for opførelse af et varieret udbud af boligtyper, boligområdet opdeles i mindre, overskuelige enheder, bebyggelsens placering og udformning tilpasses eksisterende terræn og landskabelige hensyn, og at der skabes udsigtsmuligheder fra så mange grunde som muligt, omfanget af fælles opholdsarealer og deres placering fastlægges, og der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i lokalplanområdet. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 27 ar, 6 o, vejareal mrk. x samt del af matr. nr. 7 a, alle Skødstrup by, Skødstrup, samt alle parceller der efter den 1. maj 2005 udstykkes i området. Se fodnote 1 Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II, III og IV som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matr. nr. 7 a, Skødstrup by, Skødstrup. Ejendommen skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil den tages i brug til det, lokalplanen bestemmer. Se fodnote 2. 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Århus Kommune, Teknik og Miljø. 2 Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommens udstykning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

10 7 Matrikelkort mål 1:4000 Lokalplangrænse 3. Anvendelse Område I Stk. 1 Stk. 2. Området der består af storparcellerne Ia, Ib, Ic og Id, er udlagt til åbenlav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). På hver ejendom må kun opføres eller indrettes én bolig. Område II Stk. 3. Storparcellerne IIa, IIb, IIc og IId, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (dobbelt-, række-, kæde-, gård-, klyngehuse og lignende med tilhørende fællesfaciliteter) i form af helårsbeboelse. En af storparcel IIc kan desuden anvendes til etablering af et bofællesskab med tilhørende servicearealer for handicappede personer med nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

11 8 Storparcellerne IIe, IIf og IIg, er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (dobbelt- og klyngehuse med tilhørende fællesfaciliteter) i form af helårsbeboelse. Stk. 4. Mindst 5 % af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Område III Stk. 5. Området er udlagt til offentlige formål - børneinstitutioner. Område IV Stk. 6. Stk. 7. Området er udlagt til fælles friareal med regnvandsbassin for lokalplanområdet, og skal friholdes for enhver form for bebyggelse, veje og parkeringsanlæg, der ikke er nødvendige for områdets anvendelse til friareal. På dette areal må grundejerforeningen (se 12) etablere anlæg til fælles formål. Fælles bestemmelser for lokalplanområdet Stk. 8. Stk. 9. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboere fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder - f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke giver ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Område I Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Udstykning skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Udstykning af område Id må kun ske efter en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt udstykningsplan. Ingen grund må ved udstykning, eller arealoverførsel eller på anden måde udstykkes med en mindre størrelse end 700 m 2. Område II Stk. 4. Udstykning af området i storparceller skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Storparcellerne kan dog slås sammen og bebygges samlet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

12 9 Stk. 5. Ved yderligere udstykning af storparceller gælder småhusreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelser på 700 m 2 ikke. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er udlagt til: Vej A - B...12,0 m bred Vej C og D... 10,0 m brede Veje mrk. E... 8,0 m brede Vendeplads på storparcel Ic... 15,0 m bred Sti a-b-c, c-d, d-e-f og e-b... 5,0 m brede Stier mrk. g... 3,0 m brede Vej A - B skal være adgangsvej også til de vest for lokalplanområdet beliggende kommende boligområder vist som perspektivarealer i Kommuneplan Vedligeholdelsesarbejder til den frilagte bæk skal ske fra sti d-f og den tilgrænsende bræmme. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Vejadgang til storparcellerne i område II og til område III skal i princippet ske som vist på lokalplankortet. Til vej A - B må der ikke være direkte vejadgang fra de tilgrænsende grunde. Vej C's, D's og veje mrk. E's tilslutning til vej A - B skal udformes som portoverkørsler. Veje på en storparcel i område II skal som hovedregel have en udlægsbredde på mindst 8,0 m. På hver storparcel i område II skal der etableres vendemulighed for lastbiler - renovationsvogne, flyttevogne m.v. Der skal til godkendelse hos Århus Kommune, Trafik og Veje indsendes et projekt for indretningen af de i stk. 1 nævnte veje og stier. Ved vejtilslutninger skal de sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Stk. 9. På hver storparcel skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. 6. Teknisk forsyning Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning på værkets til enhver tid gældende betingelser. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

