Colliers STATUS. Fortsat lav økonomisk vækst 2. KVARTAL 2012

Transkript

1 Colliers STATUS. KVARTAL Fortsat lav økonomisk vækst ØKONOMI >. KvARTAL De seneste foreløbige tal for BNP tyder på en vækst i som helhed på ca. procent, mens BNP faldt en anelse i både. og. kvartal. Faldet udgjorde i begge kvartaler -, procent, og da der erfaringsmæssigt er en del usikkerhed om de foreløbige tal, er det måske en anelse for bombastisk at tale om recession, selvom tallene teknisk set viser det. Snarere må man tale om omtrent uændret BNP i andet halvår af. I fjerde kvartal faldt investeringer og det offentlige forbrug. Til gengæld var der vækst i det private forbrug blandt andet på grund af en stigning i anskaffelsen af køretøjer. Arbejdsløsheden er ret konstant: Den sæsonkorrigerede ledighed har ligget mellem, og, procent siden februar. Også beskæftigelsen har været ret konstan siden slutningen af 9. I viser økonomiske prognoser fortsat en begrænset vækst, forventeligt i omegnen af procent, og en anelse højere vækst i de efterfølgende år. Der er stort vækstpotentiale i det private forbrug, idet opsparingskvoten er blevet rekordhøj siden den økonomiske krise ramte i. I bliver forbruget stimuleret af blandt andet udbetalingen af efterløn og en generel forventet stigning i de disponible indkomster. Den værste europæiske gældskrise er redet af, men der er fortsat kun begrænset vækst på mange af vores eksportmarkeder, specielt i Europa. Det betyder, at vi kun kan forvente en mindre vækst i eksporten i. Renten er fortsat på et meget lavt niveau, men både forbrugere og virksomheder er afventende. Boligmarkedet er fortsat usikkert med et lavt antal handler og faldende priser gennem. Der har været spekulationer fremme om, at boligmarkedet i øjeblikket er inde i en såkaldt negativ boble, hvor huspriserne falder på grund af forventninger om, at de vil falde i stedet for på grund af udviklingen i økonomien. ÅRLIg REAL vækst I bnp og Eurostat Note: og er prognose fuldtidsledige I procent Af ARbEjDSSTYRKEN 9 Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers STATUS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

2 STATUS Investering >. kvartal Stor efterspørgsel efter boligejendomme Investeringer >. kvartal Der har været en del transaktioner på det danske ejendomsmarked i. kvartal. Det skyldes blandt andet, at en del større transaktioner blev udskudt fra, og er kommet i mål her i. Akilleshælen for investeringsmarkedet er fortsat adgangen til finansiering. For en lang række af ejendomme af pæn størrelse, op til en værdi på ca. mio. kr., som anvendes til enten kontor eller produktion, er det fortsat vældig udfordrende at opnå finansiering. På trods af en solid køber, kan man ofte højst tilbyde op til procent finansiering, og nogle banker vil slet ikke finansiere. Det er specielt hvis ejendommen er beliggende lidt uden for hovedbyerne og/ eller hvis lejekontrakterne på ejendommen er korte, at det er svært. Det betyder selvsagt, at priserne på denne type af ejendomme er under pres, hvilket også betyder at en række ellers solide ejendomsselskaber kan komme under pres. Manglen på finansiering bunder i, at bankerne stadig har svært ved at skaffe kapital, hvilket selvfølgelig betyder, at de er meget selektive omkring, hvad de låner til. Colliers oplever dog en vis opblødning hos bankerne, fx når det gælder udlån til boligudlejningsejendomme, specielt i de større byer. Og i de tilfælde, hvor det er muligt at få finansiering giver den meget lave rente i øjeblikket unikke muligheder for en solid investering. Netop boligudlejningsejendomme er der meget høj efterspørgsel efter i øjeblikket specielt i København og Aarhus. Både nationale og internationale investorer, så som pensionskasser, fonde, større private investeringsselskaber mv. efterspørger større boligudlejningsejendomme og boligprojekter. Konkret kan nævnes, at investeringsselskabet West-Coast Real Estate har købt Brombærparken i Valby med lejligheder for mio. kr. Investeringsselskabet består af en række vestjyske investorer, der har som mål at købe velbeliggende og attraktive boligejendomme i de store byer i Danmark. Tilsvarende har de to danske pensionskasser, Danica Pension og Lærernes Pension investeret i to boligprojekter på Amager med i alt boliger på to nabogrunde. Generelt er afkastkravene ret stabile på de primære beliggenheder, når det drejer sig om gode ejendomme her er fortsat god efterspørgsel og kapitalstærke købere. Renteudviklingen i danmark Transaktionsvolumen Mia. kr 9 Obligationsrente statsobligationer, løbetid år Pengemarkedsrente, løbetid måneder 9 Note: Omfatter erhvervsejendomme, større grunde og boligudlejningsejendomme med flere end lejligheder. Tallet for er estimat. Kilde: Statistikbanken, Danmarks Statistik og egne beregninger COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

3 STATUS Industri & logistik >. kvartal God aktivitet Industri & logistik >. kvartal Pr.. april stod, procent af de danske industri- og logistiklokaler tomme ifølge Oline-ED Statistikken. Niveauet har været nogenlunde konstant siden midten af, men på et markant højere niveau end i årene frem til hvor tomgangen begyndte at stige. Regionalt er der forskelle på niveauerne ifølge Oline-ED Statistikken er tomgangen højest i Østjylland og på Fyn. Forskellen mellem tomgangen på primære og sekundære beliggenheder i de enkelte områder er dog formentlig endnu større end de regionale forskelle. Beskæftigelsen i industrisektoren er fortsat noget lavere end før finanskrisen, og tilsvarende er transportarbejdet på et ret lavt niveau. Begge dele er indikatorer på, at efterspørgslen efter industri- og logistiklokaler er på et forholdsvist lavt niveau. Men uanset dette er der en del små og mellemstore virksomheder, som relokaliserer sig. De større virksomheder i dette segment er knap så aktive, men med den ret stabile udvikling i økonomien, er nogle af de større virksomheder dog også begyndt at relokalisere sig. Det gælder fx den verdensomspændende transport- og logistikvirksomhed DSV, som bygger nyt. m² hovedsæde i Hedehusene, ligesom en anden stor logistikvirksomhed, Bring, gennem Colliers har lejet. m² i Kolding. Salgssiden er primært præget af transaktioner af brugerejendomme, mens der er færre investeringstransaktioner. De findes dog, fx har Colliers gennemført et salg af en større industriejendom i Viborg til lokale investorer. Generelt har investorerne kraftig fokus på, at det er en god, stabil lejer med stærk økonomi. Udenlandske investorer viser fortsat god interesse for blandt andet større logistikejendomme i Danmark. De fleste ønsker længerevarende lejekontrakter, fx år, men nogle af investorerne er dog fleksible også på dette punkt, således at der kan forhandles til en lejekontrakt på år. For mange lejere er dette dog stadig en lang periode at binde sig i. Det gælder fortsat, at priserne på ejendomme som ligger væk fra de centrale områder, er under kraftigt pres. Hvis man derfor som bruger kan anvende en ejendom, som ikke er centralt beliggende, er det muligt at købe til endog meget lave priser, specielt hvis ejendommen har stået tom et stykke tid eller ikke er helt up-to-date. Det kræver dog, at det er muligt at opnå finansiering, hvilket igen kræver en solid virksomhed med en sund økonomi. industri og logistik i Hele danmark April :, %,,, industri og logistik pr. landsdel. April (),,,,,,, 9 tallene for ledige erhvervslokaler fra og med oktober og frem ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser. Markedsleje og afkastkrav for industri og logistik,. april København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Afkastkrav (), %, %, %, %, %, %, %,% 9, %, %, % 9, %, %, % 9, % Godstransport og beskæftigelsen i industrien (mio. ton/km) (. personer) Esbjerg, %, % 9, % Transportarbejde (venstre akse) Beskæftigede i industri (højre akse) Kilde: Statistikbanken.dk COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

4 STATUS Kontor >. kvartal Ret stabilt kontormarked Kontor >. kvartal Tomgangen for kontorlokaler fortsætter ifølge oline-ed Statistikken med at stige, om end langsomt. På landsplan står 9, procent af kontorlokalerne tomme pr.. april. Det kunne se ud til, at tomgangen er ved at stabilisere sig på et nyt niveau omkring 9 procent, efter at den i en periode i - lå omkring procent. Tomgangen er forholdsvis høj i både Hovedstadsområdet og Østjylland. Det vurderes dog, at der i de centrale byområder kun er få ledige kontorlokaler af en vis størrelse, på trods af, at tomgangen generelt er stigende. Der er således god efterspørgsel efter kontorlokaler i København, ligesom det er tilfældet i en række andre større danske byer. På andre beliggenheder er der noget mere stille. Markedet for kontorlokaler er påvirket af arbejdsmarkedet. Jo højere beskæftigelse, des større efterspørgsel efter lokaler. Situationen på arbejdsmarkedet er ret stabil med nogenlunde konstant arbejdsløshed og beskæftigelse. Også antallet af jobannoncer opgjort i Dansk Jobindex har været ret konstant det seneste års tid. Ifølge prognoserne for arbejdsmarkedet vil hverken ledigheden eller beskæftigelsen ændre sig markant i den nære fremtid. For ejendomsmarkedet betyder det isoleret set, at efterspørgslen ikke vil stige voldsomt den kommende tid. Dog vil efterspørgslen stige i de områder, hvor beskæftigelsen vokser. Regionalt set er arbejdsmarkedet mest positivt i og omkring hovedstaden og de større jyske byer. Det stemmer overens med, at udbudslejen ifølge Oline Udbudsstatistik for kontorer kun er ændret marginalt i København by og Østjylland de seneste år, mens den i fx Nordsjælland, Østsjælland, på Fyn og i Vestjylland er faldet mellem og procent. Generelt har lejerne fokus på prisen, og efterspørger effektivitet i lokaleforbruget og presser lejen, hvor det er muligt. Fremtidens efterspørgsel efter kontorer påvirkes blandt andet af demografien og af de nye generationer på arbejdsmarkedet. Colliers International s researchafdeling har udarbejdet en række rapporter om generation Y s påvirkning på ejendomsmarkedet. Rapporterne konkluderer blandt andet, at der vil blive færre i arbejdsstyrken, og at fremtidens arbejdsstyrke vil bruge lokalerne på nye måder, blandt andet på grund af den teknologiske udvikling, som giver mulighed for at arbejde fra mange placeringer på mobile enheder. Læs mere om konsekvenserne i rapporterne om generation Y, som kan findes på kontor pr. landsdel. april () 9,,,,9, 9,, kontor i Hele danmark () April : 9, % 9 9 tallene for ledige erhvervslokaler fra og med oktober og frem ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser., Markedsleje og afkastkrav for Kontor,. April København... Aarhus... Odense 9 Aalborg. -området (Vejle). Esbjerg. afkastkrav (), %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % Beskæftigelse og tomgang for kontor. personer..9, 9,.9,,,.,,.,.,.,.,., 9 Beskæftigelse (venstre akse) Tomgang kontor (højre akse) og Danmarks Statistik Statistikbanken COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK

5 STATUS Retail >. kvartal Forsigtig optimisme Retail >. kvartal Tallene fra Oline-ED statistikken viser en ny stigning i tomgangen for butikslokaler. Pr.. april stod, procent af lokalerne tomme. Tomgangen har dermed ramt et nyt højt niveau. Ifølge Oline-ED statistikken er tomgangen lavest i og omkring København. Forbrugertilliden er nu atter positiv, efter at den steg fra -, til, fra marts til april. Det er første gang siden sommeren, at den er positiv og forbrugertilliden er nu steget måneder i træk. Forbrugertilliden reflekterer både danskernes tillid til deres egen families økonomi og til hele landets økonomi, og i øjeblikket forventer danskerne, at både familiens og Danmarks økonomiske situation om et år vil være bedre end i dag. De seneste tal for sæsonkorrigeret detailsalg viser en ret stabil udvikling i detailhandlen gennem det seneste halve år. Dog er detailsalget i januar knap procent lavere end detailsalget i januar, da første halvdel af bød på et fald. Efter at privatforbruget faldt i, peger økonomiske prognoser på, at det vil stige begrænset i. Forbruget stimuleres af den fortsat meget lave rente, udbetaling af efterlønspenge og en generel bedring af den økonomiske situation. Colliers oplever ret god efterspørgsel efter de gode gågadeplaceringer og efter butikker både i og omkring butikscentrene. Det skyldes blandt andet, at en del butikskæder ønsker at udnytte synergien fra et center ved at lokalisere sig i nærheden af det. Iværksætterne har derimod gode muligheder i mindre lokaler på fx gågader, hvor der fortsat forhandles om lejeniveauerne, og hvor afståelser er yderst sjældne. Den overordnede markedssituation er dermed, som den har været nogen tid: på de gode beliggenheder er der nærmest ingen tomgang, og markedslejen er stabil. På de sekundære beliggenheder er der derimod fortsat udfordringer med tomgangen, ligesom markedslejen er under pres. Der er fortsat afståelser på de allerbedste beliggenheder, under forudsætning af, at lejemålet har de rette karakteristika i form af areal, bredde, indretning mv. Lejerne har mulighed for at være kræsne og det er de. detailhandel i Hele danmark () April :, %,, detailhandel pr. landsdel. april (),,, 9,,,,, 9 tallene for ledige erhvervslokaler for og med oktober ikke direkte sammenlignelige med tidligere opgørelser., Markedsleje og afkastkrav for retail,. April afkastkrav (procent) Udvikling i forbrugertillids - indikatoren og detailhandelen København... Aarhus... Odense... Aalborg... -området (Vejle)... Esbjerg..., %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, %, % = indeks Detailhandel (sæsonkorrigeret mængdeindeks) venstre akse Forbrugertillidsindikatoren højre akse - COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK