Erhvervslejekontrakt

Transkript

1 Erhvervslejekontrakt Mellem udlejer Andelsboligforeningen Jæger Jægersborggade København N Lejers navn og lejer Lejers adresse post nr. by Cvr. nr. vedr. butikslejemålet Jægersborggade nr København N lejemålsnummer lejemålsnummer

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Det lejede Anvendelse Ikrafttræden/overtagelse Opsigelse/ophør Fremleje og afståelse Årlig ydelse og depositum Forbrugsregnskabet (varme og vand) Ejendomsregnskab (skatter, afgifter, drifts- og øvrige omkostninger) Øvrige udgifter og udgiftsarter Aftalt regulering af lejen Regulering af leje til markedslejen Vedligeholdelse og fornyelser Byfornyelse, uanvendelighed m.v Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer Ansvar og risiko Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Moms Tvister Omkostninger Bilag...21 Bilag 1. Tegning...23 Bilag 2. Beskrivelse af lejemålets stand og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet. 24 Bilag 3. Specifikation af ydelser i henhold til 7 Varme og vand...25 Bilag 4. Specifikation af ydelser i henhold til 8 Ejendomsregnskab....26

3 Bilag 5. Checkliste af 16. december 1999 er udarbejdet af By- og Boligministeriet...27 L E J E K O N T R A K T...35 Hundefrisør...36

4 1. Det lejede. 1.1 Det lejede omfatter følgende arealer: Butiksareal, inkl. andel af fælles- og adgangsarealer m² xxx,00 som herefter er kaldet det lejede. 1.2 Såfremt det ved en senere opmåling af ejendommen og lejemålet viser sig, at arealerne afviger fra ovennævnte arealer, skal det nye areal benyttes ved fremtidige huslejeopkrævninger, huslejereguleringer, afgiftsberegninger og lignende. Til lejemålet hører ingen særskilt brugsret til fællesarealer, udenomsarealer eller lignende, med mindre det udtrykkeligt fremgår af denne lejeaftale. 1.3 Lejemålets udformning og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet fremgår af vedlagte tegning bilag 1. Beskrivelse af udlejers indretningsarbejder, herunder materialer og installationer, der danner baggrund for lejemålets stand og indretning ved aflevering til lejer, fremgår af vedhæftede bilag 2. Lejer skal selv sørge for at lejemålet bliver brandteknisk indrettet til den ønskede brug. Løse brandspande, pulverslukkere og lignende anskaffes og vedligeholdes af lejeren for egen regning i overensstemmelse med myndighedernes krav i forbindelse med lejerens anvendelse af lokalerne. 2. Anvendelse.

5 2.1 Det lejede skal anvendes til butiks- og kontorformål, og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. Det lejede må ikke uden skriftligt samtykke fra udlejeren benyttes til andet end: XXXXXXXX Det er med udlejer aftalt at åbningstider skal være inden for tidsrummet kl Det betragtes som grov misligholdelse såfremt det lejede ikke benyttes i overensstemmelse med hvad der er aftalt overfor, hvilket medfører øjeblikkelig ophævelse af kontrakten. Butikken skal således åbne senest 3 måneder efter ikrafttrædelsestidspunktet, jfr Lejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne erhverv på ikrafttrædelsestidspunktet, jf. 3.1, ikke strider mod lokalplan eller anden offentlig planlægning. Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter, og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. De lejede lokaler er overtaget som beset. Lejer må selv afholde udgifter til anden indretning af det lejede. Udlejer har ikke ansvar for de bygningsmæssige forhold, herunder fx forhold der giver fugt eller andre gener for brugen af det lejede, herunder svampeangreb i mure m.v., uanset at disse forhold findes i bygningsdele hvor udlejer normalt har vedligeholdelsesforpligtelsen.

6 Det samme gælder krav om toiletfaciliteter, flugt- veje og i øvrigt alt bygningsmæssigt. Der er ved lejefastsættelsen taget hensyn hertil, ligesom det ved lejefastsættelsen er forudsat, at lejer selv sørger for at bringe det lejede i brugbar stand, herunder i den stand der af myndighederne forlanges for driften/den ønskede anvendelse. Lejer har pligt til inden 3 måneder at bringe det lejede i en sådan stand at den angivne anvendelse kan finde sted. Lejemålets stand ved overtagelsen bliver dokumenteret ved fotos og rapport. 2.2 Lejers anvendelse må ikke medføre lugt-, støj- eller lysgener, eller på anden måde være til gene for øvrige lejere og beboere i ejendommen eller andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede, omgås dette forsvarligt. 2.3 Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har, efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger, ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra en offentlig myndighed vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Har lejeren foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at retablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejeren, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for retableringspligten. 2.4 Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade - herunder hændelig - som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt, som følge af lejers installationer eller ombygninger. 2.5 Udlejer er berettiget til at udleje eller anvende andre lokaler i ejendommen til samme branche og samme anvendelse som lejers.

7 2.6 Lejer har ret til den af udlejer fastlagte skiltning på og ved ejendommen. Opsætning af skilte må dog først ske efter udlejers forud indhentede, skriftlige anvisning og godkendelse, og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og til enhver tid gældende myndighedskrav, der er gældende for ejendommen. Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er pligtig til selv at indhente alle myndighedsgodkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelsen til stadighed opfyldes. Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, medmindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. Udlejer kan forlange, at skiltning m.v. på ejendommen følger en af udlejer udarbejdet skilteplan. 2.7 Lejer er pligtig til i 6 måneder fra ikrafttrædelsestidspunktet, jfr. 3.1., at være medlem af og betale til gadens handelsstandsforening. Medlemsgebyret er kr. 100,00 pr. måned. 3. Ikrafttræden/overtagelse 3.1. Det lejede overtages af lejer , hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet Eventuelle mindre væsentlige mangler ved det lejede, der ikke hindrer lejers brug heraf, udskyder ikke ikrafttrædelsestidspunktet og berettiger ikke lejer til afslag i lejen Såfremt det lejede ikke kan tages i brug på ikrafttrædelsestidspunktet og dette skyldes den tidligere lejers forhold, (f.eks. dennes manglende rettidige fraflytning eller manglende istandsættelse) eller uventede istandsættelsesbehov,

8 kan udlejer udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med det tidsrum, som denne forsinkelse medfører. Udlejer er dog ikke berettiget til at udskyde ikrafttrædelsestidspunktet med mere end 3 måneder Såfremt en af parterne ønsker det, afholdes senest på ikrafttrædelsestidspunktet en overdragelsesforretning, og udlejer udarbejder på grundlag heraf en indflytningsrapport. Lejer skal senest 14 dage efter modtagelsen af indflytningsrapporten meddele udlejer eventuelle indsigelser mod denne. Udlejer har ret og pligt til at afhjælpe eventuelle mangler indenfor rimelig tid. Såfremt der i forbindelse med lejemålets aflevering til lejer ikke udarbejdes en indflytningsrapport, skal lejer, senest 14 dage efter lejemålets ikrafttræden, skriftligt meddele udlejer lejers evt. indsigelser vedr. mangler i lejemålet, herunder manglende eller ufuldstændig istandsættelse m.m. Modtager udlejer ikke indsigelser fra lejer indenfor den anførte frist, betragtes lejemålet afleveret i henhold til kontraktens bestemmelser. 4. Opsigelse/ophør 4.1. Lejeforholdet kan fra lejers side tidligst opsiges til fraflytning den Lejeforholdet kan fra udlejers side tidligst opsiges til fraflytning den Såvel lejers som udlejers opsigelse skal ske med 6 måneders skriftligt varsel til fraflytning den 1. i en måned. 5. Fremleje og afståelse

9 5.1 Lejeren må ikke overlade brugen af det lejede til andre - hverken helt eller delvist. 5.2 Lejer har ikke ret til at fremleje det lejede til 3. mand - hverken helt eller delvist. 5.3 Lejer har ikke ret til at afstå det lejede til 3. mand - hverken helt eller delvist. 5.4 Der er fra pkt. 5.1, 5.2 og 5.3 aftalt følgende afvigelser: Der er i 10 år fra lejemålets start givet ret til afståelse under følgende betingelser: Afståelse kan alene ske til en ny lejer (person) indenfor samme branche mod hvem udlejer ikke kan gøre berettiget indsigelse gældende omkring faglige kvalifikationer, økonomi eller på anden vis. Ved enhver overdragelse af lejemålet har udlejer ret til at indtræde i overdragelsesaftalen. Overdragelsesaftalen skal derfor ved anbefalet skrivelse fremsendes til udlejer, der ved skriftlig accept inden 16 dage fra modtagelse af overdragelsesaftalen (der bortses i denne forbindelse fra fremsendelser i perioden ) kan forlange at indtræde i overdragelsesaftalen. Ved enhver afståelse efter 10 år fra lejemålets start skal der til udlejer kontant betales et beløb på 12 x den ved afståelsen gældende månedsleje. Ved enhver afståelse i afståelsesperioden har udlejer ret til at forlange huslejen reguleret til det lejedes værdi. 6. Årlig ydelse og depositum

10 6.1 Lejen m.v. udgør ved lejemålets start: Det bemærkes specielt at de ovennævnte udgifter iht. forbrugsregnskabet og ejendomsregnskabet, jfr. 7 og 8, først træder i kraft pr. 1. januar Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang pr. ikrafttrædelsestidspunktet, hvor der betales leje for perioden fra ikrafttrædelsestidspunktet og til udgangen af den pågældende måned. Lejen betales i øvrigt månedsvis forud hver den første. Senest samtidig med lejers underskrift på denne kontrakt, betaler lejer et depositum svarende til 6 måneders leje inkl. lejers ydelser i henhold til kontraktens 7 og 8. Dette depositum indestår til sikkerhed for ethvert mellemværende mellem lejer og udlejer i forbindelse med lejeforholdet, herunder til sikkerhed for lejers forpligtelser i forbindelse med fraflytning. Depositum tilbagebetales helt eller delvist, når lejemålet er ophørt, og ethvert krav fra udlejers side er fyldestgjort. Depositum forrentes ikke. Udlejer kan forlange, at depositum reguleres, således at det til enhver tid svarer til 6 måneders aktuel leje. 6.2 Udover lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7, samt en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf Alle krav, som udspringer af denne lejekontrakt eller erhvervslejeloven, er pligtig pengeydelse.

11 7. Forbrugsregnskabet (varme og vand) 7.1. Udlejer sørger for levering af varme og varmt vand. Lejer er pligtig at aftage hele sit forbrug af varme og varmt vand efter udlejers anvisning herom, og lejer betaler herfor efter nedenstående retningslinier. Lejer må ikke etablere anden varmeforsyning uden udlejers skriftlige samtykke. I 7.2 og i vedlagte bilag 3 ( Specifikation af ydelser i henhold til 7 Varme og vand ) er specificeret, hvilke anslåede udgifter, der p.t. indgår i forbrugsregnskabet. Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor senere kan lade indgå i forbrugsregnskabet I forbrugsregnskabet kan indgå følgende udgifter: Alle udgifter til brændsel m.m., alle former for betalinger til en evt. fjernvarmeleverandør, samt alle udgifter knyttet til driften af varmeforsyningen, herunder el og elafgifter, skorstensfejning, personaleudgifter, udgifter til pasning og tilsyn, vedligeholdelse, reparation samt lovpligtige kontrolordninger Udgifter til vagt- og serviceordninger, teknisk bistand samt administrationsudgifter, herunder udgifter til udarbejdelse af varmeregnskabet Endelig opgørelse over forbrugsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge forbrugsregnskabsperioden. Omlægningsperioden kan omfatte mere eller mindre end 12 måneder. Erhvervslejelovens 51, stk. 1 og 2 om frist for fremsendelse af varmeregnskab m.v. og om virkning ved overskridelse, skal ikke gælde for nærværende lejeaftale.

12 7.4 Forbrugsudgifterne fordeles mellem lejerne indbyrdes, enten på grundlag af fordelingsmålere i lejemålene i det omfang sådanne findes, eller på baggrund af en m²-fordeling. 7.5 Til dækning af forbrugsudgifterne fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf Beløbet pr. m2 fremgår af bilag 3. Udlejer kan med 1 måneds skriftligt varsel ændre a conto beløbet. Tillægsbetaling vedrørende forbrugsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 8. Ejendomsregnskab (skatter, afgifter, drifts- og øvrige omkostninger) 8.1 Udover den aftalte leje, og de i 7 nævnte udgifter, er udlejer berettiget til, hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter, afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af enhver art vedrørende ejendommen og den hertil knyttede udlejningsvirksomhed. Med mindre andet er anført, forestår udlejer alle tiltag vedrørende ejendomsudgifterne mod refusion af disse, jf. nedenfor. De nedenfor anførte udgifter er specificeret og anslået i vedlagte bilag 4 ( Specifikation af ydelser i henhold til 8 - Ejendomsregnskab ). Specifikationen omfatter ikke udgiftsarter, der ikke er kendt ved denne aftales indgåelse, hvilke udgifter udlejer derfor tillige senere kan lade indgå i ejendomsregnskabet. 8.2 Ejendomsudgifterne kan bl.a. omfatte følgende: Fælles vandforbrug og vandafledningsafgifter, renovationsbidrag, vejbidrag, forsikringspræmier vedrørende ejendommen, bidrag til eller anskaffelse af materiel til civilforsvarsforanstaltninger samt grundejerforenings-kontingent. Ejendommens forbrug af fælles el - herunder fælles elforbrug til f.eks. indvendig og udvendig belysning, elevatorer m.v. Al udvendig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af belægninger og friarealer m.v., herunder pasning af de ved ejendommen værende beplantninger og fællesarealer, samt snerydning, grusning og saltning i fornødent omfang på veje,

13 parkeringspladser og gårdarealer, etablering, renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af al udvendig belysning, henvisningsskilte samt rensning af kloakker. Indvendig renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af fællesarealer, herunder fælles trapperum, elevatorrum, fælles gangarealer samt installationer, som er fælles for flere lejere i ejendommen. Renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse af bygningen, herunder installationer og anlæg m.v., i det omfang disse udgifter ikke skal afholdes endeligt af udlejer i henhold til 12.1, eller forholdet særskilt henføres til en enkelt lejers vedligeholdelsespligt. Udgifter til senere ændringer af ejendommens fælles indretning, fælles varmeforsyningsanlæg, i det omfang disse ændringer kan henføres til ændrede eller skærpede myndighedskrav, medmindre parterne er enige om at behandle udgiften som en forbedringsudgift. Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt for perioden Udlejer kan med 2 ugers skriftligt varsel omlægge regnskabsperioden, og omlægningsperioden kan omfatte en periode på mere eller mindre end 12 måneder. Ejendomsudgifterne fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til de lejede bruttoarealer. Udgifter, som alene kan henføres til et eller flere af de enkelte lejemål i ejendommen, fordeles dog blandt disse lejere i forhold til de involverede bruttoarealer. Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen, jf Beløbet pr. m2 fremgår af bilag 4. Udlejer kan med 1 måneds skriftlig varsel ændre á conto beløbet. Tillægsbetalinger vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. Skatter, dvs. grundskyld til Amt og Kommune samt dækningsafgift, for året 2002, er indeholdt i den i 6 aftalte leje. Pålægges der ejendommen nye eller øgede skatter og afgifter til det offentlige og/eller andre øgede udgifter af den art, som er

