Byggeteknisk tilstandsrapport

Transkript

1 Ejer: Naturstyrelsen Vestjylland Dato: Rapporten er udarbejdet af Boligeftersyn og omhandler gennemgang af: Bygning 1, iht. BBR-meddelelse

2 pumpeanlæg Byggeteknisk tilstandsrapport Indledning og vigtige oplysninger: Rapporten er udført af en beskikket bygningssagkyndig. Hans opgave er at give et professionelt og uvildigt billede af bygningens synlige skader. Den bygningssagkyndiges gennemgang af ejendommen tager udgangspunkt i ejendomme af tilsvarende alder og type og altså ikke en ny ejendom. Rapporten beskriver de skader eller tegn på skader, som den bygningssagkyndige har fundet ved huseftersynet. Hver skade i rapporten har en karakter, der viser, hvor alvorlig skaden er for den enkelte del af bygningen. Karaktererne er en byggeteknisk vurdering. Du skal være opmærksom på, at der kan være skader, som den bygningssagkyndige ikke har mulighed for at opdage, og som derfor ikke er nævnt i rapporten. Han må gerne bruge enkle tekniske hjælpemidler, men fjerner ikke gulvtæpper, sænkede lofter osv. Derfor kan der være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan opdage, og som derfor ikke fremgår af rapporten. Det understreges, at der i forbindelse med gennemgangen ikke er foretaget destruktive indgreb. Tagbelægningen er kun besigtiget fra terræn/gadeplan. Huseftersynet afdækker altså synlige skader, som reducerer bygningens funktion og værdi nævneværdigt. Det kan f.eks. være svampeskader, konstruktionsfejl, eller sætningsskader. Huseftersynet afdækker også tegn på skader eller fysiske forhold, der kan udvikle sig til en skade. Karaktersystemet Den bygningssagkyndige giver hver skade og de forhold der kan medføre skader en karakter, der svarer til, hvor alvorligt forholdet er: Kosmetiske skader (K0) Mindre alvorlige skader (K1) Alvorlige skader (K2) Kritiske skader (K3) Bør undersøges nærmere (UN) To vigtige ting, du skal vide om rapporten: En tilstandsrapport er en skadesrapport Den bygningssagkyndige foretager en visuel gennemgang af ejendommen. Ved gennemgangen anvendes en systematisk metode, som afdækker synlige skader eller forhold, som kan udvikle sig til skader. Du får ikke oplysninger om ejendommens generelle vedligeholdelsesstand eller om f.eks. forventes restlevetid for bygningsdele. Høj karakter er ikke nødvendigvis det samme som høj udgift Der er ikke en direkte sammenhæng mellem den karakter, som den bygningssagkyndige giver en skade og prisen på at udbedre skaden. Der kan være skader, som hurtigt og billigt kan udbedres, men som bliver alvorlige for huset, hvis der ikke gøres noget. Alvorlige skader for en høj karakter (K2 eller K3), uanset om de er billige eller dyre at udbedre. Den bygningssagkyndige kan også bruge karakteren UN. Her er noget, som kræver en nærmere undersøgelse, end gennemgangen af den bygningssagkyndige har mulighed for. Her er en liste med eksempler på forhold, som den bygningssagkyndige ikke holder øje med: El- og vvs-installationers funktion Sædvanligt slid og normal vedligeholdelsesstand Småting, som ikke påvirker bygningens brug eller værdi særlig meget Bygningens placering på grunden Bygningens planløsning Boligeftersyn Guldbergsgade 1 Bygningens indretning Side 2 Løsøre, f.eks. hårde hvidevarer Udendørs svømmebassiner og

3 Byggeteknisk tilstandsrapport for ejendommen Vej: Øgelstrupvej 2 Postnr.: 7570 By: Vemb Sælger: Naturstyrelsen Vestjylland Navn: Janni Egestad Kristiansen Vej: Gl. Landevej 35 Postnr.: 7620 By: Lemvig Telefon: janek@nst.dk Følgende materiale forelå: BBR-meddelelse af: Energimærke: Andre bygningsoplysninger: Bygningsbeskrivelse: Boligtype: Hustype: Tagets restlevetid: Enfamiliebolig Stuehus til landbrug Højst 5 år for dele af taget baseret på tagbelægningen Bygnr. Bygn. Anvendelse Opført år Etager ud over kælder og tagetage Bebygget areal m² Udnyttet tagetage m² Brutto etageareal m² Total Kælder Bolig Erhverv 1 A Beboelse B 3 C 4 D 5 E 6 F 7 G Oplysningerne i skemaet er ikke baseret på faktisk opmåling, men er indhentet fra foreliggende materiale, herunder BBR-meddelelse eller lign. Alle bygninger er omfattet af huseftersynet. Bygningerne er opdelt i selvstændige litra, hver gang bygningers konstruktion, funktion eller opførelsesår skifter. Rigtigheden i opgørelsen af arealernes størrelse er ikke den bygningssagkyndiges ansvar. Bemærkninger: Ja Nej Bygning 1. Er der bygningsdele, som er gjort utilgængelige? Nej 2. Er der bygningsdele, der normalt er tilgængelige, som ikke har Ja A kunnet besigtiges? Gulvafløb i begge badeværelser er ikke besigtiget på grund af fastsiddende gulvrist. Tagrum over fløj 1 og vestlige del af tagrum over fløj 2 er kun besigtiget fra et sted midt i tagrummet over fløj 2 på grund af tagrummets gulvs manglende bæreevne. 3. Er der specielle bemærkninger til termoruder? Ja A Vinduerne er besigtiget for synlige skader. Det er ikke altid muligt at konstatere dugruder/punkterede termoruder, fordi det er afhængigt af lys og/eller temperaturforholdene og rudens renhed på besigtigelsestidspunktet. Der kan derfor forekomme punkterede termoruder, der ikke er muligt at registrere. 4. Er der sekundære bygninger i en så dårlig stand eller har så ringe Nej byggeteknisk værdi, at det ikke tjener noget formål at foretage og udfærdige tilstandsrapport for disse bygninger? Boligeftersyn Guldbergsgade 1 Side 3

4 5. Er der afvigelser i forhold til BBR-meddelelse? Nej Generelle kommentarer til bygningens tilstand: Ejendommen er et stuehus til en landbrugsejendom, opført i Ejendommens facader er på nær en, der er i blank mur, opført i pudset murværk, og huset er dækket med stråtag. På trods af ejendommens alder er der kun få skader på sokkel og mure. Det vurderes derfor, at bygningerne er solidt funderet og konstruerede. Stråtaget er på store dele af fløj 4 samt på siderne mod gården meget slidt, og skal udskiftes. Det vurderes også, at der snarest bør foretages en reparation af husets ældre trægulve samt nedrivning eller udskiftning af skorstenen med løbesod. Der er påbegyndt en istandsættelse af ejendommen, der ikke er fuldendt, og blandt andet står en tidligere garage (rum 21) i østenden af fløj 4 med ufærdige overflader på gulv, vægge og loft, manglende vinduer i nye vindueshuller m.m. Det er ikke oplyst, og fremgår ikke af BBR-meddelelsen, om ejendommen er bedømt bevaringsværdig. Registrering af bygningens tilstand: Bygn.: Emne: Karakter Registrering og note: A Beboelse 1. Tagkonstruktion/-belægning/skorsten 1.1 Tagbelægning K3 Tagbelægningen er tyndslidt på fløj 4 og på gårdsiden af fløj 1, 2 og 3.Flere steder er der hul i tagdækningen især på sydsiden af fløj 4 og omkring skorstene. Note: Der trænger vand ind gennem tagdækningen og opfugter underliggende lægter, spær, isolering og gulv i tagrum. 1.4 Hætter/aftræk K3 Aftræk fra emhætte i rum 17 er afsluttet i tagrum uden forbindelse til taghætte. Note: Der er risiko for fugt- og skimmeldannelser på tagkonstruktionen når varm, fugtig luft fra emhætten kondenserer på tagrummets kolde overflader. 1.8 Spær og lægter K2 På fløj 4 er spæret ud for trappen til tagrummet knækket, og der er flere steder i tagkonstruktionen over fløj 4 knækkede og manglende taglægter. Note: De manglende stykker taglægter vurderes at skyldes nedbrud på grund af opfugtning. 1.8 Spær og lægter K1 Der er spor efter borebiller flere steder i de ældre dele af tagkonstruktionen og loft i tagrummet. Note: Borebiller i gammelt træværk er næsten mere reglen end undtagelsen, og kan spænde fra kosmetisk forringelse til styrkemæssig risiko. Forholdet bør holdes under opsyn og bekæmpes, hvis der er aktivt angreb. Borebiller kan bekæmpes med speciel imprægnering Gangbro K3 Gulv i tagrummet er mørt og ustabilt i den vestlige ende af fløj 2, og muligvis også i fløj 1. Note: der er risiko for personskade ved fald gennem gulvet Skorsten K2 Der er slitage i mørtelfuger på skorstenspiber. Note: Nedbrudte fuger medfører øget fugtindtrængning i murværket med risiko for yderligere skader på skorstenene K2 Skorstenene er uisolerede i tagrum. Skorsten over rum 13 har meget gennemtrængning af løbesod. Note: Dannelse af løbesod kan skyldes for megen afkøling af røgen eller fyring med vådt brænde. Løbesod kan begrænses ved isolering af skorsten. 2. Ydervægge 2.1 Facader og gavle K1 Der er flere steder fine revner i ydermurene: Boligeftersyn Guldbergsgade 1 Side 4

