forslag Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde vest for Råhøjparken i Stavtrup Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Oktober 2006

Transkript

1 Århus Kommune Lokalplan nr.: Boligområde vest for Råhøjparken i Stavtrup 796 forslag Jarlsmindevej Klokkeskovvej Ormslevvej Århus Syd Motorvejen Statistikområde/distrikt nr.: 6.62 Registreringskortblad nr.: 54 Teknik og Miljø Planlægning og Byggeri Oktober 2006

2 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen Kalkværksvej, 10 værelse Århus C Tlf , 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Borgerservice på Rådhuset samt Åby Bibliotek Tlf Kortgrundlag Århus Kommune, Teknik og Miljø Lokalplanen er udarbejdet af Planlægning og Byggeri, Byplanafdelingen i samarbejde med GBL GRUPPEN FOR BY & LANDSKABSPLANLÆGNING Pakhustorvet Kolding

3 ÅRHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 796 Boligområde vest for Råhøjparken i Stavtrup INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Beskrivelse af området, baggrund og mål med planen, planens hovedtræk m.v LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål Område og opdeling Anvendelse Udstykning Trafikforhold Teknisk forsyning Bebyggelsens omfang og placering m.m Bebyggelsens udseende Opholdsarealer, hegn og beplantning Støjforhold Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Grundejerforening Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Servitutter...20 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v...21 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen...25 Retsvirkninger af lokalplanen...25 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger...29 Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 796

4 2 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Eksisterende forhold og beskrivelse af området Denne lokalplan gælder for et område nord for Ormslevvej i Stavtrup. Lokalplanområdet, der er ca m 2 stort, var ved planens udarbejdelse privat ejet og beliggende i landzone. Området er ved lokalplanens udarbejdelse et opdyrket landbrugsareal. Mod nord grænser lokalplanområdet op til et boligområde bebygget med åben lav boliger. Mod øst grænser området op til et eksisterende boligområde med tæt-lav boliger i op til 2 etager. Mod syd grænser området op til Ormslevvej. Mod vest grænser området op til et landbrugsareal. Arealerne syd for Ormslevvej og vest for lokalplanområdet er ubebygget, men i kommuneplanen er arealerne udlagt til boligformål i form af åben lav, tæt-lav og etageboliger. Området ligger højt på den sydlige side af Århus Ådal. Lokalplanområdets eksisterende terræn ligger ved Ormslevvej i niveau med vejen. Herfra falder det nogenlunde jævnt mod nordøst med et fald på ca. 14 meter fra det højeste punkt i områdets sydvestlige hjørne til det laveste punkt i områdets nordøstlige hjørne. Fra området er der udsigt over Brabrand Dalen og Århus Ådal helt ud til Århus Bugten. I det nordvestlige hjørne af området står der en trægruppe, bestående af forskellige, ældre træer. Beplantningen har tidligere omkranset en lille gård eller lignende, der nu er revet ned. Træerne er generelt ikke af god kvalitet. Lokalplanen udlægger en del af arealet til fælles friareal. De af træerne, der vurderes at være af god kvalitet kan bevares. I områdets nordlige skel står der et beplantningshegn som i lokalplan nr. 550 er udpeget som bevaringsværdigt. Beplantningen sikres også i denne lokalplan. I områdets østlige kant er der spredt beplantning mod det eksisterende boligområde. I den sydligste del af områdets vestlige kant er der rester af et markhegn. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

5 3 Foto fra området set mod nordøst. Planens baggrund, mål og hovedtræk Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at give mulighed for at opføre en boligbebyggelse med forskellige boligtyper opført med en nutidig arkitektur. Bebyggelse skal tilpasses landskabet, så terrænregulering kan ske i forlængelse af landskabets naturlige fald. Lokalplanen fastlægger placering af vejudlæg, stiudlæg og fælles friarealer. Der er på de følgende sider vist et udvalg af de boligtyper der f.eks. kan opføres i området, tegnet af arkitektfirmaerne 3XNielsen, Schmidt, Hammer & Lassen, Cebra og Plot. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

