O - Masterplanen - renovering af Engbo - Åben sag

Transkript

1 O - Masterplanen - renovering af Engbo - Åben sag Sagnr.: 15/20308 Sagsansvarlig: SUSANNE H. LINAA J.nr.: P20 Sagen afgøres i: Byrådet Anledning Det tidligere Social- og Sundhedsudvalg godkendte den 6/ en række byggeprogrammer under Masterplanen for ældreområdet. Heriblandt et byggeprogram for Engbo Plejecenter. Forvaltningen har i samråd repræsentanter fra plejecentret revurderet det oprindelige byggeprogram, og har små ændringer som ønskes præsenteret for Voksenudvalget. Endelig præsenteres også en revideret arealfordeling mellem boligarealer, servicearealer og fællesarealer. Dette i lighed med princippet for arealfordelinger ved andre plejecentre, som allerede er håndteret under Masterplanen. Teknisk Chef deltager på mødet Indstilling Sagen afgøres i Byrådet Direktøren for Voksne indstiller, Beskrivelse af sagen 1. At Voksenudvalget godkender forvaltningens forslag til renovering af Engbo. 2. At Voksenudvalget indstiller at renoveringerne foretages indenfor Masterplanens budget (ne forbliver serviceareal, indtil videre). 3. At Vokseudvalget indstiller at der, efterfølgende renoveringen, indledes forhandlinger med Boligselskabet Billund Kommune om køb af de seks små aflastnings så disse dermed overgår til at være almene pleje. Samt at dette forelægges for beboerne. 4. At Voksenudvalget godkender forvaltningens forslag om den fremtidige fordeling af arealer på Engbo jf. fordelingen af arealer på Sdr. Omme Plejecenter og Frihavnen. Byggeprogram for Engbo vedtaget 6/ Social og sundhedsudvalget vedtog nedenstående renoveringstiltag for Engbo: Grundet påbud på badeværelser ombygges seks aflastnings, så badeværelserne udvides. Udvidelsen sker indenfor den eksisterende bygningsmasse. Udvidelsen af badeværelset betyder dermed, at selve boligpladsen i lejligheden bliver mindre da bredde og dybde af badeværelset øges. Boligerne skifter status fra serviceareal til boligareal ved at boligenheden køber de seks af Billund Kommune. Derudover finansierer boligenheden ombygningen af de seks. Udgiften omkring de seks boligombygninger belaster ikke Masterplanens sramme og Billund Kommune får en indtægt ved salg af ne. Boligenheden skal til gengæld finansiere køb og ombygning ved låne-optagelse. Der etableres en solstue/udestue i forbindelse med den fælles opholdsstue. Fugtproblemer i yder- og skillevægge i hovedbygningens kælderetage udbedres. Fliser udskiftes i køkkendepotet i stueplan i hovedbygningen. Der etableres vaske-skylle-tørre-toiletter samt svingbar vask i 20% af ne. Forvaltningens ændringsforslag ift. hidtidige byggeprogram 1

2 Ift. ovennævnte byggeprogram har forvaltningen nogle få ændringsforslag. Dette begrundet i at behov og prioriteringer har ændret sig siden vedtagelse af byggeprogrammet i Ændringsforslagene er: Etablering af en solstue udgår til fordel for en overdækket terrasse/opholdsareal ved siden af teknikrummet. Voksenudvalget har tidligere besluttet, at vaske-skylle-tørre-toiletter samt svingbare vaske ikke etableres generelt under Masterplanen. Det tilkommer ved eventuelt behov. Dog anbefaler forvaltningen at der etableres el-udtag ved toiletter under Masterplanen, således at der nemt senere kan monteres en toiletter med vaske-skylle-tørre-funktion. Alternativ finansiering af ombygningen af de seks små aflastnings jf. nedenstående. Ombygning af de 6 små aflastnings Det daværende social- og sundhedsudvalg besluttede i 2016 at finansiere renoveringen af de seks ved at sælge disse til boligenheden, således at ne betalte udgiften til renoveringen. Ift. denne beslutning ser forvaltningen en anden mulighed. Således kan renoveringen af de seks små pleje finansieres på én af følgende to måder. Kommunen finansierer renoveringen via Masterplanen og ne ommærkes (= at ne skifter status fra gamle kommunale pleje til almene ustøttede ) herefter til almene ustøttede pleje. Alternativt sælges ne efter renovering til Boligselskabet Billund Kommune og overgår til at være almene støttede pleje. Boligerne sælges til Boligselskabet Billund Kommune inden renovering, og boligenheden forestår udgiften til renoveringen (den hidtidige beslutning). Af disse muligheder er det forvaltningens vurdering at den mest hensigtsmæssige fremgangsmåde er at ne renoveres indenfor Masterplanens budget og herefter overgår til at være almene. Dette da renoveringen så vil kunne sættes i gang umiddelbar efter en evt. byrådsbeslutning om dette Forvaltningen gør opmærksom på at dette vil belaste srammen med ca. 3,5 mio. kr. En statusændring fra serviceareal til almene kan ske ved at ne ommærkes til ustøttede almene, eller sælges som støttede almene. Ommærkning indebærer at ne skal gøres tidssvarende, hvilket i dette tilfælde kan gøres via den påtænkte renovering af ne. Ommærkning skulle oprindeligt have været fortaget inden udgangen af 2004, det undersøges pt. hvorvidt dette fortsat er en mulighed i Trafik-, bygge- og boligstyrelsen. Ønskes ikke at ommærke ne indledes efter renoveringen en forhandling med Boligselskabet Billund Kommune om køb af lejlighederne, så disse overgår til at være almene støttede pleje. Det bemærkes at et statusskifte skal forelægges beboerne på plejecentret inden ne kan skifte status fra serviceareal til almen plejebolig. Dette er således også en årsag til forvaltningens anbefaling af at ne renoveres inden et statusskifte. Renoveringen vil da kunne igangsættes hurtigere. Såfremt ne ikke kan ommærkes, men skal sælges, er det principielt irrelevant ift. den fremtidige huslejebetaling, hvornår ombygningen af ne, og disses statusskifte fra serviceareal til almene pleje, foretages. Dette da købsprisen for ne skal afspejle markedsværdien af ne. Den merværdi der tilføres ved ombygning af ne vil således skulle afspejles i salgsprisen. Sælges ne inden renoveringen vil de være billigere at købe, men boligenheden vil så i stedet skulle bære renoveringsudgiften, og omvendt hvis ne sælges efter renoveringen. Arealfordeling på Engbo I lighed med de øvrige plejecentre, som er renoveret iht. Masterplanen, har forvaltningen igangsat en revision af arealfordelingen mellem boligareal, serviceareal og fællesarealer. Boligarealer udgøres af beboernes, samt øvrige arealer, som udelukkende benyttes af beboerne. Servicearealer udgøres af områder, som benyttes til personalemæssige formål og/eller aktiviteter, som også involverer udefrakommende brugere. Endelig defineres fællesarealer som arealer der benyttes af såvel beboere som personale, hvorfor driftsudgiften af disse arealer skal bæres af både beboere og plejecentret. Det er i denne sammenhæng vigtigt at påpege, at personalets 2

3 brug af et areal betinges af, at der f.eks. er fælles adgang til både et serviceareal og et boligareal. Et gangareal, der alene skaber adgang til, bliver ikke til et fællesareal ved det faktum, at personalet bruger det som adgang til, hvor de skal foretage pleje. Engbo, var oprindeligt et kommunal plejehjem med seks, der midt i 90 erne fik tilbygget ti almene pleje. Disse har hidtil alene betalt for det areal, der blev etableret som alment boligareal. Adgangs- og opholdsarealet er derfor stillet frit til rådighed for beboerne i plejene. Dette er ikke helt stringent iht. Kommunalfuldmagtens og BBR-cirkulærets regler for opførsel og drift af plejecentre. Forvaltningen foreslår derfor at arealerne fordeles så adgangs- og spise-/opholdsarealer fordeles mellem boligenhederne og centerdelen. Dette under iagttagelse af at arealerne indrettes så der oprettes en reel servicefunktion på gangarealer m.v. således at alle adgangsarealerne kan deles ligeligt mellem bolig- og serviceareal. Denne arealfordeling flugter dermed med den hidtidige opgørelse af arealer på bl.a. Sdr. Omme Plejecenter, Hejnsvig plejecenter og Fynsgade Plejecenter. Forvaltningen skal i den forbindelse gøre opmærksom på at Byggesag og BBR i tidligere sager har vurderet at opstilling af et skab til brug for medicin/linned/depot el.lign. ikke berettiger til omregistrering fra boligareal til fællesareal. Der skal være en reel servicefunktion tilknyttet arealet for at dette kan skifte status. Den foreslåede arealfordeling fremgår af vedlagte bilag som administrationens forslag til fremtidig arealfordeling. Afledte følger af den forslåede arealfordeling Hvis alle arealer deles ligeligt mellem servicedelen og 16 pleje (indebærer at de seks aflastnings skifter status til almene pleje) og der byttes rundt på arealer mellem servicedel og centerdel som foreslået i vedlagte bilag, betyder det at der kun sker en marginal ændring i arealfordelingen ift. i dag, hvorfor der tilsvarende kun vil være en marginal ændring af huslejen for de ti almene pleje. For de seks små aflastnings afhænger den fremtidige huslejepåvirkning af hvorvidt og hvordan de skifter status til almene pleje. En ommærkning af de seks små aflastnings, så disse bliver ustøttede almene pleje medfører en fremtidig husleje på ca kr./mdr. En ombygning til almene støttede betyder en husleje på kr./mdr. Da det imidlertidigt påtænkes at benytte ne til aflastnings vil det kun være ældreområdets driftsbudget, der påvirkes af dette. Såfremt provenuet et evt. salg af ne tilbageføres til masterplanen udligner dette udgiften til ombygningen så den reelle merudgift ved et statusskifte efter denne model dermed blot er driftsudgiften på kr. Såfremt de seks små aflastnings ikke ændrer status til almene pleje vil der kun være ti til at bære udgiften til fællesarealerne, hvorfor huslejepåvirkningen for de ti i dette scenarie vil være større. Økonomi ved ny arealfordeling de ti almene Hvis Engbo har 16 almene Ommærkning af de 6 Ombygning af de 6 små til små til ustøttede almene almene støttede Nuværende brutto husleje for ne ejet af Boligselskabet Billund kommune (de 10 almene ) Ny bruttohusleje for de 10 almene ved ny arealfordeling Hvis Engbo fortsætter med at have 10 almene + 6 med status af serviceareal kr./ mdr kr./mdr kr./mdr. Ca kr./mdr. Ca kr./mdr kr./mdr. Bruttohuslejestigning for de 10 Ca. 0,00 kr./mdr. Ca. 0,00 kr./mdr. 600 kr./mdr. 3

4 almene ved ny arealfordeling (Kilde: Notat fra Dinesen og Partners fra 18. september 2018) Økonomi ved ny arealfordeling de 6 små aflastnings Hvis Engbo har 16 almene Ommærkning af de 6 Ombygning af de 6 små til små til ustøttede almene almene støttede Nuværende bruttohusleje for de 6 med status af gammelt plejecenter ved ny arealfordeling Ny bruttohusleje for de 6 med status af gammelt plejecenter ved ny arealfordeling Bruttohuslejestigning for de 6 med status af gammelt plejecenter ved ny arealfordeling (Kilde: Notat fra Dinesen og Partners fra 18. september 2018) Hvis Engbo fortsætter med at have 10 almene + 6 med status af serviceareal kr./mdr kr./mdr kr./mdr kr./mdr kr./mdr kr./mdr kr./mdr kr./mdr. 0,00 kr./mdr. Fremtidig drift De fire pleje øst for hovedindgangen overgår til at være aflastnings (besluttet på Voksenudvalgets møde den 3/9-2018). Der vil herefter være ti aflastnings på Engbo plejecenter og seks almene pleje Heraf følger at ældreområdet lejer enten fire eller ti almene af Boligselskabet Billund kommune (afhængigt af hvorvidt det besluttes at de nuværende seks små aflastningspladser skifter status til almene pleje) på lige fod med de øvrige beboere på plejecentret. Det medfører at driftsudgiften for ældreområdet stiger. Økonomiske konsekvenser for ældreområdet v. leje af til brug for aflastnings Ved 10 almene pleje Ved 4 almene Ommærkning af de 6 Ombygning af de 6 pleje + 6 små til ustøttede små til almene med status af almene støttede serviceareal Lejeudgift ved nuværende kr./år kr./år kr./år bruttohusleje (fastsat for 2018 og 2019) Bruttohuslejestigning som følge kr./år kr./år kr./år af revideret arealfordeling Kommende udgift til betaling af kr./år kr./år kr./år almene aflastnings Merudgift for ældreområdet kr./år kr./år kr./år Ovenstående medfører at Ældreområdets budget skal opskrives med merudgiften til betaling af leje for aflastningsne samt forbrug (el, vand og varme) i disse. Afhængigt af den valgte model udgør det mellem kr./år og kr./år + forbrug. Merudgiften anbefales tilført ældreområdets økonomi. Alternativt skal findes kompenserende besparelser på området. De seks nuværende aflastnings skal ombygges jf. masterplanen. Såfremt ne ombygges inden et evt. statusskifte til almene indebærer det at udgiften til ombygningen bæres af kommunekassen, hvorfor dette vil få en indvirkning på srammen (anslået med ca. 3,5 mio. kr.). Forvaltningen vil endvidere henlede udvalgets opmærksomhed på, at det indenfor en kort årrække vil være nødvendigt med en renovering af køkkenet på Engbo. Forvaltningen har fået udarbejdet en vurdering ved en uvildig arbejdsmiljørådgiver fra AM gruppen A/S. Heraf fremgår at såfremt krav til arbejdsmiljø, pladsforhold m.v. skal overholdes, skal de nuværende forhold vedr. normering og antal 4

