Roskilde Kommune. detailhandelsanalyse 2010

Transkript

1 Roskilde Kommune detailhandelsanalyse 2010

2 LOKALITETER Jyllinge 12 Gundsømagle Ågerup/St. Valby Svogerslev Roskilde Vindinge 14 Gadstrup 29 Snoldelev 11 Viby/Dåstrup 2 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

3 INDHOLD Indledning Samlet konklusion og anbefalinger Forudsætninger og metode s. 4 s. 6 s. 10 CENTRE 01. Musicon bydelscenter 02. Himmelev lokalcenter 03. Kongebakken lokalcenter 04. Rørmosen lokalcenter 05. Dommervænget lokalcenter 06. Holbækvej lokalcenter 07. Bakkegården lokalcenter 08. Østervang lokalcenter 09. Svogerslev lokalcenter 10. Jyllinge bymidte 11. Viby bymidte 12. Gundsømagle lokalcenter 13. Ågerup lokalcenter 14. Gadstrup lokalcenter 15. Vindinge landsby s. 12 s. 16 s. 18 s. 20 s. 22 s. 24 s. 28 s. 30 s. 32 s. 34 s. 36 s. 38 s. 40 s. 42 s. 44 ENKELTLOKALITETER Vurdering af enkeltlokaliteter 16. Osvejs forlængelse/broengen 17. Gammel Trekronervej CAT i Trekroner 19. Indre Københavnsvej/Elisagårdsvej 20 Københavnsvej Københavnsvej Ringstedgade Østre Ringvej Roskildevænget 2A 25. Motelvej Darupvang/Ringstedvej Køgevej Frederiksborgvej Køgevej 222 s. 47 s. 48 s. 50 s. 52 s. 54 s. 56 s. 58 s. 60 s. 62 s. 64 s. 66 s. 68 s. 70 s. 72 s. 74 ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 3

4 INDLEDNING Roskilde Kommune har i samarbejde med COWI A/S foretaget en analyse og vurdering af muligheder for udvikling af nye butikker i en række udpegede centerområder og på enkeltstående lokaliteter i Roskilde Kommune. Undersøgelsen omfatter centre, hvor kommunens planlægning giver mulighed for at udvide butiksarealet, men hvor det er relevant at vurdere de konkrete muligheder nærmere. Undersøgelsen omfatter alle centerområder med undtagelse af følgende fire centre: Roskilde og Trekroner bymidter har relativt stor planlægningsmæssig og fysisk rummelighed. Hyrdehøj bydelscenter har allerede et butiksareal, som overstiger planlovens nugældende grænse på m² butiksareal. I Klosterengen lokalcenter udfylder en enkelt dagligvarebutik den udlagte ramme på m². Undersøgelsen omfatter endvidere en række enkeltlokaliteter, som dagligvarekæder, developere m.fl. én eller flere gange har bragt i forslag til etablering af enkeltstående dagligvarebutikker. Formålet er at klarlægge, om udvidelser i centre og etablering på enkeltlokaliteter er realistiske ud fra fysiske og trafikale hensyn samt om udvidelser er hensigtsmæssige ud fra planlægningsmæssige hensyn. Planlægningen skal fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstande i forbindelse med indkøb er begrænsede. Undersøgelsen skal medvirke til at forbedre det daglige administrationsgrundlag og dermed være med til at lette sagsbehandlingen, når butikskæder, projektudviklere mv. henvender sig til kommunen. Mulighederne for udvikling af detailhandlen i de udvalgte lokaliteter afhænger af flere forskellige faktorer. Der er i denne undersøgelse lagt vægt på vurderinger af områdets opland, det lokale forbrugsgrundlag, trafikale forhold og konsekvenser samt de fysiske muligheder for at indpasse nye butiksenheder i den eksisterende bygningsmasse. I relevante tilfælde er medtaget en overordnet økonomisk vurdering af realismen i en evt. udvikling. Undersøgelsen bygger på eksisterende plangrundlag, GIS- og kortanalyser, økonomiske modeller for projektering af nye butiksenheder kombineret med en besigtigelse af hver enkelt lokalitet. Analyseresultaterne og vurderingerne afrapporteres med et særskilt opslag for hvert af de udvalgte centre og enkeltlokaliteter, hvor områdets samlede egnethed til udvikling af detailhandel vurderes. 4 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

5 ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 5

6 SAMLET KONKLUSION OG ANBEFALINGER Helt overordnet vurderes den gældende og den igangværende planlægning for detailhandel at være dækkende og hensigtsmæssig for den samlede detail-handelsstruktur i kommunen. Der er generelt god balance mellem bymidter, bydelscentre og lokalcentre. Kun i den nordlige del af Himmelev/ Veddelev er der et forbrugsgrundlag for udbygning af dagligvarehandelen, som ikke kan realiseres med den nugældende planlægning. Kommunens planlægning understøtter planlovens intention om centerhierarki og intentionen om at undgå at butikker flytter fra bymidten og ud til byernes udkanter, hvor afhængighed af bil til indkøb er størst Det nuværende butiksareal er ca m2 (eksklusive pladskrævende varegrupper). Inden for centrene er der plads til yderligere ca m 2 nyt butiksareal. Heraf er m 2 i Roskilde og m 2 i Trekroner bymidter, mens resten fordeler sig på øvrige centerområder. Muligheder for nye dagligvarebutikker i ni centerområder I kommunen er seks centerområder, hvor der er planlægningsmæssige og praktiske rummeligheder for at indpasse nye butikskoncepter på m 2, som dagligvarebranchen typisk efterspørger. Hertil kommer tre områder, hvor konkret planlægning allerede er i gang. I Roskilde og Trekroner bymidter (som ikke er omfattet af herværende analyse) kan der etableres nye dagligvarebutikker på op til m 2. I Gadstrup lokalcenter vurderes at være forbrugsmæssigt grundlag for at udbygge dagligvarehandelen. Etablering af en butik inden for centerområdet kræver omdannelse af eksisterende bebyggelse. Analysen peger på, at et forslummet erhvervsareal mellem Hovedgaden og Stationsvej kan omdannes til rækkehuse samt en butik på m 2. En lokalplan giver mulighed for en dagligvarebutik i Musicon bydelscenter i efteråret I både Jyllinge og Viby er rummelighed til nye butikker. Begge steder er dog allerede velforsynede med dagligvarebutikker og vurderes derfor i praksis mindre attraktive for nye discountbutikker. Kommunen i pt. gang med planlægning for konkret ny dagligvarebutik i Jyllinge Nordmark, samt ny planlægning for Søndre Ringvej og Vindinge landsby, hvor de nuværende butiksejere får mulighed for at opføre nye og større butikker. Det kan i øvrigt bemærkes, at nye butikskoncepter også har mulighed for at overtage og omdanne eksisterende butikker. Muligheder for udvidelser af eksisterende butikker I de flest lokalcentre har de eksisterende dagligvarebutikker mulighed for mindre udvidelser. Bortset fra i Himmelev, vurderes der generelt ikke forbrugsgrundlag for større udvidelser af butiksarealer i lokalcentrene. Men mulighederne vil kunne udnyttes i forbindelse med eventuelle ombygnin-ger og renoveringer af nedslidte centre. Ikke akut behov for ny planlægning Ud over den allerede igangværende kommune- og lokalplanlægning for ovennævnte tre steder, vurderes der ikke akut behov for planændringer, som muliggør mere detailhandel. Men såfremt kommunen vil imødekomme dagligvarebranchens ønsker om flere muligheder for etablering af nye butikskoncepter, kan der peges på to områder, hvor de planlægningsmæssige rammer kan ændres. Dels i den nordlige del af Himmelev, hvor der vurderes at være et lokalt forbrugsgrundlag for en ny butik. Dels eventuelt ved en omdannelse af Holbækvej lokalcenter, som har et lokalt opland, og som samtidig ligger ved indfaldsveje. Styrkelse af handel i Himmelev Generelt er der grundlag for en styrkelse af den lokale dagligvarehandel i den nordlige del af Himmelev samt Veddelev. Den eksisterende dagligvarebutik i Himmelev lokalcenter er allerede større end planlovens nugældende grænse og kan derfor ikke lovligt udvides. En udvidelse af dagligvarehandelen kan derfor kun ske ved etablering af en ny selvstæn- 6 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

7 dig butik. En ny butik i lokalcenteret kan kun realiseres ved at inddrage et kommunalt ejet grønt område, som hidtil efter lokalt ønske har været friholdt fra bebyggelse. Hvis kommunen sælger det kommunale areal og ændrer den gældende lokalplan fra 1993, vil der kunne skabes mulighed for en ny butik som supplement til den eksisterende dagligvarebutik i lokalcenteret. Kommunen kan også overveje, om det konkret vil være bedre at give mulighed for en ny enkeltstående butik i området. En undersøgt lokalitet på Frederiksborgvej 230 er af flere forskellige årsager ikke egnet og må frarådes. Generelt vil placering af butikker langs Frederiksborgvej være problematisk af hensyn til områdets landskabelige værdier. Men der vil formentlig kunne findes en egnet placering inde i området, eventuelt ved omdannelse i et erhvervsområde på Himmelev Bygade. Omdannelse af Holbækvej lokalcenter Kommunen har modtaget flere henvendelser om dagligvarebutikker i området omkring Holbækvej lokalcenter. Centeret har en dagligvarebutik på over m 2, og det samlede butiksareal overstiger allerede planlovens grænse for lokalcentre. Desuden ligger en Netto-butik uden for centerafgrænsningen, og kommunen har derfor ikke kunnet efterkomme butikkens ønske om at udvide. Analysen kan ikke påvise forbrugsgrundlag for væsentlig udbygning af dagligvarehandelen i området. Men der vurderes at være mulighed for at omstrukturere dagligvarehandelen inden for centerafgrænsning. Det anbefales at fastholde arealet med den nuværende SuperBest som primært centerområde. Kommunen kan ved ny planlægning omdanne centeret til bydelscenter. Derved kan lægges op til en omstrukturering af de eksisterende butikker, så der kan etableres en ny butik, samtidig med at den samlede dagligvarehandel ikke udvides væsentligt. Justering af planlægning Det vurderes, at den gældende planlægning for en række centre bør justeres ved næste revision af kommuneplanen. Det anbefales, at kommuneplanens rummelighed for Østervang lokalcenter sættes ned, idet området ikke er bygningsmæssigt egnet til udvidelse. På grund af nærheden til Musicon bydelscenter og Roskilde bymidte vurderes der heller ikke at være forbrugsmæssigt behov i lokalområdet. Konkret foreslås kommuneplanens restrummelighed for Østervang lokalcenter sat ned fra m 2 til 200 m 2 eller eventuelt 0 m 2. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 7

8 I en række lokalcentre har butiksarealer som ventet vist sig større end forudsat i Kommuneplan Det vurderes ikke at have betydning på kort sigt. Men oplysninger om restrummeligheder bør justeres ved næste kommuneplanrevision. Det drejer sig om restrummelighederne for Gundsømagle, Ågerup, Svogerslev og Rørmosen lokalcentre. Områder som ikke anbefales ændret Det anbefales, at den gældende planlægning for Musicon bydelscenter, området Darupvang og området langs Københavnsvej ikke ændres. Der er desuden heller ikke grundlag for ny planlægning for Jyllinge og Viby. Analysen viser, at det er acceptabelt at give Aldi mulighed for at udvide ved Søndre Ringvej i Musicon bydelscenter. På baggrund af nærheden til Roskilde bymidte kan der derimod ikke påvises behov for at udbygge detailhandelen i området til en størrelse, der overstiger planlovens grænse på m 2 for bydelscentre. Begrænsningen på m 2 kan vanskeliggøre fuld realisering af kommunens vision om en stor torvehal og nye udvalgsvarebutikker, som knytter sig specifikt til Musicon-bydelens særlige profil. Kommunen har derfor udtrykt ønske om en større ramme. Hvis kommunen på sigt opnår mulighed for at udlægge mere end m 2 butiksareal i bydelscenteret, bør det kun ske efter nøje afvejning af konsekvenser for bymidten, herunder eventuelt kommende butiksareal ved Røde Port. Kommunen skal desuden være opmærksom på, at planloven kun i begrænset omfang giver mulighed for at regulere typer af udvalgsvarebutikker. Området Darupvang er i dag udlagt til erhverv og butikker for pladskrævende varegrupper. Både konkrete adresser og området som sådan har været foreslået til dagligvarehandel. Analysen viser, at det lokale opland til en eventuel dagligvarebutik i området vil svare til en mindre købmandsforretning på m 2. En egentlig discountbutik eller større dagligvarebutik i Darupvang vil derfor hente en del af sin omsætning fra det nærliggende Holbækvej lokalcenter samt fra pendlere på Ringstedvej. Det kan på den baggrund ikke anbefales at ændre anvendelsesbestemmelserne for området Darupvang. Det anbefales, at der ikke udlægges mere dagligvarehandel langs Københavnsvej. I den gældende lokalplan for udvidelsen af RO s Torv fra 2005 har kommunen slået fast, at udviklingsmuligheder for Trekroner Center ikke skal svækkes ved at sprede mulighederne for dagligvarebutikker i både den historiske bymidte, i Indre Københavnsvej uden for RO s Torv og i Trekroner. At Trekroner nu tilmed er under udbygning som bymidte, taler for at opretholde dette hensyn. Det kan således ikke anbefales, at Dommervænget lokalcenter udvides til bydelscenter for at imødekomme et forslag om en ny discountbutik på Københavnsvejs nordlige side. Imod taler også, at der ikke vil kunne skabes funktionel sammenhæng med det eksisterende center på sydsiden af Københavnsvej, at der ikke er lokalt behov, og at området ligger blot ca. 200 m fra Roskilde bymidteafgrænsning. Der vurderes at være grundlag for den planlagte udvidelse af Jyllingecentret. Det vurderes ikke, at det planlagte nye lokalcenter i Jyllinge Nordmark vil få væsentlig betydning for Jyllingecentrets udviklingsmuligheder. Samtidig anbefales det dog, at fremtidig handel i Jyllingeområdet koncentreres i Jyllinge bymidte. Viby bymidte har allerede tre dagligvarebutikker, og der er ikke grundlag for udbygning med ny dagligvarebutik. Enkeltstående butikker frarådes Kommunen har efter kommunalreformen i højere grad end tidligere mulighed for selv at fastlægge bestemmelser for detailhandel. Herunder at planlægge for enkeltstående butikker. I planloven forudsættes dog, at enkeltstående butikker alene tjener til lokalområdets daglige forsyning. Kommunen skal kunne redegøre for, at butiksarealer tilpasses det umiddelbare opland, det vil sige antallet af beboere i området. Kommunen opfordres til nøje at vurdere konsekvenserne, såfremt der åbnes for nye placeringer, hvor kundegrundlaget fortrinsvist er bilister på overordnede veje. På kort sigt kan det have betydning for de eksisterende butikker og centre, og på længere sigt for målet om at dagligvarer skal være tilgængelige for alle, dér hvor folk bor. Analysen viser, at det hverken er muligt eller hensigtsmæssigt at planlægge for enkeltstående dagligvarebutikker på nogen af de konkret undersøgte lokaliteter. Flere lokaliteter ligger relativt nær eksisterende centre og butikker. Det betyder, at der ikke er et lokalt forbrugsgrundlag. Nye enkeltstående butikker vil derfor være i modstrid med byrådets og planlovens intentioner og kunne svække 8 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

9 handelen i centrene. For nogle lokaliteter er trafikog miljøforhold desuden til hinder for placering af dagligvarebutikker. Som tidligere nævnt kan muligheder for en enkeltstående dagligvarebutik i den nordlige del af Himmelev undersøges nærmere. I dette område er et lokalt forbrugsgrundlag, og en enkeltstående butik kan efter konkret undersøgelse vise sig at være et hensigtsmæssigt alternativ til udbygning af det eksisterende Himmelev lokalcenter. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 9

