Kolding kommune. Analyse af detailhandelen

Transkript

1 Kolding kommune Analyse af detailhandelen Januar 2008

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3 2. Tendenser i detailhandelen Detailhandelen i Kolding kommune og udvikling siden Befolknings- og forbrugsforhold Handelsbalance 59 Bilag 1: Branchefortegnelse Bilag 2: GIS-illustrering af detailhandelen i udvalgte områder i Kolding Kommune

3 Konklusion, vurderinger og anbefalinger 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger Indledning ICP er af Kolding kommune og Business kolding blevet anmodet om at foretage en detailhandelsanalyse. Analysen giver en status for detailhandelen i de enkelte dele af Kolding kommune og beskriver udviklingsmulighederne i de forskellige udbudspunkter i kommunen. Der vil blive foretaget en vurdering af udviklingsmulighederne for Kolding bymidte, samt i området ved Kolding Storcenter. Det beregnes og vurderes desuden, hvor store arealer der er behov for til henholdsvis dagligvarer, udvalgsvarer og butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper i de forskellige dele af kommunen. Arealbehovet beregnes for Analyserne ICP har foretaget en rekognoscering af alle butikker i Kolding kommune, herunder opgjort omsætningen i 2006 samt bruttoarealer pr. oktober Desuden er der foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen. Omsætning I Kolding kommune var der i efteråret butikker med et samlet bruttoareal på ca m 2 og en omsætning i 2006 på ca. 5,2 mia. kr. inkl. moms. I Kolding bymidte, der funktionelt er kommunens hovedcenter, er der godt 200 butikker. Disse butikker omsatte i 2006 for ca. 1 mia. kr. Heraf var godt 60% udvalgsvareomsætning. Aflastningscentret ved Kolding Storcenter er det område i kommunen med den største omsætning. I Nordlig bydel var omsætningen i 2006 på ca. 2,3 mia. kr. inkl. moms. Heraf udgjorde Kolding Storcenter 1,8 mia. kr. Dertil kommer område 2 Harte Munkebo der også delvis hører med til området - med en omsætning på 540 mio. kr. inkl. moms. Der findes ikke egentlige større udvalgsvareudbud uden for disse 2 områder. 86% af udvalgsvareomsætningen i Kolding kommune ligger i Kolding Bymidte samt området ved Kolding Storcenter. 3

4 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Attraktion I Kolding bymidte ligger den gennemsnitlige attraktion omkring middel, hvilket er et umiddelbart tilfredsstillende niveau for en bymidte, der kombinerer meget koncentreret handel med mere ekstensivt udnyttede gadestrækninger, hvor butikkerne ligger mere spredt. Tallene viser, at især beklædningsbutikkerne i gågaderne ligger over middel. Ude i sidegaderne er niveauet til gengæld noget lavere. Området ved Kolding Storcenter har en gennemsnitlig attraktion væsentligt over middel. Dette hænger i høj grad sammen med en meget høj kædeandel i dette område. Kædeandelen er her væsentligt højere end i bymidten. Kædetilknytningen har en væsentlig betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Den gennemsnitlige attraktion ligger for kommunen som helhed på et relativt pænt niveau lige omkring middel. Forbrug Det potentielle forbrug fra borgerne i Kolding kommune var i 2006 ca. 4 mia. kr. inkl. moms fordelt med godt 2 mia. kr. på dagligvarer og knap 2 mia. kr. på udvalgsvarer. Handelsbalance Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 110 % for Kolding kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 155 %. Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra kommunens opland beløbsmæssigt køber mere ind i butikkerne i Kolding kommune, end forbrugere fra Kolding kommune køber ind i butikker uden for kommunen. Tallene viser, at Kolding især på udvalgsvareområdet har regional betydning, der rækker langt ud over kommunegrænsen. Forklaringen skal især findes i det den attraktive detailhandel i Kolding bymidte og Kolding Storcenter samt i hele området omkring centret i øvrigt, der tiltrækker kunder fra hele den sydjyske og vestfynske region. Områderne Vamdrup, Lunderskov og Christiansfeld har alle et forhold mellem omsætning og forbrug på under 100% indenfor såvel dagligvarer som udvalgsvarer. Udviklingen siden 2002 Analysens resultater er sammenlignet med resultater af en detailhandelsanalyse gennemført i 2003 i den gamle Kolding kommune. Sammenligningen er foretaget med forbehold, da analysen fra 2003 er gen- 4

5 Konklusion, vurderinger og anbefalinger nemført ud fra andre metodiske principper i dataindsamlingsfasen samt i beregningen af det potentielle forbrug i kommunen. Sammenlignes analyserne er forholdet mellem omsætning og forbrug i den gamle Kolding kommune generelt steget inden for både dagligvarer og udvalgsvarer siden Dette tyder på, at Kolding har øget sin betydning i regionen. Denne øgede betydning kan primært tilskrives området ved Kolding Storcenter, der som nævnt er det største regionale trækplaster i Kolding. Oplandet På baggrund af de foreliggende oplysninger er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Kolding kommune i høj grad udgøres af kommunens indbyggere - dog med undtagelse af Bilka i Kolding Storcenter, der givetvis har en vis andel af kunder udenfor kommunen. Det er vor vurdering, at gennemsnitligt maksimalt 10-15% af omsætningen i dagligvarebutikkerne kommer fra forbrugere uden for Kolding kommune, herunder turister. På udvalgsvareområdet er det vor vurdering, at ca % af omsætningen kommer fra forbrugere uden for Kolding kommune. Oplandet uden for kommunen udgøres af hele den sydjyske region samt Vestfyn. Her er det som nævnt primært Kolding Storcenter, der tiltrækker kunderne udefra, mens bymidten i langt højere grad betjener de lokale kunder. Desuden bidrager turister og andre besøgende ikke ubetydeligt til omsætningen i en by af Koldings størrelse. Konkurrencesituationen Den overordnede konkurrencesituation i regionen er gennem de senere år blevet skærpet og det ventes, at der også i de kommende år vil blive mere rift om kunderne. I Vejle åbner butikscentret Bryggen i april 2008 med m 2 fordelt på ca. 80 butikker og servicefnktioner. Centret ligger i forbindelse med Vejle bymidte. Derudover i februar 2008 Mary s, der ligger i den anden ende af bymidten, med m 2 fordelt på 50 butikker. Centret er delvist overdækket. Disse projekter vil uden tvivl styrke bymidten og øge den regionale tiltrækningskraft for Vejle bymidte. I Odense er Rosengårdcentret i 2007 blevet udvidet med ca m 2, og man er i øjeblikket ved at gennemføre endnu en udvidelse på ca m 2. Udvidelsen 5

6 Konklusion, vurderinger og anbefalinger forventes at kunne ibrugtages i efteråret Centret indeholder i dag ca. 145 butikker og har stadig udvidelsesmuligheder, idet der er en uudnyttet restramme til detailhandel for centret på i alt ca m 2. IKEA ønsker at udvide/flytte sin eksisterende butik i Odense til en butik med i alt m 2 bruttoareal. Derudover er der planer om et nyt butikscenter ved banegårdsarealerne i Odense bymidte på ca m 2. Centret forventes tidligst åbnet i I Esbjerg er Gjesing centret i øjeblikket ved at blive udvidet til at indeholde ca. 45 butikker. Det udvidede center, der i den forbindelse skifter navn til Esbjerg Storcenter, forventes at åbne i efteråret I Fredericia er der planer om at udvide og renovere Vestcentret. Centret kommer efter planen til at omfatte 50 butikker efter udvidelsen. Projektet ventes tidligst færdiggjort i Der arbejdes ligeledes med planer om et outlet-center i såvel Fredericia som i Billund. Det er efter vor vurdering kun sandsynligt, at der maksimalt etableres ét outlet-center i regionen. Udviklingsmuligheder og anbefalinger Det fremtidige arealbehov til detailhandel frem til 2017 Frem til 2017 ventes det, at forbruget i Kolding kommune samt i kommunerne i oplandet vil stige med ca. 16 % for dagligvarer og 23 % for udvalgsvarer. Under forudsætning af, at den samlede forbrugsstigning skal dækkes gennem tilførsel af nyt butiksareal vil bruttoarealbehovet i perioden for dagligvarernes vedkommende udgøre m 2 og for udvalgsvarer m 2. Med den geografiske størrelse og spredning i udbuddet i Kolding kommune af især dagligvarer, som skal tilstræbes, er det ikke realistisk kun at udlægge dette antal m 2. Arealudlægget skal i højere grad end af en beregning, styres af ønsket om at styrke de enkelte udbudspunkters position på detailhandelsområdet, ligesom det er væsentligt at man i planlægningen tilfører detailhandelen i Kolding kommune mulighed for dynamik og udlægger arealer i beliggenheder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. Arealrammerne er vurderet under forudsætning af, at planlovens nye grænser for 6

7 Konklusion, vurderinger og anbefalinger butiksstørrelser på henholdsvis m 2 for dagligvarer og m 2 for udvalgsvarer indarbejdes. Dog må der laves maksimalt 3 udvalgsvarebutikker på over m 2 hvert fjerde år. De store udvalgsvarebutikker på over m 2 må kun placeres i bymidten. Der er alene givet forslag til udlæg af udvalgsvarebutikker i bykernen og i bydelscentrene, da planloven foreskriver, at der ikke kan etableres udvalgsvarebutikker uden for disse områder. Inden for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er der ikke længere nogen øvre arealgrænse. Dog må byggemarkedsdelen i en tømmerhandel maksimalt udgøre m 2. Helt overordnet er det vor vurdering, at der på dagligvareområdet i fremtiden vil være efterspørgsel på areal inden for discountsektoren samt inden for de mellemstore dagligvarekoncepter på op til m 2. Derudover vil der også fortsat være efterspørgsel efter de allerstørste varehus- og hypermarked-koncepter. Planloven hindrer opførelse af dagligvarebutikker på over m 2 udenfor bymidter og bydelscentre samt etablering og udvidelse af store varehuse og hypermarkeder. På udvalgsvareområdet samt inden for butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper bør arealudlægget dels sikre, at forbrugerne har tilfredsstillende indkøbsforhold, dels sikre, at Kolding udbygger sin position på detailhandelsområdet for derigennem bl.a. at blive et mere interessant bosætningsområde. Udvalgsvareudbuddets størrelses og karakter er det, der primært afgør et udbudspunkts attraktion over for forbrugerne. Det er således i den overordnede konkurrence væsentligt, at man i Kolding kan tilbyde forbrugerne de nyeste og mest interessante butiksformer. Man bør udlægge arealer på en måde, så der tages højde for de koncentrationstendenser, der er i detailhandelen samt forbrugernes øgede mobilitet og vilje til at opsøge store detailhandelsudbud for at få det største, mest interessante og varierede udbud. I nedenstående tabel vises, hvad vi vurderer, bør være det minimale udlæg i de respektive områder. Det skal for god ordens skyld nævnes, at det viste udlæg er udover udlæg til projekter, der allerede er under etablering. Der kan være andre hensyn end de rent kommercielle og detailhandelsmæssige, der betinger, at man ønsker et udlæg, der i 7

8 Konklusion, vurderinger og anbefalinger højere grad sikrer flere bydele en udviklingsmulighed. Vort forslag skal således opfattes, som det, der vil kunne sikre de enkelte bydele en god forsyning samtidig med, at Koldings overordnede konkurrencestyrke bevares. Det er vor vurdering, at der bør udlægges arealer til dagligvarer i bymidten i Kolding, for også på længere sigt at sikre den daglige strøm af kunder. Desuden vurderer vi, at der bør udlægges arealer i bydelscentrene Palme Allé, Lyshøj Allé og Vonsild, der har et realistisk kundeunderlag til nye udlæg. I de gamle kommunecentre i Vamdrup, Lunderskov og Christiansfeld bør man udlægge arealer, der sikrer, at der kan ske en løbende tilpasning af butiksstrukturen. En tilpasning, der sikrer, at man på én gang har mulighed for at etablere de nyeste koncepter inden for dagligvareområdet samtidig med, at væksten afbalanceres i forhold til kundeunderlaget. Etablering af dagligvarebutikker i den maksimale størrelsesorden i de tre byer vil naturligvis have konsekvenser for de eksisterende dagligvarebutikker i disse centre. Arealudlægget til udvalgsvarer kan ifølge Planloven kun udlægges i bymidten samt i bydelscentre. Der er således ikke i Kolding mulighed for at udlægge ekstra areal i aflastningscentret ved Kolding Storcenter udover den allerede eksisterende ramme. På den baggrund er det vor vurdering, at udlægget til udvalgsvarer skal understrege bymidtens tyngde og betydning i oplandet. Bymidten har i de senere år mærket en voldsom konkurrence fra Kolding Storcenter, hvilket blandt andet har betydet, at styrkeforholdet imellem de to udbudspunkter for længst er tippet over til fordel for Kolding Storcenter, der i dag har en langt større omsætning end butikkerne i bymidten. Dette forhold understreges også i denne analyse, der viser, at den samlede fremgang i detailhandelen i Kolding primært er sket i området ved Kolding Storcenter, mens bymidten stagnerer på omsætning. Det er meget væsentligt for bymidtens position på det fremtidige detailhandelskort, at bymidten, som stadig i dag står stærkt på udvalgsvareområdet, ikke svækkes yderligere, så den også fremadrettet kan virke attraktiv i forhold til det udbud, der findes i området ved Kolding Storcenter samt ikke mindst i Vejle, Esbjerg og Odense. Hvad angår butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper gør de 8

9 Konklusion, vurderinger og anbefalinger samme argumenter sig gældende. Nye Tabel 1.1 Forslag til arealudlæg frem til 2017 (bruttoareal i m 2 ) butikker bør ligge, hvor de styrker det eksi- Dagligvarer (m 2 ) Udvalgsvarer (m 2 ) Bymidten * Nordlig bydel Gældende ramme Palme Allé Lyshøj Allé Vonsild Vamdrup Lunderskov Christiansfeld Kolding Kommune. i alt *) inkl. 3 store udvalgsvarebutikker frem imod 2012 (disponeret i alt m 2 ) sterende udbud bedst. I dag ligger der en koncentration af bilforhandlere i Vonsild. Derudover ligger der en række butikker spredt i Kolding. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Kolding kommune Kolding bymidte Detailhandelen i Kolding bymidte har i dag en relativ stærk position og et godt udgangspunkt for også i fremtiden at være blandt de bedste og mest attraktive indkøbssteder i Sydjylland. Det overordnede mål for detailhandelen i Kolding kommune bør være at bevare den nuværende betydning i oplandet. Som nævnt er Koldings betydning under pres fra især Vejle og Odense og til dels Esbjerg. Da det især er udvalgsvareudbuddet, der er afgørende for en bys regionale status, bør det især være dette område, der skal være i fokus og som skal udvikles. Østergade er blandt de bedste strøggader i Kolding Man skal dog som nævnt være opmærksom på, at bymidten ligger under for en 9

10 Konklusion, vurderinger og anbefalinger betydelig konkurrence fra især Kolding Storcenter men også fra Vejle, Odense og Esbjerg. Området ved Kolding Storcenter har butikstyper, der ikke er til stede i Kolding bymidte i dag som f.eks. et hypermarked og meget store profilerede byggemarkeder samt flere profilerede kædekoncepter på udvalgsvaresiden. Dette betyder, at bymidten trods sin størrelse er en lille smule mere sårbar, end man normalt vil beskrive byer med det udbud og opland, som Kolding bymidte har. Omvendt har bymidten en række styrker som Kolding Storcenter ikke kan tilbyde, såsom bymiljø med gamle byhuse, pladser og torve med ude-servering, beplantning m.v.. I skemaet på næste side præsenteres bymidtens styrker, svagheder, muligheder og trusler. Udbuddet De mange butikker kombineret med kundeorienterede servicefunktioner gør, at Kolding bymidte er et attraktivt indkøbssted. kunderne. Samtidig er det vigtigt, at de eksisterende butikker fortsat fornyer sig. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb og vil lægge vægt på, at der er et bredt og dybt udbud i den enkelte butik til den rigtige pris. De profilerede kædebutikker er oftest bedst til at tilbyde kunderne dette, ikke mindst på grund af en større kapital og en bedre udnyttelse af stordrift fordele. Overordnet er det vor vurdering, at der indenfor alle almindelige brancheområder findes et godt udbud. Udbuddet består for de fleste branchers vedkommende af flere butikker. Dette brede - og indenfor de fleste områder dybe sortiment - har stor positiv betydning for forbrugernes oplevelser af Kolding bymidte. Opland De trusler, som Kolding på detailhandelsområdet i dag må se i øjnene, er, at især konkurrencen fra Vejle og Odense samt Esbjerg vil blive forøget i fremtiden. Det er meget væsentligt, at Kolding bymidte generelt fortsat tiltrækker profilerede kædebutikker i kampen om at betjene 10

11 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Styrker Hyggelig bymidte Etableret udbudspunkt Mange servicefunktioner Et attraktivt varehus (Føtex) Mange attraktive kædebutikker Kolding Å krydser bymidten God kollektiv trafikbetjening Svagheder Geografisk stor bymidte i forhold til udbuddets størrelse. Langstrakt/komplekst strøgforløb Intet overdækket center i bymidten Parkering Muligheder Samarbejde med Kolding Storcenter Turister i området Bedre udnyttelse af miljø ved åen Etablering af kulturelle tilbud i bymidten Trusler Styrkelse af Kolding Storcenter Kæderne flytter til Kolding Storcenter Bedre dagligvareudbud i byens opland Øget mobilitet mod Vejle, Odense og Esbjerg Svækket detailhandelsforbrug/omfordeling af forbruget Tomme lokaler skaber brudte facadeforløb I denne konkurrence er det i dag primært Kolding Storcenter, der trækker læsset for Kolding, mens bymidten i langt højere grad betjener de lokale kunder. Det er således vort indtryk, at man i dag i bymidten har et loyalt publikum blandt de lokale i Kolding, om end der naturligvis også er mange kunder fra de nærmeste oplandsbyer ikke mindst i kraft af de arbejdspladser, der ligger i bymidten. Disse kunder vil også i fremtiden være villige til at handle i Kolding bymidte, hvis det rette udbud findes. Man må omvendt antage, at hvis bymidten taber yderligere terræn i forhold til Kolding Storcenter vil især de kunder, der kommer fra oplandskommunerne være knap så loyale og i højere grad søge mod Storcentret og være mere villige til at tage til Vejle, Odense eller Esbjerg. 11

12 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Bymidtens udvikling Jack & Jones har lukket deres butik i bymidten og satser på butikken i Kolding Storcenter Krav til detailhandelen Det er væsentligt i bestræbelserne på at tiltrække nye butikker, at samarbejdet mellem de eksisterende butikker med hensyn til åbningstider, udsalg med videre, er velfungerende. Det er afgørende, at der i Kolding er plads til de nyeste butiksformer især inden for udvalgsvaredetailhandelen. Disse butikskæder skal vide, at Kolding har en attraktiv detailhandel. En målrettet markedsføring af byen mod kæderne kan være med til at tiltrække disse til bymidten og medvirke til at skabe en detailhandel, som er attraktiv for forbrugerne. Det vil i forbindelse med markedsføringen - både overfor kæderne og for kunderne - være en fordel, hvis Kolding bymidte og Kolding Storcenter i videst muligt omfang samarbejder i markedsføringsfasen. Det er vor vurdering, at den rigtige beliggenhed vil få stadigt større betydning i årene fremover. Tendensen i detailhandelen går mod øget koncentration. Således vil nye butikker og butiksformer generelt søge en placering sammen med andre, hvor de kan udnytte den synergieffekt, det giver at ligge sammen med andre. Det er derfor væsentligt, at kravene om udviklingsmuligheder forenes med kravet om koncentration. Kravet til placering af nyetableringer indenfor bymidtens geografiske rammer må ikke være så snævre, at store butikker ikke kan etableres, men omvendt bør den funktionelle bymidte heller ikke strækkes i en sådan grad, at butikker kan etablere sig uden direkte sammenhæng med det eksisterende udbud. Der er i dag ikke noget overdækket større center i bymidten. Det er vor vurdering, at kombinationen af ude- og indemiljøer i bymidter øger attraktionen betragteligt. Det er dog meget væsentligt, at de 2 elementer integreres fuldstændigt. Det er på baggrund af ovenstående meget væsentligt, at nyetablering af detailhandel eventuelt i form af et bymidtecenter - får direkte fysisk og visuel kontakt til den funktionelle bymidte og at der bliver fuld sammenhæng i trafikmønstrene i forhold til den 12

13 Konklusion, vurderinger og anbefalinger måde, hvorpå forbrugerne i dag bevæger sig i bymidten. Udbygges detailhandelen i bymidten således væsentligt med især flere traditionelle udvalgsvarebutikker, vil dette primært få konsekvenser for butikkerne i Kolding Storcenter, der som det eneste udbudspunkt i Kolding kommune, har et butiksmix, der størrelsesmæssigt og funktionelt ligner bymidtens. De mindre udbudspunkter i Kolding har allerede i dag en udvalgsvaredetailhandel på et relativt beskedent niveau. Det er vor vurdering, at disse udbud primært har en funktion som muligheder for at foretage suppleringskøb. Dækningsgraderne for de forskellige områder for så vidt angår de traditionelle mindre udvalgsvarebutikker er dog også meget beskedne. Det er derfor vor vurdering, at en yderligere udvikling af Kolding bymidte kun vil få marginal betydning for den udvalgsvaredetailhandel, der i dag ligger i de enkelte bydele i Kolding. Det samme gør sig gældende for udvalgsvaredetailhandelen i Lunderskov, der allerede i dag har et meget begrænset omfang. For så vidt angår udvalgsvaredetailhandelen i Vamdrup og Christiansfeld vil en yderligere udbygning af Kolding bymidte dog ikke kunne udelukkes at have konsekvenser, da disse byer i dag stadig har et forholdsvis veludviklet udbud af butikker. Parkerings- og tilkørselsforhold I takt med at kunderne bliver mere mobile og er villige til at køre længere for at opnå det rigtige udbud, vil man fremover fokusere mere på parkeringsfaciliteterne. Derfor vil det også i fremtiden være en meget betydende konkurrenceparameter for Kolding bymidte at kunne tilbyde kunderne enkle tilkørsels- og afsøgningsforhold samt gode parkeringsmuligheder. Bymiljø Forbrugerne vil fortsat søge flere oplevelser i forbindelse med indkøbsturen, det være sig både i selve butikken og i bymiljøet. Shopping i en bymidte bliver i højere grad til en udflugt for hele familien end opfyldelse af enkelte behov. Bymiljøet består også af kundernes oplevelse af en gåtur i bymidten. Et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kulturtilbud, bespisning, gademusikanter og andre bløde værdier som vand, pladsdannelser og kunst, er vigtigt også i fremtiden. Udespisning udgør ligeledes en stadigt større andel af danskernes forbrug og har 13

14 Konklusion, vurderinger og anbefalinger en stigende betydning for et indkøbssteds attraktionsniveau. Specielt caféer er med til at give bymidten mere liv og være med til at skabe en anden indkøbsoplevelse. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bymidten væsentligt. Kolding bymidte skal derfor fortsat arbejde på at kunne tilbyde interessante spisesteder. Overordnet set vurderes Kolding bymidte at have et godt udgangspunkt for at udvikle sig i en positiv retning. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i området ved Kolding Storcenter I skemaet nedenfor præsenteres området ved Kolding Storcenters styrker, svagheder, muligheder og trusler. Koncentreret detailhandel Kolding Storcenter og storbutikkerne i området har stor betydning i hele markedsområdet. Storbutiksområdet har samme butiksmix og størrelse som storbutiksområder i byer, der er langt større end Kolding. Udbuddet er således helt på højde med udbuddet i Aalborg, Århus og Odense. For at bevare og styrke Koldings position som detailhandelsby er det ikke blot nødvendigt at have et udbud, der er stort og attraktivt, men også at have et udbud, der fremstår som stort og attraktivt. Dette gør man ved at koncentrere detailhandelen for så vidt angår især udvalgsvarer og i nogen grad også de særligt arealkrævende varegrupper. Her har man i området ved Kolding Storcenter et unikt udbudspunkt, der kun findes tilsvarende nogle få steder i Danmark. Vi kan således ikke anbefale, at butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper placeres rundt omkring i erhvervsområderne i Kolding kommune. Placeres de derimod samlet i forbindelse med Kolding Storcenter, vil dette område kunne styrkes i forhold til områderne i Vejle, Odense og Esbjerg og på den måde styrkes Kolding som detailhandelsby. 14

15 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Trafikal tilgængelighed og parkering Området ved Kolding Storcenter har desuden den fordel, at det er meget let tilgængeligt, når man kommer i bil, hvilket man ofte gør i forbindelse med besøg i butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper. Samtidig er der en fornuftig betjening til Kolding Storcenter med kollektiv trafik. udbygning af centret eller med store udvalgsvarebutikker vil dette primært have konsekvenser for detailhandelen i Kolding bymidte. Foretages udbygning med butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, vil dette primært have konsekvenser for lignende butikker i kommunen i øvrigt. Såfremt man foretager en udbygning af området i forbindelse med Kolding Storcenter - i overensstemmelse med den gældende ramme for området enten som en Flot center Styrker Overdækket indkøbsmiljø Etableret udbudspunkt Stort dagligvareudbud med hypermarked Mange attraktive kædebutikker Mange p-pladser tæt på butikkerne Butikkerne i Kolding Storcenter er tvunget til samarbejde Næsten udelukkende kædebutikker med meget effektiv markedsføring God beliggenhed for kunder i bil God kollektiv trafikbetjening Svagheder Hard core shopping med få kulturelle tilbud Svært at etablere et bymiljø Muligheder Meget stort opland eneste større overdækkede butikscenter i sydjylland. Større fokus på centre og ekstern handel i fremtiden Mere fokus på bekvemmelighed og parkering Større fokus på turister Trusler Kolding Storcenter kan trues af en markant udbygning i bymidten og i Vejle, Odense og Esbjerg Øget mobilitet mod Århus, Odense og Flensborg Svækket detailhandelsforbrug/omfordeling af forbruget Parkeringskapaciteten ofte fuldt belastet 15

16 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Kolding kommune i øvrigt Det er vor overordnede vurdering, at den væsentligste planlægningsmæssige mulighed for at fremme butikkerne i bydelene og i de gamle kommunecentre er, at man sikrer, at der er mulighed for boligudbygning i og omkring byerne og landsbyerne. Ser man på byområderne uden for Kolding, er det vor vurdering, at det på længere sigt primært vil være Vamdrup og Christiansfeld, der vil have den mest attraktive detailhandel. Overordnet er det væsentligt, at en eventuel udbygning af detailhandelen placeres i sammenhæng med den eksisterende detailhandel, således at der kan skabes den bedst mulige synergieffekt. Vamdrup Detailhandelen i Vamdrup er præget af den udvikling, der har været i området ved Kolding Storcenter. Byen har stadig et relativt veludviklet detailhandelsudbud, men på udvalgsvaresiden er det vor vurdering, at man flere steder har problemer med at generationsskifte butikkerne. Byens detailhandel ligger spredt over et relativt langstrakt forløb i bymidten, der deler sig omkring Torvet i byens centrum. Torvet fungerer som omdrejningspunktet i Vamdrup 16

17 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Hovedparten af butikkerne ligger således fordelt på henholdsvis Søndergade, Vestergade og Østergade. Denne spredning giver butikkerne ringe vilkår for at udnytte den synergieffekt, der er ved at være en del af et stort udbud. Det vil efter vor vurdering styrke detailhandelen i Vamdrup, hvis man rent planlægningsmæssigt søger at indskrænke den funktionelle bymidte i forbindelse med nye etableringer, således at der på sigt kan opnås en større koncentrationseffekt. Denne koncentrationseffekt vil medvirke til, at udbuddet i højere grad end i dag fremstår som stort og attraktivt. Christiansfeld I Christiansfeld er der i dag ligeledes en velfungerende detailhandel med et relativt højt niveau blandt butikkerne. Byen har et flot og hyggeligt miljø at færdes i, hvilket givetvis tiltrækker en del turister. Lukningen har bevirket, at der på et meget centralt sted i byen ligger en ejendom, som langsomt forfalder og som ikke længere bidrager positivt til byens detailhandel. Det vil derfor være en væsentlig faktor for byens fortsatte udvikling, at Honningkagebageriets ejendom i en eller anden form bliver gjort til en aktiv del af bybilledet igen. Lunderskov Detailhandelen i Lunderskov fungerer i dag på et relativt begrænset niveau med kun få udvalgsvarebutikker tilbage. Det er vor vurdering, at udvalgsvaredetailhandelen også i fremtiden vil fungere på samme niveau som i dag med enkelte lokalt orienterede udvalgsvarebutikker. På dagligvaresiden er udbuddet ligeledes meget lokalt orienteret. Det er vor vurdering, at der ikke er grundlag for en væsentlig udbygning af den nuværende detailhandel i Lunderskov. Bymidten har dog en relativ stor udstrækning, hvilket betyder, at udbuddet kan forekomme relativt spredt. Honningkagebageriet, der i mange år har fungeret som en stor attraktion for byen, er imidlertid lukket, og det vil givetvis kræve massive investeringer at genåbne bageriet, der har til huse i gamle autentiske bygninger. Storegade i Lunderskov 17

18 Tendenser 2. Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som efter vor vurdering vil påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har en væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Forbrugerne Uanset om der vil være en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. 18

19 Tendenser Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. åbent 21 søndage om året. Den væsentligste ændring i forhold til tidligere er dog stadig, at der gives butikkerne mulighed for at holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 17 lørdag eftermiddag. Desuden må dagligvarebutikker, med en årlig omsætning på indtil 29,1 mio. kr. incl. moms (2007), holde åbent på søn- og helligdage. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er med andre ord en koncentrationstendens som bevirker, at de attraktive butikker samles på færre områder. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid. Således gives der nu butikkerne mulighed for at holde Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid om lørdagen har været positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. Ligeledes har det kunnet konstateres, at dagligvarebutikker, der ligger under ovennævnte omsætningsgrænse og som er beliggende i mindre lokalsamfund, har fået en væsentlig omsætningsfremgang. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt bela- 19

20 Tendenser stede og derved mindske behovet for arealudvidelser. En generel liberalisering af lukkeloven ventes at betyde, at omsætningen vil falde især for de butikker, der har kunnet holde åbent om søndagen pga. lav omsætning samt tankstationer. Inden for udvalgsvarer ventes en liberalisering af lukkeloven især at være positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. E-handel Selvom brugen af Internet kun har været almindelig i private husstande i Danmark i ganske få år, har Internettet på denne korte tid opnået en meget stor betydning inden for en lang række serviceområder. Det er ikke på det foreliggende grundlag muligt at give et præcist billede af internettets betydning på detailhandelsområdet. Men i takt med den øgede udbredelse af internetopkoblinger og de forbedrede betalingsmuligheder over nettet, vil visse brancher vil blive udsat for en mærkbar konkurrence. Postordre Det almindelige salg via postordrekataloger har aldrig fået samme betydning i Danmark som i vore nabolande Tyskland og Sverige. Postordresalget i Danmark har i de senere år oplevet en kraftig vækst. Det vurderes, at den nuværende detailomsætning inden for postordre er på godt 4 mia. kr. incl. moms årligt. Med baggrund i de investeringer, som udenlandske virksomheder har foretaget på området i Danmark samt den stigende varestandardisering, må det forventes, at postordresalget vil øge sin betydning, men omfanget antages at blive væsentligt mindre end for salg via Internettet. Behov for butiksareal Selvom der i visse områder er en overkapacitet i butiksnettet, og selvom øgede åbningstider bliver indført og andre salgsformer som postordrer og Internet vinder frem, så vil der stadig, som følge af den almindelige strukturudvikling i detailhandelen og ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd, være behov for nyt butiksareal i de rigtige beliggenheder. Der vil derfor også i de kommende år være interesse for investeringer i butikker/butikscentre i eksisterende byområder, bl.a. i forbindelse med byfornyelse og revitalisering. 20

21 Tendenser For investorerne vil butiksprojekter i de rigtige beliggenheder og rette størrelser også fortsat være interessante, bl.a. fordi detailhandelen generelt kan betale højere huslejer end andre lejerkategorier. Ved en vurdering af butiksprojekter skal det også tages i betragtning, at folketallet generelt er stagnerende. Ligeledes kan det totale forbrug af varer, som omsættes gennem detailhandelen, forventes at være relativt svagt stigende i løbet af de næste 8-10 år. Planloven I et forsøg på at dæmme op for detailhandelens stigende fokusering på de større byer, blev der i 1997 gennemført en væsentlig stramning af den eksisterende planlov. Denne ændring er dog blevet opblødt en smule ved lovændringer i 2002 og senest i m 2 for udvalgsvarebutikker. Hertil kan lægger 200 m 2 til personalefaciliteter. Der kan i byer med mere end indbyggere planlægges for udvalgsvarebutikker større end m 2 i bymidterne. Bymidterne defineres ved hjælp af en matematisk model. I byer med mere end indbyggere kan der planlægges for bydelscentre med et bruttoareal på indtil m 2. Dagligvaresektoren Den fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektoren vil være præget af færre, men større butikker. Supermarkeder Supermarkederne har omkring halvdelen af omsætningen i de store dagligvarebutikker, og denne butikstype findes nu i alle byer med mere end indbyggere. Der stilles således øgede krav til en regulering af udviklingen, herunder målsætning og dokumentation i kommuneplanerne, ligesom lokalplaner skal opfylde en række krav. Den seneste ændring har bevirket at der er indført maksimale butiksstørrelser på m 2 for dagligvarebutikker og generelt 21

22 Tendenser byer over indbyggere, samt i næsten tre fjerdedele af byerne mellem og indbyggere. En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtex m.fl.) har ligeledes fået stigende betydning og findes nu i alle byer med mere end indbyggere uden for Københavnsområdet. Discountbutikker I forbindelse med de senere års stærke priskonkurrence har discountbutikken, som i sin markedsføring fremhæver sit lave prisniveau, opnået en omsætning på 25 % af det totale dagligvaremarked. Når discountbutikken ofte findes i selv relativt små markedsområder, har det sammenhæng med, at discountbutikken i sit udviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindelige koncept. Således har discountbutikken udvidet sit varesortiment med de mere omkostningstunge og personalekrævende ferskvarer som f.eks. frugt/grønt, mejeriprodukter og slagtervarer. Herved dækker discountbutikken så stor en andel af forbruget på dagligvareområdet, at den i visse mindre byer og markedsområder fungerer som en nærbutik i konkurrence med minimarkedet, som i sit udviklingsforløb som butikstype efterhånden har forøget sit butiksareal, udvidet sit Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse, hvor den nu forekommer i alle 22

23 Tendenser sortiment og forbedret sit serviceniveau, men som også derved har forøget sit omkostningsniveau. De nye regler om en maksimal butiksstørrelse på m 2 for dagligvarebutikker begrænser dog etableringen af nye hypermarkeder. Det må forventes, at discountbutikkernes antal og betydning vil øges, og at mange af dem vil få en rolle som nærbutik. Hypermarkeder Hypermarkedet, som er mere uafhængig af en beliggenhed sammen med andre butikker, var i mange år hæmmet i sin udbredelse ud fra planlægningsmæssige overvejelser i stat, amter og kommuner. I årene op til foråret 1995 blev der givet tilladelse til etablering af hypermarkeder i en række kommuner. Specialbutikker I den stærke priskonkurrence, som må forventes at gøre sig gældende i de kom- 23

24 Tendenser mende år, vil antallet af specialbutikker som slagtere, bagere, fiskeforretninger m.m. blive kraftigt reduceret. I de større dagligvarebutikker vil der i stadigt stigende omfang blive etableret specialafdelinger, som vil påføre specialbutikkerne konkurrence. Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag, og vil derfor generelt have svært ved at overleve, når de ligger for sig selv eller i lokalcentre og endog i visse mindre kommune-centre/bydelscentre. Specialbutikkerne har også vanskeligheder med at betale omkostningerne ved en beliggenhed i butikscentre, hvor de kunne drage fordel af den store kundestrøm, som centrenes øvrige butikker skaber. Som modtræk mod de større dagligvarebutikker vil man i fremtiden formentlig kunne se, at der vil opstå nye butiksformer inden for specialbutiksområdet baseret på kvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne. Tankstationer/kiosker I de senere år har døgnkiosker og kiosker i forbindelse med tankstationer, fået en stadigt større del af omsætningen inden for dagligvareområdet. I især de mindre byer udgør tankstationerne en væsentlig del af dagligvareforsyningen. Det ventes, at denne udvikling vil fortsætte bl.a. via etablering af profilerede kæder på området. Omvendt vil en yderligere liberalisering af lov om butikstid kunne bevirke, at de øvrige dagligvarebutikker kan genvinde en del af den omsætning, de i de senere år har mistet til kioskerne. Udespisning Fastfood, take-away og udespisning forventes generelt i de kommende år at erstatte en stadigt større del af forbrugernes indkøb af fødevarer. Således udgør danskernes forbrug til udespisning mellem ca. 20% af fødevareomsætningen i dagligvarehandelen. Det tilsvarende tal i USA er 50%. Udvalgsvaresektoren I udvalgsvaresektoren vil mange butikker blive nedlagt, især de små og mellemstore butikker, som ikke er beliggende sammen med flere andre butikker. Butiksstørrelse Generelt vil udvalgsvarebutikkerne blive større. De meget store butikker vil i deres 24

25 Tendenser beliggenhedsvalg i stor udstrækning være uafhængige af en placering sammen med andre butikker. Planloven, hvor der er sat en arealgrænse for udvalgsvarebutikker på m 2, vil dog begrænse udbredelsen af en række nye storbutikskoncepter. Profilering Der vil ske en skarpere profilering af den enkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag for at kunne udnytte bestemte dele af markedet, ved at rette sit vareudvalg eller sin forretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer. Også inden for udvalgsvaresektoren vil priskonkurrencen blive forstærket generelt. Nogle detailhandelsvirksomheder vil satse på en udstrakt specialisering af deres udbud, mens andre f.eks. vil koncentrere deres vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter, for at kunne holde deres omkostningsniveau nede. I denne sammenhæng vil store lavprisbutikker i forskellige brancher vinde frem. Kædedannelse Bortset fra de frivillige kæder og indkøbsforeninger, var kædedannelsen inden for dansk udvalgsvaredetailhandel i mange år svag. De egentlige kædevirksomheder har dog i de seneste år fået en stærkt stigende del af markedet, og allerede i dag præges lejemålene i butikscentrene af butikker, som ejes og styres centralt. Det må forventes, at de egentlige kæder vil få en stærkt øget betydning, og at medlemmerne i frivillige kæder og indkøbsforeninger må underkaste sig en stærkere central styring, for at kunne imødegå konkurrencen fra de egentlige kædevirksomheder. Lokalisering af udvalgsvarebutikker Da forbrugerne er mere frit stillet med hensyn til, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb, er udvalgsvarebutikker af 25

26 Tendenser langt mindre betydning i det samlede servicebillede end dagligvarebutikker. Beliggenheden af udvalgsvarebutikkerne i forhold til forbrugernes bopæl, er derfor ikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernes vedkommende. Også inden for udvalgsvaresektoren vil der gøre sig stærke koncentrationstendenser gældende, både med hensyn til beliggenhed, størrelse af butikkerne og organisationsform. Styrken af disse tendenser vil dog variere mellem hovedgrupper af brancher og butikstyper og dermed få betydning for detailhandelens beliggenhedsvalg. afgørende faktor i detailhandelens vurderinger i forbindelse med investeringer i nye butikker. For mange brancher er f.eks. huslejen for butikslokalerne af mindre betydning end kravet til en god beliggenhed. På investorsiden vil forhold som en øget kædedannelse og etablering af udenlandske detailvirksomheder være af stor betydning for lokaliseringen og trække investeringerne mod de større centre. Inden for beklædningsområdet vil tendenserne til en centralisering af udbuddet være størst. Forbrugernes krav om et stort og varieret udbud af varer og butikker, når de skal købe beklædning, betyder, at de vil søge mod de større centre. I de øvrige udvalgsvarebrancher vil især de mest specialiserede brancher søge en beliggenhed i de større centre. Butikker i de brancher, hvor udvalgspræget er mindre, eller brancher, som udbyder relativt standardiserede udvalgsvarer (f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil i større udstrækning kunne drives i mindre detailhandelskoncentrationer på kommune- og bydelscenterniveauet. Generelt er beliggenheden blevet den alt- Der vil fortsat blive etableret storbutikker inden for en række udvalgsvarebrancher, 26

27 Tendenser f.eks. radio/tv/ elektronik, legetøj, møbler, tæpper og hårde hvidevarer. Disse butikker vil i mange tilfælde samle sig i centre i byernes udkant, hvor etableringsomkostningerne er lave, og den trafikale tilgængelighed for især personbiler er god. Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Inden for denne kategori findes bl.a. forhandlere af biler, campingvogne og lystbåde, forhandlere af planter, samt møbelhandlere og forhandlere af tømmer, byggematerialer, grus, sten og betonvarer. I tilknytning til sidstnævnte, kan der tilknyttes et byggemarked på max m 2. Kommunerne afgør i størrelsen og beliggenheden af disse butikstyper, dog med særlige regler for placering af møbelbutikker. Hvad angår køkkener er der de seneste 5-10 år sket en markant vækst i salget. Væksten har været drevet af det generelle økonomiske opsving samt af muligheden for låneomlægning og belåning af friværdier betinget af de stigende boligpriser. Køkkenbutikkerne er størrelsesmæssigt op til m 2, men de fleste er dog under 700 m 2. Det er vort indtryk, at der de seneste år er etableret en del butikker. Dette er sket i kraft af et bredere udbud inden for området. Butikkerne er meget beliggenhedsorienterede og betjener typisk et meget stort område. Butikkerne placerer sig gerne sammen med andre køkkenbutikker. Bilforhandlere Der er i de seneste 10 år sket store omvæltninger i bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendenserne har slået igennem på flere planer. Geografisk samler forhandlerne sig i klynger. Det har vist sig, at der er stor synergieffekt ved at placere sig sammen med andre forhandlere. På den måde synes udbuddet større og forbrugerne vil, når de besøger disse udbud, let kunne bevæge sig mellem forhandlerne. DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening) der generelt organiserer de større forhandlere, har i dag ca udsalgs- 27

28 Tendenser steder inden for organisationens rammer. Dette tal var i midten af 90 erne ca DAF konkluderer bl.a. på den baggrund, at ca. 30% af de større udsalgssteder er lukket på ca. 5 år. De skønner samtidig, at endnu 1/3 af medlemmerne i løbet af de næste par år vil være i farezonen for at lukke som følge af bl.a. fabriksalliancer og fusioner i både produktions-, distributionsog forhandlerleddet. I mange byer er der i dag 2 forhandlere, der fører mærker fra samme fabriks- og distributionsfusionerede virksomhed. Fremover vil der formentlig kun være én forhandler, der skal sælge og servicere begge mærker. Udviklingen går samtidig imod, at nyproducerede biler skal serviceres væsentligt mindre ca. kun halvt så ofte som hidtil. Dette betyder dels, at de arealer der disponeres til værksteder bliver mindre, dels at en væsentlig del af omsætningen forsvinder i de udsalgssteder, der har tilknyttet værksted. DAF forudser, at man i løbet af en årrække vil se langt færre udsalgssteder, men omvendt vil der blive opretholdt værkstedsfaciliteter i et mere fintmasket net. Ligeledes venter man, at mange bilforhandlere vil finde sammen i større huse hvor man har sit eget udstillingssted, men fælles værkstedsfaciliteter, klargøringsanlæg m.v. Det er vor vurdering, at der kun i meget begrænset omfang vil ske en etablering af forhandlere, der udelukkende sælger brugte biler, som vil afføde et behov for omdannelse og nybyggeri til butikker, der forhandler særligt arealkrævende varer. Byggemarkeder og møbelbutikker Generelt er der på landsplan en overkapacitet i denne branche. Udviklingen er præget dels af brancheglidning dels af behovet for gode placeringer, gerne sammen med andre butikker. Sortimentet udvides i disse år i byggemarkederne til også at omfatte cykler, møbler, lamper, et egentlig farvehandelssortiment samt lejlighedsvis en lang række varer i øvrigt f.eks. standardiseret beklædning. Arealbehovet går for tiden i 2 retninger. Jem & Fix, der blot bruger et areal på ca m 2 og i den anden ende af skalaen Bauhaus, som med sin største butik (i Holbæk) i Danmark har et areal omkring m 2. Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker. Stor synlighed og gerne sammen med andre butikker, selvom de største ikke på samme måde som de mindre er afhængig af beliggenheden sammen med andre. 28

29 Tendenser Et discountbyggemarked som f.eks. Jem & Fix vil i høj grad være afhængig af placering sammen med andre. De vil derfor søge en placering sammen med andre byggemarkeder eller lande. Da deres arealkrav er maksimalt m 2, kan etableringer tættere på bymidten også komme på tale. offentlige transportmidler vil være stigende. Hvad angår møbelbutikker vurderes, at udviklingen går i retning af skarpere koncepter. De store koncepter vil blive endnu større m 2 og butikker som f.eks. BIVA etablere butikker i størrelsesordenen m 2. De store vil som f.eks. Ikea inddrage flere brancheområder i deres sortiment og vil derfor i nogle tilfælde i højere grad blive boligindretningsbutikker end egentlige møbelbutikker. De allerstørste butikker vil i mindre udstrækning have brug for at ligge sammen med andre butikker, men deres krav til synlighed og tilgængelighed med bil og 29

30 Detailhandelen i Kolding kommune 3. Detailhandelen i Kolding kommune I nærværende afsnit vil detailhandelen i Kolding kommune blive beskrevet. ICP har i efteråret 2007 foretaget en opgørelse over antallet af butikker i kommunen samt indsamlet oplysninger om deres omsætning for 2006, ligesom den enkelte butiks bruttoareal er opmålt. For at give en karakteristik af butiksudbuddet, har ICP vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er behandlet særskilt senere i dette afsnit. Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt inden for disse. For så vidt angår butikkerne i Kolding kommune, er resultaterne af rekognosceringen overordnet geografisk fordelt på kommunerne fra før kommunesammenlægningen dvs. Kolding, Lunderskov, Vamdrup og Christiansfeld. Den gamle Kolding kommune er igen nedbrudt til bydele, landdistrikter m.v. Opdelingen fremgår af tabel 3.1. Resultaterne af analysen er sammenlignet med resultater af en tilsvarende analyse fra Analysen fra 2003 er ikke udarbejdet af ICP, og er gennemført med andre metoder i dataindsamlingsfasen, hvorfor der tages forbehold for sammenligningen imellem de to analyser. Detailhandelen i Kolding kommune Som det ses af tabel 3.1, findes der i alt 527 butikker i Kolding kommunen, heraf er 183 butikker, svarende til 35%, placeret i Koldings centrale bydel. I den centrale bydel er hovedparten af butikkerne udvalgsvarebutikker. Omkring 37% af butikkerne i bymidten er beklædningsbutikker, mens 24% af butikkerne er dagligvarebutikker. Område 1, den nordlige bydel, har med i alt 131 butikker ligeledes en stor del af kommunens samlede butiksudbud. Bemærk, at Kolding Storcenter indgår i denne bydel. Ca. 85% af butikkerne i denne bydel er udvalgsvarebutikker. Antallet af butikker er langt lavere i de øvrige dele af den tidligere Kolding kommu- 30

31 Detailhandelen i Kolding kommune ne. I Lunderskov, Vamdrup og Christiansfeld findes der hhv. 11, 29 og 35 butikker. Tabel 3.1 Antal butikker 2007 fordelt på brancher i Kolding kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 00 Centrale bydel Nordlige bydel* heraf Kolding Storcenter Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse Almind, Viuf og Vester Nebel Bramdrup Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Gammel Kolding kommune. i alt Lunderskov Vamdrup Christiansfeld Kolding kommune i alt * Inkl. Kolding Storcenter Betragtes Kolding kommune under ét, er ca. 30% dagligvarebutikker, 25% beklædningsbutikker, godt 22% boligudstyrsbutikker og godt 22% butikker, der forhandler øvrige udvalgsvarer. Udvikling i antal butikker Lignende opgørelser har været gennemført løbende igennem de senere år. I tabel 3.1 ses udviklingen i hhv. antallet af daglig- og udvalgsvarebutikker i områderne 00 til 10 siden Opgørelser for Lunderskov, Vamdrup og Christiansfeld er ikke tilgængelige. 31

32 Detailhandelen i Kolding kommune Tabel 3.2 Udvikling i antallet af dagligvarebutikker siden 2003 i Gl. Kolding kommune Vækst 00 Centrale bydel % 1 Nordlige bydel* % - heraf Kolding Storcenter % 2 Harte Munkebo % 3 Sydlige bydel % 4 Vonsild % 5 Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse 6 6 0% 6 Almind, Viuf 3 3 0% 7 Bramdrup 5 5 0% 8 Seest % 9 Sdr. Bjert og Stenderup % 10 Brændkjær, Tved og Dalby % Gl. Kolding kommune i alt % * Inkl. Kolding Storcenter Som det ses af tabel 3.2, er der igennem de seneste år sket en tilvækst af dagligvarebutikker, især i 1 Nordlige bydel og 3 Sydlige bydel. En markant reduktion er sket i områderne 8, 9 og 10. I områderne 4, 5, 6 og 7 er der ikke sket nogen udvikling i antallet af dagligvarebutikker. Betragtes den tidligere Kolding kommune under ét, er der sket en tilvækst i antallet af dagligvarebutikker på 5 %. Både bymidten og området ved Kolding Storcenter har igennem de seneste 5 år haft en positiv udvikling i antallet af dagligvarebutikker 32

33 Detailhandelen i Kolding kommune Tabel 3.3 Udvikling i antallet af udvalgsvarebutikker siden 2003 i Gl. Kolding kommune Vækst 00 Centrale bydel % 1 Nordlige bydel* % - heraf Kolding Storcenter % 2 Harte Munkebo % 3 Sydlige bydel % 4 Vonsild % 5 Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse Almind, Viuf Bramdrup % 8 Seest % 9 Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby 3 3 0% Gl. Kolding kommune i alt % * Inkl. Kolding Storcenter Som det ses af tabel 3.3, holder område 00 Centrale bydel status quo med i alt 140 butikker. I 1 Nordlige bydel er der sket en tilvækst på 21 butikker svarende til 23 %. Det er især i Kolding Storcenter samt i området omkring, hvor der siden 2003 er udbygget med et antal større udvalgsvarebutikker. Det skal i denne forbindelse bemærkes, at For at anskueliggøre denne forskydning er antallet af køkkenbutikker opgjort sidst i dette afsnit. I områderne 2, 3 og 4 er der også sket en stor procentmæssig vækst i antallet af registrerede udvalgsvarebutikker. Kun i 8 Seest er det gået en smule tilbage, da der her er registreret en enkelt butik færre i nærværende analyse. eksempelvis køkkenbutikker nu regnes som udvalgsvarebutikker, hvor de tidligere regnedes som butikker med særligt arealkrævende varegrupper. Dette forklarer noget af stigningen. Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i kommunen har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget 33

34 Detailhandelen i Kolding kommune en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Ringe 1: Meget lav Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. I nedenstående tabel vises den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranchegrupper. Den samlede gennemsnitlige attraktion ligger omkring middel i Kolding kommune, dog lidt over i relation til kommunens beklædningsbutikker. Dagligvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion ligger en anelse under middel for hele kommunen, mens den gennemsnitlige attraktion for udvalgsvarer ligger omkring middel for kommunen som helhed. 34

35 Detailhandelen i Kolding kommune Tabel 3.4 Butikkernes attraktion fordelt på brancher og områder i Kolding kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 00 Centrale bydel 2,8 2,9 3,0 2,7 2,7 2,8 - heraf gågaderne 2,7 3,1 3,2 3,0 2,7 3,0 1 Nordlige bydel* 3,1 3,7 3,7 3,7 3,6 3,6 - heraf Kolding Storcenter 3,7 3,6 3,7 3,6 3,5 3,6 2 Harte Munkebo 3,6 3,4-3,5 3,2 3,5 3 Sydlige bydel 2,8 2,5 * 2,8 2,1 2,6 4 Vonsild * 2,7-2,8 2,6 2,9 5 Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse 3,3 * - * - 3,0 6 Almind, Viuf og Vester Nebel * * - * * 2,7 7 Bramdrup 2,8 2,7-2,7 * 2,7 8 Seest 2,4 * - - * 2,3 9 Sdr. Bjert og Stenderup 3,5 * - - * 3,0 10 Brændkjær, Tved og Dalby 3,3 * * * - 3,4 Gl. Kolding kommune i alt 3,0 3,1 3,3 3,1 2,9 3,1 11 Lunderskov 2,9 * * * - 2,4 12 Vamdrup 2,4 2,7 3,0 3,3 2,0 2,6 13 Christiansfeld 3,2 2,3 3,0 2,1 2,2 2,6 Kolding kommune i alt 2,9 3,0 3,2 3,0 2,8 3,0 * Inkl. Kolding Storcenter De højeste gennemsnitlige attraktioner findes i områderne 1 Nordlige bydel, 2 Harte Munkebo og i 3 Sydlige bydel. I førstnævnte er det butikkerne i Kolding Storcenter samt de omkringliggende storbutikker, der trækker den gennemsnitlige attraktion op på et niveau væsentligt over middel. I 2 Harte Munkebo, der grænser op til Vejlevej og Kolding Storcenter, findes også et antal meget attraktive, større og relativt nye butikker. Dette er medvirkende til, at især boligudstyrsbutikkerne opnår en høj gennemsnitlig attraktion. I yderområderne er den gennemsnitlige attraktion, især for udvalgsvarebutikkernes vedkommende, noget lavere. 35

36 Detailhandelen i Kolding kommune I Kolding bymidte er den gennemsnitlige attraktion ikke særlig høj. Dette skyldes ikke, at her ikke er mange attraktive butikker. Bymidten er alene i kraft af det dybe og brede butiksudbud et stærkt udbudspunkt, men en del butikker med en lav attraktion trækker den gennemsnitlige attraktion ned. Denne spredning fremgår ikke i de gennemsnitlige attraktioner. I figurerne 3.1 til 3.3 vises attraktionens spredning for butikkerne i hhv. område 00 Centrale bydel, 1 Nordlige bydel og for den nye Kolding kommune betragtet under ét. Figur 3.1 Attraktionens spredning i % i 00 Centrale bydel 70% 60% 50% 40% 61% Figur 3.2 Attraktionens spredning i % i 1 Nordlige bydel 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2% Meget lav 4% 38% 48% 8% Lav Middel Høj Meget høj Nordlige bydel Figur 3.3 Attraktionens spredning i % i Kolding kommune betragtet under ét 60% 50% 40% 49% 30% 20% 23% 13% 30% 20% 20% 24% 10% 0% 3% Meget lav Lav Middel Høj Meget høj Centrale Bydel 10% 0% 4% Meget lav 3% Lav Middel Høj Meget høj Kolding kommune Som det fremgår, har ca. 13% af butikkerne i den centrale bydel en høj eller meget høj attraktion, mens 26% har en lav eller meget 36

37 Detailhandelen i Kolding kommune lav attraktion. Ca. 61% af butikkerne har en middel attraktion. Figur 3.4 Kædeandel i 00 Centrale bydel i alt I 1 Nordlige bydel ligger den procentvise andel af butikkerne med en høj eller meget høj attraktion på 56%, mens kun 6% af butikkerne har en lav eller meget lav attraktion. 55% 13% Frivillig Kapital Uafhængig Betragtes Kolding kommune under ét (se figur 3.3) har 27% af butikkerne en høj eller meget høj attraktion, mens ca. ¼ har en lav eller meget lav attraktion. 32% Figur 3.5 Kædeandel i gågaderne Kædetilknytning 44% 19% Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et butikscenters eller en bymidtes styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 3.4 til 3.8 er illustreret, hvorledes fordelingen er i henholdsvis 00 Centrale bydel (herunder gågaderne), 1 Nordlige bydel (herunder Kolding Storcenter), og for den nye Kolding kommune betragtet under ét. Frivillig Kapital Uafhængig 37% En relativt høj andel, 55 %, af bydelens butikker er ikke en del af et kædesamarbejde, mens knap 1/3 er en del af en kapitalkæde. 13 % er en del af en frivillig kæde. Betragtes gågaderne isoleret er kædeandelen højere. Her er 56% medlem af et kædesamarbejde. 37

38 Detailhandelen i Kolding kommune Figur 3.6 Kædeandel i 1 Nordlige bydel i alt 11% 24% Frivillig Kapital Uafhængig 65% Figur 3.7 Kædeandel i Kolding Storcenter trale bydel og 1 Nordlige bydel, om end bymidtens store andel af kommunens samlede antal butikker og kædeprofilen i de øvrige bydele afstedkommer en butiksandel på 45 %, der ikke er med i et kædesamarbejde. Ca. 55 % af kommunens butikker er medlem af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. Figur 3.8 Kædeandel i Kolding kommune betragtet under ét 23% 10% 45% 17% Frivillig Kapital Uafhængig Frivillig Kapital Uafhængig 38% 67% Som det fremgår af figur 3.6 hører ca. 2/3 af butikkerne i 1 Nordlige bydel under en kapitalkæde, mens knap ¼ af butikkerne er uafhængige. I Kolding Storcenter er kædeandelen 77%. Der er således stor forskel i kædeprofilen, når 00 Centrale bydel og 1 Nordlige bydel sammenlignes. I Kolding kommune betragtet under ét, ligger fordelingen et sted imellem 00 Cen- 38

39 Detailhandelen i Kolding kommune En meget høj andel af butikkerne i Nordlige Bydel er en del af et kædesamarbejde Bruttoarealer Tabel 3.5 viser bruttoarealerne i Kolding kommune. Bemærk i relation til Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne i kommunen. butikkens hovedbranche f.eks. har en bruttoarealerne, at disse opgøres efter Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil inden for flere branchekategorier, hvil- række dagligvarebutikker aktiviteter sige salgsareal og eventuelle kontorer ket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. 39

40 Detailhandelen i Kolding kommune Tabel 3.5 Bruttoareal i 2007 fordelt på brancher i Kolding kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 00 Centrale bydel Nordlige bydel* ** - heraf Kolding Storcenter ** 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og Vester Nebel Bramdrup Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Gl. Kolding kommune i alt Lunderskov Vamdrup Christiansfeld Kolding kommune i alt *Inkl. Kolding Storcenter ** Inkl m 2 i Kolding Storcenter pt. disponeret til servicefunktioner Det samlede bruttoareal i Kolding kommune er på ca m 2, hvoraf knap 20% ligger i 00 Centrale bydel. 01 Nordlige bydel, hvor Kolding Storcenter og en række store udvalgsvarebutikker er placeret, står for godt 1/3 af kommunens samlede bruttoareal. De relativt få butikker i 2 Harte Munkebo er gennemsnitligt temmelig store, da det samlede bruttoareal i dette område ligger på ca m 2. Udvikling i bruttoarealet siden 2003 Ved analysen i 2003 blev butikkernes bruttoareal ligeledes opgjort. I tabel 3.6 ses udviklingen i det samlede bruttoareal i områderne 00 til 10 siden Opgørelser for Lunderskov, Vamdrup og Christiansfeld er ikke tilgængelige. 40

41 Detailhandelen i Kolding kommune Tabel 3.6 Udvikling i bruttoarealet siden 2003 i Gl. Kolding kommune Vækst 00 Centrale bydel % 1 Nordlige bydel* ** 22% - heraf Kolding Storcenter ** 6% 2 Harte Munkebo % 3 Sydlige bydel % 4 Vonsild % 5 Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse % 6 Almind, Viuf % 7 Bramdrup % 8 Seest % 9 Sdr. Bjert og Stenderup % 10 Brændkjær, Tved og Dalby % Gl. Kolding kommune i alt % * Inkl. Kolding Storcenter ** Inkl m 2 i Kolding Storcenter pt. disponeret til servicefunktioner Der er sammenlagt kommet ca m 2 mere bruttoareal til siden De største tilvækster er sket i Nordlige bydel samt i Harte Munkebo, der tegner sig for knap halvdelen af den samlede vækst i arealet. Omsætning Tal for butikkernes omsætning i 2006 er blevet indhentet ved direkte henvendelse Også her skal det tilføjes, at en del af denne stigning skyldes omdannelsen af eksempelvis køkkenbutikkerne fra butikker med særligt arealkrævende varegrupper til udvalgsvarebutikker. Afledt af ønsket om fortrolighed med hensyn til omsætningsoplysninger, kan omsætningen fordelt på brancher ikke vises i enkelte dele af kommunen. til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. 41

42 Detailhandelen i Kolding kommune Som det ses af tabel 3.7, var den samlede omsætning i Kolding kommune cirka 5,2 mia. kr. i 2006 heraf udgjorde dagligvarer ca. 41%, mens boligudstyr udgjorde 26% og beklædning udgjorde 19%. Den samlede omsætning i Nordlige bydel, der indeholder området ved Kolding Storcenter var 2,25 mia. kr., hvilket udgjorde 44% af den samlede omsætning i kommunen. I Kolding bymidte var omsætningen knap 1 mia. kr., hvilket var 19% af den samlede omsætning i kommunen. I Kolding bymidte udgjorde udvalgsvareomsætningen knap 2/3 af den samlede omsætning i bymidten. Kolding bymidte har en attraktiv detailhandel med et hyggeligt miljø 42

43 Detailhandelen i Kolding kommune Tabel 3.7 Omsætning i Kolding kommune i 2006 i mio. kr. inkl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Andel af samlet oms. % 00 Centrale bydel % 1 Nordlige bydel % - heraf Kolding storcenter % 2 Harte Munkebo * 307 * % 3 Sydlige bydel * 100 * 386 7% 4 Vonsild * * 0 51 * 150 3% 5 Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse * * * * * 67 1% 6 Alminde, Viuf og Vester Nebel * * * 51 1% 7 Bramdrup * 23 * 120 2% 8 Seest * * * * * 112 2% 9 Sdr. Bjert og Stenderup % 10 Brændkjær, Tved og Dalby * * * 87 2% Gl. Kolding kommune i alt % 11 Lunderskov 72 9 * * * 81 2% 12 Vamdrup % 13 Christiansfeld * * * 208 4% Kolding kommune i alt % *) Kan af anonymitetshensyn ikke oplyses Dagligvareomsætningen udgjorde 24% af den samlede omsætning i Nordlige bydel, mens udvalgsvareomsætningen tegnede sig for de resterende 76%. Udvikling i omsætningen siden 2002 Ved analysen i 2003 blev butikkernes omsætning ligeledes opgjort. I tabel 3.8 ses områderne 00 til 10 siden Opgørelser for Lunderskov, Vamdrup og Christiansfeld er ikke tilgængelige. Det ses i tabellen, at omsætningen i Nordlige bydel er blevet øget med i alt knap 630 mio. kr. siden Dette svarer til en stigning på 39%. Stigningen er størst på udviklingen i den samlede omsætning i 43

44 Detailhandelen i Kolding kommune udvalgsvaresiden, hvor omsætningen er steget med 49% siden Omsætningen i Kolding bymidte er sammenlagt gået frem med 3% i perioden. Her viser tallene imidlertid, at bymidten på udvalgsvaresiden er gået tilbage med 5%, mens dagligvarehandelen er gået frem med 18%. Tabel 3.8 Udviklingen i omsætning i Gl. Kolding kommune i Dagligvarer Udvalgsvarer Detailhandel i alt Udvikling i % Udvik ling i % Udvik ling i % 00 Centrale bydel % % % 1 Nordlige bydel % % % - heraf Kolding Storcenter % % % 2 Harte Munkebo % % % 3 Sydlige bydel % % % 4 Vonsild 66 * * 64 * * % 5 Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse 46 * * 0 * * % 6 Alminde, Viuf % % 7 Bramdrup % % % 8 Seest 50 * 1 * * % 9 Sdr. Bjert og Stenderup % % 10 Brændkjær, Tved og Dalby % % % Gl. Kolding kommune i alt % % % *) kan af anonymitetshensyn ikke oplyses 44

45 Detailhandelen i Kolding kommune Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner bymidtens attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i gadeplan i Kolding bymidte samt i Kolding Storcenter. Tabel 3.9 Kundeorienterede servicefunktioner i Kolding bymidte Antal Restauranter, cafeer mv. 38 Pengeinstitutter mv. 12 Frisører mv. 13 Kultur, biografer mv. 5 Anden service 1 Kundeorienterede servicefunktioner i alt 69 Der er i alt 69 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Kolding bymidte. Ca. 60% af de kundeorienterede servicefunktioner i Kolding bymidte er restauranter eller andre spisesteder samt bodegaer m.v., ca. 20% er pengeinstitutter, ejendomsmæglere mv., og ligeledes ca. 20% er frisører, skønhedspleje, solcenter mv. Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret, om end servicefunktioner som f.eks. pengeinstitutter oftest har en facade, der ikke tilfører gaden meget liv og derfor kan trække ned i kundernes oplevelse af bymidten. De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at tiltrække kunderne til bymidten. I Kolding findes der endvidere både biograf og bibliotek i bymidten. Tabel 3.10 opsummerer antallet af de forskellige former for kundeorienterede servicefunktioner i Kolding Storcenter. Tabel 3.10 Kundeorienterede servicefunktioner i Kolding Storcenter Antal Restauranter, cafeer mv. 10 Pengeinstitutter mv. 1 Frisører mv. 4 Kultur, biografer mv. 2 Anden service 1 Kundeorienterede servicefunktioner i alt 18 I Kolding Storcenter er der i alt 18 kundeorienterede servicefunktioner, hvoraf de 10 er spisesteder eller lignende. Der ligger ligeledes et stort biografcenter i Kolding Storcenter. 45

46 Detailhandelen i Kolding kommune Køkkenbutikker I forbindelse med den seneste revision af planloven er køkkenbutikker ikke længere planlægningsmæssigt særligt pladskrævende butikker, men betragtes som almindelige udvalgsvarebutikker. ICP har dog valgt at beskrive denne type butikker separat, da indkøbs- og forbrugsmønsteret i relation til køb af køkkener er anderledes. Tabel 3.11 viser antallet samt bruttoarealet for køkkenbutikkerne i Kolding kommune. Som det ses af tabellen, er køkkenbutikkerne koncentreret i to steder i hhv. den nordlige og den sydlige del af byen. 12 af køkkenbutikkerne findes i disse 2 områder. biler, campingvogne, lystbåde samt byggemarkeds-, tømmer- og trælastvarer. Som nævnt indgår køkkener således ikke længere. Tabel 3.12 Antallet af butikker der forhandler særlig arealkrævende varegrupper samt deres bruttoareal Antal Areal, m 2 Gl. Kolding kommune Område 11, 12 og Kolding kommune i alt Bemærk, at trælast-delen i byggemarkeder også indgår med deres areal, selvom byggemarkederne ligeledes er medtaget under boligudstyr. Tabel 3.11 Antallet af køkkenbutikker, deres bruttoareal samt attraktion Antal Bruttoareal m 2 Attraktion Harte Munkebo ,5 Sydlige bydel ,0 Kommunen i øv ,0 I alt ,4 Butikker der forhandler særlig arealkrævende varegrupper Der er foretaget en opgørelse af antallet af butikker, der forhandler særlig arealkrævende varegrupper efter definitionerne gældende pr. juli Der er her tale om butikker der forhandler møbler, planter, Som det ses af tabel 3.12, findes der 31 forhandlere af særlig arealkrævende varegrupper. Tilsammen råder de over op mod m 2. Langt størstedelen er beliggende i den gamle Kolding kommune, hvor ca. 95% af arealet findes. 46

47 Befolknings- og forbrugsforhold 4. Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderinger af detailhandelen i Kolding kommune belyses størrelsen af såvel det nuværende som det fremtidige forbrug af detailhandelsvarer hos kommunens borgere. For at højne detaljeringsgraden er Kolding kommune opdelt i de samme 14 planlægningsdistrikter, som kommunen anvender (se figur 4.1). Det er derved muligt at betragte et enkelt distrikt særskilt. Figur 4.1 Kolding kommune: 14 planlægningsdistrikter 47

48 Befolknings- og forbrugsforhold Datagrundlag og horisontår Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICPs bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst- og boligforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik. Desuden har Kolding kommune bidraget med data omkring bl.a. befolkningsudviklingen i Kolding kommune. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2006 samt horisontårene 2012 og Befolknings og indkomstforhold Figur 4.2 viser udviklingen i befolkningstallet for de 14 planlægningsdistrikter. Som det ses af figuren, er distrikterne 3, 5 og 10 de folkerigeste, mens der bor færrest i distrikt 4 og 9. Den procentvise udvikling i antallet af personer i de enkelte distrikter varierer meget frem mod Den procentvise vækst er særlig stor i distrikt 4, Vonsild, hvor antallet af indbyggere i 2017 ventes at runde personer, hvilket er 63 % flere end nu. I distrikt 5 og 10 ventes en vækst på knap 25 %, men det er alligevel her, at væksten målt i personer er størst. Omkring personer flere vil i 2017 være bosat i hhv. distrikt 5 og 10. Flere distrikter ventes dog at opleve et fald i antallet af indbyggere frem mod Det drejer sig om distrikt 7, 8 og 9. I Seest (distrikt 8) ventes et fald på ca personer eller 18 % i perioden. Niveauer for husstandsindkomst og størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauerne for de gennemsnitlige husstandsindkomster fremgår af figur 4.3. Da det ikke har været muligt at fremskaffe oplysninger om indkomstniveauerne i de enkelte planlægningsdistrikter, vises i stedet niveauerne for kommunerne betragtet under ét som de tog sig ud forud for kommunesammenlægningen. Som reference er gennemsnittet for Danmark betragtet under ét vist. Som det ses af figuren, ligger niveauerne i den nye Kolding kommune i høj grad på linie dog er den gennemsnitlige bruttohusstandsindkomst højest i den gamle Kolding kommune. Samtlige dele af den nye Kolding kommune ligger dog over gennemsnittet for Danmark betragtet under ét. 48

49 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.2 Udvikling i folketal frem mod Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov Vamdrup 13 Christiansfeld

50 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.3 Gennemsnitlig husstandsindkomst (før kommunesammenlægning) Kolding kom. Lunderskov kom. Vamdrup kom. Christiansfeld kom. Danmark Antallet af personer pr. husstand indvirker også på husstandens forbrug og dermed det samlede private forbrug af detailhandelsvarer i et givent område. Den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Kolding kommune er 2,25 beboere pr. husstand. Som reference skal det nævnes, at der bor 2,05 i en gennemsnitlig dansk husstand. Generelt er husstandsstørrelserne noget større i parcelhuskvarterer og på landet end i de større byer. Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser, er forbruget for 2006, 2012 og 2017 beregnet. Forbruget er beregnet for dagligvarer samt udvalgsvarer, hvilket vil sige beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Alle beløb er i 2006-priser. Dagligvareforbruget hos borgerne i de respektive områder ses i figur

51 Befolknings- og forbrugsforhold Det er distrikterne 3 (Sydlige bydel) og 5 (Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse), der har det største dagligvareforbrug. I disse bydele ligger forbruget af dagligvarer hver især på ca. 210 mio. kr. Væksten i forbruget frem mod 2017 varierer en del de forskellige distrikter imellem. Størst er den procentvise vækst i distrikt 4 (Vonsild), hvor dagligvareforbruget i 2017 ventes at ligge hele 77 % højere end i Figur 4.4 Forbrug af dagligvarer (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) 00 Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov 12 Vamdrup 13 Christiansfeld

52 Befolknings- og forbrugsforhold Høj procentvis vækst ventes også i distrikt 5 og 10 (begge 35 %) og i distrikt 11, den tidligere Lunderskov kommune (ca. 25 %). I Kolding kommune betragtet under ét lå det beregnede dagligvareforbrug på godt 2 mia. kr. i 2006, hvilket ventes at være steget med 16 % til mere end 2,3 mia. kr. i I Kolding kommune under ét er forbruget af boligudstyr i 2006 beregnet til godt 1 mia. kr., hvilket ventes at være steget med godt 26 % til lige knap 1,3 mia. kr. i Af figur 4.5 ses forbruget af beklædning. Som det fremgår af figuren, er forbruget af beklædning beløbsmæssigt lavere end for dagligvarernes vedkommende, men den procentvise vækst ligger lidt højere. I Kolding kommune betragtet under ét, er beklædningsforbruget for 2006 beregnet til knap 550 mio. kr. Dette ventes at ligge knap 20 % højere i Udviklingen i forbruget af boligudstyr er illustreret i figur 4.6. Som det ses, ligger forbruget af boligudstyr beløbsmæssigt langt højere end for beklædningens vedkommende. Den procentvise vækst er ligeledes højere. Størst er forbruget i distrikt 3 og 5, hvor forbruget begge steder er beregnet til over 100 mio. kr. i

53 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.5 Forbrug af beklædning (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) 00 Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov Vamdrup 13 Christiansfeld

54 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.6 Forbrug af boligudstyr (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) 00 Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov Vamdrup Christiansfeld

55 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.7 Forbrug af øvrige udvalgsvarer (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) 00 Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest 9 Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov 12 Vamdrup 13 Christiansfeld Forbruget af øvrige udvalgsvarer er illustreret i figur 4.7 ovenfor. Som det fremgår, ligger forbruget i denne branchegruppe på et lavere niveau end både boligudstyr og beklædning. I Kolding kommune betragtet under ét lå forbruget af øvrige udvalgsvarer på knap 420 mio. kr. i 2006, 55

56 Befolknings- og forbrugsforhold hvilket ventes at være steget med knap 20 % til godt 500 mio. kr. i Afslutningsvis vises forbruget af hhv. udvalgsvarer i alt det vil sige beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer samt for detailhandelsvarer i alt (udvalgsvarer og dagligvarer i alt). Udviklingen i forbruget af udvalgsvarer i alt er illustreret i figur 4.8. Figur 4.8 Forbrug af udvalgsvarer i alt (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) 00 Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov Vamdrup Christiansfeld

57 Befolknings- og forbrugsforhold Det samlede forbrug af udvalgsvarer var i Kolding kommune betragtet under ét lige knap 2 mia. kr. i 2006, hvilket ventes at være steget med ca. 23 % til knap 2,5 mia. kr. i De største distrikter (3, 5 og 10) står tilsammen for ca. 603 mio. kr. i 2006, hvilket er godt 30 % af udvalgsvareforbruget i kommunen. I 2017 er disse tre distrikters andel øget til 33 % (eller 811 mio. kr.). Væksten i de store distrikter ligger således over gennemsnittet i kommunen. I to distrikter Seest og Bramdrup falder udvalgsvareforbruget en smule frem mod 2017, hvilket hænger sammen med en tilbagegang i folketallet. I tabel 4.9 ses det samlede forbrug af detailhandelsvarer fra borgere i de 14 distrikter, der udgør Kolding kommune. Det samlede forbrug i kommunen er for 2006 beregnet til ca. 4 mia. kr., hvilket ventes at være steget til 4,5 mia. kr. i 2012 og knap 4,8 mia. kr. i Set over hele perioden er væksten på knap 20 %. 57

58 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.9 Forbrug af detailhandelsvarer i alt (mio. kr. inkl. moms i 2006-priser) 00 Centrale bydel 1 Nordlige bydel 2 Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsv., Ndr. Bjert og Strandhuse Alminde, Viuf og V. Nebel 7 Bramdrup 8 Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Lunderskov Vamdrup Christiansfeld

59 Handelsbalance og opland 5. Handelsbalance og opland Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i Kolding kommune i forhold til forbruget i kommunen fås et udtryk for dækningsgraden eller hvor stor en del af det potentielle forbrug i kommunen, der svarer til omsætningen i kommunens butikker i Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af Tabel 5.1 Omsætning i forhold til forbrug i 2006 fordelt på områder køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen. I det følgende er forholdet mellem omsætningen og forbruget af henholdsvis dagligvarer, beklædning, boligudstyr samt øvrige udvalgsvarer beregnet for Kolding kommune. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 00 Centrale bydel Nordlige bydel* Harte Munkebo * 472 * Sydlige bydel * 93 * 92 4 Vonsild * * * Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse * * * * * 16 6 Almind, Viuf og Vester Nebel * * * 25 7 Bramdrup * 37 * 49 8 Seest * * * * * 42 9 Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby * * * 23 Gl. Kolding kommune i alt Lunderskov 55 7 * * * Vamdrup Christiansfeld * * * 57 Kolding kommune i alt *) kan af anonymitetshensyn ikke oplyses 59

60 Handelsbalance og opland Tabel 5.2 Omsætning i forhold til forbrug i 2002 fordelt på områder Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Detailhandel i alt 00 Centrale bydel Nordlige bydel* Harte Munkebo Sydlige bydel Vonsild Fynsvej, Ndr. Bjert og Strandhuse Almind, Viuf og Vester Nebel Bramdrup Seest Sdr. Bjert og Stenderup Brændkjær, Tved og Dalby Gl. Kolding kommune i alt Lunderskov Vamdrup Christiansfeld Kolding kommune i alt Handelsbalance I hele Kolding kommune var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 110%, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 155%. Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra Koldings opland beløbsmæssigt køber mere ind i butikkerne i Kolding kommune, end forbrugere fra Kolding kommune køber ind i butikker uden for kommunen. Tallene tyder på et meget væsentligt opland. Det er vor vurdering, at årsagen bl.a. skal findes i den attraktive detailhandel, der findes i Kolding såvel i bymidten, som i aflastningsområdet ved Kolding Storcen- 60

61 Handelsbalance og opland ter, der tiltrækker kunder fra hele den sydlige region. Det er i denne sammenhæng af væsentlig betydning, at de overordnede regionale konkurrenter Vejle og Esbjerg ikke i samme grad har overdækkede indkøbsmiljøer. Skal man således til et tilsvarende udbudspunkt som Kolding Storcenter, skal man enten til Odense eller til Århus eller Flensborg. Samtidig ligger der rundt om Kolding et opland med tilsammen omkring indbyggere. For forbrugerne i dette område er Kolding med området ved storcentret som lokomotiv - det nærmeste større udbudspunkt. På dagligvaresiden betyder Bilkas placering i Kolding Storcenter, at der givetvis tiltrækkes en del handel fra forbrugere udenfor Kolding kommune. På udvalgsvaresiden er det vor opfattelse, at den generelle konkurrencesituation i regionen er skærpet. Vinderne har været de største regionale centre, mens byer som Middelfart, Haderslev, Vejen og i nogen grad Fredericia formentlig har tabt terræn. I forhold til målingen i 2003 i den gamle Kolding kommune, er der såvel på dagligvaresiden som på udvalgsvaresiden sket en fremgang. Forholdet mellem omsætning og forbrug er således gået fra 113% i 2002 til 118% i 2006 på dagligvaresiden. På udvalgsvaresiden er forholdet gået fra 187% i 2002 til 196% i I alt er forholdet således steget fra 148% til 157% i perioden I de nye områder i kommunen er forholdet imellem omsætning og forbrug væsentligt lavere. Dette skal naturligvis ses i lyset af tætheden til det store udbud i Kolding, hvor mange af forbrugerne i disse områder foretager en stor del af deres indkøb. Opland På baggrund af de foreliggende beregninger samt erfaringer med indkøbsmønstret i regionen i øvrigt er det vor vurdering, at Kolding på dagligvareområdet har en vis oplandseffekt i Middelfart, Egtved, Vejen samt Fredericia kommuner. Det er vor vurdering, at mellem 5 og 15% af det potentielle dagligvareforbrug i disse områder dækkes ved køb i butikker i Kolding. På udvalgsvaresiden ligger denne andel på mellem 35 og 50%. Desuden har Kolding by et vist opland i hele den syddanske region. Det er vor vurdering, at det vil være vanskeligt for Kolding at udvide oplandet geografisk ikke mindst set i lyset af de projekter, der er under projektering og opfø- 61

62 Handelsbalance og opland relse i såvel Vejle som Odense. Således skal man i højere grad satse på at tiltrække flere kunder fra det opland, man allerede har godt fat i samt eventuelt i stigende grad forsøge at tiltrække turister til området. 62

63 Bilag 1 ICP s branchefortegnelse og gruppering

64 1. DAGLIGVARER Bagerforretninger Servicestationer med kiosksalg Kolonialhandel Døgnkiosker Supermarkeder. Forretninger med fuldt fødevaresortiment og et salgsareal på mindst 400 m 2 hvor non-food-varer som hovedregel udgør mindre end 20% af detailomsætningen Discountbutikker Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m Frugt og grøntforretninger Slagter- og viktualieforretninger Fisk- og vildtforretninger Brødudsalg Chokolade- og konfektureforretninger Vinforretninger Tobaksforretninger Osteforretninger Helsekostforretninger Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i øvrigt Apoteker Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler Parfumerier Materialister Blomsterforretninger Udlejning af videobånd Bilag 1 Side 2

65 2. BEKLÆDNING Stormagasiner Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv Dametøjsforretninger Herretøjsforretninger Herre- og dametøjsforretninger (blandet) Babyudstyrs- og børnetøjforretninger excl. barnevognsforretninger Skotøjsforretninger Forhandlere af brugt tøj Detailhandel fra postordreforretninger Bilag 1 Side 3

66 3. BOLIGUDSTYR El-installatører med butikshandel VVS-installatører og blikkenslagerforretninger Gulvbelægnings- og vægbeklædningsvirksomhed Glarmesterforretninger med butikshandel Møbelforretninger *) Boligtekstilforretninger Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager m.v Detailhandel med belysningsartikler Detailhandel med elektriske husholdningsmaskiner og apparater herunder hårde hvidevarer, støvsugere & symaskiner Radio- og tv-forretninger Isenkramforretninger Byggemarkeder *) Farve- og tapetforretninger Tæppeforretninger Forhandlere af gaveartikler og brugskunst (gaveboder) Kunsthandle og gallerivirksomhed Detailhandel med computere og standardsoftware Detailhandel med telekommunikationsudstyr Planteforhandlere og havecentre Antikvitetsforretninger Andre forhandlere af brugte varer Detailhandel fra postordreforretninger Låsesmede hvis salgslokale Udlejning af edbmaskiner hvis salgslokale Udlejning af kontormaskiner hvis salgslokale Køkkenbutikker *) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dog både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 4

67 4. ØVRIGE UDVALGSVARER Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv. (autoudstyrsforretninger) Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør Lædervareforretninger Pladeforretninger Forhandlere af musikinstrumenter Bog- og papirhandlere Urmagerforretninger Urmager- og guldsmedeforretninger Guldsmede- og juvelerforretninger Optikere Fotoforretninger Frimærke- og møntforretninger Sportsforretninger herunder detailhandel med camping-, lystfisker- og jagtudstyr (bortset fra campingvogne og lystbåde) Detailhandel med legetøj og spil herunder hobbyforretninger, detailhandel med festartikler og fyrværkeri samt detailhandel med video- og computerspil Cykel- og knallertforretninger Dyrehandel Pornobutikker Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel Bogantikvariater Andre forhandlere af brugte varer Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokale Bilag 1 Side 5

68 5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPER Detailhandel med biler Detailhandel med campingvogne mv Møbelforretninger *) Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *) *) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dog både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 6

69 Bilag 2 Bilag 2 GIS-illustrering af detailhandelen i udvalgte områder i Kolding kommune

70 Bilag 2 Kolding Bymidte Området ved Kolding Storcenter

71 Bilag 2 Kolding Vamdrup

72 Bilag 2 Christiansfeld Lunderskov