Opførelse af den nye bolig forudsætter landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1. Middelfart Kommune er landzonemyndighed.

Transkript

1 Natur- og Miljøafdelingen Middelfart Kommune Østergade Nørre Aaby Kit La Cour Bentzon og Jens Ole Andersen Tværgade Middelfart klc@estate.dk Jens.andersen@fredericia.dk Telefon Direkte cvr: Anne.VibekeMoller@middelfart.dk Dato: 4. juli 2014 Sagsnr.: Landzonetilladelse til opførelse af en ny bolig på den sydlige del af matr. nr. 61b Røjle By, Strib-Røjleskov til erstatning for den hidtidige bolig, der nedrives, på Røjleskovvej 63, 5500 Middelfart, matr. nr. 17k Røjle By, Strib-Røjleskov. Middelfart Kommune modtog den 13. februar 2014 jeres ansøgning om opførelse af en ny bolig med integreret garage til erstatning for det hidtidige bygningssæt, der nedrives, på Røjleskovvej 63, 5500 Middelfart, matr. nr. 17k Røjle By, Strib-Røjleskov. Den nye bolig ønskes placeret på et areal, der tilkøbes fra naboejendommen Røjleskovvej 59, 5500 Middelfart, og som ligger umiddelbart nord for Røjleskovvej 63. Arealet, der tilkøbes, forventes at blive på ca m². Opførelse af den nye bolig forudsætter landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1. Middelfart Kommune er landzonemyndighed. Landzonetilladelse Middelfart Kommune meddeler hermed landzonetilladelse efter planlovens 35 stk. 1 til opførelse af en ny bolig på ca. 220 m² med tilhørende overdækkede arealer på ca. 64 m² samt integreret garage på ca. 53 m² (som vist på tegningsmateriale dateret 21. maj 2014) på den sydlige del af matr. nr. 61b Røjle By, Strib-Røjleskov, der tilhører Røjleskovvej 59, 5500 Middelfart. Tilladelsen meddeles under forudsætning af, at arealet, hvor boligen placeres, overføres til Røjleskovvej 63, 5500 Middelfart, matr. nr. 17k Røjle By, Strib Røjleskov, og at den hidtidige bebyggelse (bortset fra den gamle smedje) på matr. nr. 17k og 17ø begge Røjle By, Strib-Røjleskov nedrives senest ved ibrugtagning af den nye bolig. Tilladelsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 3 år. Opmærksomheden henledes på, at tilladelsen ikke må udnyttes, før klagefristen er udløbet. En rettidig klage har opsættende virkning, medmindre klagemyndigheden bestemmer andet. Hvis der indkommer klager, giver kommunen besked herom. Byggeloven Det ansøgte forudsætter tilladelse i henhold til byggeloven. Ansøgning om byggetilladelse skal sendes til Middelfart Kommune, Plan og Byg, Østergade 21, 5580 Nørre Aaby eller på mail til teknik@middelfart.dk Ejendommen Røjleskovvej 63 består af 2 parceller på til sammen m². Parcellerne ligger på hver sin side af Røjleskovvej. Ejendommens bebyggelse ligger ud til Røjleskovvej. Boligen med tilhørende udhus ligger nord for vejen, mens en garagebygning og en gammel smedje ligger syd for vejen. Tilmeld dig digital post på Borger.dk - din indgang til det offentlige.

2 Den gamle smedje rummer efter kommunens vurdering nogle kulturhistoriske værdier. Bygningerne er dog ikke fredede. Da smedjen med sin placering umiddelbart syd for Højskredvej opleves som en del af bebyggelsen omkring Højskredvej og dermed ikke har nogen væsentlig negativ indvirkning på de landskabelige interesser i området, er det kommunens vurdering, at der er grundlag for at tilgodese de kulturhistoriske interesser og dermed undlade at kræve smedjen nedrevet. Det er således op til ejerne selv at vurdere, om de ønsker smedjen bevaret eller nedrevet. Området Røjleskovvej 63 ligger på hjørnet af Røjleskovvej og Højskredvej. Området består af spredt bebyggelse, der primært samler sig omkring Højskredvej og hovedsagelig den østlige side af Højskredvej. Området er mod øst og vest afgrænset af skov. Området ligger inden for kystnærhedszonen i en afstand af ca. 750 meter fra kysten. Det indebærer, at hensynet til de landskabelige interesser i området skal prioriteres højt. I kommuneplanen er området udpeget som værdifuldt landskab og særligt værdifuldt geologisk beskyttelsesområde. Det indebærer, at der kun må opføres bebyggelse i ganske ubetydeligt omfang og kun, såfremt de pågældende beskyttelsesinteresser ikke tilsidesættes. Byggeriet må ikke forringe de visuelle, kulturhistoriske, geologiske eller oplevelsesmæssige værdier. Byggeriet skal besidde en høj arkitektonisk kvalitet og samspillet med landskabet skal prioriteres højt. Landskabstrækkene og deres indbyrdes overgange og sammenhænge må ikke sløres eller ødelægges. Derudover ligger ejendommen inden for den økologiske forbindelse, der strækker sig hele vejen rundt langs kysten fra Strib til Vejlby Fed. For disse områder gælder, at dyr og planters naturlige bevægelsesveje skal styrkes. Her må ændringer i arealanvendelsen ikke i væsentlig grad forringe dyre- og plantelivets spredningsmuligheder. Endelig ligger ejendommen inden for internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura 2000 habitatområdet ved Røjle Klint). Disse områder skal friholdes for aktiviteter og anlæg m.v., som kan indebære en forringelse af områdets naturtyper og levesteder for arterne, eller kan medføre forstyrrelse, der har negative konsekvenser for de arter, området er udpeget for. Beskyttet dige I skellet mellem Røjleskovvej 63 og matr. nr. 61b Røjle By, Strib-Røjleskov er der registreret et beskyttet sten- og jorddige. Det indebærer, at diget ikke må fjernes, og at tilstanden af sten- og jorddiget heller ikke må ændres jf. museumslovens 29a. Det anbefales derfor, at byggeriet placeres mindst et par meter fra det beskyttede dige. Skovbyggelinjen Den nye bolig placeres inden for 300 meter skovbyggelinjen. Opførelse af boligen forudsætter imidlertid ikke dispensation fra naturbeskyttelseslovens bestemmelser om skovbyggelinjen jf. de lempede bestemmelser, der blev vedtaget med lov nr af 26. december Det fremgår herefter af naturbeskyttelseslovens 17 stk. 2 nr. 5, at forbuddet mod placering af bebyggelse inden for skovbyggelinjen ikke gælder for bebyggelse, campingvogne og lign. i landzone, hvortil der er meddelt tilladelse efter 35 stk. 1 i lov om planlægning. Redegørelse Middelfart Kommune modtog den 27. august 2013 en henvendelse fra Hans Bentzon, Røjleskovvej 59, 5500 Middelfart, der ønskede oplyst, om det vil være muligt at købe Røjleskovvej 63 til sammenlægning med Røjleskovvej 59, hvorefter der opføres et nyt bygningssæt umiddelbart syd for Højskredvej 11 til erstatning for det hidtidige bygningssæt på Røjleskovvej 63. Middelfart Kommune oplyste den 19. september 2013 efter besigtigelse af området, at det er kommunens vurdering, at der ikke kan forventes tilladelse til opførelse af en ny bolig det ønskede sted. Dette skyldes, at placeringen ligger højt i terrænet og forholdsvist åbent i det kystnære landskab, samt at området er udpeget som særligt værdifuldt geologisk beskyttelsesområde, særligt økologisk forbindelsesområde og Natura 2000 habitatområde. 2

3 I fremsendte herefter 4 nye forslag til alternative placeringer på henholdsvis matr. nr. 6r og 61b begge Røjle By, Strib-Røjleskov, der tilhører Røjleskovvej 59, 5500 Middelfart. Middelfart Kommune besigtigede området den 14. oktober 2013 sammen med jer. 3 af de 4 placeringsmuligheder blev udelukket af kommunen, og det aftaltes at arbejde videre med en placering umiddelbart nord for Røjleskovvej 63. Middelfart Kommune tilkendegav i mail af 6. november 2013, at kommunen er indstillet på at meddele landzonetilladelse samt dispensation fra skovbyggelinjen til opførelse af en ny bolig med tilhørende garage umiddelbart nord for Røjleskovvej 63, på matr. nr. 61b Røjle By, Strib Røjleskov som erstatning for den hidtidige bolig på Røjleskovvej 63 forudsat, at byggeriet tilpasses omgivelserne og, at der ikke indkommer væsentlige naboindsigelser imod placeringen. I fremsendte herefter den 13. februar 2014 en egentlig ansøgning om landzonetilladelse til opførelse af en ny bolig med integreret garage umiddelbart nord for Røjleskovvej 63, på matr. nr. 61b Røjle By, Strib-Røjleskov. Kommunen sendte den 13. marts 2014 ansøgningen i naboorientering hos de nærmeste naboer. Naboerne på Højskredvej 4 og 8 bemærkede i mail af 20. marts 2014, at de finder placeringen af det nye hus meget uheldig, da det ligger præcis i synslinjen fra Højskredvej 8 til Lillebælt og dermed vil tage al udsigt til vandet. Naboerne bemærker samtidig, at hvis den nye bolig bliver rykket mod vest, vil den tage udsigten fra Højskredvej 4. Udsigten til skov og strand er efter naboernes vurdering en væsentlig del af herlighedsværdien på Højskredvej. Naboerne foreslår, at den nye bolig i stedet rykkes ca. 30 meter mod nord langs Højskredvej eller evt. helt op i forlængelse af Højskredvej 11. Middelfart Kommune oplyste i mail af 26. marts 2014, at kommunen finder de foreslåede placeringer uheldige landskabeligt set, da de netop ligger på bakketoppen. Der er i øvrigt en tendens til, at bebyggelsen i området hovedsagelig ligger på østsiden af Højskredvej. Dette vil ligeledes blive brudt med de foreslåede placeringer. I foreslog herefter i mail ligeledes af 26. marts 2014 en placering af den nye bolig ca. 20 meter nord for Røjleskovvej 63, hvorved naboernes udsigt ikke vil blive berørt. Middelfart Kommune svarede i mail af 2. april 2014, at det er kommunens vurdering, at huset med den foreslåede placering vil ligge meget åbent og netop i udsigtskilen, som kommunen ønsker friholdt. Samtidig synes placeringen ikke at følge de eksisterende strukturer i området. I har herefter i mail af 30. april 2014 fremsendt et nyt forslag til placering, hvor boligen efter drøftelse med naboerne på Højskredvej 4 og 8 placeres umiddelbart nord for Røjleskovvej 63 men ca. 15 meter længere mod vest end tidligere ansøgt, således at huset rykkes længere væk fra naboernes udsigtskile og samtidig placeres umiddelbart nord for Røjleskovvej 63. Det nye hus bliver på ca. 220 m² med tilhørende ca. 64 m² overdækkede arealer samt integreret garage på ca. 53 m². Boligen får en højde over terræn på godt 6 meter. Middelfart Kommune har herefter i mail af 13. juni 2014 igen foretaget naboorientering af ejerne af Højskredvej 4 og 8. Naboerne har i mail af 16. juni 2014 oplyst, at de ikke har nogen indvendinger mod den valgte placering og byggeriets udformning. Naboerne bekræfter, at placeringen er den, som de er nået frem til i samarbejde med jer. Naboerne vil dog gerne have på skrift, at ikke blot byggeriet men også beplantningen fremover skal respektere deres udsyn til Lillebælt. I har efterfølgende i mail af 16. juni 2014 oplyst, at I har drøftet sagen med naboen på Højskredvej 4, og at I er indforstået med at få lyst en servitut, der begrænser beplantning til lav beplantning i de to udsynsfelter. I oplyser samtidig, at denne servitut vil blive lavet og lyst, når I har tilladesen, og den matrikulære sag kan sættes i gang. Naboen på Højskredvej 4 har i mail af 30. juni 2014 bekræftet dette. Kommunens vurdering Det er Middelfart Kommunes vurdering, at den nye bolig med den valgte udformning og en placering umiddelbart nord for Røjleskovvej 63 og ca. 20 meter vest for Højskredvej ikke vil virke unødigt dominerende i det kystnære landskab. 3

4 Vi har ved vurderingen lagt vægt på, at terrænet fra Højskredvej skråner mod vest, således at den nye bolig placeres ca. 1 meter lavere i terrænet end Højskredvej. Vi har samtidig lagt vægt på, at placeringen er over mod Røjleskovvej 59 samtidig med, at placeringen er længere væk fra skoven og skovbrynet end det nuværende bygningssæt, der nedrives. Der vil i øvrigt blive et bedre indblik fra Røjleskovvej til skoven og skovbrynet, når det hidtidige bygningssæt langs Røjleskovvej fjernes. Derudover har vi lagt vægt på, at den valgte placering er omfattet af de samme natur- og landskabsmæssige bindinger, som gælder ved det hidtidige bygningssæt. Natura 2000 Det er vores vurdering, at det nye bygningssæt og den ændrede placering ikke indebærer forringelse af naturtyperne og levestederne for arterne i området eller medfører forstyrrelser, der har betydelige konsekvenser for de arter, området er udpeget for. Klagevejledning Afgørelsen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet efter reglerne i planlovens kapitel 14. Klagefristen er 4 uger fra nedenstående annonceringsdato. Hvis klagefristen udløber en lørdag eller en helligdag, forlænges fristen til den følgende hverdag. Klagen skal være indgivet inden for kommunens åbningstid. Klageberettiget efter planloven er enhver med retlig interesse i sagens udfald, samt landsdækkende foreninger og organisationer, der som hovedformål har beskyttelsen af natur og miljø eller varetagelsen af væsentlige brugerinteresser inden for arealanvendelsen. En eventuel klage skal indgives til Middelfart Kommune på teknik@middelfart.dk. Hvis ikke det er muligt at sende klagen elektronisk, skal den sendes til Teknik- og Miljøforvaltningen, Østergade 21, 5580 Nørre Aaby. Kommunen videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet med kopi af sagens akter og med de bemærkninger klagen måtte give anledning til. Ansøger og klager vil modtage kopi af kommunens brev til Natur- og Miljøklagenævnet. Afgørelsen kan indbringes for domstolene inden 6 måneder fra annonceringsdatoen. Klagegebyr Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af en klage, at der indbetales et gebyr på 500 kr. Nævnet vil sende en opkrævning på gebyret, når de har modtaget klagen fra kommunen. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen, før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside Gebyret tilbagebetales, hvis der gives helt eller delvist medhold i klagen. Annonceringsdato Tilladelsen annonceres på Middelfart Kommunes hjemmeside den 10. juli Venlig hilsen Anne Vibeke Møller Landinspektør 4

5 Den røde prik viser placeringen af den nye bolig. Kopi af afgørelsen er sendt til: Hans la Cour Bentzon, Røjleskovvej 59, 5500 Middelfart, Danmarks Naturfredningsforenings lokalkomité for Middelfart, Friluftsrådet, Middelfart Museum, Odense Bys Museer, Karin og Holger Lissner, Højskredvej 4, 5500 Middelfart Inger Alexandersen, Højskredvej 8, 5500 Middelfart Helle og Mikael Lundgaard, Højskredvej 19, 5500 Middelfart. Sanne og Benny Bjerringholm, Røjleskovvej 69, 5500 Middelfart. Jens Erik Marcussen A/S, Cathrinebjergvej 7, 5500 Middelfart. Vibeke Stuhr og Peer Duhn Gotthardsen, Røjleskovvej 77, 5500 Middelfart. 5