5 madportioner m.v. fastholdes på indeværende niveau. Det er således ikke muligt at udvide kapaciteten med mindre køkkenet ombygges/udvides og det vil kræve en anden placering end den nuværende placering i kælderen Andet Det bemærkes at der ikke hidtil har været hjemtaget servicearealtilskud fra staten til de nuværende almene på Engbo. En forbedring af servicearealerne vil derfor medføre at der kan hjemtages servicearealtilskud på i alt kr. pr. bolig, i alt op til kr. afhængigt af den fremtidige status for de seks små aflastnings. Økonomiudvalgets beslutning vil foreligge til mødet. Økonomi Ombygning af de seks oprindelige, de mindre tiltag omkring kælder, depotrum og overdækket terrasseareal samt eludtag ved toiletter estimeres til kr. ca kr. ekskl. moms. Hele omkostningen er med nes nuværende status kommunal og skal finansieres af Masterplansbudgettet. Der kan, vedombygning af de seks små til almene pleje, hjemtages i servicearealtilskud. Dette beløb kan indgå i finansieringen af tiltagene omkring servicearealerne på Engbo Plejecenter (kræver særskilt politisk beslutning, da hjemtagede servicearealtilskud pt. går i kommunekassen). Indvirkning fra de foreslåede tiltag på den samlede Masterplan Oversigt over den indvirkning som de foreslåede tiltag på Engbo har på den samlede økonomi i masterplanen De seks små aflastningspladser forbliver serviceareal Totalt Budgetramme for kr. masterplanen Hidtil frigivet til sudgift som følge af forslag for Engbo og Fynsgade I alt for frigivet + forventet Herudover disponeret til Billund og Hejnsvig plejecentre samt handicap og psykiatri sudgift i alt Merforbrug ift. masterplanens budget (tiltag på Billund plejecenter) kr Engbo: 3,2 mio. kr. Fynsgade: 5.42 mio. kr kr kr kr kr. 5

6 En renovering af de seks små pleje hvor disse forbliver serviceareal medfører et merforbrug i den samlede masterplan for ældre, handicap og psykiatri på 1,61 mio. kr. En løsning hvor ne forbliver serviceareal betyder derfor at budgettet for masterplanen Ikke kan holdes, uden tilførsel af yderligere midler. Disse kan evt. komme fra hjemtagelse af servicearealtilskud for almene pleje, såfremt disse midler tilføres masterplanen. Oversigt over den indvirkning som de foreslåede tiltag på Engbo har på den samlede økonomi i masterplanen De 6 små aflastningspladser skifter status til almene pleje Totalt Budgetramme kr. Hidtil frigivet til sudgift som følge af forslag for Engbo og Fynsgade I alt for frigivet + forventet Herudover disponeret til Billund og Hejnsvig plejecentre samt handicap og psykiatri sudgift i alt Restbeløb ift. masterplanens budget (tiltag på Billund plejecenter) Engbo: 0,7 mio. kr. Fynsgade: 5.42 mio kr kr kr kr. En renovering af de seks små pleje hvor disse skifter status fra serviceareal til almene pleje, således at boligenheden bærer udgiften til renoveringen vil betyde et restbeløb i masterplanen på kr. Dermed overholdes det samlede budget for Masterplanen ved denne løsning Lovgrundlag Kommunalfuldmagten fastlægger at udgifter til etablering af ældre ikke er en kommunal opgave. Det betyder at udgifter til opførelse af ældre skal opgøres adskilt fra driften af kommunale serviceopgaver. Afgrænsningen af boligareal og serviceareal sker vha. regelsættet for BBR. Det medfører, jf. Bygge- og Boligstyrelsen, at kommunen, når der stilles lokaler og adgangsarealer til rådighed for en ældrebolig, skal belaste denne både med en anskaffelsesudgift og en løbende driftsudgift, idet der ellers sker overførsel af kommunale midler til et område, som ikke er et kommunalt serviceområde. Omvendt vil kommunen kunne stille et generelt servicetilbud til rådighed for kommunens borgere, herunder beboere i ældre- og pleje, som hermed frit kan benytte det kommunale servicetilbud parallelt med andre borgere. 6

7 Beslutning Voksenudvalget den Indstillingen anbefales godkendt overfor økonomiudvalg og Byråd. Udvalget anmoder administrationen om at arbejde videre med at få de 6 i det nordøstlige hjørne omdannet til støttet byggeri. Der fremlægges forslag til finansiering af merforbruget på 1,6 mio. kr. på udvalgets, økonomiudvalgets og Byrådets oktober møder Bilag 1 Åben Notat om arealfordeling mv. ved Engbo i Krogager-Stenderup.pdf 1 2 Åben Samlet økonomi Masterplan Status hvor overgår til boligenheden 3 Åben Samlet økonomi Masterplan Status XLSX 7