13 10 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Område Ia, Ib og Ic Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Se fodnote 3. Stk. 2. Bebyggelse må ikke opføres nærmere skel mod veje end 2,5 m. Stk. 3. Bygninger må højst opføres i 1 etage. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover kan bebyggelsen dog opføres så den på den laveste del af grunden fremstår med 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 4. Stk. 5. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasses det faldende terræn jf. dog 7, stk. 24. Færdigt gulv i stueplan må ikke være hævet mere end 0,2 m over en kote fastlagt for den projekterede bebyggelse. Koten fastlægges af bygningsmyndigheden i forbindelse med byggesagsbehandlingen ud fra et af bygherren leveret nivellement af eksisterende terræn før regulering. Koter skal angives i henhold til Dansk Normalnul. Stk. 6. Stk. 7. Småhusreglementets bestemmelser om bygningshøjde i forhold til modstående vejside gælder ikke i lokalplanområdet. Garager, carporte, udhuse og lignende mindre bygninger må ikke opføres nærmere skel mod stier og fælles friarealer end 0,50 m. Område Id Stk. 8. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 20. Se fodnote 3. Stk. 9. Bebyggelse må ikke opføres nærmere skel mod veje end 2,5 m. Stk. 10. Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder. 3 Bebyggelsesprocenten beregnes af grundens areal inkl. dens andel i fællesareal. Den angivne bebyggelsesprocent svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent af grundens nettoareal (ekskl. andel i fællesareal) på 25. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

14 11 Såfremt tagkonstruktionen udføres med trempel eller lignende, må bebyggelsen opføres i 2 etager, dog således at den indvendige højde af den forhøjede ydervæg ikke må overstige 1,60 m. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Område IIa, IIb, IIc og IId Stk. 11. Ny bebyggelse skal i princippet placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet viste byggefelter. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende mindre småbygninger kan opføres uden for byggefelterne. Stk. 12. Der må på storparcel nr.: IIa opføres maksimalt m 2 etageareal IIb opføres maksimalt m 2 etageareal IIc opføres maksimalt m 2 etageareal IId opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Se fodnote 4. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse, småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 13. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Område IIe, IIf og IIg Stk. 14. Ny bebyggelse skal i princippet placeres i overensstemmelse med de på lokalplankortet viste byggefelter, dvs. opdelt i små boliggrupper med op til 3 boligenheder i hver gruppe og med mindst 5 m mellem grupperne. 4 Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvist til en bebyggelsesprocent på 30. Beregnet af storparcellens areal, tillagt andel i fællesareal, og fratrukket skønnet færdselsareal. Opmærksomheden henledes på, at det maksimalt tilladte antal m 2 etageareal formentlig ikke vil kunne opføres ved byggeri alene i 1 etage. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

15 12 Garager og carporte skal etableres som fællesparkering eller indgå som en del af bebyggelse indenfor byggefelterne. Stk. 15. Der må på storparcel nr.: IIe opføres maksimalt m 2 etageareal IIf opføres maksimalt m 2 etageareal IIg opføres maksimalt m 2 etageareal I alt maksimalt m 2 etageareal Se fodnote 4. Der kan herudover opføres 10 m 2 udhuse, småbygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Stk. 16. Bygninger må højst opføres i 1 etage. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover kan bebyggelsen dog opføres så den på den laveste del af grunden fremstår med 2 etager. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Stk. 17. Færdigt gulv i stueplan må ikke være hævet mere end 0,2 m over en kote fastlagt for den projekterede bebyggelse. Koten fastlægges af bygningsmyndigheden i forbindelse med byggesagsbehandlingen ud fra et af bygherren leveret nivellement af eksisterende terræn før regulering. Koter skal angives i henhold til Dansk Normalnul. Stk. 18. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen, men bebyggelsen skal tilpasses det faldende terræn jf. dog 7, stk. 24. Fællesbestemmelser for område II Stk. 19. Internt på storparcellen gælder ingen særlige bestemmelser om højdeog afstandsforhold. Bebyggelsen skal dog i rimelig omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. De supplerende bestemmelser i Bygningsreglementet for Småhuse, pkt. 2.9 for visse mindre bygningsdele i relation til højde- og afstandskrav er gældende for bebyggelse efter nærværende lokalplan. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

16 13 Stk. 20. Stk. 21. I tilknytning til hver bolig skal der være at udendørs opholdsareal på mindst 25 m 2. Til sikring af bestemmelserne for lokalplanens delområde II må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 5. Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af eventuelt fælleshus Placering af garager/carporte eller fælles parkering. Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materiale. Terrænreguleringer. Beplantning jf. 9, stk. 5. Storparcellens interne vej- og stiforhold, herunder tilslutning til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. Område III Stk. 22. Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 30. Stk. 23. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til bygningslovgivningen fastlagt niveauplan). Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 24. Bebyggelsen med tilhørende terrasser m.v. skal i størst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog finde sted uden tilladelse, jf. 7, stk. 4 og stk. 18. Stk. 25. Af støjmæssige hensyn, (jf. krav i 10) skal bebyggelse i mere end 1 etage placeres i en afstand på mindst 25 m fra midten af Bondehavens kørebaneareal. Støjbyggelinie er angivet på lokalplankortet. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. Område I, III og storparcellerne IIe, IIf og IIg Såfremt tage på beboelsesbygninger udformes med sadeltag skal tagets hældning med det vandrette plan være mellem 25 og 35 grader. Valmede tage må ikke forekomme. 5 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

17 14 Den enkelte ejendoms hovedtagdækning skal være med røde uglaserede enkeltvingetegl eller tagpap. Mindre tagflader kan være skifer, glas eller zink. Der må ikke anvendes betontagsten, eternit eller tilsvarende materialer. For vinterhaver, udestuer, garager, carporte udhuse og lignende mindre bygninger gælder, at disse kan udføres i andre materialer og med en anden taghældning, såfremt der opnås en god helhedsvirkning. Storparcellerne IIa, IIb, IIc og IId Stk. 2. Den enkelte ejendoms tagdækning skal være med røde uglaserede enkeltvingetegl, skifer, glas, zink eller tagpap. Der må ikke anvendes betontagsten, eternit eller tilsvarende materialer. Fællesbestemmelser for område II Stk. 3. Boliger på en storparcel i område II skal udføres i ens materialer og med ens taghældning, jf. dog paragraffens øvrige bestemmelser. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Ydervægge på beboelsesbygninger i lokalplanområdet må kun opføres i teglsten og fremstå enten som blank mur eller som pudsede eller vanskurede vægge. Partier med træbeklædning må dog forekomme. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må hvis de anbringes på bygninger højst rage 1,0 m op over disses højeste punkt. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. Stk. 7. Såfremt der etableres et anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget der anbringes udvendigt på bygninger, indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige ydervægge. Se fodnote 6. 6 Med denne bestemmelse er der ikke taget stilling til, om der i henhold til fjernvarmeværkets vedtægter kan opnås tilladelse til anvendelse af anlæg til indvinding af solenergi. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

18 15 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Der skal i skel mod Bondehaven etableres en støjafskærmning med en højde på min. 1,8 m over Bondehavens kørebanemidte, placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Skærmen skal begrønnes. Den på lokalplankortet viste bevaringsværdige beplantning må kun fjernes efter tilladelse fra Naturforvaltningen. Se fodnote 7. Langs den sydlige side af vej A - B og langs sti c - d skal plantes opstammede træer i princippet som vist på illustrationsplanen side 5, og efter planer godkendt af Naturforvaltningen. Plan for beplantning af vejarealer skal indsendes til godkendelse ved Århus Kommune, Trafik og Veje og Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote 8. Stk. 5. Langs den enkelte grunds/storparcels skel mod sti og fællesarealer - område IV - må kun etableres levende hegn. I hegnet må der på hver grund være én højst 1,0 m bred åbning. Levende hegn mod færdselsarealer skal plantes 0,30 m inde på egen grund. 10. Støjforhold Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse i lokalplanområdet ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til den kollektive varmeforsyning har fundet sted. Specielt gælder, at ny bebyggelse på den enkelte storparcel i område II ikke må tages i brug før: Veje, stier og parkeringspladser på storparcellen er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. 7 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning. 8 Specielt henledes opmærksomheden på, at der ved udarbejdelsen af beplantningsplanen skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning. I øvrigt henvises til "Vejledning for Træplantninger" - der kan fås ved henvendelse til Vej- og Kloakvedligeholdelsen. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

19 16 Specielt gælder, at ny bebyggelse på storparcellerne Ic og IIg samt område III ikke må tages i brug før: Den i 9 nævnte støjafskærmning er etableret ud for det enkelte område. Specielt gælder, at ny bebyggelse på storparcel Ic ikke må tages i brug før: Den del af område IV der er beliggende på matr. nr. 27 ar, Skødstrup By, Skødstrup er planeret og tilsået med græs, samt at den rørlagte del af bækken er frilagt. 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 9. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri optage medlemmer fra tilgrænsende boligområder nord og vest for lokalplanområdet. 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Da det areal der er kortlagt i henhold til Lov om Forurenet Jord på del af matr. nr. 27 ar, Skødstrup By, Skødstrup forventes anvendt til boligformål og er fastlagt som indsatsområde af Århus Amt, skal ejer eller bruger, jf. Lov om Forurenet Jord, 8, ansøge Århus Amt om tilladelse før påbegyndelsen af et bygge- og anlægsarbejde. Arealet må ikke ændre anvendelse til bolig, legeplads, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før Århus Amt har meddelt tilladelse, jf. Lov om Forurenet Jord, 8. 9 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 751

20 17 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område BO og helt landzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. Kommuneplanens rammer Lokalplanområdet Anden fysisk planlægning Som opfølgning på Kommuneplan 2001, er der blevet gennemført en dispositionsplanlægning med det formål at fastlægge de overordnede rammer for udformningen af de nye byområder. Lokalplanen følger op på intentionerne i dispositionsplanskitsens overordnede principper for udnyttelse af lokalplanområdet og sammenhængen med de tilgrænsende kommende boligområder. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 751

21 18 Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes via en ny tilslutning til den offentlige vej Bondehaven, som via Stationsvangen og Rosenhaven har forbindelse til Grenåvej og den centrale del af Skødstrup-Løgten samt det overordnede vejnet i Århus Kommune. Stamvejen i lokalplanområdet skal på længere sigt også betjene perspektivarealet mod vest. Lokalplanområdets interne stisystem er tilsluttet det eksisterende stisystem syd for lokalplanområdet, samt Bondehaven, hvor der er cykelsti i begge retninger. Herfra er der blandt andet sikret stiforbindelse til skole- og idrætsfaciliteter. Det interne stisystem er endvidere forberedt for tilslutning til et muligt boligområde mod nord samt til perspektivarealer og rekreative områder mod vest og nordvest. Arkæologiske forhold I museets arkiver er der ikke registreret fund fra området, men ved gennemgang på stedet, er der iagttaget flere arkæologiske fund. Moesgård Museum har antikvarisk gennemgået området og studeret de originale kort fra ca. år Studierne af kortene viser, at der midt i området har været et vådområde, der erfaringsmæssigt har trukket forhistoriske bebyggelser til sig. Høje bonitetstal viser ligeledes, at området må dække over forhistoriske bebyggelser. I haven til den netop nedrevne Tronkærgård, er på kort og på stedet registreret en meget flot høj, der må være resterne af en gravhøj - Kielinghøj - fra bronzealderen, ca f. Kr. I forbindelse med den kommende byggemodning forventes højen restaureret, da der i den findes rester af haveanlæg eller vandtank. Hvis der ved kommende byggearbejder påtræffes fortidslevn. f.eks. bopladsspor eller grave, skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. museumslovens 27. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet logger i OSD-område, område for Særlige Drikkevandsinteresser. De almene private Skødstrup og Løgten Vandværker og Århus Kommunale Værker har vandindvindingsinteresser i området. Der må således ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, som ved nedsivning kan forurene grundvandet. Forbud mod brug af pesticider fremgår af deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 751

