Beretning for året 2016

Transkript

1 Beretning for året Maj 2017

2 Ny administration nye tider! Siden opstarten på samarbejdet med Boligkontoret Danmark (BDK) har der været igangsat en række nye tiltag hvor effekten af indsatsen er begyndt at vise sig. Effektivisering og besparelser på driften og i administrationen har primært været i fokus. En række tiltag har allerede nu medført besparelser. Tiltagene omhandler blandt andet: Indgåelse af indkøbsaftaler Udbud af arbejde for flytteboliger Indførelse af fællesdrift Igangsættelse af energibesparende tiltag Digitalisering i drift og administration Allerede på nuværende tidspunkt er det konstateret, at indgåelse af aftaler om faste priser på maler, gulvslibning og rengøring for flytteboliger har givet faldende gennemsnitlige priser. I årene 2012 til 2015 har den gennemsnitslige udgift pr. m2 ligget på kr Med de nye aftaler har udgiften for 2016 været kr. 108 og i 2017 ser tallet ud til at falde yderligere. En del af besparelsen kommer ikke udelukkende fra prisaftalerne, men også fra digitalisering af flyttesyn, der i gennemsnit har medført en nedsættelse af ydelsesbetalingen med omkring 10%. Alt i alt kommer besparelserne dels de fraflyttede lejer til gode, men også afdelingernes udgift til normalistandsættelse bliver nedsat, hvilket i den sidste ende har betydning for fastsættelse af huslejen. Regeringen har sammen med BL og KL aftalt, at der frem til år 2020 skal spares 1,5 mia. kroner i den almene boligsektor. For Boligselskabet Nordsjælland ligger målet for besparelser på lidt over 3 mio. kroner. Bestyrelsen har derfor i samarbejde med BDK besluttet, at iværksætte tiltag, der yderligere skal reducere afdelingernes driftsudgifter. Et af tiltagene er at bestyrelsen i BDK, som jo består af medlemmer fra forskellige boligselskaber, der administreres af BDK, har besluttet at administrationsbidraget skal fastfryses i 3 år. Det medfører, at der også i administrationen skal foretages ændringer der muliggør et nul budget. Tilsvarende skal den indførte fællesdrift, herunder fælles udnyttelses af maskinparken, i de kommende år resultere i direkte besparelser i de enkelte afdelinger. Udover alle ovennævnte tiltag, der styrker og billiggør driften, har bestyrelsen i samarbejde med BDK arbejdet målrettet for at opsøge mulighederne for nybyggeri. I 2016 har der været arbejdet på et projekt i Skævinge i samarbejde med foreningen Bæredygtige Boliger i Nordsjælland, BBN. Hillerød kommune har for en del år siden opkøbt et stort jordareal, som de i 2016 sendte i udbud. I samarbejde med BBN bød boligselskabet på opgaven for, at kunne opføre almene boliger. Tilsvarende vil BBN opføre andre boliger, som andels- eller ejerboliger. Hillerød kommunen valgte, at trække udbuddet tilbage, da de ikke kunne opnå en Maj 2017