6 4 Flower House tegnet af 3XNielsen KIP House tegnet af 3XNielsen Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

7 5 X House tegnet af 3XNielsen Delta House tegnet af Cebra Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

8 6 Angel House tegnet af Plot Brick House tegnet af Plot Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

9 7 CutCut tegnet af Schmidt, Hammer & Lassen. Lokalplanens indhold Lokalplanen opdeler området i 4 delområder: I, II, III og IV, hvoraf områderne I, II og III er udlagt til boliger og område IV til fælles friareal for den samlede bebyggelse. Område I omfatter ca. halvdelen af lokalplanområdet og udlægges til åben lav boliger. Der kan udstykkes ca. 25 parceller med en grundstørrelse på minimum 700 m². Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for den enkelte parcel. Bygninger må opføres i maks. 2 etager med en maks. bygningshøjde på 8,5 meter. Dog må bebyggelse nærmest Ormslevvej kun opføres i én etage på den del af arealet der er omfattet af en støjbyggelinie i forhold til trafikstøj på Ormslevvej. I område I er der i bebyggelsesplanen lagt vægt på at udstykningerne tilføres kvalitet i kraft af placeringen i det karakteristiske landskab. Grundene får en placering langs terrænets koter, så adgangen til grundene overvejende kan placeres i niveau fri adgang fra boligvejene. Fra grundene vil der være udsigt mod nordvest og nordøst. Område II og III omfatter hver ca. en femtedel af arealet og udlægges begge til tæt-lav boliger. Der kan opføres ca. 33 boliger i hvert af områderne. Bygningerne må opføres i højst 2 etager med en bygningshøjde på maks. 8,5 meter. Bebyggel- Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

10 8 sesprocenten må ikke overstige 35 for hvert af delområderne. Carporte og skure placeres ens og efter en samlet plan for hvert af områderne. I område II er der i bebyggelsesplanen lagt vægt på det nære boligmiljø og de attraktive udsigtsforhold. Byggefelterne er placeret så boligerne får en placering som rækkehuse omkring en central grønning, der kan bruges til leg og ophold for områdets beboere. Boligerne placeres så de får udsigt mod henholdsvis nord, nordvest og nordøst. Der er fælles opholdsarealer imellem boligstokkene, og et privat haveareal til hver af boligerne. I område III er der i bebyggelsesplanen lagt vægt på bygningernes placering i det markante landskab og de attraktive udsigtsforhold. Bygningerne er placeret i fire nord-sydgående boligstokke, hvoraf de to østlige er drejet i forhold til de to længst mod vest. Bygningerne vil få en placering hvor de trapper ned med landskabet og vil dermed følge terrænets form. De enkelte huse vil få udsigt mod nordvest og nordøst. Der bliver opholdsarealer mellem de fire stokke og mod øst mellem boligstokkene og bebyggelsen i delområde I og II. Område IV udlægges til fælles friarealer for lokalplanområdet. Området er disponeret, så der er udlagt fælles opholdsarealer med en placering, hvor de er tilgængelige for hvert af de tre forskellige delområder med boliger og samtidig medvirker til at skabe en sammenhæng for hele området. Der kan etableres beplantning og arealerne kan indrettes med legepladser og lignende. Beplantning Lokalplanområdet skal fremstå som en grøn skråning hvorpå bygningerne er placeret. Der skal etableres afskærmende beplantning i lokalplanområdets vestlige skel, hvor området ligger ud til det åbne land. Hvor det er nødvendigt at regulere terrænet mere end 1:3, skal det ske som skråninger beplantet med bøgehæk klippet i pur. Delområde I: Der skal etableres beplantning i alle matrikelskel i form af en klippet bøgehæk. Delområde II og III: Der skal etableres hæk omkring haverne med samme plantetyper og placering ved hver bolig. Øvrig beplantning i områderne skal overvejende etableres som fritstående træer og efter en samlet plan for hvert delområde. Delområde IV: Eksisterende, fritstående træer i områdets nordvestlige hjørne kan bevares i det omfang det er muligt, eller erstattes af nye. Der kan etableres beplantning i området som mindre grupper af træer. Delområde II og IV: Det eksisterende hegn i lokalplanområdets nordlige kant skal bevares. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

