Hundested almennyttige Boligselskab DEGNEBAKKEN

Transkript

1 Genopretning Degnebakken Ansøgning om støtte til huslejenedsættelse Afdeling oplever i lighed med naboafdelingen Høje Tøpholm ret omfattende økonomiske problemer grundet en høj fraflytning. Degnebakken består af 99 rækkehuse opført i to afsnit i henholdsvis 1984 og Afdelingen er beliggende i udkanten af Hundested by i Halsnæs Kommune (Bilag 1. Diverse informationer om afdelingen) Baggrunden for ansøgningen er afdelingens økonomiske og sociale problemer (Bilag 2. Problematikker i Degnebakken). I forsøg på at rette op på situationen i boligområdet har man sammen med Høje Tøpholm iværksat en række initiativer bl.a. det boligsociale projekt Bo godt på Høje Tøpholm og salg af boliger (Bilag 3. Igangværende initiativer) Det forventes, at salg og nedrivning af boliger i naboafdelingen Høje Tøpholm vil bringe udbuddet af boliger ned på et niveau, der matcher efterspørgslen i Hundested. Minimeringen i antallet af boliger vil utvivlsomt mindske antallet af fraflytninger i Degnebakken. Situationen i Degnebakken er langtfra ligeså alvorlig som Høje Tøpholm, men udviklingen kan meget vel eskalere, hvis ikke der handles straks. Visionerne for Degnebakken er identiske med Høje Tøpholm. Målet med indeværende helhedsplan og de igangværende indsatser er at skabe en attraktiv almen boligafdeling i Hundested, som matcher efterspørgslen, både hvad angår antal af boliger og lejernes forventninger til kvalitet af bolig og rimeligt huslejeniveau.. Degnebakken skal være en attraktiv og socialt velfungerende boligafdeling, hvor beboerne trives, og er stolte af at bo. Boligområdet skal fungere som alternativ til de øvrige almene boligafdelinger og det private boligmarked i Hundested og omegn. Boligområdet skal fremover ikke kun appellere til lejere i andre almene boligafdelinger men ligeledes være et konkurrencedygtigt alternativ for områdets øvrige beboere, bl.a. ældre, der påtænker at sælge hus og flytte i mindre bolig. I bestræbelserne på at realisere ovenstående vil vi bede om en økonomisk håndsrækning til huslejenedsættelse i en fireårig overgangsperioden indtil afdelingens økonomi, med udløb af de udamortiserede lån og fritagelse for pligtmæssig indskud, får frigjort en del midler til brug i afdelingen. Huslejeniveauet skal ned på et niveau, der er konkurrencedygtigt i forhold til øvrige bomuligheder. Nedsættelse af huslejen skal medvirke til mere stabilitet i boligområdet, via fastholdelse af beboerne og dermed mindsket fraflytning. 1

2 Desuden vil vi gerne anmode om, at den boligsociale indsats i boligområdet kan fortsætte via en ny projektbevilling fra Landsbyggefonden, når den nuværende projektperiode udløber med udgangen af Det boligsociale arbejde skal medvirke til ændring af beboersammensætningen. Indsatsen skal bl.a. fokusere på imageforbedrende initiativer, som kan være med til at tiltrække nye ressourcestærke beboere til boligområdet samt fastholde nuværende beboere. I en fortsættelse af projektet vil vi i endnu højere grad lægge vægt på, at boligområdet bliver en integreret del af Hundested. Projektet skal igangsætte initiativer med henblik på at knytte boligområdet og dets beboere sammen med resten af Hundested. Ansøgning om fortsættelse af projektet vil blive udarbejdet, når der bliver åbnet op for puljemidlerne til boligsocial indsats forventeligt foråret Huslejenedsættelse vil sammen med den boligsociale indsats, salg af boliger og de anbefalede tiltag i Høje Tøpholm kunne medvirke til en positiv udvikling af boligområdet. Ansøgningen er løbende drøftet med Halsnæs Kommune. Vi håber på Landsbyggefondens velvillighed til en huslejenedsættelse og fortsættelse af den boligsociale indsats i Degnebakken og Høje Tøpholm. Vi imødeser, at høre fra Landsbyggefonden, og måtte der i øvrigt være spørgsmål eller bemærkninger af enhver art, er De velkommen til at rette henvendelse til undertegnede. Med venlig hilsen DAB xxx xxx 2