5 - over og under vindue i rum 13 mod gården - på vestfacaden af fløj 1, især ved vinduer i rum 2 og 3 samt ved gavlvinduer til tagrum - enkelte revnede mursten på sydfacaden af fløj 2 ud for rum 6 samt revne i mørtelfuger ud for højre vindue i rum 6 - revnen fortsætter i gesims over vinduet - i østgavl på fløj 2 mellem vinduer i rum 13 og tagrumsvinduer samt over tagrumsvinduer - desuden mindre pudsafskalninger i gesims midt på vestfacaden af fløj 3 og i gesims over entredør i fløj 2 Note: Revnerne vurderes at være mindre sætningsskader, der optræder normalt i ydermure opført med ejendommens byggemetode. Der må påregnes løbende vedligeholdelse af disse revner. 2.1 Facader og gavle K1 Der er på alle pudsede facader områder, hvor puds ikke har fuld vedhæftning til underlaget. 3. Vinduer og døre 3.1 Indvendige døre K1 Flere af husets gamle døre hænger skævt, og kan ikke stå åbne i vilkårlig stilling. 3.1 Indvendige døre K1 Indvendige døre i boligen i fløj 4 har afskalning i maling på skrå kanter ved fyldinger. 3.1 Indvendig dør K2 Karm til dør mellem rum 6 og 7 er revnet så nederste hængsel er løst. 3.1 Døre K2 Gummitætningslister på entredør i rum 19 og terrassedør i rum 14 er ikke korrekt monteret, og delvist misdannede. Note: Dørene kan ikke forventes at være helt tætte. 3.1 Døre K2 Entredøre til rum 7 og rum 21 er under nedbrud, og der er nedbrud i dørtrin på terrassedør i rum Vinduer K2 Vinduer mod gården i rum 6, 7 og 9, samt midterste karnapvindue i rum 4 kan ikke åbnes. 3.2 Vinduer K2 Vinduer i rum 3, 4, vinduer mod gården i rum 9 samt vinduer i østgavl på fløj 2 er under nedbrud. 3.2 Vinduer K1 Der mangler kit på vinduer med etlags glas, og generelt trænger vinduerne til malerbehandling og smøring af hængsler. 3.5 Revnede ruder K2 Midterste rude i rum 4 er punkteret, og der er revnede etlags ruder i rum 6, 7, 9 og Brandredningsåbning K3 Vinduer i rum 1, 2, 3 og 16 opfylder ikke kravene til brandredningsåbning. Note: Redningsåbninger skal uanset typen kunne åbnes så meget, at der fremkommer en åbning, hvor summen af højde og bredde er mindst 1,5 m. Desuden må hverken højde eller bredde være mindre end 0,5 m. 4. Fundament/sokler 4.2 Sokkel K1 Puds på sokkel har på alle facader områder, hvor puds ikke har fuld vedhæftning til underlaget. 4.2 Sokkel K2 Udstøbning/fugning omkring syldsten på østgavl til fløj 2 har ikke vedhæftning til stenene. Støbt banket på terræn langs sydfacaden af fløj 4 er revnet. Note: Der er risiko for indtrængning af vand i syldsten med frostskader til følge. 4.3 Udvendige trapper K1 Der er revner og afskallet puds i trin på trappe ved havedør til rum Kældre/krybekældre/terrændæk Boligeftersyn Guldbergsgade 1 Side 5

6 5.1 Gulvkonstruktion K1 Der er lidt vand mellem gulvets piksten. Note: Det vurderes, at grundvandet er højt beliggende på grunden, og vil stå op i kælderen i dele af året. 5.2 Vægge K1 Der er lidt pudsafskalning på kældervægge, og vinhylder er ikke færdiggjort med puds og malerbehandling. 5.5 Etageadskillelse K1 Smalt loft mellem kælderlem og sidevæg er faldet ned. 5.5 Etageadskillelse K3 Etageadskillelse mellem kælder og rum 8 er isoleret med polystyrenplader. Note: Polystyren er meget brandfarligt, og må kun bruges til byggeri i lukkede, brandsikre konstruktioner. Der er risiko for personskade ved brand. 6. Vådrum (badeværelse, toilet og bryggers) 6.2 Vægkonstruktion/- belægning K1 I rum 15 er der blærer/puds uden fuld vedhæftning nederst på væg mod rum 14. Note: Det vurderes, at afskalningen skyldes fugt i væggen, muligvis på grund af manglende fugtspærre mod væggens fundament. 6.3 Fuger K3 I rum 18 er der revne i fuge mellem væg og sokkelklinker samt mellem sokkelklinkerne i hjørnet ved siden af toilettet mod havefacaden. Note: Ved revnede/defekte fuger er der øget risiko for fugtindtrængning til de bagvedliggende konstruktioner. 7. Gulvkonstruktion og gulve 7.1 Gulvkonstruktioner K1 Gulve i rum 1, 2 og 3 knirker ved påvirkning. Note: Knirkende trægulve skyldes hovedsagelig gnidninger mellem gulvbrædderne eller mellem gulvbrædderne og deres befæstigelsespunkter, hvilket er uden betydning for gulvets bæreevne. 7.1 Gulvkonstruktioner UN Gulve i rum 6, 8, 10 og 11 er ældre trægulve med spor efter borebiller og slid samt manglende sammenhæng i fer og not på den yderste meter langs facader. Gulvene har desuden varierende nedbøjning/fjedring langs facader. Note: Det vurderes, at gulvene er opbygget på et bjælkelag over en krybekælder. Krybekælderen er ikke ventileret i husets sokkel, hvilket medfører, at opstigende jordfugt ikke kan ventileres bort, men, afhængig af rummenes opvarmning, opsuges i trækonstruktionerne med nedbrud til følge. Konstruktionen bør undersøges nærmere, og om nødvendigt forbedres med ventilation eller sløjfning af krybekælderen. 7.2 Belægninger K1 Gulv i rum 4 er ujævnt, og der mangler fodlister på begge sider af væg mellem rum 4 og 6, samt lukning af hulrum under indvendig dør til rum 4. Desuden mangler montering af fodliste langs ydervæg i rum Belægninger K1 Der er en plet af løbesod midt på gulv i rum 10, og en større fugtskjold på gulv i rum 20. Note: Pletten med løbesod skyldes større mængder af udvasket løbesod i tagrummet, der drypper ned i stueetagen. Fugtskjolden vurderes at skyldes utæt tagbelægning, der medfører vandindtrængning i tagrummet, der drypper ned i stueetagen. 7.1 Belægninger K1 Enkelte klinker har ikke fuld vedhæftning til underlaget i rum Belægninger K1 Der er en rift i gulvvinyl langs ydervæg i rum 17. Boligeftersyn Guldbergsgade 1 Side 6

7 8. Indervægge/skillevægge 8.1 Indvendige vægge K1 I rum 2 er der en fin revne mellem ydervæg og skillevæg mod rum Indvendige vægge K1 I rum 17 og rum 19 er der puds og glasvæv uden fuld vedhæftning nederst på ydervæg, og i rum 7 er der malerafskalninger på ydervæg samt revner i væg mod rum 8. Note: Det vurderes, at afskalningerne skyldes fugt i væggene, muligvis på grund af manglende fugtspærre mod væggenes fundament. 8.2 Vægbeklædninger K1 Der er en stribe af løbesod på væg bag brændeovn i rum 10 og flere striber løbesod på skorsten og loftbjælke i rum Vægbeklædninger K1 Der er vægfliser uden fuld vedhæftning over bordplade i rum Vægbeklædninger K1 Vægge og loft i rum 11 er beklædt med cellotexplader indvendigt. Note: Brugen af cellotexbeklædning har ifølge bygningsreglementet ikke været tilladt siden Beklædning opsat før dette tidspunkt kan bibeholdes, men anbefales fjernet på grund af brandfare. 9. Lofter/etageadskillelser 9.1 Lofter/etageadskillelser K1 Der er en fin revne mellem loft og gavlvæg i rum Lofter/etageadskillelser K1 Loft i rum 4 er ujævnt og buler, og loft i karnap er ikke parallel med loft i resten af rummet. Note: Det vurderes, at loftet har været udsat for en vandskade, samt at tagbelægningen over karnappen ikke er helt tæt. 9.1 Lofter/etageadskillelser K2 Loft i rum 6 har nedbøjning og revner i puds i et område mod rum 4 og 5. Note: Loftet har en meget stor spændvidde, og det vurderes, at bjælkelaget ikke er dimensioneret til dette spænd. Desuden er gulv i tagrummet mørnet, så det ikke bidrager til at holde loftfladen oppe. 10. Indvendige trapper 11. VVS-installationer 11.1 Vandinstallationer K2 Der er tæring i koldtvandsrør under køkkenvask i rum Varmeinstallation K2 I kælderen er der rust på fordelerrør til varmeinstallation under gulv i rum Afløbsinstallationer K1 Der er en fugtskjold i bunden af skab under køkkenvask i rum 13. Note: Det vurderes, der er eller har været en mindre læk i afløbet fra køkkenvasken. Beskikket bygningssagkyndig: Navn: Palle Breinholm HE nr.: 2567 Firma: Boligeftersyn Vej: Guldbergsgade 1 Postnr.: 2200 By: København N Telefon: Mobil: info@boligeftersyn.dk Boligeftersyn Guldbergsgade 1 Side 7