11 9 Illustrationsplanen viser, hvordan området kan komme til at se ud Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

12 10 Vej og stiforhold samt parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ormslevvej. Der etableres en stamvej og boligveje med en placering som vist på lokalplankortet. Boligvejene i delområde I udformes overvejende som blinde veje med en vendeplads for enden. Boligvejene i delområde II og III udformes som en vejsløjfe, så man kan køre hele vejen rundt i hvert af områderne. I delområde II vil boligvejen blive ensrettet. Der anlægges stiforbindelser, der mod øst giver adgang til det grønne areal op mod naboområdet og mod vest til et fremtidigt boligområde. Langs Ormslevvej udlægges der areal til en øst-vestgående hovedstiforbindelse, svarende til den, der er udlagt i lokalplan 203. Der etableres en nord-syd gående stiforbindelse langs stamvejen (fortov) og gennem delområde II, der forbinder lokalplanområdet med den eksisterende sti nord for lokalplanområdet. I delområde III etableres ligeledes en stiforbindelse der forbindes til den eksisterende sti nord for området. Hensigten med stiforbindelsen er at fortsætte et sammenhængende stisystem i en grøn korridor gennem Stavtrup by med forbindelse til Brabrandstien. Inden for området anlægges parkering i henhold til Århus Kommunes retningslinier herfor. Lokalplanens indhold Lokalplan nr. 796

13 11 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformninger m.v. 1. Formål Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at at at at at området anvendes til lav boligbebyggelse med åben lave og tætlave boliger samt til fælles opholds- og friareal for beboerne i lokalplanområdet, fastlægge områdets disponering og udstykning, ny bebyggelse tilpasses det eksisterende landskab, således at terrænregulering i videst muligt omfang undgås, fastlægge tilslutningen af områdets adgangsvej til Ormslevvej, der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i lokalplanområdet. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lokalplankortet, og omfatter jf. matrikelkortet følgende matrikelnumre: 11d, 11e, 17a Stavtrup By, Kolt og 4b Konstantinborg Hgd., Kolt samt alle parceller der efter den 6. januar 2006 udstykkes i området. Se fodnote 1 Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II, III og IV som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Med den offentlige bekendtgørelse af byrådets vedtagelse af planen er lokalplanområdet overført fra landzone til byzone. Der er landbrugspligt på matriklerne: 11d, 11e, 17a Stavtrup By, Kolt og 4b Konstantinborg Hgd., Kolt. Ejendommene skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil de tages i brug til det, lokalplanen bestemmer. Se fodnote². 1 I tvivlstilfælde defineres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling ² Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra en landinspektør i forbindelse med ejendommens udstykning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

14 12 Matrikelkort mål 1:2000 Lokalplangrænse Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

15 13 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Stk. 2. Området er udlagt til åben lav boligbebyggelse (fritliggende parcelhuse til helårsbeboelse). På hver grund må kun opføres eller indrettes én bolig. Område II og III Stk. 3. Stk. 4. Områderne er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse (dobbelt-, række-, kæde-, gård-, klyngehuse eller lignende med tilhørende fællesfaciliteter) til helårsbeboelse. Mindst 5% af den enkelte storparcel skal indrettes som fælles opholdsareal for storparcellens beboere. Område IV Stk. 5. Området er udlagt til fælles friareal for lokalplanområdet og skal friholdes for bebyggelse, veje og parkering. Der kan etableres stier indenfor området som vist på lokalplankortet. Der kan etableres et regnvandsbassin med en placering som vist på lokalplankortet. Der skal placeres en støjafskærmning i området ud mod Ormslevvej. Fælles bestemmelser for lokalplanområdet Stk. 6. Stk. 7. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan tillade, at beboerne fra deres bolig driver sådan virksomhed, som almindeligvis kan udøves i boligområder f.eks. frisør-, læge-, tegnestue-, revisions- samt klubvirksomhed. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke vil give ulemper for de omboende ved væsentlig øget parkering, trafik eller på anden måde er til gene. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. 4. Udstykning Område I Stk. 1. Udstykning må kun finde sted på grundlag af en udstykningsplan godkendt af Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

16 14 Stk. 2. Ingen grunde må udstykkes mindre end 700 m². Udstykning skal i princippet ske som vist på illustrationsplanen side 9. Område II og III Stk. 3. Stk. 4. Hvert af områderne skal i princippet udstykkes som en samlet storparcel. Ved yderligere udstykning af storparceller gælder småhusreglementets bestemmelser om mindste grundstørrelse på 700 m² ikke for lokalplanområdet. 5. Trafikforhold Stk. 1. På lokalplankortet er med raster vist de arealer der er udlagt til: Adgangsvejen A-B: 12 m bred. Interne boligveje C-D, F-G, J-K, L-M, O: 8 m brede. Intern boligvej H: 7 m bred. Se fodnote 3 Intern boligvej E-F, I-J, K-L, M-N 9 m brede. Cykel og gangsti a-b, f-g: Gangsti c, d, e, h, i 5 m brede. 3 m brede. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra Ormslevvej via vej A-B. Til vej A-B må der ikke være direkte adgang fra de tilgrænsende grunde. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Der skal til godkendelse hos Trafik og Veje indsendes et projekt for de i stk. 1 nævnte veje og stier. Sti c og h skal sikre stiadgang til byvækstarealer vest for lokalplanområdet I område I, II og III skal der reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med Retningslinier for anlæg af Parkeringsarealer i Århus Kommune. 3 En forudsætning for, at vej H udlægges i 7 meter er at den er ensrettet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

17 15 6. Teknisk forsyning Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. Der meddeles dispensation fra denne bestemmelse, når byggeri opføres som lavenergibebyggelse. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk.1. Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller til et i henhold til byggelovgivningen fastlagt niveauplan). Bebyggelse må opføres i maks. 2 etager. Småhusreglementets bestemmelser om bygningshøjde i forhold til modstående vejside gælder ikke i lokalplanområdet. Bebyggelsen med tilhørende terrasser mv. skal i videst muligt omfang tilpasses det eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun finde sted efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Regulering på indtil 0,5 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,5 m kan dog finde sted uden tilladelse. På grunde med et terrænfald på 1,5 m eller derover, må grunden ikke planeres for at tilpasse sig bebyggelsen med terrasser m.v., men bebyggelsen skal tilpasses det faldende terræn jf. dog ovenstående. Terrænreguleringer må udelukkende udføres som skråninger med en hældning på maksimalt 1:2 m. Terrænregulering må således ikke ske ved brug af støttemure. Ved terrænregulering med en hældning stejlere end 1:3 skal det ske som skråninger med bøgehæk klippet i pur. Stk. 5. Bebyggelsen må ikke opføres nærmere skel mod veje og stier end 1,5 m. Stk. 6. Af støjmæssige hensyn, jf. krav i 10 skal bebyggelse i over 1 etage placeres i en afstand på mindst 25 m fra vejmidte på Ormslevvej. Støjbyggelinien er angivet på lokalplankortet. Område I Stk. 7. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

