Marsk Centret. Etablering af en dagligvarebutik

Transkript

1 Marsk Centret Etablering af en dagligvarebutik Januar 2015

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Vurderinger og konsekvenser 3 2. Konkurrencesituationen 9 3. Befolknings- og forbrugsforhold 12

3 Vurderinger og konsekvenser 3

4 Vurderinger og konsekvenser Institut for Center-Planlægning (ICP) er af K/S Marsk Centret blevet bedt om at vurdere grundlaget for etablering af en dagligvarebutik i Marsk Centret. Herunder vil ICP vurdere de omsætningsmæssige konsekvenser for den eksisterende detailhandel i det relevante markedsområde, såfremt der etableres en dagligvarebutik i Marsk Centret på m 2. Analysen og vurderingerne foretages i forhold til bl.a. den nuværende og fremtidige lokale konkurrencesituation og konkurrencesituationen på dagligvaremarkedet generelt, herunder de forskellige operatører og deres butiksog prisprofiler. Det vurderes desuden, hvorledes etableringen vil påvirke de lokale forbrugeres indkøbsforhold. Dagligvareudbuddet i markedsområdet ICP har foretaget en rekognoscering af dagligvareudbuddet i markedsområdet til Ribe. I Ribe bymidte er dagligvarebutikkerne koncentreret i den nordlige del af bymidten, som Marsk Centret er en del af. Her ligger varehusene Føtex og Kvickly samt discountbutikkerne Netto og Rema Denne udvikling bliver understøttet af, at Esbjerg Kommune ikke tillader dagligvarebutikker over 500 m 2 i middelalderbyen i Ribe. Herudover ligger 3 discountbutikker i den nordlige del af Ribe by. I lokalcentret Trojels Knæ ligger discountbutikkerne Fakta og Rema 1000, mens discountbutikken Aldi ligger i et boligkvarter på Mosevej. I de omkringliggende byer er der lokal dagligvareforsyning i Gredstedbro, Roager og Hviding samt en mindre dagligvarebutik på Mandø. Forbrugsunderlaget Der bor i alt knap personer i selve Ribe, mens der bor yderligere godt i det øvrige markedsområde. Befolkningstallet på personer i hele markedsområdet forventes at være nogenlunde stabilt i perioden 2013 til Det samlede dagligvareforbrug var 481 mio. kr. i hele markedsområdet, hvilket forventes at være på nogenlunde samme niveau i perioden frem til I Ribe Nord og Ribe Søndermark var dagligvareforbruget 320 mio. kr. i 2013, hvilket forventes at være på samme niveau i Ribe har, som Danmarks ældste by, et ikke uvæsentligt antal besøgende. Ikke mindst på grund af Ribe Domkirke og en charmerende middelalderby. Herudover ligger en række seværdigheder som Museet Ribes Vikinger med besøgende i 2013 og Ribe Vikingecenter med besøgende i Trods en del turister i Ribe er disse typisk endagsturister, som primært besøger middelalderbyen og ikke køber en væsentlig del dagligvarer i byen. Herudover er der ingen større sommerhusområder nær Ribe, som kan bidrage væsentligt til dagligvareomsætningen i Ribe. 4

5 Vurderinger og konsekvenser Konsekvenser ved etablering af dagligvarebutik i Marsk Centret Konsekvenserne for de eksisterende dagligvarebutikker ved etablering af en dagligvarebutik på m 2 i Marsk Centret i Ribe er beregnet for Det forudsættes at dagligvarebutikken er et discountbutikskoncept, som ikke i forvejen er placeret i Ribe Bymidte. Forudsætninger Konsekvenserne vurderes ud fra følgende forudsætninger: - Detailhandelen i markedsområdet i almindelighed tilpasses og udvikles løbende med hensyn til butikkernes størrelse og sortimentssammensætning. - Grænsehandlen forventes i 2017 at være på samme niveau som i Handel med dagligvarer via internettet vil ikke udvikle sig i et omfang, der betyder en væsentlig reduktion i den omsætning, der genereres i den traditionelle dagligvarehandel. Det forudsættes derfor, at ca. 2 % af dagligvareforbruget dækkes ved nethandel i Metode - Befolkningsudviklingen følger den gældende befolkningsprognose for Esbjerg Kommune. - Der regnes i forbindelse med fremskrivningen af det potentielle forbrug med en begrænset mængdemæssig stigning i forbruget pr. person frem til Alle omsætningstal er i 2013-priser, så forandringer i omsætningen frem til 2017 kan tages som udtryk for reelle forandringer. Med udgangspunkt i omsætnings- og forbrugsforudsætningerne udarbejdes på grundlag af de foreliggende oplysninger samt vurderinger og erfaringer fra lignende analyser et indkøbsmønster i I denne model indlæses forbrugsforudsætningerne for 2017, og der fås en omsætning for Denne omsætning vil butikkerne teoretisk opnå, såfremt forbrugernes indkøbsmønster er uændret fra 2013 frem til Derefter vurderes de konkurrerende projekters indflydelse, ændringerne i detailhandelsstrukturen og den generelle forventning til forbrugernes indkøbsorientering frem til På denne baggrund fremkommer omsætningen, såfremt der ikke etableres en dagligvarebutik i Marsk Centret. Med udgangspunkt i denne beregning foretages vurderinger af, i hvor høj grad dagligvarebutikken vil påvirke dette indkøbsmønster og omsætningen i de øvrige dagligvarebutikker. Der er alene foretaget en beregning af konsekvenserne for dagligvarer. For så vidt angår udvalgsvarer, der ofte omsættes i et begrænset omfang i discountbutikker, er dette marginalt i forhold til det samlede marked. 5

6 Vurderinger og konsekvenser Konsekvenser I nedenstående tabel vises konsekvenserne af etableringen af en dagligvarebutik i Marsk Centret for detailhandelen i markedsområdet. En dagligvarebutik med et bruttoareal på m 2 vurderes at få en omsætning i 2017 på 38 mio. kr. incl. moms. De fremtidige omsætninger i 2017 er udtryk for et omsætningsniveau og skal ikke opfattes som præcise tal. Tabel 1.1 Udviklingen i dagligvareomsætningen i markedsområdet til Ribe (mio. kr. inkl. moms i 2013-priser) Omsætning i 2013 Omsætning i 2017 uden dagligvarebutik Omsætning i 2017 med dagligvarebutik Konsekvens (mio. kr.) Dagligvarebutik Marsk Centret Ribe bymidte i øvrigt Ribe bymidte i alt Ribe by i øvrigt Markedsområdet i øvrigt* I alt *Områderne Gredstedbro/Egebæk/Roager Tabel 1.1 viser dagligvareomsætningen i markedsområdet i 2013 samt den vurderede dagligvareomsætning uden dagligvarebutik og med en ny dagligvarebutik i Marsk Centret. Eksempelvis viser tabel 1.1, at dagligvareomsætningen i Ribe bymidte i øvrigt var 321 mio. kr. i Hvis der ikke etableres en dagligvarebutik i Marsk Centret, forventes dagligvareomsætningen i Ribe bymidte i øvrigt at være 319 mio. kr. i 2017 i Ribe bymidte. Hvis der etableres en dagligvarebutik i Marsk Centret, forventes dagligvareomsætningen at være 292 mio. kr. i Det vil sige, at konsekvensen ved etablering af en dagligvarebutik er et omsætningsfald på 27 mio. kr. i de øvrige dagligvarebutikker i Ribe bymidte, svarende til et fald på 8 %. 6

7 Vurderinger og konsekvenser Uden dagligvarebutik i Marsk Centret Ribe bymidte vil også i fremtiden være det største udbudspunkt i markedsområdet. Her er et bredt udbud af dagligvarebutikker koncentreret i den nordlige del af Ribe bymidte. Denne koncentration i den nordlige bymidte bliver bestyrket af, at der kun må etableres butikker under 500 m 2 i Middelalderbykernen i Ribe. I takt med de generelt øgede åbningstider forventes dagligvarer fortsat at blive købt så tæt på bopælen som muligt, hvis det rigtige udbud findes vel at mærke. Herudover forventes de generelt øgede åbningstider at betyde en omfordeling af omsætningen fra kiosker og tankstationer til de større dagligvarebutikker som discountbutikker og supermarkeder. Generelt forventes dagligvareomsætningen at falde på grund af en marginal større e-handel med dagligvarer. Således forventes 2 % af dagligvareforbruget at være dækket via e-handel i Det forventes, at omsætningen i Ribe bymidte vil være omkring 319 mio. kr., hvilket er nogenlunde på samme niveau som i Dagligvareomsætningen i Ribe i øvrigt forventes at være ca. 94 mio. kr., hvilket ligeledes er på niveau med I det øvrige markedsområde, Gredstedbro, Roager, Hviding og Mandø er dagligvareforsyningen præget af mindre supermarkeder til lokalforsyning. I takt med en generel øget koncentration af detailhandel vil disse butikker også i fremtiden i højere grad skulle kæmpe om omsætningen. Det er ICP s vurdering, at omsætningen i det øvrige markedsområde vil falde 8 % fra 59 mio. kr. i 2013 til 54 mio. kr. i Med dagligvarebutik i Marsk Centret Etablering af yderligere en dagligvarebutik i den nordlige del af bymidten i Ribe vil betyde en styrkelse af dagligvareudbuddet i bymidten, som i forvejen har et stærkt udbud af dagligvarer med to varehuse samt to discountbutikker. Det er ICP s vurdering, at en dagligvarebutik i Marsk Centret vil kunne opnå en dagligvareomsætning på omkring 38 mio. kr. i Placeringen i Marsk Centret har en god tilgængelighed og stor synlighed både fra Plantagevej og Nørremarksvej. Men ikke mindst placeringen tæt på byens varehuse og øvrige discountbutikker vil give Ribe bymidte et bredere udbud af dagligvarekoncepter. Det vurderes, at langt størstedelen af omsætningen i dagligvarebutikken i Marsk Centret vil være en omflytning fra de eksisterende dagligvarebutikker i Ribe bymidte. Dagligvareomsætningen vurderes således at falde med omkring 27 mio. kr. i de eksisterende dagligvarebutikker i Ribe bymidte i 2017 i forhold til, hvis dagligvarebutikken ikke etableres. Omsætningen vurderes ikke at blive taget fra én bestemt butik, men vil få betydning for samtlige større dagligvarebutikker i Ribe. Faldet i omsætning svarer til en omsætningsnedgang på 8 %. Det er ICP s vurdering, at dagligvarebutikkerne i Ribe bymidte vil få forringet deres driftsvilkår, men betyder ikke lukningstruede butikker. I Ribe by i øvrigt forventes en nedgang i omsætningen på omkring 11 mio. kr. i 2017 i forhold til, hvis dagligvarebutikken i Marsk Centret ikke etableres. Hermed vurderes driftsvilkårene for dagligvarebutikkerne i Ribe by i øvrigt at blive forringet, og det kan ikke udelukkes, at en enkelt butik vil være lukningstruet. 7

8 Vurderinger og konsekvenser Dagligvareomsætningen i markedsområdet i øvrigt forventes i mindre grad at blive påvirket af etableringen af en dagligvarebutik i Marsk Centret. Samlet set vurderer ICP, at etableringen af en dagligvarebutik i Marsk Centret vil styrke dagligvareudbuddet i Ribe bymidte og give forbrugerne et bredere udbud af dagligvarer. Omvendt vil endnu en dagligvarebutik betyde en forringelse af de øvrige dagligvarebutikkers driftsvilkår i bymidten. Samlet set forventes dagligvareomsætningen i Ribe bymidte at være 330 mio. kr. i 2017, hvis der etableres en dagligvarebutik i Marsk Centret, svarende til en stigning på 3 %. 8

9 Konkurrencesituationen 9

10 Konkurrencesituationen Marsk Centret består af 6 større udvalgsvarebutikker samt en enkelt kundeorienteret servicefunktion. Disse er Expert/Punkt 1, T. Hansen, Jysk, Jem & Fix, Skousen og Petworld. Herudover ligger der en Fitness World. Ultimo 2014 gennemførte ICP en rekognoscering af dagligvareudbuddet i markedsområdet til en dagligvarebutik i Marsk Centret for at fastlægge den nuværende konkurrencesituation for dagligvarer i Ribe. Her registrerede ICP antal dagligvarebutikker, kædetilhørsforhold og dagligvareomsætning Rekognosceringen er foretaget på baggrund af den seneste gennemførte detailhandelsanalyse i Esbjerg Kommune i Analysen indeholdt blandt andet en registrering af kædetilhørsforhold, opmåling af bruttoareal og en registrering af hver enkelt butiks omsætning i Nedenstående figur 2.1 viser dagligvareforsyningen i Ribe. Supermarkeder, discountbutikker og minimarkeder er markeret med navn. De øvrige dagligvarebutikker er mindre butikker som for eksempel kiosk, tankstation eller dagligvarespecialbutikker. Figur 2.1 Dagligvarebutikker i området 10

11 Konkurrencesituationen Dagligvarebutikkerne i Ribe bymidte er koncentreret i den nordlige ende af bymidten. Ved siden af Marsk Centret ligger det ene af Ribes varehuse Føtex med et bruttoareal på godt m 2. Føtex og Marsk Centrets parkeringspladser grænser op til hinanden. Tættere på den øvrige bymidte ligger varehuset Kvickly med et bruttoareal på m 2, samt discountbutikkerne Netto og Rema I Ribe bymidte i øvrigt ligger herudover en række mindre dagligvarespecialbutikker som for eksempel apotek, blomsterhandel, materialist og bager. Midt i et boligområde på Mosevej ligger desuden discountbutikken Aldi med et bruttoareal under 500 m 2. Herudover ligger der en mindre købmand i boligområdet ved Tangevej. I oplandet til Ribe ligger supermarkeder til den lokale forsyning i Gredstedbro, Roager, Hviding og Mandø. Esbjerg er det nærmeste større udbudspunkt for forbrugerne i Ribe. Her ligger blandt andet hypermarkedet Bilka, som tiltrækker kunder fra et stort opland. Herudover bliver en ikke uvæsentlig del af dagligvareforbruget i Ribe dækket ved køb syd for grænsen i Tyskland. Tabel 2.1 viser antallet af dagligvarebutikker i Ribe, samt den samlede dagligvareomsætning i de enkelte områder. Tabel 2.1 Dagligvarebutikker, antal (ultimo 2014) og omsætning i 2013 i mio. kr. incl. moms Antal større dagligvarebutikker Vurderet dagligvareomsætning 2013 incl. moms i mio. kr. Ribe bymidte Ribe by i øvrigt 3 95 I øvrigt 4 59 I alt

12 Befolknings- og forbrugsforhold 12

13 Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for konsekvensvurderingerne er det nuværende og fremtidige forbrug af dagligvarer beregnet for det potentielle markedsområde til en dagligvarebutik i Marsk Centret Områderne er skitseret i nedenstående figur 3.1. Figur 3.1 Delområder i det potentielle markedsområde Gredstedbro Ribe Nord Ribe Søndermark Egebæk/Roager Datagrundlag Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP s bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomstog befolkningsforhold fra Danmarks Statistik og Esbjerg Kommune samt seneste befolkningsprognose for Esbjerg Kommune. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2013 og

14 Befolknings- og forbrugsforhold Befolknings- og indkomstforhold Figur 3.2 viser udviklingen i befolkningstallet i de relevante områder i markedsområdet. I dag bor der i alt knap personer i Ribe Nord, mens der bor ca personer i Ribe Søndermark. Syd for Ribe bor der personer i Egebæk/Roager området. I den nordlige del af markedsområdet bor der knap personer i Gredstedbro området. Samlet set bor der omkring personer i markedsområdet til Ribe. Det samlede befolkningstal i markedsområdet forventes at være nogenlunde stabilt i perioden 2013 til Ligeledes forventes befolkningstallet i de enkelte områder at være nogenlunde konstant. Figur 3.2 Udviklingen i befolkningstallet i markedsområdet 2013 til 2017 (antal personer) Niveauer for husstandsindkomst og - størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i Ribe ligger på omkring kr., hvilket svarer til landsgennemsnittet (ca kr.). Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Ribe området er 2,17 personer pr. husstand, hvilket ligeledes er et godt stykke over landsgennemsnittet på 2,05. 14

15 Befolknings- og forbrugsforhold Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser er dagligvareforbruget for 2013 og 2017 beregnet. Figur 3.3 Udviklingen i dagligvareforbrug fra 2013 til 2017 (i mio. kr.) Det samlede dagligvareforbrug var 481 mio. kr. i hele det potentielle markedsområde. Det forventes, at det samlede dagligvareforbrug i området er nogenlunde konstant i perioden 2013 til I Ribe Nord var dagligvareforbruget ca. 203 mio. kr. i 2013, hvilket forventes at være på samme niveau i perioden frem til I Ribe Søndermark var dagligvareforbruget 117 mio. kr. i 2013, mens dagligvareforbruget var 85 mio. kr. i Egebæk/Roager og 76 mio. kr. i Gredstedbro. 15