DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

Transkript

1 Den 21. september 2016 blev der i sag AA og BB mod Ejendomsmægler CC [Adresse] [By] og Ejendomsmægler Christian Jessen [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomhed DD [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved af 6. november 2015 har BB og AA indbragt ejendomsmæglerne CC og Christian Jessen og ejendomsmæglervirksomheden DD for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 52, stk. 1. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om formidling af fast ejendom m.v., 24, 25, bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom (formidlingsbekendtgørelsen), 19, og god ejendomsmæglerskik ved at fortsætte formidlingen af en ejendom, efter at klagerne havde afgivet et købstilbud på samme ejendom, ved ikke at videregive klagernes bud, samt ved ikke at udbyde ejendommen i licitation. Sagens omstændigheder: Klagerne var interesserede i at erhverve et fritids-/sommerhus beliggende [adresse] i [by]. Ejendommen var udbudt til kr. Begge klagere er advokater, der arbejder i samme advokatvirksomhed. 1

2 Sælgerne var på dette tidspunkt en kvinde samt boet efter hendes mand. Manden var forinden sin bortgang den 4. oktober 2015, gået konkurs. Der var udpeget en kurator for konkursboet. Den 11. september 2015 blev formidlingsaftalen indgået mellem indklagede DD og begge ægtefæller. Indklagede ejendomsmægler CC var anført som ansvarlig mægler. Den 21. oktober 2015 afgav klagerne et bud på 3,5 mio. kr. Indklagede ringede til klagerne, og klagerne forhøjede under denne samtale deres bud til 3,6 mio. kr. Den 21. oktober 2015 indtalte indklagede Christian Jessen en telefonbesked til den ene af klagerne, hvori han oplyste, at klagernes bud på 3,6 mio. kr. og overdagelsesdato den 1. februar 2016 var i orden. Indklagede ønskede derudover at vide, om klagerne ønskede en tilstandsrapport udført. Samme dag kl skrev indklagede Christian Jessen til BB (klager 2): "[.] Skal hermed bekræfte at vi er blevet enige om at udfærdige et købstilbud til sælger på med overtagelse Tilstandsrapporten og el rapporten bliver lavet hurtigst muligt. Herefter bliver købsaftalen fremsendt til gennemgang og accept af køber og sælger.[.]" Senere samme dag kl skrev BB til indklagede Christian Jessen, at han bekræftede, at der var indgået en mundtlig aftale om køb af ejendommen. Den 22. oktober 2015 skrev indklagede Christian Jessen til klager 2 bl.a.: "[.]Men som jeg sagde til AA i går, så arbejder vi på livet løs med at få gjort papirerne klar til jer. Vil blot for en god ordens skyld igen pointere, at vi alene har aftalt vilkårene for at kunne lave en købsaftale, som er et tilbud til sælger. Der er således ingen handel før begge parter har underskrevet købsaftalen.[.]" Den 28. oktober 2015 sendte indklagede Christian Jessen købsaftalen til begge klagere, der underskrev købsaftalen den 29. oktober 2015 og returnerede den. Af købsaftalens afsnit 11 "Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår" fremgik: "[.]Sælgers underskrift er betinget af at bobestyrer og kurator kan godkende nærværende handel i sin helhed.[.]". Det fremgik videre af købsaftalens punkt 16 "Parternes accept og underskrift": "Køber og sælger er specielt gjort opmærksom på: 2

3 1. at købsaftalen, hvis den alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, 2. at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet 3. at ejendomsmægleren er forpligtet til at forelægge eventuelle andre tilbud for sælger, indtil købsaftalen er underskrevet af begge parter, [.]." Indklagede CC havde aftalt fremvisning til den 31. oktober 2015 med en anden interesseret køber. Den 30. oktober 2015 kl skrev en tredje advokat fra klagernes advokatkontor til indklagede Christian Jessen: "Jeg kontakter dig på vegne af AA og BB. Jf. din drøftelse med BB i går har vi undersøgt forholdene nærmere. Det er ikke et krav for at kurator kan underskrive aftalen; at der udpeges en bobestyrer. Den fremsendte købsaftale imødeses derfor returneret i underskrevet stand inden i morgen lørdag den 31. oktober, kl I modsat fald bortfalder aftalen i sin helhed." Samme dag kl svarede indklagede Christian Jessen: "Det undre mig, da bankens jurister også har undersøgt sagen! De har orienteret os om, at det rent faktisk er bobestyrer og ikke kurator som skal underskrive aftalen... Af samme årsag har både banken og os rykket skifteretten både mundtligt og skriftligt i går og i dag... Jeg ved derfor ikke hvordan jeg skal opfylde [klagernes] tidskrav?" Samme dag kl svarede indklagede Christian Jessen klagernes advokat: "[.]Efter at have talt med BB skal jeg hermed bekræfte, at fremvisningen på [adresse] er aflyst i morgen. Kurator ville tidligere i dag ikke underskrive købsaftalen, før der var udpeget en bobestyrer. Derfor er det ikke muligt at imødekomme nedenstående frist. Vi indstiller salgsarbejdet, og betragter [adresse] som værende solgt, under forudsætning af de manglende underskrifter og boets godkendelse af handlen sker snarest muligt ved udnævnelse af en bobestyrer.[.] Samme dag kl svarede BB: "Hvis du på vegne af DD kan bekræfte følgende: 1. Der er indhentet accept på den foreliggende købsaftale fra enken (FF), Kreditbanken og kurator i konkursboet [...] (efter indhentet tilsagn fra samtlige pant- og udlægshavere) 2. At kurator i konkursboet [...] alligevel nægter at underskrive aftalen, da Skifteretten i [by] endnu ikke har udpeget en bobestyrer / truffet beslutning om udlægning af boet. 3

4 3. At det således alene er den formelle udpegning af en bobestyrer og dennes formelle tiltrædelse af aftalen / meddelelse fra Skifteretten om boets udlægning, som købsaftalens underskrift beror på 4. At DD omgående indrømmer min bror og jeg eksklusivitet i forhold til erhvervelse af [adresse] 5. At handlen derfor skal gennemføres på uforandrede vilkår, så snart bobestyreren er udpeget/boet er udlagt, med mindre at der foreligger vanhjemmel 6. at DD i konsekvens heraf straks indstiller enhver salgs- og mægleraktivitet i forhold til [adresse], herunder at ejendommen tages af hjemmesiden eller angives som "solgt", at potentielle interesserede køber får besked om, at huset er solgt og at alle planlagte og tidligere aftalte fremvisninger straks aflyses vil vi acceptere, at forlænge fristen for modtagelse af underskreven købsaftalen til 24 timer efter Skifterettens udpegning af en bobestyrer / udlæg af boet.[.]" Senere samme dag kl skrev indklagede Christian Jessen, at han bekræftede alle punkterne undtagen pkt. 4. Dette punkt kunne dog accepteres, hvis DD blev udskiftet med sælger. Han ville forsøge at indhente underskrift fra bobestyreren og kurator indenfor 24 timer. Den 2. november 2015 afgav en anden interesseret køber (køber 2) et købstilbud på kr. på fritidshuset. Den 4. november 2015 blev både klagers og køber 2s købstilbud sendt til kurator. Samme dag bekræftede indklagede Christian Jessen over for BB, at der var kommet endnu et købstilbud. Samme dag svarede BB, at dette ikke ændrede noget, idet Christian Jessen over for klagerne havde bekræftet, at købsaftalen ville blive underskrevet, når forholdet vedrørende kurator var blevet afklaret. Den 6. november 2015 oplyste indklagede Christian Jessen til klagerne, at sælger, dennes bank og kurator havde indgået aftale om salg med køber 2, da det andet købstilbud var bedre end klagernes, og at fritidshuset derfor var solgt til anden side. Parternes bemærkninger: Klager: Klagerne har bl.a. anført, at de indklagede har handlet illoyalt, ansvarspådragende og i strid med god skik ved deres handlinger i forbindelse med dette salg. Det var beviseligt indgået en mundtlig aftale med mægleren på vegne af sælgerne den 21. oktober 2015, og klagerne underskrev købsaftalen den 29. oktober Indklagede Christian Jessen sendte først klagernes skriftlige købstilbud til kurator den 4. november

5 Derudover havde indklagede Christian Jessen efterfølgende lovet klagerne eksklusivitet, samt at salgsbestræbelserne ville blive indstillet. Alligevel fortsatte de indklagede salgsbestræbelserne. Klagerne ville gerne have budt mere, men det gav indklagede Christian Jessen dem ikke mulighed for. Klagerne blev ikke spurgt, om de var interesserede i en budrunde. Indklagede: Indklagede ejendomsmægler CC har ved DDs advokat svaret på vegne af ejendomsmægler Christian Jessen, DD og sig selv. Christian Jessen er ikke længere ansat, og det er derfor svært for indklagede at finde alt, fx mails. Advokaten har bl.a. anført, at de to klagere som advokater og særligt med viden om ejendomshandel vidste, at et underskrevet købstilbud alene er et tilbud til sælgeren. Klagerne vidste også, at en ejendomsmægler skal fortsætte salgsarbejdet frem til, at sælger har underskrevet en købsaftale. Christian Jessen oplyste under den første telefonsamtale den 21. oktober 2015, at der skulle udarbejdes et udkast til købsaftale, som ville være et tilbud til sælger. Det fremgår videre af Christian Jessens mails i sammenhæng med telefonsamtaler, at aftalen ikke var endelig. Klagerne har ikke gjort indsigelser om forståelsen. Den 28. oktober 2015 ringede CC til kurator, som nægtede at underskrive nogen købsaftale, så længe der ikke var udpeget en bobestyrer, derfor sendte indklagede ikke den skriftlige udgave af klagernes købstilbud. Klagerne kunne ved deres mail af 30. oktober 2015 kl ikke med rette antage, at indklagede kunne give dem et bindende tilsagn om køb, når købsaftalen skulle godkendes af en bobestyrer, der endnu ikke var udpeget. Christian Jessen standsede salgsbestræbelserne som lovet. Men en køber, der havde set ejendommen den 17. oktober 2015, sendte et bedre bud den 2. november Nævnets bemærkninger Sekretariatet har kontaktet kurator advokat EE. Denne har oplyst til nævnet, at han ikke blev udpeget til bobestyrer, idet Skifteretten ikke stillede dette krav. Han var alene kurator for konkursboet. Han medgav, at der i en periode havde været tvivl, om Skifteretten ville stille det som et krav, at der skulle udpeges en bobestyrer. EE har oplyst, at det derfor godt kan passe, at han havde afvist at tage stilling til bud den 21.oktober Det var hans indtryk, at enken var orienteret om købstilbud. EE har videre oplyst, at enken havde givet banken salgsfuldmagt. 5

6 Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Disciplinærnævnet bemærker indledningsvist, at foranstående sagsfremstilling er et resumé af parternes oplysninger til nævnet. Ved nævnets vurdering af sagen har nævnsmedlemmerne været bekendt med samtlige breve og bilag, som parterne har indsendt i sagen. Ifølge lov om formidling af fast ejendom m.v., 24, stk. 1, skal en ejendomsmægler udføre sit opdrag omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herunder virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med sælgeren. Efter 24, stk. 2, skal ejendomsmægleren rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser. Ifølge lovens 25 skal ejendomsmægleren give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse. Efter formidlingsbekendtgørelsen, 19, skal en ejendomsmægler straks orientere sælger om ethvert købstilbud. Som sagen ligger oplyst, har enken på egne og på boets vegne givet salgsfuldmagt til banken. Som sagen er oplyst, havde indklagede ejendomsmægler Christian Jessen løbende kontakt med banken om bl.a. købernes bud. Nævnet lægger til grund, at Christian Jessen også orienterede enken om købstilbud, samt at han ringede til kurator den 21. oktober 2015 i et forsøg på at få denne til at tage stilling til klagernes bud. Christian Jessen orienterede kurator den 4. november 2015 om klagernes bud af den 29. oktober Christian Jessen indvilligede ved sin mail af den 30. oktober 2015 i fem ud af klagernes seks krav, herunder at de indklagede straks indstillede andre salgsbestræbelser. Indklagede Christian Jessen har på vegne af sælgerne ved sin mail af den 30. oktober 2015 kl indrømmet klagerne eksklusivitet. Eftersom købsaftalen endnu ikke var underskrevet af sælgerne, havde Christian Jessen ikke bemyndigelse til at indgå aftale om nævnte forhold. Nævnet finder, at Christian Jessen ved at give denne eksklusivitet på sælgernes vegne uden forinden at have fået tilsagn herom, har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. En ejendomsmæglers fokus skal især være at varetage sælgers interesser, herunder at virke for et salg. 6

7 De indklagede har derfor handlet i overensstemmelse med lovens 24, da de fortsatte salgsbestræbelserne efter den 21. oktober 2015 og efter den 29. oktober Efter bekendtgørelse om salg af fast ejendom ved budrunde (Budbekendtgørelsen), 4, er det sælgers beslutning, om en ejendom skal udbydes i licitation. Indklagede Christian Jessen har derfor ikke handlet i strid med god ejendomsmæglerskik, selvom ejendommen ikke blev sendt i budrunde. Samlet finder nævnet, at indklagede ejendomsmægler, Christian Jessen, bør tildeles advarsel. CC var i formidlingsaftalen anført som ansvarlig mægler. Christian Jessen stod dog for formidlingen, herunder kontakten til kunder, bank og kurator. Nævnet finder det ikke godtgjort, at CC i sin egenskab af ansvarlig mægler eller som indehaver af indklagede ejendomsmæglervirksomhed, DD, har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Han frifindes derfor. Nævnet finder heller ikke, at der er et ansvarsgrundlag for indklagede ejendomsmæglervirksomhed, DD. 7

8 Thi bestemmes Indklagede ejendomsmægler, Christian Jessen, tildeles en advarsel, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk.1. Indklagede ejendomsmægler, CC, frifindes. Indklagede ejendomsmæglervirksomhed, DD, frifindes. Kendelsen offentliggøres, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk. 6. Med henvisning til lov om formidling af fast ejendom m.v., 63, stk. 2, gøres opmærksom på, at afgørelsen ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, men nævnets afgørelse kan indbringes for domstolene efter de almindelige regler herfor. Mikael Sjöberg 8