Kommuners lånoptagelse og garantistillelse ved kontrakter om fast ejendom. Ved Cecilie Rust og Torben Schøn

Transkript

1 Kommuners lånoptagelse og garantistillelse ved kontrakter om fast ejendom Ved Cecilie Rust og Torben Schøn

2 2 Dagsorden Velkomst Introduktion Regulering af kommunernes låntagning Lånebekendtgørelsen Låneadgang og ramme Lånetyper og lånevilkår Lån og aftaler, som henregnes til låntagning Opgørelse af aftalernes værdi Undtagelser til låneoptagelse

3 3 Indledning Det almindelige kommunaløkonomiske princip Kommunerne skal som udgangspunkt finansiere anlægsaktiver uden låneoptagelse Derudover låneadgang svarende summen af regnskabsførte udgifter Deponering Kun adgang til låneoptagelse, hvor der er hjemmel i lånebekendtgørelsen Optagelse af lån, og lignende dispositioner, der må sidestilles med lån dispositioner/ordninger, som ikke udgør egentlig låntagning, men som i finansieringsmæssig henseende må sidestilles hermed Eksempler i forhold til fast ejendom Leje- og leasingaftaler, OPP- og koncessionsaftale om benyttelse af faste ejendomme, lokaler, anlæg mv. Lån og aftaler på særligt gunstige vilkår kan have karakter af tilskud eller gave. Disse er ikke omfattet af lånebekendtgørelsen

4 4 Regulering Lovbekendtgørelse nr. 769 af 6. september 2015 om kommunernes styrelse, Kommunestyrelsesloven, 41 Bekendtgørelse nr af 17. december 2013 om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier mv. Vejledning nr af 19. februar 2012 om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier mv. Udkast til Vejledning om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier mv.

5 5 Formål med lånebegrænsningerne og deponeringsreglerne Lånebegrænsningen: Opmærksomhed om udgifter og forpligtelser minimering af risiko for gældssætning og hæftelser Finanspolitisk styring: Samfundsmæssigt hensyn der tilsiger en regulering af omfanget af kommuners og regioners opførelse af anlæg samt deltagelse i aftaler, herunder leje og leasing af anlæg, der må sidestilles med og opfattes som lån, når aftalerne erstatter en egenfinansieret anlægsudgift. Omfordelingsbegrænsning: Beskyttelse af fremtidig dispositionsfrihed (økonomisk råderum ikke i uhensigtsmæssigt omfang undergives finansielle bindinger) Prioritering på udvalgte områder: Straks finansiering kan undgås, hvor vurderes uhensigtsmæssigt samt mulighed for at fremme investeringer

6 6 Låneadgang og ramme Lånefinansiering efter lånebekendtgørelsen kan, med få undtagelser, alene omfatte anlægsudgifter Ikke lånadgang til almindelig drift og vedligehold Den tilladte låneadgang: Summen af regnskabsførte udgifter, ekskl. anlægstilskud Dvs. kommunernes nettoudgifter til formål nævnt i lånebekendtgørelsens 2, stk. 1 samt eventuel lånedispensation efter 16 og 17 Låneoptagelsen skal ske i samme regnskabsår, som de udgifter låneadgangen er betinget af 2 udgifterne fastsætter den beløbsmæssige ramme for lånoptagelsen, men ikke formålet hermed: Ikke krav om at lånebeløb anvendes til betaling af udgifter, som har givet adgang til lånoptagelsen Lån kan anvendes til udgifter, der ikke er omfattet af 2

7 7 Lånetyper og lånevilkår Lån kan optages som annuitetslån, serielån, indekslån, stående lån eller lån med en afdragsfriperiode, jf. 10, stk. 1 og 2 Ikke regulering af, hvorvidt lån skal optages med variabel eller fast rente, eller hvor kommunerne kan optage lån Efter den 1. januar 2014 kan kommunerne alene stille garanti for låntyper, kommunen selv kan anvende For annuitetslån, serielån og indekslån er den maksimale løbetid 25 år Undtagelse: Lån til opførelse eller erhvervelse af ældreboliger For andre lån og afdragsfrie lån er den maksimale løbetid 15 år, med et afdragsforløb, der højest giver en gennemsnitlig løbetid på 10 år Lån kan alene optages med sluteksponering i danske kroner eller euro

8 8 Særlige regler om indfrielse af lån ved salg eller overdragelse af fast ejendom 7 og 8 Ved salg af kommunens faste ejendomme, herunder anlæg, hvori der er optaget lån, skal kommunen indfri lånet Alternativt skal deponeres et beløb svarende til beløbet, hvormed lånet kan indfries Ikke begrænset til, hvor der er stillet sikkerhed for lånet i ejendommen Hensyn: ikke spekuleres i låneberettigede investeringer

9 9 Lån og aftaler, som henregnes til låntagning Lån og aftaler omfattet af 3, stk. 1, nr. 2-8 Nr. 5: Indestående prioriteter, der overtages og sælgerpantebreve i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom Nr. 6 og 7: Aftaler om benyttelse af ejendomme, lokaler mv., hvis etablering kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave (leje og leasing mv.) Leasing/leje af materiel, inventar mv. erstatter normalt ikke en anlægsudgift, men en driftsudgift Nr. 8: Lån og aftaler, hvor kommunen meddeler garanti eller anden sikkerhed, til finansiering af anlægsprojekter mv. (undtagelser hertil i 3, stk. 2)

10 10 Særligt om garantistillelse 3, stk. 2, nr. 8: Lån eller aftaler, herunder leje- eller leasingaftaler, der ikke er omfattet af nr. 1-7, i det omfang kommunen meddeler garanti eller anden sikkerhed for lånet eller aftalen, og lånet anvendes til finansiering af anlægsprojekter eller udgifter, der kan sidestilles med en kommunal anlægsopgave Garanti for lån eller aftaler, herunder leje- og leasingsaftaler, kan stilles med den fornødne hjemmel Ikke en generel regulering af garanti- og sikkerhedsstillelse Kommercielle aktiviteter ikke omfattet af lånebekendtgørelsen Kommunen kan som udgangspunkt kun stille garanti for lånetyper, som kommunen selv kan anvende, jf. 12, stk. 1

11 11 Opgørelse af aftalernes værdi Bl.a. leje- og leasingaftaler opgøres som den højeste af følgende værdier ( 5, stk. 1): 1. Opførelsesomkostninger/anskaffelsesomkostninger for de benyttede ejendomme /lokaler, inkl. moms 2. Værdien af de benyttede ejendomme/lokaler, iht. den ved aftalens indgåelse senest foretagne offentlige vurdering Medregning af ombygningsudgifter Medregning af forbedringer Særligt om ejendomme under opførelse (stk. 6) Delvis benyttelse til kommunalt formål: Den forholdsmæssige del svarende til benyttelsen til kommunalt formål Ved opgørelsen af benyttelsen til kommunalt formål tages udgangspunkt i den ikke-kommunale benyttelse af ejendommen

12 12 Undtagelser til låneoptagelse Aftaler, herunder leje- og leasingaftaler med en maksimal løbetid på 3 år, 3, stk. 4 Deponering iht. 6: Lån og aftaler henregnes ikke til kommunens låntagning Kommunen kan deponere et beløb på en særskilt konto i et pengeinstitut eller obligationer med en tilsvarende kursværdi i et pengeinstitut, realkreditinstitut eller i KommuneKredit Deponeringen skal opgøres på grundlag af værdiansættelsen efter 5 for så vidt angår leje-og leasingsaftaler Frigivelse: (For aftaler indgået efter den 1. januar 2014) Binding i et år og frigives herefter med 1/25 del årligt over 25 år eller ved aftalens ophør Deponering ved kontraktindgåelse (undtagelse: ejendomme under opførelse)

13 13 Øvrige bestemmelser Sale- and leaseback kræver Social- og Indenrigsministeriets godkendelse, 11 Hvis andre forhold end rent finansielle har været bestemmende En betingelse at deponeres et beløb svarende til lejemålets værdi En betingelse at arrangementet ikke indeholder en kommunal købspligt Godkendelse hvis maksimal løbetid på 3 år uden adgang til forlængelse Dispensationsadgang i særlige tilfælde,

14 14 Opsummering Eventuelle spørgsmål Tak for i dag

15 15 Kontakt Torben Schøn Cecilie Rust Partner København Advokat København Fast Ejendom Fast Ejendom T M E ts@bechbruun.com T M E cru@bechbruun.com København Danmark Aarhus Danmark Shanghai Kina T