DISCIPLINÆRNÆVN FOR EJENDOMSMÆGLERE

Transkript

1 Den 10. december 2008 blev der i sag nr KK mod statsaut. ejendomsmægler BB afsagt sålydende Kendelse Med brev af 16. oktober 2007 har KK indbragt statsaut. ejendomsmægler BB for Disciplinærnævnet. Klagen drejer sig om frigivelse af deponerede midler samt opkrævning af udlæg til trejdemand. Sagens omstændigheder: I forbindelse med skilsmisse solgte klager og dennes ægtefælle deres ejendom i xx med overtagelse den 1. april Af købsaftalens pkt. 18 fremgår bl.a.: Frigivelse og tilbageholdelse af købesummen Den, der berigtiger handlen, eller depositar har pligt til at frigive købesummen til sælger alene med fradrag af de anførte udgifter/indfrielser, når endeligt skøde er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen. Dette gælder tillige frigivelse af ejerskiftelånets provenu, hvis sælger ikke tidligere har kunnet disponere herover jf. afsnit 22. Køber er alene berettiget til at tilbageholde købesummen helt eller delvist, såfremt dette er aftalt under afsnit 16, og betingelserne herfor er opfyldt. I pkt. 16 i købsaftalen er intet anført omkring tilbageholdelse af købesummen. Advokat AA, der repræsenterede klagers ægtefælle i bodelingen, repræsenterede tillige køberne i forbindelse med handlen. I af 7. maj 2007 til indklagede meddelte advokat AA følgende: 1

2 Jeg har fået skøde til køber uden præjudicerende retsanmærkninger hvorfor jeg kan frigive sælgers midler. Skulle der være et overskud til sælger, beder jeg om at få en opgørelse over dets størrelse og at beløbet foreløbigt bliver stående indtil jeg giver meddelelse om udbetaling. Dette skyldes at parternes ægtefællebo endnu ikke er delt. På udskriften af ovennævnte har JJ, ansat hos indklagede, noteret: 9/5-07 Deponeringsdato: Deponeringsbeløb: ,- Se advokatens notat. Beløbet skal blive stående hos os til nærmere meddelelse. M.v.h. JJ P.S. Jeg sender opgørelsen til AA. Saldo ,- kr. en med påtegning blev fremsendt til klager, der i brev til indklagede af 1. juni 2007 bl.a. anførte: Jeg har modtaget telefax, men ikke som aftalt. Telefonisk oplyste du mig, at beløbet var blevet afregnet. Dette udbad jeg mig kopi af. Jeg har modtaget kopi af en mail fra advokat AA, hvori han anmoder jer om ikke at afregne vort tilgodehavende. Dette kan jeg selvfølgelig ikke acceptere, idet han i denne situation repræsenterer køber af ejendommen. Jeg henviser til slutsedlen pkt. 15. Der er der intet til hinder for, at I omgående fremsender afregning af handlen. For at gøre det en smule lettere, kunne I sende kopi til os begge og indsætte beløbet på den oprettede deponeringskonto hos Nordea, reg.nr.. konto.nr Den 8. juni 2007 fremsendte indklagede en telefax til klager, hvori følgende blev anført: Idet jeg henviser til telefonsamtale i dag, skal jeg bede dig rette henvendelse til din egen advokat, og bede om at sende en skrivelse til os, såfremt han er uenig i advokat AAs mail af 7. maj Den 8. oktober 2007 skrev advokat AA følgende til klagers advokat, DD: Jeg kan oplyse at der i hushandlen om (..1..) intet er til hinder for at frigive købesummen. Hindringen er at parterne ikke kan blive enige om at dele boet som i dette tilfælde stort set er sammenfaldende med provenuet af handelsprovenuet. Som svar herpå anførte klagers advokat med brev af 11. oktober 2007 til advokat AA: De kan ikke seriøst mene, at det er baggrunden for, at De tilbageholder købesummen, og jeg skal derfor meddele, at såfremt denne ikke straks 2

3 frigives vil jeg indbringe Dem overfor Advokatmyndighederne med en klage, ligesom jeg naturligvis må forbeholde mig ethvert erstatningskrav Deres handlinger kan give min klient anledning til. Den 12. oktober 2007 fremsendte indklagede faktura og opgørelse, udvisende en saldo i klagers og klagers ægtefælles favør på kr., og den 16. oktober blev beløbet overført til advokat AAs klientkonto. Ved brev af 22. november 2007 anførte klageren, at han tillige klagede over indklagedes opkrævning af udlæg til tredjemand. Af indklagedes faktura fremgår, at der opkrævet kr. i markedsføringssalær. Af brev af 12. juni 2007 fra indklagede til Klagenævnet for Ejendomsformidling fremgår, at der er afholdt markedsføringsomkostninger som følger: Ad. 1 Internetannoncering: jf. bilag fra Nykredit mægler kr. 427,70 incl. moms Ad. 2 Avisannoncering: 5 indrykninger i By og Land. Pris pr. helside jf. bilag kr ,- incl. moms. 12 moduler pr. side. Pris pr. modul kr ,17. I alt 5 indrykninger med denne ejendom giver kr ,85 incl. moms. Ad. 3 Plan tegning. Produktion Microplan. Kr. 100,- incl. moms. Ad. 4 Fotografering og billedbearbejdning. Egen fotograf. 3 timer á 450 kr. i alt kr ,- incl. moms. Ad. 5 Udstillingsdisplays til 5 butikker á 200,-. I alt 1.000,- incl. moms. Ad. 6 I husaviser til 5 butikker. Kr. 500,- pr. butik. I alt kr ,- incl. moms. Ad. 7 Salgsopstillinger til 5 butikker. 10 stk. pr. butik á kr. 50,-. I alt 2.500,- incl. moms. Vedlagt dokumentation vedr Ad. 1 til 3. Ad 4 til 7 er øvrige markedsføringsomkostninger, som vi selv hermed dokumenterer at have haft i forbindelse med handlen. Parternes bemærkninger: Klageren har bl.a. anført, at indklagede var bekendt med, at advokat AA, der berigtigede handlen, også repræsenterede klagers ægtefælle i forbindelse med skilsmissen. Advokat AA har som berigtigende advokat været uberettiget til at tilbageholde købesummen, når der forelå endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Da indklagede vidste, at advokat AA på sælgersiden alene repræsenterede klagers ægtefælle, var indklagede også bekendt med, at advokat AA ikke med bindende 3

4 virkning for klager kunne disponere over provenuet. Derfor har indklagede ikke mod købsaftalens vilkår været berettiget til at tilbageholde de deponerede midler. I formidlingsaftalen er der aftalt betaling af annoncer/markedsføring efter regning. Heraf følger, at indklagede alene har krav på betaling af beløbet, såfremt indklagede kan dokumentere at have afholdt disse udlæg. Indklagede har bl.a. anført, at der sædvanligvis udstedes faktura samt check på saldoen, når der i handlen foreligger endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Baggrunden for, at indklagede ikke fulgte praksis i denne sag, skyldes, at advokat AA i af 7. maj 2007 instruerede om, at købesummen skulle holdes tilbage, indtil anden instruks blev meddelt, og at baggrunden herfor angiveligt var tvist i forbindelse med bodelingen. Handlen gav sælgerne et merprovenu på kr. i forhold til den udbudte kontantpris. Vedrørende udlæg til tredjemand har indklagede gjort gældende, at der ikke som normalt er placeret nogen form for annoncerings- og markedsføringsomkostninger i budgettet under punkt 5.1, hvor der ikke skal dokumenteres, men ved en fejl under punkt 5.2, hvor dokumentation kræves. Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Klagepunkt 1 frigivelse af købesum: Disciplinærnævnet lægger til grund, at der forelå endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger den 7. maj 2007, og at indklagede afregnede klagers og dennes ekshustrus resttilgodehavende den 16. oktober 2007 til advokat AA, der ud over at have berigtiget handlen for køber, repræsenterede klagers ekshustru i bodelingen. Det burde have stået indklagede klart, at advokat AA i egenskab af berigtigende advokat, var uberettiget til at tilbageholde købesummen, når der i handlen forelå endeligt tinglyst skøde uden præjudicerende retsanmærkninger. Det burde derfor have stået klart for indklagede, at indklagede var uberettiget til at efterkomme advokatens instruks om at tilbageholde købesummen. Nævnet lægger tillige til grund, at indklagede var klar over, at advokat AA alene repræsenterede klagers ekshustru i bodelingen. Derfor må det have stået indklagede klart, at advokat AA ikke kunne disponere over salgsprovenuet uden fuldmagt fra klager. Da indklagede alligevel efterkom advokat AAs instrukser i forbindelse med tilbageholdelsen af købesummen og den senere afregning heraf, findes indklagede at have handlet i strid med god ejendomsmæglerskik. Klagepunkt 2- annoncer/markedsføring: 4

5 Det er ikke dokumenteret, at udgifterne til annoncering er afholdt i den opkrævede størrelse, da der ikke er fremlagt fakturaer, ligesom flere af de øvrige poster ikke er dokumenteret ved fremlæggelse af fakturaer. Opkrævningen af disse udlæg til tredjemand er derfor uberettiget og i strid med lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3 sammenholdt med formidlingsbekendtgørelsens 11, stk. 6. Sanktion: 6 medlemmer af nævnet udtaler: Som følge af indklagedes overtrædelse af god ejendomsmæglerskik i klagepunkt 1 og overtrædelse af lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, jf. formidlingsbekendtgørelsen 11, stk. 6 i klagepunkt 2, pålægges indklagede en bøde på kr. 1 medlem (statsautoriseret ejendomsmægler Arne Kjær Pedersen) udtaler: Indklagede tildeles en advarsel. På grund af advokatens instrukser foreligger der formildende omstændigheder for så vidt angår klagepunkt 1, og begge klagepunkter skal sanktioneres med en advarsel. Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet Thi bestemmes: Indklagede, statsautoriseret ejendomsmægler, BB, pålægges en bøde på kr. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere 13, stk. 3. Lone Bach Nielsen 5