14 nævnt i Erhvervslejeloven 10-12, kan udgifterne udlignes gennem en lejeforhøjelse efter bestemmelserne i loven. Andre skatter og afgifter, der pålægges fast ejendom eller driften af denne, kan pålægges lejer fra det tidspunkt, beløbet opkræves hos udlejer. Lejer skal selv sørge for og bekoste udgifter til renovation. 9. Øvrige udgifter og udgiftsarter 9.1. Udover lejen, jf. 6, og de i 7 og 8 nævnte udgifter, skal lejeren betale følgende udgifter direkte til leverandøren: Elforbrug i det lejede Vandforbrug og de hertil knyttede afgifter, herunder til vandafledning, grønne afgifter m.v., i den udstrækning selvstændig registrering af forbrug i lejemålet er, eller på et senere tidspunkt bliver, etableret Bortskaffelse af virksomhedsaffald. Placeringen af affaldscontainere, herunder specielle pap og papircontainere til genbrug, skal ske efter udlejers anvisning Lejer er forpligtet straks og uden ugrundet ophold at tilmelde sig som forbruger til alle relevante forsyningsselskaber, leverandører m.m Såfremt udlejer, trods det direkte kundeforhold mellem lejer og leverandøren, hæfter over for leverandøren for nogen af de nævnte

15 leverancer, kan udlejer forlange et særskilt depositum til sikkerhed for lejers betalinger. 10. Aftalt regulering af lejen Hvert år pr. den 1. januar, første gang den 1. januar 2004, reguleres uden særskilt varsel den årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år til oktober måned forud for reguleringstidspunktet. Grundlag for regulering er lejen ekskl. skatter og ekskl. eventuelle forbedringsforhøjelser. De årlige lejereguleringer beregnes efter følgende formel: årslejen (gl.) x nyt indeks - årslejen (gl.) = lejeændring gl. indeks Ny årsleje = årsleje (gl) + lejeændring hvor der med årslejen (gl.) forstås den leje, der gælder umiddelbart før reguleringen. hvor der med nyt indeks forstås nettoprisindekset fra juli måned forud for reguleringstidspunktet, hvor der med gl. indeks forstås nettoprisindekset for juli måned det foregående år, og hvor der med nettoprisindekset forstås det af Danmarks Statistik beregnede og offentliggjorte pristal med januar 2000 (= 100) som basistal.

16 10.2. Såfremt nettoprisindekset måtte ophøre med at blive beregnet, skal fremtidige lejereguleringer beregnes efter det pristal som måtte træde i stedet for nettoprisindekset, alternativt med det indeks, der i den forudgående 5 års periode har haft en udvikling, der svarede mest muligt til udviklingen i nettoprisindekset Den årlige regulering kan ikke blive mindre end 4% af foregående års beregnede leje. 11. Regulering af leje til markedslejen Udlejer kan forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med reglerne i 13 i erhvervslejeloven Erhvervslejelovens 13. stk. 4 skal ikke gælde for lejemålet, og regulering til markedsleje skal gennemføres fuldt ud på det varslede ikrafttrædelsestidspunkt uden fordeling over 4 år. 12. Vedligeholdelse og fornyelser Udgifter til vedligeholdelse af klimaskærmen, hvorved forstås tag, facade og den udvendige side af døre og vinduer (ekskl. ruder), afholdes endeligt af udlejer, hvorimod øvrige vedligeholdelses- og fornyelsesudgifter, jf. 8, betales af lejerne over ejendomsregnskabet Al indvendig vedligeholdelse af det lejede - d.v.s. alt indenfor lejemålets fysiske rammer - påhviler lejer i det omfang dette er nødvendigt for, at det lejede kan holdes i en god vedligeholdelsesmæssig stand, svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Hvis udlejer har installeret særskilt varme-/ventilations-/køleanlæg i lejemålet, har lejer pligt til at indgå servicekontrakt på anlægget/ anlæggene, og fremsende kopi af de tegnede kontrakter til udlejer. Repræsentanter for udlejer skal altid have adgang til ejendommens tekniske installationer.

17 Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholde gulvbelægninger, vand- og gashaner, elafbrydere, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, badekar, hårde hvidevarer og eventuelle andre installationer af enhver art. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornødent forny låse, nøgler og ruder. Opregningen af førnævnte dele, som lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende, men blot eksempler Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt, med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede som udenfor det lejede i overensstemmelse med reglerne i erhvervslejelovens kap Byfornyelse, uanvendelighed m.v.. Lejemålet er beliggende i en gade og et område, hvor der over de kommende mange år skal ske byfornyelse og anden udvendig vedligeholdelse af ejendommene. Lejer er bekendt med dette og fraskriver sig hermed alle krav om lejenedsættelse, lejefritagelse, erstatning for tab af fortjeneste og omsætning, følgetab, indirekte tab m.v. mod udlejer i forbindelse med udførelse af sådanne arbejder, idet lejer er bekendt med at der som følge af sådanne arbejder kan være tale om at afspærre gaden, at afspærre adgang til lejemål, rydde lejemål for en periode, arbejde i lejemål, at nedtage og afskærme eventuel aftalt skiltning o.s.v.. Udlejer vil tilstræbe at give fornødent varsel og vil tilstræbe at der bedst muligt - evt. blot ved rundskrivelse - orienteres om varighed af igangsatte arbejder. Som eneste undtagelse fra denne bestemmelse gælder, at husleje (cfr. fx acontovarme mv.) ikke opkræves hos erhvervsdrivende virksomheder hvis adgangen til lejemålet fra gaden er 100% umuliggjort i den sædvanlige åbningstid i forbindelse med renovering el. tilsvarende.

18 I det omfang byfornyelse eller anden vedligeholdelse medfører forbedring af et lejemål accepterer lejer på forhånd at dette berettiger til huslejestigning der både dækker forrentning og afskrivning af det investerede beløb. 14. Husorden og brug af udenoms- og fællesarealer Det påhviler lejer at iagttage, at der er god orden i det lejede, og at dette forvaltes på en sådan måde, at udlejers og de øvrige lejeres interesser ikke krænkes, hvorved særligt fremhæves at lejer skal omgås forsvarligt med det lejede og dettes tilbehør samt ejendommen i øvrigt, at der ikke må parkeres cykler udenfor de dertil indrettede og anviste stativer. Biler tilhørende lejer, hans personale og besøgende må kun parkeres på ejendommen efter udlejers anvisninger Udlejer kan til enhver tid udfærdige en husorden samt ordensregler, som lejer er pligtig nøje at overholde Lejer forpligter sig til at rømme lagerrum, der tillige fungerer som sikringsrum, indenfor den til enhver tid gældende lovmæssige tidsramme Uanset om en del af ejendommens fællesareal er indregnet i bruttoarealet for det lejede, kan udlejer i rimeligt omfang disponere over disse fællesarealer, herunder bl.a. til udlejning af reklamepladser, mobilantenner m.v. Udlejers dispositionsret omfatter såvel indvendige som udvendige fællesarealer. 15. Ansvar og risiko

19 15.1. Skulle der i lejeforholdets løbetid opstå skader på lejers ejendom (f.eks. inventar o.lign.) som følge af fejl, mangler eller undladelser ved det lejede, kan udlejer kun gøres ansvarlig herfor, såfremt udlejer har handlet uagtsomt. 16. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Senest kl på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet - og uanset om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag - skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører, i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var på ikrafttrædelsestidspunktet, dvs. nyistandsat, jf. i øvrigt bilag Inden ophørstidspunktet har lejer - med mindre andet aftales med udlejer - ret og pligt til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer, bekostet og indsat i det lejede af lejer, mod at bringe det lejede tilbage til den oprindelige stand pr. ikrafttrædelsestidspunktet Med mindre parterne skriftligt har aftalt, at ændringer i det lejedes indretning ikke skal tilbageføres, har lejer pligt til at tilbageføre disse ændringer inden ophørstidspunktet, således at det lejede fremtræder som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse fra en af parterne, en fælles besigtigelse af det lejede (flyttesyn) for fastsættelse af de istandsættelsesarbejder der skal udføres for lejers regning. Ved flyttesynet skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af flyttesynet afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder derefter en fraflytningsrapport. Udlejer kan herefter forlange, at værdien af de konstaterede istandsættelsesarbejder helt eller delvist konverteres til et kontantbeløb, som betales kontant af lejer til udlejer. Eventuel tvist om konvertering af kontantbeløb afgøres af den sagkyndige, jf I stedet for konvertering til kontantbeløb kan udlejer vælge, at kræve istandsættelsesarbejderne udbedret for lejers regning og risiko.