22 19 Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanområdet er primært belastet af trafikstøj fra Bondehaven. På grundlag af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 m fra vejmidten af Bondehaven beregnet til 61 db(a). For at overholde kommuneplanens støjbestemmelser skal opholdsarealer og boligbebyggelse i 1 etage placeres i en afstand af mindst 25 m fra midten af vejens kørebaneareal, mens bebyggelse i mere end 1 etage skal placeres i en afstand af mindst 35 m fra midten af vejens kørebaneareal. Ved etablering af støjafskærmning med en højde på 1,8 m nær vejskel kan boligbebyggelse og opholdsarealer placeres umiddelbart bag støjskærmen, mens boligbebyggelse i mere end 1 etage skal placeres mindst 25 m fra midten af kørebaneareal. Støjbyggelinie er angivet på lokalplankortet. Forureningsforhold - Jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 18. april 2005 oplysninger om, at Århus Amt den 5. august 2004 har kortlagt en del af matr. nr. 27 ar, Skødstrup By, Skødstrup, på vidensniveau 1, jf. Lov om Forurenet Jord. Matriklen er kortlagt, fordi der er deponeret forurenet jord med et indhold af affald samt foretaget afbrænding af affald på den sydlige del af matriklen. Bygningsinspektoratet samt tilsynsmyndigheden Århus Amt skal kontaktes, før der igangsættes grave- eller bygge/anlægsarbejde, og før arealets anvendelse ændres til bolig eller anden følsom arealanvendelse, se nedenfor. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for Erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Før der fjernes jord fra ejendommen med miljøbemærkninger, skal jordtransporten anmeldes til Natur og Miljø, Virksomheder og Jord. Omplacering og genanvendelse af eventuel forurenet jord inden for ejendommen skal forhåndsgodkendes af Århus Amt. Tilladelser fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke på matr. nr. 27 ar, Skødstrup By, Skødstrup påbegyndes bygge- eller anlægsarbejde uden forudgående tilladelse fra Århus Amt, idet arealet er fastlagt som indsatsområde for Århus Amt og forventes anvendt til følsom arealanvendelse. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 751

23 20 Der må på ovennævnte matrikel ikke ændres arealanvendelse til bolig, legeplads, børneinstitution, friareal eller lignende forureningsfølsom anvendelse, før der er opnået tilladelse hertil fra Århus Amt. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Kollektiv trafik Århus Sporveje betjener ikke Skødstrup-området, idet området betjenes af Grenåbanen og 3 regionale busruter. Fra Bondehaven er der mulighed for at benytte enten Grenåbanen fra standsningsstedet ved Stationsvangen eller en af de regionale busruter 119, 120 eller 121, som alle har stoppesteder ved Grenåvej. Gangafstanden fra lokalplanområdets fjerneste del og til standsningssted på Grenåbanen er ca. 650 m og til stoppested ved Grenåvej er ca. 850 m. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Skødstrup Skoles distrikt. Skolevæsenets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer i skolens opland. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved planens udarbejdelse følgende institutioner: Integreret institution (0-6 år), Engskovgård, Engskovgård 2. Integreret institution (0-6 år), Børnehuset Myrhøjen, Ny Studstrupvej 3B. Integreret institution (0-6 år), Løgtengården, Grenåvej 770. Integreret institution (0-6 år), Stationsvangen. Heldagsbørnehave, Myrhøjen, Ny Studstrupvej 3A. Heldagsbørnehave, Klatretræet, Grenåvej732. Heldagsbørnehave, Bakkehuset, Kløvervangen 68. Fritidshjem, Myrhøjen, Ny Studstrupvej 3C. Vuggestue, Kløvervangen, Kløvervangen 64. Teknisk forsyning Elforsyning sker fra: NRGi Grenåvej Århus N Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 751

24 21 Varmeforsyning sker fra: Vandforsyning sker fra: Kloakforsyning sker ved: Løgten-Skødstrup Fjernvarmeværk Landlyst Skødstrup Skødstrup Vandværk v/ Jesper Voigt Lobeliavej Skødstrup Århus Kommune Natur og Miljø Grøndalsvej Viby J. Regnvand skal afledes via nyt forsinkelsesbassin der etableres i området til eksisterende regnvandsledninger i det sydøstlige hjørne af området til "Afløbet fra Barmose". Det eksisterende rørlagte vandløb fra eksisterende markvej og mellem storparcellerne IIf, IIg og Ic frem til Bondehaven frilægges og indgår som en del af friarealerne sammen med tilsvarende arealer i den kommende lokalplanlægning af området mod nord ved Tronkærvej. Spildevand skal afledes via eksisterende spildevandsledning i det sydøstlige hjørne af området til Egå Renseanlæg. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej Århus C overensstemmelse med Bygherrevejledningen. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 751

25 22 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Hvis det er af væsentlig betydning for at få planen ført ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter Lov om Planlægning, 47. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at lokalplanområdet overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en ny lokalplan. Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 751

26

27