Boligselskabernes Landsforening fremsender hermed høringssvar til embedsmandsudvalgets rapport Den almene sektors fremtid.

Transkript

1 Til: Socialministeriet. Boligfagligt Center Holmens Kanal København Boligselskabernes Landsforening fremsender hermed høringssvar til embedsmandsudvalgets rapport Den almene sektors fremtid. Som det fremgår i vedlagte høringssvar, finder BL, at embedsmandsudvalget har udarbejdet en solid og grundig rapport, som kan danne et godt udgangspunkt for en åben og nuanceret dialog om den almene sektors fremtid. BL opfordrer regeringen til straks at gribe denne mulighed og indbyde relevante parter, først og fremmest kommunerne og den almene sektor, til et samarbejde om en langsigtet og bæredygtig løsning for den almene sektor. Samtidig bør regeringen naturligvis tage konsekvensen af analyserne i sin egen embedsmandsrapport og opgive den perspektivløse spareøvelse på finansloven, hvor yderligere 3 mia. kr. af beboernes opsparing inddrages. BL ser frem til en konstruktiv dialog om den almene sektors fremtid. Med venlig hilsen Henning Kirk Christensen Gert Nielsen

2 side 2 1. Konklusion og sammenfatning Konklusion: Finanslov og embedsmandsrapport hænger ikke sammen. Der er en åbenlys modstrid mellem regeringens forslag til finanslov og den netop udsendte store og grundige embedsmandsrapport. Det hænger ikke sammen, at regeringen på finanslovforslaget for 2007 lægger op til at inddrage yderligere 3,1 mia.kr. fra Landsbyggefonden til aflastning af statens udgifter til alment nybyggeri i årene 2007 til 2010, når embedsmandsrapporten ifølge sidste års boligaftale og kommissoriet skal skabe et grundlag for fastlæggelsen af den fremtidige anvendelse og styring af den almene sektors midler og belyse den fremtidige balance mellem anvendelse af sektorens midler til nybyggeri, renoveringer og andre indsatser. Hvis regeringen vil tage sidste års boligaftale og det grundige arbejde i embedsmandsudvalget alvorligt, så skal den yderligere inddragelse af godt 3 mia.kr. af beboernes fremtidige opsparing i Landsbyggefonden tages ud af finanslovforslaget. Hertil kommer, at der i embedsmandsrapporten ikke er argumenter for, at staten inddrager beboernes opsparing. Tværtimod. Det dokumenteres, at beboerne i den almene sektor er blevet stadigt vanskeligere stillet. Det dokumenteres, at der er et massivt renoveringsbehov i den almene sektor, og midlerne i Landsbyggefonden rækker kun til at medfinansiere en mindre andel af dette renoveringsbehov og en indsats mod ghettoisering. Det dokumenteres, at en medfinansiering af nybyggeriet, som der er lagt op til på finanslovforslaget, markant vil mindske mulighederne for at gennemføre renoveringer, investeringer i tilgængelighed og bekæmpe ghettoisering. Det dokumenteres, at der ikke er en formue i Landsbyggefonden, og allerede til næste år skal Landsbyggefonden ud at låne omkring 700 mill.kr. på kapitalmarkedet og lånebehovet vurderes i rapporten at stige til omkring 3½ mia.kr. Det er uforståeligt og urimeligt, at Landsbyggefonden tvinges til gældsætning på et tidspunkt, hvor den danske økonomi ifølge regeringens egen vurdering, er så god og sund som nogensinde. Baggrunden for det store lånebehov er, at regeringen på tidligere finanslove har krævet, at Landsbyggefonden skal indbetale 8 mia.kr. til statskassen. Der skønnes således først at være råderum i Landsbyggefonden efter Dette tidspunkt vil blive skudt endnu længere ud i fremtiden, hvis planen på dette års finanslov om at inddrage yderligere 3 mia.kr. af beboernes opsparing realiseres.

3 side 3 Regeringen bør læse sine egne embedsmænds rapport og opgive at inddrage endnu mere af beboernes opsparing til statskassen og i stedet indgå i et sagligt og konstruktivt samarbejde med kommuner og den almene sektor om den nødvendige, langsigtede reform af dens styring og økonomi, således som det fremgår af sidste års boligaftale og kommissoriet for embedsmandsudvalgets arbejde. Embedsmandsrapporten, sammenholdt med KL s debatoplæg fra august 2006 Reform af den almene boligsektor og BL s debatoplæg En retfærdig boligpolitik vil være et godt og sagligt grundlag for en konstruktiv dialog om den almene sektors fremtid. På de følgende sider kommenteres på væsentlige elementer i embedsmandsrapporten, men det skal samtidig understreges, at høringsfristen på fjorten dage har været meget beskeden sammenholdt med den omfangsrige og grundige rapport fra embedsmandsudvalget. Derfor har det ikke været muligt at udarbejde detaljerede og udtømmende kommentarer til alle de mange relevante dele af rapporten, hvilket er beklageligt også set i forhold til den videre politiske proces. Sammenfatning af BL s kommentarer til rapporten Landsbyggefondens økonomi er meget presset. Næste år vil der ifølge rapporten være underskud, og først efter 2020 vil der være positiv nettoformue og heri er IKKE indregnet konsekvensen af forslaget til finanslov for 2007, som indebærer yderligere inddragelse af 3,1 mia.kr. af fondens midler. Beboernes samlede opsparing frem til 2030 i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde vil udgøre ca kr. i nutidsværdi pr. bolig. Tallene bag rapporten dokumenterer således klart, at der ikke ligger milliardformuer gemt i den almene sektors fonde, tværtimod. Det påpeges klart i rapporten, at der er et betydeligt behov for en langsigtet social og forebyggende indsats, og der anbefales en videreførelse af den såkaldte ghettopulje. Samtidig dokumenteres, at beboerne i de almene boliger er økonomisk væsentligt dårligere stillet end resten af samfundet. Det konkluderes også i rapporten, at der samlet set er behov for at øge den samlede investeringsaktivitet i renoveringer betydeligt, og at der vil være behov for omfattende central støtte fra Landsbyggefonden, især hvis der skal ske et løft på tunge områder som tilgængelighed. I rapporten præsenteres et såkaldt basisscenarie for renoveringerne og en langsigtet ghettopulje, og det er efter BL s opfattelse positivt, at der hermed signaleres behovet for en større og langsigtet indsats. Samtidig fremgår det dog også klart, at dette basisscenarie overhovedet ikke står mål med de betydelige udfordringer. Basisscenarie for renoveringerne og ghettoindsatsen kan ifølge embedsmændenes egen beregningsmetode ikke finansieres indenfor Landsbyggefondens råderum frem til Derfor er det helt uforståeligt, at der i embedsmandsrapporten alligevel arbejdes med forudsætninger om, at fondene skal finansiere nybyggeri. Efter BL s opfattelse fører analyserne i embedsmandsrapporten klart til den konklusion, at det ikke er forsvarligt at trække midler ud af Landsbyggefonden til fordel for statskassen.

4 side 4 Statens støtte til det almene byggeri er stærkt reduceret, fordi der inddrages midler fra Landsbyggefonden. Det viser en analyse af den almene sektors finansiering i rapporten, og denne konklusion forstærkes yderligere af, at nyt alment byggeri skal bidrage til den såkaldte nybyggerifond, når lånene er indfriet. Hvis renten ikke stiger væsentligt i de kommende år, vil det almene byggeri også af ældreboliger og plejeboliger være en overskudsforretning for staten! Modeller for den fremtidige styring af den almene sektor opstilles i rapporten, og BL finder, at der kan være store perspektiver i den såkaldte model 3 med mål- og aftalestyring. Den indebærer, at den nuværende detailreguleringen erstattes af aftaler og tæt dialog med kommunerne. Samtidig får boligorganisationerne mulighed for at udbyde nye serviceydelse til gavn for beboerne og i samarbejde med kommunerne. Forudsætningen for, at en reform ud fra retningslinierne i model 3 kan blive en succes, er, at de relevante parter dvs. ministerium, boligselskaber og kommuner indgår i et grundigt teknisk arbejde om den konkrete udformning af reformen. Det påpeges i rapporten, at der er skævheder indbygget i den almene sektors fondssystem, og det svarer helt til konstateringerne i BL s debatoplæg En retfærdig boligpolitik, og BL foreslår, at der indledes et langsigtet reformarbejde om etablering af et mere retfærdigt fondssystem. Analyser i rapporten viser, at den almene sektors konkurrenceevne er blevet svækket, men det signaleres samtidig, at problemet ikke er så alvorligt på længere sigt. BL mener, at der er grund til at tage de almene boligers svækkede konkurrencesituation især overfor ejerboligerne meget alvorligt, og det viser antallet af ledige almene boliger også. BL finder det derfor meget væsentligt, at der i rapporten også præsenteres overvejelser om ny finansiering af det almene byggeri, der kan medvirke til at gøre de almene boliger mere konkurrencedygtige. Det flugter således betragtningerne i BL s debatoplæg om en mere retfærdig boligpolitik, at den statslige ydelsesstøtte erstattes af et engangstilskud, således at beboerne i de almene boliger også kan få glæde af lav rente og nye låneformer. Det er helt afgørende for BL, at en fremtidig finansieringsreform fastholder staten på sit ansvar for en løsningen af den boligsociale opgave.

5 side 5 2. Fondenes midler begrænset I kapitel 7 i embedsmandsrapporten præsenteres en analyse af økonomien i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde, og det fremgår af tallene, at opsparingen i Landsbyggefonden i 2030 kun vil svare til en kapital på under kroner pr. almen bolig, og opsparingen i de lokale dispositionsfonde vil svare til omkring kroner pr. almen boliger. Den samlede opsparing pr. bolig vurderes således til ca kr. opgjort i nutidsværdi, og dette forudsætter, at der ikke inddrages yderligere midler fra beboernes opsparing, som det ellers er foreslået på finansloven. Embedsmandsrapporten punkterer således myten om, at der ligger enorme summer gemt i den almene sektors fonde. Sandheden er, at beboernes opsparing i fondene frem til 2030 dårligt nok kan finansiere en beskeden køkkenmodernisering i løbet af de næste 20 år! Boks 2.1. Historie og realiteter om Landsbyggefonden. På side i embedsmandsrapporten bringes et uddrag af bemærkningerne fra lovforslaget om oprettelse af Landsbyggefonden fra 1966, og formålet er angiveligt at argumentere for, at Landsbyggefondens midler kan anvendes til finansiering af nybyggeri. Det er imidlertid ikke blevet bestridt af BL, at regelsættet om Landsbyggefonden tilbage fra 1967 eller for så vidt reglerne om byggefondene tilbage fra 1933 oprindeligt har haft til hensigt at overføre midler fra eksisterende byggeri til nybyggeri. Men i løbet af de sidste 40 år er der sket en markant udvidelse af Landsbyggefondens aktiviteter, og hovedvægten er i stigende grad blevet lagt på indsatsen i forhold til særlige problemer i sektoren. Det startede med de første økonomiske støtteordninger i 1970 erne via diverse politiske forlig, og med SV-regeringen i 1978 gennemførtes en gradvis omlægning, således at Landsbyggefonden fra 1982 alene rettede sin aktivitet mod renoveringer og forbedringer. Fra 1982 til finansieringsreformen i 1998 har den almene sektor således ikke givet noget egetbidrag til nybyggerifinansieringen. Hverken finansieringsreformen i 1998, den pålagte refusion siden 2002 på 8 mia.kr. eller forslaget til finanslov om yderligere at inddrage godt 3 mia.kr. finder BL rimelige, når der er et markant behov for midlerne til renoveringer m.v. i den almene sektor. Landsbyggefondens økonomi presset Landsbyggefondens økonomi vurderes at være særdeles presset, og det påvises på side 187 i embedsmandsrapporten, at Landsbyggefonden vil få stigende underskud frem til 2014, hvorefter gælden gradvist afvikles frem mod 2020, hvor fonden ventes at udvise overskud.

6 side 6 Figur 2.1 Hovedtallene fra embedsmændenes analyse af Landsbyggefondens økonomi, saldo i 2007-priser Kilde: Embedsmandrapporten side 187. Som det fremgår af figuren, er der underskud i Landbyggefonden allerede fra næste år, og Landsbyggefonden skal optage lån på over 3 mia.kr. (i 2007-priser) i de kommende år, og heri indgår ikke ekstraregningen på 3,1 mia.kr. i forslaget til finanslov for Baggrunden for denne massive låntagning er, at regeringen på finanslovene siden 2002 har besluttet, at 8 mia.kr. af beboernes opsparing i Landsbyggefonden skal indbetales til staten, og staten ønsker pengene hurtigere indbetalt end opsparingen stiger i Landsbyggefonden, og derfor opstår milliardunderskuddet. Fremme i 2030 skønnes formuen i Landsbyggefonden at udgøre godt 13 mia.kr. i 2007-priser, hvilket svarer til en nutidsværdi på ca. 6 mia.kr. Embedsmændene dokumenterer således i deres analyse, at råderummet i Landsbyggefonden er yderst begrænset, og i det lys forekommer det endnu mere urimeligt, at regeringen på årets finanslovforslag ønsker at inddrage yderligere 3 mia.kr. af beboernes opsparing, hvilket svarer til halvdelen af det samlede råderum. Samlet opsparing i fondene beskeden Ud over opsparingen i Landsbyggefonden sparer beboerne også op i boligorganisationens lokale dispositionsfond. På baggrund af belåningen af boligorganisationens ejendomme kan der tegnes

7 side 7 et ganske præcist billede af opsparingen i de lokale fonde, men der eksisterer ikke en samlet oversigt over boligorganisationernes dispositioner af deres lokale dispositionsfonde i forhold til fremtidige renoveringsopgaver. Derfor må en opgørelse af råderummet i de lokale dispositionsfonde alene baseres på den fremtidige opsparing, hvorimod planlagte fremtidige dispositioner ikke indgår, og konsekvensen bliver således, at råderummet i de lokale dispositionsfonde overvurderes. I figur 2.2 herunder er nutidsværdien af opsparingen i Landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde vist med henholdsvis de blå og de grønne søjler, og den samlede nutidsværdi af opsparingen pr. bolig er vist med de røde søjler. Figur 2.2 Råderum i fondene. Nutidsværdi af opsparing pr. bolig Lokale dispositionsfonde Landsbyggefonden Samlet opsparing Kilde: Beregnet opsparing pr. bolig på baggrund af de opgørelser over indtægter og udgifter i den almene sektors fonde, der ligger til grund for opgørelserne i embedsmandsrapporten om Den almene sektors fremtid. Beboernes samlede opsparing i både landsbyggefonden og de lokale dispositionsfonde overstiger først kr. pr. bolig i 2015 og opsparingen frem til 2030 udgør knap kr. pr. almen bolig. Tallene bag regeringens egen rapport om den almene sektor dokumenterer således krystalklart, at der samlet set kun er meget begrænsede midler den almene sektors fonde.

8 side 8 Samtidig præsenteres i rapporten en opgørelse over boligorganisationernes egenkapital, dvs indestående i dispositionsfonden og såkaldt arbejdskapital. Lovgivningen kræver, at der opspares et beløb på minimum kr. pr. lejemål, og i 2005 var den gennemsnitlige opsparing ca kr. Arbejdskapitalen skønnes til ca kr. pr. bolig. Som gennemsnit ligger boligorganisationernes egenkapital således på et beskedent niveau. BL finder det nyttigt for den videre dialog om den almene sektors fremtid, at den ministerielle udredning så klart afliver myten om, at der ligger milliarder af kroner gemt i den almene sektor. Tværtimod er dagsordnen den, at der i gennemsnit ikke engang kan finansieres et nyt køkken af opsparingen i de kommende 20 år, og dette skal sammenholdes med et markant behov for renoveringer, investeringer i tilgængelighed og bekæmpelse af ghettoisering, jf. afsnittet herunder.

9 side 9 3. Massivt behov for social og forebyggende indsats Kapitel 9 i rapporten har titlen Det fremtidige behov for ekstern finansiering af renovering, tilgængelighed og ghettoindsats i det eksisterende byggeri, og om det fremtidige behov for en social og forebyggende indsats konkluderes følgende: Samlet set vurderes der således at være behov for, at der i forlængelse af de afsatte midler i 2006 også fremover afsættes midler til en økonomisk og social genopretning af almene boligområder med henblik på dels at vende udviklingen i de mest udsatte områder samt at forebygge, at der opstår nye ghetto- eller ghettolignende områder. (Embedsmandsrapporten side 259). Konklusionen er således krystalklart, at der er behov for midler til en økonomisk og social opretning af de almene boligområder. Midlerne skal både gå til at løse problemerne i de mest belastede områder og til at forebygge, at andre områder udvikler sig i til ghettoer. Det konstateres indledningsvist i kapitlet, at det er vanskeligt at vurdere, hvor store midler, der er behov for til denne indsats, og at det også afhænger af ambitionsniveauet og mulighederne for medfinansiering fra andre sider. Som såkaldt beregningsteknisk forudsætning er der forudsat en indsats på 300 mill.kr. om året, hvoraf 100 mill.kr. reserveres til huslejenedsættelser. BL finder det på den ene side positivt, at der klart erkendes at være et langsigtet behov for en social og forebyggende indsats, og at den tekniske forudsætning på 300 mill.kr. om året er udtryk for et højere ambitionsniveau end den pulje på 600 mill.kr., der bliver udmøntet i år og skal omfatte en indsats over de næste 5 år. På den anden side efterlyser BL en egentlig analyse af størrelsen af den indsats, der er påkrævet, hvis ambitionen om at vende udviklingen i de udsatte områder og forebygge en yderligere ghettoisering skal opfyldes. I lyset af dette ambitionsniveau forekommer den tekniske forudsætning om en indsats på 300 mill.kr. om året ganske beskeden. Eksempelvis udgør de 100 mill.kr., der er reserveret til huslejenedsættelser ud af de 300 mill.kr., under en halv procent af den samlede huslejebetaling i den almene sektor. Omfanget af indsatsen mod ghettoisering bør vurderes i forhold til den stigende sociale opsplitning, der er sket i den almene sektor i løbet af de sidste 30 år. Analyserne i kapitel 5 dokumenterer, at den sociale belastning af de almene boliger er steget markant, og samtidig har der også været en markant etnisk opsplitning af boligmarkedet.

10 side 10 Boks 3.1 Markant social opsplitning Nogle af hovedresultaterne i kapitel 5 om den stigende sociale og etniske opsplitning af det danske boligmarked er opsummeret herunder: Beboerne i den almene sektor har væsentlig lavere indkomst end befolkningen på resten af det danske boligmarked, og det dokumenteres, at næsten 70 pct. af beboerne over 18 år i de almene boliger i 2004 havde modtaget indkomsterstattende ydelser. Ud af beboerne over 18 år udgør andelen af pensionister godt 36 pct. i 2004, hvoraf de 15 pct. er førtidspensionister. Det dokumenteres også i kapitel 5, at der er en markant etnisk opsplitning, Andelen af indvandrere og efterkommere udgjorde knap 23 pct. af beboerne i de almene boliger i 2004, og dette kan sammenholdes med en andel på godt 8 pct. for befolkningen som helhed. Endvidere præsenteres en opgørelse af andelen af ghettoer og ghettolignende områder i den almene sektor. Både betegnelsen ghetto og definitionen af begrebet kan selvfølgelig diskuteres, men konkret forudsættes en ghetto at være et boligområde, som opfylder kravene for kombineret udlejning, dvs. et sammenhængende alment boligområde med mindst beboere, hvor mindst 50 pct. af de voksne beboere i en afdeling er udenfor arbejdsmarkedet, og hvor 40 pct. af de voksne beboere i hele det sammenhængende boligområde er udenfor arbejdsmarkedet. For ghettolignende områder sættes grænsen ved afdelinger, som både har mindst 40 pct. af de voksne beboere udenfor arbejdsmarkedet, og hvor mindst 40 pct. af beboerne er indvandrere og efterkommere fra ikke-vestlige lande. Med disse forholdsvis snævre afgrænsninger opgøres det i kapitel 5, at almene boliger ligger i ghettoer eller ghettolignende områder i 2005, og disse områder har en ganske stor geografisk spredning, idet der er ganske mange kommuner udenfor for de større byområder og i udkantsdanmark, som har ghettolignende boligafdelinger. Set i lyset af den markante sociale opsplitning på det danske boligmarked, der er dokumenteret i kapitel 5 i rapporten, og den markante søgning, der har været på den såkaldte ghettopulje på 600 mill.kr., der blev vedtaget i forbindelse med sidste års boligaftale, så bør det stå det klart, at der er et betydeligt behov for social og forebyggende indsats.

11 side Behov for langsigtet renoveringsindsats BL noterer med tilfredshed, at det klart konkluderes i kapitel 9 i embedsmandsrapporten, at der er behov for at øge renoveringsaktiviteten betydeligt i den almene sektor, og at der hertil er behov for omfattende støtte fra Landsbyggefonden: Samlet set forekommer der at være behov for fremover at øge den samlede investeringsaktivitet betydeligt i forhold til det nuværende niveau med henblik på generelt at øge den almene sektors konkurrenceevne. En forøgelse vil i nogen udstrækning kunne finansieres af beboerne via husleje og råderet og vil endvidere i nogen udstrækning kunne finansieres af lokale fondsmidler. Der vil imidlertid også være behov for en omfattende central støtte. Dette gælder ikke mindst, hvis der skal ske et mærkbart løft på tunge områder som lejlighedssammenlægninger og tilgængeligheds-foranstaltninger. (Embedsmandsrapporten side 289/290). Endvidere understreges behovet for en længerevarende aftale omkring finansieringen af renoveringerne i den almene sektor i det sammenfattende afsnit i kapitel 9: På den baggrund findes det væsentligt, at der træffes aftale om en længerevarende fastlæggelse af investeringsrammen. Den nuværende aftale udløber i Det kan derfor overvejes at forlænge aftalen om investeringsrammen med en ny 6-årsperiode, dvs. for I forhold til den 20-årige investeringshorisont, der er opereret med i ovenstående, fastholdes herved også muligheden for senere at revurdere det fremtidige behov på baggrund af indvundne erfaringer. (Embedsmandsrapporten side 298) BL finder det positivt, at der i kapitel 9 sker en grundigt belysning af det fremtidige renoveringsbehov i den almene sektor, og at det klart konkluderes, at der er behov for et betydeligt løft i investeringsaktiviteterne, og at der for at realisere dette behov forudsættes medvirken fra Landsbyggefonden. Det påpeges endvidere i kapitel 9, at behovet for støtte til renoveringer i det enkelte boligområde afhænger af beboernes økonomiske muligheder og af arten af investeringer. Når det gælder generelt samfundsgavnlige og ofte ganske dyre investeringer i tilgængelighed for handicappede og ældre, vil der være behov for betydelig ekstern støtte fra især Landsbyggefonden, hvis disse investeringer skal realiseres. Tilgængelighed Analyser i kapitel 9 af tilgængeligheden i den danske boligmasse peger på, at de almene boliger har en forholdsvis dårlig tilgængelighed sammenlignet med den øvrige boligmasse, jf. tabel 9.9, side 278. Hertil skal tilføjes, at den præsenterede analyse i tabel 9.9 systematisk og markant overvurderer tilgængeligheden, fordi analysen alene fokuserer på etagehøjde og elevatorbetjening. Imidlertid betyder trin, smalle døre og uhensigtsmæssigt små rum, herunder især badeværelser, at en meget stor del af de almene boliger ikke er tilgængelige. Dette er netop baggrunden for det ambitiøse projekt om en konkret registrering af graden af tilgængelighed i de almene boliger, som Landsbyggefonden har iværksat.

12 side 12 Det anføres på side 280 i rapporten, at de kommende års nybyggeri vil bringe tilgængeligheden i den almene sektor op på niveau med det øvrige byggeri. I den sammenhæng er det dog afgørende at understrege, at det slet ikke er tilstrækkeligt kun at øge tilgængeligheden gennem nybyggeriet. For det første vil nybyggeriet kun meget langsomt bidrage til flere tilgængelige boliger. For det andet bør der også lægges vægt på, at handicappede og ældre skal have en valgfrihed til også at bo i de typisk gamle ejendomme midt i de større byer, og dette vil forudsætter betydelige renoveringer med fokus på tilgængelighed. På den baggrund er det således væsentligt, at der i delkonklusionen på side 280 slås fast, at Set i lyset af aldringen af befolkningen og den generelle handicappolitik, er der et behov for at forbedre tilgængeligheden i de almene boliger, blandt andet med hensyn til adgangsforholdene. Markant renoveringsindsats nødvendig I vurderingen af det fremtidige renoveringsbehov i den almene sektor tages der i kapitel 9 udgangspunkt i en analyse fra Landsbyggefonden Almene boliger med fremtid, hvori der skønnes at være behov for investeringer på 163 mia.kr. over de kommende 20 år, hvilket svarer til investeringer på 8,1 mia.kr. pr. år. Inspireret af en tidligere analyse udsendt af Landsbyggefonden i 2000 opdeles investeringsskønnet i et scenarie A, B og C, hvor C kaldes det store scenarie med aktuelt et investeringsomfang på 163 mia.kr., B for kvalitetsscenariet og A for minimumsscenariet. Imidlertid påpeges det i Landsbyggefondens nye analyse, at de seneste års erfaringer viser, at det ikke er hensigtsmæssigt at arbejde med et mellemniveau (scenarie B) og et minimumsniveau (scenarie A), fordi en delvis og utilstrækkelig investeringsindsats ofte betyder, at der efter få år er behov for en yderligere indsats for at rette boligområdet op og fremtidssikre det. Konsekvensen vil ofte være forøgede udgifter samlet set og ulemper for beboerne. Herunder i tabel 4.1 er scenarierne A, B og C som opgjort i embedsmandsrapporten gengivet, og samtidig er der vist det såkaldte basisscenarie. Tabel 4.1. Renoveringsomfanget og basisscenariet Scenarie A Scenarie B Scenarie C Basisscenariet, korrigeret 1) Basisscenarie Samlet omfang over 20 år 59,0 123,6 162,9 84,0 36,2 Indsats pr. år 3,0 6,2 8,1 4,2 1,8 3) Note 1): Ved opgørelsen af basisscenariet, korrigeret, indgår hvert år et ekstra investeringsomfang på 2,4 mia.kr., som i embedsmandsrapporten forudsættes at være finansieret af trækningsret eller uden støtte. Note 2) I basisscenariet indgår alene det investeringsomfang, som Landsbyggefonden forudsættes at yde støtte til. Note 3) De første fire år (2009 til 2012) forudsættes investeringerne at være 2 mia.kr. pr. år, hvorefter de falder, og gennemsnittet over 20 år er 1,8 mia.kr. pr. år. 2)

13 side 13 Basisscenariet præsenteres i embedsmandsrapporten som fremskrivning af det almene renoveringsbehov med ekstern støtte [som] tager udgangspunkt i Landbyggefondens renoveringsramme før 2009 og pukkel[en] af ansøgninger til ordningen ultimo Den pukkel af ansøgninger, som der refereres til, er ansøgninger til Landsbyggefonden til den nuværende renoveringsramme, hvor ansøgningerne vurderes støtteberettigede af Landsbyggefonden, men hvor det ikke er muligt at imødekomme ansøgningerne, fordi renoveringsrammen frem til 2008 er begrænset. Ved udgangen af 2005 udgjorde denne pukkel af ansøgninger godt 3 mia.kr., og frem til udgangen af 2008 vurderes det i embedsmandsrapporten, at puklen vil være vokset til ca. 8 mia.kr. Ved opgørelsen af basisscenariet er det forudsat, at tilgangen af støtteberettigede ansøgninger til Landsbyggefonden falder fra niveauet på 1,8 mia.kr. i 2005 til 1,5 mia.kr. i 2009 og videre ned til 1 mia.kr. i Med disse forudsætninger vil puklen af ansøgninger efter ministeriets opgørelse være afviklet ved udgangen af 2023! Selv om det grundlæggende er positivt, at der i embedsmandsrapporten gøres forsøg på at opgøre et langsigtet investeringsbehov, som fordrer støtte fra Landsbyggefonden for at blive gennemført, så må det også konstateres, at investeringsbehovet er sat for lavt i basisscenariet. Det er således tvivlsomt, om puklen af ansøgninger overhovedet kan blive afviklet indenfor rammerne af basisscenariet, idet en afvikling som nævnt forudsætter en faldende andel af støtteberettigede investeringer i de kommende år. De ganske begrænsede renoveringsrammer frem til 2009 har uden tvivl medført, at nogle boligorganisationer har undladt at ofre ressourcer på at ansøge. Samtidig vil renoveringerne blive stadigt mere påkrævet i takt med den stadige forældelse af boligmassen og måske stigende tendenser til social segregering, og derfor kan ansøgningsmassen stige frem for at falde i de kommende år, og dermed bliver det ikke muligt at afvikle ansøgningspuklen, som tværtimod så vil stige i basisscenariet. Som det fremgår af tabel 4.1 indebærer basisscenariet en investering på 1,8 mia.kr. om året, og forudsættes der som i embedsmandsrapporten en årlig ustøttet renoveringsindsats på 2,4 mia.kr. om året, så svarer basisscenariet til en årlig renoveringsindsats på 4,2 mia.kr. om året som gennemsnit over 20 år. Dette renoveringsniveau ligger mellem scenarie A og B og svarer til halvdelen af det renoveringsbehov, som ifølge rapporten Almene boliger med fremtid er nødvendigt for at bevare og styrke de almene boligers konkurrenceevne, nemlig scenarie C i tabel 4.1. Det må derfor konstateres, at basisscenariet ikke er tilstrækkeligt til at sikre den almene sektors fortsatte konkurrenceevne, herunder bedre tilgængelighed for handicappede og ældre samt bekæmpelse og forebyggelse af ghettoisering.

14 side 14 Embedsmændene når øjensynlig til samme konklusion i sammenfatningen i kapitel 9, idet de skriver: Samlet vil basisscenariet give et væsentligt kvalitetsløft til mange almene boliger. Hvis der ønskes en større indsats for genopretning af det fysiske miljø i problemramte områder såvel som en mere omfattende opgradering af handicaptilgængeligheden, vil det antagelig kræve en forhøjelse af de afsatte rammer. (Embedsmandsrapporten side 297). I forlængelse heraf lancerer embedsmændene et scenarie svarende til basisscenariet plus et løft i investeringsramme på 1 mia.kr. pr. år. Med dette scenarie vil investeringsomfanget dog fortsat ligge under niveauet i scenarie B. Sammenfattende må det konstateres, at der i kapitel 9 i embedsmandsrapporten på den ene side erkendes at være et betydeligt renoveringsbehov i den almene sektor i de kommende år, men på den anden side tages konsekvensen af denne erkendelse ikke, og dette finder BL yderst beklageligt. Forklaringen på denne manglende sammenhæng er formentlig, at basisscenariet er tilpasset en situation, hvor råderummet i fondene også skal medfinansiere nybyggeriet, jf. kommentarer i afsnit 5 herunder.

15 side Råderummet yderst begrænset I kapitel 10 i embedsmandsrapporten præsenteres en række scenarier, der har til formål at belyse råderummet i den almene sektors fonde. Råderummet angives som formuen i Landsbyggefonden i 2030 opgjort i 2007-kroner, og størrelsen af dette råderum afhænger af, hvor stor en renoveringsramme Landsbyggefonden støtter, hvor mange midler der afsættes til bekæmpelse af ghettoisering, og hvorvidt Landsbyggefonden pålægges at finansiere en andel af ydelsesstøtten til det almene nybyggeri. Der præsenteres i alt 10 scenarier i rapportens kapitel 10, og når der ses bort fra status quo i scenarie 1, så forudsættes Landsbyggefonden at finansiere en andel af den statslige ydelsesstøtte til nybyggeriet i alle scenarierne undtagen scenarie 10, som er blevet tilføjet efter et bredt ønske i den følgegruppe, der var tilknyttet embedsmandsudvalget. Det er imidlertid uforståeligt, at der i embedsmandsrapporten er lagt så stor vægt på scenarier, hvor Landsbyggefonden skal finansiere en del af den statslige ydelsesstøtte til det almene nybyggeri, når beregningerne netop viser, at råderummet i Landsbyggefonden er yderst begrænset. Embedsmændenes egne beregninger viser således, at nettoformuen i Landsbyggefonden er på minus 15 mia.kr. i 2030, hvis den skal støtte en årlig renoveringsramme på 1,5 mia.kr. altså mindre end embedsmændenes eget basisscenarie og hvis Landsbyggefonden pålægges at finansiere halvdelen af den statslige ydelsesstøtte til det almene nybyggeri som også foreslået på forslaget til finanslov, samt yderligere 300 mill.kr. om året i ghettoramme svarende til embedsmændenes egen beregningsforudsætning. Embedsmændene dokumenterer således klart, at Landsbyggefonden ikke både kan finansiere en ghettoramme og en renoveringsindsats svarende til basisscenariet og finansiere halvdelen af ydelsesstøtten til nybyggeriet. I tabel 5.1 herunder er råderummet i landsbyggefonden opgjort efter samme metoder, som er anvendt i embedsmandsrapporten. Hvis landsbyggefonden hverken skal medfinansiere nybyggeri, støtte en renoveringsramme eller en ghettoramme, så vil råderummet i 2030 være på godt 13 mia.kr. opgjort i 2007-kroner. Men dette råderum vil ifølge tabel 5.1 blive reduceret til knap 4 mia.kr., hvis landsbyggefonden pålægges at finansiere halvdelen af ydelsesstøtten til nybyggeriet. Kravet om medfinansiering af nybyggeriet reducerer således i sig selv råderummet markant. Hvis landsbyggefonden yderligere skal finansiere renoveringer svarende til basisscenariet og en ghettoramme på 300 mill.kr., så bliver nettoformuen i 2030 negativ med 17 mia.kr.!

16 side 16 Endvidere fremgår det af tabel 5.1, at alene renoveringsindsatsen svarende til basisscenariet og ghettoindsatsen på de 300 mill.kr. pr. år mere end udtømmer råderummet, idet landsbyggefondens nettoformue i 2030 i det scenarie vil være på næsten minus fem mia.kr. Tabel 5.1. Råderummet i Landbyggefonden i 2030, opgjort i mia kroner. Scenarie Finansiering af nybyggeri Renoveringsramme Ghettoramme Råderum i 2030 Status quo Nej Ingen Ingen 13,2 Kun nybyggeri 50 pct. Ingen Ingen 3,7 Kun renovering og ghetto Nej Basisscenarie 300 mill.kr. årligt -4,5 Alle elementer 50 pct. Basisscenarie 300 mill.kr. årligt -17,0 Kilde: Beregninger efter samme metode, som anvendt i embedsmandsrapporten. BL finder det på baggrund af ministeriets egne beregninger i tabel 10.1 i embedsmandsrapporten og de her præsenterede beregninger helt uforståeligt, at landsbyggefonden skal medfinansiere nybyggeriet. Det dokumenteres krystalklart, at der på ingen måde er råderum til det, og hvis det alligevel pålægges landsbyggefonden at medfinansiere nybyggeri, så er konsekvensen, at der reelt ikke er råderum til renoveringer eller ghettoindsats. Imidlertid forsøges det i embedsmandsrapporten at præsentere et scenarie, der både forener en finansiering af ghettorammen på 300 mill.kr. og basisscenariet samt en finansiering af 50 pct. af nybyggeriet. Det sker ved, at 70 pct. af de udamortiserede lån overføres til Landsbyggefonden mod 50 pct. efter de nuværende regler, dvs. 40 pct. af indtægterne i boligorganisationernes lokale dispositionsfonde overføres til Landsbyggefonden for at få regnestykket til at gå op. Der er imidlertid flere afgørende svagheder omkring dette regnestykke, der betegnes scenarie 8 i embedsmandsrapporten. Først og fremmest sløres det faktum, at penge til finansiering af nybyggeri mindsker mulighederne for at finansiere renoveringer. Ved brug af samme beregningsmetode, som i embedsmandsrapporten, kan det således opgøres, at kravet om at finansiere halvdelen af nybyggeriet reducerer råderummet svarende til en renoveringsramme på ca. 1,7 mia.kr. om året. Dernæst er der i embedsmandsrapporten ikke en diskussion af rentefølsomheden i beregningerne. En gennemregning af scenarierne ud fra samme metode, som der benyttes i embedsmandsrapporten, viser imidlertid, at en stigende rente markant vil reducere råderummet til renoveringer, jf. tabel 5.2 herunder.

17 side 17 Tabel 5.2. Rentefølsomhed og råderummet i scenarie 8. Andel af udamortiserede lån i landsbyggefonden Medfinansiering af den statslige Renoveringsramme Ghettopuljen, mill.kr. pr. år Forudsat rente Nettoformue i Landsbyggefonden i 2030, mia kr. ydelsesstøt- te Basisscen Basisscen Basisscen Ingen! ½ Kilde: Beregninger ud fra samme metode og forudsætninger som anvendt i embedsmandsrapporten. Konklusionen om, at der både er råderum til en ghettoindsats, renoveringer svarende til basisscenariet og en finansiering af 50 pct. af nybyggeriet afhænger således kritisk af en forudsætning om en rente på 5 pct. Ændres renteforudsætningen til hhv. 6 pct. og 7 pct., så bliver nettoformuen i Landsbyggefonden fremme i 2030 er på hhv. 7 mia.kr. og 16 mia.kr., jf. tabel 5.2. Hvis renoveringsindsatsen helt opgives, og der foruden en finansiering af halvdelen af nybyggeriet afsættes en ghettopulje på 300 mill.kr. pr. år, så vil nettoformuen kun være ca. 3½ mia.kr. fremme i 2030, jf. tabel 5.2. Helt realistiske stigninger i renten kan således fortrænge råderummet til renoveringsindsatsen fuldstændigt. Sammenfattende må der således konstateres et misforhold mellem valget af scenarierne i kapitel 10 og konklusionerne på de gennemførte beregninger. Som nævnt er der lagt hovedvægt på scenarier, hvor der ligesom på årets forslag til finanslov er en forudsætning om, at halvdelen af ydelsesstøtten til det statslige nybyggeri finansieres af Landsbyggefonden. Beregningerne peger derimod klart på, at der ikke er råderum til at finansiere nybyggeri ud af den almene sektors fondsmidler, hvis der skal gennemføres et langsigtet kvalitetsløft.

18 side Staten tjener penge på alment nybyggeri I kapitel 11 med titlen Den almene sektors finansiering og selvfinansieringsgrad påvises, at statens støtte til det almene nybyggeri er blevet markant reduceret, fordi der inddrages midler fra Landsbyggefonden, og denne konklusion forstærkes yderligere af, at nyt alment byggeri skal bidrage til den såkaldte nybyggerifond, når lånene er indfriet. Fortsætter det forholdsvis lave renteniveau, kan det således ikke udelukkes, at staten nu ligefrem tjener penge på at opføre alment byggeri, hvoraf hovedparten er ældre- og plejeboliger (plejehjem). Ud fra samme metoder, som er anvendt i embedsmandsrapportens kapitel 11, påvises herunder i tabel 6.1, hvor stor statens støtte er til en nyopført almen familie-, ældre- eller plejebolig (plejehjem). Der tages udgangspunkt i de aktuelle forudsætninger for 2007, hvor den kommunale grundkapital er 14 pct., og staten ifølge forslaget til finanslov skal have refunderet 50 pct. af den statslige ydelsesstøtte af Landsbyggefonden, og herudover fratrækkes også det nye byggeris bidrag til nybyggerifonden. Nybyggerifonden blev indført ved finansieringsreformen i 1998, og nyopførte almene boliger er forpligtet til at bidrage til den såkaldte nybyggerifond. Når lånene til et alment byggeri er betalt efter 30 år, opreguleres beboerbetalingen fortsat de følgende 5 år, og hele beboerbetalingen i disse fem år indbetales til den såkaldte nybyggerifond. Efter det 35. år fastlåses niveauet for beboerbetalingen, og nu går pengene med en tredjedel til Landsbyggefonden, en tredjedel til de lokale dispositionsfonde og den resterende tredjedel til nybyggerifonden. Som navnet siger, er midlerne i nybyggerifonden beregnet til at aflaste statens udgifter til finansiering af alment nybyggeri, og derfor modregnes værdien af nybyggerifonden i statens subsidiering, hvilket ministeriet også har gjort i tabel 11.8, side 345, i rapporten. Den afgørende forskel mellem ministeriets opgørelser af det statslige nettosubsidie afsnit 11.5 i rapporten og nedenstående i tabel 6.1 er, at der her tages udgangspunkt i den faktiske sats for kommunal grundkapital næste år på 14 pct., mens ministeriet i sin opgørelse har anvendt den nuværende sats på 7 pct., hvilket fører til en overvurdering af det statslige subsidie. Tabel 6.1 Statens medfinansiering af det almene nybyggeri i 2007 opgjort som pct. af anskaffelsessum under alternative forudsætninger om rente og inflation. Rente 3 pct. 4 pct. 5 pct. 6 pct. 7 pct. 8 pct. Inflation 2 pct. 2 pct. 2 pct. 2 pct. 3 pct. 4 pct. Ydelsesstøtte Refusion fra Landsbyggefonden Bidrag til nybyggerifonden Netto ,

19 side 19 Det kan konstateres, at det almene nybyggeri i 2007 set med statens øjne faktisk er fuldt selvfinansierende ved en rente på 5 pct. og en inflation på 2 pct., når både refusionen fra Landsbyggefonden og værdien af de fremtidige bidrag til nybyggerifonden modregnes den statslige ydelsesstøtte. Er renterne lavere, er det en direkte overskudsforretning for staten at opføre alment byggeri. Omvendt betyder højere renter, at statens tilskud til nybyggeriet stiger, og ved en rente på 8 pct. (og en inflation på 4 pct.) finansierer staten godt 20 pct. af nybyggeriets anskaffelsessum. Refusionen fra Landsbyggefonden er den samme i kroner og øre uanset de forskellige forudsætninger om rente og inflation, og det skyldes, at refusionen er fastsat til et fast og endeligt beløb på finanslovsloven opgjort under en forudsætning om en rente på 5 pct. og en inflation på 2 pct., som er de såkaldte budgetteringsforudsætninger på finansloven. Imidlertid vil de nyopførte almene boliger i 2007 ikke blive finansieret til denne rente, for Finansministeriet pålægger de almene boligorganisationer at optage såkaldte etårige rentetilpasningslån til en noget lavere rente for at spare på statens udgifter til ydelsesstøtte. Situationen er således, at staten udskriver regningen på refusion til Landsbyggefonden på baggrund af en højere rente end den, som staten selv pålægger de almene boligorganisationer at finansiere til, og konsekvensen er, at Landsbyggefonden reelt refunderer mere end 50 pct. af den statslige ydelsesstøtte, hvis den korte rente også i årene fremover forbliver under 5 pct. Sammenfattende må det konstateres, at det almene byggeri i meget høj grad er selvfinansierende, og under helt realistiske renteforudsætninger og beregningsmetoder, der også er anvendt i embedsmandsrapporten, er det almene nybyggeri en pengemaskine for staten. BL finder det helt uacceptabelt, at alment nybyggeri herunder ikke mindst ældre- og plejeboliger skal tjene som indtægtskilde for staten. Tværtimod løser den almene sektor en helt central opgave i velfærdssamfundet med at sikre gode boliger også for de svageste, og staten bør over skattemidlerne bidrage til denne indsats.

20 side Rammestyring fornuftig I rapportens kapitel 15 opstilles tre modeller for en ændret styring af den almene boligsektor, og kort opsummeret er hovedindholdet i modellerne følgende: Model 1: Grundlæggende fortsættelse af den nuværende styringsform med løbende justeringer og moderniseringer af regelsættet. Model 2: Den frisatte almene sektor, hvor den offentlige støtte til alment nybyggeri ophører, og hvor det offentliges direkte styring af den almene sektor ophører. Model 3: Den mål- og aftalestyrede almene sektor, hvor boligorganisationerne indenfor rammerne af overordnet målfastsættelse og aftaler får frihed til selv at løse sine opgaver. Som baggrund for en vurdering af de tre overordnede modeller er der i rapporten beskrevet en række udenlandske erfaringer med forskellige former for styring af socialt/alment byggeri, og i forhold til en vurdering af model 2 er de hollandske erfaringer særligt interessante. Det fremgår af rapporten, at erfaringerne i Holland efter frisættelsen af de sociale boligselskaber i midten af 1990erne har været meget blandede og overvejende negative. På den positive side påpeges det, at friheden skaber forudsætninger for, at opgaverne kan løses mere fleksibelt og ud fra lokale forhold, og dette kan øge effektivitet og produktivitet i opgavevaretagelsen. På den negative side fremhæves det, at boligselskaberne i Holland er blevet meget tilbageholdene med at gennemføre nybyggeri, herunder især nybyggeri målrettet socialt svagere grupper. Der er også betydelige vanskeligheder med at gennemføre renoveringer, fordi der ikke eksisterer et centralt fondssystem, som kan yde støtte til en renoveringsindsats eller støtte boligselskaber med problemer. I en vurdering af model 2 opsummeres det på side 462 i rapporten, at modellen i væsentlig grad forringer mulighederne for at udøve aktiv by- og boligpolitik, styrke indsatsen mod ghettoisering og løse de boligsociale opgaver. Model 3 interessant På baggrund af disse erfaringer og vurderinger finder BL det nyttigt, at der i rapporten sættes fokus på model 3 med mål- og aftalestyring, der på den ene side bør indebære en betydelig afregulering og øget frihed til de almene boligorganisationer og beboerne, og på den anden side kan sikre en styrket boligsocial indsats gennem et tæt samarbejde mellem boligorganisationer og kommuner. Efter BL s opfattelse kan der peges på flere forhold, som kan gøre en styringsreform af den almene sektor efter model 3 interessant.

21 side 21 For det første er det væsentligt, at der i model 3 indgår et fondssystem med lokale fonde og en central fond, der skal kunne sikre renoveringer og indsats mod ghettoisering m.v. Det er således væsentligt for en gennemførelse af en reform efter retningslinierne i model 3, at der er de fornødne midler i den almene sektors fonde. For det andet kan model 3 skabe rammer for et tæt samarbejde mellem den enkelte boligorganisation og kommune om udviklingen i boligområderne, og derved kan der blive bedre muligheder for en koordineret indsat både i forhold til forebyggelse og afhjælpning af evt. problemer i boligområdet. For det tredje er det perspektivrigt, at der med model 3 lægges op til, at boligorganisationerne skal kunne indgå kontrakter om at løse opgaver for kommunerne, og på side 481 i rapporten nævnes konkret aftaler om tilbud om pleje i ældreboliger. BL finder det positivt og tiltrængt, at der nu lægges op til en udvidelse af mulighederne for såkaldte sideaktiviteter eller i bedste fald en fuldstændig fjernelse af begrænsningerne. Det nævnes i kapitel 15, at en udvidelse af mulighederne for sideaktiviteter har betydning for spørgsmålet om boligorganisationernes skattepligt og evt. EU konkurrenceregler. Disse tekniske problemer kan dog efter BL s opfattelse næppe udgøre en stor barriere. Spørgsmålet om beskatning er i forbindelse med udlejning til erhverv blevet løst ved at oprette et skattepligtigt selskab indenfor rammerne af boligorganisationen, og samtidig viser lovforslaget om de såkaldte friplejeboliger, at EU s konkurrenceregler næppe vil udgøre en barriere. Endelig skal det fastslås, at mål- og aftalestyringen i model 3 skal føre til, at den nuværende udprægede detailregulering af den almene sektor afløses af en forenklet rammestyring og dermed en generel regelsanering, som der efter BL s opfattelse er meget stort behov for. Derfor er det helt afgørende, at regler for aftaleindgåelse, fastsættelse af mål m.v., som en reform efter model 3 i givet fald ville indebære, bliver så effektive og ubureaukratiske som muligt. Sammenfattende kan der således efter BL s opfattelse være store perspektiver i model 3, men det vil i sidste ende afhænge af den konkrete udformning af modellen i de mange og komplicerede detaljer. Forudsætningen for, at en reform ud fra retningslinierne i model 3 kan blive en succes, er, at de relevante parter dvs. ministerium, boligselskaber og kommuner indgår i et grundigt teknisk arbejde om den konkrete udformning af reformen.

22 side Skævheder i fondssystem I en analyse af indbetalingerne til den almene sektors fonde i kapitel 7 konstateres, at der er meget store forskelle i indbetalingerne fra de enkelte boligorganisationer, og disse forskelle er betinget af, hvornår boligafdelingerne er opført, og dermed hvordan de er finansieret. En opgørelse af indbetalingerne til de lokale dispositionsfonde frem til 2030 viser således, at indbetalingerne i gennemsnit vi udgøre knap kr. pr. bolig, men i de 10 pct. fattigste boligselskaber vil beløbet udgøre knap kr. pr. bolig, og i de rigeste 10 pct. udgør indbetalingen over kr. pr. bolig, jf. figur 8.1 herunder. Figur 8.1. Indbetalinger til de lokale dispositionsfonde fordelt på deciler Kilde: Embedsmandsrapporten side 197. Konklusionerne på denne analyse kommer ikke som nogen stor overraskelse, for det blev også dokumenteret i BL s debatoplæg En retfærdig boligpolitik, og det blev i debatoplægget suppleret med konkrete eksempler, der viser, at indbetalingerne fra en bolig opført i begyndelsen af 1950erne er yderst beskeden sammenlignet med en bolig opført i 1980erne. I embedsmandsrapporten konstateres i sammenfatningen til kapitel 7, at disse skævheder ikke er hensigtsmæssige, og der præsenteres to overvejelser til justeringer. Den ene overvejelse er, at der skal ske en yderligere indbetaling af likvide midler fra de udamortiserede lån til Landsbyggefonden udover de 50 pct., som er gældende i dag.

23 side 23 En del af baggrunden for denne overvejelser er formentlig, at der ved at overføre flere midler til Landsbyggefonden kan ske en mere hensigtsmæssig fordeling af midlerne i forhold til behovene i den almene sektor. Imidlertid kan der heller ikke ses bort fra, at en anden del af begrundelsen for at overføre flere midler til Landsbyggefonden er, at der herved bliver et øget råderum til, at Landsbyggefonden kan medfinansiere det almene nybyggeri, således som det er forudsat i hovedparten af scenarierne i kapitel 10 i embedsmandsrapporten, og som det er forudsat i forslaget til finanslov for På den baggrund finder BL det helt afgørende at understrege, at der kan være god mening i at overføre en større del af de lokale midler til Landsbyggefonden, men det forudsætter ubetinget, at alle midlerne i Landsbyggefonden anvendes til opgradering af den almene sektor i forhold til tilgængelighed, renoveringer og ghettobekæmpelse. Det understreges i sammenfatningen, at det er hensigtsmæssigt, at der er midler i de lokale dispositionsfonde, således at den lokale ansvarlighed styrkes. BL er enig i, at der både skal være tilstrækkeligt med lokale midler til at sikre en løsning af lokale problemer og dermed styrke den lokale ansvarlighed, men samtidig er det også helt afgørende, at der er tilstrækkeligt med centrale midler i Landsbyggefonden til at afhjælpe problemer, der er blevet så store, at det ikke længere er muligt at løse dem lokalt. Det fremføres endvidere i sammenfatningen til kapitlet, at det vil være hensigtsmæssigt med en større frihed omkring anvendelsen af de lokale midler, herunder at forstærke boligorganisationernes engagement og incitament til at deltage i nybyggeri. Her lægges der således op til, at de lokale fondsmidler skal kunne anvendes til at aflaste statens finansiering af nybyggeri. Igen skal det understreges, at BL finder det uacceptabelt og fordelingspolitisk skævt samt helt uforståeligt, at midler i de lokale dispositionsfonde skal kunne anvendes til nybyggeri, når det andetsteds i rapporten klart dokumenteres, at der er et markant behov for midlerne i fondene til investeringer i renoveringer, tilgængelighed og ghettobekæmpelse. Udredningsarbejde om den almene sektors fonde I rapportens sammenfatning til kapitel 7 foreslås afslutningsvis en model, hvor der sættes en overgrænse for, hvor store beløb fra de udamortiserede lån, der skal forblive i de lokale fonde, for på den måde at sikre en mere retfærdig intern fordeling i den almene sektor. BL finder sådanne meget simple og mekaniske modeller lidet egnede til for alvor at sikre et mere retfærdigt fondssystem, som BL med debatoplægget En retfærdig boligpolitik fra juni 2006 har foreslået. Her foreslås, at der i stedet gennemføres et omfattende udredningsarbejde, hvor såvel indbetalingerne til fondene som adgangen til at kunne disponere over fondsmidlerne gøres til genstand for seriøse overvejelser. Sigtet er at opnå bedre overnesstemmelse mellem betalingsevne og betalingsforpligtelse samt mellem husleje og kvalitet. Det skal alt sammen ske under den klare forudsætning, at der generelt sikres moderate huslejer, der som gennemsnit ikke overstiger nu-

24 side 24 værende niveau, men snarere sikrer en forbedret generel konkurrenceevne for de almene boliger. Det er også i den sammenhæng, at BL s vurdering af rapportens kapitel med forslag til en model for såkaldt huslejeudligning skal ses, (embedsmandsrapportens kapitel 12). BL er således enig, når rapporten på side 353 og 354 fastslår, at det vil give store problemer, hvis anbefalingerne fra OECD, Det Økonomiske Råd og Velfærdskommissionen om helt at fjerne støtten til mursten i den almene sektor og erstatte med en ren markedsdirigeret huslejestruktur, som det kendes for ejerboligmarkedet. Problemerne vil omfatte øgede samspilsproblemer med høje sammensatte marginalskatter, og det vil fange beboere i fattigdomsfælder, som det er set i England med øget ghettoisering. Det er også væsentligt, at rapporten side 384 understreger, at tilpasninger af finansierings- og støttesystemer skal fastholde balancelejeprincippet, herunder fortsat støtte til mursten, og eventuelle tilpasninger skal respektere det lokale selvstyre for ikke at skabe incitamenter til ansvarsforflygtigelse. Imidlertid følges disse mere generelle betragtninger i rapporten op med nogle mere løst skitserede tanker om en model for huslejeudligning, som på grund af deres meget løst skitserede karakter kan være vanskelig at vurdere, men som dog under alle omstændigheder må give anledning til betydelig bekymring set med BL s øjne. I rapporten skitseres således en model med udgangspunkt i skattesystemets vurderingsmodel for ejerboliger, som i givet fald skal kunne korrigeres for sociale forhold m.v. Men med et sådant udgangspunkt har man netop ikke taget hensyn til de overordnede mål, som den almene sektor skal varetage. På ejerboligmarkedet er der endog meget betydelige regionale prisforskelle, hvor en ejerbolig i dele af hovedstadsområdet koster 6-7 gange prisen pr. kvadratmeter af en ejerbolig i vest- eller nordjylland. Det er helt uden realisme at forestille sig sådanne forskelle i den almene sektor, der bl.a. skal sikre boliger til folk med beskedne indkomster, herunder mange på overførselsindkomst. Det vil simpelthen udelukke, at pensionister, kontanthjælpsmodtagere og arbejdsløse kan bo i hovedstadsområdet og tilsvarende områder med stor efterspørgsel. Tilsvarende vil det blive endnu mere vanskeligt for mange lønmodtagere med beskedne og jævne indkomster at bo i hovedstadsområdet, end det allerede er i forvejen. Derfor må BL advare imod den type af huslejemodeller, og i stedet foreslår BL, at der indledes et langsigtet reformarbejde med etableringen af et mere retfærdigt fondssystem, som skitseret i BL s debatoplæg.

25 side Almene boligers konkurrenceevne svækket I kapitel 6 belyses den almene sektors økonomiske konkurrenceevne overfor især ejerboliger, og det konkluderes, at den lave rente i kombination med nye låneformer har styrket ejerboligens konkurrenceevne i de senere år, og at der aktuelt er en skærpet konkurrencesituation mellem ejerboliger og almene boliger. Det betones dog samtidig i kapitlet, at de almene boliger ikke grundlæggende har et problem med den økonomiske konkurrenceevne i forhold til ejerboligerne, og efter BL s opfattelse forholder kapitel 6 i rapporten sig dermed reelt ikke til den svækkede økonomiske konkurrenceevne, som især alment nybyggeri står overfor. Den analytiske kerne i kapitel 6 er en opgørelse af boligomkostningerne i de forskellige boligtyper, dvs. almene boliger, ejerboliger, andelsboliger og private udlejningsboliger. Opgørelsen hviler på en række afgørende forudsætninger om renter, finansieringsformer, driftsudgifter og stigninger i ejendomspriserne, eftersom beboeren i ejerboligen forudsættes at sælge boligen efter endt botid og inkassere enten kapitalgevinsten eller -tabet, og dette positive eller negative beløb indgår i opgørelsen af boligomkostningen. Analytisk forekommer fremgangsmåden i opgørelserne at være korrekt, men konsekvenserne af de nye låneformer tillægges kun begrænset betydning. Imidlertid er der sket den vigtige ændring, at tidligere var en køber af en ejerbolig tvunget til at spare op i boligen gennem afdrag på sine lån, hvorimod de nye låneformer betyder, at familier med mindre indkomster og begrænsede muligheder for at spare op kan vælge et afdragsfrit lån. Disse økonomisk svagere familier havde måske tidligere valgt at bo i en lejebolig, men efter introduktionen af afdragsfri lån, kan de nu bo til leje i deres ejerboliger, og dette må have medvirket til at svække lejeboligernes konkurrenceevne. Dernæst har de faldende og fortsat ganske lave renter styrket ejerboligernes konkurrenceevne overfor de almene boliger, men dette afspejles imidlertid ikke i beregningerne i kapitel 6 i rapporten, hvor der er forudsat en lang rente på 6 pct. og en kort rente på 5 pct. med den begrundelse, at der nu er udsigt til stigende renter. Selv om den aktuelle økonomiske situation formentlig peger i retning af stigende renter, så mener BL, at det er problematisk at basere en beregning alene på en sådan prognose, og det ville have været hensigtsmæssigt, hvis der tillige var vist beregninger baseret på de aktuelle renter. Derved var der også fremkommet et andet billede af de almene boligers aktuelle konkurrencesituation. Herudover er det problematisk, at der i beregningerne forudsættes samme niveau for driftsudgifterne pr. kvadratmeter i alle boligformerne. Denne forudsætning slører det afgørende forhold, at for beboeren i den almene bolig er driftsudgifterne en del af huslejen og skal betales hver måned, hvorimod mange af driftsudgifterne i ejerboligen kan være usynlige som fx periodevise

26 side 26 reparationer, som ofte kan udføres som gør-det-selv arbejde eller sort arbejde, og desuden er der ikke faste udgifter til administration, afholdelse af beboermøder, revision m.v. i ejerboliger. Driftsudgifterne i ejerboligen overvurderes således i beregningen. Endelig er der spørgsmålet om størrelsen af de skattefri kapitalgevinster eller tab. I de seneste år har de betydelige stigninger i ejendomspriserne bidraget til at øge ejerboligernes konkurrenceevne på grund af udsigten til en betydelig kapitalgevinst, men til gengæld har det stadig højere niveau for ejendomspriserne isoleret set bidraget til at svække ejerboligernes konkurrenceevne. Reel konkurrence med ejerboligerne Som et simpelt men også meget illustrativt mål for den indbyrdes økonomiske konkurrence mellem almene boliger og ejerboliger er herunder i tabel 9.1 vist omkostningerne det første år i en nykøbt ejerbolig og en nyopført almen bolig til samme anskaffelsessum. Der er forudsat, at ejerboligen er finansieret billigst muligt med etårig rentetilpasning og afdragsfrihed, da denne finansieringsform er mest relevant i forhold til en økonomisk svagere målgruppe, der ellers kunne tænkes at have den almene bolig som alternativ. Herudover indebærer forudsætningen om afdragsfrihed, at boligejeren alene betaler den løbende boligudgift, der modsvarer huslejen i den almene bolig. De løbende driftsudgifter er vist for de almene boliger med et beløb svarende til 325 kr. pr. kvm. svarende til forudsætningen i embedsmandsrapporten, mens beløbet i ejerboligen er fastsat til en tredjedel heraf. Herudover er der forudsat en ubeskattet kapitalgevinst på ejerboligen på 1 pct. pr. år, og dermed bliver omkostningen på 3,7 pct. af anskaffelsessummen i ejerboligen mod 5,7 pct. i den almene bolig. Tabel 9.1. Omkostningerne ved at bo i ejerbolig og almen bolig. Almen bolig Ejerbolig Kapitaludgift 3,4% 2,1% Indskud/udbetaling 0,1% 1,1% Driftsudgifter 2,2% 0,7% Ejendomsværdiskat 0,0% 0,7% Kapitalgevinst 0,0% -1,0% Samlet 5,7% 3,7% Anm.: Som rente er anvendt 3,5 pct., skatteværdien af rentefradraget er 33 pct., indskuddet i den almene bolig og udbetalingen i ejerboligen er lånt til en rente på 7 pct. Ejendomsværdiskatten er som forudsat i embedsmandsrapporten sat til 0,729 pct. Efter BL s opfattelse viser tabel 9.1, at især nyopførte almene familieboliger kan stå svagt i konkurrencen med ejerboliger. I figur 9.1 er som nævnt forudsat samme anskaffelsespris hhv. købssum for den almene bolig og ejerboligen, nemlig kr. pr. kvm. Men det er nærliggende at stille spørgsmålet, hvor dyr skal ejerboligen være, hvis der under samme forudsætninger i øvrigt skal være samme boligudgift i de to boligformer?

27 side 27 Resultatet er ud fra denne simple beregningsmodel - at ejerboligen kan have en pris på op til kr. pr. kvadratmeter! Dermed kan selvfølgelig ikke konkluderes, at indflytteren i en nyopført almen bolig lige så godt kunne flytte ind i en meget dyr ejerbolig, bl.a. fordi familier med lave indkomster vil have vanskeligt ved at opnå lån, mens familier i arbejde og med opsparing har større valgmuligheder. Beregningerne peger således på, at, at de almene familieboliger har en svækket økonomisk konkurrenceevne overfor ejerboligerne også nær de større byområder, og på den baggrund finder BL det relevant og nødvendigt, at der i kapitel 12 diskuteres mulighederne for en anden og mere fleksibel finansiering af det almene nybyggeri.

28 side Perspektiverne i ny finansiering I kapitel 12 belyses mulighederne for en anden finansiering af det almene nybyggeri, og der peges i retning af to forskellige modeller. Som en forholdsvis konkret model foreslås det, at beboerbetalingens startniveau reduceres til fx 3 pct., at realkreditlånets løbetid forlænges, samt at beboerbetalingen opreguleres i flere år. Selv om det lavere startniveau for beboerbetaling ikke vil rette op på den almene boligs konkurrenceproblem i tabel 9.1 ovenfor, så finder BL, at det væsentligt, at spørgsmålet om en mere konkurrencedygtig finansiering af nybyggeriet tages op. Mere perspektivrige overvejelser om ny finansiering skitseres imidlertid i en anden model i kapitel 12. Det foreslås, at den statslige ydelsesstøtte til det almene byggeri i stedet omlægges til et engangstilskud ligesom den kommunale grundkapital, hvorefter det kan overlades til boligorganisationen og Landsbyggefonden at tilrettelægge den mest optimale finansiering. Dette forslag ligner meget forslaget i BL s debatoplæg om en retfærdig boligpolitik, hvor det netop foreslås, at den statslige ydelsesstøtte omlægges til et engangstilskud, hvorefter der er frihed til at finansiere nybyggeriet på den mest hensigtsmæssige måde for beboerne. Samtidig foreslås det i BL s debatoplæg, at renterisikoen afdækkes solidarisk i en garantifond. I embedsmandsrapporten synes der foruden øget frihed og fleksibilitet også at være det yderligere formål med at omlægge statens støtte til et engangstilskud, at støtten herved afkobles fra anskaffelsessummen. Det nævnes således, at staten på denne måde kan begrænse sine udgifter, og det foreslås at visse af udgifterne ved anskaffelsessummen i stedet finansieres af Landsbyggefonden eller de lokale dispositionsfonde. På den baggrund ønsker BL klart at understrege, at helt nødvendige overvejelser om en mere hensigtsmæssig finansiering af det almene byggeri ikke bør betragtes som en statslig spareøvelse. Det er væsentligt, at staten fremover påtager sig et væsentligt økonomisk ansvar ved finansieringen af almene boliger, således som det også var tilfældet forud for Ikke en spareøvelse på anskaffelsesudgifter og dårligere kvalitet Som argument for en omlægning af den statslige finansiering til et engangstilskud nævnes bl.a. på side 365 i rapporten, at dette vil forbedre boligorganisationernes incitament til at begrænse anskaffelsesudgifterne og driftsudgifterne. Selv om denne betragtning umiddelbart kan forekomme korrekt, bør den dog relateres til de faktiske forhold, som de almene boligorganisationer arbejder under. Realiteten er, at de såkaldte maksimumbeløb for alment byggeri ofte sætter meget snævre begrænsninger på anskaffelsessummen især omkring de større byområder med høje grundpriser, og udenfor de større byer er de almene familieboliger ofte i skarp konkurrence med ejerboligerne.

29 side 29 Indtrykket er ikke, at der er behov for at begrænse anskaffelsesudgifterne for det almene byggeri. Tværtimod er der erfaringer for, at de faste regler for anskaffelsesudgifterne ofte forhindrer totaløkonomisk rentable investeringer, som vil føre til lavere driftsudgifter på længere sigt. Set i det perspektiv vil en omlægning af den statslige finansiering til et engangstilskud kombineret med en afskaffelse af reglerne om maksimumbeløb være hensigtsmæssig. Større konkurrence på realkredit Der er i kapitel 12 også helt relevante diskussioner af mulighederne for at mindske omkostningerne ved at optage realkreditlån, og det fremføres bl.a., at en finansiering af disse omkostninger via dispositionsfonden kan bidrage til at minimere disse omkostninger. Udover igen at påpege, at overvejelser om en omlægning af finansieringen ikke skal være en statslig spareøvelse, så er det også yderst tvivlsomt, om en omlægning af den statslige støtte afgørende kan mindske udgifterne til realkreditbelåningen. I en analyse af konkurrencen på realkreditmarkedet udført af socialministeriet dokumenteres det, at bidragsprocenten på realkreditlån ydet til alment nybyggeri siden 1999 stort set altid har været på den lovgivningsmæssige maksimumsats på 0,27 pct., og det dokumenteres, at bidragsprocenten er den samme, uanset hvordan den enkelte boligorganisation har indhentet sine lån. På den baggrund synes der at være et grundlæggende behov for at styrke konkurrencen på realkreditmarkedet, og det er nok naivt at forestille sig, at en omlægning af finansieringen af alment nybyggeri i sig selv er tilstrækkeligt til at konkurrere omkostningerne ned.