20 Efter flyttesynet er lejer følgelig afskåret fra at foretage egen afhjælpning af istandsættelsesarbejder i det lejede Bortset fra skjulte fejl og mangler ved det lejede, som ved almindelig agtpågivenhed burde være bemærket af udlejer ved flyttesynet, kan udlejer ikke gøre krav i medfør af gældende, hvis der er forløbet mere end 4 uger fra flyttesynet. Andre skjulte fejl og mangler, der kan henføres til lejers forsømmelser, manglende korrekt håndværksmæssig udførelse af ændringer i lejeperioden og lignende, kan udlejer gøre gældende overfor lejer ved konstatering De ved flyttesynet konstaterede istandsættelsesarbejder, som ikke er konverteret til kontantbeløb, udbedres af udlejer for lejers regning. Er udbedringen ikke tilendebragt på ophørstidspunktet, kan udlejer kræve betaling for ydelser i henhold til 6, 7 og 8 samt friholdelse for udgifterne i henhold til 9 for den periode, der medgår til istandsættelsen og indtil lejemålet er gjort i kontraktmæssig stand. 17. Moms Udlejer er alene frivilligt momsregistreret for udlejning af lejemålet, og ikke for leveringen af varme og varmt vand. Hvis udlejer momsregistreres for levering af varme, vand m.v. er lejer pligtig at acceptere at også disse ydelser momspålægges Som følge heraf vil kun nogle ydelser og udgifter, som lejer skal betale til udlejer i henhold til denne kontrakt, blive tillagt moms, p.t. 25%, i overensstemmelse med de til enhver tid gældende regler herfor. 18. Tvister

21 18.1. Enhver tvist, som måtte opstå i forbindelse med denne lejekontrakt, skal indbringes for boligretten i første instans Tvister om konvertering af istandsættelsesarbejder ved fraflytning til kontanter, afgøres dog af en sagkyndig udpeget af Det Danske Voldgiftsinstitut, jf Omkostninger Hver part afholder egne omkostninger i forbindelse med oprettelsen af nærværende lejekontrakt, herunder honorar til egne rådgivere, advokat m.v. Lejer opfordres til at søge sagkyndig bistand i forbindelse med indgåelse af nærværende lejeaftale. Lejer er opfordret til at lade sig repræsentere ved advokat Lejer har pligt til at betale udlejers udgifter i forbindelse med alle senere ændringer i lejeforholdet, der medfører at der udfærdiges et tillæg til lejeaftalen, såfremt ændringerne er foranlediget af lejer, f. eks. i forbindelse med afståelse. Gebyret udgør kr ,00 i år Gebyret reguleres hvert år pr. 1. januar op med 4 %. 20. Bilag Lejer bekræfter at have gennemlæst samtlige bilag til denne kontrakt, herunder vedlagte checkliste fra By- og Boligministeriet, bilag Til denne lejekontrakt hører følgende bilag:

22 Bilag 1. Tegning Bilag 2. Beskrivelse over lejemålets stand og indretning pr. ikrafttrædelsestidspunktet. Bilag 3. Specifikation af ydelser i henhold til 7 Varme og vand. Bilag 4. Specifikation af ydelser i henhold til 8 Ejendomsregnskab. Bilag 5. By- og Boligministeriets checkliste. København N, den xxxxxxxxxxxxx, den Som udlejer: Som lejer: A/B Jæger xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

23 Bilag 1. Tegning.

24 Bilag 2. Beskrivelse af lejemålets stand og indretning på ikrafttrædelsestidspunktet.

25 Bilag 3. Specifikation af ydelser i henhold til 7 Varme og vand.

26 Bilag 4. Specifikation af ydelser i henhold til 8 Ejendomsregnskab. Fremtidige stigninger i lejemålets andel af skatter og afgifter, opkræves særskilt sammen med lejen, og indgår således ikke i ejendomsregnskabet.

27 Bilag 5. Checkliste af 16. december 1999 er udarbejdet af By- og Boligministeriet Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke kan "stå alene", men skal læses sammen med lovteksten. Vejledningen er blevet til efter høring af Ejendomsforeningen Danmark, Jydske Grundejerforeninger, Lejernes Landsorganisation, Erhvervslejernes Landsorganisation, Dansk Handel & Service og De Samvirkende Købmænd. Erhvervslejeloven er en lov, der bygger på en høj grad af aftalefrihed. Aftalefriheden betyder, at udlejer og lejer - udover lejens størrelse og regulering - skal tage stilling til en række spørgsmål, f.eks. om lejeforholdets varighed, fordelingen af vedligeholdelsespligten, lejers afståelsesret, erstatning osv. Lejens størrelse bør afspejle, hvilke øvrige vilkår, man har forhandlet sig frem til. Samtidig stiller aftalefriheden nogle krav til både lejer og udlejer om at "være vågne", når der forhandles en lejekontrakt om et erhvervslejemål. Nedenfor er nævnt de områder, som man skal være særligt opmærksom på ved indgåelse af en erhvervslejekontrakt. Desuden beskrives opsigelsesreglerne i korte træk. Indgåelse af lejeaftale Parterne bør indgå en skriftlig lejekontrakt, selv om dette ikke er et krav ifølge loven. Der gælder ikke særlige regler for udformningen af lejekontrakten. Der er heller ikke krav om anvendelse af specielle blanketter el.lign. By- og Boligministeriet kan ikke anbefale, at parterne anvender den standardblanket, der betegnes typeformular H, 1. udgave, af 2. januar 1996, på lejekontrakter, der indgås i henhold til den nye lov, og har derfor ophævet denne ved en bekendtgørelse, der træder i kraft samtidig med erhvervslejeloven. Lejekontrakter, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, er fritaget for stempelpligt. Det er kun nødvendigt at tinglyse en lejekontrakt, hvis der er aftalt rettigheder for lejeren, som ikke følger af loven. Lejekontrakten får ved tinglysningen den prioritetsstilling, som følger af aftalen eller tinglysningslovgivningen.

28 Udgifter ud over lejen (herunder forbrugsafgifter) 5 Bestemmelsen stiller nogle krav til udlejeren om, hvilke oplysninger, udlejeren skal give i lejekontrakten. Udlejeren skal blandt andet ifølge 5, stk. 2 oplyse om, hvilke typer udgifter der skal betales til udlejeren ud over lejen. Udlejeren skal også anslå størrelsen af den enkelte udgift. Denne oplysningspligt gælder ifølge 5, stk. 3 også for udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, bortset fra udgifter til brændsel. Virkningen af, at udlejeren ikke har oplyst dette i lejekontrakten, er, at udlejeren ikke kan opkræve udgiften hos lejeren, bortset fra i sådanne tilfælde, hvor lejeren ikke er blevet stillet dårligere ved den manglende oplysning, f.eks. fordi lejeren på anden måde har fået at vide, at lejeren skal betale udgiften. Ændringer af lejen til markedsleje 13 Bestemmelsen handler om udlejers og lejers ret til at forlange lejen forhøjet eller sat ned hvert 4. år, så lejen kommer til at svare til dét, der må betragtes som markedslejen for de lejede lokaler. Bestemmelsen gælder, medmindre det er aftalt, at den ikke skal gælde. Parterne kan hver for sig eller gensidigt give afkald på at anvende 13. Det kan også aftales, at kun dele af 13 skal gælde, f.eks. ved at man aftaler et andet reguleringsforløb end de 4-årige perioder. Parterne skal altså tage stilling til, om lejen skal reguleres efter 13 og/eller på anden måde. Hvis 13 fraviges helt eller delvis, bør dette fremgå af aftalen for at undgå tvivl. Efter 13 skal der gives 3 måneders varsel, før lejen kan forhøjes eller nedsættes. 13, stk. 8 indeholder nogle betingelser, som varslingen skal opfylde for at være gyldig. Aftale om ændring af lejevilkår (opsigelse, erstatning m.v.) 14 Når man forhandler en erhvervslejekontrakt, skal man tage stilling til, om udlejeren skal have ret til at anvende 14. Bestemmelsen indeholder i modsætning til 13 kun en ret for udlejer. Bestemmelsen giver udlejeren ret til at kræve lejevilkårene ændret hvert 8. år. Udlejerens krav kan gå ud på ændring af lejens størrelse, men også alle mulige andre ændringer af lejeforholdet.

29 14 giver også udlejeren ret til at opsige lejeren til udgangen af det 8. år, hvis lejeren og udlejeren ikke efter en forhandling kan blive enige om de vilkår, som skal gælde fremover. Bestemmelsen kan ikke aftales i de såkaldte erhvervsbeskyttede lejeforhold, dvs. lejeforhold, hvor lejeren driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Dette vil typisk være butikker og restauranter, men ikke altid! Det afgørende er, om lejeforholdet er erhvervsbeskyttet på det tidspunkt, hvor 14 aftales. Det er endvidere meget vigtigt at tage stilling til spørgsmålet, om lejeren skal have erstatning for sit tab ved en opsigelse. Ifølge bestemmelsen har lejeren ret til at få erstattet det tab, lejeren lider som følge af opsigelsen, men lejeren kan give afkald på denne ret på forskellig måde. For eksempel kan erstatningens størrelse aftales på forhånd, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning. Man skal være opmærksom på, at en aftale om 14 vil påvirke værdien af en eventuel afståelsesret, fordi man ikke kender de fremtidige vilkår for lejeforholdet. Udlejeren kan som nævnt kun bruge 14, hvis det er aftalt mellem udlejer og lejer, at udlejeren skal have denne mulighed. Det kræves derfor i bestemmelsen, at der skal indgås en skriftlig aftale om anvendelse af 14. For at aftalen er gyldig, skal det oplyses, at udlejeren har ret til at opsige lejeren efter bestemmelsen. Det skal også stå i aftalen, om lejeren har krav på erstatning for opsigelsen. Hvis lejeren efterfølgende mener, at 14-aftalen er ugyldig, f.eks. fordi det ikke står i aftalen, at udlejeren har ret til at opsige lejeren, kan lejeren anlægge sag om aftalens ugyldighed. En sag om sådanne formelle mangler skal være anlagt senest 1 år efter aftalens indgåelse. Lejeren kan også anlægge sag om aftalens ugyldighed, hvis lejeren mener, at lejemålet var erhvervsbeskyttet, da 14-aftalen blev indgået. For en sådan sag gælder 1-årsfristen ikke. Bestemmelsen indeholder i øvrigt en række varslingsregler og fristregler. Man kan ikke aftale frister, der stiller lejeren dårligere end disse regler. Man skal være opmærksom på, at det har væsentlige konsekvenser for parterne, hvis man ikke overholder disse regler. Vedligeholdelse i lejeperioden 16 Ifølge bestemmelsen har udlejeren pligten til al vedligeholdelse af ejendommen og de lejede lokaler.

30 Det kan aftales, at lejeren skal overtage vedligeholdelsespligten helt eller delvis. Lejers ombygninger, installationer og retablering og 75 Bestemmelserne drejer sig om, hvilke ombygninger og installationer, lejeren har ret til at gennemføre i det lejede. Udgangspunktet er ifølge 36, at lejeren skal have samtykke fra udlejeren til at forandre de lejede lokaler. Hvis udlejeren efter 36 giver lejeren samtykke til at foretage en ændring, så er udgangspunktet, at lejeren ikke skal fjerne ændringen igen ved fraflytning (retablering). Udlejeren kan dog kræve retablering ( 75, stk. 2). Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, skal lejeren aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen ( 75, stk. 1). Ifølge 37 har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i sit lejemål. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren kan påvise, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig. Lejeren skal give besked til udlejeren i rimelig tid, inden installationen foretages. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten. Ifølge 39 har lejeren også ret til at opsætte skilte, udhængsskabe og automater m.v. i sædvanligt omfang. I begge disse tilfælde er udgangspunktet, at lejeren ikke har pligt til at fjerne installationen eller skiltet ved fraflytningen. Hvis lejeren gerne vil fjerne ændringen, gælder det også her, at lejeren skal aflevere de lejede lokaler til udlejeren i samme stand som ved overtagelsen ( 75, stk. 1). Det fremgår af 38, at lejeren ifølge stk. 1 har ret til at foretage ombygninger, der er sædvanlige for lejerens virksomhed, og kan gennemføre disse efter at have givet udlejeren meddelelse om ombygningen. Udlejeren kan dog modsætte sig ombygningen, hvis den vil være til ulempe for ejendommen eller de andre lejere. Bestemmelsen gælder, hvis parterne ikke har aftalt noget andet i lejekontrakten. Ifølge stk. 2 har lejeren også ret til at foretage sådanne installationer og ombygninger, som er nødvendige for at opfylde krav fra en offentlig myndighed. Denne ret kan ikke fraviges i lejekontrakten. Der er heller ikke i denne situation noget krav om, at udlejeren skal give samtykke, men udlejeren skal have mulighed for til en vis grad at bestemme, f.eks. hvor den nødvendige installation skal placeres.

31 Lejeren skal være opmærksom på, at, hvis ikke andet er aftalt, har lejeren ifølge 38 pligt til at fjerne ombygningen eller installationen ved lejeforholdets ophør. Når lejeren forlader lejemålet, skal de lejede lokaler altså se ud som dengang, lejeperioden begyndte. Der er som nævnt både i 37, 38 og 39 tale om en ret for lejeren, men i forbindelse med en opsigelse kan lejeren kun få erstatning for de ændringer, som er gennemført med udlejerens samtykke. Istandsættelse ved fraflytning 74 Hvis ikke andet er aftalt, skal lejeren aflevere det lejede i samme vedligeholdelsesstand som ved overtagelsen. Det vil sige, at lejeren skal betale for istandsættelse af de dele af lejemålet, som lejeren har vedligeholdelsespligten til ifølge lejekontrakten. Bestemmelsen kan fraviges ved aftale, hvilket vil sige, at parterne i lejekontrakten kan tage stilling til, i hvilken stand de lejede lokaler skal være ved lejerens fraflytning. Afståelsesret 55 Man skal ved indgåelse af lejekontrakten være opmærksom på, at det skal aftales, om lejeren skal have afståelsesret. Skriver man ikke noget om det i kontrakten, har lejeren ifølge bestemmelsen afståelsesret til lejemålet. Det vil sige, at lejeren har ret til at lade en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejeforholdet på uforandrede vilkår. Udlejeren kan dog modsætte sig, at lejeren afstår lejemålet til en anden lejer, der f.eks. har en dårlig økonomi eller ikke har kendskab til den branche, som drives i de lejede lokaler. Når lejeren har afståelsesret "inden for samme branche", bør parterne afklare i kontrakten, hvad der skal forstås ved "samme branche", f.eks. om der kun kan afstås til en lejer, der vil anvende de lejede lokaler til nøjagtig det samme formål, som den hidtidige lejer. Det er vigtigt at tage stilling til, om lejeren skal kunne afstå lejemålet til et selskab. Hvis ikke andet er aftalt, giver en afståelsesret lejeren ret til at afstå til et aktieeller anpartsselskab under visse betingelser. Udlejer og lejer bør i deres aftale tage stilling til, om lejer skal have en sådan ret til at afstå lejemålet til et aktie- eller anpartsselskab og i givet fald under hvilke betingelser, dette kan ske. Da udlejeren i sådanne tilfælde ikke længere har en aftale med en lejer, der hæfter personligt for sine forpligtelser ifølge

32 lejekontrakten, er det af betydning at tage stilling til i hvilket omfang lejeren skal stille sikkerhed for opfyldelse af udlejerens krav mod selskabet. Det er endvidere vigtigt at tage stilling til, hvad der skal gælde ved overdragelse af aktier/anparter. Branchebeskyttelse Loven indeholder ikke nogen beskyttelse mod, at udlejeren udlejer andre lokaler i ejendommen til en tilsvarende virksomhed som lejerens eller selv driver en konkurrerende virksomhed i samme branche. Det er derfor op til parterne at aftale det, hvis de ønsker, at der skal gælde en sådan beskyttelse for lejeren. Opsigelse og erstatning kapitel 11 Reglerne i opsigelseskapitlet gælder, selv om de ikke er aftalt. Lovens ordning om opsigelse fra udlejerens side kan kun fraviges til fordel for lejeren. Lejeren er som hovedregel beskyttet mod opsigelse. Undtagelsen er de opsigelsesgrunde, som står i 61 og den særlige bestemmelse i 14 om udlejerens ret til at kræve lejevilkårene ændret. Udlejer og lejer kan aftale, at lejeforholdet skal være uopsigeligt i en periode, hvorefter det fortsætter på lovens almindelige opsigelsesvilkår, jf. nedenfor. Man kan også aftale, at lejeforholdet skal være tidsbestemt. Lejers opsigelse Lejeren kan efter 60 opsige lejekontrakten uden særlig grund. Er der aftalt uopsigelighed fra lejerens side, kan lejeren dog ikke opsige lejekontrakten i uopsigelighedsperioden. Er lejekontrakten tidsbestemt, kan lejeren efter 63 kun opsige, hvis det er aftalt med udlejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelsesvarslet er efter 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende, medmindre andet varsel, kortere eller længere, er aftalt med udlejeren. Der siges op til den første i en måned. Udlejers opsigelse Udlejeren kan efter 61, bortset fra opsigelse efter 14, kun opsige lejekontrakten, når en af lovens særlige opsigelsesgrunde foreligger.

33 Udlejeren kan dog opsige lejeforhold om garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold uden særlig grund. Lovens opsigelsesgrunde er følgende: 1. Når udlejeren selv vil benytte det lejede. En opsigelse af denne grund skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. 2. Når nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes. Udlejeren skal samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lokaler. 3. Når god skik og orden er tilsidesat fra lejerens side. Det er ligegyldigt, om den pågældende adfærd udøves af lejeren selv, dennes personale eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede. 4. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Er der aftalt uopsigelighed fra udlejerens side, kan udlejeren kun opsige med den begrundelse, at god skik og orden er tilsidesat (eller opsige efter 14, hvis det er aftalt, at denne bestemmelse skal gælde). Er lejekontrakten tidsbestemt, kan udlejeren efter 63 kun opsige, hvis det er aftalt med lejeren, at opsigelse kan ske i lejeperioden. Opsigelse kræver dog altid, at lovens almindelige opsigelsesbetingelser, herunder kravet om en opsigelsesgrund, er opfyldt (eller at det er aftalt, at 14 skal gælde). Særligt om erhvervsbeskyttede lejemål En erhvervsbeskyttet lejer kan, når der ses bort fra tilsidesættelse af god skik og orden, kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Endvidere gælder, at en erhvervsbeskyttet lejer ikke kan opsiges med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, hvis dette sker med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens. Opsigelsesvarsler Opsigelsesvarslet er efter 64 3 måneder, dog 1 måned for garager, stalde og lignende og 1 år for opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede. Der kan aftales længere varsler fra udlejerens side, men ikke kortere varsler.

34 Der siges op til den første i en måned. Ved opsigelse med den begrundelse, at udlejeren selv vil benytte det lejede, siges der op til aftalt flyttedag. Erstatning Lejere i alle typer af lejeforhold - bortset fra garager, stalde og lignende og de såkaldte etablissementslejeforhold - har efter 66 ret til erstatning for at få dækket det tab, som lejeren lider som følge af opsigelsen. Undtaget er dog de tilfælde, hvor opsigelse sker på grund af lejerens misligholdelse. For ikke-erhvervsbeskyttede lejemål kan en lejer dog give afkald på erstatning på forskellig måde. F.eks. kan erstatningens størrelse aftales, ligesom det kan aftales, at lejeren slet ikke skal have erstatning. Tvistebehandling 77 Udgangspunktet er, at en tvist f.eks. om lejens størrelse skal afgøres af boligretten. Man skal dog være opmærksom på, at man kan aftale voldgiftsbehandling. Det vil sige, at en tvist i stedet skal afgøres af en voldgiftsret. Man kan aftale, at alle tvister eller bestemte typer af tvister skal afgøres ved voldgift. Fordelen ved voldgiftsbehandling er, at tvisten normalt vil blive afgjort hurtigere. Til gengæld er voldgift ofte dyrere, og en voldgiftsafgørelse kan ikke ankes. Det er vigtigt, at en aftale om voldgiftsbehandling er klar, så der ikke opstår tvivl, om det virkelig er det, parterne ønsker. Urimelige aftaler 7 Hvis f.eks. en forskel i styrkeforholdet mellem parterne har ført til en urimelig aftale, kan boligretten/voldgiftsretten tilsidesætte en sådan aftale helt eller delvis. Eksempel for en lejekontrakt fra år 2001 (disse findes stadigvæk, når man køber en butik med afståelse)

35 L E J E K O N T R A K T Mellem undertegnede: Andelsboligforeningen Jæger Jægersborggade København N (i det følgende kaldet udlejeren) og Eksempelfirmaet ApS Hellerup Strandvej 877B 2900 Hellerup Cvr (i det følgende kaldet lejeren) er følgende lejeaftale indgået. 1. Lejemålet vedrører følgende lokaler i ejendommen: Jægersborggade 67, kldr. tv.+ th København N og omfatter følgende bruttoarealer: Kælder/stueplan 88 m²

36 Det bemærkes specielt at hvis der under lejemålet er underkælder er denne ikke omfattet af lejemålet. Det lejede må ikke uden skriftligt samtykke fra udlejeren benyttes til andet end: Hundefrisør Det er med udlejer aftalt at åbningstider skal være inden for tidsrummet kl Åbningstiden kan udvides til døgnåbent under følgende forudsætninger: - alle myndighedskrav skal overholdes, udgifter hertil påhviler udelukkende lejeren - eventuelle lydmålinger betales af lejeren - udlejeren er ikke ansvarlig på nogen måde, hvis lokalet ikke kan anvendes til det påtænkte formål. Dette berettiger ikke til lejereduktion - Lejeren skal tage eventuelle naboklager til følge. Det betragtes som grov misligholdelse såfremt det lejede ikke benyttes i overensstemmelse med hvad der er aftalt overfor, hvilket medfører øjeblikkelig ophævelse af kontrakten. De lejede lokaler er overtaget som beset. Lejer må selv afholde udgifter til anden indretning af det lejede. Udlejer har ikke ansvar for de bygningsmæssige forhold, herunder fx forhold der giver fugt eller andre gener for brugen af det lejede, herunder svampeangreb i mure m.v., uanset at disse forhold findes i bygningsdele hvor udlejer normalt har vedligeholdelsesforpligtelsen. Det samme gælder krav om toiletfaciliteter, flugt- veje og i øvrigt alt bygningsmæssigt. Der er ved lejefastsættelsen taget hensyn hertil, ligesom det ved lejefastsættelsen er forudsat, at lejer selv sørger for at bringe det lejede i brugbar stand, herunder i den stand der af myndighederne forlanges for driften/den ønskede anvendelse. Lejer har pligt til inden den at bringe det lejede og omkringliggende bygningsdele i en sådan stand at den angivne anvendelse kan finde sted. Lejemålet er ikke overtaget fra en tidligere lejer med afståelsesret.