18 16 Fællesbestemmelser for område II og III Stk. 8. Bebyggelsesprocenten for hvert af områderne må ikke overstige 35. Stk. 9. Ny bebyggelse skal placeres inden for de på lokalplankortet viste byggefelter. Garager, carporte, skure, udhuse og lignende små bygninger kan opføres uden for byggefelterne, Garager, carporte, skure, udhuse og lignende små bygninger skal placeres ens efter en samlet plan. Stk. 10. Stk. 11. Stk. 12. Stk. 13. Der må opføres maks. 10 m 2 skure, udhuse og lignende mindre bygninger pr. bolig, enten som fritliggende bygninger efter småhusreglementets afsnit 12, eller som sammenbyggede med boligen, eller som indbyrdes sammenbyggede bygninger. Bebyggelsen skal i rimeligt omfang sikre tilfredsstillende lysforhold og sikre, at der ikke er væsentlige indbliksgener. Herudover gælder ingen særlige bestemmelser om højde og afstandsforhold. Der skal etableres opholdsareal på hver storparcel, der minimum svarer til 100% af storparcellens etageareal. Som en del af opholdsarealet skal der i tilknytning til hver bolig være et udendørs opholdsareal. For delområde II For delområde III minimum 40 m 2 pr. bolig minimum 35 m 2 pr. bolig Stk. 14. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse på den enkelte storparcel kun ske på grundlag af en af Århus Kommune, Teknik og Miljø godkendt bebyggelsesplan. Se fodnote 4. Planen skal redegøre for: Placering af beboelse med udendørs opholdsareal. Eventuel udstykning. Placering af evt. fælleshus. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofiler, facader og materialer. Terrænreguleringer, eksisterende og fremtidigt terræn. Eventuel etablering af ny beplantning jf. 9, og bevaring af eksisterende beplantning som angivet på lokalplankortet. 4 Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

19 17 Storparcellens interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, storparceller, fællesarealer og lignende. 8. Bebyggelsens udseende Stk. 1. På beboelsesbygninger skal tagets hældning være mellem 0 og 45 grader. Den enkelte ejendoms hovedtagdækning skal være tagpap, skifer, gennemfarvede cementbaserede byggeplader, zink, glas, græs, eller uglaserede teglsten. Der må ikke anvendes tyndpladeprofiler, der efterligner andre tagmaterialer eller lignende materialer. Der må kun anvendes blanke og reflekterende materialer ved tagvinduesflader og solfangere. Stk. 2. Stk. 3. Boliger på en storparcel i henholdsvis område II og III skal udføres i ens materialer og med ens taghældning inden for den enkelte storparcel. Ydervægge på beboelsesbygninger må kun udføres eller beklædes med træ, zink, systempuds på isolering, gennemfarvede cementbaserede byggeplader, beton eller teglsten. Beton- og teglfacader kan fremstå som blank mur eller med pudset eller vandskuret overflade. Ydervægge må males med farverne hvid, sort eller grå. Stk. 4. Stk. 5. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun foretages med tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio og tv-antenner herunder parabolantenner med en diameter på indtil 100 cm må, hvis de anbringes på bygninger, ikke rage op over facaden. Parabolantenner med en diameter større end 100 cm må alene opsættes efter særlig tilladelse fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri. Århus Kommune, Planlægning og Byggeri kan i enkelte tilfælde og efter en konkret vurdering af en antennes udformning f.eks. antenner for radioamatører tillade antenner med en større højde end angivet ovenfor. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Der skal etableres en støjafskærmning langs Ormslevvej placeret i princippet som vist på lokalplankortet. Afskærmningen skal udføres med en højde på mindst 1,8 meter over terræn. Støjafskærmningen skal begrønnes. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

20 18 Stk. 2. Inden for område I skal der plantes bøgehæk i matrikelskel mod nabo og mod vej. Dog skal hække mod færdselsarealer plantes 0,3 meter inde på egen grund. I hække mod sti og fælles opholdsareal må der på hver grund være én højst 1 meter bred åbning. Stk. 3. Inden for område II og III skal der plantes hæk som afgrænsning af den del af friarealet der udgør have til hver bolig. Hækkene skal plantes med samme planter i hele området for hvert af områderne. Mod færdselsarealer skal hækkene plantes 0,3 meter inde på egen grund. I hække mod sti og fælles opholdsareal må der på hver grund være én højst 1 meter bred åbning. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. I delområde I og III skal der etableres beplantning i skellene mod det ubebyggede område vest for lokalplanområdet som afskærmende beplantning i en bredde på 3 meter. Placeringen er vist på lokalplankortet. Inden for område II, III og IV må der etableres beplantning som grupper af fritstående træer efter en samlet beplantningsplan for hvert af områderne. Plan for beplantning af vejarealerne skal indsendes til godkendelse ved Trafik og Veje samt Natur og Miljø. Se fodnote 5. I område II og IV ligger der et eksisterende bevaringsværdigt hegn i skel mod nord til et område omfattet af lokalplan nr Hegnet skal bevares og må kun fjernes efter tilladelse fra Århus Kommune, Natur og Miljø. Se fodnote Støjforhold Vejstøj Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelse og opholdsarealer, ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis fra trafikstøj. Til det formål skal der etableres en støjskærm mod Ormslevvej, med en placering som vist på lokalplankortet. 5 Specielt henledes opmærksomheden på, at der ved udarbejdelsen af beplantningsplanen skal tages hensyn til placering af forsyningsledninger samt eventuel belysning. I øvrigt henvises til Vejledning for træplantninger, der kan fås ved henvendelse til Trafik og Veje. 6 Hvis bevaringsværdig beplantning tillades fjernet, vil det normalt blive modsvaret af et krav om genplantning. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

21 19 Virksomhedsstøj Stk. 2 Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfører omgivelserne et støjniveau, der overstiger de grænseværdier, der er gældende i henhold til kommuneplanens støjbestemmelser Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til kollektiv varmeforsyning har fundet sted (se 6, stk. 1). Veje, stier, parkeringspladser og vendepladser i de enkelte delområder er anlagt samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Den i 9 nævnte afskærmende beplantning mod vest er udført. Der er anlagt en efter Århus Kommune, Teknik og Miljøs skøn passende del af delområde IV. Se fodnote 7. Særligt for område I gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 9 nævnte støjskærm der hører til område I er etableret. 12. Grundejerforening Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. Der skal stiftes en forening til at varetage de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Se fodnote 8. Ejere af ejendomme inden for lokalplanområdet skal være medlemmer af grundejerforeningen. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder. 7 Såfremt anlæg af friarealer, beplantning, veje, stier m.v. ikke hensigtsmæssigt kan færdiggøres forinden ibrugtagen af bebyggelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemmelserne, dog kun mod sikkerhedsstillelse for anlæg af arealerne inden for en rimelig tid. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

22 20 Stk. 4. Grundejerforeningen skal efter krav fra Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende, lovlige forhold, før der foreligger en udledningstilladelse fra Århus Amt, Udvalget for Teknik og Miljø. 14. Servitutter Stk. 1. Stk. 2. Ekspropriationsbeslutning vedrørende udvidelse af Ormslevvej tinglyst på matr. nr. 17a m. fl. Stavtrup By, Kolt, den skal respekteres. Århus Kommune er påtaleberettiget. Servitut om adgangsbegrænsning i forhold til Ormslevvej, tinglyst på matr. nr. 17a m. fl. Stavtrup By, Kolt, den skal respekteres. Århus Kommune er påtaleberettiget. 8 Supplerende bestemmelser om grundejerforening og parcelforeninger findes i deklarationen, der er udarbejdet for lokalplanområdet. Lokalplanens bestemmelser Lokalplan nr. 796

23 21 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har godkendt. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område BO og BO. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet vejbetjenes fra Ormslevvej der via Ravnsbjergvej giver forbindelse til det øvrige overordnede vejnet og Århus. Med de udlagte stiforbindelser er der sikret adgang til skole og center. Lokalplanområdet har via en nordgående sti i delområde II forbindelse til lokalsamfundets hovedstinet, der forløber langs Højvangsskolens vestskel. Desuden er der udlagt areal til en sti langs Ormslevvej, der kan forbindes med stien langs boligområdet øst for lokalplanområdet. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 796

