Notat. Salg af parceller i Assens Kommune

Transkript

1 Notat Salg af parceller i Assens Kommune Baggrund Fra den 1. januar 2007 er opgaven med salg af ejendomme i Assens Kommune organisatorisk placeret i Byrådssekretariatet. 13. januar 2007 Kontaktperson: LW lewil@assens.dk Dir. tlf.: Opgavefeltet hænger dog nært sammen med det tekniske område, som i flere af sammenlægningskommunerne havde ansvaret for salg af kommunernes ejendomme. På den baggrund har der været nedsat en arbejdsgruppe med deltagelse fra Byrådssekretariatet og det tekniske område som har drøftet, hvorledes salg af parceller, herunder også markedsføringen af kommunens ejendomme, kan håndteres i Assens Kommune fra den 1. januar Salg af erhvervsjord har ligget uden for arbejdsgruppens regi. Henvendelser om køb af erhvervsjord håndteres enkeltstående af byrådssekretariat i takt med henvendelser om konkrete arealer, idet salget dog vi tage udgangspunkt i standard-salgsvilkår for salg af erhvervsjord vedtaget af byrådet. Dette oplæg vedrører kun salg af parceller til boligbyggeri. Kort om hovedprincipperne i udbudsreglerne Den kommunale styrelseslovs 68 fastlægger et overordnede princip om, at kommunen kun kan afhænde ejendomme via offentligt udbud. Princippet er nærmere reguleret i udbudsbekendtgørelsen (bekg. 472 af 20. juni 1991) samt vejledning nr. 60 af 28. juni Hovedreglen er at salg af kommunens fast ejendomme skal ske ved offentligt udbud, for at sikre alle borgere lige mulighed for at komme i betragtning som købere af ejendommene og for at sikre kommunen den bedste salgspris. Udbud af ejendomme skal ske ved annoncering i den lokale presse. Annoncering på internettet er ikke tilstrækkeligt.

2 Kommunen kan i forbindelse med udbud af ejendomme fastsætte vilkår for erhvervelsen af ejendommene, f.eks. i form at krav om bebyggelse inden for en given frist, med et bestemt indhold eller udseende. Der kan i forbindelse med annoncering af en ejendom fastsættes bindende frist for afgivelse af tilbud. Tilbud skal være skriftlige. Kommunen er forpligtet til at sælge til markedspris prisfastsættelsen må derfor ikke alene tage udgangspunkt i omkostningerne forbundet med at byggemodne et areal. Kommunen er forpligtet til at foretage sædvanlige og rimelige bestræbelser på at få konstateret markedsprisen. Generelt vedrørende salg af fast ejendom i Assens Kommune I vision 2010 er det fastslået, at Assens Kommune skal være en bosætningskommune. Én af de forudsætninger som skal være opfyldt som et led i at nå visionen er, at kommunen kan forsyne lokalsamfundet med arealer til bebyggelse. Visionens bemærkninger har givet anledning til overvejelser om, hvordan sagsområdet med salg af parcelhus-grunde skal gribes an. Ved annoncering af arealerne, såvel i pressen som på kommunens hjemmeside vil tilgangen være meget servicemindet og have det sigte at give så mange oplysninger som muligt til eventuelle købere, også i form af virkemidler, som sædvanligvis er kendt fra mægleres annoncering f.eks. med serviceoplysning om afstand til nærmeste skole, indkøb og busforbindelse. Tilsvarende vil henvendelser fra interesserede borgere om oplysninger, udbudsmateriale eller andet blive prioriteret og besvaret hurtigst muligt. Henvendelsen vil ofte være første kontakt med Assens Kommune. Udbudsmateriale skal udsendes samme dag, som borgeren har anmodet herom. Komptencer og ansvarsfordeling Fagområdet har snitflader mellem teknisk afdeling/bygge og plan og byrådssekretariat. Der vil derfor være et tæt samarbejde mellem de to dele af administrationen. Med nærværende oplæg beskrives opgave- og ansvarsfordelingen samt samarbejdsflader mellem områderne. Teknisk område er ansvarlig for: Teknisk område er - med baggrund i en beslutning i direktionen - ansvarlig for/har initiativforpligtelsen til igangsætning af sager om gennemførelse af byggemodning, Side 2 af 2

3 herunder for forelæggelse af sag til politisk godkendelse af byggemodning og bevilling hertil. Teknisk område sikrer tillige, at der er det fornødne plangrundlag for de enkelte udstykninger. Når der foreligger politisk godkendelse af byggemodning og anlægsbevilling hertil igangsætter bygge/plan det fysiske arbejde med byggemodning. Teknisk område udfærdiger tegningsmateriale med angivelse af de enkelte parceller, eventuelt med angivelse af byggefelt på hver parcel. Teknisk område har kontakten til landinspektør, og sørger for indhentelse af såvel måleblad som matrikelkort. Dokumenterne fremsendes til byrådssekretariatet straks efter modtagelsen til brug for udfærdigelse af købsaftale. Derudover leverer teknisk område til brug for udbudsmaterialet nødvendigt kortmateriale og takstblad for tilslutningsafgifter m.v. samt i nødvendigt omfang en beskrivelse af byggemodningens fælles-, sti- og vejarealer og den efterfølgende drift af disse. Bygge/plan overgiver sagen til byrådssekretariatet efter byggemodningens afslutning, alternativt når byggemodningen igangsættes. Samtidig med overgivelsen medsendes oplysning om de tekniske omkostninger til gennemførelsen af byggemodningen. Byrådssekretariatet er ansvarlig for: Offentlige ejendomme skal i henhold til udbudsreglerne sælges til markedsprisen. Byrådssekretariatet indhenter for at sikre at salget sker til markedsprisen, en valuarvurdering af det nu byggemodnede areal, og forelægger sag til politisk godkendelse af mindsteprisen, hvormed arealet udbydes. For at sikre størst mulig fleksibilitet forelægger Byrådssekretariatet én gang årligt en sag for byrådet med angivelse af de ejendomme, som p.t. er til salg med anmodning om fastsættelse af mindstepris/markedsprisen. Byrådssekretariatet annoncerer og udbyder efterfølgende ejendommene til salg. Sekretariatet udarbejder på baggrund af den politiske beslutning om udbud og fastsættelse af mindstepris såvel udbudsmateriale som annonce til medierne. Som et led i udbudsmaterialet fastsættes vilkår for overtagelse af ejendommen. Efter den fastsatte frist for afgivelse af tilbud på de udbudte arealer åbnes budene af borgmesteren og kommunaldirektøren, alternativt økonomidirektøren til stillingta- Side 3 af 3

4 gen til de indkomne tilbud med henblik på enten accept eller forkastelse af tilbud, i overensstemmelse med bemyndigelse til borgmesteren fra byrådet til at indgå købsaftale på udbudte ejendomme i det omfang tilbud svarer til markedsprisen. Umiddelbart efter stillingtagen til de indkomne tilbud meddeles tilbudsgiverne enten accept eller afslag. Borgmesteren anmodes om at tage stilling til såvel højeste som næsthøjeste bud på hver ejendom af hensyn til smidig sagsgang i tilfælde af, at højestebydende måtte udnytte sin fortrydelsesadgang, jf. neden for om fastsættelse af salgsvilkår. Byrådssekretariatet forestår herefter ekspeditionen af sagen frem til endeligt skøde på ejendommen er tinglyst. Kontakt mellem teknisk område og byrådssekretariatet Det er aftalt at al kontakt mellem områderne vedrørende udveksling af dokumenter m.v. foregår mellem sekretariaterne. Teknisk sekretariatet er således bindeled for byrådssekretariatet i enhver henvendelse vedrørende kortmateriale eller andre oplysninger til brug for udbudsmateriale eller andre led i sagsforløbet. Nærmere om salgsvilkår m.v. Som et led i udbudsmaterialet skal der fastsættes nærmere vilkår for købers overtagelse af en given parcel. Standardvilkår vedtages af byrådet. Det foreslås, at hovedprincipperne i salgsvilkårene fastsættes, således: - den ubebyggede grund sælges som den er og forefinde - grunden sælges uden ansvar for jordbundsforholdene (kendes nærmere til jordbundsforholdene vil dette være en del af oplysningsgrundlaget i udbudsmaterialet) - køber er berettiget til for egen regning at lade foretage geotekniske undersøgelser af jordbundsforholdene, og viser sådanne undersøgelser behov for ekstrafundering er køber berettiget til at inden for 4 udger efter kommunens accept af købstilbuddet at træde tilbage fra handlen - køber er pligtig at acceptere de servitutter grunden bliver pålagt - købesummen deponeres senest pr. overtagelsesdag - køber forpligter sig til inden 1 år fra overtagelsesdag at påbegynde opførelse af en beboelsesejendom og færdiggøre denne inden 2 år fra overtagelsesdag - såfremt køber ønsker at afhænde grunden i ubebygget stand, har kommunen forkøbsret til at tilbagekøbe grunden til samme pris, som køber har betalt for ejendommen uden godtgørelse til køber af renter, skatter eller omkostninger af nogen art, herunder afholdt udgifter i forbindelse med byggeri - samtlige omkostninger ved udfærdigelse af skøde, stempling og tinglysning samt handlens berigtigelse i øvrigt betales af køber - reglerne om fortrydelsesret anvendes, herunder kravet om betaling af 1 % af købesummen i tilfælde af købers udnyttelse af fortrydelsesretten. Side 4 af 4

5 Særligt vedrørende mulighed for reservering Når en udstykning har været udbudt offentligt til salg, vil de ejendomme som ikke ved tilbudsfristens udløb blev solgt umiddelbart kunne sælges uden yderligere udbud indtil 1 år efter seneste annoncering. Det kan i udbudsperioden være gøres muligt for borgerne at reservere en grund i kortere eller længere tid, medens borgeren får afklaret nærmere omkring mulighederne for byggeri og finansiering på den konkrete parcel. Erfaringerne fra de første uger i 2007 har vist at borgerne gerne vil benytte sig af muligheden for at reservere en ejendom, samt at det er formålstjenligt at have fastsat retningslinier for reservationerne, således at borgerne når de foretager en reservation samtidig undersøger, hvorvidt de ønsker at købe ejendommen inden for kort tid. For at sikre mod spekulation bør det fastlægges, at der kun kan reserveres én ejendom ad gangen. Det er umiddelbart vurderingen, at muligheden for at reservere en ejendom opleves som en god service til borgerne i forbindelse med en større investering for disse. Nærmere om annoncering m.v. Annoncering i pressen Som nævnt oven for er det et krav, at der skal ske annoncering i lokalpressen af, hvilke ejendomme kommunen udbyder til salg. Af annoncen skal fremgår hvilke ejendomme det drejer sig om, størrelsen på ejendommene og hvortil der kan rettes henvendelse om udbudsvilkår. Det anbefales derudover at der ved annoncering knyttes en mere beskrivende del omkring ejendommenes beliggenhed og evt. særlige krav til bebyggelsen eller lignende samt at det via piktogrammer synliggøres hvor langt der er til skole, indkøb og nærmeste busforbindelse. Annoncering på hjemmesiden Assens Kommune har indkøbt den seneste version af LIFAs grundsalgsmodul. Med grundsalgsmodulet er det muligt til enhver tid via et oversigtskort over kommunen at tydeliggøre hvilke arealer/parceller kommunen har udbudt til salg. Via klik på de enkelte udstykninger vil der være adgang til yderligere oplysninger om ejendommen svarende til udbudsmaterialet. Udbudsmaterialet vil således være tilgængeligt direkte på hjemmesiden og borgeren vil have mulighed for også uden for Side 5 af 5

6 rådhusets åbningstid at gøre sig bekendt med vilkårene for køb af en given ejendom. For at afgive tilbud skal køberen rekvirere en tilbudsblanket. Dette kan ske ved, under de enkelte ejendomme at klikke sig frem til en pop-up-mail, hvori køberen kan bede om at få fremsendt tilbudsblanket til afgivelse af tilbud. Baggrunden for at blanketten ikke ligger umiddelbart tilgængelig på hjemmesiden er, at det for at overholde udbudsreglerne er nødvendigt, at kommunen er bekendt med, hvem der har rekvireret udbudsmaterialet, af hensyn til at sikre at alle eventuelle interesserede kan gøres bekendt med f.eks. korrektioner til materialet eller forlængelse af tilbudsfristen. Med grundsalgsmodulet vil der på hjemmesiden være en nem og overskuelig adgang for borgerne til at gøre sig bekendt med hvilke ejendomme Assens Kommune kan tilbyde på givent tidspunkt, samt på hvilke vilkår ejendommene kan erhverves på. Vedligehold m.v. af grundsalgsmodul Byrådssekretariatet har ansvaret for at vedligeholde modulet fremadrettet, herunder sikre at umiddelbart efter byrådets accept af købstilbud på en ejendom markeres denne som solgt i systemet, således modulet til enhver tid er fuldt opdateret. Udlevering af udbudsmateriale Det forventes, at en stor del af udbudsmaterialer vil blive hentet via hjemmesiden, men sekretariatet har som målsætning, at udbudsmateriale, som rekvireres i sekretariatet fremsendes samme dag eller senest dagen efter til borgeren. Ved fremsendelse af udbudsmaterialet vil der tillige blive medsendt en kopi af annonceringen af ejendommen med henvisning til de serviceoplysninger som findes i annoncen. Side 6 af 6