37 Det lejede skal ved lejemålets ophør afleveres i vel vedligeholdt stand, nymalet og funktionsdygtigt i alle henseender. (nymalet i samme stand som ved overtagelse) Lejemålet er beliggende i en gade og et område, hvor der over de kommende mange år skal ske byfornyelse og anden udvendig vedligeholdelse af ejendommene. Lejer er bekendt med dette og fraskriver sig hermed alle krav om lejenedsættelse, lejefritagelse, erstatning for tab af fortjeneste og omsætning, følgetab, indirekte tab m.v. mod udlejer i forbindelse med udførelse af sådanne arbejder, idet lejer er bekendt med at der som følge af sådanne arbejder kan være tale om at afspærre gaden, at afspærre adgang til lejemål, rydde lejemål for en periode, arbejde i lejemål, at nedtage og afskærme eventuel aftalt skiltning o.s.v.. Udlejer vil tilstræbe at give fornødent varsel og vil tilstræbe at der bedst muligt - evt. blot ved rundskrivelse - orienteres om varighed af igangsatte arbejder. Som eneste undtagelse fra denne bestemmelse gælder, at husleje (cfr. Fx acontovarme mv.) ikke opkræves hos erhvervsdrivende virksomheder hvis adgangen til lejemålet fra gaden er 100% umuliggjort i den sædvanlige åbningstid i forbindelse med renovering el. tilsvarende. I det omfang byfornyelse eller anden vedligeholdelse medfører forbedring af et lejemål accepterer lejer på forhånd at dette berettiger til huslejestigning der både dækker forrentning og afskrivning af det investerede beløb. 2. Lejer skal selv sørge for at lejemålet bliver brandteknisk indrettet til den ønskede brug. Løse brandspande, pulverslukkere og lignende anskaffes og vedligeholdes af lejeren for egen regning i overensstemmelse med myndighedernes krav i forbindelse med lejerens anvendelse af lokalerne. Lejer skal efterkomme myndighedernes eventuelle krav vedrørende lejers egen indretning af lokalerne, herunder vedrørende opstilling af reoler og placering af varer under hensyntagen til flugtveje m.v. - ligesom lejer selv skal fremskaffe endelig godkendelse af nævnte indretningsforhold hos myndighederne. Det påhviler lejer at efterkomme de foranstaltninger, der måtte blive pålagt i medfør af den til enhver tid gældende lovgivning om bygningsmæssige civilforsvarsforanstaltninger og om sikringsrum. Udgifterne i forbindelse hermed afholdes af lejer. Ved hvert lejerskifte skal skriftlig godkendelse af det lejedes indretning forelægges for udlejer.

38 3. Lejemålet begynder den og fortsætter indtil det skriftligt opsiges. Lejemålet kan af begge parter opsiges med 3 måneders varsel til en 1/1 eller 1/7. Lejeforhøjelse kan ske jfr. lejelovgivningen og tillige bestemmelserne anført nedenfor i 5, 6 og 7, idet uopsigeligheden ikke skal være til hinder herfor. Lejer har ikke ret til fremleje. Lejer har ikke ret til at afstå lejemålet (dog afståelse iht ndf.) Lejer har ikke ret til at bortforpagte lejemålet. 3 a. Der er fra 3 aftalt følgende afvigelser som alene gælder så længe der drives momsregistreret forretning med almindelige åbningstider: Der er i 10 år fra lejemålets start givet ret til afståelse under følgende betingelser: 1. Afståelse kan alene ske til en ny lejer (person) indenfor samme branche mod hvem udlejer ikke kan gøre berettiget indsigelse gældende omkring faglige kvalifikationer, økonomi eller på anden vis. 2. Ved enhver overdragelse af lejemålet har udlejer ret til at indtræde i overdragelsesaftalen. Overdragelsesaftalen skal derfor ved anbefalet skrivelse fremsendes til udlejer, der ved skriftlig accept inden 16 dage fra modtagelse af overdragelsesaftalen (der bortses i denne forbindelse fra fremsendelser i perioden ) kan forlange at indtræde i overdragelsesaftalen. 3. Ved enhver afståelse efter 10 år fra lejemålets start skal der til udlejer kontant betales et beløb på 12 x den ved afståelsen gældende månedsleje. 4. Ved enhver afståelse i afståelsesperioden har udlejer ret til at forlange huslejen reguleret til det lejedes værdi.

39 4. På grundlag af det anførte bruttoareal, 88 m2, jfr. 1 andrager den årlige leje kr ex moms, acontovarme og leje af kabelinstallationen. Huslejeopgørelse se bilag. Lejemålet er p.t.momsregistreret. Lejen betales månedsvis forud hver den første. Senest den ved kontraktens underskrift betaler lejer for perioden til samt depositumet (6 måneder bruttoleje). Beløbet tjener som almindeligt depositum for lejerens overholdelse af nærværende lejekontrakt samt til sikkerhed for lejerens samtlige forpligtelser ved fraflytning. Depositum forrentes ikke. Depositum tilbagebetales når det lejede er fraflyttet i overensstemmelse med nærværende kontrakts 14 og 15 og når eventuel mellemregning er opgjort. 5. Lejen jfr. 4, reguleres således at lejen hvert år pr. den 1. januar forhøjes med samme procent som stigningen i nettoprisindekset, dog minimum 4% af foregående års beregnede leje. Se bilag. Første regulering sker pr. den på baggrund at stigningen i nettoprisindekset fra oktober 2001 til oktober Såfremt beregning af nettoprisindekset måtte ophøre eller blive ændret, skal der fremtidig til grund for lejereguleringen lægges det pristal, som efter udlejers skøn i størst muligt omfang svarer til det nuværende nettoprisindeks med dettes prisbevægelser. Regulering i henhold til nærværende bestemmelse gennemføres i relation til den i 4 anførte leje incl. fremtidig indeksregulering eller 4% tillæg/forhøjelser. Lejemålet pålignes forholdsvis andel i stigning i skatter og afgifter vedrørende ejendommen, jfr. principperne i lejeloven. Lejen indeholder ved lejemålets indgåelse en forholdsmæssig andel af ejendommens samlede skatter til

40 amt og kommune samt dækningsafgift som opkræves over ejendommens skattebillet. Bestemmelsen i nærværende paragraf gælder uanset den lejer indrømmede uopsigelighed, jfr. 3 og uanset indeksforhøjelser. 6. Udlejer er, uanset bestemmelserne i 4 og 5 berettiget til i henhold til den til enhver tid gældende lejelovgivning at kræve lejen forhøjet såfremt lejen er væsentlig lavere end det lejedes værdi. Lejer har ret til efter bestemmelserne i lejeloven at kræve lejen nedsat, såfremt lejen bliver væsentligt højere end det lejedes værdi. Lejefastsættelse i henhold til nærværende bestemmelse angiver ny reguleret leje, jfr. 4. Den i medfør af nærværende bestemmelse forhøjede leje reguleres efter bestemmelserne i øvrigt i nærværende lejekontrakt, herunder 5. Første regulering af ny fastsat leje i henhold til nærværende bestemmelse, jfr. 5 gennemføres fra førstkommende 1. januar til det tidspunkt hvor ikrafttræden af ny varsling i henhold til nærværende bestemmelse kunne gennemføres. Bestemmelserne i nærværende paragraf gælder uanset den lejer ind- rømmede uopsigelighed, jfr I forbindelse med enhver lejeforhøjelse, jfr. bestemmelserne 4, 5 og 6 reguleres depositum, således at dette til enhver tid er svarende til 6 måneders beregnet aktuel leje. 8. Lejer er ansvarlig for, at den i det lejede udøvede virksomhed ikke er i strid med offentlige vedtægter, servitutter eller forskrifter, ligesom virksomheden ikke må medføre ilde lugt og generende støj, eller på anden måde være til gene for andre. Det præciseres at det lejede er beliggende i en beboelsesejendom, således at enhver virksomhed ikke må være støjende ud over hvad der accepteres i boligejendomme. Lejer påtager sig hele ansvaret og risikoen for godkendelsen af den brug, lejer ønsker at gøre af de lejede lokaler, fra såvel kommunale som statslige

41 myndigheder, herunder bygningsmyndighederne, vejmyndighederne, sundhedskommissionen, arbejdstilsynet, miljø og levnedsmiddelkontrollen, indenrigsministeriet og andre myndigheder. Lejer afholder alle udgifter hermed. Udlejer indestår ikke for at lokalerne ved lejemålets start kan anvendes til den af lejer ved lejemålets start oplyste påtænkte anvendelse. Særlige foranstaltninger i forbindelse med lokalernes indretning og istandsættelse til lejers brug, der eventuelt senere måtte blive forlangt af myndighederne må lejer selv foretage uden udgift for udlejer. Ændringer af det lejede eller dettes forsyning med nye eller andre installationer må kun foretages efter forudgående skriftlig samtykke fra udlejer, der dog altid er pligtig at godkende alle mindre væsentlige forandringer, forudsat disses lovlighed. Udgifter til senere ændringer af lokalernes indretning, el-installation, vand og varmeforsyningsanlæg, der påføres udlejer som følge af ændrede eller skærpede myndighedskrav betales af lejer. Der er indlagt centralvarme/fjernvarme. Der betales løbende a'conto-varmebidrag. 9. Enhver indvendig vedligeholdelse af de lejede lokaler og disses installationer påhviler lejer, i det omfang dette er nødvendigt for det at det lejede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand. Lejer er herunder forpligtet til blandt andet at vedligeholde og/ eller forny subsidiært udskifte maling, gulvbelægning og lignende, låse, nøgler, ruder/termoruder, vandhaner, elektriske installationer, varmeinstallationer, armaturer og lyskilder af enhver art o.s.v. Undtaget herfra er udlejers varmeinstallationer og faldstammer. Lejers pligt til vedligeholdelse som her nævnt, omfatter tillige alle indvendige døre og vinduer samt indersiden af ydervinduer. Der må ikke sømmes, skrues, bores el. lign. i vinduestræ eller yderdøre. Lejer er pligtig at drage omsorg for, at såvel de i virksomheden ansatte personer som andre, der af lejer får adgang til det lejede, omgås forsvarligt med det lejede.

42 Lejer er erstatningspligtig for enhver skade som lejer eller dennes repræsentanter, herunder f.eks. kunder og leverandører påfører det lejede. Lejer foretager selv snerydning og rengøring, trappevask m.v. af arealer, der tjener som adgangsveje, parkering eller på anden måde til det lejedes til brug, uanset arealerne beliggende udenfor det lejede. Hvis lejer ikke foretager dette arbejde, udføres det på udlejers foranstaltning, og udgiften pålignes lejer. Yderdøre og udvendige side af ydervinduer samt øvrige udvendige forhold vedrørende bygningen i øvrigt er udlejers ansvar. Herunder vedligeholdelse af nævnte. 10. Lejer betaler for eget forbrug af vand samt eventuelle vandafgifter. Såfremt der ikke i lejemålet er monteret særskilt målere, medtager udlejer på lejeopkrævningen beløb for et skønnet forbrug, fastsat efter virksomhedens art. 11. Lejer skal selv sørge for og bekoste udgifter til renovation. Med baggrund i den konkrete anvendelse af lejemålet er følgende aftalt: Lejer kan hos R98 og gårdrydningskontor få oplysning om hvor der kan opstilles container. Opstilling skal være uden gene for øvrige beboere i ejendommen. 12. Ved lejemålets ophør forbliver det i de lejede lokaler installerede mur- og nagelfaste tilbehør samt installationer af enhver art udlejers ejendom. Lejer har dog ret til at fjerne alt løsøre og inventar samt tekniske installationer bekostet af lejer, som er indsat i det lejede såsom kontormøbler, reklameskilte, maskiner og inventardele, og som ikke hører til det lejede, mod at bringe det lejede tilbage til dets oprindelige stand, jfr. 1. Ved lejemålets ophør skal lejer senest kl den dag det lejede skal fraflyttes, selv om dette er en helligdag eller dagen før en helligdag, aflevere det lejede med hvad dertil hører i samme stand, funktionsdygtigt og rengjort, således at det lejede fremtræder som ved lejers overtagelse, jfr. herved 1.

43 Såfremt udlejer kræver det, skal forandringer i lejemålets indretning fjernes, således at lejemålet fremtræder som det var indrettet ved lejemålets begyndelse. Dette gælder også for ændringer godkendt af udlejer, jfr. 8, medmindre andet måtte være udtrykkeligt skriftligt aftalt mellem udlejer og lejer. Lejer er pligtig til at aflevere samtlige nøgler til låse i døre og lignende, herunder også sådanne låse som lejer selv har anbragt. Mangler, som ved lejers fraflytning ved anvendelse af almindelig agtpågivenhed burde være bemærket af udlejer, skal af denne påtales senest 4 uger regnet fra lejemålets faktiske fraflytning ved skriftlig meddelelse herom til lejer, medmindre lejer på anden måde er eller burde være bekendt med, at udlejer vil gøre lejer ansvarlig herfor. Opfylder det lejede pr. fraflytningstidspunktet ikke den stand, som er nærmere angivet ovenfor, er udlejer berettiget til at gennemføre istandsættelse m.v. på lejers bekostning. Endvidere kan udlejer kræve betaling af ydelser i henhold til lejekontrakten, herunder 4, 5, 6, 7, 8, 8, 10 og 11 for den periode, der medgår til istandsættelse. 13. Skiltning, på ejendommen uden for de lejede lokaler, må kun foretages i henhold til de servitutter og kommunale bestemmelser, der er gældende for ejendommen. Enhver skiltning uden for de lejede lokaler skal - uanset kommunal godkendelse - også godkendes af udlejer. Ved enhver ansøgning om skiltning skal udarbejdes/vedlægges farvelagt skitse. Alle omkostninger i forbindelse med lejers eventuelle skiltning på ejendommens facade eller lignende betales af lejer. Desuden må lejer selv drage omsorg for at skiltning opfylder myndighedernes bestemmelser. Uden på ejendommens bygningsdele må markiser, persienner, skilte af enhver art, lysreklamer, radio- og fjernsynsantenner og lignende, kun anbringes med udlejers skriftlige samtykke og efter dennes godkendelse. Ved fraflytning skal lejer fjerne ethvert spor af sådanne anbragte genstande såfremt udlejer stiller krav herom. 14. Udlejer er berettiget til - såfremt ejendommen ikke allerede er

44 momsregistreret - at foranledige ejendommen frivilligt registreret efter merværdiafgiftsloven. Lejer er således forpligtet til, såfremt ejendommen momsregistreres, at betale merværdiafgift af lejebeløb, lejereguleringsbeløb, depositum og alle andre ydelser i henhold til nærværende kontrakt i overensstemmelse med de til enhver tid herom gældende regler. 15. I det omfang der ikke i nærværende individuelle kontraktsbestemmelser er truffet særlig aftale, henvises til boligministeriets som typeformular H, 1. udgave, bilag 1. For lejemålet gælder i øvrigt lejelovens almindelige regler, for så vidt disse ikke er fraveget i foranstående bestemmelser, jfr. lejelovens 4, stk. 2. Lejers opmærksomhed henledes på, at der i en del paragraffer gives lejer mindre vidtgående rettigheder eller pålægges større forpligtelser end stipuleret i lejeloven. Der er ved lejefastsættelsen taget hensyn til de byrdefulde bestemmelser, herunder eventuel istandsættelsesforpligtelse. Såfremt der foretages lovmæssige indgreb, der bevirker at udlejer ikke hos lejer kan få helt eller delvis refunderet de i denne kontrakt omhandlede beløb, skal udlejer være berettiget til at hæve den i 4 nævnte basisleje tilsvarende. Omkostninger til stempling af nærværende lejekontrakt betales af lejer. Nærværende lejekontrakt er vedhæftet følgende bilag: 1) Specifikation af lejestigning/depositumsregulering 2002 Lejer, den / 2002, den / Udlejer