AFSLAG på ansøgning om landzonetilladelse

Transkript

1 Advokat Henriette Reinholdt Dato: 7. januar 2014 Sandbjergvej 11 Sagsb.: Milee 2970 Hørsholm Sagsnr.: 13/49577 Dir. tlf.: AFSLAG på ansøgning om landzonetilladelse Du har på vegne af ejeren søgt om landzonetilladelse til udstykning af en selvstændig ejendom med henblik på bebyggelse fra ejendommen Matr. nr.: Beliggenhed: Ejer: 1ao Tølløse Hgd., Tølløse Nordstjernevej 12, 4340 Tølløse Jan Kiilerich, Nordstjernevej 12, Gl. Tølløse, 4340 Tølløse Kommunens tilladelse er nødvendig, fordi ejendommen ligger i landzone. Afslag Holbæk Kommune, By og Landskab, giver afslag på din ansøgning om udstykning af en selvstændig ejendom med henblik på bebyggelse. Ansøgningen Du har den 17. oktober 2013 søgt om tilladelse til, at der fra ejendommen, Nordstjernevej 12, kan udstykkes en ny selvstændig ejendom på ca m² med henblik på opførelse af ny bebyggelse. Du gør i ansøgningen opmærksom på, at der i kommunens behandling af sagen tilbage i 2006 er lagt ukorrekte oplysninger om de omkringliggende arealers faktiske forhold til grund, samt at vejbyggelinien, som der henvises til i afslaget fra 2006, efterfølgende er ophævet. Du finder, at et eventuelt afslag kræver, at kommunen nedlægger et 14 forbud, fordi det ansøgte ikke er i strid med lokalplanens bestemmelser. Du henviser til, at lokalplanen tillader udstykning af ejendomme på mere end 1400 m² at lokalplanens formål er at sikre en begrænset tilvækst af boliger, at disse boliger er i overensstemmelse med landbyens nuværende karakter og at der for området udlagt til beboelse alene kan stilles krav til bebyggelsens udseende. Ejendommen jf. BBR Ejendommen har ifølge Bygnings- og Bolig Registret er areal på 3270 m² og er bebygget med et enfamiliehus fra 1877 på 208 m² og en garage fra 2007 på 54 m². Ejendommens beliggenhed er vist på luftfotoet nedenfor. 1/5

2 Nordstjernevej 12 Ansøgt udstykning Planforhold Ejendommen ligger i landzone, hvor der som udgangspunkt ikke kan opføres nye boliger. I tilknytning til eksisterende landsbyer kan der være mulighed for nye boliger, såfremt der er tale om udfyldning af et hul i en husrække. Ejendommen er herudover beliggende indenfor følgende områder, der i Holbæk Kommuneplan er udpeget som afgrænset landsby, kulturmiljø, kirkeomgivelser og særligt værdifuldt landbrugsområde. Afgrænset landsby Ejendommen er beliggende inden for kommuneplanens rammeområde 19L.01, som fastlægger områdets anvendelse til boliger og landbrug. Inden for en afgrænset landsby kan der tillades udstykning, såfremt der er tale om huludfyldning i en husrække langs et gadeforløb og såfremt der i øvrigt ikke er andre forhold, som taler imod en tilladelse. Kulturmiljø Her må byudvikling ikke gennemføres, med mindre det kan ske uden at forringe oplevelsen og forståelsen af kulturmiljøet. Ved bl.a. opførelse af bygninger eller væsentlige om- og tilbygninger skal der vises særlige hensyn overfor de bestående bevaringsværdige værdier og sammenhænge. Konkret for kulturmiljøet Landsbyen Gammel Tølløse med Tølløsegård er de bærende elementer: husenes beliggenhed ved det gamle vejnet med det tidligere forløb af Tølløsevej (nu Møllegårdsvej og Nordstjernevej) og Nybyvej og de mindre træer småhusenes proportioner og taghældning samt havernes afgrænsning med hække mod vejen Kirkeomgivelser Inden for arealer udpeget som kirkeomgivelser må byudvikling, placering af trafik- og tekniske anlæg o.l., samt skovrejsning ikke gennemføres, medmindre det kan ske uden at forringe oplevelsen af kirken, eller medmindre nødvendig byudvikling ikke med rimelighed kan placeres på andre arealer. Ved 2/5

3 nyanlæg og væsentlige om- og tilbygninger af eksisterende bygninger, tekniske anlæg o.l., skal det sikres, at kirkens betydning for landskabet fastholdes. Særligt værdifulde landbrugsområder er arealer til jordbrugsdrift, der bør friholdes for andre aktiviteter i størst muligt omfang. Ved inddragelse af arealer til ikke-jordbrugsmæssige formål, forudsættes det, at der lægges vægt på, at forbruget af landbrugsjord ikke bliver større end højest nødvendigt, især inden for de særligt værdifulde landbrugsområder. Ved administration efter plan- og miljølovgivningen skal nabogener så vidt muligt forebygges ved ikke at tillade ny bebyggelse tæt på eksisterende landbrug. Byggeri tæt på eksisterende landbrug kan også begrænse landbrugets udviklingsmuligheder. Herudover er ejendommen omfatter af Lokalplan nr. 5.1 for Gl. Tølløse Landsby fra Lokalplanen angiver som sit formål at beskytte det eksisterende landbymiljø ved at fastlægge bestemmelser for såvel bygninger som beplantning. Herudover har lokalplanens til formål at sikre, at den begrænsede tilvækst med nye boliger sker i overensstemmelse med landsbyens daværende karakter. Ejendommen er omfattet af lokalplanens delområde A, hvorom det bestemmes i 3.1, at området kun må anvendes til boligformål, bestående af åben, lav bebyggelse. I delområde A kan ejendomme på over 1400 m² tillades udstykket, således at ingen grunde får et areal mindre end 700 m² og en skellinie mod adgangsvej mindre end 20 m. Herudover gælder der en række uddybende bebyggelsesregulerende bestemmelser. Til forståelse af lokalplanen og dens formål fremgår det af planens redegørelse, at landsbyens karakter skal fastholdes. Landsbyen er karakteristeret ved en ret præcist defineret afgrænsning mod nord, øst og syd med markante beplantninger, herunder vejbeplantningen langs den gamle landevej (nu Nordstjernevej). I redegørelses afsnit Karakteristik af landsbyen er landsbyen vist med en områdeinddeling. Området for landsbyens boligbebyggelse omfatter ikke arealet, som ansøges udstykket. I redegørelse er det fremhævet, at under alle omstændigheder er der tale om en meget begrænset udbygning bestemt af, hvad landsbyen kan tåle, uden at dens karakteristiske træk og overskuelighed sættes over styr. Lokalplanen angiver, at der kan ske udstykning og nybyggeri inden for delområde A1med 9 parceller, med en udbygningstakt med højst én bolig om året. Delområde A1 er fuldt udbygget. Hidtidigt sagsforløb Ved brev ad 9. januar 2006 meddelte daværende Tølløse Kommune afslag på dispensation fra Lokalplan 1.5 til opførelse af en ny bolig på samme areal, som du nu søger udstykket. Efter fornyet henvendelse fra DanBolig blev sagen taget op af daværende Tølløse Kommunes Teknikog Miljøudvalg. Udvalget besluttede, at der ikke kunne meddeles tilladelse til udstykning og byggeri med henvisning til lokalplanen og til byggelinier på ejendommen, som blev meddelt ansøger ved brev af 8. maj Ejers daværende advokat klagede over afgørelsen ved brev af 20. februar Naturklagenævnet afviste klagen ved brev af 30. marts 2007, sagsnr. NKN , med henvisning til, at klagen var for sent indgivet. Efter ny henvendelse fra ejer den 6. november 2007 afviste Holbæk Kommune i brev af 8. november 2007 at genoptage sagen med henvisning til, at der ikke var nye oplysninger i sagen. Ved fornyet henvendelse fra ejers rådgiver den 5. november 2012 blev kommunen igen ansøgt om forhåndstilladelse til udstykning af det 1221 m² store areal. Kommunen besvarede henvendelsen den 5. juni 2013 med en udtalelse om, at indgivelse af en egentlig ansøgning ikke kan forventes imødekommet. 3/5

4 Vurdering Det er By og Landskabs vurdering, at det ønskede projekt ikke er i harmoni med landskabet, den nærliggende landsby og den omkringliggende bebyggelse, og at udstykningen med henblik på nyt byggeri ikke er forenelig med Lokalplan nr. 1.5 og dens formål, idet der med nærværende afgørelse er lagt vægt på at bevare landsbyens oprindelige karakter, at bevare landsbyens afgrænsning uændret, at udbygning af landsbyen med nye boliger allerede er tilendebragt ved udbygningen af lokalplanens delområde A1, at arealet ikke er omfattet af den i lokalplanredegørelsen viste skitse over landsbyens delråder, at der inden for landsbyafgrænsningen ikke er tale om huludfyldning, da udstykningen er ansøgt for enden af en husrække og som sidste hus ud mod det åbne land, at bibeholde kulturmiljøet med dets bærende elementer omkring Tølløse Kirke og langs Nordstjernevej, at den ansøgte udstykning med efterfølgende bebyggelse vil forringe Tølløse Kirkes betydning for landskabet og landskabsoplevelsen. Kommuneplanens udpegning af området som særligt værdifuldt landbrugsområde er ikke tillagt betydning for afgørelsen. Det er i nærværende afgørelse ikke tillagt betydning, at arealet er omfattet af en byggelinie langs Tølløsevej og at arealet tidligere har været omfattet af en byggelinie langs Nordstjernevej (som nu er ophævet). Lovgrundlag Planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 587 af 27/05/2013. Afslaget er givet efter 35, stk. 1, hvor der står, at ikke uden kommunens tilladelse må der i landzoner foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer. Offentliggørelse Afgørelsen offentliggøres på kommunens planportal onsdag den 8. januar Klagevejledning Der kan klages til Natur- og Miljøklagenævnet over afgørelsen. Hvem kan klage Ejer og du, som ansøger samt alle med retlig interesse i afgørelsen og visse landsdækkende foreninger og organisationer kan klage over afgørelsen, hvis de som hovedformål har beskyttelse af natur og miljø eller varetagelse af væsentlige brugerinteresse inden for arealanvendelsen. Foreningerne kan kun klage, hvis de repræsenterer mindst 100 medlemmer og har vedtægter eller love, der dokumenterer dens formål. Hvordan klager du En klage skal være skriftlig og være modtaget inden klagefristen udløber d. 5. februar 2014, kl En klage sendes til Holbæk Kommune, By og Landskab, 0899 Kommuneservice, att. Landzone eller på mail til landzone@holb.dk. Kommunen videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet sammen med det materiale, der har ligget til grund for sagens behandling og afgørelse. Natur- og Miljøklagenævnets behandling af en eventuel klage Når nævnet har modtaget en klage, sender det en faktura på klagegebyret til klager og påbegynder ikke sagsbehandlingen, før gebyret er modtaget. Klagegebyret er fastsat til 500 kr. Betales gebyret ikke på den anviste måde og indenfor en frist på 14 dage, afvises klagen. Vejledningen om gebyrordningen findes på Natur- og Miljøklagenævnets hjemmeside 4/5

5 Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse kan ikke påklages. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse kan indbringes for domstolene. En sådan retssag skal være anlagt inden 6 måneder efter, at Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er meddelt. Med venlig hilsen Michael Leth-Espensen landinspektør Kopi af afgørelsen er sendt som brev eller mail til: Jan Kiilerich, Nordstjernevej 12, Gl. Tølløse, 4340 Tølløse Danmarks Naturfredningsforening, Masnedøgade 20, 2100 København Ø dnholbaeksager@dn.dk Holbæk Museum, Klosterstræde 18, 4300 Holbæk, wickman@holbmus.dk, kmn@holbmus.dk, Friluftsrådet, Scandiagade 13, 2450 København SV, fr@friluftsraadet.dk 5/5