3 tilfredsstillende pris i forhold til de mere end 80 millioner kroner, som de havde givet for grundstykket i sin tid. Anderledes gik det i Helsinge, hvor boligselskabet bød på opførelse af almene boliger på området Møllebakken i midtbyen af Helsinge. Boligselskabet udarbejdede en helhedsplan for området med 3 senarier, med henholdsvis 50, 70 eller 140 almene boliger. Projektet vandt genklang hos forvaltningen og i byrådet, der endte med at tildele boligselskabet retten til at opføre 113 almene boliger. Den samlede bebyggelse vil også indeholde 40 til 50 privatejede boliger. Boligselskabet har betalt 40 mio. kroner for kommunens grund. Projektet er udarbejdet med baggrund i et ønske om at blande boligformerne for at styrke beboersammensætning og trivslen i det nye kvarter. I 2017 skal arbejdet med at udforme den nye lokalplan for området og udarbejdelse af det endelige detailprojekt være klar. Byggeriet forventes igangsat ultimo 2017 eller primo Boligerne forventes at stå klar til indflytning i år Selskabets overordnede økonomi Vi har i lighed med de seneste år haft fokus på at holde styr på omkostningerne, og det er derfor glædeligt at kunne konstatere, at vi har haft overskud i både selskabet og i næsten alle afdelinger. Det er ikke et mål i sig selv, at afdelingerne skal have overskud, men det er vigtigt, at der ikke bruges flere penge end budgetteret. Generelt viser afdelingsregnskaberne, at de ligger meget tæt på budgetterne og at der kun har været mindre afvigelser på enkelte poster. Selskabet har et overskud på kr Regnskabs resultatet fremkommer med baggrund i en del forskellige poster, men primært ved besparelser på personaleudgifter samt en større renteindtægt end budgetteret. Overskuddet er overført til selskabets arbejdskapital, som herefter har en saldo på kr Selskabets dispositionsfond er på kr Den samlede egenkapital er således på kr Ultimo 2015 blev Lærkeparken, der husede 2 daginstitutioner solgt. Provenuet er først endelig opgjort primo 2016 efter indfrielse af alle panthæftelser. Netteprovenuet blev i alt på kr Dispositionsfonden I 2013 skete der som nævnt i sidste års beretning den ændring, at selskabets dispositionsfond fra 2014 skal betale den andel af tab på fraflytninger, som i 2015 ligger på over 319 kroner pr. lejemål i den enkelte boligafdeling. Et beløb der indeksreguleres årligt. Samlet set har selskabet i 2016 dækket tab ved fraflytninger med kr , mod kr i I 2015 var der ekstraordinære Maj 2017

4 store tab, der blev udgiftsført med baggrund i ny regnskabspraksis. Udgifter til tomgangsleje skal som tidligere år også betales af dispositionsfonden. I 2015 blev der udgiftsført kr For 2016 har selskabet kun dækket en udgift på kr , hvilket således er mindre end sidste år. Årsagen til det væsentlige fald skyldes, at der sidste år blev anvendt kr alene til dækning af lejetab fra de fraflyttede daginstitutionerne i Lærkeparken. Ejendommen hvor daginstitutionerne lå blev ultimo 2015 frasolgt. Formueforvaltning Sidste år fremgik det af beretningen, at vi skulle være meget forsigtige med forventningerne til renten de kommende år. Det blev en forudsigelse, der gik i opfyldelse også i 2016, for den samlede forrentning blev 0,81%. Pengene investeres gennem BDKs fællesforvaltning, hvor frie likvider fra alle 57 medlemmer (boligselskaber) indgår, i alt er det en pengetank på over 1 mia. kroner. Er en forrentning på 0,81% godt? Isoleret set er det en lav forrentning i forhold til tidligere tider, men når man så ved, at store almene institutioner som Landsbyggefonden og Byggeskadefonden har fået negative renter i 2016, så er en det realiserede afkast faktisk rigtig godt. Hvis formuen var placeret i Nationalbanken vil renten have været negativ med 0,65%. Boligkontorets bestyrelse besluttede sidste år en ny strategi for investeringerne, blandt andet fordi der var opstået den usædvanlige situation, at renten på indlån blev negativ, og med det stadig faldende renteniveau for stats- og realkreditobligationer kunne det næsten kun gå en vej. Den nye strategi tillod et årligt afkast på mindst minus 0,5% men med et forventet afkast på omkring 1%. I den kommende periode ligger forventningerne på samme niveau som for Strategi for selskabet vedtaget i 2013 Organisationsbestyrelsen vedtog den 5. marts 2013 en strategi for perioden Strategien skulle sikre, at selskabet ikke spreder sig over alt for mange områder, eller lader sig styre af de sager, som tilfældigvis dukker op. Skal selskabet udvikle sig i den hårde konkurrence, som vi ser på boligmarkedet, og hvis selskabet fortsat skal kunne formidle attraktive boliger til rimelige huslejer, så er det vigtigt, at selskabet bruger sin tid på det, som er vigtigst for at nå sine mål. I 2016 har bestyrelsen fulgt denne strategi, hvor der har været fokus på forhold, der kan gavne driften og selskabets overordnede økonomi. Her kan blandt andet nævnes: E-syn, der medfører billigere og bedre syn af boliger. Energistyring, der sikrer en optimal styring af energiforbruget, der medfører besparelser såvel for den Maj 2017

5 enkelte beboer som for den enkelte boligafdeling. Driftskontrol, der sikrer en løbende kontrol og styring af driften hen over året. Oprettelse af fællesdrift. Samarbejde med BDK s juridiske afdeling, der har medført en hurtige og mere effektiv rykkerprocedure som medfører mindre tab. Boligselskabet har vundet udbud på opførelse af nye boliger i Helsinge. Skoleparken yder en stor indsats for, at afhjælpe de værste gener for beboerne. Trods dette arbejde er der beboere som ind imellem rammes ekstra hårdt når et vandrør, eller kloakrør brister eller en midlertidig tagdækning er utilstrækkelig og der opstår vandskader. Overfor disse beboere skal boligselskabet beklage de opståede situationer og samtidig udtrykke håb om, at vi fremover bliver forskånet for disse uheld. Drifts- og administrationsbygningen Afdelingerne, driften og administrationen Skoleparken Renoveringsprocessen har forsat sit forløb igennem Fremdriften i renoveringen har været hårdt ramt, ikke mindst med baggrund i den store brand tilbage i oktober Det har medført, at tidsplanen for færdiggørelse af renoveringen nu er skubbet til ultimo 1. kvartal Genhusning Med baggrund i branden blev det fastslået, at alle beboerne skulle genhuses i forbindelse med renoveringsprocessen. Det er klart, at det er en stor udfordring for mange af beboerne, både selve genhusningen men også at skulle bo og leve midt i en byggeplads. Boligselskabets administration, bestyrelse og ikke mindst afdelingsbestyrelsen i Med indførelse af fællesdrift og ønsket om, at flytte fra FOs lokaler i Bakkegade, blev det i 2016 besluttet, at opføre en ny bygning som kunne rumme disse funktioner. Igangsætningen af dette byggeri forventes, at startes op i 2. kvartal af Bygningen forventes færdiggjort primo Ud over den nye bygning til ejendomsfunktionærerne og administrationen, så skal der i samme ende af Hillerødsholmsalle opføres et nyt garageanlæg og containerplads. Ungdomsboligerne på Godthåbsvej Der har den seneste tid været konstateret flere konstruktionsmæssige skader på kloakken og bygningerne, der blandt andet har medført skimmelproblemer, kuldebroer og andre forhold, der har nedsat boligernes komfort. Boligselskabets bestyrelse har derfor igangsat en større byggeteknisk gennemgang af afdelingen, der skal danne grundlag for en genoprettelsesplan for afdelingen Maj 2017

6 Andre afdelinger Driften i de andre afdelinger kører planmæssigt. Flere afdelinger har valgt, at etablere nedgravede affaldsanlægs, der giver en mere miljørigtig håndtering af afdelingernes affald. Endvidere opnås der også en billigere afgift til kommunen for afhentning af dagrenovationen. Selskabets personale Vi har på mesterniveau en god og stabil kreds af gode medarbejdere, på denne vigtige funktion. I forbindelse med indførelse af Fællesdriften er mandskabet organiseret anderledes end tidligere. Titlen Ejendomsmester er afløst af titlen Teamleder. Der findes ikke længere en ejendomsmester i alle afdelinger, da de nu er slået sammen i fællesdriften. For afdelingerne udenfor Hillerød, det vil sige for Nødebo og Helsinge er Jan Byskov udnævnt til Teamleder. For afdelingerne i Hillerød og Lynge er Benny Holm udnævnt til Teamleder. Tilsvarende er Claus Hansen udnævnt som Teamleder for det tværgående Synsteam. Claus Nordahl har det overordnede ansvar for den samlede drift i hele Boligselskabet. Primo 2017 har vi taget afsked med Driftschef Paul Grimm. Foreløbig afdækkes dennes arbejde fra andre afdelingskontorer i Nordsjælland, hvor driftsforretningsfører Finn Weidekamp koordinerer indsatsen. Blandt de øvrige ansatte har der været fin stabilitet. Administrationen Siden ultimo 2014 har Boligselskabet været administreret af BDK, der nu ved forretningsfører Per Lykke har ansvaret for den løbende drift og administration. Samarbejde er siden opstarten blevet udbygget positivt og konstruktivt til stor tilfredshed for Boligselskabet. Vi har fundet en stor familie (BDK), der udelukkende arbejder på, at optimere beboernes og boligdemokraternes forhold i Almene Bolig Afdelinger. Bestyrelsen ser frem til det fortsatte samarbejde. Den samlede administration består i dag af en forretningsfører, en vakant stilling som driftschef, en chefkonsulent og 3 boligrådgivere/administrative medarbejdere. Herudover er der tilknyttet en genhusningskonsulent til renoveringsprojektet i Skoleparken. Administrationen har midlertidig til huse i kontorhuset beliggende Roskildevej 10A. Bestyrelsen vil fortsat have opmærksomhed på om administrationen og driften lever op til målsætningen, som er formuleret i selskabets strategi. Vi vil arbejde for et godt fysisk og psykisk arbejdsmiljø med veluddannede medarbejdere, klar information og tydelige kommandoveje Maj 2017

7 Beboerdemokratiet Bestyrelsen har den april 2017 afholdt seminar med henblik på at styrke beboerdemokraternes arbejde, såvel i hovedbestyrelsen som ude i afdelingerne. Seminaret havde hovedfokus på, at give deltagerne nyttig viden og redskaber til brug for bestyrelsesarbejdet. Emnerne for seminaret var følgende: Den boligpolitiske situation Fællesdrift / effektiv drift Budget, markvandring samt drifts- og vedligeholdelsesplaner o Input / forberedelse til kommende arbejde ude i afdelingerne Styringsdialog hvem, hvad og hvorfor? Kursus muligheder / præsentation af BDK s udbud af kurser Frivillighed o Oplæg om hvordan arbejdet styrkes Digitale afdelingsmøde o Oplæg om hvordan fremtidige afdelingsmøde kan afholdes. Bestyrelsens arbejde i 2016 I 2016 har der været afholdt mange møder. Der har været afholdt 12 organisationsbestyrelsesmøder samt en række møder i de forskellige udvalg bestyrelsen har nedsat. Bestyrelsen har følgende stående udvalg: Byggeudvalg Driftsudvalg Kursusudvalg Marketingudvalg Trivselsudvalg I 2016 har der også været nedsat en Task Force gruppe, hvor medlemmerne har været repræsentanter fra organisationsbestyrelsen, fra 2 af afdelingsbestyrelserne, fra administrationen og fra driften, der i samarbejde har udformet retningslinjerne for, at etablere fællesdrift i alle boligselskabets afdelinger. Der har også været afholdt en række møder med eksterne i forskellige sammenhæng: Fællesmøde om almene boliger sammen med Hillerød kommune, herunder beboerdemokratiets dag. Lokalrådsmøder i BDK regi, der afholdes forår og efterår. BDK s Demokratiudvalg, hvor Lena Andersen er valgt ind på landsplan. BDK s formandsskabsmøder, for alle formænd og næstformænd i alle de boligselskaber som administreres af BDK deltager. BL s kreds 2, hvor Brian Mikkelsen er valgt blandt de boligselskaber, som er i kredsen. BDK s bestyrelse hvor Lena er 1. suppleant. Bestyrelsen har i det forgangne år haft et højt aktivitetsniveau, hvor alle i bestyrelsen har ydet en stor indsats og hvor arbejdet har været præget af et godt og konstruktivt samarbejde. I år kommer vi i bestyrelsen desværre til, at tage afsked med Bente Reinhardt, der trækker sig fra bestyrelsen på grund af sygdom Maj 2017

8 Bente har været medlem af organisationsbestyrelsen i en lang årrække og har ydet et forbilledligt stort stykke arbejde. Der skal lyde en stor tak til Bente for hendes indsats for Boligselskabet Nordsjælland. Fremtiden hvad skal der ske i 2017? 2017 tegner også til at blive et hektisk og særdeles spændende år i boligselskabets historie. I 2017 vil fokusområderne blandt andet være: Styr på driften arbejdet fortsætter Nedsættelse af formandskollegie Renoveringssagen i Skoleparken Uddannelsespolitikken Generel styring af økonomi Nybyggeri hvor det må være muligt i områder med behov for almene boliger. Byggesagen i Helsinge 113 nye almene boliger. Den samlede bestyrelse ser frem til at tage fat på arbejdet i det kommende år. Vi vil gøre en stor indsats for at sikre de bedste forhold for vores beboere og medarbejdere Maj 2017