3 Bilags-oversigt Bilag 1. Diverse informationer om afdelingen Helhedsindtryk...4 Bilag 2. Problematikker i Degnebakken - skrantende økonomi, stor fraflytning, skæv beboersammensætning m.m Belastet økonomi Huslejeudvikling Udlejning Fraflytning Fraflytningens økonomiske konsekvenser Beboersammensætning Dårligt image Fysiske problemer stort vedligeholdelsesbehov m.m Bilag 3. Igangværende initiativer Boligsocial indsats Projekt bo godt på Høje Tøpholm og Degnebakken Salg af boliger...11 Bilag 4. Det videre forløb samarbejde og tidsplan...12 Bilag 5. Statistiske Nøgletal for Høje Tøpholm og Degnebakken... Bilag 6. Afdelingsregnskab 2009/

4 Bilag 1. Diverse informationer om afdelingen Boligafdelingen består af 99 rækkehuse opført i to afsnit i henholdsvis 1984 og Afdelingen er beliggende i udkanten af Hundested by i Halsnæs Kommune. Degnebakken er placeret i naturskønt område tæt ved både skov og strand. Skole og pasningsmuligheder er indenfor gåafstand, og dagligvareindkøb kan klares i nyt stort supermarked ved indkørslen til boligområdet. Med sin beliggenhed tæt ved Amtsvejen og kun ca. 200 m til trinbræt til lokalbanen er der gode transportveje til omkringliggende større byer. Afdelingen deler ejendomskontor med Høje Tøpholm. Ejendomskontoret er fysisk beliggende i servicebygning ved indkørslen til Høje Tøpholm, og huser ligeledes fællesbeboercafe, og vaskeri. Desuden har afdelingen et mindre beboerhus. Beliggenhedsadresse og ejendomsnumre er: Degnebakken 2-170, 3390 Hundested. 1.1 Helhedsindtryk Degnebakken er en yngre bebyggelse. På trods af bebyggelsens unge alder har en del af boligerne især Degnebakkens førstbyggede boligafsnit et stort vedligeholdelsesbehov, der belaster afdelingens økonomi. Mange af afdelingens boliger oplever stor fraflytning, hvilket i høj grad har medført stor nedslidning af boligerne. 4

5 Bilag 2. Problematikker i Degnebakken - skrantende økonomi, stor fraflytning, skæv beboersammensætning m.m. Degnebakken oplever i øjeblikket en række problematikker, som vil blive beskrevet i følgende afsnit. 2.1 Belastet økonomi Degnebakken har de to seneste regnskabsår haft underskud. I regnskabsåret 08/09 (1. juli-30. juni) var underskuddet begrænset til kr , hvorimod det seneste regnskab for 09/10 viser et underskud på kr ,- (Bilag 5, Afdelingsregnskab 2009/10). Årsagen til de seneste underskud skyldes bl.a. stigning i udgifter til almindelig og planlagt vedligeholdelse. Den altoverskyggende grund til underskuddet er dog udgifter til tab ved lejeledighed og tab ved fraflytninger. Udgifterne hertil beløber sig til henholdsvis kr ,- og kr ,- samlet kr ,- hvoraf kun kr ,- dækkes af afdelingens opsparede midler. Det betyder, at driften har måttet bære et tab på kr ,-. Ydermere har afdelingen udgifter til dækning af afdelingens andel i forbindelse med istandsættelse af fraflyttede boliger. Degnebakkens økonomi har i en årrække været ganske fornuftig jf. ovenstående graf. Afdelingen har haft en lang årrække med overskud endda flere regnskabsår med store overskud. Overskuddet er dog udeblevet de seneste år, hvor afdelingen jf. ovenstående har haft underskud. 2.2 Huslejeudvikling 5

6 Degnebakken har siden 1995 fået støtte via huslejesikring. Støtten har medvirket til, at huslejen i en længere årrække kun har været udsat for minimale stigninger. Huslejesikringen bliver løbende afviklet, og en række presserende vedligeholdelsesopgaver og især stigende udgifter til fraflytninger medførte, at afdelingen i indeværende budgetår har oplevet en voldsom huslejestigning på knap 12 pct. Udgifterne til vedligeholdelsesopgaver og fraflytninger er accelereret, og budgetudkastet for indeholder på ny en stor huslejestigning. Degnebakkens kvadratmeterpris er pt. kr. 877,-, hvilket langt overstiger niveauet for almene boligafdelinger i Hundested. I de øvrige boligafdelinger i Hundested almennyttige Boligselskab med familieboliger varierer kvadratmeterprisen fra kr. 611,- til 694,-, Høje Tøpholm undtaget. Desuden kan det anføres, at der pt. i Hundested og omegn er en del ledige huse og private udlejningsboliger, hvor den månedlige ydelse er markant mindre end Degnebakken. Det høje huslejeniveau er uholdbart, og afdelingen har med de seneste huslejestigninger oplevet store udlejningsproblemer (jf. nedenstående afsnit). Endvidere bemærkes, at huslejestigningerne kun i begrænset omfang dækker de stigende udgifter i afdelingen. 2.3 Udlejning Ventelisten til Degnebakken er meget begrænset, hvilket resulterer i alvorlige problemer med udlejningen af boligerne; især 3-4 værelsesboligerne er svære at udleje. I 2010 har 2 boliger gennemsnitligt pr. måned stået tomme med lejetab til følge. Problemerne er vokset i takt med, at huslejen er steget voldsomt de seneste år. DAB Beboerservice har tilkendegivet, at situationen er meget kritisk. Stort set alle boliger kommer i udbud flere gange. Desuden har Halsnæs Kommune mere eller mindre opgivet at udleje boligerne, som de har fortrinsret til. Bl.a. har kommunen oplevet eksempler på, at personer simpelthen ikke har ønsket at bo i Degnebakken, og derfor har takket nej til anvisningen. I forsøg på at fremme udlejningen bliver ledige boliger, når de sendes i udbud, samtidig annonceret på DAB s hjemmeside. Herudover har afdelingen sammen med naboafdelingen Høje Tøpholm deltaget i BL s Åbent Hus kampagne. Åbent Hus arrangementet var en succes, og ca. 60 besøgende primært fra Hundested by, men også gæster fra resten af Nordsjælland, lagde vejen forbi. Vi har sidenhen registreret i hvert fald en udlejning, som resultat af arrangementet. Desuden har vi hørt om flere tilkendegivelser fra besøgende bosat i Hundested by, der har udtalt sig positiv overrasket over boligområdet. Selskabsbestyrelsen har luftet ideen om, at man på ny inviterer til åbent hus arrangement. 6

7 2.4 Fraflytning Som nævnt i ovenstående skyldes seneste to års underskud primært det store antal fraflytninger, der underminerer økonomien. I følgende graf ses udviklingen i antallet af fraflytninger. Desuden ses antallet af beboere sat ud, fraflyttet før udsættelse m.m. Netop disse er tit ledsaget af tab for afdelingen, da udsættelser almindeligvis er forbundet med manglende huslejebetaling eller mislighold af bolig. I grafen ses, at antallet af fraflytninger i hele perioden har været forholdsvis højt. Det skal dog bemærkes, at antallet af fraflytninger i 2009, og de tre første kvartaler af 2010 har været ekstraordinært højt. Det kan ligeledes aflæses, at antallet af beboere sat ud, fraflyttet før udsættelse steg markant i Baggrunden for stigningen i fraflytningen kan bl.a. tillægges en stigning i huslejen, men også en generel samfundsudvikling. Den almene sektor har de seneste år registreret en landsdækkende tendens til stigende fraflytning fra almene boligafdelinger i yderkantsområder. Desuden har finanskrisen været medvirkende til faldende mobilitet i boligmarkedet, der har begrænset tilstrømningen af nye beboere. 2.5 Fraflytningens økonomiske konsekvenser Degnebakken oplever flere typer af udgifter i forbindelse med fraflytninger dels tab ved fraflytninger, eksempelvis i tilfælde af, at beboere fraflytter afdelingen uden at betale husleje, eller beboere, der misligholder boligen, og ikke har penge til at betale for påførte skader. 7

8 Vi har foretaget en grundig analyse af tabskontoen tilknyttet manglende huslejebetaling og mislighold. Analysen påviser, at ti beboere fraflyttet i perioden 2009/10 tilsammen i deres boperiode har kostet afdelingen tab for ca. kr Penge vi formentlig aldrig får indkrævet. Analysen har desuden påvist, at mange af fraflytterne, der forårsager tab, kun har boet i afdelingen ganske kort tid. Blandt de 19 mest udgiftstunge fraflytninger i perioden har kun fire af fraflytterne boet i afdelingen mere end et år. Dvs. afdelingen oplever utrolig store tab i forbindelse med beboere, der kun bo ganske kort tid, men alligevel når, at påføre afdelingen og dermed de resterende beboere voldsomme udgifter. En anden udgiftstype er tab ved lejeledighed, der opstår, når det grundet udlejningsproblemer ikke er muligt at udleje boliger i en længere periode. Tab ved lejeledighed dækkes af selskabet, dvs. de øvrige afdelinger i Hundested hæfter solidarisk med Degnebakken. Udviklingen i udgifter til tab ved fraflytninger og lejetab er skitseret i følgende graf. Af grafen fremgår det tydeligt, at udgifterne til tab ved fraflytninger har været forholdsvis høje de seneste 4-5 år. Afdelingen henlægger hvert år midler til tab ved fraflytninger, men den lange periode med store udgifter har efterhånden minimeret henlæggelserne. Hvilket har medført, at henlæggelserne pt. kun dækker en mindre del af tab ved fraflytningerne. Udover tab ved fraflytninger og lejeledighed er Degnebakkens økonomi ligeledes belastet af udgifter til slid og ælde. I forbindelse med istandsættelse af fraflyttede boliger dækker afdelingen for istandsættelsesudgifterne, der kan henføres til slid og ælde, dvs. udgifter, som ikke skyldes mislighold, men almindelig brug af boligen. I de seneste tre år er afdelingens samlede udgifter til slid og ælde steget kontinuerligt sammen med fraflytningsprocenten. Man har i perioden anvendt ca. kr ,-. Afdelingen henlægger hvert år til istandsættelse af boliger, men de henlagte midler har langtfra dækket de samlede udgifter til slid og ældre. 8

9 2.6 Beboersammensætning Beboersammensætningen i Degnebakken adskiller sig væsentligt fra sammensætningen af beboere i Halsnæs Kommune som helhed, hvilket fremgår af de årlige Statistiske Nøgletal på Boligområder (Bilag 5). Indeværende statistik bygger på 2010 tal og inkluderer naboafdelingen Høje Tøpholm. Beboersammensætningen de to afdelinger imellem varierer formentlig kun i mindre omfang. Befolkningstallet i Degnebakken og Høje Tøpholm er pr optalt til 568 personer. Boligområdet har en meget høj andel enlige beboere. Ifølge statistikken udgør enlige beboere 59,1 pct. af beboerne i afdelingerne. Tallet for kommunen som helhed er 34,1 pct. Knap 20 pct. af beboerne havde pr anden etnisk herkomst end dansk, det tilsvarende tal i resten af kommunen er 8,3 pct. Beboerne i afdelingerne har i forhold til kommunen som helhed markant mindre tilknytning til arbejdsmarkedet. Statistikkerne viser, at andelen af beboere på kontanthjælp er hele 15,5 pct., tallet i kommunen er 6,7 pct. Andelen af beboere, der modtager revaliderings- og aktiveringsydelser, er lige knap 10,3 pct. Indkomstniveauet blandt afdelingens beboere er markant lavere end kommunegennemsnittet. I kommunen har samlet 27,9 pct. af beboerne på 15 år og derover en bruttoindkomst på under kr ,- i Degnebakken og Høje Tøpholm er tallet hele 42,5 pct. Med udgangspunkt i ovenstående kan man konkludere, at beboerne i Degnebakken i stor udstrækning består af udsatte beboergrupper. Afdelingerne har relativt mange enlige, mange af anden etnisk herkomst end dansk samt mange beboere uden tilknytning til arbejdsmarkedet. Via sammenligning af de statistiske nøgletal fra de seneste år kan vi konstatere, at de få ressourcestærke beboere fraflytter afdelingen, hvilket resulterer i en fortsat skævvridning i beboersammensætningen. 2.7 Dårligt image Degnebakken har sammen med naboafdelingen Høje Tøpholm i en årrække kæmpet med et dårligt image. Et dårligt image der er opstået via stor ustabilitet bl.a. grundet de mange fraflytninger og diverse rygtedannelse, der ikke alle har sin begrundelse. Afdelingerne fik i efteråret 2005 udarbejdet en trivselsanalyse af NIRAS Konsulenterne. I Trivselsanalysens afrapportering blev de indsamlede resultater sammenlignet med den landsdækkende beboerrådgiverundersøgelse foretaget i 62 udsatte boligområder. 9

10 Trivselsanalysen påviste bl.a., at over halvdelen af deltagerne i undersøgelsen havde fået anvist boligen. Desuden oplyste 31 pct. af beboerne, at de ønskede at flytte øjeblikkeligt, yderligere 28 pct. ønskede flytning på kort sigt, hvilket langt overstiger tilsvarende tal fra den landsdækkende undersøgelse. I trivselsanalysen blev beboerne desuden adspurgt om deres indtryk af afdelingens image. Hele 82 pct. af deltagerne mente, at Degnebakken og Høje Tøpholm har dårligt image, i Landsundersøgelsen var tallet 62 pct. Sammenlignet med Landsundersøgelsen er trivselsanalysen resultater på de fleste parametre mere negative. Den igangværende boligsociale indsats har stor fokus på imageforbedrende arbejde. Det forsøges ihærdigt, at få spredt de gode historier såvel internt i afdelingen, men også eksternt via de lokale medier m.m. 2.8 Fysiske problemer stort vedligeholdelsesbehov m.m. Degnebakken har ikke samme omfattende vedligeholdelsesmæssige problemer som Høje Tøpholm. Afdelingen har siden opførelsen været præget af stor fraflytning, hvilket har medført stor indvendig nedslidning af boligerne. Desuden er der konstaret problemer med vinduer i flere lejemål, disse er ramt af råd og svamp, og bør udskiftes indenfor nærmeste fremtid. Endvidere trænger mange af afdelingens trapper beliggende i terræn og trapper tilknyttet indgangspartier til udskiftning eller reparation. 10

11 Bilag 3. Igangværende initiativer I forsøg på at forbedre boligområdet, såvel boligsocialt som økonomisk, er der igangsat diverse projekter/indsatser. 3.1 Boligsocial indsats Projekt bo godt på Høje Tøpholm og Degnebakken I henhold til de boligsociale problemer har vi fra Landsbyggefonden fået støtte til et større projekt Bo godt på Høje Tøpholm og Degnebakken. Projektet startede i 2008 og udløber med udgangen af Projektet er opbygget omkring tre indsatsområder boligsocial indsats, fysisk forbedring samt beboersammensætning. Til dagligt har projektet til huse i Lejlighed til udvikling, hvor en tovholder og en opsøgende medarbejder er ansat. 3.2 Salg af boliger I tilknytning til det boligsociale projekt Bo godt på Høje Tøpholm og Degnebakken er der igangsat et salgsprojekt i henhold til lov om leje af almene boliger. Salgsprojektet 46 boliger i Degnebakken. Salg af boliger forventes, at bidrage til en mere stabil beboersammensætning. Beboere, der køber egen bolig, vil utvivlsomt føle større tilknytning til boligområdet. Desuden har vi en formodning om, at købere vil tilhøre et mere ressourcestærkt segment end flertallet af de almene lejere i boligområdet. Endvidere vil frasalget af boliger mindske antallet af almene boliger, hvilket vil give mere stabil udlejning herunder mindre fraflytning og økonomiske tab. I forbindelse med salget af boliger i Degnebakken har kommunen stillet krav om, at der udarbejdes deklarationer for eventuel etablering af ekstra P-pladser i Degnebakken. Vi har opnået de fornødne godkendelser, og pt. afventer vi kommunens godkendelse af udstykningsplan og ovenstående deklaration. Endvidere er det påkrævet, at kommunen udbyder valuarrollen i tilknytning til prisvurdering af boligerne. Salg af boliger forventes først og fremmest, at ske til boligerne der bor i lejemålene. Lovgivningen opstiller fordelagtige vilkår for beboerne, idet disse tilbydes mulighed for et stående lån på 30 pct. af købssummen, en lån der først tilbagebetales ved salg af bolig. Nuværende beboere, der ikke ønsker køb af bolig, bliver boende på samme præmisser som hidtil. Ved ledige boliger kan der sælges til eksterne købere. 11

12 Vi forventer, at udbyde de første boliger til salg i foråret Bilag 4. Det videre forløb samarbejde og tidsplan Indeværende helhedsplan indeholder mange indsatsområder. Gennemførelsen af helhedsplanen bliver meget ressourcekrævende, og det er særdeles vigtigt, at samtlige involverede aktører påtager sit et ansvar og bidrager konstruktivt. Det er vanskeligt, at sætte tidshorisont på processen. Tidshorisonten afhænger i høj grad af sagsbehandlingstiden i Landsbyggefonden og særdeleshed Socialministeriet, der skal godkende nedrivningen. Landsbyggefonden har givet tilsagn om, at de vil fremskønne processen. I nedenstående tidsplan fremgår en foreløbig tidsplan for projektets videre forløb. Selskabsbestyrelsesmøde HAB (forhåndsaccept af udkast til helhedsplan) d. 18. november, Møde Økonomiudvalget Halsnæs Kommune (Anbrfaling af helhedsplan overfor Byrådet) d. 1. december, Ekstraordinært afdelingsmøde (Præsentation af og godkendelse helhedsplan) d. 6. december, 2010 Ekstraordinært selskabsbestyrelsesmøde HAB (Godkendelse af helhedsplan) d. 6. december, Byrådsmøde (Anbefaling af helhedsplan overfor Landsbyggefonden) d. 7. december,

13 Bilag 5. Statistiske Nøgletal for Høje Tøpholm og Degnebakken Bilag 6. Afdelingsregnskab 2009/10 13