FYSISK HELHEDSPLAN FOR HØJE TØPHOLM UDARBEJDET AF DAB

Transkript

1 FYSISK HELHEDSPLAN FOR HØJE TØPHOLM UDARBEJDET AF DAB (Med specifikation af hvilke boliger der foreslås solgt og nedrevet) 1

2 Hundested almennyttige Boligselskab v. DAB (fremover benævnt H.a.B) og Halsnæs Kommune er i samarbejde blevet enige om, at arbejde for en gradvis reduktion af boligerne i afdelingen Høje Tøpholm. Dette påtænkes realiseret gennem salg af 54 af boligerne, nedrivning af 52 af boligerne omkring 2020, og nedrivning af de sidste boliger når vi nærmer os Specielt processen med nedrivning vil unægteligt medføre en høj grad af usikkerhed hos socialt udsatte beboere i Høje Tøpholm. Derfor ønsker vi for at modvirke dette, i samme ombæring at ansætte en social vicevært fra 2016 til Data der illustrerer de bagvedliggende årsager til løsningsforslaget vedlægges ansøgningen som et separat dokument (bilag 1 - Faktaark). Årsagerne vedrører både Høje Tøpholms pressede økonomi og den generelle befolkningstilbagegang i Hundested. 1) Historik og afdelingens nuværende tilstand Høje Tøpholm er en af syv boligafdelinger i H.a.B, som alle er beliggende i Hundested by. Høje Tøpholm er opført i to etaper i henholdsvis og og bestod oprindeligt af 248 boliger. Boligerne er opført som etageboliger i separate blokke på 2-4 etager uden elevator. Afdelingen har i alle sine år været præget af en presset økonomi, et højt antal fraflytninger og en socialt udsat beboersammensætning. I 2011 blev en fysisk helhedsplan vedtaget, hvori nedrivning af 98 boliger og afdelingens beboerhus indgik som ét af flere elementer. Boligerne blev fraflyttet i og nedrevet i Herefter består afdelingen af 150 boliger. 2) Baggrunden for reduktion Som det fremgår af bilag 1, så forventes der over de næste 10 år en kraftig befolkningstilbagegang i Hundested, specielt i de aldersklasser som må forventes at være i stand til at bo i etagebyggeri uden elevator. Dette kombineret med en mangeårig historie i Høje Tøpholm med en ekstremt presset økonomi, et højt antal fraflytninger og lav søgning gør, at H.a.B ser en reduktion af antallet af denne boligtype som den mest ansvarlige løsning. Den aktuelle situation, hvor Halsnæs Kommune har brug for boliger til at huse flygtninge, betyder, at der ikke er tomgang i Høje Tøpholm, men det er ikke en situation der forventes at vare ved. Der er en reel risiko for, at når det lovsikrede integrationsforløb er overstået, vil flygtningene vil søge anden bolig tættere på København, da de dermed kommer tættere på uddannelse og arbejdspladser. Vi forventer derfor, at tomgangsproblemerne i Høje Tøpholm vil begynde at vise sig omkring 2019, særligt i kombination med den generelle befolkningstilbagegang i Hundested jf. Halsnæs Kommunes befolkningsprognose (bilag 1). Desuden ser både Halsnæs Kommune og H.a.B ikke en massiv anvisning af flygtninge som en langsigtet holdbar løsning på 2

3 udlejningsproblematikken 1. Det er ikke ønskelig politik på integrationsområdet og det risikerer at forstærke Høje Tøpholms i forvejen dårlige image. 3) Salg af boliger og nedrivning i to etaper Konkret foreslår H.a.B at reducere antallet af boliger i Høje Tøpholm ved 1) Salg af 54 boliger, så hurtigt som den administrative proces tillader det. Boligerne der foreslås solgt er opgangene Høje Tøpholm 26, -28, -30, -32, -34, -36, -38, -40 og ) Nedrivning af 52 boliger i cirka Boligerne der foreslås nedrevet er opgangene Høje Tøpholm 2, -4, -18, -20, -22, -24 og -16 tv. 3) Nedrivning af de sidste boliger når vi nærmer os Høje Tøpholm foreslås herefter sammenlagt med afdeling Degnebakken, ligeledes en boligafdeling i H.a.B., da der herved kan ske en ansvarlig afvikling af Høje Tøpholms gæld. En model med gradvis reduktion af afdelingen som beskrevet ovenfor er at foretrække fremfor en nedrivning på én gang, da der i så fald skulle tilvejebringes kapital til dækning af den samlede gæld 2 via en femtedels løsning. Udfordringen ved en nedrivning af afdelingen på én gang ville være, at H.a.B ikke har kapital til at deltage i en kapitaltilførsel af den nødvendige størrelsesorden og i så fald skulle Halsnæs Kommune dække denne. For kommunens vedkommende ville det umiddelbart medføre en udgift på over 100 mio. kr. (umiddelbart beregnet som 3/5 af de fulde udgifter). Ved en samlet nedrivning vil der kunne spares på udgiften til entreprenør, udbud m.m., men til gengæld er der stor risiko for at tabet ved lejeledighed vil overstige denne besparelse væsentligt, da det vil tage længere tid at skaffe boliger til 150 husstande på én gang end ved etapevis genhusning. Sammenlægningen af Høje Tøpholm og Degnebakken har den fordel, at gælden i den nyetablerede afdeling tilbagebetales over de næste 30 år, og hverken H.a.B eller Halsnæs Kommune skal i så fald indfri gældsforpligtelser her og nu. Ved den ovenfor skitserede model vil den resterende gæld på de lån, der er tilbage i Høje Tøpholm, når sidste bolig rives ned, være overført til Degnebakken. Denne gæld 1 Der er i årene blevet anvist 24 boliger i Høje Tøpholm til flygtninge. Primo 2016 er 34 lejemål boligsocialt anvist af Halsnæs Kommune. 2 Foretages der en total nedrivning, gennemføres denne efter boligaftalen 2014 som en 1/5 ordning. Den samlede gæld dækker over alle prioritetslån uanset garantier, lån til kapitaltilførsel, O-lån, beboerindskud og andre kreditorer. 3

4 foreslås afviklet med løbende driftsstøtte til afdelingen fra Landsbyggefonden og H.a.B, så det ikke belaster huslejen i Degnebakken. Den eneste konsekvens for Degnebakken af en sammenlægning bliver, at det fremover ikke vil være muligt at optage kreditforeningslån uden kommunal garanti, hvilket Degnebakken må formodes heller ikke at kunne p.t., men forventelig vil kunne ad åre. 4) Konkret modelforslag salg og nedrivningens etape 1 Salget af boliger afhænger naturligvis af, at en seriøs investor ønsker at byde på boligerne og at Landsbyggefondens finansieringsskitse accepteres af begge parter. Lejekontrakterne for de nuværende lejere tænkes herefter videreført, men på de vilkår der nu engang gør sig gældende i den private udlejningslovgivning. Reduktionen af boliger i Høje Tøpholm kan ske i passende etaper i takt med, at der ikke længere er brug for boligerne i området. Det er en proces der forventes at strække sig frem mod slutningen af 2020 erne (se bilag 1, befolkningsudvikling). Ved salg af boliger og nedrivning i to etaper, frem for nedrivning på én gang, vil de samlede omkostninger ved nedrivningen formentlig blive mindre. Dette da man undgår, at der står tomme boliger, med huslejetab til følge, i en lang periode mens det administrative apparat arbejder. Man undgår også, at de tomme boligblokke forfalder og skaber utryghed i området. Der vil desuden være mulighed for at stoppe de videre planer for nedrivning, skulle det vise sig at boligbehovet i Hundested ændrer sig markant. Ved nedrivning i etaper vil der ligeledes være større sandsynlighed for, at beboernes ønske om en bolig i et bestemt område vil kunne imødekommes, specielt hvis mange ønsker at blive genhuset lokalt i Hundested. 5) Udgifter ved nedrivningens etape 1 DABs anlægsafdeling har udarbejdet følgende estimat på omkostninger ved nedrivning af 52 boliger. Alle priser er i 2015-priser. Omkostning Tidsramme Kr. Tomgangsleje Genhusning, information m.m. Nedrivning af 52 boliger Primo ultimo Sikring af boliger frem til nedrivning Byggepladsomkostninger og vinterforanstaltninger Medio primo

5 Andre omkostninger Hele perioden I alt for nedrivning ) Efter reduktionen på lang sigt I den langsigtede plan overvejes et scenario med salg af cirka halvdelen af den tilbageværende del af Degnebakken. Degnebakken bestod oprindeligt af 99 boliger og i oktober 2014 blev 45 af boligerne frasolgt som private udlejningsboliger til en privat investor. Det forudsættes, at den resterende del af Degnebakken skal genoprettes for ca. 20 mio. kr. på grund af generel nedslidning 3. DAB har på vegne af H.a.B været i dialog med Landsbyggefonden omkring nødvendigheden heraf og Landsbyggefonden har afsat 3 mio. kr. i renoveringsstøtte til en forestående renoveringssag. Herefter forudsættes det, at afdelingen vil kunne drives uden større problemer de næste 30 år. 7) Det sociale aspekt og håndtering heraf Der eksisterer allerede en boligsocial helhedsplan i Høje Tøpholm og naboafdelingen Degnebakken. Baggrunden herfor er, at beboerne i disse afdelinger gennem de sidste mange år har figureret som de mest socialt udsatte i Halsnæs Kommune. Halsnæs Kommune har løbende underbygget og bekræftet denne påstand med boligsociale analyser, hvor faktorerne der måles på er: - Beboernes uddannelsesniveau - Husstandstyper - Skolefravær og institutionsmedlemsskab - Andelen af beboere der er i psykiatrisk behandling - Andelen af beboere der modtager behandling for alkohol- eller stofmisbrug - Andelen af beboere uden for arbejdsmarkedet - Andelen af beboere på offentlig forsørgelse - Beboernes indkomstniveau Den boligsociale helhedsplan afsluttes medio 2016, men det står klart for både Halsnæs Kommune og H.a.B, at der fortsat er et stort behov for en boligsocial indsats i afdelingen. Da Høje Tøpholm målt på antallet af boliger, er for lille til en boligsocial helhedsplan i traditionel forstand, foreslår vi en social vicevært. De sociale problemer i Høje Tøpholm kan direkte relateres til de ovenfor nævnte faktorer. Hertil skal lægges den usikkerhed som nedrivning af boliger kan medføre hos 3 Den oprindelige ansøgning til Landsbyggefonden forudsætter omkostninger til renovering for cirka 25 mio. kr. i priser. Yderligere kritiske renoveringsbehov er sidenhen konstateret, så det nødvendige beløb er på ca. 20 mio. kr. trods frasalg af 45 boliger. 5

6 beboerne, hvilket vi antager, øger risikoen for yderligere eskalering af sociale problemer hos beboerne. En social vicevært vil skulle...skabe større trivsel og tryghed blandt beboerne, bryde ensomheden og styrke livskvaliteten for svage grupper samt håndtere konflikter og nabostridigheder, inden de udvikler sig. En social vicevært tilbyder typisk anonym rådgivning og hjælp til beboere. Denne rådgivning kan omfatte økonomi, ensomhed, sygdom og dødsfald, sorg og krise, konfliktløsning, manglende rengøring af hjemmet, personlig hygiejne og flytning til anden bolig, kontakt til myndigheder, hospitaler, læger o.l., samt hjælp til at skrive ansøgninger eller klager til det offentlige system er en fast del af arbejdet... Helt overordnet får beboerne hjælp til at løse uløselige problemer. Effekten er større livskvalitet, mere struktur i hverdagen, færre klager og nabokonflikter, øget tryghed og færre udflytninger hvilket er lig færre udgifter for både boligafdeling og myndigheder. 4 Som der redegøres for i bilag 1, så har hverken H.a.B eller Høje Tøpholm midler til at finansiere en social vicevært, hvorfor der anmodes om finansiering heraf gennem Landsbyggefondens renoveringsstøtte. Det optimale vil være, hvis finansieringen heraf kan ske forlods ift. den videre udmøntning af nærværende helhedsplan, da de negative effekter af den boligsociale helhedsplans ophør herved kan søges afbødet. Et overslag over lønomkostningen til en social vicevært vil være på lidt over 0,5 mio. kr. årligt fra Derudover kommer en mindre omkostning til kontorhold og aktivitetsmidler. Alt i alt en omkostning på ca. 2,3 mio. kr. Den samlede sum der ansøges om er derfor kr (nedrivning) (social vicevært) = kr Denne foreløbige helhedsplan har været fremlagt på Høje Tøpholms afdelingsmøde 1. marts Vi håber på Landsbyggefondens velvillige behandling af denne ansøgning og står til rådighed for uddybning