mm.>,.-?:.. ' I-'. "- V, *- ;!-^V ; " '^ >'^S3K^ V.,. v^ '.c-. -' v.j.''" Å D V o KATE

Transkript

1 mm.>,.-?:.. ' I-'. "- V, *- ;!-^V ; " '^ >'^S3K^ V.,. v^ '.c-. -' v.j.''" Å D V o KATE

2 Indholdsfortegnelse: Udstykning 1 Beslutningskompetence 2 Handelspris 2 Ansvarsfraskrivelse 3 Offentlig støtte 3 Økonomi 3 Ejendommens/andelens værdi 3 Belåningsmulighed/finansiering 3 Ejendomsskat 5 Ejendomsværdiskat 6 Fradrag for renteudgifter 7 Boligydelse/lån 7 Lån til foreningen ' 7 Kontant udgift for den enkelte andelshaver 7 Forbrugsudgifter 8 Vedligeholdelsesudgifter 8 Budgetter 8 Forsikring 9 Udlejning 10 Hvad hvis en andelshaver ikke kan eller vil købe sin bolig som ejerbolig 10 Salg af en ejendom 11 Prisfastsættelse 11 Finde køber/forkøbsrettigheder 11 Ansvar 11 Skat 12 Andelshaverne 12 Andelsboligforeni ngen 13 Grundejerforening 13 Udlodning 13 Bilag Svar på modtagne spørgsmål Overordnet udstykningsplan 30 Skrivelse af 21. februar 2011 fra Københavns Kommune vedrørende principiel godkendelse af udstykning.31 Skrivelse fra Landinspektør H.P. angående udstykning 34 Likviditetsbudget for andelsboligforeningen 36 Økonomioversigter for andelshavere, opdelt efter forskelligt lånebehov, og med oplysning om pensionisters eventuelle besparelsesmuligheder 37 Foreløbigt budget for den nye grundejerforening 41 Vurderinger udarbejdet af Danbolig, Nordvest 42

3 Side 1 Nedenfor følger nærmere redegørelse over forskellige forhold, forskelle og konsekvenser hvis andelsboligforeningen omdannes til ejerboliger: Der er ikke fremhævet omkring fordele og ulemper, idet en ændring af de nuværende forhold, for nogen opfattes som en fordel og af andre som en ulempe. Det vil derfor være op til den enkelte at vurdere om de ændringer der beskrives, skal betragtes som en fordel eller en ulempe. Udover analysen er der som bilag 1 vedlagt en liste på 58 spørgsmål fra andelshavere med besvarelse. Svarene omhandler mange af de samme forhold som analysen, og henviser i nogle tilfælde hertil. Ligeledes ligner mange spørgsmål hinanden, hvorfor der i nogle svar henvises til svar på andre og lignende spørgsmål. på beboermødet vil analysen blive gennemgået og der vil blive lejlighed til at stille spørgsmål hertil. Udstykning: Mulighederne for at kunne omdanne en andelsboligforening til ejerboliger, afhænger af hvilken type ejendom der er tale om. Hvis der er tale om en etageboligbebyggelse, skal der omdannes til ejerlejligheder, og dette er ifølge ejerlejlighedsloven ikke muligt. Hvis der er tale om enkeltstående boliger eller tæt-lav bebyggelse kan omdannelse ske via udstykning. Andelsboligforeningens ejendom består af enkeltstående enfamilieboliger eller dobbelthuse, hvilket giver mulighed for omdannelse til ejerboliger såfremt udstykning af andelsboligforeningens ejendom i øvrigt kan ske. Ejendommen vil blive udstykket i 389 boligparceller og 1 fællesparcel. Fællesparcellen kan eventuelt bestå af flere matrikelnumre. Skelsætning vil følge de nuværende hække og andre omkransninger af den enkelte bolig. Der henvises til vedlagte overordnede udstykningsforslag, udarbejdet af Landinspektør H.P. Faustrup, Landinspektørerne Skelstedet I/S. Landinspektør H.P. Faustrup har fremsendt anmodning til Københavns Kommune om principiel tilladelse til udstykningen. Bekræftelse fra Kommunen af 21/ er nu modtaget. Denne skrivelse er vedlagt som bilag, ligesom skrivelse fra Landinspektør H.P. Faustrup er vedlagt. såfremt Københavns Kommune måtte stille krav omkring den endelige udstykningsplan skal disse krav følges, såfremt udstykningen skal gennemføres.

4 Haveboiigforeningen Grøndalsvænge til ejerboliger Side 2 De enkelte ejendomme bliver pålagt nødvendige servitutter vedrørende ledninger, grundejerforening m.v. i henhold til krav fra Københavns Kommune og forsyningsselskaber. såfremt en generalforsamling måtte træffe beslutning om at udstykke og sælge andelsboligforeningens ejendom, vil udstykningssagen hurtigst muligt herefter blive udarbejdet og fremsendt til behandling i Københavns Kommune. Når kommunen har godkendt udstykningssagen, vil denne blive videresendt til Kortog Matrikelstyrelsen til endelig registrering og tildeling af nye matrikelnumre. Landinspektør H.P. Faustrup forventer at der vil gå minimum 6 måneder fra generalforsamlingens afholdelse til udstykningssagen er endeligt afsluttet. Den nærmere tidsplan for gennemførelse af omdannelse til ejerboliger vil afhænge af udstykningssagens varighed, hos henholdsvis Københavns Kommune, Kort- og Matrikelstyrelsen samt Tinglysningsmyndighederne. Beslutningskompetence: I vedtægterne for Andelsboligforeningen "Haveforeningen Grøndalsvænge" fremgår i 25,2 at forslag om salg af fast ejendom og foreningens opløsning kun kan vedtages på en generalforsamling hvor mindst halvdelen af samtlige mulig stemmer er repræsenteret. Endvidere skal et flertal på 2/3, det vil sige mindst 260 andelshavere, stemme for et forslag om udstykning, salg og opløsning af foreningen. Herudover kræver det tilladelse fra Københavns Kommune at opløse foreningen, jf. vedtægternes Anmodning til Københavns Kommune skal indsendes når generalforsamlingen har truffet beslutning med mindst det flertal som er anført ovenfor. Handelspris: Der vil efter generalforsamlingens afholdelse blive foretaget en genvurdering af kvadratmeterprisen for boligerne af statsautoriseret ejendomsmægler. Udgangspunktet vil være en vurdering af anslået kvadratmeterpris for en enkelte boligs værdi i fri handel som ejerbolig, uden individuelle forbedringer foretaget af den enkelte beboer. Den samlede pris for alle boliger vil som udgangspunkt blive fastsat med samme fordeling boligerne imellem, som er gældende i andelsboligforeningen. Herefter vil der blive indsendt en anmodning om bindende svar til Skat, hvori Skat anmodes om at bekræfte vurderingsprisen. Fællesarealet, herunder fælleshusbygningen, vil blive overdraget til en nystiftet grundejerforening, idet grundejerforeningen skal etableres inden andelsboligforeningen ophører. Ændring af den foreløbigt ansatte samlede handelspris vil ske, såfremt ejendomsmæglerens vurdering eller skattemyndighedernes besvarelse af bindende forhåndsbe-

5 Side 3 sked, giver anledning hertil. En ændring af prisen for boligerne, vil som udgangspunkt tilsvarende ændre det likvidationsprovenu den enkelte andelshaver vil modtage, så en eventuel ændring af prisen vil være neutral for den enkelte andelshaver, bortset fra ændring i grundlaget for beregning af stempelafgift. såfremt enkelte andelshavere ikke ønsker at erhverve deres bolig som ejerbolig, vil de pågældende boliger blive solgt til tredjemand. I denne situation vil den pågældende andelshaver overgå som lejer, jf. afsnittet herom. Ansvarsfraskrivelse: De enkelte beboere har et indgående kendskab til deres ejendom og vil derfor have et muligt kendskab til fejl og mangler. Med baggrund heri ønsker et forsikringsselskab normalt ikke at tilbyde en ejerskifteforsikring. Salget af de enkelte boliger til andelshaverne sker med ansvarsfraskrivelse for andelsboligforeningen. Ejendommen købes som beset, og alle rettigheder og forpligtelser vedrørende de enkelte ejendomme transporteres fra andelsboligforeningen til køberen. Alle andelshaver har i dag det fulde ansvar for ejendommen, herunder for den nødvendige vedligeholdelse og modernisering. Offentlig støtte: Den offentlige støtte andelsboligforeningen måtte have modtaget siden stiftelsen, skal tilbagebetales og alle tilskud bortfalder for fremtiden. Det er blevet oplyst af foreningens bestyrelse, at der ikke er modtaget offentlige tilskud af nogen art i foreningens levetid. Økonomi: Elendommens/andelens værdi: Danbolig, Nordvest, har foretaget besigtigelse af 4 forskellige boliger i andelsboligforeningen. Der er foretaget vurdering dels som andelsbolig og dels som ejerbolig. Endvidere er der anført en anslået værdi, hvor der ses bort fra de individuelle bygningsændringer og forbedringer, som den enkelte andelshaver har tilført ejendommen. Danbolig's konklusion er, at værdien som ejerbolig er højere end værdien som andelsbolig. Forskellen for de 4 boliger varierer fra kr , hvilket svarer til at værdien som ejerbolig er vurderet til at være 27-35% højere end værdien som andelsbolig. Danboligs vurdering er vedlagt nærværende analyse, som bilag 7. Belåninqsmuliqhed/finansierinq: Som andelsboligforening kan andelshaverne alene optage lån i banken, idet der ikke er mulighed for at optage realkreditlån i en andelsbolig.

6 Side 4 I det omfang der er optaget lån, eller optages nye lån, af andelsboligforeningen, kan andelsboligforeningen optage lån i Realkreditinstitut. De renteudgifter der er på lån i andelsboligforeningen kan andelshaverne ikke fratrække i skat. Generelt er renten på et banklån variabel. Det betyder at den kan ændre sig løbende i opadgående eller nedgående retning, afhængig af renteudviklingen. I dag har vi et meget lavt renteniveau hvor risikoen for rentestigninger nok er væsentligt større end mulighed for at renten vil falde yderligere. Rentesatsen er i dag i niveauet 4-7% på andelsboliglån i banken. Rentesatsen afhænger af hvilken bank der er tale om, risikovurdering, kundeforhold i øvrigt m.m. Som ejer af en ejerbolig kan man på samme måde optage lån i banken. Herudover er der mulighed for at optage lån på op til 80% af ejerboligens handelsværdi, hvilken værdi fastsættes at realkreditinstituttet. Realkreditlån kan optages med variabel rente, hvor renten fastsættes for 1 år ad gangen. Herudover kan lån optages med fast rente, hvor renten er fast i hele lånets løbetid, hvilket giver stor sikkerhed i budgetlægningen, ligesom konverteringsgevinster kan opnås ved senere omprioritering. Renten på et realkreditlån fastsættes af Københavns Fondsbørs, idet der belånes via børsnoterede realkreditobligationer. Udover renten betales der et administrationsbidrag til kreditforeningen, der afhænger af hvor meget den enkelte ejendom er belånt. Der skal regnes med bidragssats i størrelsesordenen 0,3-0,6% p.a. indenfor belåning på 80% af ejendommens værdi. En variabel rente, fastlåst for 1 år, udgør p.t. ca. 1,35% p.a. Den samlede udgift vil derfor p.t. udgøre 1,65-1,95% p.a. hvilket således er væsentligt mindre end renteudgiften på et variabelt forrentet banklån. Herudover er der mulighed for at sikre renten fra 1-30 år. Den dyreste finansiering er et lån hvor renten låses fast i 30 år. Her er en renteudgift inklusive administrationsbidrag p.t. på ca. 4,5-4,8% p.a. Hvis der optages realkreditlån hvor renten sikres for en årrække frem, vil der tillige kunne opnås en kursgevinst hvis renteniveauet stiger, idet dette alt andet lige, vil få obligationskurserne til at falde, og dermed gøre det muligt at opnå en besparelse ved indfrielse eller omlægning af lånet. Optagelse af realkreditlån kan ske i et realkreditinstitut uafhængig af om der er et bankengagement eller ej. Et banklån kan normalt kun optages med den forudsætning af at man har sit øvrige bankengagement i banken. Ved køb af en bolig, hvor der skal optages lån af en vis størrelse, kan dette betyde meget, både for ens renterisiko men også i hvad der skal betales på lånet samt mulighederne for løbende at foretage omlægninger af lånet. Konklusionen er, at man som ejer af ejerbolig kan optage finansiering med mange flere valgmuligheder, herunder optage realkreditlån.

7 Side 5 Ejendomsskat: I en andelsboligforening betaler foreningen ejendonnsskat til Kommunen. Ejendomsskat kaldes også grundskyld, idet der er tale om en betaling ud fra grundens værdi, ud fra grundskyldsskatteprocenten som fastsættes af Københavns kommune. I andelsboligforeningen Grøndalsvænge betaler andelshaverne særskilt for ejendomsskat og andre offentlige afgifter. Fordelingsnøglen er således at den samlede udgift fordeles ud fra de opgjorte grundstørrelser. Når man overgår til ejerboliger skal ejendomsskat betales individuelt af den enkelte grundejer. Efter ejendommen er udstykket går der en periode før der fastsættes en ny vurdering på de udstykkede ejendomme, som kan danne grundlag for individuelt opkrævning af" ejendomsskat. Det betyder at der de første 1-2 år fortsat opkræves et samlet beløb, som så vil blive fordelt mellem de 389 grundejere. Ejendomsskat betales af den grundværdi der fastsættes på den enkelte ejendom. Grundværdien opgøres som summen af et fast beløb (byggeret) og et variabelt beløb (beregnet af grundareal). Da der indgår et fast byggeretsbeløb, vil forskellen i hvad den enkelte grundejer skal betale, være mindre som ejere af ejerboliger, end forskellen i dag er i andelsboligforeningen, idet hele udgiften i dag alene fordeles ud fra grundstørrelsen. Som andelshaver er det ikke muligt for pensionister at indefryse sin andel af ejendomsskatten. Som ejer af en ejerbolig kan pensionister indefryse ejendomsskatten, hvilket vil sige at man opnår et meget billigt lån i sin ejendom, som først skal indfries ved salg af ejendommen eller ved dødsfald. I Københavns Kommune kan man indefryse alle udgifter der fremgår af ens ejendomsskattebillet, herunder alle offentlige afgifter samt renovationsudgift. P.t. tillægges en årlig rente på ca. 3% hvilken rente ikke er fradragsberettiget. Danbolig har vurderet, at ejendommenes værdi er 27-35% højere som ejerbolig end som andelsbolig. Hvis denne forskel er uændret når ejendommen engang skal sælges, så kan ejendomsskatter indefryses i en længere årrække, uden at dette går udover friværdien. Indefrysning af ejendomsskatter sker ved at Københavns Kommune tinglyser et pantebrev til sikkerhed for det kommunen har til gode, og indefrysning kan først ske når ejendomsskat opkræves individuelt. Selvom ejendommen først udstykkes i 2011 eller senere vil man indgå i skattereglerne der fastsætter en begrænsning i hvor meget udgiften til ejendomsskat kan stige år for år. I de udarbejdede beregninger er der taget udgangspunkt i grundværdi og begningsgrundlaget for ejendomsskat på baggrund af sammenlignelige ejerboliger på omkringliggende veje.

8 Side 6 Elendomsværdiskat: Ejendomsværdiskat er en skat der betales på baggrund af den samlede værdi det offentlige har fastsat på ejendommen, det vil sige af både grundværdi og bygninger. Der skal betales ejendomsværdiskat når ejeren selv, eller ens ægtefælle, bebor ejendommen. Ejendomsskatten beregnes med 1% af ejendommens værdi under kr og 3% herudover. Som følge af gældende regler om skattestop, skal der dog alene ske beskatning af den laveste af følgende værdier: Gældende ejendomsværdi, der fastsættes 1. oktober hvert år Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001, med tillæg af 5% Ejendomsværdi pr. 1. januar 2002 Selvom ejendommen først måtte blive udstykket i 2011 eller senere er man omfattet af gældende lovregler omkring skattestop. Det betyder at Skat vil fastsætte en ejendomsværdi for både 2001 og 2002 for hver enkelt ejendom, som vil danne grundlag for begrænsning i udgifterne til ejendomsværdiskat. Sammenlignelige ejendomme i nærheden: Enebærvej 11, grundareal 383 m^, boligareal 98 m^ og 29 m^ kælder: kr Enebærvej 12, grundareal 383 m^, boligareal 143 m^ og 68 m^ kælder: kr Disse 2 boligeksempler er ganske sammenlignelige med grundstørrelse og boligstørrelse i andelsboligforeningen. Udgangspunktet er derfor at beregningsgrundlaget for de fremtidige ejendomme må forventes at udgøre kr , afhængig af den enkelte boligs størrelse. Værdierne vil blive fastsat på baggrund af Skats beregningsmetode for henholdsvis fastsættelse af grundværdi og bygningsværdi. Indtil der foreligger en individuel vurdering, skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Det kan betyde at der det første års tid efter en ejendom er blevet til ejerbolig, ikke skal betales ejendomsværdiskat. I de udarbejdede beregninger er forudsætningerne om grundværdi og begningsgrundlaget for ejendomsværdiskat taget på baggrund af sammenlignelige ejerboliger på omkringliggende veje. For pensionister er der mulighed for at få reduceret sin ejendomsværdiskat. Muligheden er indtægtsbestemt og der kan maksimalt opnås et nedslag på 0,4%, dog maksimalt kr p.a. For enlige kan denne reduktion opnås hvis Det maksimale nedslag kan opnås ved en samlet indkomst på kr for enlige og kr for gifte pensionister. For indkomster herudover reduceres fradraget

9 Side 7 med 5% af den samlede indkomst der overstiger dette indkomstgrundlag. Såfremt den samlede indtægt er kr over indkomstgrundlaget bortfalder mulighederne for reduktion. Fradrag for renteudgifter: Alle individuelle renteudgifter kan fratrækkes i skat, med en fradragsværdi på ca. 33%, hvilket betyder at man selv skal afholde de resterende 67%. I forbindelse med ændring i skattereglerne vil fradragsværdien af renter falde gradvist med i alt 8% i løbet af årene 2012 til 2019, såfremt man har nettorenteudgifter der overstige kr for ugifte og kr for ægtepar. Hvis en andelshaver i dag har renteudgifter over dette beløb, eller får det, hvis bankrenten stiger, vil risikoen for at få minimeret sit rentefradrag, være mindre som ejer af en ejerbolig, da renten på et realkreditlån er lavere end på et banklån. Boligydelse/lån: Som andelshaver er der i dag mulighed for pensionister til at opnå boligydelse, idet boligydelsen er afhængig af indtægt. Tidligere kunne boligydelse både opnå som tilskud og som lån, men nu kan tilskud alene opnås som lån der skal tilbagebetales, senest ved salg af boligen. Der kan på tilsvarende vis ydes boligydelse(lån) til pensionister der ejer en ejerbolig. Beregning af boligydelsen sker ud fra en samlet vurdering af boligudgift, indtægtsforhold, formueforhold m.m. Dette gælder for både ejere af en andelsbolig og ejere af en ejerbolig. Lån til foreningen: De andelshavere der aktuelt har en gæld til andelsboligforeningen, bl.a. i forbindelse med frikøb af hjemfaldspligt, skal i forbindelse med omdannelsen indfri denne gæld, idet det i stedet vil være muligt selv at optage realkreditlån til finansiering heraf. Kontant udgift for den enkelte andelshaver der køber sin bolig: De samlede omkostninger vil andrage ca. kr pr. bolig/andelshaver. Andelsboligforeningen har nogle midler til at afholde de nødvendige omkostninger til at omdanne andelsboligforeningens boliger til ejerboliger Midlerne rækker ikke helt hvorfor den enkelte andelshaver skal påregne en anslået udgift på kr Dette beløb dækker de resterende omkostninger samt registreringsafgift (statsafgift) i forbindelse med tinglysning af skøde. Udgiften kan afholdes af egne kontante midler eller indgå som en del af det lån den enkelte har behov for at optage.

10 Side 8 Forbrugsudgifter: Den enkelte andelshaver afholder i dag individuelle udgifter til el, vand, varme og valgt antennepakke. Dette vil være uændret gældende såfremt andelshaveren i stedet kommer til at eje sin ejendom som ejerbolig. Vedligeholdelsesudgifter: Vedligeholdelse af den enkelte bolig påhviler i dag andelshaveren, der tillige afholder udgifterne herved. Efter omdannelse vil dette være uændret, idet det er den til enhver tid værende ejer af en ejendom, der har ansvaret for vedligeholdelsen og afholder udgifterne herved. Budgetter: Der vedlægges likviditetsbudget, bilag 4, som viser udgifter for andelsboligforeningen vedrørende sagens gennemførsel. Budgettet viser at den enkelte andelshaver vil få købesummen tilbage i likvidationsprovenu, bortset fra kr , som er den del af omkostningerne, som andelsboligforeningens kapital ikke kan dække. Stempel og tinglysningsafgifter vedrørende skøde er indregnet sammen med ovennævnte beløb, idet yderligere lån kr er medregnet i lånestørrelsen i økonomioversigterne ved ejerbolig, jf. nedenfor. Der vedlægges endvidere økonomioversigter, bilag 5, som viser udgiftsbudget/likviditetsbudget for henholdsvis andelshaver og ejer af ejerbolig. Der er udarbejdet 3 beregninger, hvor forudsætningerne er: 1.Andelshavere, der ikke har optaget banklån 2.Andelshavere der har optaget banklån kr Andelshavere der har optaget banklån kr Generelt kan anføres at den økonomiske konsekvens ved en omdannelse til ejerbolig, stiger, jo større banklån der i dag er optaget, idet dette kan omlægges til et billigere realkreditlån. Endvidere er der specielle muligheder for pensionister for at kunne reducere udgifterne der skal betales, idet der vil være mulighed for at indefryse ejendomsskatter ligesom der evt. kan opnås en besparelse i den fremtidige betaling af ejendomsværdiskat. Disse mulige besparelser i den månedlige kontante udgift, fremgår af oversigterne. For andelshavere der ikke har noget lån, eller kun lån i meget grænset omfang, og som ikke kan udnytte "pensionistfordelene" vil den månedlige ydelse være højere efter en omdannelse til en ejerbolig, end de i dag er som andelshaver. Til gengæld vil boligens formueværdi være højere, da værdien som ejerbolig er højere end værdien som andelsbolig. Forudsætningerne omkring låneudgifter er, at der alene er medregnet renteudgifter. Af sammenligningsmæssige årsager er der taget udgangspunkt i lån med variabel rente,, både som andelsbolig og som ejerbolig. Der er budgetteret med variabel rente

11 Side 9 på 6% på banklån og på 2% på realkreditlån. Hvis den enkelte andelshavere betaler mere eller mindre end 6 % må der reguleres individuelt herfor. Der er ikke medregnet afdragsbetaling, da der ofte er forskel i løbetiden på banklån og realkreditlån, ligesom afdrag er at betragte som opsparing. Der er på sidste side anført iåneydelser ud fra 5 forskellige realkreditlånetyper, således at den enkelte andelshaver kan sammenligne udgiften ved nyt realkreditlån med sit eget banklån. De andelshavere der har lån via andelsboligforeningen, skal derfor sammenligne deres aktuelle udgifter, med de låneudgifter der vil være ved optagelse af nyt realkreditlån. Afvigelser kan forekomme i forbindelse med sagens gennemførsel. Dette gælder f.eks. ændringer i obligationskurser, som kan ændre udgiften til indfrielse af andelsboligforeningens realkreditlån og ydelsen på nye lån. Udgiften til Ejendomsskat er medtaget som gennemsnitlige udgifter, både som andelsbolig og som ejerbolig. Ejendomsskat og ejendomsværdiskat er anslået ud fra andre sammenlignelige ejendomme på den nærliggende villavej. Enebærvej, og kan ændre sig når skattemyndighederne fastsætter den endelige grundværdi og ejendomsværdi. Det bemærkes at værdierne er fastsat ud fra gældende skatteregler. Der henvises til punktet "Ejendomsværdiskat". Der er medregnet kr. 800,00 pr. måned i udgifter til grundejerforeningen, jf. bilag 6. Det er kr. 150,00 lavere end den nuværende boligafgift, hvilket skyldes at udgifterne til at drive en andelsboligforening er større end at driver end grundejerforening, idet en del opgaver forsvinder. Det må påregnes at der de første 1-2 år efter omdannelsen sker fælles opkrævning af ejendomsskat. Denne vil blive betalt og fordelt af den nye grundejerforening. Det er ikke muligt at udarbejde budget for alle andelshaveres individuelle forhold, hvorfor jeg anbefaler at der søges individuel rådgivning. Forsikring: Som andelshaver er ens ejendom forsikret via andelsboligforeningen, og udgiften hertil indgår i den boligafgift der betales. Som ejer af en ejerbolig, skal man individuelt forsikre sin ejendom. Dette vil give mulighed for nogle samlerabatter hos forsikringsselskaberne. Forsikringen skal være en almindelig ejendomsforsikring hvor der forsikres mod brand, svampe- og insektskade, udvidet rørskade, grundejeransvar m.m.

12 Side 10 Der indgår i beregningerne en almindelig præmie for en ejendomsforsikring. Der vil være formentlig mulighed for nogle samlerabatter hos forsikringsselskaberne, hvilket dog ikke indgår i beregningerne. såfremt det ønskes vil der også være mulighed for at den nuværende fælles ejendomsforsikring fortsætter, idet det i givet fald vil være den nye grundejerforening der administrerer denne. Udlejning: Som andelshaver er man underlagt andelsboligforeningens regler omkring udlejning. I vedtægternes 9 bestemmes at fremleje eller udlån af en bolig kun kan ske med bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig forflyttelse eller lignende, for en begrænset periode på normalt højst 2 år. Det er endvidere at man ikke kan fremleje, hvis man ikke kan sælge sin bolig og andelsboligforeningens bestyrelse skal tillige godkende fremlejetageren og betingelserne for fremlejemålet. Som ejer af en ejerbolig, er man frit stillet til selv at bestemme om man ønsker at udleje sin bolig og de nærmere betingelser herom. Hvis lejen f.eks. er for høj, eller vilkårene er urimelige, har en lejer mulighed for at henvende sig i huslejenævnet der herefter træffe afgørelse herom. Dette sker helt uden om grundejerforeningen. Hvad hvis en andelshaver ikke kan eller vil købe sin bolig som ejerbolig: Hvis en andelshaver, efter at en generalforsamling har truffet beslutning om udstykning og salg af andelsboligforeningens ejendom, ikke ønsker at erhverve sin bolig som ejerbolig, så har andelshaveren ret til at blive boende som lejer, på en tidsubegrænset lejekontrakt. De pågældende ejendomme vil i denne situation blive solgt til interesserede købere, og det må påregnes at salgsprisen for disse udlejede boliger vil være lidt mindre end værdien som en ledig ejerbolig, hvor køberen kan flytte ind med det samme. Der er i likviditetsbudgettet for andelsboligforeningen, bilag 4, hensat kr i forbindelse hermed. Beløbet er anslået idet beløbet bl.a. afhænger af, hvor mange andelshaver der ikke ønsker at køber deres bolig, men i stedet vælger at bliver lejer. Der vil også være mulighed for at ejendommen kan overdrages til et familiemedlem til andelshaveren, f.eks. børn. I denne situation kan andelshaveren blive boende som lejer. Huslejens størrelse vil blive fastsat af køberen af ejendommen på baggrund af lejelovgivningens regler, eller efter aftale mellem ejer og lejer. Lejerne vil have mulighed for at indbringe lejens størrelse for Huslejenævnet. Det er ikke muligt på forhånd at modtage en tilkendegivelse fra Huslejenævnet, idet Huslejenævnet kun træffer konkrete afgørelser.

13 Side 11 Salg af en ejendom: I dag gennemføres en overdragelse ud fra andelsboligforeningens regler. Disse forudsættes bekendt, hvorfor de ikke vil blive gennemgået, idet der alene tages udgangspunkt i en sammenligning med salg af en ejerbolig. Prisfastsættelse: I dag kan en andelshaver maksimalt sælge til en pris der fastsættes som den til enhver tid gældende andelskrone med tillæg af individuelle forbedringer, som fastsættes af foreningens vurderingsmand i samarbejde med vurderingsudvalget. Forbedringerne afskrives. Den præcise vedligeholdelsestand af ejendom, have m.v. samt forbedringens brugsværdi, er som udgangspunkt uden betydning for maksimalprisfastsættelsen. Det er ikke sikkert at denne maksimalpris kan opnås, hvorefter andelshaveren er berettiget til at sælge til den højst opnåelige pris. For en ejer af en ejerbolig er man berettiget til at sælge til den til enhver tid højst opnåelige pris. Når prisen på en ejerbolig fastsættes er der tale om en samlet vurdering af beliggenhed, modernisering, vedligeholdelsesstand m.v. Her har det betydning hvordan man har vedligeholdt sin bolig og hvordan en køber vurderer hvordan brugsværdien af en forbedring er. Finde køber/forkøbsrettigheder: Hvis overdragelse ikke sker til nærtstående familiemedlem, til samlever, eller ved bytte af bolig, så skal en andelsboligsælger først afdække om der i bytteregister og en ekspektanceliste, afdække om der her findes en køber til sin ejendom. Hvis dette ikke er tilfældet kan andelshaveren selv finde en køber, eventuelt med hjælp af en ejendomsmægler. Prisen for andelsboligen sker herefter på baggrund af efterspørgslen, dog til den maksimalpris der er gældende for andelsboligen. En ejer af en ejerbolig kan også sælge til nærtstående familiemedlem, til samlever eller mageskifte med anden bolig. Herudover kan ejeren selv finde en køber uden at spørge i bytte registret eller i ekspektancelisten, eventuelt med hjælp fra en ejendomsmægler. Prisfastsættelsen er helt fri. Det har ikke været muligt at vedlægge en statistik over hvordan de seneste års salg er gennemført, herunder hvor ofte bytteregistret og ekspektancelisten er bragt i anvendelse. Ansvar: Når en andelsbolig skal sælges skal der tilvejebringes forskellige rapporter omkring el, VVS, vurdering, energimærke m.m. Disse rapporter udarbejdes bedst muligt, ud fra det der kan konstateres på ejendommen ved besigtigelsen. Udgiften andrager p.t. kr ,00.

14 Side 12 Der kan efter overdragelse af en ejendom konstateres forhold som ikke var kendt ved overdragelsen. Der er oftest tale om skjulte fejl og mangler, som køberen konstaterer efter overtagelse af ejendommen, f.eks. i forbindelse med istandsættelsesarbejder. Der findes ikke direkte lovregler på dette område, så der kan som følge heraf opstå tvister mellem køber og sælger af andelsboligen, ligesom andelsboligforeningens bestyrelse og de involverede vurderingsfolk, måske kan blive inddraget i tvisten. Det vil i sidste ende være domstolene der skal træffe beslutning om hvordan sagen skal afgøres. Når en ejerbolig (hus eller dobbelthus) overdrages gælder "Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom". Hvis sælger inden overdragelse udarbejder tilstandsrapport, fremskaffer tilbud på ejerskifteforsikring og udleverer disse til køberen sammen med erklæring om at betale halvdelen af forsikringspræmien, så er sælgeren fri for ansvar for eventuelle skjulte fejl og mangler vedrørende ejendommen. Det er herefter en sag imellem køber af ejendommen og ejerskifteforsikringsselskabet, såfremt køberen har valgt at tegne en ejerskifteforsikring. Udgiften til tilstandsrapport, energimærke samt sælgerbetalingen af 50% af ejerskifteforsikringspræmien andrager normalt ca. kr ,00. Ved salg af en ejerbolig er der således en lovbestemt ordning der har til formål at undgå tvister mellem køber og sælgere, ligesom grundejerforeningen ikke kan blive en del af sagen, som tilfældet er i dag for en andelsboligforening. Skat: I dette afsnit vil der skelnes mellem skat for andelshaveren og skat for andelsboligforeningen. Der medtages i dette afsnit ikke ejendomsskat, ejendomsværdiskat samt fradragsmuligheder for renteudgifter, idet nærmere herom indgår i afsnittet "Økonomi". Andelshaverne: Andelshaverne er ikke skattepligtige af udlodningen af likvidationsprovenu fra andelsboligforeningen såfremt andelsboligen har tjent til bolig for ejeren af andelsbeviset eller dennes husstand i en del af, eller hele den periode, hvori andelshaveren har ejet andelsbeviset. Endvidere er det en forudsætning, at udlodningen af likvidationsprovenuet fra andelsboligforeningen sker i samme kalenderår hvori andelsboligforeningen endelig opløses. Dette tilsikres af de rådgivere (advokat og revisor) der i givet fald skal gennemføre omdannelsen.