24 22 Arkæologiske forhold I museets arkiver er der ikke registreret fund fra området. Der er dog registreret forskellige fund rundt om området, og Moesgård Museum anbefaler, at der forud for jordarbejdet foretages en prøvegravning. Hvis der ved kommende jordarbejder påtræffes fortidslevn, f.eks. bopladsspor eller grave, skal arbejdet standses og fundet anmeldes til museet, jf. Museumslovens 27. Landbrugsloven Hele området er beliggende i landzone og omfattet af landbrugspligt. Jordbrugskommissionen skal ophæve landbrugspligten inden arealet kan ibrugtages til lokalplanens formål. Varmeplanlægning Området er omfattet af kollektiv varmeforsyning og skal tilsluttes fjernvarme. Vandindvindingsinteresser Lokalplanområdet er beliggende i et område med, hvor Århus Kommunale Værker har vandindvindingsinteresser. Der må ikke anvendes pesticider eller forekomme anden form for forurening, der ved nedsivning kan forurene grundvandet. Der tinglyses en deklaration for området med forbud mod brug af sprøjtemidler eller anden form for forurening, der ved nedsivning kan forurene grundvandet. Beboerne bør være opmærksomme på nedsivningsrisiko ved oplagring og håndtering af forurenende stoffer såsom opløsningsmidler, olie- og benzinprodukter, som er meget mobile i jord, og som selv i relativt små mængder udgør en væsentlig forureningsrisiko. Miljøvurdering I henhold til 4 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet den ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Støjmæssige forhold De støjmæssige forhold er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens støjbestemmelser. Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 796

25 23 Lokalplanområdet er trafikbelastet af trafikstøj fra Ormslevvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstøj er støjniveauet 10 meter fra midten af Ormslevvej beregnet til 67 db(a) på døgnbasis. Ifølge kommuneplanens støjbestemmelser må det udendørs støjniveau, som vejtrafikstøj påfører boligbebyggelse og udendørs opholdsarealer ikke overstige 55 db(a) på døgnbasis. For at kommuneplanens støjbestemmelser kan overholdes, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, etablering af en 1,8 meter høj støjskærm langs med Ormslevvej. Ligeledes er der optaget bestemmelse om, at bebyggelse i mere end 1 etage skal placeres i en afstand på mindst 25 meter fra midte af Ormslevvej. Forureningsforhold jord Natur og Miljø, Virksomheder og Jord har pr. 26. april 2006 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for lokalplanområdet. Overskudsjord/byggeaffald Eventuel bortskaffelse af overskudsjord skal ske i henhold til Århus Kommunes regulativ for erhvervsaffald. Overskudsjord bør så vidt muligt forblive inden for lokalplanområdets grænser. Kollektiv trafik Ved lokalplanens udarbejdelse betjenes området af bus linie 55 på Ormslevvej. Skoleforhold Ved lokalplanens udarbejdelse ligger området i Højvangskolens distrikt. Skolevæsnets planlægning for bydelen kan dog gøre det nødvendigt at foretage ændringer af skolens opland. Skolebørn fra lokalplanområdet vil kunne benytte stier frem til skolen. Institutionsforhold I nærheden af lokalplanområdet findes ved lokalplanens udarbejdelse følgende institutioner: Kælkebakken, integreret institution for 0-6 årige, Klokkeskovvej 13, Stavtrup Klokkeskoven, integreret institution for 0-6 årige, Klokkeskovvej 11, Stavtrup Paletten, integreret institution for 0-6 årige, Klokkeskovvej 9, Stavtrup Børnehøjen, integreret institution for 0-6 årige, Højvangsvej 1 A, Stavtrup Søskrænten, integreret institution for 0-6 årige, Søskrænten 1, Stavtrup Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 796

26 24 Teknisk forsyning Elforsyning: Vandforsyning: Varmeforsyning: Afløbsforhold: Spildevand: Regnvand: Ny bebyggelse skal tilsluttes Viby Elværk, Skanderborgvej 178B-180, 8260 Viby J, på selskabets til enhver tid gældende betingelser. Området forsynes fra Stautrup Vandværk v/hans Erik Jørgensen, Stautrupvej 4, 8260 Viby. Området forsynes fra Århus Kommunale Værker, Bautavej 1, 8210 Århus V, efter det til enhver tid gældende regulativ og vilkår i øvrigt. Kloakering skal ske i henhold til gældende betalingsvedtægt for Århus Kommune, Vand og Spildevand, Bautavej 1, 8210 Århus V. Spildevand skal afledes til eksisterende spildevandsledninger i den nordøstlige del af matrikel 11d, eventuelt til eksisterende spildevandsledninger nord for matrikel 4d, til Viby Renseanlæg. Regnvandet skal hovedsagligt ledes via et regnvandsbassin, der placeres i den nordlige del af lokalplanområdet (spildevandsplanens område E30) og videre til eksisterende regnvandsledninger i den nordøstlige del af matrikel 11d til Brabrand Sø. Afledning af regnvand fra den nordlige del af matrikel 4b (spildevandsplanens område E29) skal afledes via et regnvandsbassin i området og videre til eksisterende regnvandsledninger nord for området til Brabrand Sø. Der må maksimalt afledes 1 l pr. sekund pr. ha. Bebyggelse af området Ansøgning om byggeri i området skal indsendes til Århus Kommune, Planlægning og Byggeri, Kalkværksvej 10, 8100 Århus C, i overensstemmelse med Bygherrevejledningen udarbejdet af Århus Kommune, Teknik og Miljø. Nærmere oplysninger herom kan fås ved henvendelse til Planlægning og Byggeri, tlf.: Lokalplanen og andre planer Lokalplan nr. 796

27 25 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af forslaget til lokalplanen Fremlæggelsen af forslaget for offentligheden medfører et midlertidigt forbud mod enhver bebyggelse, udstykning, nedrivning og ændret anvendelse af ejendommene i lokalplanområdet, der vil kunne foregribe indholdet af den endelige plan. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte uændret. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil der er vedtaget og offentliggjort en endelig lokalplan, dog højst i et år fra tidspunktet for offentliggørelsen af forslaget. Efter udløbet af den tid, hvor forslaget er fremlagt for offentligheden, vil det være muligt for kommunen at fravige forbudet og tillade, at en ejendom bebygges eller på anden måde udnyttet i overensstemmelse med lokalplanforslaget, hvis dette er i overensstemmelse med kommuneplanen, og der ikke er tale om et større byggeeller anlægsarbejde. Retsvirkninger af lokalplanen Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at planen er vedtaget endeligt. Dette indebærer, at hvis en ejendom ønskes bebygget, udstykket eller anvendt på en anden måde end hidtil, skal det ske i overensstemmelse med planen. Lokalplanen medfører derimod ikke pligt til at opføre de bygninger, anlæg m.v., der er indeholdt i planen, og en eksisterende lovlig anvendelse kan fortsætte uændret. Lokalplanen indeholder i 2 bestemmelse om, at den på matrikelkortet markerede del overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår af bl.a. af Lov om Planlægning 47 A. Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang, de ikke er forenelige med lokalplanen. Kommunen kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, før dispensation eventuelt gives. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved en lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 796

28 26 Lokalplan nr. 796

29 27 Lokalplan nr. 796

30 28 Lokalplan nr. 796

31 29 Foranstående er godkendt som forslag til lokalplan nr. 796 i mødet den 22. november Århus Byråd, den P.b.v. Lokalplanen er offentlig fremlagt i perioden fra den 6. december 2006 til den 31. januar Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 796 i mødet den Århus Byråd, den P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den Vedtagelsespåtegning Lokalplan nr. 796