NOTAT. Indhold. Forslag til udviklingsprojekter i Huseftersynsordningen

Transkript

1 NOTAT TGL // LWN Forslag til udviklingsprojekter i Huseftersynsordningen Indhold Hustypebeskrivelser... 2 Indeklima... 4 Udvikling af nyt HE-web... 6 Revision af håndbogen... 8 Uddannelse af beskikkede bygningssagkyndige... 9 SIKKERHEDSSTYRELSEN Nørregade Esbjerg sik@sik.dk CVR-nr ERHVERVS- OG VÆKSTSMINISTERIET

2 2/10 Hustypebeskrivelser Beskrivelse af problemstilling Hustypebeskrivelsen har til formål at give den kommende husejer et godt overblik over husets bygge- og installationsteknik ved at beskrive typiske forhold ved den pågældende hustype. Den bygningssagkyndige vælger ud fra en fastslag liste den hustypebeskrivelse, der passer bedst blandt de 22 forskellige enfamilieshuse, 4 tilbygninger, 4 række og kædehuse, 2 sommerhuse og et stuehus til et nedlagt landbrug. Problemstillingen er at de faste hustypebeskrivelser skaber forvirring hos forbrugeren, idet hustypebeskrivelsen ikke afspejler det konkrete hus, men fokuserer på typiske træk fra typen og perioden. Det betyder at visse af beskrivelserne i hustypebeskrivelsen ikke er relevant for det konkrete hus. Løsningsforslag Hustypebeskrivelserne kan forbedres ved at udarbejde en standardpulje af byggetekniske beskrivelser og konstruktioner, som den bygningssagkyndige kan plukke fra, og dermed skræddersy en hustypebeskrivelse, der beskriver det konkrete hus, enten som en vedhæftning til rapporten eller som kan tilgås online via et link. Beskrivelsen skal gerne følges af et billede af det aktuelle hus. Hustypebeskrivelsen vil skulle indeholde et afsnit om følgende fem forhold: Tag, vinduer, fundament, klimaskærm og varmeinstallationer. Det kan eventuelt være formålstjeneligt også at kunne tilvælge et afsnit om kælder, såfremt dette er relevant. Det bør i forlængelse heraf overvejes om hustypebeskrivelserne skal gøres tilgængeligt på huseftersynsinfo.dk, således at husejere kan tilegne sig viden generelt om de forskellige forhold og konstruktioner, som er søgbar og kan anvendes i forbindelse med huskøbsprocessen helt overordnet. En revideret aktuel hustypebeskrivelse vil gøre oplysningerne som køber meddeles mere præcise, idet de vil forholde sig nærmere til det konkrete hus, ligesom det ville åbne mulighed for at beskrive husets tilstand og konstruktion ud fra nuværende forhold, i stedet for at basere hustypebeskrivelsen på den oprindelige konstruktion, som ikke nødvendigvis består på salgstidspunktet. Såfremt hustypebeskrivelserne revideres er der ligeledes mulighed for at nedsætte mængden af papir der udleveres til køber, med henblik på at strømline informationerne. Løsningen medfører at den kan opstå flere fejlbeskrivelser, idet den bygningssagkyndige skal sammensætte hustypebeskrivelsen af en række

3 3/10 elementer. Det vil givetvis øge den bygningssagkyndiges tidsforbrug, men vil omvendt også give en mere præcis beskrivelse, og dermed øge anvendeligheden af hustypebeskrivelsen, da informationerne således bliver målrettede. Den bygningssagkyndige vil samtidig undgå at skulle gå på kompromis, idet hustypebeskrivelsen kan skræddersyes. I den nuværende hustypebeskrivelse indgår tilbygninger ikke, hvorfor der manuelt skal oprettes et ekstra dokument, som kan udleveres til køber vedrørende tilbygninger. Med den skræddersyede hustypebeskrivelse vil beskrivelse af tilbygningens byggeteknik og konstruktioner kunne samtænkes. Juridiske bemærkninger Det fremgår af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 2a, stk. 2, at erhvervs- og vækstministeren kan fastsætte regler om at der med tilstandsrapporten skal udleveres en generel typebeskrivelse, der er relevant for den bygning, som tilstandsrapporten vedrører. I bekendtgørelsen er bemyndigelsen udnyttet til at fastsætte 18: Den bygningssagkyndige skal med tilstandsrapporten udlevere en generel hustypebeskrivelse, der er relevant for den bygning, som tilstandsrapporten vedrører. Er der foretaget tilbygning eller væsentlig ombygning, kan der udleveres flere generelle typebeskrivelser, der er relevante for den samme bygning. Det vurderes at den foreslåede løsningsmodel vil kunne indeholdes i formuleringen af den nuværende bestemmelse, ligesom løsningsforslaget ikke ændrer på formålet med hustypebeskrivelsen. Det bemærkes dog at der i forarbejderne til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom er forudsat, at der udarbejdes de ca hustypebeskrivelser 1, som den nuværende ordning indeholder, således at der er tale om en samlet hustypebeskrivelse i modsætning til løsningsforslagets skræddersyede model. 1 Forslag til lov om ændring af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, bemærkninger til 2a, stk. 2.

4 4/10 Indeklima Beskrivelse af problemstilling Det vurderes at der blandt især førstegangskøbere mangler viden omkring hvordan huse skal driftes og de hensyn, der skal tages for at indeklimaet fungerer. Der er forskellige faktorer som overordnet påvirker indeklimaet, eksempelvis fugt, skimmel, PCB, radon, bly og asbest, men der er stor usikkerhed omkring betydningen af disse faktorer. I tilstandsrapporten indgår fugt i forhold til skader og risiko for skader, herunder om der er synlige eller skønnes at være skjulte former for skimmel. På samme måde forholder den bygningssagkyndige sig til skader ved asbestholdige isoleringer. Hvor der ikke er skader, oplyses køber ikke om materialer som kan give indeklimaproblemer, eksempelvis radon, pcb og asbest. Løsningsforslag For at hæve forståelsen for de forskellige problemområder, kan der udarbejdes en mængde informationsmateriale til hjemmesiden huseftersynsinfor.dk, som huskøberne kan orientere sig i. Det kunne eksempelvis være en slags wikia eller en byggeordbog med indbygget billedmateriale. Tilstandsrapporten bør i den forbindelse indeholde en appetitvækker eller en oversigt over de forskellige områder, som uddybes på hjemmesiden. Forslaget bygger på den nuværende model for oplysning omkring radon, men flytter løsningen over på en digital platform af hensyn til at mindske omfanget af rapporten. Det vurderes at ville kunne skabe tryghed hos huskøberne, hvis der er adgang til noget reel information omkring de forskellige problemområder, som husejerne kan vurdere deres hus ud fra. Det er ikke alle punkter, som er relevante alle steder, og det vil være hensigtsmæssigt at tydeliggøre dette i kommunikationen omkring dem. Løsningsforlaget vil ikke medføre øget tidsforbrug hos den bygningssagkyndige og kan sandsynligvis lette arbejdsbyrden i forhold til opfølgende spørgsmål vedrørende forhold på ejendommen relateret til de nævnte punkter. Ligger oplysningerne på huseftersynsordningens hjemmeside sikres en ensartet information til alle, således at forhold beskrives ensartet og der opbygges en viden som den bygningssagkyndige også kan henvise til. Ulempen er at det vil skabe flere informationer, som husejerne skal tage stilling til i en proces, der i forvejen er ressourcekrævende. Omvendt er hensigten netop at gøre informationerne mere tilgængelige og letforståelige, og på den måde være med til at skabe tryghed.

5 5/10 Juridiske bemærkninger På sundhedsstyrelsens hjemmeside findes en artikel om indeklima, der blandt andet omhandler de ovennævnte punkter, og hvor der henvises til relevante artikler. Sundhedsstyrelsen er ikke som sådan myndighed på området for indeklima, idet regulering af byggevarer hører under Trafikog Byggestyrelsen, mens miljøstyrelsen er ansvarlig myndighed for kemikalier i forbrugerprodukter. Sundhedsstyrelsens rolle er at myndigjeder kan indhente styrelsens rådgivning i hygiejniske, miljømæssige og socialmedicinske forhold. 2 2 Sundhedsstyrelsens side om indeklima

6 6/10 Udvikling af nyt HE-web Beskrivelse af problemstilling HE-web systemet, som anvendes af de bygningssgakyndige til indrapportering af tilstandsrapporter er et ældre program, der mangler en del af de faciliteter som et moderne IT-system kan tilbyde. Systemet er ikke egnet til at arbejde i under besøget, da der ikke er en letanvendelig mulighed for at skifte imellem fanerne til de forskellige bygningsdele. Systemet er angiveligt vanskeligt at ændre eller tilføje i, så det er ikke fleksibelt i forhold til nye tiltag. Der er desuden heller ikke lavet en generel kobling imellem indtastning i programmet og den vejledning, der findes i håndbogen, som det er tilfældet i eleftersynsordningens ITsystem. Løsningsforslag HE-web systemet kan udvikles med inspiration fra eleftersynsordningens IT-system, således at der opnås en smidigere løsning, som bedre egner sig til at arbejde digitalt under besøget. Dette blandt andet i form af et lettere skift imellem fanerne til forskellige bygningsdele, og ved at integrere håndbogens vejledning direkte i systemet. Det kan ydermere overvejes hvorvidt yderligere elementer fra det alment tekniske fælleseje, bygningsreglementet, anvisninger eller BygErfa dokumenter ligeledes skal indarbejdes. Det vil desuden lette administrationen, såfremt itsystemet indeholdt en digital løsning for afregning af gebyr. Samtidig er der mulighed for at indføre en række standardtekster, som den bygningssgakyndige kan vælge imellem når skaderne skal angives, således at ensartetheden bliver større. Såfremt HE-web systemet nyudvikles vil det give en programflade, som er nemmere at arbejde i, og som vil kunne benyttes online under besøget, ligesom det vil åbne op for udvikling af apps og opsamling af data til udveksling med interesserede aktører. Det vil nødvendigvis betyde, at de bygningssagkyndige skal lære et nyt system at kende, ligesom der altid er en vis usikkerhed forbundet med nye digitale løsninger, der sommetider har en række børnesygdomme som skal udbedres i den første tid efter idriftsættelse. Det vil medføre betydelige omkostninger til udvikling af systemet, men samtidig forventes det at lette den bygningssagkyndiges arbejde betydeligt, ligesom styrelsens administration lettes såfremt betaling vil kunne ske digitalt. Omkostninger Der er budgetteret med kr. til udvikling af HEWEB-systemet.

7 7/10 Juridiske bemærkninger Der er ikke i det juridiske grundlag for ordningen forudsat andet end, at styrelsen stiller et IT-system til rådighed. Der fremgår intet om dets nærmere indretning eller indhold. I forhold til at integrere dokumenter i HE-web, så er håndbogen vores egen hvorfor den uden videre kan anvendes, og de offentlige forskrifter som eksempelvis bygningsreglementet vil også kunne benyttes. BygErfa og tilsvarende anvisninger kræver abonnement, og vil derfor ikke kunne anvendes direkte, men forudsætter en aftale med udbyderne. Det bemærkes at såfremt HE-web skal integrere oplysninger fra en længere række kilder, vil det være forbundet med et vist arbejde at holde HE-web løbende opdateret.

8 8/10 Revision af håndbogen Beskrivelse af problemstilling Håndbogen for beskikkede bygningssagkyndige er et af de vigtigste arbejdsredskaber i arbejdet med tilstandsrapporter, og derfor er det også vigtigt, at håndbogen er ajourført, indeholder gode og forklarende vejledninger og bidrager med de nødvendige oplysninger. Håndbogen skal ligeledes være så entydig som muligt, så den bygningssagkyndige ikke har mulighed for selvstændigt at tolke eller gradbøje eksempelvis SBI-anvisninger. Løsningsforslag Håndbogen bør opdateres med hensyn til at præcisere indholdet. Derudover vil det være formålstjeneligt, hvis håndbogen ligeledes opdateres med en række vejledende tekster til hvert enkelt spørgsmål i tilstandsrapporten på linje med håndbogen for eleftersynsordningen. Teksterne kan indeholde vejledning om hvordan spørgsmålet skal besvares og hvilke momenter, der skal inddrages ved besvarelsen, ligesom teksten kan indeholde eksempler på svarmuligheder og eventuelt eksempler på forhold, der ikke skal medtages i rapporten. Dette skal ses i sammenhæng med ovenstående afsnit vedrørende HE-web systemet, hvor det forslås at der indføres standardsvarmuligheder i selve rapporten. Løsningsforslaget vurderes at ville forbedre kvaliteten af de udførte tilstandsrapporter ved at give de bygningssagkyndige et bedre værktøj til at udarbejde ensartede rapporter, med færre muligheder for fortolkninger eller gradbøjninger baseret på personlige erfaringer. Det vil desuden give de tekniske revisorer et bedre grundlag at foretage kontrol med tilstandsrapporterne på, idet man også her får skabt et mere ensartet bedømmelsesgrundlag, da håndbogen giver tydelige anvisninger for hvilken løsning, der er korrekt at anvende. Hvis håndbogen udbygges som foreslået, vil det betyde, at den stiger i omfang. Dette vurderes at være af mindre betydning, idet håndbogen er tiltænkt som et opslagsværk og et værktøj under udarbejdelsen, og det derfor er i de bygningssagkyndiges interesse at have så meget vejledning som muligt heri. Juridiske bemærkninger Opdatering af håndbogen vil kunne udføres umiddelbart, idet opgaven ikke forudsætter ændringer i regelgrundlaget. Opdateringer af håndbogen vil dog skulle i høring hos interessenterne og følgegruppen.

9 9/10 Uddannelse af beskikkede bygningssagkyndige Beskrivelse af problemstilling Den nuværende model for uddannelse af beskikkede bygningssagkyndige har eksisteret i nogenlunde samme form siden ordningens begyndelse i 1996, den er dog langsomt blevet udvidet fra et 1-dags kursus til de nuværende 4 dage med afsluttende eksamen. Løsningsforslag Uddannelsen kan trænge til et serviceeftersyn på en række områder for at sikre en fortsat høj kvalitet i uddannelsen. I den forbindelse er der et par områder man kan tage fat på: Det kan overvejes om der bør være krav til efteruddannelse af de bygningssagkyndige for at sikre at der opretholdes et højt fagligt niveau. Man bør overveje om det ville skabe værdi, at man erstatter mentorordningen med en model hvor det alene er sekretariatet for disciplinær og ankenævnet der i stedet udfører skrivebordskontrol på de første 3 rapporter, som udføres af de af nyuddannede, eller alternativt at mentorordningen opdateres med et uddannelseskrav til de, der ønsker at være mentorer. Uddannelsen af de bygningssagkyndige er fundamentet for at opnå en høj kvalitet i ordningen, derfor er det også vigtigt at måden vi uddanner bygningssagkyndige på er tidssvarende og lærer de bygningssagkyndige det nødvendige. Bedre uddannelse giver bedre bygningssagkyndige, og dermed større sikkerhed er der for forbrugeren i sidste ende. Mentorordningen kan i sin helhed tåle en revurdering, med henblik på at klarlægge om det er den rette fremgangsmåde. Mentorordningen hviler også på den antagelse, at alle bygningssagkyndige har samme fundament og viden om ordningen, og derfor er egnede til at være mentorer rent pædagogisk. Der er ingen krav til at være mentor, ud over en bestemt erfaring og at man ikke må have klip i sin beskikkelse. Der er derfor ikke givet at mentorordningen rent faktisk skaber værdi for de bygningssagkyndige, og at mentorerne lærer de nybeskikkede det rigtige. Juridiske bemærkninger Det fremgår af bekendtgørelse om beskikkelse af bygningssagkyndige og udarbejdelse af tilstandsrapporter som led i huseftersynsordningen at den bygningssagkyndige skal have deltaget i optagelseskursus og bestået en optagelsesprøve. Hjemlen til at fastsætte dette findes i loven under formuleringen fastsætter regler om virksomheden som bygningssagkyndig.

10 10/10 De bygningssagkyndige medlemmer af udvalget har i betænkning 1520 foreslået at den nuværende uddannelsesmodel med obligatorisk optagelseskursus afløses af en model hvor det fortsat er samme uddannelseskrav, men beskikkelse i stedet betinges af udarbejdelse af minimum 5 rapporter som assistent for en allerede beskikket. Dette forslag kunne dog ikke få tilslutning hos det samlede udvalg. Det kan derfor være tvivlsomt om der vil kunne opnås opbakning til en grundlæggende ændring af den nuværende uddannelsesmodel. En række af de ovenstående forslag, særligt mentorordningen, optagelseskursets varighed, efteruddannelse og sekretariatskontrol af rapporter vil forudsætte en ændring af bekendtgørelsen, da den nu indeholder rammerne for opbygningen af disse. Tiltagene vurderes dog at kunne udføres uden at det kræver en lovændring. Optagelseskursets varighed og efteruddannelse vil nødvendigvis medføre byrder for de bygningssagkyndige, mens revidering af mentorordningen vil afhænge af hvilke tiltag man foretager, og sekretariatskontrollen vil kunne gennemføres uden at det skaber yderligere byrder for virksomheden.