KENDELSE. Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr ,00 med en udbetaling på kr ,00.

Transkript

1 1 København, den 15. april 2009 KENDELSE Klagerne ctr. DanBolig Horsens A/S Bredgade Tørring Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klagerne som følge af, at disse ikke kunne opnå 80 % belåning, som angivet i salgsopstilling. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg til en kontantpris på kr ,00 med en udbetaling på kr ,00. Klagerne var interesserede i ejendommen og henvendte sig til indklagede. Klagerne fik udleveret en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at der var tale om en ejendom med blandet bolig og erhverv.

2 2 Boligarealet var i salgsopstillingen angivet til 198 m 2 og erhvervsarealet til 428 m 2. Det fremgik videre under Ejendomstype, at der var tale om en Villa og vedrørende ejendommens beskrivelse fremgik det: Stor, velholdt rødstensvilla med tilhørende produktionshal med garager og lagermuligheder. Erhvervsdelen består af dobbelt garage med depotrum, toilet med bruser, mindre værksted med kontor. Endvidere produktionshal med 4 meter høj alu-port. Lagerrum. I den sydlige ende af bygningen er der indrettet en lille klublejlighed med stue, køkken, entre, toilet med bruser og soveværelse. Herudover fremgik det vedrørende oplysning om brutto/netto udgift og standardfinansiering: I brutto- og nettoydelsen indgår en standardfinansiering. Da der er tale om en standardfinansiering vil den i visse tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Standardfinansiering Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Løbetiden er 30 år. Lånet er et konverterbart obligationslån med fast rente, der afdrages over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet er baseret på dertil hørende obligationer, hvis kurs er over 100 eller nærmeste herunder. For restkøbesummen udstedes et pantebrev. Pantebrevet er med fast rente og har en løbetid på 30 år. Der afdrages på lånet over hele løbetiden efter annuitetsprincippet. Lånet fastsættes til kurs pari og renten fastlægges som den effektive rente på realkreditlånet tillagt 1,5 procent point og herefter oprundet til nærmeste kvarte procent point. Særlige oplysninger om standardfinansieringen: Der var intet angivet under Særlige oplysninger om standardfinansiering. Realkreditbelåning af ejendommen var således i salgsopstillingens standardfinansiering

3 3 angivet til 80 %. Det fremgik ligeledes af Bilag til finansiering, at ejendommen kunne finansieres med 80 % belåning. Den 18. april 2007 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på kr ,00. Købsaftalen var udformet således, at klagerne skulle erhverve ejendommen kontant. Det fremgik af købsaftalen: 1. Ejendommen Iflg. tinglyst adkomst tilhørende Villa 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår Handlen er fra købers og sælgers side betinget af, at deres advokater kan godkende handlen i sin helhed senest den Køber er bekendt med, at ejendommen er en blandet bolig- og erhvervsejendom og at deklaration nr vedr. bebyggelse, benyttelse mv. er gældende for ejendommen. Købesummen fordeler sig som følger: Bolig kr Erhverv kr Teknisk anlæg kr Ialt kr ,- Som et bilag til købsaftalen var vedlagt Ejendomsvurdering Heraf fremgik:

4 4 Benyttelse: Beboelse og forretn Efter handlens indgåelse viste det sig, at klagerne kun kunne få ejendommen finansieret med 60 % realkreditlån. Den efterfølgende finansiering blev tilbudt som et fastforrentet banklån med 6,7 %, svarende til realkreditlånet, men med en løbetid på 20 år i stedet for 30 år. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Indklagede har begået en ansvarspådragende fejl ved udbud af ejendommen, da ejendommen blev udbudt som en villa med tilhørende salgsopstilling, hvor købet blev finansieret med 80 % realkreditbelåning samt efterfinansieret med et sælgerpantebrev. Da indklagede udarbejdede købsaftale som en kontanthandel, indgik der stadig en 80 % finansiering i salgsopstillingen i kolonnen finansieret. Ejendommens kategori blev i købsaftalen under pkt. 1 betegnet som villa, og dette gik igen i salgsopstillingen på side 1 under ejendomsoplysninger, hvor ejendomstypen ligeledes var angivet til villa. Den korrekte betegnelse havde været blandet anvendelse eller beboelse og forretning, således som det fremgik af ejendomsvurderingen 2006, som var et bilag til købsaftalen. Det fremgik af salgsopstillingen, at indklagede havde udbudt ejendommen som Dejlig villa med værksted/produktion, hvor det i beskrivelsen indgik: Erhvervsdelen består af dobbelt garage med depotrum ( ) endvidere produktionshal med 4 m høj aluport. Lagerrum ( ) en lille klublejlighed ( ) i alt 428 kvm erhverv. Ved udbud og ved senere udlevering af købsaftale med dertil hørende salgsopstilling med finansieringsudgifter ved 80 % belåning i kreditforening, har indklagede på intet tidspunkt henledt klagernes opmærksomhed på, at der skulle foretages en konkret låneudmåling, da der var tale om flere ejendomskategorier (blandet ejendom), og at der under ingen omstændigheder kunne blive tale om 80 % realkreditlån. I realkreditloven er lånegrænserne angivet i 5, som bekendt med 80 % til ejerboliger

5 5 til helårsbrug og 60 % til bl.a. industri og håndværksejendomme. Det fremgår af realkreditloven 14, at Finanstilsynet fastsætter regler om ejendomskategorier, og det fremgår af 14, stk. 2, at såfremt en ejendom består af flere ejendomskategorier, skal værdiansættelse og låneudmåling ske særskilt for de enkelte ejendomskategorier, jf. dog stk. 3, hvoraf det fremgår, at såfremt en ejendomskategori udgør mindst 80 % af ejendommens samlede bruttoetageareal, kan hele ejendommen belånes efter reglerne for denne ejendomskategori. Den særlige undtagelse i stk. 3, kunne på grund af arealet aldrig komme i anvendelse i denne handel, og derfor er det hævet over enhver tvivl, at der skulle ske en særskilt værdiansættelse og låneudmåling, hvilket må have stået indklagede klart. For den professionelle aktør har der derfor ikke været tvivl om regler og risici. Som bekendt påhviler det ejendomsmægleren at udarbejde en salgsopstilling, hvor bruttoudgiften lig med ejerudgiften i det første år skal beregnes, og hvor brutto- og nettoydelsen skal indgå i en standardfinansiering. Det anføres i teksten: at da der er tale om en standardfinansiering vil denne i visse tilfælde ikke kunne opnås, hvorfor brutto- og nettoydelsen i så fald kan afvige. Dette meget generelle forbehold sigter ikke mod den konkrete karakter af blandet ejendom, men må betragtes som et standardmæssigt forbehold uden særlig betydning for bedømmelse af indklagedes ansvar. Videre i salgsopstillingen anføres om standardfinansieringen: Der optages et realkreditlån op til den maksimale lånegrænse for den pågældende ejendomskategori efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. Netop på dette punkt lever indklagede ikke op til sine pligter, idet den pågældende ejendom umuligt kan blive belånt med 80 %, da erhvervsarealet overstiger 20 % af det samlede bruttoetageareal, og da der derfor skal ske en særskilt værdiansættelse af de 2 kategorier ved låneudmålingen, og da der i forhold til arealet er en overhængende risiko for, at der højst kan ydes 60 % realkreditlån. Det er i den forbindelse uden betydning, om de anvendte IT systemer kan håndtere kategorien blandede ejendomme. Systemerne kan i sig selv ikke sætte grænsen for indklagedes pligter og ansvar, og allerede ved indtastning af ejendommen i sine systemer, burde indklagede have opdaget, at der i det konkrete tilfælde ikke fandtes en kategori svarende til den pågældende ejendom, og at han forsigtigvis burde vælge erhverv. Det viste sig efterfølgende, at klagerne kun kunne opnå 60 % realkreditfinansiering.

