FOROFFENTLIGHED NYT OMRÅDE TIL DAGLIGVAREBUTIK M.FL. VED DUEDALEN I VISSENBJERG

Transkript

1 FOROFFENTLIGHED NYT OMRÅDE TIL DAGLIGVAREBUTIK M.FL. VED DUEDALEN I

2 For- og bagside: Panorama af hjørnet ved Søndersøvej og Middelfartvej. 2

3 Indhold OMRÅDE TIL LOKALCENTER VED DUEDALEN I INDHOLD Oversigtskort Send os dine forslag Den videre proces Baggrund Rundkørsel Områdets udformning Foreliggende overvejelser Udbud af areal til butiksformål Lokalcenter til butiksformål Konsekvenser Udvalgsvarebutikker ved Duedalen Kilder: Vurdering af opland m.v. for en detailhandelsbebyggelse på Duedalen, Vissenbjerg af 29. oktober 2014, Institut for Center-Planlægning, ICP A/S 3

4 Oversigtskort OMRÅDE TIL LOKALCENTER VED DUEDALEN I OVERSIGTSKORT Oversigtskort over Vissenbjerg langs Søndersøvej med skitseret markering af projektområde. Alle luftfotos: Luftfoto 2013, COWI 4

5 I forbindelse med etablering af en eventuel rundkørsel ved krydset Søndersøvej og Middelfartvej/Odensevej ved Vissenbjerg vurderer Assens Kommune mulighederne for at planlægge for et lokalcenter med butikker. Butiksområdet, som overvejes, omfatter en dagligvareforretning suppleret af 1-2 mindre udvalgsvareforretninger. Områdets placering er vist på luftfotoet på den modstående side. Et lokalcenter med detailhandel og særligt en dagligvarebutik antages at kunne fremme udbygningen med boliger ved Duedalen og forbedre forsyningen med dagligvarer i området. Placeringen på Duedalen er optimal i forhold til lokalisering af en dagligvarebutik. Der et solidt fundament for butiksdriften i dels placeringens umiddelbare opland på Duedalen især på lidt længere sigt, dels er placeringen synlig fra de to overordnede veje Middelfart/Odensevej og Søndersøvej. Og endelig vil tilkørselsforholdene være optimale direkte fra en rundkørsel, der samler disse veje. SEND OS DINE FORSLAG Denne folder udsendes for at indkalde ideer og forslag forud for igangsætning af planlægning for detailhandel på hjørnet af Middelfartvej og Søndersøvej i Vissenbjerg by. Kommentarer, forslag og anbefalinger fra høringen vil blive forelagt kommunens Erhvervs- og Beskæftigelsesudvalg og vil indgå i det videre arbejde med planerne for butiksområdet. Du kan sende dine ideer og forslag direkte fra din e-boks/digitale postkasse. Ideer og forslag kan også sendes til: Assens Kommune Plan og Kultur Rådhus Allé Assens [email protected] Vi vil bede om dine forslag og anbefalinger, så vi har dem inden mandag den 24. november Eventuelle spørgsmål kan rettes til Planlægger Erik Bossen på tlf.: eller på [email protected]. Hjørnet af Middelfartvej og Søndersøvej ved Duedalen 5

6 Redegørelse DEN VIDERE PROCES Forslag og bemærkninger fra denne foroffentlighed indgår i det videre arbejde med projektet og foreligges sammen med et udkast til lokalplanforslag for Assens Byråd. Efter byrådets behandling forventes lokalplanforslaget sendt i offentlig høring i 8 uger i løbet af sommerhalvåret 2015, hvor det også vil være muligt at fremkomme med synspunkter og forslag. BAGGRUND I Vissenbjerg er boligområdet ved Duedalen langsomt under udbygning. I området har det i lokalplan B16-6 siden 2006 været muligt at bygge en dagligvareforretning ved rundkørslen ved Duedalhuse og Søndersøvej. Det areal er dog allerede byggemodnet til parcelhuse, så det må formodes, at der ikke kommer en dagligvareforretning her. Lokalområdet ved Duedalen står derfor uden reel muligheder for lokal dagligvarebetjening som situationen er nu. 5m Assens Kommune ønsker at undersøge mulighederne for, at der kan etableres en dagligvareforretning eventuelt suppleret af 1-2 mindre butikker på hjørnet af Søndersøvej og Middelfartvej på arealet ved siden af F24-tanken. En dagligvarebutik ved Søndersøvej antages at kunne gøre Duedalen mere attraktiv til fremtidig bosætning. Gives der mulighed for en dagligvarforretning på hjørnet af Søndersøvej og Middelfartvej ophæves samtidigt muligheden for en dagligvareforretning ved rundkørslen ved Duedalhuse og Søndersøvej, så der kun kan etableres en dagligvareforretning i området. Luftfoto med matrikelskel RUNDKØRSEL Udnyttelsen af arealet til dagligvarebutik vil komme til at hænge sammen med etablering af en rundkørsel i stedet for krydset Søndersøvej og Middelfartvej/Odensevej. Rundkørslen tænkes etableret med seks ben. Henholdsvis fire ben til tilslutning af Søndersøvej, Middelfartvej og Odensevej. Et ben tilslutter Vissenbjerg Storkro og skole til rundkørslen, og et ben tilslutter det nye butiksområde. Etablering af en rundkørsel til erstatning for krydset Søndersøvej og Middelfartvej/Odensevej vurderes at være en væsentlig trafiksikkerhedsmæssig forbedring, som tager højde for de kommende års forventede vækst i trafikmængden. Anlægsudgiften til etablering af rundkørslen anslås til ca. 6 mio. kr.. Etablering af rundkørslen ved Søndersøvej er lavere prioriteret i forhold til etablering af rundkørsler ved andre krydsninger på Odense- Middelfart landevejen. Indtægterne fra salg af kommunalt areal til detailhandel ved rundkørslen tænkes derfor at skulle være en del af finansieringen af rundkørslen. Cowi A/S og Grundkort Fyn A/S Ingen Luftfoto med højdekurver pr. 1 og ½ meter. 50m 6

7 Redegørelse OMRÅDETS UDFORMNING Da der planlægges for flere butikker, skal det vurderes, hvor stort området skal være og, hvordan det kan disponeres herunder med hensyn til tilkørsels- og parkeringsforhold. Dette vil ske i forbindelse med, at der udarbejdes et forslag til lokalplan, som fastlægger, hvordan området kan afgrænses, indrettes og bebygges. I lokalplanforslaget kan ønsker og forslag fra foroffentligheden indgå. Området vil blandt andet omfatter matrikel 11h på hjørnet af Middelfartvej og Søndersøvej og arealet nord herfor, som er en del af matrikel 5m ved Søndersøvej. 11h rummer i dag parkeringsplads, tankstation og kiosk. Delen af matrikel 5m er ifølge lokalplan B16-5 er udlagt til friareal / grønt område for boligområdet Duedalen. Det pågældende areal skal derfor tages ud af lokalplan B16-5. Facade fra dagligvareforretning på Indre Ringvej 9, Aarup med fl adt tag, højde til tag-overkant ca. 5,3 meter. Facader fra dagligvareforretning på Møllebakken 20, Tommerup med McDonalds -tag, højde til tag overkant ca. 6,5 meter. Gavl fra dagligvareforretning på Nørre Alle 12, Assens med saddeltag. Højde til tagryg ca. 8,0 meter. Matrikel nr. 11h er privat ejet, og 5m er ejet af kommunen. Matrikel 5ah ved Søndersøvej nord for 5m er også privat ejet. Ovenfor er der vist eksempler på forskellige facader for eksisterende dagligvareforretninger i kommunen. Som det fremgår afhænger bygningshøjden blandt andet af tagformen. FORELIGGENDE OVERVEJELSER Området grænser op til boligvejen Duedalen, og 5-6 grundejere vil, afhængigt af udformningen af terrænnet mod Søndersøvej og butikkernes højde til dels få en anden udsigt mod øst end i dag, hvor parcel- 7

8 Redegørelse husene, som grænser umiddelbart op til området, ligger bag ved en ca. 2½ meter høj bakke i forhold til Søndersøvej. Alt efter butikkernes højde og hvordan terrænnet mod Søndersøvej udformes, vil butikkerne have samme eller en højere taghøjde en parcelhusene langs Duedalen. Der er stiadgang til Duedalen, og denne stiforbindelse foreslås belagt med fliser eller asfalt for at optimere forbindelsen mellem Duedalen og dagligvarebutikken for gående og cyklister. UDBUD AF AREAL TIL BUTIKSFORMÅL Der har været flere forespørgsler fra projektudviklere om muligheden for at etablere en dagligvareforretning på hjørnet af Søndersøvej og Middelfartvej. Når Assens Byråd eventuelt vedtager en lokalplan for området, skal det kommunale areal sælges efter et forudgående offentligt udbud. Dermed sikres et salg til markedsprisen og lige adgang for private til køb af det kommunale areal. Sti til Duedalen mellem nr. 71 og 73.. LOKALCENTER TIL BUTIKSFORMÅL Muligheden for at planlægge for detailhandel er unik for denne placering, og gør sig ikke gældende ved andre krydsninger ved Odense- Middelfart landevejen. Dette er begrundet i nærheden til boligområdet Duedalen nord-vest for Middelfartvej/Søndersøvej, som kan sikre et lokalt kundegrundlag for lokalcenteret. Der er desuden ikke nogen eksisterende dagligvareforretning ved Duedalen. Assens Kommune har bedt Institut for Center-Planlægning (ICP) om at vurdere kundegrundlaget for et lokalcenter med en dagligvarebutik på m2 og 1-2 mindre udvalgsvarebutikker. På mange måder er m2 blandt andet på grund af planloven blevet den mindste standardbutik for nutidens lokalforsyning discountbutikskæderne. Vurderingen, som er refereret i det følgende, er foretaget for at belyse hvilket markedsområde både dagligvarebutikken og de mindre udvalgsvarebutikker vil have i forhold til den eksisterende detailhandel i Vissenbjerg. De omsætningsmæssige konsekvenser for den eksisterende detailhandel er ligeledes beregnet og vurderet. Panorama mod syd ad Søndersøvej ved Duedalen 8

9 Redegørelse KONSEKVENSER På kortet vises det opland, som ICP vurderer, kan betragtes som et relevant opland til en dagligvarebutik ved Duedalen. Oplandet afgrænses mod syd af Middelfartvej og Odensevej. I oplandet bor der godt personer, der samlet set havde et dagligvare-forbrug i 2013 på ca. 43 mio. kr. inkl. moms. I 2025 ventes det, at der i området bor omkring personer med et dagligvareforbrug på godt 55 mio. kr. inkl. moms i 2013-priser. De nuværende beboere i området vurderer ICP som værende rigeligt til at betinge udlægget af et lokalcenter på Duedalen. I en situation i 2025, hvor dagligvarebutikken på Duedalen ikke er etableres, vurderer ICP, at omsætningen i dagligvarebutikkerne i Vissenbjerg stiger fra 120 mio. kr. til 124 mio. kr. i 2013-priser. Opland til lokalcenter på Duedalen Det vurderes, at såfremt dagligvarebutikken etableres, vil dette betyde, at dagligvareomsætningen i de eksisterende butikker i Vissenbjerg vil falde med 18 mio. kr. incl. moms. ICP vurderer, at forbrugernes lokalkøbsandel i Vissenbjerg-området samlet set vil stige som konsekvens af etableringen. Det er ICP s vurdering, at det primært vil være de tre større dagligvarebutikker, der vil opleve omsætningsfald. Omvendt vurderes det ikke, at der er butikker, der bliver lukningstruet af etableringen. I øvrigt vil etableringen i et vist omfang tage omsætning fra butikker i Aarup, Odense og i et vist omfang i Tommerup Stationsby, men vil ikke medføre, at butikker bliver lukningstruede. Beliggenheden ved Middelfartvej/Odensevej vil betyde, at butikken vil få en vis del af sin omsætning fra forbrugere, der bor uden for Assens kommune, og som bruger butikken til indkøb f.eks. i forbindelse med transport til og fra arbejde. Det er ICP s vurdering, at en etablering af en dagligvarebutik på Duedalen markant vil forbedre de lokale indkøbsforhold for de, på længere sigt, op til ca forbrugere på Duedalen. Dels vil man formentlig få en butik med et koncept (Netto, Rema 1000, Lidl) der ikke er repræsenteret i Vissenbjerg i dag, dels vil en etablering betyde, at forbrugerne får forbedret deres valgmuligheder. UDVALGSVAREBUTIKKER VED DUEDALEN I dag er der som nævnt relativt få udvalgsvarebutikker i Vissenbjerg. Dette er et udtryk for, at alle former for udvalgsvarer i højere og højere grad købes i de store bymidter eller shoppingcentre samt gennem e- handelskanaler. Skal man pege på et brancheområde, der generelt stadig i en vis udstrækning også etableres i mindre byer, er det f.eks. cykelhandel, der allerede ligger i Vissenbjerg. 9

10 Plan og Kultur Rådhus Allé Assens