10 FORUDSÆTNINGER OG METODE Forud for de konkrete analyser og vurderinger af udbygningspotentialet i de udvalgte områder er der opstillet en række forudsætninger for hvert af temaområderne: Planlægning, byggemuligheder, forbrugsgrundlag og trafik. PLANLÆGNING OG BYGGEMULIGHEDER Gældende plangrundlag og igangværende planlægning er opridset for alle centre og enkeltlokaliteter. Der er udført en on site besigtigelse af lokaliteter, hvor der har været fokus på bygningsstandard, funktionalitet, grundarealstørrelse og en eventuel restrummeligheds indpasningsmulighed i området, og der har primært været fokuseret på dagligvarebutikker. Hvor det er relevant er der ud fra ovenstående parametre fortaget en værdiansættelse af de totale anlægsomkostninger, huslejen, slagsvurdering af grundarealet og det færdigudlejede byggeri. Alle priser er regnet som markedspriser og fremregnet til byggeomkostningsindeks 125,9 for etageboliger 3. kvt. 2011) og indeholder alle udgifter til administration, byggerenter, skatter, afgifter, honorarer, grundkøb og håndværkerudgifter. Salgsvurderinger er vurderet på baggrund af en forrentning på 6 % og at butikken er udlejet i 15 år. FORBRUGSGRUNDLAG Forbrugsgrundlaget i et givent område er et produkt af antallet af indbyggere og deres forbrug i detailhandlen. I bydelscentre og især lokalcentre vil det typisk være dagligvarehandlen, der er mest fremtrædende. Dette er også mest hensigtsmæssigt ud fra en betragtning om, at hverken lokal- eller bydelscentre må udgøre en konkurrent til bymidtens udvalgsvarehandel. Rapportens analyser vil derfor tage afsæt i en vurdering af forbrugsgrundlaget og -potentialet inden for dagligvarehandlen. Bydelscentre vil dog også blive vurderet kort i forhold til potentialet for etablering af udvalgsvarebutikker. Oplandet til et givent butiksområde er især afhængig af butikkernes sammensætning, størrelse, koncept og generelle attraktivitet, den lokale infrastruktur, nærheden til omkringliggende boligområder og afstanden til konkurrerende butikker/butiksområder. Der er således mange forskellige lokale faktorer, som har indflydelse på oplandets størrelse. Som hovedregel øges udstrækningen af oplandet i takt med centrets størrelse. Enkeltstående butikker og lokalcentre har typisk de mindste oplande (ca m), mens bydelscentre normalt har et lidt større opland (ca m). Udstrækningen af oplandene til centre og enkeltstående butikker sker efter individuelle vurderinger af de lokale forhold. Vurderingen af potentialet for etableringen af nye butikker tager afsæt i en samlet vurdering af forbrugsgrundlaget i det lokale opland og den eksisterende butiksforsyning. Vurderingen omfatter ikke kommercielle interesser i kundepotentiale fra pendlertrafik på overordnede veje. Dækningsgraden er et udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen inden for det vurderede opland. Dækningsgraden udtrykker det lokale centers detailhandelsmæssige styrke og oplandseffekt. En dækningsgrad over 100 er udtryk for et stærkt center, som trækker kunder til uden for det primære opland og vice versa. Oplandene til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og enkeltstående butikker vil ofte være sammenfaldende. Dvs. at indbyggerne inden for bymidtens opland også vil foretage indkøb i bydelscenter, lokalcenter og i enkeltstående butikker. Potentialet for butiksudvikling vil i denne analyse vurderes ud fra det lokale forbrugsgrundlag i området under hensynstagen til om området er dækket af enkeltstående butikker lokal- eller bydelscentre. 10 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

11 Ud fra en målsætning om så vidt muligt at opretholde en god balance mellem bymidtens og de lokale butikkers dagligvarehandel, vil der også være behov for at se på udviklingsmulighederne i Roskilde bymidte. Hver gang der etableres dagligvarebutikker lokalt skal der i princippet også ske en vækst i bymidtens dagligvarehandel evt. i form af nye butikker. Det betyder, at der sideløbende med en decentral udvikling af dagligvarehandlen skal være fokus på butiksudvikling i bymidten. I de tilfælde, hvor der er tale om en butiksplacering tæt på større indfalds- eller om-fartsveje, kan det være vanskeligt at vurdere konsekvenserne for bymidten. Det skyldes, at kunderne til en ny butik ved de større veje måske i dagens situation handler uden for kommunen, og derfor måske i større grad vil foretage indkøb i Roskilde, hvis der lå en let tilgængelig indkøbsmulighed. TRAFIK Butikker genererer trafik, og derfor er trafikvurderinger af centerområderne relevante i denne detailhandelsanalyse. For de lokaliteter, hvor trafikken vil have afgørende betydning, er forhold som afstand til eksisterende kryds, vurdering af behov for svingbaner, oversigtsforhold, vurdering af behov for sikring af adgangsveje, nye potentielle adgangsveje, mulighed for hensigtsmæssig indretning af parkeringspladser, potentiel sammenhæng med eksisterende butiksområde, påvirkning på naboområderne og sammenhæng med eksisterende stiforløb blevet vurderet. Forud for besigtigelserne er data om trafikmængder og politiregistrerede trafikuheld på det omkringliggende vejnet samt eksisterende stiforbindelser i lokalområdet indsamlet. Disse informationer er blevet anvendt som baggrund for besigtigelserne. Trafiktallene stammer fra tællinger, der er udført i årene fra 2007 til 2010, og dataene med de politiregistrerede trafikuheld dækker fra 2006 til september Iagttagelser og vurderinger fra besigtigelserne er sammenfattet og fremgår af områdebeskri-velserne, hvor en vurdering af centerområdernes egnethed med henblik på de trafikale forhold er præsenteret. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 11

12 MUSICON BYDELSCENTER Østre Ringvej Østre Ringvej 3.CB.1 3.CB.2 Maglegårdsvej Køgevej Holbæk Motorvejen SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Forudsætning er dog, at den eksisterende butik nedrives eller overgår til anden anvendelse. Det vurderes samlet set at være acceptabelt at ændre plangrundlaget, så en eksisterende dagligvarebutik kan bygge en ny og større butik ud mod Søndre Ringvej til trods for kommuneplanens intention om på sigt at trække handlen ind på Musicon-området. Der vurderes ikke behov for butiksareal ud over m² i bydelscenteret. Hvis der på sigt udlægges større butiksareal, bør det ske efter nøje afvejning af konsekvenser for bymidten, herunder Røde Port. Kommunen skal desuden være opmærksom på, at planloven kun i begrænset omfang giver mulighed for at regulere typer af udvalgsvarebutikker. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Musicon bydelscenter, rammeområde 3.CB.1 Og 3.CB.2: Nye butikker og udvidelser kan kun ske i rammeområde 3.CB.2 Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /250 m m 2 Lokalplan: nej 12 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

13 BYGGEMULIGHEDER I Kommuneplan 2009 er den nordlige del af Musicon-området udlagt som nyt bydelscenter. Bydelscenteret er opdelt i to rammeområder. Det har i kommuneplanen været intentionen på sigt at omdanne område 1 ud mod ringvejen til boliger, liberale erhverv og lignende mindre trafikskabende funktioner, mens nye butikker skal etableres i rammeområde 2. Der kan derfor i henhold til gældende planlægning ikke ske udvidelser eller nyetableringer af butikker i rammeområde 1 ud mod Søndre Ringvej. Aldi, som i dag har en butik i område 1, har søgt om at bygge en ny og større erstatningsbutik inden for område 1. Aldi ønsker ikke en ny placering i rammeområde 2. Bygningen, der i øjeblikket rummer Aldi-butikken er af lav æstetisk værdi, idet der er tale om tidligere lagerlokaler, som er ændret til butik. Beliggenheden er dog meget attraktiv, idet butikken både kan få mange kunder fra den ret trafikerede Søndre Ringvej og fra eksisterende og kommende bebyggelser på Musicon. Omsætningspotentialet i årene fremover vil derfor være endog meget stort. Aldis nuværende butiksareal er 680 m². I tal, som lå til grund for kommunens beregning af rummeligheder forud for Kommuneplan 2009, var butiksarealet angivet til lidt over m², idet der var medregnet en kælder. En ændring af plangrundlaget, så Aldi gives mulighed for at udvide, vil der derfor ikke fragå den beregnede rummelighed for nybyggeri i rammeområde 2. Det vurderes, at der inden for rammeområde 1 kan etableres en ny dagligvarebutik på m² med tilhørende parkeringsareal. Især hvis den eksisterende Aldi-bygning fjernes, vil der være mulighed for at skabe en acceptabel trafikafvikling og en bebyggelse i funktionel sammenhæng med det øvrige bydelscenter. Roskilde Kommune er pt. i gang med lokalplan og kommuneplantillæg, der muliggør Aldis udbygning i rammeområde 1. Da et bydelscenter ifølge planloven maksimalt må have et samlet butiksareal på m², er en forudsætning for nyt butiksareal i rammeområdet, at den hidtidige butik nedrives eller overgår til anden anvendelse end detailhandel. FORBRUGSGRUNDLAG Musicon er et nyt byudviklingsområde, som på sigt vil vokse sig til en ny bydel i Roskilde med op mod 650 boliger og arbejdspladser. Den nordlige del af Musicon er i kommuneplanen udpeget som bydelscenter med en maksimal rummelighed på etagekvadratmeter til butiksformål. De primære eksisterende butikker i området er Aldi på 680 m² og en udvalgsvarebutik med børnetøj og udstyr på ca m². Begge ligger ud til Søndre Ringvej. Inden for et opland med en udstrækning på m (kun ca. 600 m i retning mod bymidten) vil der, når Musicon er fuldt udbygget, være ca indbyggere. Dækningsgraden inden for dagligvarer er i dag meget lav. Det vurderes, at en dækningsgrad på ca. 50 %, hvor det forudsættes at halvdelen af indbyggernes forbrug lægges i bydelscentret, vil skabe grundlag for eksempelvis et mindre supermarked eller 1-2 discountbutikker. Ved en fuld udbygning af området med boliger vurderes der at være potentiale for et supermarked på op til ca m². Udbygningen af detailhandlen skal jf. gældende kommuneplan ske i rammeområde 3.CB.2. Etableres dagligvarebutikker her, vil det betyde, at de ikke i så høj grad vil henvende sig til pendlingskunder. Derved vil nye dagligvarebutikker ikke være i væsentlig konkurrence med bymidten eller omkringliggende lokalcentre. Det vurderes dog ikke, at en udvidelse af den eksisterende Aldi fra 680 m² til ca m² i rammeområde 1 vil få nogen væsentlig betydning i forhold til kommuneplanens intentioner for så vidt angår dagligvarestrukturen. På grund af nærheden til bymidten vurderes der ikke umiddelbart behov for butiksareal ud over de m², som planloven og Fingerplan 2007 giver mulighed for i Roskilde. Ligeledes på grund af nærheden til bymidten vil det kun i begrænset omfang være hensigtsmæssigt at etablere udvalgsvarebutikker i bydelscenteret. Fortsættes... ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 13

14 MUSICON BYDELSCENTER...Fortsat Illustration fra lokalplan 555 for Bifaldet Nord - den nordligste del af bydelscentret. Lokalplan under tilblivelse primo Illustration: Rumkompagniet for Roskilde Kommune. Rabalderstræde set fra Søndre Ringvej. Foto: Roskilde kommune Øjebliksbillede af det centrale Musicon. Rockmuseum og bydelshus med mulig torvehal i baggrunden. Illustration: METOPOS for Roskilde Kommune DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

15 Butiksareal ud over de m² kan imidlertid være ønskeligt for at tilgodese kommunens intention om en stor torvehal og nye udvalgsvarebutikker, som knytter sig specifikt til Musicon-bydelens særlige profil. Hvis kommunen på sigt opnår mulighed for at udlægge mere end m² butiksareal i bydelscenteret, bør det dog kun ske efter nøje afvejning af konsekvenser for bymidten, herunder evt. kommende butiksareal ved Røde Port. Kommunen skal desuden være opmærksom på, at planloven kun i begrænset omfang giver mulighed for at regulere typer af udvalgsvarebutikker. TRAFIK Det eksisterende kryds Søndre Ringvej/Rabalderstræde bør anvendes og være den primære vejadgang til Musicon-området. I takt med udvikling af området bør krydset signalreguleres. De vigepligtsregulerede kryds Maglegårdsvej/Havsteensvej samt Maglegårdsvej/Maglelunden kan fungere som sekundære vejadgange til centerområdet. Overkørsler ud til Søndre Ringvej bør saneres, så trafikken til butikker placeret ved Søndre Ringvej, herunder Aldi, benytter Havsteensvej som primær vejadgang. Der vil kunne placeres og indrettes parkeringspladser hensigtsmæssigt inden for centerområdet. Ved den konkrete indretning af parkeringspladserne skal der tages højde for, at adgang til varegård og kundeparkering adskilles. Det vurderes, at der vil kunne skabes en trafikal sammenhæng mellem Musiconområdet og de eksisterende butikker placeret syd for Søndre Ringvej. Trafik til og fra Musicon-området vurderes ikke at påvirke naboområderne i væsentlig grad, da hovedadgangen til området vil være via krydset Søndre Ringvej/Rabalderstræde. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 15

16 HIMMELEV LOKALCENTER Fynsvej Himmelev Bygade Ollerupvej Herregårdsvej 2.CL.3 Himmelev Sognevej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes at være forbrugsmæssigt grundlag en udbygning af dagligvarehandlen i området omkring Himmelev lokalcenter. Udvidelse af lokalcenteret er dog kun muligt, såfremt en del af den kommunalt ejede hjørnegrund Himmelev Sognevej/Ollerupvej inddrages i centeret ved ny planlægning. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Himmelev lokalcenter, rammeområde 2.CL.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

17 BYGGEMULIGHEDER Kommuneplanens rammeområde omfatter både det nuværende center og det grønne område på hjørnet af Himmelev Sognevej og Ollerupvej. Gældende lokalplan 261 for Himmelev Centret giver ikke mulighed for detailhandel på det grønne hjørneareal. Lokalplanen angiver et maksimalt areal med dagligvarer på m². Det vil sige, at der inden for gældende plangrundlag er mulighed for en udvidelse af butiksarealet for dagligvarer med 320 m². Kravene til en ny rimeligt attraktiv dagligvarebutik vil være et butiksareal på ca m². For at kunne opfylde dette, skal der udarbejdes en ny lokalplan, og en del af det kommunalt ejede grønne område på hjørnet af Himmelev Sognevej og Ollerupvej skal inddrages. Da den nugældende lokalplan blev vedtaget i 1993 blev hjørnegrunde taget ud af lokalplanområdet, fordi kommunen valgte at efterkomme et lokalt ønske om at bevare det grønne område. Hjørnegrunden har en størrelse på ca. 50 m x 80 m. Det vurderes at være tilstrækkeligt til at muliggøre placering af en ekstra dagligvarebutik med p-pladser i forbindelse med det eksisterende lokalcenter, især hvis det eksisterende lokalcenters varegård kan indgå i en helhedsløsning. Derfor bør der i givet fald udarbejdes en helhedsplan, for at der kan opnås sammenhæng mellem det nuværende Himmelev Center og en evt. udvidelse på hjørnegrunden. FORBRUGSGRUNDLAG Himmelev lokalcenter indeholder i dag en SuperBest på m², en cykelforretning samt to bankfilialer. Lokalcenteret servicerer den nordlige del af Roskilde. De nærmest beliggende dagligvarebutikker er en SuperBest og en SuperBrugsen i henholdsvis Kongebakken og Klosterengen lokalcenter i en afstand på over m. Oplandet til Himmelev lokalcenter vurderes at have en forholdsvis stor udstrækning i forhold til centrets butiksudbud. Oplandet vurderes at have en udstrækning på ca m, men det begrænses mod syd af to dagligvarebutikker, hvor oplandet kun er ca. 500 m. Inden for det forudsatte opland bor ca personer. Dækningsgraden for dagligvarer er ca %. Den eksisterende dagligvarebutik har allerede i dag et butiksareal, der er større end planlovens nugældende grænse på m² og kan derfor ikke udvides. Det vurderes, at der er lokalt forbrugsgrundlag for yderligere en dagligvarebutik i lokalcenteret. Udbygningen af dagligvarehandlen i lokalcentret med eksempelvis en discountbutik på op til m² vurderes ikke at få væsentlige konsekvenser for den eksisterende butik i centeret, men vil skabe et mere attraktivt lokalt udbud. Sandsynligvis vil lidt flere kunder i området mellem lokalcentret og Kongebakken og Klosterengen lokalcentre blive orienteret mod nord, men det vurderes ikke at få væsentlige konsekvenser for de to supermarkeder her. Udbygning af centeret vurderes således ikke at ændre på den overordnede butiksstruktur i området eller få konsekvenser for dagligvarehandelen i Roskilde eller Trekroner bymidter. Såfremt der skal gives mulighed for en butik på op til planlovens grænse på m², skal kommuneplanrammen for lokalcentret som minimum hæves fra m² til m² for det samlede butiksareal. En evt. udbygning af centeret kræver desuden ny lokalplan. Det skal understreges, at hvis det kommunale grønne areal fortsat ønskes bevaret, bør lokalplan og kommuneplanens nuværende rammebestemmelse ikke ændres. TRAFIK Himmelev lokalcenter ligger ved Himmelev Sognevej og med god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 17

