DISCIPLINÆRNÆVNET FOR EJENDOMSMÆGLERE

Transkript

1 Den 7. september 2015 blev der i sag AA og BB mod CC [Adresse] [By] og Ejendomsmæglervirksomheden DD [Adresse] [By] afsagt sålydende Kendelse Ved af 9. september 2014 har AA og BB indbragt CC og ejendomsmæglervirksomheden DD for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 3. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med lov om omsætning af fast ejendom, 13 og 14, og god ejendomsmæglerskik ved ikke at have oplyst korrekt pris for tilslutning til fjernevarme til byggegrund. Indklagede, CC, er ikke registreret ejendomsmægler. Hun er butikschef i indklagede ejendomsmæglervirksomhed. Sagens omstændigheder: Klagerne var interesserede i en grund beliggende [adresse], [by], som indklagede virksomhed havde i kommission. Det fremgik af salgsopstillingen, at grunden var delvis byggemodnet, og forud for handlen havde klagerne bedt indklagede om at præcisere dette. Den 11. februar 2014 skrev indklagede i mail til klagerne bl.a.: 1

2 Der er betalt for el, kloak og vand Tilslutningsbidrag til fjernvarme afholdes af køber og udgør ca , i øvrigt henvises til [by] Kommunes takstblad. Den 19. februar 2014 underskrev klagerne købsaftale om køb af grunden til en kontaktpris på kr. Af købsaftalen fremgik bl.a.: 5. Ejendommens fysiske forhold (Grund) Vand/vej/kloak: Ingen vandforsyning/privat/ingen udledning Nye tilslutnings- og anlægsarbejder: Regionsplan/lokalplan/byplanvedtægter/varmeplan: Påbud eller verserende sager: Olietank: Byggemodningsomkostninger: Afholdes af sælger (på nær varme) Tilslutningsomkostninger: Afholdes af køber [ ] 16. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår. [ ] 11. Byggemodning: Der er mellem køber og sælger følgende aftalt med hensyn til byggemodning af grunden: Sælger har afholdt tilslutningsomkostninger til vand, spildevand (kloak) og el. Tilslutningsbidrag til fjernvarme afholdes af køber. DD er uden ansvar herfor. Af købsaftalens pkt. 27, Handlens dokumenter, fremgik det, at køberne bl.a. havde modtaget Prisark tilslutningsbidrag fjernvarme, for perioden Af dette prisark fremgik (indhentet af nævnets sekretariat): Tilslutningsbidrag Tilslutning af ledning med dimension Ø16/90 og Ø20/90 Grundbidrag ,46 Stikledningsbidrag pr. meter på privat grund 962,41 Tilslutning til øvrige ledningsdimensioner: Tilbud gives ud fra faktiske omkostninger. Byggemodningsbidrag: Tilbud gives ud fra faktiske omkostninger Den 6. marts 2014 får klagerne i mail fra [by] Forsyning oplyst bl.a.: [Adresse] er fritaget for tilslutning til fjernevarmen på grund af lang stikledning. Men såfremt man ønsker fjernevarme kan dette lade sig gøre mod betaling af nedenstående beløb. Tilbud på stikledning fra hovedledning frem til skel. Gravearbejde inkl. slidlag året efter fra hovedledning frem til skel:62.000,00 kr. +moms 2

3 Materialer + arbejdsløn til Smed ,00 kr. + moms Hertil opgravning inde på grund inkl. materialer. 757,57 kr./meter + moms Der er muligvis en mulighed mere, såfremt man kan få tilladelse til at gå igennem fra [adresse] gennem haven. Men hvor meget billigere dette bliver, kan jeg ikke oplyse, da vi først skal have en tilladelse og det skal også tinglyses. Samme dag skrev klagernes advokat i mail til indklagede bl.a., at der var et alvorligt problem i denne sag, eftersom indklagede havde oplyst i mail til køber, at tilslutningsbidraget til fjernevarme udgjorde kr., når fjernvarmeværket havde oplyst, at det ville koste over kr. Advokaten skrev endvidere, at på denne baggrund forventede klager, at indklagede eller sælger skulle betale erstatning for den difference, der blev, eller alternativt at handlen skulle hæves uden vederlag. I mail den 7. marts 2014 skrev indklagede, at det var korrekt, at hun i mail, hvor forhandlingerne endnu ikke var afsluttet, havde oplyst, at der var et tilslutningsbidrag på kr., og at hun i øvrigt havde henvist til [by] Forsynings takstblad. Af dette takstblad fremgik det klart, at der udover tilslutningsbidraget skulle betales et stikledningsbidrag pr. meter. Dette bidrag var hun uden forudsætning for at vide hvad blev, eftersom hun ikke vidste, hvor på grunden, huset skulle placeres. Hun skrev endvidere, at i både salgsopstilling og købsaftale fremgik det, at køber selv skulle afholde udgiften til varme, og at dette ikke var anført med noget beløb, idet køberne havde mulighed for at vælge jordvarme, solpaneler, pillefyr m.m. Der var derfor mulighed for anden opvarmning, hvis klagerne syntes, det var for dyrt med fjernvarme. Den 10. marts 2014 i mail til klagernes advokat, skrev klagerne, som kommentarer til indklagedes mail af 7. marts 2014, at stikledningen på grunden var en del af entreprisen for husbyggeriet, men ikke 100 meter ekstra stikledning til [by] Fjernvarme på kr. for at komme på deres tilløbsrør. Det kunne hun have oplyst, uanset husets placering på grunden. Klagerne var ikke blevet oplyst om, at rørføring ikke var ført ned til grunden. Samme dag skrev klagernes advokat til indklagede, at handlen gennemførtes, men at køber forbeholdt sig ret til senere i forløbet at udtage stævning mod mægler eller sælger med henblik på erstatning eller forholdsmæssigt afslag. Klagerne har i mail til nævnet oplyst, at de efterfølgende har valgt jordvarme, da dette kunne gøres for kr., som var kr. billigere end fjernvarme. Parternes bemærkninger: Klagerne: Klagerne har bl.a. anført, at indklagede havde oplyst, at beløbet for tilslutning af fjernvarme ville blive ca kr. Af [by] Forsyning fik de oplyst, at tilslutning ville koste lidt over kr. Klagerne mener derfor, at grunden blev solgt under falske forudsætninger for tilslutning til fjernvarme for kr., og at klagerne i stedet har fået en ekstra regning på kr. 3

4 De mener, det er en væsentlig mangel, at de ikke blev oplyst om, at rørføringen ikke var ført ned til grunden. Indklagede: Indklagede virksomhed har henvist til afgørelse af 14. september 2014 fra Klagenævnet for Ejendomsformidling, som i samme sag har konkluderet, at klagen ikke tages til følge. Derudover havde indklagede virksomhed ikke yderligere bemærkninger. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Disciplinærnævnet bemærker indledningsvist, at foranstående sagsfremstilling er et resumé af parternes oplysninger til nævnet. Ved nævnets vurdering af sagen har nævnsmedlemmerne været bekendt med samtlige breve og bilag, som parterne har indsendt i sagen. Da indklagede, CC, ikke er registreret ejendomsmægler i ejendomsmæglerregistret, kan nævnet ikke behandle klagen over hende personligt, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 3. CC er imidlertid butikschef i den indklagede ejendomsmæglervirksomhed, der kan ifalde et selvstændigt ansvar, jf. lov om omsætning af fast ejendom, 29 a, stk. 4. Disciplinærnævnet kan ikke tage stilling til, om klagerne har lidt et tab og eventuelt har krav på erstatning. Disciplinærnævnet behandler ikke den del af klagen, som vedrører erstatning til forbrugeren, jf. bekendtgørelse for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, 2, stk. 2. Af lov om omsætning af fast ejendom, 13, stk. 1, 1. pkt., fremgår det, at formidleren skal rådgive sin opdragsgiver og give begge parter de oplysninger, som er af betydning for handelen og dennes gennemførelse. Det fremgår ydermere af lovens 14, at formidleren i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger. Klagerne havde af indklagede fået oplyst, at tilslutning til fjernvarme kostede kr. og var i øvrigt blevet henvist til [by] Forsynings takstblad for 2014, som også var vedlagt handlens dokumenter. Der var ikke tilslutningspligt til fjernvarme på ejendommen. Dette betød, at en køber kunne vælge mellem diverse typer af opvarmning, før byggeriet påbegyndtes. Indklagede virksomhed har givet visse oplysninger vedrørende pris for tilslutning til fjernvarme, derudover er der henvist til kommunens takstblad. Heri ligger dels, at klagerne kunne vælge at søge yderligere oplysninger hos kommunen om denne type tilslutning, hvis det var fjernevarme, de ønskede og dels, at der ville være en eller flere omkostninger forbundet med tilslutningen. 3 medlemmer, herunder formanden, finder ikke, at det er mæglers pligt at undersøge, hvad de konkrete omkostninger ville have været. Der er ikke holdepunkter for at antage, at indklagede har tilbageholdt oplysninger eller burde have indset, at 4

5 varmetilslutning i det konkrete tilfælde ville være forholdsmæssigt dyrere end sædvanlig tilslutning. 1 medlem, Anne-Mette Meyer Pedersen, finder, at indklagede virksomhed burde have oplyst tydeligere, at der kunne være yderligere udgifter forbundet med tilslutning til fjernvarme. Forholdet er alene kritisabelt og medfører derfor ingen sanktion. Som følge heraf finder nævnet således ikke, at indklagede ejendomsmæglervirksomhed har overtrådt bestemmelserne i lov om omsætning af fast ejendom eller god ejendomsmæglerskik, hvorfor indklagede ejendomsmæglervirksomhed, DD, frifindes. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmæglervirksomhed, DD, frifindes. Klagen afvises for så vidt angår indklagede, CC. Kendelsen offentliggøres, jf. lov om formidling af fast ejendom m.v., 53, stk. 6. Med henvisning til lov om formidling af fast ejendom m.v., 63, stk. 2, gøres opmærksom på, at afgørelsen ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed, men nævnets afgørelse kan indbringes for domstolene efter de almindelige regler herfor. Mikael Sjöberg 5