BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares?

Transkript

1 Nationaløkonomisk Institut Bachelorafhandling Forfatter: Marianne Friis Westermann Olesen HA almen Vejleder: Niels Westergård- Nielsen BOLIGMARKEDET - hvordan kan boligpriserne forklares? Aarhus Universitet Business and Social Sciences Maj 2012

2 Abstract This thesis is an analysis of the Danish housing market for owner- occupied single- family houses. The overall research question has been how to explain the development in the housing prices in the period from 1992 to First it has been examined how the housing market is characteristic. This has included the finding that housing can be seen as complex and very heterogeneous good. Housing is furthermore described as a dual good, which indicates that housing is both a consumer good and an investment good. This has essential implications for the formation of prices on the housing market. The demand and supply of the housing market is examined, and especially the supply has unique properties. These being the fact, that the supply in the short run is very inelastic. This is also essential for the formation of prices on the housing market. Some important variables in relation to the housing market are examined closer, and both the interest rate and the income play a role on the housing market, as well as taxes. The interest rate has been declining in the observed period, whereas the income has been decreasing in real terms. Both these aspects could be supportive of a positive development in the housing prices. Furthermore there is some interesting condition with regards to tax. The tax value of interest deductibility is reduced over several years, but the tax on property value is on the other hand fixed to the nominal value of properties in 2001 or With regards to the development on the housing market, both housing prices, constructions costs and land prices has been increasing over the observed period. This is a natural fit with the observation that the income in real terms has been increasing too, and the decline in the interest rate. These terms are therefore influential on the housing price. The theoretical formation of prices on the housing market is characterized by the inelasticity of the supply in the short run. This implicates that the housing prices are determined by the demand. This means that it is a real possibility that the housing prices in the short run are very volatile. In the long run the supply is able to adapt. This adaption is driven by the theory that the price of housing in the long run is determined by the cost of construction. This relation is expressed in the term Tobin s q, which therefore is an indicator for the ideal level of housing investment. Tobin s q has been increasing in the observed period, which imply that

3 the housing investment should be increasing too. Also expectations can theoretically play a role in the formation of prices on the housing market. It is therefore a theoretical possibility that the demand curve has a positive slope. The empirically based model ADAM is an estimated model that shows which variables that have affected the housing price in the estimation period. The model implies that the housing price is a negative function of the size of the term user cost, and a positive function of the income. It is found very likely that there has been a bubble in the Danish housing market in recent years. On the basis of the model consideration, it is found that none of the models used in this thesis are able to explain the large housing price increases and the following decline with respect to the underlying economic relations. It is furthermore found that the bubble criteria are met. It is also found that the introduction of the interest- only loans in 2003 is partly to blame for the extraordinary high decreases in housing prices. Also the fixation of the tax on property has had the same effect. Phasing out the interest- only loans could therefore reduce the large volatility of prices in the housing market. The same is true for unlocking the fixation of the tax on property.

4 Indholdsfortegnelse 1 Indledning Problemformulering Afgrænsning Metode Boligmarkedet generelt Karakteristika ved boligmarkedet Varen Dualt gode Markedet Efterspørgselssiden Udbudssiden Væsentlige variable Rente Skatteforhold Indkomst Udviklingen på boligmarkedet Boligpriser Byggeomkostninger Grundpriser Teoretisk prisdannelse på boligmarkedet Kort sigt Efterspørgsel Udbud Ligevægt Langt sigt Tobins q Forventninger Empiriske modeller ADAM Estimeret boligmodel Bobleteori og boligmarkedet Hvad er en boble, og har der været en sådan på boligmarkedet? Modelbetragtning Boblekriterier Hvordan forklares boligboblen, og kunne den undgås? Konklusion Referencer...47

5 1 Indledning I de senere år har boligmarkedet været meget i medierne, hvorfor opmærksomheden på op- og nedture har været stor. Især har meget store prisstigninger på boligmarkedet og efterfølgende prisfald været tildelt rigtig mange overskrifter. Denne opmærksomhed har ikke været for ingenting. Der har reelt været en usædvanlige prisudvikling på boligmarkedet, og det er specielt tydeligt, når man ser den senere udvikling i et historisk relief. Boligmarkedet er spændende, fordi det er et marked, som de fleste almindelige mennesker har berøring med i løbet af deres liv. Det gør selvfølgelig markedet interessant at følge for mange. Samtidig er for eksempel køb af hus formegentlig den største enkeltstående investering, en privatperson foretager i sit liv. Selvom en sådan investering kan forekomme op til flere gange i løbet af livet, er hver enkelt gang alligevel af stor betydning, da det er en stor investering, der binder forholdsvist mange penge. Den kan derfor ikke umiddelbart sammenlignes med alle andre dispositioner, en person eller familie foretager. Det er interessant at se på hvilke faktorer, der har betydning for udviklingen i priserne på boligmarkedet. Der kan tænkes mange forskellige faktorer, der hver i sær eller i samspil påvirker prisdannelsen. 1.1 Problemformulering Denne afhandling tager udgangspunkt i at foretage en undersøgelse af det danske boligmarked med henblik på at kunne forklare boligpriserne. Der ønskes derfor overordnet en besvarelse af følgende spørgsmål: Hvordan kan priserne på boligmarkedet forklares? For at besvare dette overordnede spørgsmål er der en række underliggende forhold, der ønskes belyst. Dette er forhold, som har væsentlig betydning for den generelle forståelse af boligmarkedet, og forhold som har specifik betydning for den måde hvorpå priserne på boligmarkedet dannes. Det må endvidere belyses, hvordan den faktiske udvikling på 1

6 boligmarkedet har været. Der opstilles derfor en række delspørgsmål, der indledende ønskes besvaret i denne afhandling: Hvad karakteriserer boligmarkedet, og hvad består det af? Hvilken udvikling har der været på boligmarkedet? Hvilke faktorer har haft betydning for prisudviklingen på boligmarkedet? Til undersøgelsen af hvordan priserne på boligmarkedet kan forklares, er det helt grundlæggende at forstå den teoretiske baggrund for prisdannelse med særligt henblik på boligmarkedet og de særlig forhold, der her gør sig gældende. Denne afhandling vil derfor omfatte en teoretisk del, der har til formål at besvare følgende spørgsmål: Hvordan er prisdannelsen teoretisk på boligmarkedet? Hvad bestemmer prisdannelsen på kort sigt? Hvad bestemmer prisdannelsen på lang sigt? Boligmarkedet udgør en væsentlig del af den samlede økonomi, og udviklingen på boligmarkedet spiller i høj grad sammen med andre dele af samfundsøkonomien. Der er derfor i empirisk baserede modeller inddraget delmodeller for boligmarkedet. Det ønskes undersøgt, hvordan disse modeller er konstrueret for boligmarkedet, og hvordan de kan være med til at forklare udviklingen i boligpriserne. Følgende spørgsmål ønskes derfor besvaret i denne afhandling: Hvordan modelleres boligmarkedet i modellen ADAM? Hvordan forklarer ADAM boligpriserne? Da der i de seneste år har været en voldsom stigning i boligpriserne og efterfølgende et stort fald, har det været meget omdiskuteret, om der har været tale om en såkaldt boble på det danske boligmarked. Det ønskes i denne afhandling undersøgt, hvordan en boble kan defineres og identificeres, og hvordan den kan forklares, hvorfor følgende spørgsmål ønskes besvaret: Hvad er en prisboble, og hvordan skabes den? Har der været en prisboble på boligmarkedet? 2

7 1.2 Afgrænsning Denne afhandling omhandler boligmarkedet og udviklingen på dette. Boligmarkedet vil i denne afhandling afgrænses til at omfatte ejerboliger beboet af ejer, hvorfor forhold på lejeboligmarkedet ikke inddrages, om end det kunne være både relevant og interessant i et større perspektiv. Ejerboligmarkedet kan desuden yderligere opdeles, og denne afhandling afgrænses til at omfatte primært udviklingen på boligmarkedet for enfamiliehuse, hvorfor andre boligformer kun inddrages i det omfang, det ikke har været muligt at fremskaffe data, der kun vedrører enfamiliehuse. Tidsmæssigt afgrænses denne afhandling til at omfatte perioden 1992 til 2010 for så vidt angår udviklingen i boligpriserne og forklaringen af denne. Begrænsningen er fastsat til denne periode, da data herfra er lettilgængelige hos Danmarks Statistik, selvom en længere periode havde været ønskelig. Hvor der er anvendt modeller og analyser heraf, kan der forekomme andre tidsmæssige begrænsninger. Denne afhandling afgrænses geografisk til at omhandle Danmark. Der har dog været en interessant udvikling i boligpriserne i mange andre lande også, men af hensyn til afhandlingens primære fokus afgrænses der fra at foretage en analyse af eller en sammenligning med udviklingen i andre lande. Der vil dog inddrages teoretisk materiale udarbejdet med baggrund i boligmarkedet i andre lande, og derfor er materiale af en sådan art kun inddraget, hvor det ikke har betydning for den geografiske afgrænsning. Der afgrænses fra en meget dybdegående og selvstændig analyse af udviklingen i finansieringsmulighederne på boligmarkedet. Det vil dog i nogen grad inddrages, hvor det har åbenlys betydning for den aktuelle udvikling i boligpriserne. 1.3 Metode Denne afhandling er bygget om som følger. Den første del vil omfatte en beskrivelse og analyse af boligmarkedet generelt. Denne del danner udgangspunkt for resten af afhandlingen, og vil fungere som reference. Den første del trækker på forskellige grundlæggende økonomiske lærebøger samt teori fra relaterede områder. 3

8 Næste del af opgaven vil have fokus på den faktiske udvikling på boligmarkedet, hvorfor der anvendes empirisk datamateriale. Dette materiale vil primært være hentet fra Statistikbanken hos Danmarks Statistik, og det antages derfor, at der er tale om en ensartet og høj kvalitet i materialet. Dernæst behandles den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet. Denne del af afhandlingen bygger primært på den neoklassiske mikroøkonomi, og derfor vil udbud og efterspørgsel være det primære fokus. Til undersøgelsen af modellen ADAM er tilgangen en kombination af teori og empiri, da det er sådan, denne model, i lighed med lignende modeller, er kommet til verden. Der er tale om en makroøkonomisk model, hvor modellen for boligmarkedet spiller sammen med den samlede model for hele samfundsøkonomien. Denne del af afhandlingen vil udgøre en naturlig kobling mellem den teoretiske og empiriske del. Afsluttende behandles den såkaldte bobleteori, hvilket i mindre grad har udspring i et teoretisk fundament. Der har dog i videnskabelig sammenhæng været arbejdet både teoretisk og empirisk med teorierne, på hvilket grundlag de inddrages i denne afhandling. 2 Boligmarkedet generelt Som en indledende øvelse til en analyse af prisdannelsen på boligmarkedet vil der fokuseres på, hvordan boligmarkedet kan beskrives og deles op i forskellige bestanddele og aspekter. Denne grundlæggende forståelse opbygges med det mål for øje at understøtte forståelsen af de senere afsnit og for at opnå et bredere indblik i boligmarkedet og dets mekanismer. Først vil nogle af de vigtigste karakteristika på boligmarkedet anskueliggøres. Det drejer sig om karakteristika ved markedet som sådan, karakteristika for selve varen, boligen, og desuden vil det beskrives, hvad der menes med, at boligen er et dualt gode, og hvilken betydning det umiddelbart har for en analyse af boligmarkedet. Foruden disse grundlæggende karakteristika er det interessant at se nærmere på, hvad der udgør boligmarkedets efterspørgselsside henholdsvis udbudsside. Det er især relevant, fordi det er helt 4

9 grundlæggende for prisdannelsesteori at se på samspillet mellem efterspørgsel og udbud. En forklaring i dette afsnit af disse komponenter på boligmarkedet tjener således som indgang til den senere teoretiske del af afhandlingen vedrørende prisdannelse. Dette afsnit afsluttes med en kort gennemgang af de forskellige fundamentals, grundlæggende elementer, der kan have betydning for prisdannelsen på boligmarkedet. 2.1 Karakteristika ved boligmarkedet I det følgende vil det belyses hvilke karakteristika, der er at finde på boligmarkedet. Karakteristika er i sig selv vigtige, fordi de kan være relevante i den videre analyse og forståelse af boligmarkedet. De siger noget om hvilke faktorer, der kan være af særlig interesse, og de kan pege på hvilke faktorer, der adskiller boligmarkedet fra andre markeder Varen På boligmarkedet er varen boligen. Boligen som vare har flere karakteristika, der adskiller den fra mange andre varer på andre markeder. Det må siges, at køb af en bolig er en beslutning med en vis betydning for køberen. Det er en relativ stor investering at købe en bolig, og det er selvsagt ikke et køb, der foretages mere end meget få gange igennem et livsforløb. Naturligt vil en beslutning om at købe en bolig derfor have en relativ lang og kompliceret beslutningsproces. Boligen er som færdig vare ikke mobil. I første omgang kan en bolig selvfølgelig bygges på en hvilken som helst placering, forudsat, at der er en ledig byggegrund tilgængelig. Men når en bolig først er opført, så kan den ikke flyttes. Denne egenskab må betragtes som en begrænsning, idet den sætter restriktioner for muligheden for at købe en vilkårlig bolig på en vilkårlig placering. Enhver boligs beliggenhed er således unik. I forlængelse heraf kan boligen som vare måske egentlig med fordele karakteriseres ved at splitte den op i en grund og et hus. Ingen af disse to kan tjene som bolig i sig selv, men alligevel er der karakteristika ved dem begge særskilt, der kan adresseres. Grunde kan overordnet karakteriseres ved deres størrelse og deres beliggenhed. En grunds størrelse har blandt andet betydning i forhold til hvor meget, der må bygges på den. Den aktuelle maksimale bebyggelsesprocent er 30% for fritliggende enfamiliehuse (Erhvervs- og 5

10 Byggestyrelsen 2010). Dette må betragtes som en begrænsning, da det er en restriktion på især eksisterende grunde. For grunde der nyudstykkes, er det også et aspekt, der har betydning, idet det alt andet lige giver flere muligheder at besidde en større grund frem for en mindre. Der må dog antages at være andre positive effekter af denne begrænsning. En grunds beliggenhed er også af stor betydning. Det er selvsagt, at enhver beliggenhed er unik og ikke reproducerbar. To grunde vil aldrig have præcis den samme beliggenhed. Der vil dog godt kunne tales om en slags grupper af beliggenheder, da et afgrænset område med hensyn til forskellige faktorer kan have samme beliggenhedsmæssige karakter. Inden for et sådan område vil der bare også altid være forskel på beliggenheden. Når det er væsentligt at tale om beliggenhed som en faktor, der gør grunde forskellige, er det fordi, det har en væsentlig betydning for grundens attraktivitet. En grund med en god beliggenhed er mere attraktiv end en grund med en dårlig beliggenhed. Foruden grunden består boligen jo af et hus, der er bygget på grunden. Hvilket hus, der kan bygges på en given grund, er således begrænset af de egenskaber grunden besidder, for eksempel grundens størrelse. Med hensyn til selve huset kan en overordnet karakteristik deles op i størrelse og kvalitet. Størrelsen på huse er meget forskellig, og det hænger i høj grad sammen med de forskellige krav, der stilles til huse af de forskellige købere. Størrelse går ikke nødvendigvis kun på antal kvadratmeter, men også antallet af værelser, stuer eller andre rumtyper kan være med til at karakterisere størrelsen på et hus. Størrelsen målt på kvadratmeter kan selvfølgelig sagtens være den samme på flere forskellige huse, men en specifik sammensætning af antal kvadratmeter og fordelingen af rumtyper må betragtes som værende mere unik. Kvaliteten af et hus er også et centralt karakteristika ved boligen som vare. Kvalitet kan selvfølgelig være svært at definere, da alle boligkøbere har deres egen holdning til, hvad der er kvalitet, og hvad der ikke er. Grundlæggende kan man dog snakke om en bygningsmæssig kvalitet, der har med selve konstruktionen af huset og lignende at gøre. Dertil kommer elementer, der er lettere udskiftelige som for eksempel vinduer, døre og gulvbelægning. I forbindelse med salg af huse udarbejdes der almindeligvis en tilstandsrapport og en energimærkning. Disse er med til at afdække kvaliteten af huset. Der kan desuden tales om en sekundær kvalitet af et hus, for eksempel husets indretning. Dette karakteristika hænger 6

11 sammen med ovenstående omkring størrelsen af et hus, og kunne omfatte indretningselementer som blandt andet rummenes placering i forhold til hinanden og højden i en eventuelt kælder. Desuden må der ved vurdering af kvaliteten af et hus også tages hensyn til den generelle stand i huset, for eksempel med hensyn til overflader som vægge og lofter samt køkken og bad. Det er tydeligt, at kvaliteten af et hus er en kompleks størrelse, som kan være meget svær at opgøre til et mål, der er sammenligneligt huse imellem. Om boligen som vare tegner der sig sammenfattende et billede af en noget heterogen størrelse. Enhver bolig har dens egne helt særlige karakteristika. Dette er særdeles tydeligt, når boligen anskues som bestående af en grund og af et hus, hvor begge disse størrelser i mere end én dimension er unikke for hver enkelt bolig. Boligen må derfor betragtes som en meget heterogen vare som følge af meget differentierede forhold omkring blandt andet beliggenhed og kvalitet Dualt gode Ovenstående afsnit er en mere specifik behandling af hvad, der karakteriserer boligen som en vare. I dette afsnit vil det kommenteres, hvordan boligen kan anskues generelt som et gode, det vil sige på et mere overordnet teoretisk plan. Det beskrives i den økonomiske litteratur flere steder, hvordan boligen kan anses som et dualt gode. Ved dette forstås, at boligen som et økonomisk begreb har to betydninger. Der er på samme tid både tale om boligen som et forbrugsgode og om boligen som et kapitalgode. Heraf dualt gode (Lunde 1999). På den ene side er boligen altså et forbrugsgode. Det, at man bor i sin bolig, udløser en nytte, og der er derfor tale om en slags tjenesteydelse for beboeren. Nytte er netop et grundlæggende begreb indenfor mikroøkonomien, og det bruges til at sætte en numerisk værdi i forbindelse med valg af en vare eller en gruppe af varer. Denne værdi beskriver således, i hvor høj grad objektet dækker ens behov, og det bliver sådan muligt at sammenligne forskellige varer eller kombinationer af varer med hensyn til nytteværdien (Pindyck, Rubinfeld 2009). På den anden side kan boligen betragtes som et kapitalgode. At boligen er et kapitalgode antyder, at investeringsteori er relevant at benytte. Når der er tale om investeringsteori, er det givet, at det er væsentligt, at man tager forhold som usikkerhed og forventninger med i sine økonomiske betragtninger (Dusansky, Wilson 1993). Det kan måske diskuteres, i hvor 7

12 stort omfang den gennemsnitlige køber tænker i investeringsbaner, når der købes bolig, men ud fra en økonomisk vinkel er boligen at betragte som et investeringsaktiv. Der er en sammenhæng mellem de to ovenstående betragtninger af boligen som forbrugsgode og kapitalgode. Opførelsen af en ny bolig eller køb af en eksisterende er en investering. En investering der løbende giver et afkast. Dette afkast er netop det, boligejeren forbruger (Lunde 1999). Var der tale om en boliglejer, ville afkastet selvfølgelig være den lejeindtægt, boligejeren kunne opnå ved udlejning, men da denne afhandling ikke omhandler lejeboliger, vil forhold i den forbindelse ikke uddybes, men sammenhængen nævnes blot for at støtte forståelsen af sammenhængen mellem kapitalgodet og forbrugsgodet Markedet Et marked kan karakteriseres ved forskellige forhold. Der kan tales om strukturelle forhold og adfærdsforhold. I dette afsnit vil der være fokus på de strukturelle forhold, da adfærdsforhold omfatter blandt andet prisdannelse, og dette vil blive behandlet senere i afhandlingen. De strukturelle forhold omhandler blandt andet markedets størrelse og graden af produktdifferentiering. De strukturelle forhold på et marked påvirkes imidlertid også af efterspørgsels- og udbudsforhold, og disse forhold vil blive behandlet i de følgende afsnit (Lipczynski, Wilson & Goddard 2009). Overvejelser omkring boligmarkedet som marked kan inkludere tanker om markedsformen og herunder naturligt markedets fuldkommenhed. Da der er tale om meget heterogene varer, jævnfør afsnit 2.1.1, kan der naturligvis ikke være perfekt fuldkommen konkurrence på boligmarkedet. Det skyldes, at et marked med fuldkommen konkurrence forudsætter en meget ensartet vare udbydere imellem, hvilket jo ikke er tilfældet på boligmarkedet. På den anden side er et karakteristika ved fuldkommen konkurrence også et meget stort antal købere og sælgere. Således vil en enkelt køber eller sælger ikke kunne påvirke markedet i væsentligt omfang (Pindyck, Rubinfeld 2009). Dette er i højere grad tilfældet på boligmarkedet, hvorfor fuldkommen konkurrence i nogen grad kan tilnærmes. Måske i endnu højere grad hvis det antages, at enhver bolig har mange meget nære substitutter (Biede, Kjær & Vibe- Pedersen 2011). Det synes at være en rimelig antagelse, da man også selv om boligen som vare er meget heterogen, alligevel samtidig godt kan tale om mange substitutter. Langt de fleste boligkøbere vil have en række valgmuligheder, der alle potentielt vil kunne tilfredsstille deres behov. 8

13 Der tegner sig således et billede af boligmarkedet som et noget komplekst marked. Markedsformen er ikke entydig, og desuden står boligmarkedet overfor en række begrænsninger. Disse begrænsninger følger i vidt omfang af karakteristikken af boligen som vare i afsnit Den grund et hus er eller bliver bygget på er ikke mobil, og derfor begrænses markedet af beliggenhed. Det er særligt en væsentlig begrænsning i områder, hvor boliger er særligt efterspurgte, fordi udbuddet begrænses af dette karakteristika. Det kunne være i større byområder, i nærheden af vandet eller bare generelt, hvor der er mange, der gerne vil bosætte sig. Der er også andre begrænsninger på boligmarkedet. Noget som falder udenfor de strukturelle forhold, er politisk regulering af forskellig art. Som gennemgået i afsnit om boligen som vare er der visse reglementer og lignende der begrænser markedet i en vis grad. Foruden den nævnte bebyggelsesprocent kan blandt andet forskellige love, reglementer og lokalplaner indeholde bestemmelser, der virker begrænsende på boligmarkedet. De foregående afsnit har været en behandling af nogle af de væsentlige karakteristika ved boligmarkedet generelt. Fokus har været på boligen som vare og som et dualt gode. Desuden er nogle af de strukturelle forhold omkring boligmarkedet behandlet. Boligmarkedet kan opdeles i en efterspørgselsside og en udbudsside. I det følgende vil disse to bestanddele blive behandlet. 2.2 Efterspørgselssiden Efterspørgselssiden af boligmarkedet udgøres af dem, der efterspørger boliger. Da denne afhandling er begrænset til ejerboliger og nærmere betegnet enfamiliehuse, kunne det være interessant at se nærmere på, hvad der karakteriserer efterspørgslen efter netop disse. Det kan tænkes, at forskellige forhold spiller ind på efterspørgslen af en bestemt type boliger. Derfor undersøges det hvilke forhold, der gør sig gældende. Det ses i nedenstående figur 2.1, hvordan udviklingen har været i hvilke husstandstyper, der har boet i enfamiliehus beboet af ejer. 9

14 Figur 2.1 Husstandstype i enfamiliehuse beboet af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL4 og BOL44 Af figuren ses, at det samlede antal enfamiliehuse beboet af ejer er steget. Dette er sådan set en tendens, der hører under det følgende afsnit om udbudssiden. Men fordelingen af de husstandstyper der bo i husene siger noget om hvem, det er, der efterspørger disse boliger, og er derfor interessant i dette afsnit om efterspørgselssiden. Det fremgår tydeligt af figuren, at det er en klart overvejende andel, der udgøres af ægtepar. Det er altså ægtepar, der i høj grad trækker efterspørgslen på boliger. Ægtepar vil ofte høre til den del af befolkningen, der har slået sig ned, og de er måske derfor i mindre grad ansporet til at flytte fra deres bolig. Efterspørgslen efter boliger vil således i nogen grad være begrænset. Det ses desuden, at andelen af enlige mænd, der ejer og bor i deres eget enfamiliehus er steget væsentligt i perioden fra 1995 til Denne gruppe har således stigende betydning for efterspørgsel på boliger, men det må også bemærkes, at de enlige mænd kun udgør en relativt lille del af den samlede gruppe, hvilket selvfølgelig begrænser den effekt, der kan være på den samlede efterspørgsel. En anden tilgang til den gruppe, der udgør boligefterspørgslen, er en alderskarakteristik. Alder kan være en god indikator for efterspørgslens adfærd og udvikling over tid. Derfor undersøges det, om der er nogle betydningsfulde tendenser. Det viser sig, at der er nogle modsatrettede tendenser for forskellige aldersgrupper. Hvor andelen af ældre personer, der bor i egen ejerbolig, er stigende, er den tilsvarende andel af yngre personer faldende (Skak 2009). Skak har undersøgt andelen af personer med hensyn til enhver boligform, hvor boligen 10

15 er beboet af ejer. For at tilpasse til denne afhandlings afgrænsning vises i det følgende tilsvarende resultater, men med hensyn specifikt til enfamiliehuse der er beboet af ejer. Af nedenstående figur 2.2 ses, at der også har været en væsentlig forøgelse af andelen af personer på 65 år og derover, der bor i eget enfamiliehus. Der er tale om en stigning fra godt 34% til knap 40%, hvilket er en stigning på mere end 16% over perioden fra 1992 til Der kan være flere grunde til denne tendens. Først om fremmest skyldes det nok, at dem, der tilbage i 1960 erne og 1970 erne etablerede sig i enfamiliehuse, ikke er flyttet derfra igen. Typisk flytter man i et enfamiliehus for at starte familie, men selv efter at denne generations børn er flyttet hjemmefra, er mange blevet boede i enfamiliehuset. Det betyder også, at der ofte er tale om huse, der er noget større end beboernes behov egentlig tilsiger (Bo Jensen 2006). Figur 2.2 Andel af 65+-årige i enfamiliehus beboet af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL6, BOL66, BEF1A og BEF5 samt egne beregninger Samtidig er der som nævnt en modsatrettet tendens hos den yngre del af befolkningen. Her er der en faldende andel, der bor i eget enfamiliehus. Det ses tydeligt i nedenstående figur 2.3, hvordan andelen er faldet markant fra 1992 til Der er tale om et fald på i alt 30% over perioden, fra godt 28% i 1992 til knap 20% i

16 Figur 2.3 Andel af årige i enfamiliehus beboet af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL6, BOL66, BEF1A og BEF5 samt egne beregninger Det kraftige fald i figur 2.3 har flere forklaringer. En kan være, at flere unge tager sig længere tid til at vælge en uddannelse og dernæst til at færdiggøre uddannelsen. Sidstnævnte forstærkes også af, at flere unge vælger en længere uddannelser. I en periode under uddannelse efterspørger de unge ikke ejerbolig, men foretrækker at leje i stedet. Dette skyldes blandt andet et ønske om at være geografisk mobil, men det må desuden være åbenlyst, at det også for langt de fleste unge under uddannelse ville være problematisk rent økonomisk at finansiere en ejerbolig og i særdeleshed et enfamiliehus. Det bemærkes i øvrigt, at ønsket om geografisk mobilitet kan strække sig også udover uddannelsesperioden, hvis det forudsættes, at ansatte føler sig mindre fastgjort til en bestemt arbejdsgiver, og at der er høj efterspørgsel efter ung arbejdskraft. Således kan tendensen i figur 2.3 følge med over på den næste aldersgruppe (Skak 2009). Det vil alt andet lige mindske efterspørgslen efter enfamiliehuse. Også Bo Jensen (2006) finder frem til, at det især er et ændret livsmønster hos de unge, der er årsag til tendensen i figur 2.3. Længere ungdom og uddannelse, samt ønsket om en uforpligtende livsstil er faktorer, der spiller en central rolle. Behovet for bo i ejerbolig opstår derfor i dag først senere, end det har været tilfældet for tidligere generationer. Dette bliver betegnet som et opsparet behov og dækker således over en skjult efterspørgsel, der venter på at blive udløst. Det kan på den måde give markante forskydninger i boligefterspørgslen, især 12

17 når det opsparede behov hos de unge ses i sammenhæng med tendensen for den ældre del af befolkningen. Boligefterspørgslen kan på den måde ikke kun karakteriseres ved dem, der allerede har en sådan bolig, men også ved dem, der ønsker det, og efterspørgslen og dens egenskaber ændres selvfølgelig over tid. Foruden en generel karakteristik af hvem der udgør efterspørgselssiden, vil det nu behandles, hvorledes efterspørgslen forholder sig til ændringer i visse andre forhold. En sådan størrelse, der kan beskrive ændringer i efterspørgslen, er efterspørgselselasticitet. Der er forskellige former for efterspørgselselasticitet, og i det følgende vil tre forskellige behandles nærmere. Der er tale om priselasticitet, indkomstelasticitet og krydspriselasticitet. Priselasticiteten beskriver hvordan boligmængden, der efterspørges, reagerer på en stigning i boligprisen med 1 procent. Priselasticiteten kan derfor bruges som et mål for, hvor følsom efterspørgslen er overfor ændringer i priserne på boligmarkedet. Efterspørgslen kaldes neutralelastisk, hvis en stigning i boligprisen på 1 procent også medfører en ændring i den efterspurgte mængde med 1 procent. Ændres den efterspurgte mængde med mindre end 1 procent, kaldes efterspørgslen uelastisk. Ændres den efterspurgte mængde derimod med mere end 1 procent, kaldes efterspørgslen elastisk. En elastisk boligefterspørgsel kan tænkes at forekomme, for eksempel hvis der er findes mange gode substitutter. Det vil sige, hvis det anses for stort set lige godt at bo i hus eller lejlighed, så vil en prisstigning på huse alt andet lige forskubbe noget af efterspørgslen over mod lejligheder. Denne sammenhæng forudsætter dog, at efterspørgselskurven for ejerboliger har en negativ hældning. Hvorvidt denne forudsætning altid holder, vil belyses senere i denne afhandling. Indkomstelasticiteten beskriver hvordan boligmængden, der efterspørges, reagerer på en stigning i indkomsten med 1 procent. Indkomstelasticitet er således et mål for, hvor følsom boligefterspørgslen er overfor ændringer i indkomst. For de fleste varer vil der være tale om at efterspørgslen stiger når indkomsten stiger. Disse kaldes normale varer. Modsætningen er inferiøre varer, der er kendetegnet ved, at efterspørgslen falder når indkomsten stiger (Pindyck, Rubinfeld 2009). Det må være en rimelig antagelse, at boligen betragtes som en normal vare således, at efterspørgslen stiger, frem for falder, når indkomsten stiger. 13

18 Krydspriselasticitet beskriver hvordan boligmængden, der efterspørges, reagerer på en stigning i prisen på en anden vare med 1 procent. Krydspriselasticiteten er på den måde et mål for, hvor følsom boligefterspørgslen er overfor ændringer i prisen på andre varer. I den forbindelse er det afgørende at skelne mellem substituerende varer og komplementære varer. En substituerende vare kunne tænkes at være en lejebolig, mens en komplementær vare kunne være møbler. Hvis traditionelle efterspørgselsegenskaber forudsættes, vil efterspørgslen på boliger stige, hvis prisen på en substituerende vare stiger. Det vil således blive relativt mere attraktivt at efterspørge boliger. Omvendt vil boligefterspørgslen alt andet lige blive mindre, hvis prisen på en komplementær vare stiger. Det vil selvfølgelig have betydning for denne effekt, hvor tætte komplementarer boligen og den anden vare er. Efter nu at have set på forskellige karakteristika for boligmarkedets efterspørgselsside, vil næste afsnit se nærmere på udbudssiden. 2.3 Udbudssiden Udbudssiden af boligmarkedet udgøres ikke blot af de boliger, der er til salg. Da boligen som vare er et forbrugsgode, kan den derfor opfattes som en tjenesteydelse, boligydelse, jævnfør afsnit om boligen som dualt gode. Dermed består udbudssiden af boligmarkedet af alle boliger, der tilbyder denne boligydelse. Nedenstående figur 2.4 viser udviklingen i antallet af beboede enfamiliehuse i perioden 1992 til Det ses, at der er sket en stigning i antallet af boliger over perioden, og at denne stigning hovedsageligt har fundet sted i to perioder. Første periode er fra midten af 1990 erne omkring 1995 og til omkring år Sidste periode med stigning er fra 2007 til Mellem perioderne med stigning og før den første periode har der været perioder med en stagnerende udvikling. Der kunne være noget, der tyder på, at udbuddet af boliger har udviklet sig i opadgående retning i afgrænsede tidsperioder, og at det måske kunne være med baggrund i faktorer, der tilsvarende udvikler sig positivt trinvis i perioder. Det kunne for eksempel være konjunktursvingninger eller boligpriserne. Det ses dog modsat næsten ikke, at der er fald i boligudbuddet. En simpel forklaring på dette kunne dog være, at når boligudbuddet først er steget, så skal der noget mere til for, at det 14

19 falder igen. Et fald i boligudbuddet ville jo betyde, at der skulle rives boliger ned. Selvom der vil være nogle boliger, der kan have en så ringe kvalitet, at det er naturligt at rive dem ned, så vil de fleste boliger alt andet lige blive bevaret, selvom boligefterspørgslen eventuelt falder. Det skal også bemærkes, at figur 2.4 alene viser beboede boliger. Figur 2.4 Antal enfamiliehuse beboede af ejer Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BOL4A, BOL4 og BOL44 Boligmarkedets udbudsside kan deles op i to dele. Først er der en udbudsdel, der består af alle eksisterende boliger. Det er det, figur 2.4 for et givent årstal viser. Dernæst er der en del af udbudssiden, der udgøres af nybyggeri, eller nærmere er det denne del, der påvirker udviklingen i antallet af eksisterende boliger. Når boligudbuddet stiger, må det nødvendigvis være fordi, der bliver bygget flere boliger, og den samlede boligmasse således udvides. I forbindelse med nybyggeri er der to forhold, der kan nævnes. Dels forhold der er knyttet til byggematerialer og arbejdsløn, og dels forhold der er knyttet til en grund. For alle eksisterende boliger er der selvfølgelig også tilknyttet en grund, men for nybyggeri kan især den rigtige grund vise sig at være en knapfaktor jævnfør afsnit om boligen som vare. Dette giver nogle naturlige begrænsninger for udbuddet af nybyggede boliger. Udbuddet på boligmarkedet, med særligt henblik på nybyggeri, karakteriseres af både produktionsomkostninger, det vil sige byggeomkostninger, og af prisen på eksisterende 15

20 boliger. Der vil alt andet lige udbydes flere nybyggede boliger, hvis prisen på eksisterende boliger er høj. Ligeledes vil der alt andet lige udbydes flere boliger hvis byggeomkostningerne er lave, da det vil giver en højere profit. Da boligudbuddet alt andet lige stiger, når der bygges nye boliger, vil det være relevant, at se nærmere på udviklingen i antallet af nybyggede boliger. I figur 2.5 ses det netop hvordan udviklingen har været fra 1992 til 2010 i nybyggede enfamiliehuse. Figuren viser antallet af fuldførte huse, og de bidrager derfor umiddelbart til antallet af eksisterende boliger. Tallene er desuden for boliger ejet af privatpersoner eller selskaber. Dette afviger fra den afgrænsning, der er foretaget i denne afhandling, men da der ikke er tilgængelig data fra privatpersoner udelukkende, har det været nødvendigt, at benytte de samlede tal i figur 2.5. Jeg antager, at det ikke har afgørende betydning for analysens resultat. Det ses tydeligt af figur 2.5, at der er store udsving i nybyggeriet over tid. I perioden der er afbildet, er der et maksimum i år 2007 på lige knap nybyggede boliger. Periodens minimum er på kun knap boliger og findes i år Fra 1992 til 2007 har der altså været en meget stor stigning i antallet af fuldførte nybyggede enfamiliehuse. Således er niveauet i 2007 mere end syv gange niveauet i Dette kunne tyde på, at nybyggeri er en meget følsom branche, og denne følsomhed overføres derfor til en vis grad til det samlede boligudbud. Figur 2.5 Antal fuldførte nybyggede enfamiliehuse Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BYGV3 og BYGV33 16

21 Der er to perioder i figur 2.5, hvor der er tale om en stigning i antallet af nybyggede boliger. Første periode løber fra 1993 til 1998, og sidste periode starter i 2002 og løber frem til 2007, hvorefter udviklingen igen vender. Disse perioder er i nogen grad sammenfaldende med perioderne med stigende antal enfamiliehuse i figur 2.4. Der kan således opfattes en sammenhæng mellem de to figurer. Når man taler om nybyggeri, er der særligt ét væsentligt forhold, der er vigtigt at holde sig for øje. Det er, at det ikke er muligt at opføre nye boliger fra den ene dag til den anden. Der er en vis leveringstid på ny boliger, da det tager tid at opføre dem. Der vil derfor være en tendens til, at udbuddet af boliger er forsinket i forhold til efterspørgslen, også selvom markedet er i stand til at opfatte en øget efterspørgsel straks. Dette forhold, og hvilken betydning det har for prisdannelsen på boligmarkedet, vil behandles yderligere i senere afsnit. Dette baner vejen for spørgsmålet om, hvordan boligudbuddet reagerer på eksempelvis ændringer i byggeomkostninger. Som i forrige afsnit 2.2, om efterspørgselssiden af boligmarkedet, er en størrelse, der beskriver en sådan reaktion netop elasticitet. Der er nu tale om udbudselasticitet, som derfor beskriver, hvordan udbuddet ændrer sig ved en stigning i andre faktorer med 1 procent. Det kunne som eksempel være en stigning i boligprisen, der er så tale om priselasticitet, eller det kunne være en stigning i byggeomkostninger. Med ovenstående karakteristika af udbudssiden vil det være rimeligt at antage, at udbudselasticiteten for boligmarkedet på kort sigt er meget uelastisk. Det vil sige, at den udbudte mængde ikke ændrer sig særligt meget, når der sker en stigning i prisen på en anden faktor med 1 procent. På meget kort sigt vil elasticiteten nærmest være lig nul, da det jo som nævnt ikke er muligt at opføre nye boliger fra den ene dag til den anden. Dette må betragtes som en væsentligt begrænsende egenskab for udbudssiden af boligmarkedet. Det skal nævnes, at der på langt sigt også vil være dele af boligudbuddet, der forbliver helt uelastisk. Det skyldes i væsentligt omfang, at nogle boliger har en specielt attraktiv beliggenhed. Da denne beliggenhed, jævnfør afsnit om boligen som vare, selvfølgelig ikke kan reproduceres, vil det ikke være mulig at udvide udbuddet af boliger med en sådan attraktiv beliggenhed. Udbuddet ændres derfor ikke (Andersen et al. 2008). Det er således nu behandlet, hvordan boligmarkedets efterspørgselsside og udbudsside kan karakteriseres generelt, og hvilke væsentlige forhold der gør sig gældende. Som 17

22 udgangspunkt er de to dele af boligmarkedet blevet behandlet adskilt. Sammenhængen mellem de to, efterspørgsel og udbud, vil blive bragt på banen i afsnit 4 omkring den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet, da prisdannelsen netop opstår som samspillet mellem de to. I næste afsnit afsluttes dette afsnit 2 om boligmarkedet generelt med et kig nærmere på nogle væsentlige variable i forhold til boligmarkedet. 2.4 Væsentlige variable Dette afsnit vil se nærmere på udviklingen i forskellige variable størrelser, der forventes at have indflydelse på eller sammenhæng med udviklingen i boligpriserne. Disse variable er nogle, der også generelt har indflydelse på eller påvirkes af den samlede samfundsøkonomi. Det giver mening, at disse variable også har betydelig indflydelse på boligmarkedet og udviklingen i boligpriserne, da boligmarkedet i sig selv spiller en væsentlig rolle i samfundsøkonomien. Det skyldes blandt andet, at boligen danner ramme om befolkningens liv, og den er derfor en forudsætning for blandt andet et velfungerende arbejdsmarked (Andersen et al. 2008). Boligmarkedet har også en væsentlig rolle i den samlede samfundsøkonomi, da boligpriserne har en betydelig effekt på den samlede efterspørgsel i samfundet (Økonomi- og Erhvervsministeriet 2010). Der vil i dette afsnit blive taget udgangspunkt i tre forskellige størrelser. Det vil være renteudviklingen, skatteforhold og udviklingen i indkomst Rente Først betragtes udviklingen i renten. Det er en væsentlig faktor på boligmarkedet, fordi boligen kan anses som et kapitalgode og dermed et investeringsobjekt, jævnfør afsnit om boligen som et dualt gode. Renten er i princippet prisen for at låne penge. Derfor vil udviklingen i renteniveauet have indflydelse på efterspørgselssiden af boligmarkedet, idet en højere rente derfor vil medføre højere finansieringsomkostninger i forbindelse med køb af en bolig. Men renten kan også tænkes at påvirke udbudssiden af boligmarkedet, da det også kræver kapital at opføre nye boliger og i det hele taget at drive byggevirksomhed. Af nedenstående figur 2.6 ses udviklingen i 30- årig obligationsrente fra 1992 til Over hele perioden er der samlet en faldende tendens. Der er både tale om fald og stigninger, men 18

23 den overordnede tendens er klart nedadgående. Denne rente har således alt andet lige bidraget til lavere finansieringsomkostninger ved køb af bolig. Figur årig obligationsrente, månedsgennemsnit Kilde: Danmarks Nationalbank, Nationalbankens Statistikbank tabel DNRENTM Skatteforhold Et andet forhold der udgør en væsentlig variabel på boligmarkedet er skat. Der er flere forhold omkring beskatning der har indflydelse på boligmarkedet. Med afsæt i rentens betydning for boligmarkedet så er rentefradrag en naturlig forlængelse. Rentefradrag har betydning, fordi det er en form for tilskud til især boligejere, da disse ofte har store renteudgifter. Rentefradraget har således en skatteværdi, og det vil alt andet lige lette boligejernes økonomi. Der er gennem årene sket en stor forandring i skatteværdien af rentefradraget. Tilbage i 1980 erne havde rentefradraget en skatteværdi på hele 73 procent. Men denne værdi er faldet løbende frem til i dag. Det første fald kom med en skattereform i 1987, og værdien faldt yderligere med en skattereform i 1994, samt med den såkaldte Pinsepakke i 1998 (Andersen et al. 2008). Skatteværdien af rentefradraget mindskes yderligere fra 2012 til 2019, hvor sundhedsbidraget udfases. Renter kan netop i dag fradrages i sundhedsbidraget, og derfor falder skatteværdien af rentefradraget frem mod Dette er en del af den såkaldte 19

24 Forårspakke 2.0 (Skatteministeriet 2009). Desuden skal det bemærkes, at et af formålene med at sænke rentefradragets værdi har været at finansiere en lettelse af indkomstskattesatserne. Det har således alt andet lige gjort det relativt dyrere at bo i ejerbolig (Lunde 1999). Som nævnt er rentefradraget en form for tilskud til boligejere, og det er derfor nærliggende, at en nedsættelse af den skattemæssige værdi af rentefradraget vil øge omkostningerne ved at eje bolig. Det vil være naturligt, at en sådan øget omkostning kan bevirke et fald i boligpriserne. Det har dog været diskuteret i forbindelse med de forskellige skattereformer, hvor stort et sådant fald i boligpriserne ville blive (Andersen et al. 1993). Når det kommer til skatteforhold for boligejere, er der to andre forhold, der især er væsentlige. Det er ejendomsværdiskatten og ejendomsskatten, også kaldet grundskyld. Ejendomsværdiskatten er et nyt begreb, men er en omlægning af den tidligere størrelse lejeværdi af egen bolig. Denne omlægning trådte i kraft fra Begge størrelse er skatter opkrævet sammen med indkomstskatten, men beregningen er ikke helt den samme. Før 2000 blev værdien af egen bolig beregnet som 2 procent af den offentlige ejendomsværdi, samtidig med et standardfradrag på 1 procent af ejendomsværdien, dog maksimalt kr. For ejendomme med vurdering på over kr., gældende for 1999, beregnes lejeværdien over dette beløb som hele 6 procent. Det bemærkes at ejendomsvurderingerne for enfamiliehuse over en årrække var omtrent 10 procent under markedsværdien (Lunde 1999). Med omlægningen til ejendomsværdiskat beregnes skatten stadig på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering. Ejendomsværdiskatten udgør 1 procent af ejendomsvurderingen. Som med lejeværdien af egen bolig er skatten højere på de dyreste boliger, hvorfor skatten beregnes som 3 procent af værdien over kr. (SKAT). Fordi der i dag er indført skattestop, og ejendomsværdiskatten er omfattet af det, er grundlaget for beregning af ejendomsværdiskat fastfrosset. Det betyder, at selvom der kommer en ny og højere offentlig vurdering af en bolig, så stiger den tilhørende ejendomsværdiskat ikke. Grundlaget for beregning er fastsat til den laveste værdi af tre vurderinger. Disse er ejendomsvurderingen 1. januar 2001 tillagt 5 procent, vurderingen 1. januar 2002 og vurderingen fra det pågældende år ejendomsværdiskatten beregnes (SKAT 2012). Det kan ikke være tvivl om, at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten er en lettelse for boligejere. De er således sikret ikke at skulle betale mere end en maksimal 20

25 ejendomsværdiskat så længe fastfrysningen opretholdes. Med det menes, at det jo kun er i opadgående retning, at ejendomsværdiskatten er fastfrosset. Hvis ejendomsvurderingerne falder til under niveauet i 2002, vil det jo være den nye og lavere vurdering, der skal danne grundlag for beregningen af ejendomsværdiskatten. Desuden vil ejendomsværdiskatten på sigt blive udhulet af de generelle prisstigninger. Selvom dette er en sikkerhed for boligejerne, så vil det også betyde et stort spring i omkostningerne ved at være boligejer, når og hvis fastfrysningen fjernes igen. I mange tilfælde vil der formegentlig være sket mere eller mindre store stigninger i ejendomsvurderingen i forhold til Der ligger således en opsparet omkostning i en fastfrosset ejendomsværdiskat. Det kan skabe usikkerhed på boligmarkedet. Foruden ejendomsværdiskatten er der også en ejendomsskat. Den kaldes også grundskyld og betales til kommunerne, der også fastsætter størrelsen. Ejendomsskatten beregnes af grundens værdi, og et gennemsnit for kommunerne ligger på omkring 2,5 procent af grundværdien (Andersen et al. 2008). Både ejendomsværdiskat og ejendomsskat er omkostninger for boligejeren, og derfor har disse størrelser og udviklingen i dem betydelig indflydelse på boligmarkedet Indkomst Den sidste væsentlige variabel, der vil behandles i dette afsnit, er indkomsten. Boligejernes indkomst har selvfølgelig væsentlig betydning for boligmarkedet, da det er indkomsten, der skal danne grundlag for køb af bolig. Skatteforhold spiller selvfølgelig også en betydelig rolle i forhold til indkomsten og boligmarkedet, fordi det reelt er den disponible indkomst, det vil sige indkomsten efter skat, der har betydning for, hvad den enkelte har tilbage af sin indkomst til forbrug og opsparing. Af nedenstående figur 2.7 ses den gennemsnitlige indkomst i Danmark. Data, der svarer mere specifikt til denne afhandlings afgrænsning, har ikke været tilgængelige, og derfor ses det i figuren, hvad den gennemsnitlige indkomst har været for hele befolkningen og i en yderligere begrænset periode. Det ses desuden, hvad både hele indkomsten har været, og hvad den disponible indkomst har været. For begge begreber er beregnet den reale indkomst i priser. Dette for at tage højde for den generelle prisudvikling udtrykt gennem forbrugerprisindeks for perioden. 21

26 Figur 2.7 Gennemsnitlig indkomst Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel INDKP1 og PRIS8 samt egne beregninger Det ses af figur 2.7, at den gennemsnitlige indkomst er steget i perioden fra 2000 til Dette gør sig gældende for alle de opgjorte størrelser. At den reale indkomst er steget, betyder, at den gennemsnitlige indkomst er steget mere, end det generelle prisniveau i samme periode er steget. Det vil sige, at indkomststigningen rent faktisk giver en forøget købekraft. Den gennemsnitlige reale indkomst er i perioden steget med knap 7 procent fra 2000 til På den anden side er den gennemsnitlige reale disponible indkomst steget markant mere. I alt er den gennemsnitlige disponible indkomst steget med over 20 procent fra 2000 til Denne udvikling viser altså, at den gennemsnitlige reale disponible indkomst er steget meget mere end den gennemsnitlige reale indkomst. Det må betyde, at der over perioden fra 2000 til 2010 er sket en lempelse i skatten på indkomst. Denne observation hænger fint sammen med det indførte skattestop, som blev nævnt i forbindelse med fastfrysningen af ejendomsværdiskatten. Det kan således konkluderes, at den gennemsnitlige indkomst er steget over perioden, uanset hvordan den opgøres. Dette betyder alt andet lige, at boligkøbere har haft flere penge mellem hænderne, og derfor har de potentielt kunnet investere i dyrere boliger. Dette er således afslutningen på dette afsnit om væsentlige variable, der har indflydelse på boligmarkedet. Dette afrunder også hele afsnit 2 om generelle forhold og karakteristika på 22

27 boligmarkedet. Disse forhold danner grundlag for den videre forståelse af den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet og forståelsen af udviklingen på boligmarkedet. 3 Udviklingen på boligmarkedet For at kunne forklare boligpriserne og udviklingen i dem må det være nødvendigt at se nærmere på, hvordan boligmarkedet i det hele taget har udviklet sig. Til dette formål er der flere områder, der er værd at undersøge. For det første vil udviklingen i boligpriserne være helt central. Dernæst er der andre prisrelaterede forhold, som også knytter sig tæt til boligmarkedet. Det er forhold omkring byggeomkostninger og grundpriser. 3.1 Boligpriser Af figur 3.1 nedenfor ses udviklingen i priserne på boligmarkedet. Over hele perioden set over ét har der samlet været en væsentlig stigning i boligprisen. Der har desuden været en bemærkelsesværdig stor stigning i årene omkring 2004 til Denne store stigning er fulgt af et fald fra 2007 til Selvom der er tale om et markant fald, så er det ikke større, end at niveauet i 2009 stadig er noget højere end i 2004 før den store stigning. Figur 3.1 Prisindeks for salg af enfamiliehuse og forbrugerprisindeks Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel EJEN6 og PRIS8 samt egne beregninger 23

28 Den udvikling, der ses i prisindekset for salg af enfamiliehuse i figur 3.1, kan ses i sammenhæng med udviklingen i det generelle forbrugerprisindeks, som også er afbildet i figuren. Det ses, at forbrugerprisindekses er konstant stigende i hele perioden. Men indekset for ejendomssalg stiger betydeligt mere end forbrugerprisindekset. Dette må tolkes således, at boligpriserne er steget forholdsvist mere end forbrugerpriserne generelt. Det vil også sige, at det er blevet relativt meget dyrere at købe bolig end andre goder. Dette ses netop af realprisindekset for ejendomssalg. Også reelt har der været en bemærkelsesværdig stigning i årene omkring 2004 til Samlet er der tale om en realstigning fra 1992 til 2007 på cirka 150 procent. Det kan tænkes, at der er er en sammenhæng mellem udviklingen i boligpriserne og udviklingen i indkomsten, som blev behandlet i afsnit 2.4 om væsentlige variable på boligmarkedet. Indkomsten var netop også karakteriseret ved at være steget mere end det generelle prisindeks. Hvis der er en direkte sammenhæng, kan man tale om at boligpriserne er indkomstdrevne. 3.2 Byggeomkostninger Foruden prisen på selve boligen kan det være vigtigt at se på udviklingen i prisen på at bygge nye boliger. Som omtalt i afsnit 2.3, om udbudssiden af boligmarkedet, udvides boligmassen og dermed markedet når der bygges nyt. Selvsagt er omkostningerne herved derfor væsentlige. Byggeomkostningerne kan undersøges ved at se nærmere på indekset for byggeomkostninger, der er sammensat af faginddelte indeks og bygningsdelsindeks. Det samlede indeks er derfor en god målestok for de samlede byggeomkostninger ved nybyggeri. Det ses i figur 3.2, hvordan byggeomkostningerne har været stigende i hele perioden fra 1992 til Dette skal dog sammenholdes med forbrugerpriserne, der ligeledes har været stigende i perioden, som det ses afbildet i figuren. Man kan sige, at den reale stigning i byggeomkostningerne kun er forholdet mellem de to indeks. Dette er afbildet som de reale byggeomkostninger. Men alligevel ses det her også, at byggeomkostningerne reelt er steget, hvilket skyldes, at de er steget relativt mere end forbrugerpriserne. Stigningen ser nu mere moderat ud og er på imellem 10 og 20 procent fra 1992 til slutningen af den viste periode. 24

29 Figur 3.2 Indeks for byggeomkostninger for enfamiliehuse og forbrugerpriser Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel BYG5 og PRIS8 samt egne beregninger Ligesom de reale boligpriser er de reale byggeomkostninger altså steget i den betragtede periode. Der er derfor givetvis en sammenhæng mellem boligpriserne og byggeomkostningerne, og det er nærliggende at overveje muligheden for, at en stigning i byggeomkostningerne medfører en stigning i boligpriserne. Eller den omvendte sammenhæng. Denne synsvinkel forstærkes af, at der er næsten det samme hop i de reale byggeomkostninger i perioden omkring 2005 til 2007, som der i figur 3.1 ses i de reale boligpriser omkring 2004 til Stigende byggeomkostninger i disse år tyder på, at både byggematerialer og arbejdskraft var en knapfaktor i perioden, hvilket har drevet omkostningerne op (Haagerup 2009). Desuden er byggeomkostningernes hop lidt forsinket i forhold til boligprisernes hop, hvilket muligvis kan være en indikator for, at det er en stigning i boligpriserne, der medfører en stigning i byggeomkostningerne. Byggeomkostningerne og deres betydning for boligpriserne behandles mere indgående senere i afsnit 4.2 om den teoretisk prisdannelse på boligmarkedet på langt sigt. 3.3 Grundpriser Når man betragter prisen for nybyggeri, er det som nævnt tidligere både byggeomkostninger og prisen for en grund, der skal tages i betragtning. Der er imidlertid et oplagt problem med at opgøre prisen for en grund. De tilgængelige data fra Danmarks Statistik er udelukkende 25

30 opgjort på baggrund af faktisk handlede grunde. Dette er et problem, da alle boliger er placeret på en grund, men så snart denne grund er bebygget, vil prisen for grunden ikke længere blive opgjort ved salg. Prisen ved salg af boligen vil jo være for både grunden og huset, der ligger på den. Hvis alle grunde var lige meget værd relativt til størrelsen, ville det ikke give problemer, for da ville prisen på en allerede bebygget grund jo kunne opgøres ud fra prisen på en nyudstykket grund (Haagerup 2009). Men som det blev diskuteret i afsnit om boligen som vare, så er en grunds beliggenhed af helt afgørende betydning for dens kvalitet og antageligt derfor også dens pris. Problematikken er aktuel, især hvis man vil undersøge, hvilken påvirkning udviklingen i prisen på grunde har for udviklingen i prisen for eksisterende boliger. Hvis man derimod udelukkende undersøger, hvad det koster at bygge nyt, så kan prisindekset for grunde være et fint middel. Figur 3.3 Prisindeks for grunde under 2000 m 2 og forbrugerprisindeks Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel EJEN6 og PRIS8 samt egne beregninger Det ses i ovenstående figur 3.3, at de nominelle priser for grunde under 2000 kvadratmeter også har oplevet en stor stigning fra 1992 til Men præcist som med boligpriserne og byggeomkostningerne, så skal denne udvikling ses i lyset af den generelle prisudvikling udtryk i forbrugerprisindekset. Det ses, at grundpriserne er steget forholdsvist mere end forbrugerpriserne, hvilket betyder, at de reale grundpriser faktisk også er steget. Dette ses således også i figur 3.3. Da grundpriserne i 2007 var på sit højeste niveau siden 1992, er de 26

31 steget med knap 40 procent. De reale grundpriser er altså steget mere end de reale byggeomkostninger, mens de reale boligpriser er steget væsentligt mere end både de reale grundpriser og de reale byggeomkostninger. Det er bemærkelsesværdigt, at alle de tre størrelser behandlet i dette afsnit er steget mere end det generelle prisniveau, og i særdeleshed at alle størrelse har deres højeste niveau i Efter 2007 forekommer der desuden også et fald i alle størrelserne. Det kunne tyde på, at boligpriser, byggeomkostninger og grundpriser udvikler sig i tæt sammenhæng. Dette vil behandles nærmere i næste afsnit om den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet. Således er de generelle forhold og karakteristika for boligmarkedet gennemgået, sammen med et indblik i de senere års udvikling i priserne og omkostningerne på boligmarkedet. Dette danner tilsammen indgangsvinklen til er undersøgelse af den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet, hvor det vil gøres klart, hvordan der teoretisk er en sammenhæng mellem de gennemgåede elementer. 4 Teoretisk prisdannelse på boligmarkedet Med afsæt i den faktiske udvikling på boligmarkedet, jævnfør sidste afsnit 3, vil det nu behandles, hvorledes det teoretisk kan forklares, hvad der bestemmer priserne på boligmarkedet. I sidste afsnit blev det belyst, hvordan der tilsyneladende kunne være en sammenhæng mellem udviklingen i indkomst og udviklingen i boligpriserne. Der var desuden bemærkelsesværdige sammenfald mellem udvikling i boligpriser og udviklingen i både byggeomkostninger og grundpriser. Derfor ses der nu nærmere på, hvilken rolle disse elementer teoretisk spiller i forhold til prisdannelsen på boligmarkedet. Udgangspunktet i den følgende teori vil være et afsæt i den neoklassiske mikroøkonomi. Det grundlæggende princip er her samspillet mellem udbud og efterspørgsel. Disse to sider er tidligere i denne afhandling behandlet i afsnit 2 med en generel karakteristik af boligmarkedet. Dette afsnit er derfor med baggrund i den generelle karakteristik og med reference til udviklingen på boligmarkedet, der er behandlet i afsnit 3. Det er netop i 27

32 ligevægten mellem udbud og efterspørgsel at prisen fastsættes, og derfor vil udgangspunktet for den teoretiske prisdannelse være en forståelse af præcis udbud og efterspørgsel, hvorfor de to vil adresseres hver for sig for dernæst at sammensættes. I mikroøkonomisk teori er det ligeledes en væsentlig betragtning, at der skelnes mellem ligevægt på kort sigt og på langt sigt. Dette er fordi, udbud og efterspørgsel kan opføre sig meget forskelligt i forhold til de to tidshorisonter. Der vil være nogle afgørende karakteristika på kort sigt, der ikke gør sig gældende på langt sigt, og omvendt, hvorfor en analyse af den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet i det følgende opdeles i først kort sigt og dernæst langt sigt. 4.1 Kort sigt Det behandles nu, hvorledes den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet finder sted på kort sigt. De to størrelser, der ifølge den mikroøkonomiske teori sammen afgør prisen på et marked, er efterspørgslen og udbuddet. Det er i ligevægten mellem disse to størrelse, at prisen fastsættes. Efterspørgslen og udbuddet vises traditionelt ved prisen som funktion af mængden Efterspørgsel For langt de fleste varer vil efterspørgslen stige, hvis prisen falder. Og omvendt vil efterspørgslen falde, hvis prisen stiger. Dette antages også at være tilfældet på boligmarkedet. Således kan efterspørgslen grafisk karakteriseres ved en negativt hældende kurve. Hvor negativ hældningen på efterspørgselskurven vil være, afhænger af forskellige forhold. I afsnit 2.2 om efterspørgselssiden af boligmarkedet blev begrebet efterspørgselselasticitet introduceret. Dette begreb har betydning for hældningen på efterspørgselskurven. Da efterspørgselskurven beskrives ved prisen som funktion af mængden, er det priselasticiteten, der har betydning for hældningen. Det ses i figur 4.1, hvordan en priselastiks og en prisuelastisk efterspørgselskurve vil tage sig ud. Den elastiske kurve er relativt flad, og det ses derfor af figuren, hvordan et prisfald vil fordre en forholdsvist stor stigning i den efterspurgte mængde. Omvendt vil en prisstigning fordre et relativt stort fald i den efterspurgte mængde. Jævnfør afsnit 2.2, om 28

33 efterspørgselssiden af boligmarkedet, kan boligefterspørgslen derfor karakteriseres som elastisk, hvis det er en generel opfattelse, at der er mange nære substitutter, fx lejeboliger eller andelsboliger. Der vil så være tale om en høj prisfølsomhed. Figur 4.1 Priselasticitet, efterspørgsel Den uelastiske kurve i figur 4.1 viser derimod, hvordan det samme fald i prisen fordrer en relativ lille stigning i den efterspurgte mængde. Dette er en følge af, at efterspørgselskurven er relativt stejl. I denne situation er der tale om lav prisfølsomhed. Det vil også betyde, at en prisstigning kun vil få efterspørgslen til at falde relativt lidt. Det kan være tilfældet, hvor boligen ses som unik og ikke let substituerbar. Hvor priselasticiteten har betydning for efterspørgselskurvens hældning, er der andre faktorer, der har betydning for kurvens placering. Dette vil også sige den specifikke mængde, der efterspørges til en given pris. En ændring i en sådan faktor, det kunne eksempelvis være en ændring i renten, vil forskyde efterspørgselskurven. Hvis der er tale om et fald renten, så vil det medføre en forskydning af kurven til højre. Dette vil sige, at ved en given pris vil den efterspurgte mængde stige. Figur 4.2 viser netop en sådan situation, hvor efterspørgselskurven E forskydes til E. Det skyldes, at et rentefald vil lette omkostningerne ved en bolig og dermed give mulighed for en større mængde bolig til samme Kilde: Egen tilvirkning Figur 4.2 Efterspørgselsændring Kilde: Egen tilvirkning pris. En større mængde bolig kan anskues som enten en større bolig af samme kvalitet, 29

34 eksempelvis med hensyn til stand og beliggenhed, eller en bolig af samme størrelse, men af bedre kvalitet. Det kunne ses i afsnit om renteudviklingen, at renten har været faldende i den betragtede periode, så på baggrund af ovenstående, kan et fald i renten altså have betydet en øget efterspørgsel på kort sigt. Også andre faktorer end renten vil kunne fordre en forskydning af efterspørgselskurven. Som behandlet i afsnit 2.4 om væsentlige variable på boligmarkedet kunne dette være ændringer i skatteforhold eller indkomstændringer Udbud Udbudssiden af boligmarkedet er, som tidligere behandlet i afsnit 2.3, kendetegnet ved blandt andet, at det kun langsomt kan tilpasse sig. Dette er selvfølgelig fordi, det ikke er muligt at bygge nye boliger fra den ene dag til den anden, hvorfor det ikke på kort sigt er muligt at ændre udbudsmængden. En anden faktor, der kan medvirke til denne forsinkelse på udbudssiden, er kapacitetsbegrænsninger i byggesektoren (Økonomi- og Erhvervsministeriet 2010). Dette betyder netop, at udbuddet på boligmarkedet på kort sigt er helt uelastisk. Udbudskurven vil derfor være lodret, og således er den udbudte mængde konstant uanset en ændring i prisen Ligevægt Boligmarkedets ligevægt på kort sigt kan nu findes ved at sammensætte efterspørgselskurven og udbudskurven. Ligevægten vil da være i skæringspunktet mellem de to. Dette ses netop af figur 4.3. I udgangspunktet er ligevægten i skæringen mellem efterspørgselskurven E og udbudskurven U. Dette giver en ligevægtspris P og mængde M. Men ved en forskydning af efterspørgselskurven, som beskrevet ovenfor i afsnit på baggrund af et fald i renten, ændres Figur 4.3 Ligevægt på kort sigt Kilde: Egen tilvirkning ligevægtsmængden ikke. Kun prisen ændres med en stigning fra P til P. Det er således tydeligt, at boligmarkedet på kort sigt udelukkende er bestemt af efterspørgslen og ændringerne i denne. Størrelsen på ændringerne i prisen er derfor meget afhængig af 30

35 priselasticiteten på efterspørgslen, såvel som af de andre variable, der påvirker efterspørgslen, som behandlet tidligere i denne afhandling. Er efterspørgselskurven meget elastisk, så ændrer prisen sig ikke så meget på kort sigt. Er der derimod tale om en meget uelastisk efterspørgsel, så vil priserne kunne svinge relativt mere. 4.2 Langt sigt På kort sigt var antagelsen om, at udbuddet af boliger er konstant, afgørende for prisdannelsen, da denne således kun var drevet af efterspørgslen og ændringer i denne. En sådan antagelse holder dog ikke på lang sigt. På længere sigt vil det være muligt at ændre udbuddet af boliger simpelthen ved at opføre nye. Når der opføres nye boliger, vil boligmassen stige, og udbudskurven forskydes derfor til højre, fordi mængden af boliger stiger. Der vil være et incitament til at opføre nye boliger, hvis efterspørgslen efter boliger stiger. En sådan øget efterspørgsel er netop, hvad der er afbildet i figur 4.2, hvor ændringen i efterspørgslen var udløst af et rentefald. I figur 4.3 ses det så, hvordan det på kort sigt har indflydelse på boligprisen. Denne stiger, og det er netop dette, der sætter gang i nybyggeri. Der er således udsigt til en højere pris for boligerne. Da en stigning i boligprisen ikke isoleret set har indflydelse på omkostningerne ved at bygge nyt, så må det alt andet lige være relativt mere fordelagtigt at bygge nyt, når prisen på eksisterende boliger stiger. I figur 4.4 er det afbildet, hvordan først en forøgelse af efterspørgslen fordrer en forøgelse af boligudbuddet, som på langt sigt forskyder udbudskurven til højre. Boligmængden svarer efter forøgelsen så til Figur 4.4 M. Boligprisen stiger altså i første omgang fra P til P. Herefter vil boligmængden på langt sigt stige til M, og prisen falde til P. Dette er ligevægten på langt sigt. Ligevægt på langt sigt Kilde: Egen tilvirkning efter (Biede, Kjær & Vibe- Pedersen 2011) 31

36 Det antages, at boligmængden forøges, så længe prisen for eksisterende boliger overstiger prisen for at bygge nye boliger. Derfor skulle boligmængden i princippet øges, indtil prisen er faldet til P, som var den oprindelige ligevægt. Men det er sandsynligt, at byggeomkostningerne stiger, når der kommer gang i nybyggeriet. Dette skyldes, at der bliver større efterspørgsel efter håndværkere af forskellig art, hvilket efter helt almindelig mikroøkonomisk tankegang, øger prisen. Derfor øges boligmængden i figur 4.4 til et niveau, hvor prisen er faldet til P, som jævnfør ovenstående angiver prisen for at bygge en ny bolig (Biede, Kjær & Vibe- Pedersen 2011). Den langsigtede udbudskurve fremkommer nu, som en kurve, der går gennem den oprindelige ligevægt og den nye ligevægt. Det kan desuden bemærkes, at figur 4.4 viser hvorledes det er muligt, at boligpriserne på kort sigt svinger meget. På kort sigt kan prisen let overstige den langsigtede ligevægt, fordi priserne på kort sigt kun er styret af efterspørgslen. På længere sigt må det konkluderes, at boligpriserne er styret af prisen for at bygge nye boliger. Det er netop denne sammenhæng, der er omdrejningspunktet i næste afsnit om begrebet Tobins Q Tobins q Tobins q er et begreb, der oprindeligt er brugt, som et mål til at beskrive, hvornår det er fordelagtigt at foretage investeringer for virksomheder. Tobins q er i den sammenhæng forholdet mellem virksomhedens markedsværdi og omkostningerne ved at genanskaffe virksomheden, hvilket vil sige dens aktiver i form af bygninger, fabriker med mere. Hvis Tobins q derfor har en størrelse på 1, vil det betyde, at virksomhedens markedsværdi er den samme som prisen for at genanskaffe den. Hvis Tobins q er større end 1, vil virksomheden altså have en markedsværdi, der er relativt større end prisen for at genanskaffe. I en sådan situation vil det, alt andet lige, være fordelagtigt for virksomheden at investere (Blanchard 2009). Tobins q fortæller således, hvornår investeringsaktiviteten skal øges. Som det ses af afsnit 4.2 ovenfor, om prisdannelsen på boligmarkedet på langt sigt, så har byggeomkostningerne en afgørende betydning for den teoretiske ligevægtspris på langt sigt. Det var den sammenhæng, at når boligpriserne på eksisterende boliger overstiger prisen for at bygge nyt, så bliver det attraktivt at bygge nyt. Netop denne sammenhæng kan også 32

37 beskrives indenfor rammerne af begrebet Tobins q. Tobins q på boligmarkedet vil da være forholdet mellem prisen på eksisterende boliger og prisen for at bygge nyt. pris på eksisterende boliger Tobins q = omkostninger ved at bygge nyt Set i lyset af den oprindelige anvendelse af Tobins q, vil udtrykket på boligmarkedet altså angive, hvor fordelagtigt det er, at øge boliginvesteringerne. Det vil sige, hvornår det kan betale sig at starte nybyggeri. Når Tobins q for boligmarkedet har en værdi over 1, vil det altså alt andet lige være fornuftigt at bygge nye boliger, mens en værdi på 1 kan betragtes som en ligevægt jævnfør ovenstående teori i afsnit 4.2. Det kan undersøges, hvordan Tobins q har været på boligmarkedet ved at udregne værdien over tid på baggrund af de data, der allerede er fremlagt tidligere i denne afhandling. I forbindelse med en sådan udregning er der dog en væsentlig komplikation. Når prisen for de eksisterende boliger opgøres, er det den samlede pris for både hus og grund. Herimod er det ved omkostningerne for at bygge nyt, såfremt indekset for byggeomkostninger anvendes, kun omkostningerne for selve huset, der medregnes. Derfor vil tælleren blive relativt for stor i forhold til nævneren. For at tage højde for dette kan nævneren tillægges prisen for en grund. Værdien af grunden vil så optræde i både tæller og nævner, hvorved de udligner hinanden. Men her opstår der imidlertid to andre problemer. For det første er grundpriserne, som allerede diskuteret i afsnit 3.3 om grundpriser, kun opgjort for grunde, der handles blot som en grund. Derfor vil indekset for priser på grunde antageligt fejlvurdere en gennemsnitligt grunds værdi. For det andet er det uvist, med hvilken vægt indekset for grunde skal indgå i nævneren. Da det kan vises, at værdier af Tobins q i store træk forløber ens ved en inkludering af grundens værdi og uden inkludering (Haagerup 2009), vil det herunder undlades at inkludere grundes værdi. I nedenstående figur 4.5 ses en beregning af udviklingen i Tobins q for boligmarkedet ved brug af prisindeks for salg af boliger, som også er afbildet i figur 3.1, og indeks for byggeomkostninger, som også er afbildet i figur 3.2. Der opstår umiddelbart det problem, at værdierne opstår ved forholdet mellem to indeks, hvilket ikke giver den korrekte skala. Da begge indeks har udgangspunkt i år 1992, vil værdien i dette år selvfølgelig være 1. Men dette betyder ikke nødvendigvis, at Tobins q er 1 i 1992 og dermed, at der er den teoretiske 33

38 langsigtede ligevægt mellem prisen på eksisterende boliger og byggeomkostningerne. Figur 4.5 viser til gengæld noget om udviklingen i Tobins q. Så længe kurven har en positiv hældning øges forholdet mellem prisen på eksisterende boliger og byggeomkostningerne. Og omvendt ved en negativ hældning. Det ses således af figur 4.5, at der i det meste af den viste periode har været en forøgelse af værdien af Tobins q. Det vil alt andet lige betyde, at boliginvesteringerne også burde have udviklet sig positivt i perioden. Figur 4.5 Udvikling i Tobins q på boligmarkedet Kilde: Danmarks Statistik, Statistikbanken tabel EJEN6, BYG5 og PRIS8 samt egen beregninger Udviklingen i boliginvesteringerne kan ses af den tidligere behandlede figur 2.5, der viser antallet af fuldførte nybyggede enfamiliehuse. Det blev observeret, at der er en stigning fra starten af perioden og frem til 1998 og igen fra 2002 til Mellem disse perioder er der et fald i antallet af fuldførte huse. Dette fald er i nogen grad sammenfaldende med en stagnerende udvikling i Tobins q. I de to perioder med en stigning i antallet af fuldførte huse er der ligeledes en stigende udvikling i Tobins q. Den teoretiske sammenhæng kan derfor i nogen grad bekræftes. Det ses desuden, at den positive udvikling i Tobins q topper i Antallet af nybyggede fuldførte huse topper i Denne observation hænger muligvis sammen med, at Tobins q er en indikator for, hvorvidt det kan betale sig at investere eller ej. Incitamentet til at øge boliginvesteringerne i er dermed størst i Men da det tager tid at træffe beslutning om at 34

39 føre en investering ud i livet og dernæst at færdiggøre den, giver det god mening, at antallet af nybyggede fuldførte boliger først topper i Dette svarer også netop til observationer fra den oprindelige form af Tobins q. Her er der en tættere sammenhæng mellem virksomhedsinvesteringer i et givent år og værdien af Tobins q året før, end der er mellem investeringer og Tobins q i samme år (Blanchard 2009). Der kan dog også anføres nogen kritik af anvendelsen af Tobins q. Når der ses på den oprindelige benyttelse af Tobins q begrebet, var det en virksomheds markedsværdi i forhold til, hvad man kan kalde virksomhedens genanskaffelsespris. Virksomhedens markedsværdi kan findes ved produktet af antallet af aktier og aktieprisen. Men det kan diskuteres, hvor godt et mål aktieprisen er for den reelle værdi af en virksomhed. Denne værdi er jævnfør investeringsteori baseret på forventninger til fremtidigt afkast. Forventninger kan til en vis grad tillægges nogen subjektivitet, hvorfor markedsværdien også vil være en subjektiv størrelse (Lipczynski, Wilson & Goddard 2009). Overføres denne tanke til boligmarkedet og opgørelsen af Tobins q her, kan der på samme måde som med markedsværdien af en virksomhed være tale om en vis subjektivitet i prisen på eksisterende boliger, da denne også kan være fastsat på grundlag af forventninger. Denne tanke fører til en nærmere behandling i næste afsnit af omfanget af forventningernes betydning for prisdannelsen på boligmarkedet. 4.3 Forventninger Forventninger kan spille en rolle for prisdannelsen på boligmarkedet. Dette kan være forventninger til forskellige forhold som boligprisen, renten eller indkomsten. Ifølge investeringsteorien er forventninger allerede indregnet i prisen på et investeringsgode. Dette forudsætter dog rationelle forventninger. Men selve forventningen om en prisstigning i boligprisen kan medføre en yderligere stigning. Det er selvfølgelig ikke en rationel tankegang, der ligger bag, hvis forventningen om en stigning ikke har baggrund i et reelt grundlag for en prisstigning, som eksempelvis indkomststigninger eller faldende omkostninger. Villigheden til at betale en højere pris for boligen vil da have baggrund i forventningen om, at det vil være muligt at sælge den igen for en endnu højere pris. Forventningerne til yderligere prisstigninger bliver således selvopfyldende (Birch Sørensen et al. 2009). Så længe en sådan forventningstankegang er i 35

40 spil, vil det bevirke, at efterspørgselskurven kan have en positiv hældning. Det vil sige, at en prisstigning vil medføre en øget efterspørgsel. Dette vil så presse prisen endnu højere op og medføre yderligere øget efterspørgsel. Dette er dog i strid med traditionel neoklassik teori, hvor en ikke- inferiør vare vil fordre en efterspørgselskurve med negativ hældning. Dusansky og Wilson (1993) har konstrueret en model for efterspørgslen på boligmarkedet, der netop giver teoretisk understøttelse til teorien om, at efterspørgselskurven på boligmarkedet kan have en positiv hældning, og at stigende boligpriser i sig selv kan give forventninger om yderligere stigninger i boligpriserne. I modellen vises det dog, at det er muligt at indarbejde en nyttefunktion, hvorved agenten forsøger at maksimere sin nytte. Herved kommer modellen frem til en efterspørgselskurve med den traditionelle negative hældning. Det må dog bemærkes, at der kan være problemer med en sådan teori, såvel som med den traditionelle. Det forudsættes, at agenterne handler rationelt og derfor træffer optimale beslutninger. Denne forudsætning kan have sine svagheder. Især indenfor investeringsteori er der alternative teorier, der forsøger at fange de skævheder, der kan opstå i prisfastsættelsen, hvilket er kendt som behavioral finance. Denne tilgang er kendetegnet ved i vid udtrækning at trække på teori og undersøgelser indenfor psykologien (Ackert, Deaves 2010). Denne synsvinkel vil kunne overføres til boligmarkedet, hvor de traditionelle teorier derfor kan være utilstrækkelige til at forklare mekanismerne, der er på spil i prisdannelsen. Det kan således være en reel omstændighed, at efterspørgselskurven på boligmarkedet, om ikke andet så i perioder, kan have en positiv hældning. Dette afrunder afsnittet om den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet, og det vil i det følgende behandles, hvorledes empiriske modeller kan bruges til at forklare udviklingen i boligpriserne. 5 Empiriske modeller Der er udarbejdet en del forskellige modeller for dansk økonomi. Her i blandt kan nævnes ADAM, der er udarbejdet af Danmarks Statistik, MONA, der er udarbejdet af Danmarks 36

41 Nationalbank og SMEC, der er udarbejdet af De Økonomiske Råd. Modellerne har til formål at beskrive dansk økonomi ud fra en række variable og en lang række ligninger. Det er således muligt at simulere den økonomiske udvikling ved forskellige scenarier. Det kan være meget nyttigt, ikke mindst for politikere, når forskellige politiske forslag skal vurderes indenfor en økonomisk ramme. Modellerne er i sin opbygning forholdsvis ens, og der vil i det følgende derfor kun blive arbejdet med modellen ADAM fra Danmarks Statistik. 5.1 ADAM ADAM står for Annual Danish Aggregate Model. ADAM er en makroøkonomisk model af den danske økonomi og beskriver således hele samfundsøkonomien under ét. Modellen fornyes løbende, og den sidste nye model er opstillet i 2009, hvor den også er blevet relativt forenklet ved at nedsætte antallet af variable. Der findes dog stadig omkring variable. ADAM er en empirisk funderet model, der delvist består af adfærdsligninger estimeret på empiriske data og delvist af teoretisk udledte ligninger. ADAM kan bruges til både at se på effekter på kort sigt og til at vurdere tilpasningen til en langsigtet ligevægt, samt overgangen mellem de to tidshorisonter (Danmarks Statistik 2012). I modellen ADAM er der integreret en model for boligmarkedet. Denne model består af et sæt ligninger, der hver for sig opstiller nogle teoretisk sammenhænge. Modellen bestemmer boligprisen som den pris, der får den ønskede boligmængde til at stemme overens med den faktiske boligmængde. Det vil sige, at modellen bestemmer prisen som ligevægten mellem efterspørgslen og udbuddet. Dette svarer helt til den tilgang, der blev anvendt i afsnit 4 om den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet. Grundlæggende ser ADAMs ligning for boligefterspørgslen således ud: user cos trate boligpris (1) ønsket boligmængde = β 0 forbrug forbrugspris β 1 Efterspørgslen er således bestemt af det generelle forbrug samt af forholdet mellem prisen på boligforbruget og de generelle priser. Prisen for boligforbruget er tælleren i parentesen. β1 angiver en negativ priselasticitet. Det antages således, at boligefterspørgslen falder, hvis 37

42 boligprisen stiger. Prisen for boligforbruget bestemmes, som det ses, af produktet af usercostrate og boligprisen. Usercostrate er bestemt af renten, skatten på negativ kapitalindkomst, inflationen, boligbeskatning og afskrivning. Det er netop nogle af disse størrelser, der er behandlet tidligere i afsnit 2.4 om væsentlige variable på boligmarkedet. Usercostrate i ADAM tager desuden også i en vis grad højde for afdrag på boliglån, selvom dette teoretisk ikke er at betragte som en omkostning. Det har dog vist sig, at afdrags størrelse i praksis kan have betydning for efterspørgslen efter boliger. På kort sigt lægger modellen op til, at kun prisen og ikke boligmængden ændrer sig, hvis boligefterspørgslen ændres. Boligmængden anses således for at være konstant på kort sigt. Dette er igen helt i overensstemmelse med det teoretiske afsnit af denne afhandling. Data bekræfter desuden i rimelig høj grad modellens efterspørgselsligning. Foruden boligefterspørgslen er ADAM også bygget op til at bestemme boligmængden. Det vil sige boligudbuddet. Den grundlæggende ligning for boligudbuddet ser således ud: (2) boligmængde boligpris = β boligmængde 0 1 byggeomkostning β 1 Som det ses af ligningen, er den bygget op om det princip, at boligmængden er styret af forholdet mellem boligprisen og byggeomkostningerne. Dette er helt som behandlet i det teoretiske afsnit om Tobins q på boligmarkedet. Venstresiden viser forholdet mellem boligmængden nu og boligmængden året før. Dette er således et udtryk for ændringen i boligmængden. β1 angiver den kortsigtede udbudselasticitet, og den langsigtede udbudselasticitet antages at være uendelig, hvilket svarer til, at udbudskurven er vandret og ligger på niveau med byggeomkostningerne. Det bemærkes, at data kun i nogen grad bekræfter modellens udbudsligning, men ved nogle begrundende tilføjelser kan den i højere grad bekræftes. Der er dog stadig problemer med at få modellen til i fuldt omfang at forklare de seneste års udvikling i boligprisen Estimeret boligmodel Ved at gøre brug af ligning (1) og (2) for henholdsvis boligmarkedets efterspørgsel og udbud er der i ADAM udarbejdet en estimeret boligmodel. Dette er med baggrund i empiriske data, der er brugt til at estimere koefficienter til boligmodellens ligninger. Danmarks Statistik har 38

43 anvendt data fra 1973 til 2006 til at estimere modellen. Den estimerede model kan derefter anvendes til at undersøge, hvordan boligmarkedet vil reagere på forskellige stød, og hvilken betydning de enkelte variable i modellen har for den afhængige variabel, som er boligprisen. Af figur 5.1 ses den estimerede boligprisligning, som altså fremkommer med baggrund i ovenstående ligning (1), dog efter en vis omskrivning og tilpasning. Det er desuden her de faktisk ADAM- navne for variablene, der er anvendt. Det ses nu af de estimerede koefficienter, hvordan de enkelte variable har betydning for boligprisen. Eksempelvis er koefficienten for usercostrate, som jo bestod af blandt andet renten, estimeret til - 5,733. Det vil sige, at en positiv ændring med 1 i usercostraten, vil Figur 5.1 Den estimerede boligprisligning Kilde: (Danmarks Statistik 2012) medføre et fald i boligprisen på 5,733 procent. En stigning i usercostraten kunne være forårsaget af en rentestigning. Da usercostraten også består af blandt andet boligbeskatning, og da et fald i boligbeskatningen medfører et fald i usercostraten, vil et sådant fald altså påvirke boligprisen i positiv retning. I afsnit om udvikling i renten, blev det vist, at renten har været faldende i den betragtede periode. Sammenholdt med udviklingen i boligprisen, der blev behandlet i afsnit 3.1, og som viste en markant stigning i boligprisen, stemmer dette altså overens med den estimerede boligprisligning i ADAM, og det må konkluderes, at renten har en negativ sammenhæng med boligprisen. Det ses desuden også af figur 5.1, at boligprisen er positivt afhængig af det øvrige private forbrug. Det er netop gennem denne variabel, at indkomsten har en effekt på boligprisen, da indkomsten har positiv sammenhæng med forbruget. Det må derfor konkluderes, at 39

44 boligprisen også er positivt afhængig af indkomsten. Det sås da også i afsnit 2.4.3, at indkomsten er steget i den betragtede periode, hvilket sammen med en stigende boligpris bekræfter sammenhængen mellem de to størrelser. Det bemærkes yderligere, at den estimerede boligprisligning har en forklaringsgrad på 78,1 procent, hvilket vil sige, at de anvendte variable forklarer 78,1 procent af variationen i boligprisen over den estimerede periode. Når den estimerede boligprisligning sammenholdes med den estimerede boligmængdeligning, vil en rentestigning, som nævnt i eksempel ovenfor, betyde, at prisen på langt sigt vil være uændret, mens boligmængden vil falde. Dette skyldes, at rentestigningen øger usercostraten, hvilket vil få boligefterspørgslen til at falde, mens prisen igen stiger til udgangspunktet. Dette svarer i høj grad til teorien i afsnit 4.2 om prisdannelsen på langt sigt. Der kan dog anføres en vis kritik af ADAM modellen. For det første beskriver modellen ikke fuldt ud variationen i de afhængige variable, selvom forklaringsgraden kan være stor. Dernæst vil præcisionen af modellens beregninger altid afhænge af, i hvor høj grad de anvendte sammenhænge er estimeret korrekt. Når ADAM løbende tilpasses, er det i et forsøg på at eliminere sådanne momenter. Sidst kan det nævnes, at modellen i høj grad bygger på empiriske estimater, hvilket i sig selv ikke nødvendigvis kan forklare en fremtidig udvikling. På baggrund af empiriske data vil det således ikke kunne fanges, at der opstår helt nye sammenhænge eller reaktioner i økonomien i fremtiden. Der vil derfor altid være en usikkerhed når ADAM bruges til fremskrivning. Den største sikkerhed opnås ved at bruge ADAM til at forklare, hvordan den faktiske udvikling har været i den estimerede periode. 6 Bobleteori og boligmarkedet På baggrund af de seneste års udvikling på boligmarkedet har der været megen opmærksomhed på hvorvidt, der har været en prisboble på det danske boligmarked. Dette skyldes de store prisstigninger på boliger, der fandt sted fra især 2003 til 2007 og særligt det relativt store prisfald efterfølgende. Denne udvikling ses også tydeligt i figur 3.1 i afsnit

45 om udviklingen i boligpriserne. Men også allerede inden boligpriserne begyndte at falde efter 2007, blev det diskuteret, om der var tale om en prisboble. På det tidspunkt var bekymringen, at hvis det virkelig var en boble, hvornår ville den så briste, og hvad ville konsekvensen være. I dette afsnit vil det behandles, hvad der forstås ved en prisboble, hvordan en prisboble opstår, og om det virkelig var en prisboble, der udspillede sig på det danske boligmarked. Desuden undersøges det, om og hvordan en prisboble kan undgås og hvorfor det eventuelt vil være attraktivt. 6.1 Hvad er en boble, og har der været en sådan på boligmarkedet? Det er altså på grund af store udsving i boligpriserne, at det har været diskuteret, hvorvidt der har været tale om en prisboble på det danske boligmarked. Men store prisudsving er ikke i sig selv grundlag for at tale om en prisboble. Det må siges, at der på boligmarkedet findes en helt naturlig og indbygget egenskab, der betyder at boligpriserne kan svinge endog meget (Skak 2008). Dette er helt i overensstemmelse med den teoretiske gennemgang af prisdannelsen på boligmarkedet i denne afhandlings afsnit 4, hvor det blev klart, at boligpriserne på kort sigt er bestemt af efterspørgslen, idet udbuddet er meget uelastisk. Spørgsmålet er så, hvordan en boble så kan identificeres, hvis det ikke er nok, at der blot forekommer store udsving i boligpriserne. Der er i denne afhandling valgt to tilgange til at opklare dette. Først vil det med baggrund i modelberegninger vurderes, om der har været en boble på boligmarkedet. Dernæst vil der blive set nærmere på de boblekriterier, som Karl Case og Robert Shiller har udarbejdet (Case, Shiller 2003) Modelbetragtning Formandskabet for De Økonomiske Råd skrev i 2009 en artikel om boligmarkedet og krisen. Her bliver det vurderet, hvad der kan karakterisere en egentlig boble på boligmarkedet. En boble bliver således beskrevet som forekommende, når boligpriserne er ude af trit med den underlæggende økonomiske udvikling, hvilket forekommer, når prisudviklingen er drevet af forventninger om fortsatte prisstigninger, udover hvad der er realøkonomisk grundlag for. Det kan desuden ikke undgås, at en sådan prisboble vil briste på et tidspunkt (Birch Sørensen et al. 2009). Dette understøttes i høj grad af afsnit 4.3 i denne afhandling om forventninger, 41

46 der fordrer, at der teoretisk godt kan forekomme en efterspørgselskurve på boligmarkedet med positiv hældning. Med baggrund i ovenstående definition på en boble, så kan de forskellige økonomiske modeller, der er lavet, bruges til at vurdere, hvor vidt der har været tale om en boble på det danske boligmarked. Det vil således vurderes med baggrund i to forskellige modeller, om det har været tilfældet, at boligpriserne i de senere år har været ude af trit med den underlæggende økonomiske udvikling. Den første model er lavet af Nationalbanken (Dam et al. 2011). Modellen er tilpasset til bedre at svare til situationen, hvor boligkøbere ikke kun vægter den rationelle brugerpris for boliger, men også lægger en vis vægt på at opnå den lavest mulige første års ydelse på boliglånet. Denne tilpasning er på baggrund af en formodning om, at et flertal af efterspørgerne enten er noget kortsynede eller vægter øget forbrug her og nu. Tilpasningen må desuden betyde, at effekten af afdragsfrie lån fanges. Modellen kommer frem til en estimeret kontantprisrelation for perioden 1972 til I perioden frem til 2005 forklarer modellen i de væsentligste træk den faktiske udvikling i priserne. Men fra 2005 til 2009 kan modellen ikke forklare de store prisstigninger og efterfølgende fald. Dette tyder altså på, at boligpriserne ikke følger de underlæggende økonomiske tendenser, hvorfor det tyder på, at der er tale om en boligprisboble i disse år. Den anden model er beskrevet af Økonomi- og Erhvervsministeriet (Økonomi- og Erhvervsministeriet 2007). Modellen beskriver ligeledes sammenhængen mellem boligpriserne og den generelle økonomiske udvikling. Modellen viser sig at kunne forklare 90 procent af boligprisudviklingen fra 1993 til Men Når modellen udvides til medio 2006, falder denne forklaringsgrad helt ned til 70 procent. Der er altså også i denne model, noget der tyder på, at udviklingen i boligpriserne omkring 2006 ikke kan forklares ud fra den generelle økonomiske udvikling. Ud fra modelbetragtningen kan det således konkluderes, at der har været en boligprisboble på det danske boligmarked omkring 2005 til

47 6.1.2 Boblekriterier Karl Case og Robert Shiller har i deres arbejde udarbejdet en række kriterier for, hvornår det kan siges, at der forekommer en boble på boligmarkedet. Der er tale om de syv kriterier, der er sammenfattet i figur 6.1. Det første kriterium virker bekendt. Det er netop beskrivelsen af forventningernes rolle, som jo går igen flere steder i litteraturen, og som også flere gange tidligere er nævnt i denne afhandling. Generelt for disse kriterier må siges at være, at de ikke umiddelbart bliver opfanget af de økonomiske modeller, der foreligger, og er bragt frem i denne afhandling. Det kan derfor meget vel være nogle af de faktorer, der mangler i beskrivelsen af boligprisudviklingen i de senere år. Lunde (2007) har gennemgået de opstillede boblekriterier og undersøgt, om det med rimelighed kan siges, at de er eller har været opfyldte på det danske boligmarked. Han kommer frem til, at de i så væsentlig grad er opfyldte, at man kan tale om en boligprisboble. Denne vurdering kom i 2007, som var på et tidspunkt, hvor udviklingen i boligpriserne kun svagt var begyndt at vende. Udviklingen siden da kan da kun bekræfte, at der har været tale om en boble. Boblekriterierne vil ikke behandles yderligere i denne afhandling, men det skal dog bemærkes, at disse kriterier af natur kan betragtes som irrationelle, hvilket generelt stemmer helt overens med den forklaring Shiller (2005) fremlægger for de voldsomme stigninger i boligpriserne, der er set de senere år. Figur 6.1 Boblekriterier 1) Udbredte forventninger om store merprisstigninger 2) Kapitalgevinst som dominerende motiv til investering 3) Stærk opmærksomhed mod boligpriser i medier og private sammenkomster 4) Pres mod at blive boligejer 5) Boligpris/indkomst ratio vokser 6) Forsimplede opfattelser af de økonomiske sammenhænge på boligmarkedet 7) Svag forståelse for risici Kilde: (Case, Shiller 2003) her efter (Lunde 2007) 6.2 Hvordan forklares boligboblen, og kunne den undgås? Det giver sig selv, at boblekriterierne i sidste afsnit også samtidig er med til at forklare, hvorfor en boble opstår. Det er jo netop når alle disse kriterier kan observeres. På den anden side, så er modelbetragtningen ikke i sig selv med til at forklare, hvorfor en boble opstår. Den 43

48 sandsynliggør blot, om der faktisk er tale om en boble. Der er imidlertid en række forhold i forbindelse med modellerne og i andre sammenhænge, der kan være med til at forklare, hvad der har været medvirkende til de ekstraordinære boligprisstigninger og efterfølgende fald. Der har været megen snak omkring, hvorvidt indførelsen af de afdragsfrie lån i 2003 har været medvirkende til de voldsomt stigende boligpriser i de senere år. I teorien burde denne låntype ikke have betydning for udviklingen i boligprisen, da afdragsfrihed i princippet ikke ændrer ved omkostningerne ved at eje en bolig. Når det alligevel har været anført, at de afdragsfrie lån har haft en betydning for boligpriserne, så er det et udtryk for, at afdragsfriheden letter likviditetsbehovet, hvilket kan have en vis betydning for mange (Lunde 2007). Dette er eksempelvis også baggrunden for, at der i Nationalbankens model, jævnfør afsnit 6.1.1, indførtes en tilpasning til beregningen af brugerprisen ved at vægte første års ydelse på boliglån i usercost. Det vil sige, at lån med afdragsfrihed i særdeleshed er attraktive for den kortsynede låner. Den opstillede model kommer frem til, at den nye låneform har været med til at drive det store udsving i priserne (Dam et al. 2011). Der er også andre forklaringer på, hvorfor indførelsen af de afdragsfrie lån, og den likviditetslettelse de kan give, har påvirket priserne først opadgående og dernæst nedadgående. Muligheden for at lægge sit lån om til et afdragsfrit lån, har betydet at flere har haft råderum til at beholde sin bolig frem for at flytte fra den. Dette kunne eksempelvis være ældre, der oplever en nedgang i deres indkomst som følge af pension eller tab af ægtefælle. Denne betragtning støttes af figur 2.2 om andelen af ældre der bor i enfamiliehus beboet af ejer. Desuden har likviditetslettelsen givet mulighed for, at man købte ny bolig, allerede inden den gamle var solgt. Disse forhold har kunnet forstærke prisstigninger, da de har påvirket udbuddet af boliger i negativ retning. Det skal dog nævnes, at effekten kun har en engangsvirkning, og at det derfor blot er et spørgsmål om tid, før disse tilbageholdte boliger alligevel bliver solgt. De afdragsfrie lån er i forlængelse heraf blevet udnævnt til skurken i forbindelse med boligprisboblen (Lunde 2007). Den kortvarige effekt af de afdragsfrie lån kan derfor nemt have været sammenfaldende med generelle boligprisstigninger, og derfor forstærket disse og medvirket til skabelsen af en boligprisboble. Også fastfrysningen af ejendomsværdiskatten, jævnfør afsnit 2.4.2, er blevet beskyldt for at have medvirket til boligprisboblen. Formandskabet for De Økonomiske Råd har da også 44

49 anbefalet at ejendomsværdiskatten igen skal bringes til at følge udviklingen i ejendomsværdierne for at skabe en stabil udvikling på boligmarkedet i fremtiden (Birch Sørensen et al. 2009). Også nationalbankens analyse kommer frem til, at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten i nogen grad har haft indflydelse på de store prisstigninger frem til 2007, og kommer derfor frem til, at de store udsving, der er oplevet på boligmarkedet, kan reduceret ved igen at lade ejendomsværdiskatten følge de løbende ejendomsvurderinger og ved at udfase brugen af de afdragsfrie lån (Dam et al. 2011). Sammenfattende kan det konkluderes, at der formegentlig reelt har været tale om en boligprisboble på det danske boligmarked, og at det i væsentligt omfang skyldes irrationelle forventninger, der ikke har haft baggrund i reelle økonomiske forhold. For at mindske risikoen for bobler i fremtiden, må forventningerne justeres, og det tilrådes desuden, at de afdragsfrie lån begrænses samtidig med, at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten ophæves. 8 Konklusion Denne afhandling har haft til formål at besvare det overordnede spørgsmål om, hvordan boligpriserne kan forklares. Til dette er det først undersøgt, hvilke karakteristika der generelt er at finde på boligmarkedet. Herunder er det blevet klart, at boligen som vare er en kompleks og meget heterogen størrelse. Boligen kan desuden karakteriseres som et dualt gode, hvor den både kan betragtes som et forbrugsgode og som et kapitalgode. Dette har afgørende betydning for prisdannelsen på boligmarkedet. Efterspørgselssiden og udbudssiden på boligmarkedet er undersøgt, og især udbudssiden har nogle specielle egenskaber, idet den på kort sigt er helt uelastisk. Dette har ligeledes afgørende betydning for prisdannelsen på boligmarkedet. Nogle væsentlige variable på boligmarkedet er undersøgt nærmere, og både rente, skatteforhold og indkomsten spiller en væsentlig rolle på boligmarkedet. Renten har været faldende i den betragtede periode, hvor indkomsten har været stigende. Begge forhold kan muligt støtte en positiv udvikling i boligpriserne. Der er desuden interessante skatteforhold 45

50 på boligmarkedet, hvor rentefradragets skattemæssige værdi er faldet over en årrække, men hvor ejendomsværdiskatten på den anden side er fastfrosset. Med hensyn til udviklingen på boligmarkedet så har både boligpriser, byggeomkostninger og grundpriser oplevet en stigningen i den betragtede periode. Det hænger således godt sammen med, at der samtidig har været en stigende realindkomst og et rentefald, hvorfor disse størrelse har betydning for boligprisen. Den teoretiske prisdannelse på boligmarkedet er kendetegnet ved, at boligudbuddet på kort sigt er helt uelastisk, hvorfor priserne bestemmes af efterspørgslen. Dette betyder således også, at der på kort sigt er mulighed for relativt store udsving i boligprisen. På langt sigt vil boligudbuddet dog kunne tilpasse sig, og denne tilpasning er drevet at teorien om, at prisen på eksisterende boliger på langt sigt vil være lig med omkostningerne ved at bygge nyt. Denne sammenhæng kan udtrykkes i begrebet Tobins q, der således er en indikator for byggeinvesteringernes ideelle niveau. Tobins q har i den betragtede periode haft et niveau, der tilskynder til stigende boliginvesteringer. Også forventninger kan teoretisk spille en stor rolle for prisdannelsen på boligmarkedet, hvorved det er en teoretisk mulighed, at efterspørgselskurven har en positiv hældning. Den empirisk baserede model ADAM er en estimeret model, for hvad der har trukket boligpriserne og angiver, at der er en negativ sammenhæng mellem størrelsen af usercost og boligprisen, samt en positiv sammenhæng mellem indkomsten og boligprisen. Det findes sandsynligt, at der har været en boligprisboble på det danske boligmarkedet de senere år. På baggrund af modelbetragtningen findes det, at ingen af de anvendte modeller har kunnet forklare de store prisstigninger og efterfølgende fald ud fra grundlægende økonomiske forhold. Desuden findes det, at de såkaldte boblekriterier er opfyldt. Det findes også, at introduktionen af de afdragsfrie lån i 2003 har haft en del af skylden for de ekstraordinære prisstigninger, samt at fastfrysningen af ejendomsværdiskatten har haft samme virkning. Store udsving på boligmarkedet vil derfor kunne reduceres ved at udfase de afdragsfrie lån og lade ejendomsværdiskatten følge de løbende ejendomsvurderinger. 46

51 9 Referencer Ackert, L.F. & Deaves, R. 2010, Behavioral finance : psychology, decision-making, and markets, South-Western Cengage Learning, Mason, OH. Andersen, T.M., Jacobsen, H.J., Olejasz Larsen, H. & Birch Sørensen, P. 1993, "Skattepolitikken og ejerboligmarkedet", Nationaløkonomisk tidsskrift, vol. Bd. 131, nr. 1 (1993), pp Andersen, T.M., Linderoth, H., Smith, V. & Westergård-Nielsen, N. 2008, Beskrivende dansk økonomi, 3. udgave, Handelsvidenskab, [Risskov]. Biede, H.J., Kjær, H. & Vibe-Pedersen, M. 2011, Mikroøkonomi: videregående uddannelser, 2. udgave, Hans Reitzel, Kbh. Birch Sørensen, P., Rosholm, M., Whitta-Jacobsen, H.J. & Schrøder Amundsen, E. 2009, Boligmarkedet og krisen [Homepage of De Økonomiske Råd], [Online]. Available: 4/17/2012]. Blanchard, O. 2009, Macroeconomics, 5. international edition. 3. printing, Pearson Prentice Hall, Upper Saddle River, N.J. Bo Jensen, J. 2006, Fra nutidens til fremtidens parcelhuse, Center for Bolig og Velfærd. Case, K.E. & Shiller, R.J. 2003, "Is There a Bubble in the Housing Market?", Brookings Papers on Economic Activity,, no. 2, pp Dam, N.A., Hvolbøl, T.S., Haller Pedersen, E., Birch Sørensen, P. & Thamsborg, S.H. 2011, "Boligboblen der bristede : kan boligpriserne forklares? Og kan deres udsving dæmpes?", Kvartalsoversigt / Danmarks Nationalbank, vol. 2011, 1. kvartal, del 1, pp Danmarks Statistik 2012, ADAM - en model af dansk økonomi, Danmarks Statistik, København. Dusansky, R. & Wilson, P.W. 1993, "The Demand for Housing: Theoretical Considerations", Journal of Economic Theory, vol. 61, no. 1, pp Erhvervs- og Byggestyrelsen 2010, Bygningsreglement 2010 (BR 10), Byggecentrum, Kbh. Haagerup, C.D. 2009, "Tobin's q for Danish single-family houses", ISA International Housing Conference, 1st-4th September Lipczynski, J., Wilson, J. & Goddard, J. 2009, Industrial organization: competition, strategy, policy, 3. edition, FT/Prentice Hall, Harlow. 47

52 Lunde, J. 1999, Dansk boligbeskatning set i ejendoms- og boligøkonomisk perspektiv [Homepage of Handelshøjskolen i København, Institut for Finansiering], [Online]. Available: 4/17/2012] Lunde, J. 2007, "Ejerboligmarkedet på knivsæggen", Finans/invest, vol. Udg. nr. 268 = 2007, nr. 2, pp Økonomi- og Erhvervsministeriet 2010, "Boligmarkedet og boligejernes økonomi", Økonomisk tema, vol. Nr. 9 (2010), pp Økonomi- og Erhvervsministeriet 2007, Aktuel analyse - Nye tider på boligmarkedet [Homepage of Økonomi- og erhvervsministeriet], [Online]. Available: 4/17/2012]. Pindyck, R.S. & Rubinfeld, D.L. 2009, Microeconomics, 7. international edition, Pearson/Prentice Hall, Upper Saddle River, N.J. Shiller, R.J. 2005, Irrational exuberance, 2. edition, Princeton University Press, Princeton, N.J. Skak, M. 2009, A short note on the non-increasing homeownership rate in Denmark [Homepage of Centre for Housing and Welfare, University of Southern Denmark, Department for Business and Economics], [Online]. Available: 4/17/2012]. Skak, M. 2008, 2/5/2008-last update, Prisbobler på boligmarkedet [Homepage of Syddansk Universitet, Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi], [Online]. Available: 4/17/2012]. SKAT 2012, Loft over ejendomsværdiskatten. Available: [2012, 4/25]. SKAT, Ejendomsværdiskat. Available: [2012, 4/25]. Skatteministeriet 2009, Forårspakke indfasning af ændringerne i personbeskatningen i 2010 til Available: [2012, 4/25]. 48