18 KONGEBAKKEN LOKALCENTER 2.CL.1 Kongebakken Haraldsborgvej Kong Valdemars Vej Knud Den Stores Vej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes ikke at være forbrugsmæssigt grundlag for at udvide mulighederne for detailhandel i Kongebakken lokalcenter. Centerafgrænsningen omfatter i dag en bolig, og bør derfor overvejes justeret ved næste revision af kommuneplanen. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Kongebakken lokalcenter, rammeområde 2.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 650 m 2 650/650 m m 2 Lokalplan: nej 18 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

19 BYGGEMULIGHEDER Inden for centerafgrænsningen findes to butikker i én bygning samt diverse liberale erhverv i andre bygninger. Desuden ligger en almindelig bolig inden for rammeområdet. Under hensyn til centerområdets afgrænsning, placering på 3 sider af krydsende veje samt den eksisterende bebyggelse vurderes det ikke muligt at bygge nyt i området. Det vil desuden være vanskeligt at udvide den eksisterende bygning, som indeholder de to butikker. Såfremt butiksarealet i lokalcenteret skal udvides, vil det derfor i praksis kræve, at der indrettes butik på grunden, hvor der i dag er en bolig. Såfremt kommunen ikke ønsker, at der skal være mulighed for at nedlægge boligen, bør rammeafgrænsningen derfor justeres ved næste revision af kommuneplanen. FORBRUGSGRUNDLAG I Kongebakken lokalcenter findes en Sparkøbmand på 350 m² og en slagterbutik på 100 m². Desuden findes liberale erhverv, så som frisør og bank. Kongebakken lokalcenter ligger i en afstand af ca. 900 meter fra Roskilde bymidte og ca meter fra Klosterengen lokalcenter. Oplandet til Kongebakken lokalcenter vurderes på grund af nærheden til bymidten at have en relativt lille udstrækning mod syd. Mod nord og øst vurderes oplandet at have en udstrækning på maksimalt 500 meter, idet de lidt større butikker i Klosterengens og Himmelev lokalcentre må forventes at trække kunder fra et lidt større opland. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 900 personer. Der vurderes ikke at være forbrugsgrundlag for en ny selvstændig dagligvarebutik i lokalcenteret. Såfremt det var bygningsmæssigt muligt, kunne det formentlig øge centerets attraktivitet, såfremt den eksisterende dagligvarebutik kunne udvides med de 200 m², som kommuneplanen giver mulighed for. TRAFIK Kongebakken lokalcenter ligger ved krydset Kongebakken og Knud Den Stores Vej og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 19

20 Møllehusvej RØRMOSEN LOKALCENTER Låddenhøj 4.CL.2 SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes ikke at være grundlag for at udvide dagligvarehandelen i Rørmosen lo-kalcenter. Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Rørmosen lokalcenter, rammeområde 4.CL.2: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m m 2 Lokalplan: nej 20 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

21 BYGGEMULIGHEDER Rørmosen lokalcenter består af en bygning med én dagligvarebutik, en Fakta på m 2. Dagligvarebutikken er væsentligt større end angivet i materialet, der lå til grund for Kommuneplan Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres i overensstemmelse hermed. Da butikken allerede er større end den nugældende planlov giver mulighed for i lokalcentre, vil den ikke lovligt kunne udvides. Den reelle restrummelighed på ca. 150 m 2 i lokalcenteret kan evt. anvendes til mindre butikker inden for de eksisterende bygningsmæssige rammer. FORBRUGSGRUNDLAG I Rørmosen lokalcenter er i dag en Fakta på m 2. Rørmosen lokalcenter forsyner den nordvestlige del af Roskilde. Afstanden til Roskilde bymidte er ca m og oplandet i retning mod bymidten vurderes derfor kun at være få hundrede meter. Afstanden til Hyrdehøj bydelscenter, som indeholder væsentlig større butiksudbud, er ca meter. Oplandet vurderes derfor i alle retninger at være relativt begrænset. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Der vurderes ikke at være forbrugsgrundlag for udbygning af dagligvarehandelen i området. Den lille restrummelighed i centeret kan evt. udnyttes til mindre specialbutikker inden for dagligvarer, men der vurderes ikke at være grundlag for udvalgsvarebutikker. TRAFIK Rørmosen lokalcenter ligger ved Møllehusvej og Låddenhøj og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Centeret har parkering i kælder. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 21

22 DOMMERVÆNGET LOKALCENTER Københavnsvej Bymarken 3.CL.1 Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes, at den eksisterende rummelighed i Dommervænget lokalcenter kan udnyttes til en udvidelse af den eksisterende Spar-butik. Dækningsgraden inden for næroplandet og afstanden til bymidten betyder dog, at der i dagens situation ikke vurderes at være behov for mere dagligvarehandel i området. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Dommervænget lokalcenter, rammeområde 3.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

23 BYGGEMULIGHEDER Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Den kan dog forhøjes til 70 på facadegrunde mod Københavnsvej. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 3 etager. Centerbebyggelsen har gode p-pladsforhold til ca. 70 personbiler og centerbebyggelsen er opført i midten 60 erne, grundarealet, hvorpå lokalcentret ligger, er ca m². Centerbebyggelsen er opført i 1 etage og med pergola ud mod p-arealet. Generelt er centerbebyggelsen æstetisk kun af middelmådig karakter, men syntes dog i rimelig god vedligeholdelsestand. Såfremt der er ønske om at udvide lokalcentret, bør det foretages således at en evt. udvidelse bliver sammenhængende med det eksisterende center evt. ved at udbygge med en lav bygning, som lukker centrets vestside af p-pladsen for derved at ramme p-arealet ind med centerbygninger og bibeholde åbningen ud mod Dommervænget. Muligheden for en udvidelse af centerarealet vil primært være aktuelt, såfremt det nuværende Sparmarked ønsker at udvide butiksarealet. Dette kan forholdsvis enkelt lade sig gøre ved at udvide bredden på det eksisterende butiksareal. Her tænkes på at inddrage dele af pergolaområdet og evt. også af p-pladser til butiksareal. Ved at gøre dette kan det nuværende butiksareal udvides med ca m². De bygningsøkonomiske udgifter til en sådan udvidelse vurderes at være attraktive og formodentligt den eneste ekspansionsmulighed for en centerudvidelse. FORBRUGSGRUNDLAG Dommervænget lokalcenter ligger ved Københavnsvej og servicerer den østlige del af Roskilde. De primære dagligvarebutikker i centeret er en Netto discountbutik på 600 m² langs Københavnsvej og en Super Spar butik på 300 m2 ved Dommervænget. Lokalcentret omfatter også en række udvalgsvarebutikker - herunder en tæppeforretning, en telebutik og en IT-forhandler. De nærmest beliggende dagligvarebutikker er Dagli Brugsen på hjørnet af Vindingevej og Snerlevej ca. 560 m mod syd og et Føtexvarehus i RO s Torv, som ligger kun ca. 340 m fra Dommervænget lokalcenter. Det primære opland til Dommervænget lokal-center vurderes at have en udstrækning på ca m og vurderes at være kraftigt begrænset mod RO s Torv. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er på %, hvilket indikerer, at en del kunder, som er bosiddende uden for det primære opland, handler i lokalcentrets dagligvarebutikker. Der vurderes ikke at være et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til, at der kan ske yderligere udbygning af dagligvarehandlen i lokalcentret. Den begrænsede restrummelighed i lokalcentret betyder, at der sandsynligvis ikke kan forventes at blive etableret nye dagligvarebutikker som fx. en discountbutik, da dagligvarekoncepterne i dag typisk kræver et bruttoetageareal på minimum ca m². Det vurderes ikke at være hensigtsmæssigt at udbygge udvalgsvarehandlen i lokalcentret pga. nærheden til bymidten og RO s Torv. TRAFIK Dommervænget lokalcenter ligger ved Københavnsvej, Hedeboparken og Dommervænget og med god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 23

24 HOLBÆKVEJ LOKALCENTER Holbækvej Netto Søndre Ringvej 4.CL.1 Ringstedvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering På grund af nærheden til Hyrdehøj bydelscenter og Roskilde bymidte vurderes der ikke at være behov for flere dagligvarebutikker i området ved Holbækvej lokalcenter. Der vurderes at være mulighed for at omstrukturere dagligvarehandlen og udbygge udvalgsvarehandlen i mindre grad. Såfremt butiksarealet ønskes øget, skal lokalcenteret i stedet udpeges som bydelscenter. Samtidig bør der laves en samlet trafikal løsning for området. Det vurderes på grund af de trafikale forhold ikke at være hensigtsmæssigt at udvide centerområdet med Holbækvej 2 (Netto). PLANLÆGNING Gældende planlægning for Holbækvej lokalcenter, rammeområde 4.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m 2 0 m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

25 BYGGEMULIGHEDER Holbækvej lokalcenter har allerede i dag et samlet butiksareal på m², det vil sige et større areal end planlovens nugældende grænse på m² for lokalcentre. Den eksisterende dagligvarebutik, SuperBest på m², kan således videreføres, men ikke udvides. Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 60. Bebyggelsen må mod Holbækvej og Eget Bo ikke overstige 2 og mod Ringstedvej 3 etager. Kommunen har jævnligt haft forespørgsler om etablering af dagligvarebutikker i nærheden af lokalcenterområdet. Det gælder især for Ringstedvej 2, det vil siger hjørnet af Holbækvej og Ringstedvej. Desuden ønsker Netto, som ligger umiddelbar nord for lokalcenteret, at udvide butiksarealet, som i dag er på 600 m². Kommunen har inden for planlovens rammer mulighed for at tillade udbygning af detailhandelen, såfremt centerområdet omdefineres til et bydelscenter, som ifølge loven må være op til m². Bygningen med SuperBest er opført perioden ca til ca og har kun ringe æstetisk værdi og har formodentligt høje driftsomkostninger til energi og vedligehold pga. alder. Det nuværende grundareal er på ca m² bestående af bygninger og p-arealer inden for matriklen. En oplagt mulighed for at opnå et større bydelscenter kunne være at inddrage Ringstedvej 2 og også evt. Ringstedsvej 4 og 6, således at der kunne udføres en helhedsløsning for hele bebyggelsen ud mod hjørnet Holbækvej/Ringstedsvej. Nabomatriklerne Ringstedvej 2 til 6 udgør et grundareal på ca m². Det er dog ikke sandsynligt, at en sådan løsning ville være økonomisk rentabel, når der tages hensyn til risiko, finansiering og en realistisk ansættelse af butikshuslejen. Såfremt der i en ny planlægning alene blev lagt op til en løsning for SuperBest-arealet er grundarealet ca m², hvilket med en bebyggelsesprocent på 70 % ville kunne give plads til et bydelscenter med et samlet bruttoetageareal på m², hvoraf m² kan anvendes til detailhandel. Der bør være fokus på at fastholde SuperBest lokalcenterarealet som primært centerområde ved i videst muligt omfang at henvise ønsker om butiksetableringer og -udvidelser i bydelen til dette området, herunder også Holbækvej 2a s (Netto s) ønsker om en udvidelse, herved kan rentabiliteten i et evt. fremtidigt nyt bydelscenter fastholdes og fremskyndes. FORBRUGSGRUNDLAG Holbækvej lokalcenter ligger mellem Hyrdehøj bydelscenter og Roskilde bymidte. Lokalcentret har en fastlagt ramme på m² til butiksformål, og rammen er i dag mere end fuldt udnyttet. De eksisterende butikker i området er et SuperBest supermarked og en køkkenforretning. Umiddelbart nord for lokalcentret ligger en Netto discountbutik. Oplandet til Holbækvej lokalcenter vurderes at have en udstrækning på ca. 500 m mod Hyrdehøj bydelscenter og ca m mod bymidten. Inden for det forudsatte opland bor der i dag ca personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er på ca %. Det vurderes ikke at være potentiale for flere dagligvarebutikker i området pga. beliggenheden tæt på bymidten og Hyrdehøj bydelscenter. Derimod vurderes det at være hensigtsmæssigt at samle dagligvarehandlen inden for det eksisterende lokalcenter sammen med den eksisterende udvalgsvarehandel, som evt. kunne suppleres af et par mindre udvalgsvarebutikker samt andre lokalcenterfunktioner som fx forskellige former for privat service, sundhedstilbud mv. Udvidelsen med 1-2 mindre udvalgsvarebutikker vil være i konkurrence med bymidtens udvalgsvarebutikker, men vurderes kun at få begrænsede konsekvenser for bymidtens udvalgsvarehandel. Forudsætningen for en udvidelse med mindre udvalgsvarebutikker er, at lokalcentret udvides til et bydelscenter, eller at der sker en omstrukturering af de eksisterende butiksarealer. Områdets afgrænsning bør revurderes, da det sydlige område ikke umiddelbart vurderes at være anvendeligt til detailhandel og ikke vil få sammenhæng til de eksisterende butikker mod nord. Fortsættes... ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 25

26 HOLBÆKVEJ LOKALCENTER...Fortsat Indkørsel til Holbækvej lokalcenter. Foto: COWI Netto på Holbækvej. Foto: COWI DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

27 TRAFIK Indkørselsforhold til det eksisterende parkeringsanlæg på Holbækvej 2 er uhensigtsmæssige, da selve indkørslen er smal, og da ind- og udkørsel foregår tæt ved krydset Holbækvej/Møllehusvej. Da det ikke er muligt at ændre tilkørselsforholdene uden indgreb i eksisterende bebyggelse, bør der hverken planlægges for flere butiksfunktioner eller for udvidelse af eksisterende butiksfunktioner med adgang fra dette parkeringsanlæg. Krydset Holbækvej/Møllehusvej er vigepligtsreguleret, men det bør udvides til at være signalreguleret for at kunne afvikle trafikken hensigtsmæssigt. Hvis krydset Holbækvej/ Møllehusvej signalreguleres, kan det udvides til et firbenet kryds, hvoraf det sydlige ben kan være den primære vejadgang til Holbækvej lokalcenter. Overkørsler fra Ringstedvej 2 bør nedlægges, så trafikken til dette område anvender den nye vej fra krydset Holbækvej/ Møllehusvej. Parkeringspladser kan etableres inden for Holbækvej lokalcenter, og ved indretning af parkeringspladserne skal der tages højde for, at adgang til varegård og kundeparkering holdes adskilt. Det vurderes, at trafik til og fra Holbækvej lokalcenter ikke vil påvirke naboområderne i betydelig grad, da hovedadgangen til området vil være via krydset Holbækvej/ Møllehusvej. Der kan også etableres sekundær vejadgang til området fra Eget Bo og/eller Ringstedvej. De signalregulerede kryds Holbækvej/ Møllehusvej, Holbækvej/ Ringstedvej samt Ringstedgade/ Søndre Ringvej bør samordnes, så det sikres, at trafikafviklingen sker flydende. I den forbindelse bør der laves en signalstrategi for de pågældende kryds. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 27

28 BAKKEGÅRDEN LOKALCENTER Ringparken 3.CL.4 Vognmandsmarken Køgevej Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes pga. nærheden til andre centerområder ikke at være behov for yderligere dagligvarehandel inden for Bakkegården lokalcenter. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Bakkegårdens lokalcenter, rammeområde 3.CL.4: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m 2 70 m 2 Lokalplan: nej 28 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

29 BYGGEMULIGHEDER Bakkegårdens lokalcenter er beliggende på begge sider af Køgevej og delvis på hjørnet af Sønder Ringvej. Lokalcentrets beliggenhed, klemt inde mellem børneinstitutionen Ringen og Kastanjen og med parkeringsforhold, som skal deles med disse institutioner, gør en udvidelse af lokalcenteret uhensigtsmæssigt, idet der kun er 7 p-pladser ud mod Køgevej som er direkte allokeret til lokalcentret. De resterende 15 p- pladser bag ved centret tilhører børneinstitutionerne Ringen og Kastanjen. FORBRUGSGRUNDLAG Bakkegården lokalcenter omfatter i dag en Fakta discountbutik, som den primære dagligvarebutik. Herudover rummer centerområdet flere mindre lokalcenterfunktioner som f.eks. kiosk, bager, apoteksudsalg, genbrugsforretning, pizzeria og frisør. Centerfunktionerne ligger på begge sider af Køgevej. Bakkegården lokalcenter ligger i kort afstand til både Musicon bydelscenter og Østervang lokalcenter. Afstanden til de omkringliggende centerområder er ca. 300 m, og der er ligeledes fortsat kort afstand til bymidten, som ligger inden for en afstand på ca. 700 m. Bakkegården lokalcenter er således omkranset af flere større og mindre butiksområder, hvilket begrænser oplandets udstrækning. Det forudsatte opland vurderes at rumme ca indbyggere, hvoraf størsteparten må forventes også at foretage indkøb i de nærliggende øvrige centerområder. Med en eksisterende dækningsgrad på ca % vurderes der ikke at være et udækket behov for dagligvarehandel skabt af indbyggerne inden for det det lokale opland og derfor ikke noget umiddelbart behov for etablering af mere dagligvarehandel i centeret. Nærheden til bydelscenter og bymidte gør det uhensigtsmæssigt at etablere yderligere udvalgsvarehandel i området. TRAFIK Butikker i Bakkegården lokalcenter ligger på begge sider af Køgevej. Køgevej er trafikeret, og der er meget begrænsede parkeringsmuligheder. Området har god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister. Trafikforhold er ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 29

30 ØSTERVANG LOKALCENTER Østre Ringvej 3.CL.3 Køgevej Astersvej Holbæk Motorvejen SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes samlet set at være uhensigtsmæssigt at udbygge dagligvarehandlen i Østervang lokalcenter, fortrinsvist pga. de bebyggelsesmæssige og trafikale forhold. Restrummeligheden bør derfor fastsættes til 0 eller maksimalt 200 m² i kommuneplanen. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Østervang lokalcenter, rammeområde 3.CL.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

31 BYGGEMULIGHEDER Lokalcenteret består af en rød murstensbygning i et plan omkring en torveplads. P-areal har plads til 162 personbiler. Bygningen er fra sidst i 1960 erne og i normal vedligeholdelsesstand. Den gældende lokalplan 334 angiver et samlet bruttoetageareal i lokalcenteret på m 2. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager. Den eksisterende dagligvarebutik er 600 m 2 og ikke 300 m 2 som angivet i materialet, der lå til grund for Kommuneplan en del af en varegård på 30 x 19 meter. Det vil give mulighed for at øge butiksarealet med ca. 200 m². Det vurderes ikke som en reel mulighed at inddrage p-pladser ud mod Østre Ringvej med en ny butiksbygning og parkering på taget. Det ville lukke af ind til området og samtidig fjerne beplantningen fra p-pladsen, som fremstår grøn og indbydende ind mod torvet, kirken og ældrecentret. På ovennævnte baggrund foretages der derfor ingen værdivurdering af Østervangscentret. Butiksudvidelse bør fortrinsvis overvejes inden for den nuværende bygnings ydre rammer. Det nuværende supermarked kan udvides ved at inddrage FORBRUGSGRUNDLAG Østervang lokalcenter servicerer den sydøstlige del af Roskilde. Der findes én dagligvarebutik, en Fakta på 600 m 2 samt en kinesisk restaurant. I umiddelbar tilknytning til lokalcenteret er et ældrecenter, en kirke og en børneinstitution. De nærmest beliggende dagligvarebutikker uden for centerområdet er en Fakta i Bakkegården lokalcenter og Aldi i Musicon bydelscenter i afstande på henholdsvis ca. 500 og ca. 800 m. Det primære opland til Østervang lokalcenter vurderes at have en udstrækning på ca m og vurderes at være kraftigt begrænset mod Musicon bydelscenter og Bakkegården lokalecenter. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Dækningsgraden for dagligvarer er på ca %. Der vurderes ikke at være et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til udbygning af dagligvarehandlen med undtagelse af en begrænset udvidelse af den eksisterende butik. En evt. udvidelse af den eksisterende Fakta vurderes ikke at få konsekvenser for de nærmest beliggende primære dagligvarebutikker. Det vurderes pga. nærheden til bymidten og Musicon ikke at være hensigtsmæssigt at udbygge udvalgsvarehandlen i lokalcentret. TRAFIK Østervang lokalcenter er vejbetjent via Astersvej med dobbeltrettet cykelsti i vejens østlige side. Cykelstien er ført under Østre Ringvej og fungerer som skolevej for elever på skolen syd for centeret. Ved adgangen til centeret skal cykelstien krydses, hvilket trafiksikkerhedsmæssigt kan skabe problemer. Østre Ringvej er trafikeret og er ikke reelt alternativ vejadgang. Hvis centeret skal udbygges, bør krydset Østre Ringvej/Astersvej signalreguleres, men der er ikke tilstrækkelig plads til at etablere svingbaner m.m. på grund af stitunnellens placering. Det vil være vanskeligt at placere flere parkeringspladser inden for området. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 31

32 SVOGERSLEV LOKALCENTER Stamvejen Holbækvej Svogerslev Hovedgade 4.CL.3 SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes i dagens situation ikke at være behov for udvidelse af dagligvarehandelen i området. Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Svogerslev lokalcenter, rammeområde 4.CL.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

33 BYGGEMULIGHEDER De eksisterende butikker inden for centerafgrænsningen omfatter et bruttoetageareal på ca m², hvilket giver en restrummelighed på ca. 400 m² Butiksarealet er således væsentligt større end angivet i materialet, der lå til grund for Kommuneplan Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres i overensstemmelse hermed. områder. Derved kunne der ske en mindre udvidelse af eksisterende dagligvarebutik, f.eks. ved at inddrage det eksisterende overdækkede lagerområde. Der vurderes derimod ikke at være fysisk mulighed for at etablere en ny selvstændig dagligvarebutik. I øjeblikket er der på centerområdet vest for Brønsager p-pladser til ca. 83 personbiler. Der vurderes kun at være mulighed for at udvide lokalcentret vest for Brøndsager bl.a. fordi der her er tilstrækkelig med p-pladser. Den geografiske udstrækning af centerområdet kunne evt. udvides mod syd med nogle mindre matrikler på ca. 325 m², som i dag er grønne FORBRUGSGRUNDLAG Centerområdet i Svogerslev ligger langs Svogerslev Hovedgade og rummer en Euro-spar på m² og en Netto på 600 m², som de to primære dagligvarebutikker. Lokalcentret omfatter også en række private serviceydelser, bager, apoteksudsalg mv. De nærmeste øvrige større dagligvarebutikker ligger i Hyrdehøj bydelscenter og består af et Kvickly varehus og Fakta. Hyrdehøj bydelscenter ligger i en afstand på m fra centerområdet i Svogerslev. Uden for centerområdet i Svogerslev ligger herudover en kiosk og et par blomsterforretninger. Det primære opland til Svogerslev lokalcenter vurderes at have en udstrækning på ca. 1-1,5 km, og vurderes at være kraftigt begrænset mod Hyrdehøj bydelscenter. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Dæk- ningsgraden inden for dagligvarer er på ca. 100 %, hvilket indikerer, at der er balance mellem kundernes forbrug og dagligvarebutikkernes omsætning inden for det primære opland. Der vurderes således ikke at være grundlag for yderligere udbygning af dagligvarehandlen i Svogerslev lokalcenter i dagens situation. Udbygningen af udvalgsvarehandlen i centerområdet vurderes at være vanskelig pga. nærheden til Hyrdehøj bydelscenter og Roskilde by i øvrigt, men der bør være mulighed for at etablere enkelte mindre udvalgsvarebutikker på op til m² svarende til restrummeligheden i lokalcentret. En mindre udvidelse af udvalgsvarehandlen vurderes ikke at påvirke de øvrige butikker i Svogerslev. TRAFIK Centerområdet i Svogerslev ligger ved Svogerslev Hovedgade. Området har god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående, cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 33

34 Planetvej JYLLINGE BYMIDTE Værebrovej Kirkebjergvej Jyllinge Parkvej 8.CB.1 SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes at være grundlag for allerede planlagt udvidelse af Jyllingecentret. Ud over et mindre lokalcenter til den daglige forsyning i Jyllinge Nordmark, bør detailhandel i Jyllinge fortsat koncentreres i Jyllinge bymidte. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Jyllinge bymidte, rammeområde 8.CB.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /2.000 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

35 BYGGEMULIGHEDER Lokalplan 1.55 fra 2006 giver mulighed for udvidelse af centeret, herunder til et samlet butiksareal på maksimalt m². I forbindelse med lokalplanlægningen er der allerede taget stilling til, hvordan udvidelsen kan ske i forhold til det eksisterende center og omgivelserne. Aktuelt regner Jyllingecentret med, at en række servicefunktioner, så som læger mv. flytter til det nye byggeri, således at der frigives kapacitet til mere butiksareal inden for det oprindelige center. FORBRUGSGRUNDLAG I centeret findes i dag 17 butikker med et samlet butiksareal på lidt over m². Herudover findes i alt 20 servicefunktioner inden for et bredt spekter, så som f.eks. apotek, læge, ejendomshandel, caféer samt kommunal borgerservice. De største butikker er centerets tre dagligvarebutikker, Kvickly på ca m², Fakta på 800m² og Netto på 400 m². ICP har for Jyllingecentret i 2010 foretaget en analyse af den eksisterende detailhandel, handelsbalance, udviklingsmuligheder mv. Heraf fremgår det bl.a., at det primære markedsområde består af Jyllinge Syd og Jyllinge Nord, hvor der bor ca personer. Centeret formår dog også at tiltrække kunder fra et opland, der omfatter Gundsømagle, Gundsølille, Himmelev, Ølstykke og Stenløse. I dette område er en befolkning på i alt omkring ICP har vurderet centerets dækningsgrad i forhold til Jyllinge Syd og Jyllinge Nord. ICP vurderer, at dækningsgraden har været stigende inden for de seneste år. Således vurderes dækningsgraden nu at være 71 % for dagligvarer og 21 % for udvalgsvarer. ICP vurderer, at det er muligt at styrke Jyllingecentret yderligere, selv om det ikke kan konkurrere med større centerområder, så som Roskilde og Frederikssund. Afstanden til Roskilde bymidte er ca. 12 km. Der vurderes ikke at være grundlag for flere dagligvarebutikker i centeret. Men udvidelse af de eksisterende dagligvarebutikker vil sammen med etablering af flere udvalgsvarebutikker kunne styrke Jyllingecentret. Det forventes, at centeret i nær fremtid vil udvide butiksarealet med ca m². Roskilde Kommune har startet planlægning for et nyt lokalcenter i forbindelse med eksisterende SuperBest i Jyllinge Nordmark. Det forventes, at der i det nye lokalcenter vil blive etableret en ny dagligvarebutik på m², således at det samlede areal til dagligvarehandel vil blive ca m². Afstanden mellem Jyllingecentret og det nye lokalcenter er ca. 1, 3 km. Under forudsætning af en udbygning og generel styrkelse af Jyllingecentret vurderes et nyt lokalcenter i Jyllinge Nordmark ikke at få konsekvenser for dagligvarebutikkerne i Jyllingecentret. Det vurderes dog, at eventuelle fremtidige udvidelser af dagligvarehandelen i Jyllingeområdet bør ske i Jyllinge bymidte for at konsolidere dette områdes position i forhold til større centre inden for og uden for kommunen. TRAFIK Jyllinge bymidte ligger ved Jyllinge Parkvej og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med såvel kollektiv trafik som bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. Note: ubalancen i tallene for samlet butiksareal, eksisterende butiksareal og restrummelighed skyldes bl.a. ændring i angivelse af Kvicklys anvendelse af kælder. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 35

36 VIBY BYMIDTE Ørstedvej Grønningen 6.CB.211 Parkvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Viby er relativt velforsynet med både dagligvarebutikker og udvalgsvarebutikker, og der er på kort sigt næppe grundlag for udbygning af detailhandelen ud over det, som planlægningen allerede muliggør og som er fysisk muligt. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Viby bymidte, rammeområde 6.CB.211: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /2.000 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

37 BYGGEMULIGHEDER For området gælder lokalplan 67 fra Lokalplanen indeholder detaljerede bestemmelser for butiksstørrelser, antal og placeringer. Der er fysisk mulighed for at etablere nyt butiksareal i den sydlige del af Viby Torv på den tidligere medicofabriksgrund (Pharma Cosmos). Nyt byggeri forudsætter, at der bliver tilvejebragt en helhedsplan for torveområdet. FORBRUGSGRUNDLAG Viby er en stationsby med omkring indbyggere. Afstanden til Roskilde er knap 10 km. Der findes i Viby i dag ca. 20 større og mindre butikker. Heraf tre større dagligvarebutikker, SuperBest, der ventes udbygget med ca. 180 m², så butikken bliver på m², Fakta på m², samt Rema på 768 m². Dækningsgraden inden for dagligvarer er 109 %. Den høje dækningsgrad for dagligvarer kan først og fremmest tilskrives, at Viby er en klassisk stationsby med et relativt bredt udbud af handel og service, at stationen anvendes af mange pendlere, og at byen er omgivet af relativt stort opland med langt til konkurrerende butikker. Med det eksisterende butiksudbud og det forventede forbrugsgrundlag vil der på kort sigt næppe være grundlag for en ny større dagligvarebutik i Viby. Derimod kan restrummeligheden i centerområdet evt. udnyttes til mindre specialbutikker inden for dagligvarer, eller til udvalgsvarebutikker. Såfremt der senere træffes beslutning om forlængelse af fingerbyen og dermed en større boligudbygning i Viby, bør muligheder for udbygning af detailhandelen indgå i planlægningen. TRAFIK Viby centerområde ligger tæt på stationen, hvor der også er busholdeplads, og er dermed let tilgængeligt med kollektiv trafik, for gående og cyklister. Der er desuden gode parkeringsmuligheder, især øst og nord for torvet. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 37

38 Hødyssevej GUNDSØMAGLE LOKALCENTER Rosentorvet Gulddyssevej 8.CL.11 Stovdyssevej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes ikke at være grundlag for udvidelse af Gundsømagle lokalcenter eller grundlag for mere end én dagligvarebutik i Gundsømagle. Kommuneplanen angiver, at restrummeligheden bør justeres. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Gundsømagle lokalcenter, rammeområde 8.CL.11: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /500 m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

39 BYGGEMULIGHEDER For området gælder lokalplan 2.19 fra Heri er angivet maksimale butiksstørrel-ser på 2.000/500 m². Gundsømagle lokalcenter består af én sammenbygget centerbebyggelse med en dagligvarebutik, nogle få mindre butikker samt servicefunktioner. Dagligvarebutikken er væsentligt større end angivet i materialet, der lå til grund for Kommuneplan Det eksisterende samlede butiksareal er således ca m² og ikke kun ca. 300 m². Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres i overensstemmelse hermed. Rammeområdet er ca m², og der vil være fysisk mulighed for udbygning af centeret i et grønt område mod vest. En udbygning vurderes dog kun aktuel, såfremt den eksisterende dagligvarebutik måtte ønske en mindre udvidelse af butiksarealet. FORBRUGSGRUNDLAG I Gundsømagle bor ca personer. I lokalcenteret findes i dag en Dagli Brugs på 753 m². Butikken er filial af Kvickly i Jyllinge. I centeret findes herudover en mindre tøjbutik, samt frisør, pizzeria og bibliotek. Pt. er desuden ledigt butiksareal. Afstanden til de større dagligvarebutikker i Jyllingecentret er lidt over 3 km. Det kan ikke forventes, at oplandet til lokalcenteret går væsentligt ud over byens udstrækning. Dækningsgraden for dagligvarer er relativt lav, nemlig 38 %. Med det forventede forbrugsgrundlag vurderes der kun at være grundlag for én dagligvarebutik i byen. På grund af nærheden til især Jyllinge, men også andre byer med større butiksudbud, vurderes det desuden mindre realistisk, at nye udvalgsvarebutikker vil etablere sig i lokalcenteret. TRAFIK Gundsømagle lokalcenter ligger ved Gulddyssevej centralt i Gundsømagle og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 39

40 ÅGERUP LOKALCENTER 7.CL.1 Højgårdsvej Gundsølillevej Ågerupvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes næppe sandsynligt, at den planlægningsmæssig og fysisk mulighed for udvidelse af Ågerup lokalcenter syd for Højgårdsvej vil blive udnyttet til detailhandel. Der vurderes ikke at være grundlag for mere end én dagligvarebutik i Ågerup. Kommuneplanen angiver, at restrummeligheden bør justeres. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Ågerup lokalcenter, rammeområde 7.CL.1: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m m m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

41 BYGGEMULIGHEDER For området gælder lokalplan nr fra Lokalplanen angav udbygningsmuligheder. Ågerup lokalcenter består af en samlet centerbebyggelse med en dagligvarebutik, et pizzeria og en bodega. Dagligvarebutikken er væsentligt større end angivet i materialet, der lå til grund for Kommuneplan Butiksarealet er således 915 m² og ikke kun ca. 300 m². Kommuneplanens angivelse af restrummelighed bør justeres i overensstemmelse hermed. I lokalplanen er der her udlagt et byggefelt på 400 m² til centerformål samt et tilhørende parkeringsareal. Der er derfor mulighed for en udvidelse af centeret i form af en ny selvstændig bebyggelse. Det vurderes næppe sandsynligt, at byggemuligheden vil blive udnyttet til detailhandel. Rammeområdet og lokalplanområdet omfatter ud over den eksisterende bebyggelse på Gundsølillevej to ubebyggede matrikler syd for Højgårdsvej. FORBRUGSGRUNDLAG I området Ågerup og Store Valby bor sammenlagt omkring personer. I Ågerup lokalcenter findes kun butik, en SuperBest på 915 m². I samme bebyggelse findes et pizzeria og en bodega. Umiddelbart uden for centeret ligger en større møbelbutik. Afstanden til større butiksudbud i Roskilde og Trekroner er 6-7 km. Til trods herfor er dækningsgraden for dagligvarer næsten 75 %. Med det forventede forbrugsgrundlag vurderes der ikke være grundlag for yderligere dagligvarehandel i området. Der vurderes ikke at være grundlag for udvalgsvarebutikker. Det er derfor næppe realistisk, at kommuneplanens restrummelighed vil blive udnyttet til nyt butiksareal. TRAFIK Ågerup lokalcenter er beliggende ved Højgårdsvej og Gundsølillevej og med god tilgængelighed for de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 41

42 GADSTRUP LOKALCENTER Brordrupvej 1d Potentiel anvendelse Salløvvej 5.CL.311 Slotsbakken SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes, at der i Gadstrup lokalcenter er forbrugsmæssigt grundlag for at udbygge dagligvarehandelen. Der vil kunne etableres en ny dagligvarebutik på m² inden for kommuneplanens nuværende restrummelighed. Det bør overvejes at hæve kommuneplanens rummelighed i lokalcenteret til m², så der herudover også bliver mulighed for ny, mindre udvalgsvarehandel. En forudsætning for realisering af en ny større dagligvarebutik inden for centerområdet er omdannelse af et tidligere erhvervsareal. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Gadstrup lokalcenter, rammeområde 5.CL.311: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m /1.000 m m 2 Lokalplan: nej 42 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

43 BYGGEMULIGHEDER Det vurderes, at en oplagt placering for en eventuel udbygning for ekstra dagligvarebutiksareal vil være i området tæt på stationen. Hjørnegrunden på arealet mellem Hovedgaden og Stationsvej matrikel 1d Salløv By, Snoldelev, vil være en oplagt mulighed med et grundareal på ca m² m² = m². I øjeblikket ligger der en ældre villa og nogle gamle lager- og fabrikshaller på arealet. Villaen er beboet, hvorimod det kun er en mindre del af fabriksarealet, som benyttes til bilværksteder. Fabrikshallerne er forfaldne og giver indtryk af et område i forfald. For at forbedre området vil det mest optimalt være at udlægge området til lav/tæt bebyggelse med plads til en dagligvarebutik på m² og med tilhørende ca. 35 p-pladser. Resten af arealet kan udlægges til lav/tæt bebyggelse med en bebyggelse procent på ca. 50 %, hvorved der vil være mulighed for at bygge ca m² lav/tæt boliger, hvilket svare til ca. 15 til 20 rækkehuse. Den skitseret idealmodel vil kunne løse forslumningsproblematikken af fabriksområdet ved stationen, og ved at udarbejde en helhedsplan kan der gives et løft til både stationsområdet og til Gadstrup by. Økonomien for at realisere etableringen af et lokalcenter ved stationen, vil være afhængig af et samarbejde mellem en evt. boligforening og en dagligvarebutikskæde for, at der kan komme en nogenlunde rentabel økonomi i en sådan vision. FORBRUGSGRUNDLAG Centerområdet i Gadstrup strækker sig fra den nordlige del af byen og knap 600 m mod syd. Den primære dagligvarebutik i Gadstrup er en Dagli Brugs på m². De nærmest beliggende øvrige dagligvarebutikker ligger i Viby og består af discountbutikkerne Fakta og Rema 1000 samt en SuperBest. Afstanden fra centerområdet i Gadstrup til Viby er ca. 5 km i luftlinje. Afstanden til Roskilde er ca. 6,5 km. Det primære opland til centerområdet i Gadstrup vurderes at have en udstrækning på ca. 2-2,5 km og betyder, at centerområdet servicerer de nærmest beliggende byer omkring Gadstrup herunder Snoldelev. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er i dag ca %, hvilket indikerer, at størsteparten af indbyggernes forbrug lægges i dagligvarehandlen uden for det primære opland. Der vurderes at være et tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til at der kan ske yderligere udbygning af dagligvarehandlen i lokalcentret. Forbrugsgrundlaget vurderes at kunne skabe grundlag for en ny dagligvarebutik med et bruttoetageareal på ca m². Udbygningen af udvalgsvarehandlen i centerområdet vurderes at være vanskelig, men der bør være mulighed for at etablere enkelte mindre udvalgsvarebutikker på op til i alt ca m². Det kan derfor anbefale på sigt at udvide rammen fra m² til m². TRAFIK Centerområdet i Gadstrup omfatter Hovedgaden med nærmeste sideveje. Området har god tilgængelighed fra de omliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Trafikforhold er derfor ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 43

44 VINDINGE LANDSBY Tingvej Stærkendevej Eksisterende købmandsbutik 3.BS.6 Lønbjergvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering De lokale parkeringsforhold ved den eksisterende købmandsbutik i Vindinge er langt fra optimale. Til trods herfor vurderes det, at en udvidelse af eksisterende købmandsbutik, som muliggøres af igangværende kommune- og lokalplanlægning, svarer til forbrugsgrundlaget i Vindinge og samlet set er en god løsning for området. PLANLÆGNING Gældende planlægning for Vindinge landsby, rammeområde 3.BS.6: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: m 2 én dagligvarebutik:1.000 m 2 / øvrige butikker: 300 m m 2 Lokalplan: forslag til lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

45 BYGGEMULIGHEDER Området er i kommuneplanen udlagt til boliger, erhverv, butikker til daglig forsyning mv. Bebyggelse må ikke opføres i mere end 2 etager. Det forventes, at kommunen i starten af 2011 vedtager kommuneplantillæg 3 og lokalplan 559, som vil muliggøre en udvidelse af den eksisterende købmandsbutik på Tingvej 14 fra 300 m² til 800 m². For at muliggøre projektet vil bebyggelsesprocenten for ejendommen blive hævet fra 40 til 70, og krav til parkering lempes, således at der fremover vil blive 11 parkeringspladser. Der er således allerede gennem lokalplanlægningen taget stilling til, hvordan en konkret butiksudvidelse kan gennemføres, selv om udvidelsen ikke er i overensstemmelse med hidtil gældende plangrundlag, og selv om de lokale fysiske forhold ikke er optimale for en udvidelse på det aktuelle sted. Kommunen har dog ud fra overordnede hensyn til lokalsamfundet i Vindinge fundet det mest hensigtsmæssigt at tillade udvidelsen af den eksisterende velfungerende butik på stedet. Efter den planlagte udvidelse af købmandsbutikken vil der fortsat være en restrummelighed på 500 m² til detailhandel inden for det relativt store rammeområde, som omfatter hele den centrale del af Vindinge landsby. Det vurderes, at restrummeligheden i givet fald vil kunne realiseres enten i form af omdannelse eller nybyggeri i området. FORBRUGSGRUNDLAG I Vindinge findes i dag en købmandsbutik på 300 m². Afstanden til større dagligvarebutikker i Roskilde er lidt over 3 km. Det lokale opland vurderes på grund af de geografiske forhold at svare til Vindinge landsby, hvor der i dag bor omkring personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er i dag omkring 16 %. Det vurderes, at der teoretisk set er tilstrækkeligt forbrugsgrundlag til at fylde den fastlagte ramme. Da butikker i Vindinge næppe kan tiltrække kunder udefra, og da beboere i Vindinge formentlig fortsat vil foretage en del af deres indkøb i større centerområder, vil det reelle behov for butiksareal formentlig svare til den forventede udvidelse af købmandsbutikken til 800 m². Kommuneplanens restrummelighed muliggør desuden, at der inden for landsbyafgrænsningen herudover kan etableres små specialbutikker. Der vurderes dog ikke være grundlag for udvalgsvarebutikker. TRAFIK Købmandsbutikken ligger centralt i Vindinge og dermed med god adgang fra de omkringliggende boligområder for gående og cyklister og med bil. Parkeringsforhold omkring butikken er dog langt fra optimale, idet de fysiske rammer begrænser antallet af parkeringspladser til under det halve i forhold til kommunens generelle krav for tilsvarende butiksstørrelser. Kommenen har dog ved lokalplanlægning for den aktuelle butiksudvidelse vurderet, at løsningen er acceptabel. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 45

46 46 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

47 VURDERING AF ENKELTLOKALITETER Kommunernes planlægning skal ifølge planloven understøtte udvikling af detailhandel i bymidter, bydelscentre og lokale centre. Målet med planlovens detaljerede bestemmelser er at skabe og udvikle levende og varierede byområder og undgå en udvikling, hvor butikker flytter fra bymidten og ud til store butikscentre eller andre placeringer i byernes udkanter, hvor afhængighed af bil til indkøb er størst. Planloven giver dog mulighed for, at kommunerne kan planlægge for enkeltstående butikker på om til m 2 til lokalområders forsyning, det vil primært sige dagligvarebutikker. Det er dog en forudsætning, at butiksarealet tilpasses efterspørgslen i det umiddelbare opland, og dette skal kommunen redegøre for. Med andre ord vil det ikke være i overensstemmelse med planlovens intentioner at planlægge for butikker, hvis omsætningsgrundlag primært bygger på f.eks. pendlere på overordnede veje. For at der reelt er tale om enkeltstående butikker, bør sådanne butikker ifølge den statslige vejledning om detailhandel placeres i en afstand af mindst 500 meter i luftlinje fra eksisterende butikker og udlagte centre. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 47

48 OSVEJS FORLÆNGELSE/BROENGEN Osvej Værebrovej Broengen Værebrovej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Der vurderes at være forbrugsmæssigt grundlag for at planlægge for et nyt lokalcenter Nordmarken ved krydset Osvej/Værebrovej og at give mulighed for at etablere en ny dagligvarebutik i tilknytning til to eksisterende butikker på Osvej. Rummeligheden i det nye lokalcenter bør af hensyn til de fortsatte udviklingsmuligheder i Jyllinge bymidte dog ikke overstige m². PLANLÆGNING Gældende planlægning for Broengen, rammeområde 8.B.13: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 0 m Lokalplan: lokalplan 526 samt forslag til lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

49 BYGGEMULIGHEDER Området Osvejs forlængelse/broengen er i Kommuneplan 2009 udlagt til boliger, offentlige formål mv., men ikke til detailhandel. Området er omfattet af lokalplan 526 fra Lokalplanen er en rammelokalplan, og det aktuelle område er udlagt til in-stitutionsbebyggelse i op til 1,5 etage. Rema 1000 ønsker at bygge en m 2 dagligvarebutik på Osvejs forlængelse i området. Arealet er bar mark, så der er ikke fysiske hindringer for nyt butiksbyggeri med tilhørende parkeringsareal. Kommunen har politisk besluttet at udlægge området til et nyt lokalcenter sammen med to eksisterende butikker i område 8.B.8 Jyllinge Nordmark på den anden side af Værebrovej. Projektet forudsætter kommuneplantillæg og lokalplan. Idet det forudsættes, at en udvidelsesmulighed for den bestående dagligvarebutik på Osvej skal videreføres, skal centeret udlægges til minimum m 2 butiksareal. FORBRUGSGRUNDLAG Cowi har for Rema 1000 vurderet forbrugsgrundlaget for en ny discountbutik på m 2 på lokaliteten. SuperBest på 800 m 2 ligger i en afstand af ca. 50 m. Afstanden til Jyllingecentret er ca. 1,3 km. Dagligvareudbuddet i Jyllingecentret består af en Kvickly på ca m 2, Fakta på 800 m 2 og Netto på 400 m 2. Cowi har vurderet, at oplandet til lokalcenteret vil være den nordlige del af Jyllinge og det tilgrænsende landområde. Mod syd begrænses oplandet kraftigt af oplandet til Jyllingecentret. Ved udbygning af Broengen vil det nye lokalcenter få en mere central placering i forhold til boligområder. Cowi skønner indbyggertallet i oplandet til ca stigende til ca i Det er Cowis vurdering, at der også efter etablering af en ny discountbutik vil være et uforløst forbrugspotentiale i området. Cowi finder ikke, at det eksisterende supermarked vil blive påvirket væsentligt af en ny butik. Cowi lægger bl.a. til grund, at supermarkedet i dag har en stærk position, og at en discountbutik og et supermarked som udgangspunkt kun vil være i delvis konkurrence. Det er endvidere Cowis vurdering, at lokalcenteret ikke vil have væsentlige konsekvenser for butikkerne i Jyllingecentret. Det skyldes bl.a., at dagligvareudbuddet i lokalcenteret ikke vil have et lige så bredt og dækkende fødevaresortiment som i Jyllingecentret, samt at Jyllingecentret vil blive styrket ved en forestående udbygning. Trods den forventede boligudbygning i den nordøstlige del af Jyllinge vurderes det, at eventuelle fremtidige udvidelser af dagligvarehandlen i Jyllinge-området bør ske i Jyllinge bymidte. Dels for at tilgodese planlovens intention om at ingen bydels- eller lokalcentre må blive så store, at de udgør en konkurrent til bymidten. Dels for at konsolidere bymidtens position i forhold til større centre inden for og uden for kommunen. Det nye lokalcenter i Nordmarken bør derfor ikke tildeles en rummelighed over m 2. Ved en grænse på m 2 vil der være en lille restrummelighed, som vil kunne udnyttes til udvidelse af SuperBest, etablering af mindre kiosk eller lignende. TRAFIK Området ligger ved overordnede veje og med god tilgængelighed for omliggende boligområder, herunder for gående og cyklister. For sammenhængen i lokalcenteret er det dog ikke hensigtsmæssigt, at der ikke bliver fælles parkeringsplads, idet Værebrovej går gennem centerområdet. Det er i kom- munens planlægning forudsat, at den nye butik får vejadgang fra Osvejs forlængelse, samt at bygherre finansierer såvel anlæggelsen af den nødvendige del af vejen som ombygning af krydset Værebro-vej/ Osvej. Trafikforhold vil blive nærmere vurderet i lokalplan for området. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 49

50 GAMMEL TREKRONERVEJ 67 Østbyvej Trekroner Allé nr. 67 Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes samlet set ikke at være hensigtsmæssigt at skabe mulighed for en dagligvarebutik på lokaliteten. Dels er der ikke lokalt forbrugsgrundlag, dels på grund af de trafikale forhold. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Gammel Trekronervej 67, rammeområde 2.B.6: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 0 m Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

51 BYGGEMULIGHEDER Området, hvori Gammel Trekronervej 67 ligger, er udlagt til boliger mv., men ikke detailhandel. Den gældende lokalplan 229 udlægger den konkrete grund til telefoncentral og boliger. For at give mulighed for en dagligvarebutik på ca m², skal der afsættes et grundareal på m² for at der er tilstrækkelig arealer til p-pladser, tilkørsel og udendørs lagerplads for en attraktiv dagligvarebutik. Grundarealet er beliggende på hjørnet ud til krydset Trekroner Alle, Østbyvej og Østre Ringvej. På arealet er i dag en telefoncentral, og grundarealet er ca m². Telefoncentralen er opført i 1970 erne. Arealet er ud fra en bygningsmæssig vurdering velregnet til etablering af en dagligvarebutik. FORBRUGSGRUNDLAG Området ved Gammel Trekronervej ligger mere end 500 meter fra udpegede centre. Området ligger i et trafikalt knudepunkt med kort afstand til eksisterende boligområde mod vest. En evt. butik i området vil servicere dette boligområde og andre indbyggere inden for et opland med en udstrækning på ca m. De primære dagligvarebutikker i området er en SuperBrugsen mod vest i Klosterengen lokalcenter i en afstand af ca. 700 m, som begrænser oplandet i denne retning. Mod øst begrænses oplandet af Trekroner bymidte, som i dag rummer en Fakta og en SuperBrugsen, som de primære dagligvarebutikker. Trekroner bymidte ligger i en afstand på ca. 800 m. Inden for det forudsatte opland bor der i dag ca. 800 personer. Med en dækningsgrad inden for dagligvarer på ca. 50 %, vil der være et forbrugsmæssigt potentiale svarende til en mindre købmandsforretning på ca m 2. Det betyder samtidig, at der kun kan etableres en ny discountbutik, hvis der ønskes en lokal dækningsgrad over 100, da discountkoncepterne i dag typisk kræver et bruttoetageareal på ca m 2. Etableringen af en discountbutik i området må forventes at hente en del af sin omsætning fra SuperBrugsen i Klosterengen lokalcenter. Afhængigt af butikstype vil også butikkerne i Trekroner bymidte påvirkes på omsætningen, da en del indbyggere i Trekroner vil passere butikken på deres bolig-arbejdsrejse. TRAFIK Det vil ikke være muligt at trafikbetjene området på Gammel Trekronervej 67 fra hverken Østbyvej eller Østre Ringvej. Indkørslen vil blive placeret for tæt på krydset Østbyvej/ Østre Ringvej og vil udgøre et betydeligt trafiksikkerhedsmæssigt problem. Alternativt kan området få vejadgang via Præstemarksvej, Hejrevej og Gammel Trekronervej, men disse smalle veje ligger i et boligområde. Trafik til butikken vil dermed medføre en del gener for beboerne i området. Den øgede trafikmængde vil også påføre beboerne i det omkringliggende boligområde større støjgener. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 51

52 CAT I TREKRONER Nordens Parkvej Universitetsvej 6.CB.211 nr. 7 Trekroner Allé Trekroner Centervej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Lokaliteten ved CAT er ikke egnet til dagligvarebutik, da detailhandel mest hensigtsmæssigt koncentreres inden for den eksisterende bymidteafgrænsning tættest ved Trekroner Station. PLANLÆGNING Gældende planlægning for område ved CAT, universitetsparken, rammeområde 2.D.18.2: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 0 m Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

53 BYGGEMULIGHEDER Området, som er bragt i forslag til dagligvarebutik, ligger imellem Trekroner Allé og CAT, Universitetsparken 7. Arealet er beliggende i rammeområdet 2.D.18.2 i Kommuneplan Området er udlagt til offentlige og private fællesanlæg samt boliger. Der kan ikke etableres detailhandel. Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom må være 90 og etagehøjden 4. Arealet er ca m², og er i dag ubebygget. Arealets størrelse betyder, at der ville kunne bygges en dagligvarebutik på m² samt tilhørende parkeringsareal. Området er endvidere omfattet af lokalplan 402 fra Lokalplanen udlægger det konkrete areal til samme anvendelsesformål, som nævnt i kommuneplanens rammebestemmelser. FORBRUGSGRUNDLAG Kun Trekroner Allé adskiller arealet fra området udlagt til Trekroner bymidte. I teorien kunne Trekroner bymidte derfor inkludere det pågældende areal. Trekroner bymidte omfatter allerede et areal på mere end m², og kommuneplanen giver mulighed for etablering af op til m² detailhandel i centerområdet. Det fastsatte omfang af detailhandel i Trekroner bymidte svarer til det forventede forbrugspotentiale for dagligvarer og udvalgsvarer i området, som fortsat er under udbygning. Der er i Trekroner Center i dag to dagligvarebutikker på tilsammen m². Det vurderes mest hensigtsmæssigt, at yderligere detailhandelen koncentreres inden for det allerede udlagte bymidteområde tættest ved Trekroner Station. TRAFIK Området ligger ved Trekroner Allé og har god tilgængelighed for de omliggende områder. Dog er tilgængeligheden med kollektiv trafik bedre tættere omkring Trekroner Station. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 53

54 INDRE KØBENHAVNSVEJ/ELISAGÅRDSVEJ Kong Valdemars Vej Elisagårdsvej Byageren 1.CR.19 Københavnsvej Vindingevej Bymarken SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Af hensyn til den eksisterende dagligvarehandel og balancen mellem den historiske bymidte, RO s Torv og Trekroner bymidte vurderes det ikke hensigtsmæssigt at give mulighed for yderligere dagligvarehandel i området Indre Københavnsvej. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området Indre Københavnsvej, rammeområde 1.CR.19: Max bruttoetageareal til butikker: Roskilde bymidte samlet: m 2 Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 3.500/2.000 m 2 Roskilde bymidte samlet: m 2 Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

55 BYGGEMULIGHEDER Rammeområdet Indre Københavnsvej er en del af Roskildes bymidte og dermed udlagt til regionalt centerområde. Bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom inden for det konkrete rammeområdet må være 100, og bygningshøjden må være op til 18 m. For rammeområdet gælder lokalplan 423 fra Lokalplanen er udarbejdet i forbindelse med udvidelse af RO s Torv. Ved udarbejdelsen af lokalplanen vurderede kommunen balancen og arbejdsdelingen mellem den historiske bymidte, RO s Torv og Trekroner Center. Det fremgår af lokalplanen, at Indre Københavnsvej skal være et område, der ikke konkurrerer med, men udgør et funktionelt supplement til Roskildes historiske bymidte. Desuden skal udviklingsmulighederne for Trekroner Center ikke svækkes ved at sprede mulighederne for dagligvarebutikker på både den historiske bymidte, Indre Københavnsvej og Trekroner. Ifølge lokalplanen kan der derfor ikke etableres yderligere dagligvarebutikker i området. Den eksisterende dagligvarebutik i RO s Torv må ifølge lokalplanen have et maksimalt bruttoetageareal på m². Det vurderes, at etablering af en ny butik ville kunne lade sig gøre ved omdannelse af eksisterende bygningsmasse i området. FORBRUGSGRUNDLAG Der er i området i dag et samlet butiksareal på ca m². Heraf én stor dagligvarebutik i RO s Torv, Føtex, på m². Området er en del af Roskilde bymidte, og oplandet til det samlede område har en geografisk udstrækning, der dækker ud over kommunegrænsen, især mod vest og syd. maksimalt m² til en bymidte med op til m² butiksareal. Dette taler for at opretholde lokalplanens hensyn til den eksisterende dagligvarehandel. Det vurderes således ikke hensigtsmæssigt at give mulighed for udvidelse af dagligvarehandelen i området. I perioden efter vedtagelsen af lokalplan 423 for Indre Københavnsvej er den fysiske udbygning af Trekroner Center gået i gang. Der er i Trekroner Center i dag to dagligvarebutikker på tilsammen m². Kommunen omdannede med Kommuneplan 2009 Trekroner Center fra bydelscenter på TRAFIK Området har indkørsel fra Københavnsvej via Elisagårdsvej, som også er adgangsvej til RO s Torv. Etablering af en dagligvarebutik uden for RO s Torv vil formentlig kræve, at tilkørsel og parkering koordineres i forhold til trafikken til RO s Torv. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 55

56 Københavnsvej 85 3.EK.6 Københavnsvej 3.CL.1 Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik PLANLÆGNING Samlet vurdering Af hensyn til den eksisterende dagligvarehandel og balancen mellem den historiske bymidte, RO s Torv og Trekroner bymidte vurderes det generelt ikke hensigtsmæssigt at give mulighed for yderligere dagligvarehandel på Københavnsvej. Vurderingen gælder også for Københavnsvej 85, selv om forslaget ville kunne realiseres ved ny planlægning for omdannelse af Dommervænget lokalcenter til bydelscenter Gældende planlægning for Københavnsvej, rammeområde 3.EK.6: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

57 BYGGEMULIGHEDER Det aktuelle område på den nordlige side af Københavnsvej er i kommuneplanen udlagt til by-/ kontorerhverv og servicevirksomhed. Eksisterende butikker kan ifølge kommuneplanen opretholdes, men ikke udvides, og der kan ikke etableres nye butikker. Området er omfattet af lokalplan 258 fra Juridisk er det lokalplanens bestemmelser, der gælder. I delområdet tillader lokalplanen storsalgsbutikker, detailsalg af udvalgsvarer med et salgsareal på mellem ca. 400 m 2 og ca m 2. I området langs Københavnsvej tillades en bebyggelsesprocent på op til 70. Det er i lokalplanen præciseret, at dagligvaresalg kun kan være i Dommervænget lokalcenter. Arealet ligger i tilknytning til Dommervænget lokalcenter, dog adskilt af Københavnsvej. Forslaget om en butik vil derfor formelt kunne realiseres ved en geografisk udvidelse og omdannelse af lokalcenteret til et bydelscenter. På grund af Københavnsvej vil der dog ikke kunne skabes en funktionel sammenhæng med det eksisterende center. Lokalcenteret ligger desuden i en afstand på under 200 m fra Roskilde bymidteafgrænsning, hvilket gør det vanskeligt at begrunde et detailhandelsudlæg, der overstiger planlovens grænse for lokalcentre. Vurdering af en dagligvarebutik på Københavnsvej 85 bør ses i relation til vurdering af mulighederne for dagligvarebutikker i naboområdet Indre Københavnsvej, s. 54. Heraf fremgår, at kommunens planlægning er baseret på, at udviklingsmulighederne i Trekroner Center ikke svækkes ved at sprede mulighederne for dagligvarebutikker på både den historiske bymidte, Indre Københavnsvej og Trekroner. En ny butik på Københavnsvej ville reelt indebære en sådan uønsket spredning af dagligvarehandelen. På ejendommen er i dag en ældre ejendom med to beboelser. Ejendommen virker nedslidt og indeklemt i forhold til øvrig bebyggelse på Københavnsvej og vurderes derfor ikke bevaringsværdig. Projektforslaget omfatter fælles indkørsel og parkering med ejendomme ved siden af og bag ved Københavnsvej 85. Ved nedrivning af beboelsesejendommen vil der bygningsmæssigt være god plads til en ny butik på m 2. Bag et nyt byggeri vil der desuden være et meget stort areal til parkering. FORBRUGSGRUNDLAG Da arealet ligger i umiddelbar tilknytning til Dommervænget lokalcenter er vurderingen af det lokale forbrugsgrundlag identisk med rapportens vurdering af øget dagligvarehandel i det nuværende Dommervængets lokalcenter. Dommervænget lokalcenter ligger ved Københavnsvej og servicerer den østlige del af Roskilde. De primære dagligvarebutikker i centeret er en Netto discountbutik på 600 m 2 langs Københavnsvej og en Super Spar butik på 300 m 2 ved Dommervænget. Lokalcentret omfatter også en række udvalgsvarebutikker - herunder en tæppeforretning, en telebutik og en IT-forhandler. De nærmest beliggende dagligvarebutikker er Dagli Brugsen på hjørnet af Vindingevej og Snerlevej ca. TRAFIK Dommervænget lokalcenter har med den nuværende udstrækning god tilgængelighed fra boligområder ved Københavnsvej, Hedeboparken og Dommervænget, for gående og cyklister og med bil. 560 m mod syd og et Føtex-varehus i RO s Torv, som ligger kun ca. 340 m fra Dommervænget lokalcenter. Det primære opland til Dommervænget lokalcenter vurderes at have en udstrækning på ca m og vurderes at være kraftigt begrænset mod RO s Torv. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Dækningsgraden inden for dagligvarer er på %, hvilket indikerer, at en del kunder, som er bosiddende uden for det primære opland, handler i lokalcentrets dagligvarebutikker. Der vurderes ikke at være et tilstrækkeligt lokalt forbrugsgrundlag til, at der kan ske yderligere udbygning af dagligvarehandlen i lokalcentret. En ny discountbutik på Københavnsvej vurderes derfor primært at ville hente sin omsætning fra trafikanter på Københavnsvej. Tilgængeligheden til en ny butik på den nordlige side af Københavnsvej med bil vil være god, mens Københavnsvej vil udgøre en barriere for gående og cyklister fra boligområderne syd for vejen. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 57

58 KØBENHAVNSVEJ 130 Østre Ringvej Københavnsvej nr. 130 Håndværkervej Østre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Lokaliteten Københavnsvej 130 er ikke egnet til dagligvarebutik. En dagligvarebutik vil være i konflikt med områdets øvrige anvendelse til tung industri. Der er ikke et lokalt forbrugsgrundlag. En større trafikomlægning vil være en forudsætning. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Københavnsvej 130, rammeområde 3.E.11: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr.: Aktuel restrummelighed: m m m 2 Lokalplan: lokalplan 276 Kommuneplanens bestemmelser gælder kun for virksomheder med pladskrævende varegrupper. 58 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

59 BYGGEMULIGHEDER Københavnsvej 130 er omfattet af område erhvervsområde Navervej i Kommuneplan Området er udlagt til erhverv, herunder virksomheder med særlige beliggenhedskrav. I området ligger blandt andet KARA/NOVEREN forbrændingsanlæg. Området afgrænses af Københavnsvej, motorvejen og Østre Ringvej. Også de nærmeste, omkringliggende områder er præget af erhverv og kun i ringe grad boliger. For området gælder lokalplan 276 fra I delområdet, hvor Københavnsvej 130 ligger, er der mulighed for automobilforhandler og tankstation med tilhørende kiosk. Projektforslaget om dagligvarebutik er baseret på etablering af ny adgang til området via Østre Ringvej. Etablering af en butik ville kunne ske ved nedrivning af en eksisterende industribygning. Kommunen har dog vanskeligt ved at finde nye arealer til traditionelle produktionserhverv. De allerede udlagte arealer bør derfor forbeholdes til denne anvendelse. Herudover vil dagligvarebutik i et industriområde være i modstrid med afstandskrav i forhold til industrivirksomheder. FORBRUGSGRUNDLAG Områderne øst, nordøst og sydøst for Københavnsvej 130 er præget af erhverv, og der er meget få boliger. Der er derfor ikke noget lokalt opland i disse retninger. Lokaliteten ligger i en afstand af ca. 350 m fra de nærmeste butikker i Dommervænget lokalcenter. Oplandet mod vest er derfor også stærkt begrænset. De relativt få boliger, der ligger inden for nærområdet, ligger alle på den modsatte side af Østre Ringvej. Kundegrundlaget vil således helt overvejende være trafikanter fra Østre Ringvej. i området. Enkeltstående butikker skal jf. planlovens detailhandelsbestemmelser have til formål at servicere lokalområdet, og enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres med en afstand på mindst 500 meter fra en eksisterende butik eller butiksområde. Det skal desuden bemærkes, at afstanden fra Københavnsvej 130 til Dommervænget lokalcenter betyder, at det ikke vil være i overensstemmelse med planlovens intentioner at etablere en ny butik TRAFIK Grunden har i dag indkørsel fra Københavnsvej. Forslaget om dagligvarebutik bygger på en forudsætning om, at der skabes direkte forbindelse mellem Østre Ringvej, Håndværkervej og ny indkørsel til arealet via en ny rundkørsel. Arealet har ikke god tilgængelighed for gående og cyklister fra boligområder på den modsatte side af Østre Ringvej. Da etablering af dagligvarebutik på grund af øvrige forhold er udelukket, er trafikspørgsmålet ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 59

60 RINGSTEDGADE 68 Rådmandshaven nr. 68 Møllehusvej Ringstedgade Holbækvej Søndre Ringvej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering På grund af nærheden til eksisterende centre vurderes det på kort sigt ikke hensigtsmæssigt at muliggøre en dagligvarebutik på lokaliteten Ringstedgade 68. Såfremt hele området i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede intentioner fortættes og inddrages i bymidteafgrænsningen, bør spørgsmålet dog genovervejes i forhold til forbrugsgrundlag og samlet trafikløsning. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Ringstedgade 68, rammeområde 4.BS.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. til daglig forsyning: Aktuel restrummelighed: m 2 0 m 2 Lokalplan: nej 60 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

61 BYGGEMULIGHEDER Projektforslag omfatter del af Ringstedgade 68, byggemarkedet Stark, som ligger i området Ringstedgade/Borgediget. Området er udlagt til bolig, erhverv, butikker mv. Området ligger uden for Roskildes bymidteafgrænsning. I overensstemmelse med planloven er rummeligheden for nye butikker derfor 0 m². Som i en lang række områder i Roskilde er der dog mulighed for lokalbutikker på 300 m² til den daglige forsyning. Området indgår i kommuneplanens overordnede udpegning af områder til mulig byfortætning. Såfremt der skulle skabes plangrundlag for at etablere en dagligvarebutik på mere end 300 m², ville det skulle ske ved udvidelse af bymidteafgrænsningen. Det skal i givet fald ske efter en såkaldt statistisk metode, som bygger på opgørelse af eksisterende, nærliggende butikker og servicefunktioner jf. planlovens detailhandelsbestemmelser. Der findes i området allerede en vis koncentration af butikker og service. Det er derfor sandsynligt, at kommunen ville kunne udvide bymidten til også at omfatte det aktuelle rammeområde. Dette ville være oplagt i forbindelse med et samlet projekt for fortætning af området. Ved et fortætningsprojekt vil bebyggelsesprocenten skulle hæves i forhold til de nuværende 55 og etagehøjden formentlig også være højere end de nugældende 3 etager. Det forudsættes, at en butik vil kunne etableres ved nedrivning af eksisterende bebyggelse og nybyggeri på grunden. FORBRUGSGRUNDLAG Lokaliteten ligger i en afstand på under 300 m fra bymidteafgrænsningen, og den nærmeste større dagligvarebutik her er Strandberg i Skomagergade i en afstand af ca. 640 m. Afstanden til Holbækvej lokalcenter er ca. 320 m. Det vil sige, at lokaliteten ud over at ligge relativt tæt ved bymidten - ligger inden for oplandet til Holbækvej lokalcenter. Der vurderes ikke at være forbrugsmæssigt grundlag for at opdanne Holbækvej lokalcenter til bydelscenter (se opslag herom). Der vurderes derfor heller ikke at være grundlag for etablering af en enkeltstående dagligvarebutik i Ringstedgade. Enkeltstående butikker skal jf. planlovens detailhandelsbestemmelser have til formål at servicere lokalområdet, og enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres med en afstand på mindst 500 meter fra en eksisterende butik eller butiksområde. Såfremt hele området i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede intentioner fortættes og inddrages i bymidteafgrænsningen, bør spørgsmålet om mulighed for detailhandel genovervejes i forhold til øget forbrugsgrundlag og en samlet trafikløsning. Det skal desuden bemærkes, at afstanden fra Ringstedgade 68 til Holbækvej lokalcenter betyder, at det ikke vil være i overensstemmelse med planlovens intentioner at etablere en ny butik i området. TRAFIK Ringstedgade er i dag ret trafikeret. Såfremt området fortættes og inddrages i bymidten, skal der laves en samlet trafik- og parkeringsløsning for hele området. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 61

62 ØSTRE RINGVEJ 88 Vindingevej Østre Ringvej 2s 2ah nr. 88 2c 2ay 2az Østre Ringvej Vindingevej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes ikke hensigtsmæssigt at muliggøre dagligvarebutik på Østre Ringvej 88, selv om der er et lokalt forbrugsgrundlag for en mindre dagligvarebutik i området. Lokaliteten ligger kun 270 m fra en eksisterende, enkeltstående dagligvarebutik. Etablering af endnu en butik vil derfor være i modstrid med planlovens intentioner. En ny butik ved en indfaldsvej kan desuden få indflydelse på de eksisterende nærliggende centre. En discountbutik på hjørnet af Østre Ringvej og Vindingevej kan især få negativ påvirkning af grundlaget for en planlagt udvidelse af den lokale butik i Vindinge. Den konkrete placering forudsætter nedrivning af en række velfungerende boliger samt ombygning af kryds. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Østre Ringvej 88, rammeområde 3.BP.4: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. til daglig forsyning: Aktuel restrummelighed: m 2 - Lokalplan: byplanvedtægt DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

63 BYGGEMULIGHEDER Østre Ringvej 88 er beliggende på hjørnet af Østre Ringvej og Vindingevej. Området er i kommuneplanen udlagt til boligformål mv., og der er mulighed for lokalbutikker på op til 300 m² til områdets daglige forsyning. Bebyggelse må opføres i maksimalt 2 etager. Området er omfattet af byplanvedtægt 25, som fastsætter anvendelsen til parcelhuse. Selve grunden, Østre Ringvej 88, er på ca m² og huser i dag en bebyggelse med administration for Sjællands Boldspil-Union. Det foreslåede projekt om etablering af en dagligvarebutik bygger på en forudsætning om opkøb af de omkringliggende 4 matrikler, hvilket vil give et samlet areal på ca m². Projektet forudsætter, at såvel byggeri på Østre Ringvej 88 som de 4 parcelhuse på naboarealer nedrives for at give plads til butik og parkering. Ved disse forudsætninger vil der på arealet kunne etableres en butik på m² samt tilhørende parkeringsareal. De 4 parcelhuse er fra midten af 1950 erne og i god stand. FORBRUGSGRUNDLAG Østre Ringvej 88 ligger i en afstand af ca. 270 m fra en eksisterende, enkeltstående dagligvarebutik på hjørnet af Vindingevej og Snerlevej en Dagli Brugs på ca. 350 m². Lokaliteten ligger ca. 510 m fra Dommervænget lokalcenter. Afstande til RO s Torv og til Østervang lokalcenter er ca. 800 m. Afstanden til en eksisterende lille dagligvarebutik i Vindinge er lidt over 2 km. Det lokale opland for en butik på Østre Ringvej 88 vurderes at have en udstrækning på m. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca personer. Der vurderes derfor lokalt at være forbrugsmæssigt grundlag for en mindre udvidelse af dagligvarehandelen i området. af det forbrugsmæssige grundlag for den eksisterende Dagli Brugs på Snerlevej og for en planlagt udvidelse af den lokale købmandsbutik i Vindinge. Det skal desuden bemærkes, at afstanden fra Østre Ringvej 88 til den eksisterende dagligvarebutik på Snerlevej betyder, at det ikke vil være i overensstemmelse med planlovens intentioner at etablere en ny butik i området. Enkeltstående butikker skal jf. planlovens detailhandelsbestemmelser have til formål at servicere lokalområdet, og enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres med en afstand på mindst 500 meter fra en eksisterende butik eller butiksområde. Etablering af en større enkeltstående discountbutik ved en indfaldsvej kan få indflydelse på de eksisterende butikker og centre. Især vurderes en discountbutik på Vindingevej at kunne få negativ påvirkning TRAFIK Lokaliteten ligger i direkte tilknytning til lysreguleret kryds Østre Ringvej/Vindingevej. Etablering af dagligvarebutik vil fordre, at der etableres en samlet trafikløsning for krydset. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 63

64 ROSKILDE VÆNGET 2A Østre Ringvej Køgevej nr. 2A Roskildevænget 3.BE.5 Holbæk Motorvejen SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes samlet ikke at være muligt at etablere dagligvarehandlen på lokaliteten Roskildevænget 2A. Dels vil det være uhensigtsmæssigt på grund af de bebyggelsesmæssige forhold. Dels på grund af nærhed til eksisterende centre og fordi der ikke er et lokalt forbrugsgrundlag. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Roskildevænget 2A, rammeområde 3.BE.5: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. til dagligforsyning: Aktuel restrummelighed: m 2 - Lokalplan: nej 64 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

65 BYGGEMULIGHEDER Arealet er beliggende på hjørnet af Roskildevænget og Køgevej. Området er udlagt til boligformål mv. og der er mulighed for lokalbutikker på op til 300 m² til områdets daglige forsyning. dagligvarebutik. Hvis der skulle etableres en dagligvarebutik på m², ville der mangle ca. 18 p- pladser. Det vil derfor ikke være realistisk at etablere et større butiksareal end den nuværende butik. På den baggrund foretages der ingen værdivurdering. På arealet er i dag en 474 m² stor butik med lystfiskerudstyr. Bygning har et grundareal på ca. 340 m², og har 2 etager samt kælder. Det omkringliggende areal på m² rummer 14 p-pladser samt yderligger 18 stk. der anvendes af en børneinstitution, som er nabo til bygningen. Bygningen er opført i 1960 erne og fremstår i en pæn normal vedligeholdelsesstand. Matriklens størrelse på ca. 41 x 41 meter giver nogle begrænsninger for anvendelse til FORBRUGSGRUNDLAG Roskildevænget 2A ligger i en afstand på ca. 300 meter til området udlagt til Musicon bydelscenter. Afstande til Bakkegården og Østervangs lokalcentre er henholdsvis omkring 400 og 425 meter. De nærmest beliggende eksisterende dagligvarebutikker ligger i de nævnte bydels- og lokalcentre og består af Aldi og 2 Fakta-butikker. Nær-heden til de omkringliggende centre betyder, at en evt. dagligvarebutik i området vil have et begrænset opland. Det primære opland til Roskildevænget 2A vurderes kun at have en udstrækning på ca m. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 800 personer. Med en dækningsgrad inden for dagligvarer på ca. 50 %, vil der være et forbrugsmæssigt potentiale svarende til en mindre købmandsforretning på ca m². Hvis der etableres en ny dagligvarebutik på op til m² vil det skabe en lokal dækningsgrad, som overstiger lokalområdets forbrug. Etableringen af en discountbutik i området må forventes at hente en del af sin omsætning fra de nærmest beliggende centerområder samt pendlere på Køgevej. På grund af nærheden til de tre udlagte centerområder vurderes det ikke at være hensigtsmæssigt at skabe mulighed for dagligvarebutik på lokaliteten. Det skal desuden bemærkes, at afstanden fra Roskildevænget 2 A til andre butiksområder betyder, at det ikke vil være i overensstemmelse med planlovens intentioner at etablere en ny butik i området. Enkeltstående butikker skal jf. planlovens detailhandelsbestemmelser have til formål at servicere lokalområdet, og enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres med en afstand på mindst 500 meter fra en eksisterende butik eller butiksområde. TRAFIK Der er adgang til området via det eksisterende vigepligtsregulerede kryds Køgevej/Roskildevænget, som i givet fald bør signalreguleres for at afvikle trafikken mere hensigtsmæssigt. Der er parkeringspladser i centerområdet, men disse kan indrettes på anden vis afhængig af placering af eventuel ny bebyggelse. Ved indretning af parkeringspladserne skal det prioriteres, at adgang til varelevering og kundeparkering holdes adskilt. Der skal sikres vejadgang til vuggestuen samt bevares parkeringspladser til vuggestuens brugere og ansatte. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 65

66 MOTELVEJ 28 Østre Ringvej Køgevej Astersvej Motelvej nr. 28 Holbæk Motorvejen 3.BE.5 SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes ikke at være hensigtsmæssigt at muliggøre dagligvarehandlen på Motelvej 28. Dels på grund af nærhed til eksisterende center, og dels fordi der ikke er et lokalt forbrugsgrundlag. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Motelvej 28, rammeområde 3.E.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: - kiosk ved tankstation - Lokalplan: nej 66 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

67 BYGGEMULIGHEDER Området ved Motelvej er udlagt til erhverv, tankstation, motel og lignende. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40, og bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etage. Der må ikke etableres handel med dagligvarer ud over kioskfunktioner i forbindelse med tankstationen. Projektforslag omfatter ubenyttet del af areal på ca m² ved tankstation. Det er derfor muligt at etablere nyt byggeri og anlægge parkeringsareal. FORBRUGSGRUNDLAG Motelvej 28 ligger tæt på Holbækmotorvejen med en afstand til Østervangs lokalcenter på ca. 350 meter. I umiddelbar tilknytning til området ligger en servicebutik ved en Q8 tankstation. Fakta i Østervangs lokalcenter er den nærmest beliggende eksisterende dagligvarebutik. Nærheden til de omkringliggende centre betyder, at en evt. dagligvarebutik i området vil have et begrænset opland. Det primære opland til Motelvej 28 vurderes kun at række ca. 200 m mod nord, mens oplandet mod syd begrænses af motorvejen. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 900 personer. Med en dækningsgrad inden for dagligvarer på ca. 50 %, vil der stort set ikke være et forbrugsmæssigt potentiale til at etablere en ny butik. Etableringen af en dagligvarebutik på op til ca m² i området må derfor forventes at hente en stor del af sin omsætning fra Østervangs lokalcenter. Det vurderes ikke at være hen-sigtsmæssigt at udbygge udvalgsvarehandlen pga. nærheden til øvrige centerområder til detailhandel. Det skal bemærkes, at enkeltstående butikker jf. planlovens detailhandelsbestemmelser har til formål at servicere lokalområdet, og at enkeltstående butikker som udgangspunkt skal placeres med en afstand på mindst 500 m fra en eksisterende butik eller butiksområde. Afstanden fra Motelvej 28 til Østervangs lokalcenter er kun ca. 350 m, hvorfor der som udgangspunkt ikke kan etableres en ny butik i området. TRAFIK Etablering af en ny motorvejstilkørsel fra Køgevej og lukning af den gamle ved Motelvej har medført en væsentlig reduktion af trafikmængden på den vestlige del af Motelvej. Der er i dag kun adgang til arealet fra Motelvej. Trafik til og fra arealet vil derfor belaste boligvejene Motelvej og Astersvej, hvilket vil medføre gener for beboerne i området. Internt i centerområdet bør der placeres og indrettes parkeringspladser på en hensigtsmæssig måde, og det bør prioriteres at adskille adgang til varelevering og kundeparkering. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 67

68 DARUPVANG/RINGSTEDVEJ 73 Ringstedvej nr. 73 Æblehaven 4.E.1 Holbæk Motorvejen SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes ikke at være hensigtsmæssigt at muliggøre dagligvarehandlen i området Darupvang. Dels på grund af nærhed til eksisterende center, og dels fordi der ikke er et lokalt forbrugsgrundlag. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området Darupvang, herunder Ringstedvej 73, rammeområde 4.E.1 : Max bruttoetageareal til butikker: m 2 Max butiksstr.: Aktuel restrummelighed: m m 2 Lokalplan: nej Kommuneplanens bestemmelser gælder kun for virksomheder med pladskrævende varegrupper 68 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

69 BYGGEMULIGHEDER Området Darupvang er udlagt til erhverv samt butikker for pladskrævende varegrupper. Der må ifølge kommuneplanen ikke forhandles dagligvarer i området. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50. Projektforslag omfatter etablering af dagligvarebutik ved omdannelse af forskellige eksisterende, rummelige butiksbyggerier i området Darupvang. Nærmere vurdering af bebyggelsesmæssige forhold er derfor ikke aktuel. FORBRUGSGRUNDLAG Området ligger mellem Holbækmotorvejen og Holbækvej lokalcenter. Inden for rammeområdet er i dag en række udvalgsvarebutikker og butikker med særlig pladskrævende varer samt en mindre servicebutik med dagligvarer ved en tankstation. Afstan-den mellem området Darupvang og til området, der er udlagt til Holbækvej lokalcenter er ca. 300 meter. Afstanden fra Darupvang til den nærmeste dagligvarebutik i Holbækvej lokalcenter er ca. 650 meter. Der er tale om en SuperBest på m², og umiddelbart over for på Holbækvej findes en mindre Netto-butik. Nærheden til de to eksisterende butikker betyder, at en evt. dagligvarebutik i området vil have et begrænset opland. Det primære opland til Darupvang vurderes kun at række ca. 200 m mod nord, mens oplandet mod syd begrænses af motorvejen og åbent land. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 900 personer. Med en dækningsgrad inden for dagligvarer på ca. 50 %, vil der være et forbrugsmæssigt potentiale svarende til en mindre købmandsforretning på ca m². Etableringen af en discountbutik i området må forventes at hente en del af sin omsætning fra Holbækvej lokalcenter samt fra pendlere, som færdes på Ringstedvej. Hvis der etableres en ny dagligvarebutik på op til m² vil der blive en lokal dækningsgrad, som overstiger lokalområdets forbrug. Det vurderes på grund af nærheden til Holbækvej lokalcenter ikke at være hensigtsmæssigt at gøre det muligt at etablere dagligvarehandel i området. Det skal desuden bemærkes, at afstanden fra Darupvang til Holbækvej lokalcenter betyder, at det ikke vil være i overensstemmelse med planlovens intentioner at etablere en dagligvarebutik eller nyt lokalcenter i området Darupvang. Enkeltstående butikker skal jf. planlovens detailhandelsbestemmelser have til formål at servicere lokalområdet, og enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres med en afstand på mindst 500 meter fra en eksisterende butik eller butiksområde. TRAFIK Det eksisterende signalregulerede kryds Ringstedvej/Gammel Darupvej bør være den primære vejadgang til området Darupvang. Det bør undersøges, om der er behov for at forlænge venstresvingsbanen fra Ringstedvej. De interne vejadgange og overkørsler i den nordlige del af Darupvang bør saneres og samles i en rundkørsel for at sikre en hensigtsmæssig trafikafvikling. Det vurderes, at trafik til og fra Darupvang lokalområde ikke vil påvirke naboområderne betydeligt, da den primære vejadgang til området vil ske via krydset Ringstedvej/Gammel Darupvej. Ved de nuværende trafikforhold er der relativt dårlig adgang til området for gående og cyklister fra boligområderne på den modsatte side af Ringstedvej. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 69

70 KØGEVEJ 101 Astersvej Køgevej Motelvej 4.E.1 nr. 101 Motelvej Holbæk Motorvejen SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Det vurderes ikke at være hensigtsmæssigt at muliggøre detailhandel på lokaliteten Køgevej 101. Dels på grund af kort afstand til eksisterende centre. Dels på grund af de trafikale forhold. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Køgevej 101, rammeområde 3.BP.7: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. til daglig forsyning: Aktuel restrummelighed: m 2 - Lokalplan: nej 70 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

71 BYGGEMULIGHEDER Arealet er beliggende på hjørnet af Køgevej og Motelvej. Området er udlagt til boligformål mv., og der er mulighed for lokalbutikker på op til 300 m 2 til områdets daglige forsyning. Bebyggelse må opføres i maksimalt 2 etager. skal ryddes for al eksisterende bebyggelse. Ejer har skønnet, at der på arealet kan bygges ca m 2 etageareal, hvis der tillades en bebyggelsesprocent på 45. Det vurderes at være muligt, at etablere butiksareal på m 2 og tilhørende parkering. Grunden er m 2. De eksisterende bygninger har ikke været anvendt i flere år og er i stærkt forfald. Ved ny anvendelse må det påregnes, at grunden FORBRUGSGRUNDLAG Køgevej 101 ligger i en afstand på under 400 meter til området udlagt til Musicon bydelscenter. Afstande til Bakkegården og Østervangs lokalcentre er henholdsvis omkring 530 og 450 meter. De nærmest beliggende eksisterende dagligvarebutikker ligger i de nævnte bydels- og lokalcentre og består af en Aldi og 2 Fakta-butikker. Nærheden til de omkringliggende centre betyder, at en evt. dagligvarebutik i området vil have et begrænset opland. Det primære opland til Køgevej 101 vurderes kun at have en udstrækning på ca m. Inden for det forudsatte opland bor der i dagens situation ca. 800 personer. Med en dækningsgrad inden for dagligvarer på ca. 50 %, vil der være et forbrugsmæssigt potentiale svarende til en mindre købmandsforretning på ca m 2. Hvis der etableres en ny dagligvarebutik på op til m 2 vil det skabe en lokal dækningsgrad, som overstiger lokalområdets forbrug. Etableringen af en discountbutik i området må forventes at hente en del af sin omsætning fra de nærmest beliggende centerområder samt pendlere på Køgevej. På grund af nærheden til de tre udlagte centerområder vurderes det ikke at være hensigtsmæssigt at skabe mulighed for dagligvarebutik på lokaliteten. Det skal desuden bemærkes, at afstanden fra Køgevej 101 til andre butiksområder betyder, at det ikke vil være i overensstemmelse med planlovens intentioner at etablere en ny butik i området. Enkeltstående butikker skal jf. planlovens detailhandelsbestemmelser have til formål at servicere lokalområdet, og enkeltstående butikker skal som udgangspunkt placeres med en afstand på mindst 500 meter fra en eksisterende butik eller butiksområde. TRAFIK Arealet har adresse på Køgevej, men har i dag reelt udkørsel til Motelvej. Motelvej har hidtil været til- og frakørselsvej til Holbækmotorvejen. Efter ændring af tilkørsel til motorvejen, bliver Motelvej nedklassificeret til kommunevej. Uanset om en fremtidig udkørsel bliver fra Køgevej eller Motelvej, skal Vejdirektoratet give tilladelse til trafikskabende anvendelse, da udkørsel fra grunden under alle om-stændigheder vil ligge mindre end 50 meter fra Køgevej. En butik på m 2 skønnes med den pågældende beliggenhed at ville tiltrække biler dagligt. Besøgsintensiv anvendelse af grunden vurderes at ville kræve ombygning af kryds i området. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 71

72 FREDERIKSBORGVEJ 230 Østre Ringvej 40a nr. 230 Frederiksborgvej 40k Spildevandsanlæg Vestre Kirkevej SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik PLANLÆGNING Samlet vurdering Der vurderes at være forbrugsmæssigt grundlag for at etablere en dagligvarebutik eller et lille lokalcenter i området omkring Veddelev og den nordlige del af Himmelev. Butiksbyggeri på Frederiksborgvej 230 vurderes at være landskabeligt uacceptabelt. Arealet ligger desuden inden for sikkerhedszone om et spildevandsanlæg og er af miljømæssige årsager derfor ikke egnet til formålet. Gældende planlægning for området ved Frederiksborgvej 230, rammeområde 3.BP.9: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. til daglig forsyning: Aktuel restrummelighed: m 2 - Lokalplan: lokalplan DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

73 BYGGEMULIGHEDER Arealet er den nordligste grund i den sammenhængende bebyggelse, som strækker sig fra Roskilde og op langs Frederiksborgvej. På grunden, som er ca m 2, er i dag en énfamiliebolig, som i givet fald skal nedrives. Rammeområdet, Skomagerkrogen, er i Kommuneplan 2009 udlagt til boligformål mv., og der er mulighed for lokalbutikker på op til 300 m 2 til områdets daglige forsyning. Det konkrete areal er i landzone, men kan ifølge rammebestemmelserne ved lokalplan overføres til byzone. Arealet er omfattet af lokalplan 440, som regulerer hegn mod Frederiksborgvej. Butiksbyggeri på den pågældende strækning af Frederiksborgvej vurderes at være et uacceptabelt indgreb i forhold til oplevelsen af det værdifulde landskab ud mod Roskilde Fjord. Arealet ligger desuden inden for skovbyggelinje. Arealet støder umiddelbart op til Frederiksborgvej 222 B, hvor Roskilde Forsyning driver et spildvandsanlæg. Hele arealet, Frederiksborgvej 230, ligger inden for 100 m zonen, hvor der ifølge kommuneplanen ikke må etableres forureningsfølsom arealanvendelse, med mindre det ved undersøgelser godtgøres, at der ikke er miljømæssige gener forbundet hermed. Spildevandsanlægget anvendes bl.a. til opbevaring af blandet regnvand og urenset spildevand i tilfælde af kraftige regnskyl. Der kan derfor forekomme sundhedsskadelige aerosoler. Roskilde Forsyning forudser at skulle etablere flere bassiner på arealets nordlige del, det vil sige op ad Frederiksborgvej 230. Roskilde Forsyning vurderer derfor, at etablering af forureningsfølsom anvendelse på nabogrunden vil kunne betyde, at Roskilde Forsyning kan blive tvunget til at etablere nye faciliteter til spildevandopbevaring på et helt nyt sted. FORBRUGSGRUNDLAG I Veddelev og den nordøstlige del af Himmelev findes i dag ingen egentlige dagligvarebutikker. Nærmeste indkøbsmulighed er SuperBest i Himmelev lokalcenter, som ligger ca m fra Frederiksborgvej 230. Der er omkring m fra Frederiksborgvej 230 til Roskilde bymidte. passende sted i området. Etablering af en enkeltstående butik eller et mindre lokalcenter vurderes ikke at få væsentlig konsekvenser for butikker i de eksisterende centre. Alene i Veddelev er der over indbygger og hertil kommer indbyggere i Himmelev, således at befolkningsgrundlaget inden for et forventet opland kan anslås til ca personer. Der vurderes således at være et lokalt forbrugsmæssigt grundlag for etablering af en dagligvarebutik på op til m 2, evt. ved dannelse af et mindre lokalcenter på et TRAFIK Arealet har udkørsel til den ret trafikerede Frederiksborgvej. Besøgsintensiv anvendelse af grunden vurderes at kræve, at der etableres et 4-vej kryds med Frederiksborgvej og Baunehøjvej, som ligger umiddelbart overfor, og som er vejen til Veddelev. Da etablering af dagligvarebutik imidlertid er udelukket på grund af de miljømæssige forhold, er trafikspørgsmålet ikke vurderet nærmere. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 73

74 KØGEVEJ 222 Køgevej nr f Salløvvej Snoldelev Bygade SAMLET VURDERING Plan Byggeri Forbrug Trafik Samlet vurdering Arealet Køgevej 22 på hjørnet af Køgevej og Salløvvej er ikke egnet til dagligvarebutik. Arealet ligger i landzone op ad erhvervsområde til tung industri. Arealet ligger desuden i spredningskorridor for dyre- og planteliv. Det vil være vanskeligt at skabe acceptable adgangsforhold til ejendommen. PLANLÆGNING Gældende planlægning for området ved Køgevej 122, rammeområde 5.L.3: Max bruttoetageareal til butikker: Max butiksstr. daglig-/udvalgsvarer: Aktuel restrummelighed: 0 m Lokalplan: nej 74 DETAILHANDELSANALYSE ROSKILDE KOMMUNE 2011

75 BYGGEMULIGHEDER Arealet er beliggende på det nordlige hjørne af Køgevej og Salløvvej, som fører ind til Gadstrup by. I kommuneplanen er området udlagt til jordbrugsformål, fritidsformål mv. Grunden er knapt m². Midt på arealet er der i dag en nedlagt landbrugsejendom samt en maskinhal opført i Ejendommen er beliggende i landzone, og kommunen har tidligere givet afslag på ansøgning om anvendelse af hallen til erhvervsformål. Det ubebyggede areal syd for ejendommen er på ca m² og vurderes at være tilstrækkeligt til en dagligvarebutik med tilhørende parkering. Anvendelse til dagligvarehandel er imidlertid ikke muligt, da arealet mod vest grænser op til Gadstrup Erhvervspark, som i Fingerplan 2007 er udlagt til virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Ved evt. ny planlægning for anvendelser af naboarealer til erhvervsparken skal afstandskrav i forhold til tung industri vurderes. Det anslås, at der skal fastsættes en zone på m fra erhvervsparken til ny forureningsfølsom arealanvendelse. Arealet ligger desuden i spredningskorridor for dyre og planteliv. Inden for spredningskorridoren må der ifølge kommuneplanen kun ske ændret arealanvendelse, såfremt det kan begrundes ud fra væsentlig samfundsmæssige hensyn, og såfremt det kan ske uden at forringe naturværdierne. FORBRUGSGRUNDLAG Køgevej 222 ligger i en afstand af ca. 900 m fra Gadstrup lokalcenter. Afstanden til Roskilde er ca. 6 km. I Gadstrup er i dag en Dagli Brugsen på m². I oplandet til en evt. ny dagligvarebutik i Gadstrupområdet, inklusive Snoldelev bor ca personer. Det vil sige, at der er et lokalt forbrugsmæssigt potentiale for yderligere en dagligvarebutik i området. Ved en placering ved Køgevej må det forventes, at en dagligvarebutik desuden vil tiltrække trafikanter på Køgevej. Den eksisterende dækningsgrad for dagligvarer er i Gadstrup relativt lav, set i forhold til at Gadstrup er en stationsby med relativt mange indbyggere (se opslag om Gadstrup). Samlet set vurderes det, at en udbygning af dagligvarehandelen bør ske inden for det eksisterende centerområde i Gadstrup, således at det eksisterende samlede centerområde styrkes. TRAFIK Vejdirektoratet har i forbindelse med tidligere sag om anvendelse af ejendommen Køgevej 222 vurderet, at udkørsel via Køgevej er uacceptabelt. På grund af nærheden til krydset ved Køgevej vil en udkørsel til Salløvvej ifølge kommunens vurdering ligeledes være problematisk. Placering ved Køgevej vil give en dårligere tilgængelighed for gående og cyklister i forhold til en placering i centerområdet i Gadstrup, som udgør det væsentligste lokale opland. ROSKILDE KOMMUNE 2011 DETAILHANDELSANALYSE 75

76 Plan og Udvikling Køgevej Roskilde Tlf: