Landzonetilladelse Planloven

Transkript

1 Danarkitekt ApS Rudesøvej 4, Øverød 2840 Holte Att.: Dan Lieberkind Lejre Kommune Center for Byg & Miljø Møllebjergvej Hvalsø Tlf Sagsbehandler: Chila Yunai Tlf. direkte: chyu@lejre.dk Dato: 19. november 2013 J.nr.: 12/7941 Landzonetilladelse Planloven Ansøgning Der er søgt om tilladelse til følgende forhold på ejendommen beliggende Holmehuse 17A, Gevninge, 4000 Roskilde, matr. nr. 31-a, Kattinge By, Herslev: Etablering af en tømmervirksomhed på ejendommen. Lovliggørelse af anvendelse af eksisterende lagerhal til lager og drift af tømmervirksomheden. Tilladelse til opførelse af en ny lagerhal på 89,25 m², som skal anvendes til tømmervirksomheden og til opbevaring af hø og halm, en traktor og til parkering af tømmervirksomhedens håndværkerbil (ansøgning om racerbiler som før stod på marken er trukket tilbage se nedenfor). Lovliggørelse af en 24 m² løsdriftsstald til ca. 6-7 voksne får. Ansøger har den 25. marts 2013 oplyst at nogle af racerbilerne på marken er fjernet fra ejendommen, en racerbil vil blive flyttet til en racer crossbane i Næstved og at de resterende racerbiler påtænkes opbevaret i den ny lagerhal på 89,25 m². Den 2. juli 2013 oplyser ansøger om, at racerbilen nu er solgt og at den ønskes trukket ud af ansøgningen for så vidt angår parkering i den ansøgte ny lagerhal på 89,25 m². Herefter har ansøger mundtligt oplyst at den ny lagerhal ønskes anvendt til opbevaring af hø og halm, en traktor samt til parkering af tømmervirksomhedens håndværkerbil. Det oplyses, at tømmervirksomheden ikke er nogen støjmæssig eller forurenende virksomhed, den skal alene betjene lokalområdet. Det oplyses, at der ikke vil være nævneværdig transport eller kundebesøg på ejendommen, da alt arbejde foregår hos kunder. Ansøger bemærker, at der ansøges om et mindre værksted og lager for tømmervirksomheden- og lidt kontorarbejde, der foretages af ejer.

2 Det oplyses desuden, at ejer af ejendommen har overdraget alle sine aktiviteter til et nyoprettet ApS, som ansøger (ejers far) er ejer af. Ejer er således ansat i det firma, der drives fra hans ejendom. Ejer har oplyst, at farve på træbeklædning og tag af den ny lagerhal afstemmes med den eksisterende bebyggelse på ejendommen. Lovhjemmel Det ansøgte kræver tilladelse efter planlovens 35, stk. 1, idet der sker opførelse af ny bebyggelse samt ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse i landzonen. Ejendommen er en landbrugsejendom. Et dyrehold på 6-7 får betegnes som et ikkeerhvervsmæssigt dyrehold (der ikke overskrider 10 får med lam) i henhold til Bekendtgørelse nr. 639 af 13. juni 2012 om miljøregulering af visse aktiviteter. Løsdriftsstalden vurderes derfor at kræve tilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Naboorientering Planlovens 35, stk. 4 fastsætter, at tilladelser efter planlovens 35, stk. 1 først kan meddeles, når der er forløber 2 uger efter, at kommunen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til naboerne til den omhandlende ejendom. Lejre Kommune har den 1. maj 2013 foretaget naboorientering. Ved fristens udløb er der indkommet bemærkninger fra Danmarks Naturfredningsforening og fra 7 naboer: Bemærkninger -At en sådan virksomhed bør placeres i et industriområde idet det forventes at virksomheden kan blive større. -At det ansøgte placeres uden hensyn til de kulturhistoriske og landskabelige værdier i området. -At Roskilde Museum og Egnshistorisk forening burde have været hørt. -At det ansøgte kan danne præcedens. - At der højst gives tilladelse til lovliggørelse af tømmervirksomheden på ejendommen i den eksisterende bygning. -At stalden placeres så tæt på de andre bygninger på ejendommen som muligt. -At der ikke opbevares racerbiler på ejendommen idet det medfører støj og trafik. -Bekymring for gener i beboelsesmiljøet omkring det ansøgte og en værdiforringelse af ejendommene. -Bekymring for lagerhallens højde, idet den opføres ca. 20 m væk fra en terrasse på en naboejendom (Holmehuse 17B). Højden bør reduceres så den svare til den eksisterende hal, som den sammenbygges med. Bekymring for at hallen vil tage udsyn og virke skæmmende. -Der bør stilles vilkår om anvendelse af støjende maskiner i produktionsøjemed. -Der spørges til hvorfor kommunen vil fravige sit eget offentliggjorte landzoneadministrationsgrundlag og hvad der her begrunder en tilladelse. -Er uforstående over for en dispensation fra åbeskyttelseslinjen. Side 2 af 9

3 -Er det ansøgte VVM-pligtigt? - Etablering af et nyt brændefyr til fast brændsel på den omhandlende ejendom har givet røggener, hvilket der ikke var før. Opvarmning af den eksisterende lager og værkstedsbygning giver anledning til røggener, og dette frygtes forværret ved opførelse og dermed opvarmning af endnu en bygning. -At der etableres en virksomhed på når der er tale om en bebyggelse med smalle grunde i hvor de tre til fire nærmeste naboer forventes at ville blive påvirket. -Hvis der gives lov til den ny lagerhal bør det betinges at racerbiler parkeres i hallen og ikke på grunden og der bør ikke meddeles tilladelse til at der kan køres ræs og tunes racerbiler på ejendommen. -Der er vedlagt en kopi af virksomhedens profil. Her oplyses det at virksomheden har eksisteret siden 2003, at der er 5 ansatte og at der udover tømmer og snedkeropgaver udføres mureropgaver, entreprenøropgaver med mere. Økonomi og administration udføres fra en adresse i Holte og den daglige drift, værksted og lager fra ejendommen Holme Huse 17A. -Støjgener forventes forværret. -Der er trafikgener af store tunge biler, og det er bekymrende med endnu en virksomhed på vejen. Der henvises til en nu skrøbelig bro, og en bekymring for hvor længe denne kan holde. -Støj, røggener og tung trafik i forhold til naturen. -Uheldig tilbygning på det eksisterende hus og støjgener i forbindelse med racerkørsel. Det ansøgte tager ikke hensyn til naturskønt område og landsbymiljøet og strider mod kommunens overordnede visioner. -Der gøres opmærksom på en jordvold på 50x5x1,5 m i skel mod Holmehuse at løsdriftsstalden flyttes tættere på eksisterende bebyggelse på ejendommen. Denne ønskes fjernet af den omhandlende nabo. Der gøres opmærksom på, at løsdriftsstalden ikke fremtræder som et læskur, idet den har rejsning på taget og er beklædt med røde teglsten. Anden henvendelse Herudover har nogle af naboerne rettet henvendelse til Lejre Kommune i brev af 13. maj Naboernes bekymringer og usikkerheder samt kommunens bemærkninger til naboerne var følgende: Bekymring: Fravigelse af landzoneadministrationsgrundlagets hovedregel om at placere håndværk, kontor og liberale erhverv i byzone. Administrationsgrundlaget er ikke et regelsæt men udtryk for en ønsket retning i landzoneadministrationen. Administrationsgrundlaget kan afviges, hvis den konkrete afvejning af hensyn i en sag taler for det. Erhvervets udviklingsmuligheder er almindeligvis et tungtvejende hensyn i landzoneadministrationen i Lejre Kommune. Bekymring: Fravigelse af landzoneadministrationsgrundlagets bestemmelse om at der normalt ikke gives tilladelse til opførelse af nyt byggeri til håndværk, kontor og liberale erhverv i landzone. Side 3 af 9

4 Administrationsgrundlaget er ikke et regelsæt men udtryk for en ønsket retning i landzoneadministrationen. Administrationsgrundlaget kan afviges, hvis den konkrete afvejning af hensyn i en sag taler for det. Erhvervets udviklingsmuligheder er almindeligvis et tungtvejende hensyn i landzoneadministrationen i Lejre Kommune. Bekymring: Fravigelse af landzonegrundlagets normale praksis og hovedregel kan have præcedensvirkning for Lejre kommune. Det er korrekt. Bekymring: Dispensation fra åbeskyttelseslinjen til opførelse af nye lager- /værkstedsbygninger til virksomhedsdrift i landzone. I afgørelsen om dispensation fra å-beskyttelseslinjen er der givet begrundelse for afgørelsen. Der er bl.a. lagt vægt på, at den nye bebyggelse i forhold til åen ligger bag ved ejendommens eksisterende bebyggelse og derfor ikke påvirker oplevelsen af åen væsentligt. Bekymring: Ændret anvendelse af et ubebygget areal til affaldsdeponering og jorddeponi i form af jord-/støjvolde i det åbne land. Affaldsdeponering og jorddeponi i form af støjvolde indgår ikke i ansøgningen og sagsbehandlingen. Såfremt dette findes på ejendommen, reguleres det normalt af miljølovgivningen. Usikkerhed: Kræver dispensation til opførelse af lager-/værkstedsbygning til håndværk, kontor, mv. inden for åbeskyttelseslinjen i landzone en VVM-screening for udarbejdelse af VVM-redegørelse? Det ansøgte byggeri og anvendelse er ikke omfattet af reglerne om VVM-screening. Bekymring: Opvarmning, skorsten, røg- og lugtgener (sod- og partikelforurening). Ejendommens fyringsanlæg kræver ikke tilladelse. Ejeren har på eget initiativ modtaget råd og vejledning fra skorstensfejeren med henblik på at undgå gener for naboerne fra fyringsanlægget. Bekymring: Etablering af virksomhedsdrift på ejendom med tæt afstand til naboer. Ved tilladelser til erhverv eller udvidelser til erhverv stilles alminidelig vis vilkår i tilladelserne, der har til formål at begrænse eventuelle gener for omkringboende. Bekymring: Opbevaring, m.m. af racerbiler. Der er alene ansøgt om opbevaring af racerbiler. Bekymring: Etablering af virksomheder i nationalparken og det historiske naturlandskab. Lejre Kommune lægger stor vægt på, at udviklingsmulighederne er de samme både uden for og inden for det forventet kommende nationalparkområde. Side 4 af 9

5 Konsekvensvurdering vedrørende NATURA 2000 og bilag IV-arter Projektet er ikke beliggende i NATURA 2000-område og heller ikke i nærheden af et NATURA 2000-område. Lejre Kommune vurderer, at det ansøgte ikke vil kunne påvirke nogen Natura 2000-områder. Stor vandsalamander og spidssnudet frø findes udbredt på egnede lokaliteter i Lejre Kommune. Det er Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte ikke vil påvirke levesteder for bilag IV-arter. Afgørelse Lejre Kommune meddeler i medfør af planlovens 35, stk. 1 landzonetilladelse til etablering af en tømmervirksomhed på ejendommen, lovliggørelse af anvendelse af den eksisterende lagerhal til lager og drift af tømmervirksomheden, tilladelse til opførelse af en ny lagerhal på 89,25 m², som skal anvendes til tømmervirksomheden og til opbevaring af hø og halm, en traktor og til parkering af tømmervirksomhedens håndværkerbil samt lovliggørelse af en 24 m² løsdriftsstald til ca. 6-7 voksne får. Landzonetilladelsen gives på grundlag af oplysningerne i jeres ansøgning, supplerende oplysninger samt tegningsbilag. Vilkår Landzonetilladelsen meddeles på følgende vilkår: Farve på træbeklædning og tag af ny lagerhal skal være i mørke og dæmpede farver afstemt med den eksisterende bebyggelse på ejendommen, så bygningen synes mindre af omfang og virker mindre dominerende i landskabet. Begrundelse Ejendommen er i henhold til Lejre Kommuneplan 2009 udpeget som et område med landskabelige og kulturhistoriske værdier. Ejendommen er en del af husmandsudstykningen Holmehuse, etableret ved udskiftning af landsbyen Kattinge til husmændene fra nabobyen Gevninge. Landsbyejerlauget Kattinge, som Holmehuse er en del af, er af daværende Roskilde Amt udpeget som et særligt bevaringsværdigt kulturmiljø, og er derfor udpeget som kultur miljø først i Regionplan 2005 og siden Lejre Kommuneplan 2009 hvor det er overført uændret. Ejendommen er noteret som en landbrugsejendom med landbrugspligt. Den pågældende tømmervirksomhed, som drives fra ejendommen er ikke lovligt etableret. I forbindelse med kommunens behandling af nærværende ansøgning er ansøger gjort opmærksom på dette forhold, og der er efterfølgende søgt om lovliggørelse af Side 5 af 9

6 virksomheden. Dette nye forhold har indgået som en del af naboorienteringen forud for denne afgørelse. Virksomheden anvender på nuværende tidspunkt en eksisterende bygning, som ikke tidligere har været anvendt til jordbrugsformål. I henhold til BBR er denne bygning registreret som en af tre småbygninger. Ejendommen ligger landskabeligt som den anden i rækken af udstykninger når man kommer ad sidevejen Holmehuse. Ejendommen udgøres af den for dette område karakteristiske lange og smalle matrikel. Der er beplantning i skel ind mod naboen Holmehuse 19 og Holmehuse 17B. Stuehuset på Holmehuse 17B er beliggende i anden række i forhold til de øvrige stuehuse på vejen og bag ved stuehuset på Holmehuse 19. Disse ejendomme støder op til det skel, hvor den nye lagerhal ønskes opført. De øvrige bygninger på ejendommen er ligeledes opført ind mod dette skel. Den ønskede nye lagerhal ønskes opført i en afstand af 2,7 m fra skel. Af tegningsmaterialet i ansøgningen fremgår det, at der er terrænforskel på grunden. Den ny lagerhal opføres i samme niveau som den eksisterende carport og fyrrum hvorved den ligger ca. 50 cm nede i forhold til det naturlige terræn på hallens yderste afgrænsning mod nord. Målt fra dette terræn udgør højden på lagerhallen ca. 4,5 m. Lagerhallens højde udgør i alt ca. 5 m. Der er en højdeforskel på ca. 70 cm mellem den eksisterende lagerhal og den nye. Den ny lagerhal opføres med gavlen ind mod skel. Bredden på bygningen er her 8,5 m og bygningens langside mod nord er 10,5 m lang. Den ny lagerhal opføres som en forlængelse af den eksisterende lagerhal, en carport og et fyrrum på ejendommen. Det er på den baggrund Lejre Kommunes vurdering, at den ny lagerhal ikke umiddelbart vil kunne påvirke en terrasse beliggende 20 m væk på naboejendommen Holmehuse 17B med hensyn til skyggegener og udsyn, hvorfor der ikke stilles vilkår om en reduceret taghøjde. Den nye lagehal ønskes beklædt med en træbeklædning. Det vurderes at denne type beklædning modsat en hvidpudset eller blank mur vil fremstå mindre dominerende og skæmmende og falde naturligt ind. Det vægtes ligeledes højt, at der er tale om en lang og smal grund og at byggeriet er placeret forholdsvis langt bagud på grunden også i forhold til indsyn fra Herslevvej, hvor der er et forholdsvis åbent og uberørt landskabsrum. På den baggrund vurderes det, at de landskabelige værdier ikke forringes ved opførelse af lagerhallen. Hensynet til de kulturhistoriske værdier begrundes i den ny lagerhals placering og sammenbygning med den eksisterende hal i forlængelse af eksisterende sekundære bygninger på ejendommen. Det vægtes ligeledes, at det samlede byggeri ikke virker massivt og dominerende, idet der er tale om en bebyggelsesstruktur bestående af flere mindre selvstændige bygningskroppe, der i proportioner og materialevalg er søgt tilpasset hinanden. Det er Lejre Kommunes vurdering, at virksomhedens omfang og aktiviteter på ejendommen kan tilpasses dette lokale miljø uden væsentlige gener, idet der er tale om en mindre virksomhed. I afgørelsen er der desuden lagt vægt på, at det ansøgte, ikke, som sådan, giver mulighed for en senere udvidelse, idet en sådan vil kræve en ny landzonetilladelse og dermed en ny vurdering. Side 6 af 9

7 Med hensyn til bekymring for broen vurderer Lejre Kommunes vejafdeling, at det ansøgte ikke alene er med til at påvirke broen. Det tages i betragtning, at der er andre virksomheder på vejen, og at der også kører tunge renovationskøretøjer over broen. Løsdriftsstald til fårene er placeret inden for en indhegning. Det er Lejre Kommunes forvaltningspraksis at meddele tilladelse til løsdriftsstalde uden tilknytning til ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer af hensyn til både dyr og mennesker. Det er på ovennævnte baggrund Lejre Kommunes vurdering, at det ansøgte er i overensstemmelse med planlovens formål og landzonebestemmelser og retningslinjerne i Lejre Kommuneplan Tinglysning af vilkår I henhold til planlovens 55 er betingelser, der er knyttet til en tilladelse efter 35, stk. 1 bindende for ejere og indehavere af andre rettigheder over ejendommen uden hensyn til, hvornår retten er stiftet. Kommunalbestyrelsen lader betingelser af varig interesse tinglyse på ejendommen på ejerens bekostning. Der er udpantningsret for det udlagte beløb. Offentliggørelse Landzonetilladelsen vil blive offentliggjort på Lejre Kommunes hjemmeside den 20. november 2013 jf. planlovens 35, stk. 8. Udnyttelse af tilladelsen Tilladelsen må tidligst udnyttes efter klagefristens udløb og eventuelle klager er behandlet i Natur- og Miljøklagenævnet. Rettidig klage har opsættende virkning med mindre Natur- og Miljøklagenævnet bestemmer andet. Der henvises til planlovens 60, stk. 4. Tilladelsen bortfalder, såfremt den ikke er udnyttet inden 3 år. Der henvises til planlovens 56, stk. 1. Anden lovgivning Der er ved denne tilladelse ikke taget stilling til anden lovgivning. Projektet skal udføres i overensstemmelse med gældende love og bestemmelser. Miljøloven Et dyrehold på 6-7 får betegnes som et ikke-erhvervsmæssigt dyrehold (der ikke overskrider 10 får med lam) i henhold til Bekendtgørelse nr. 639 af 13. juni 2012 om miljøregulering af visse aktiviteter. I byzone- og sommerhusområder og områder i landzone, der ved lokalplan er overført til boligformål eller blandet bolig og erhverv, er svine-, kvæg-, fåre-, gede- og hestehold ikke Side 7 af 9

8 tilladt. Ejendommen er beliggende i landzone, og der er ikke lokalplanlagt, hvorfor fåreholdet ikke er i strid mod denne regel. Hvis et ikke-erhvervsmæssigt dyrehold, tilhørende stalde og lignende samt anlæg m.v. medfører væsentlige gener, forurening eller risiko for forurening, kan kommunalbestyrelsen meddele påbud om foretagelse af afhjælpende foranstaltninger. Kan generne, forureningen eller risikoen for forurening ikke afhjælpes, eller overtrædes påbud i medfør af stk. 1, kan kommunalbestyrelsen nedlægge de nødvendige forbud, herunder kræve anlægget eller indretningen fjernet. Et ikke-erhvervsmæssigt dyrehold skal ikke anmeldes til Kommunalbestyrelsen. Kun erhvervsmæssige dyrehold (f.eks. over 10 får med lam) skal anmeldes til Kommunalbestyrelsen jf. Husdyrgødningsbekendtgørelsen. Naturbeskyttelsesloven Der er dags dato ligeledes meddelt dispensation fra åbeskyttelseslinjen jf. naturbeskyttelseslovens 16 for åen på modstående side af Holmehuse over for ejendommen. Løsdriftsstalden er i øvrigt ikke omfattet af denne beskyttelseslinje. Det ansøgte er ikke omfattet af skovbeskyttelseslinjen jf. naturbeskyttelseslovens 17, idet denne kun omfatter den sydligste del af grunden hvor stuehuset er beliggende. Byggeloven Opmærksomheden henledes på, at projektet skal behandles i henhold til byggeloven og de heraf afledte bestemmelser. En ansøgning om byggetilladelse kan tidligst behandles, når klagefristen er udløbet eller når eventuelle klager er behandlet af Natur- og Miljøklagenævnet. Klagevejledning Lejre Kommunes afgørelser efter 35, stk. 1 kan jf. 58, stk. 1, nr. 1 påklages til Natur- og Miljøklagenævnet, som er nedsat i medfør af lov om naturbeskyttelse. I henhold til 60, stk. 1 skal en eventuel klage være indgivet skriftligt inden 4 uger efter at afgørelsen er meddelt. Er afgørelsen offentligt bekendtgjort, regnes klagefristen dog altid fra bekendtgørelsen. Klage efter 58, stk. 1, nr. 1, indgives til Lejre Kommune, Byg og Plan, Møllebjergvej 4, 4330 Hvalsø. Lejre Kommune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet ledsaget af den påklagede afgørelse, de dokumenter, der er indgået i sagens bedømmelse og en udtalelse fra Lejre Kommune med Lejre Kommunes bemærkninger til sagen og de anførte klagepunkter. Der henvises til 60, stk. 2 samt LOV nr. 580 af 18/06/2012. Side 8 af 9

9 Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagen, at der indbetales et gebyr til Natur- og Miljøklagenævnet. Gebyret er på 500 kr. Nævnet vil sende jer en opkrævning på gebyret, når nævnet har modtaget klagen fra kommunen. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis I får helt eller delvis medhold i jeres klage. Klageberettiget efter 58 er I, miljøministeren og i øvrigt enhver med retlig interesse i sagens udfald, herunder en nationalparkfond oprettet efter lov om nationalparker jf. 59, stk. 1. Klageberettiget efter 58, stk. 1, nr. 1 er endvidere landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen, på betingelse af, at foreningen eller organisationen har vedtægter eller love, som dokumenterer dens formål, og at foreningen eller organisationen repræsenterer mindst 100 medlemmer. Eventuelt sagsanlæg skal i henhold til Planlovens 62 stk. 1 være anlagt inden 6 måneder efter, at afgørelsen er modtaget, eller hvis sagen påklages til Natur- og Miljøklagenævnet inden 6 måneder efter, at endelig afgørelse foreligger. Klagefrist Rettidig klage skal være modtaget af Lejre Kommune senest 4 uger efter afgørelsen er offentligt bekendtgjort. Med venlig hilsen Chila Yunai Planlægger Kopi er sendt til ejer samt de naboer og foreninger, der er naboorienteret. Side 9 af 9