6 6 Efter forhandling indvilgede klagernes pengeinstitut nødtvunget i at tilbyde en 20-årig finansiering op til 80 %, således at klagerne i alt fik finansieret = 80 %. Denne belåning har imidlertid flere ulemper. For det første kan der ikke ved videresalg forventes en lige så let gældsovertagelse på banklånet som på realkreditlånet, hvis det gik op til de 80 %. Banklånet kan principielt ikke overtages, og der skal foretages en væsentlig mere kritisk kreditvurdering af en kommende køber, end hvis der var tale om et realkreditlån. Pengeinstituttet har velvilligt tilbudt sit lån med 6,7 % som fast rente svarende til realkreditlånet. Men lånet er tilbudt over 20 år i stedet for 30 år som for realkreditinstituttet. Det begrænser ikke indklagedes ansvar, at klagerne har søgt rådgivning hos deres pengeinstitut og hos deres advokat om juridiske forhold og handlens berigtigelse. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Ifølge salgsmaterialet fremgår det klart, at der er tale om en erhvervsejendom, hvor bl.a. grunden på trods af sin størrelse ikke kan udstykkes på grund af erhvervsstatus. Systemmæssigt kunne ejendommen ikke udbydes anderledes på daværende tidspunkt, da der ikke var en kategori som hed blandet bolig og erhverv. Netop derfor har indklagede i teksten i salgsopstillingen beskrevet, at det var en blandet ejendom. Klagerne har besigtiget ejendommen flere gange og kunne ikke være i tvivl herom. For at klagernes rådgivere ikke skulle være i tvivl, er der udtrykkeligt i købsaftalen gjort opmærksom på, at der er tale om blandet bolig og erhverv. Købesummen er endvidere fordelt på såvel bolig, som erhverv og løsøre. Loven foreskriver imidlertid, at ejendommen udbydes med traditionel 80 % belåning, men ved samtlige møder mellem indklagede og klagerne blev det gjort klart, at finansieringen skulle drøftes med klagernes pengeinstitut. Indklagede havde flere møder med klagernes bankrådgiver omkring handlen. Pengeinstituttets godkendelse trak ud på grund af klagernes salg af anden ejendom. Da sælger af ejendommen ville have en afklaring, foreslog indklagede flere gange klagerne at skifte til Nordea Bank, med hvem indklagede havde fået en forhåndsgodkendelse af klagerne. Nordea ville finansiere med 80 % realkreditlån. Da

7 7 klagerne imidlertid ikke ønskede at flytte pengeinstitut, tog indklagede endnu en gang kontakt til klagernes eget pengeinstitut, som efter længere tids ventetid endelig godkendte købet af ejendommen. Indklagedes kontakt med Nordea er foregået pr. telefon og ved personlig henvendelse. Det fremgik endvidere klart af købsaftalen, at såvel klagernes pengeinstitut som advokat skulle godkende handlen i sin helhed, hvilket også skete. Da klagerne således har haft al mulig tid til at undersøge finansieringsmulighederne inden deres endelige accept, og da klagerne havde mulighed for 80 % finansiering gennem andet pengeinstitut, bør manglende finansiering gennem klagernes pengeinstitut alene belaste klagerne og disses rådgivere. Nævnet udtaler: Det fremgår af realkreditlovens 14, stk. 2, at såfremt en ejendom består af flere ejendomskategorier, skal værdiansættelse og låneudmåling ske særskilt for de enkelte ejendomskategorier. Af 14, stk. 3, fremgår det endvidere, at såfremt en ejendomskategori udgør mindst 80 % af ejendommens samlede bruttoareal, kan hele ejendommen belånes efter reglerne for denne ejendomskategori. Nævnet finder ikke, at denne regel kan anvendes på ejendommen i nærværende sag. Det fremgår af ejendomsformidlingsbekendtgørelsens 16, at vilkårene for standardfinansieringen i salgsopstillingen er, at der skal beregnes et realkreditlån til maksimal lånegrænse for den pågældende ejendomskategori med en løbetid på 30 år. Hvis det skønnes, at standardfinansieringen i en konkret situation ikke kan opnås, skal ejendomsmægleren oplyse herom i salgsopstillingen med angivelse af grunden hertil, jf. ejendomsformidlingsbekendtgørelsens 16, stk. 5. Efter 16, stk. 6, skal det endvidere oplyses i salgsopstillingen, at brutto- og nettoudgiften er beregnet på grundlag af et standardfinansieringsforslag, og at denne standardfinansiering i visse tilfælde ikke kan opnås. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede, da ejendommen bestod af både bolig og erhverv, ikke i salgsopstillingens Særlige oplysninger om standardfinansieringen anførte, at der med 30 års løbetid ikke kunne forventes 80 % belåning. Denne oplysning mangler i såvel salgsopstilling forud for købsaftalens indgåelse som i salgsopstilling tilhørende købsaftalen.

8 8 Nævnet finder det videre kritisabelt, at indklagede indsatte Bilag om finansiering i salgsopstillingen, hvoraf det ligeledes fejlagtigt fremgik, at ejendommen kunne finansieres med 80 % med en løbetid på 30 år. Nævnet skal bemærke, at det ikke fritager indklagede fra at oplyse korrekt finansiering, at indklagedes IT system ikke kunne håndtere blandet bolig og erhverv. Da det imidlertid fremgår af købsaftalen, at der var tale om en kontanthandel, finder nævnet, at klagerne bar risikoen ved en efterfølgende finansiering af ejendomskøbet, og nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede erstatningsansvar som følge af, at der ikke kunne opnås 80 % realkreditbelåning af ejendommen. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagerne det af dem til nævnet indbetalte gebyr, kr. 700,00. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand