Ny lejelov For lægdommere og huslejenævnsmedlemmer 9. December 2015 Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark
Emner Ikrafttræden og hjemmel v/ejendomsforeningen Danmark, juridisk konsulent Pernille Lind Husen GI vedligeholdelsespåbud, vedligeholdelsesregnskaber mv. v/gi, advokat Ander Clausen, afdelingschef Hannah Vilvig og XX Marie Mortensen Huslejenævnenes kompetencer, strafgebyrer mv. v/ejendomsforeningen Danmark, juridisk konsulent Pernille Lind Husen 2
Ny lejelov Ikrafttræden Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Trådte i kraft 1. juli 2015 Dog træder ændringerne i 65, stk. 2-4 om beboerrepræsentationer og forbedringer først i kraft 1. januar 2016 Afgrænsninger i forhold til de nye reglers anvendelse Aftaler, herunder lejeaftaler og andre aftaler Forbrugsregnskaber Flyttesyn Vedligeholdelse (særskilt oplæg v/gi) Huslejenævnssager 3
Ny lejelov Ikrafttræden Aftaler der er indgået 1. juli 2015 og frem Lovændringerne gælder i fuldt omfang for alle lejeaftaler, der er indgået den 1. juli 2015 og frem Aftalevilkår, som ikke kan aftales gyldigt Trappeleje Automatisk nyistandsættelse ved fraflytning Udvidet vedligeholdelsespligt for lejer i ejendomme omfattet af BRL kap. II- IV, det vil sige ud over låse og nøgler, indvendig vedligeholdelse og evt. vedligehold af have 4
Ny lejelov Ikrafttræden Aftalevilkår, som kan aftales i stedet for trappeleje Nettoprisindeksregulering LL 53, stk. 2 (eller stk. 6 for lejemål med fri lejefastsættelse) Alle lejemål, dog formentlig ikke lejemål med leje fastsat jf. BRL 5, stk. 1 Eneste krav til aftalen er maks regulering én gang årligt og at regulering skal ske i henhold til Danmarks Statistiks nettoprisindeks, det vil sige både op og ned Vejledning til typeformular A, 9. udg. henstiller til, at det oplyses hvilken måneds indeks, der anvendes, startværdien af indekset og hvornår lejen første gang reguleres ikke pligtigt! 5
Ny lejelov Ikrafttræden Regulering kan ske ved meddelelse fra udlejer til lejer, ingen varsling og ingen indsigelsesadgang Lejen kan nedsættes, hvis den overstiger den i øvrigt lovlige leje for lejemålet, selvom det alene skyldes de aftalte stigninger (ligesom ved trappeleje) Formuleringsforskel mellem LL 53, stk. 2 og stk. 6, som dog ikke bør medføre reel forskel 6
Ny lejelov Ikrafttræden Aftalevilkår, som kan aftales i stedet for automatisk nyistandsættelse Normal istandsættelse Normal istandsættelse Aftales ved, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt i lejeperioden LL 24, stk. 1, 2. pkt. Krav på istandsættelse opstår kun, hvis vedligeholdelse er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter, den dag lejer flytter LL 19, stk. 2, jf. 24, stk. 1, 1. pkt. 7
Ny lejelov Ikrafttræden Aftalevilkår om vedligeholdelsesfordeling I ejendomme omfattet af BRL kap. II-IV, aftalefrihed begrænset jf. LL 24, stk. 2, 1. pkt. I alle andre ejendomme, aftalefrihed bevaret Aftalemuligheder i ejendomme omfattet af BRL kap. II-IV Lejer har lovmæssig vedligeholdelse af låse og nøgler jf. LL 20 Lejer har indvendig vedligeholdelse jf. LL 21 Lejer har vedligeholdelse af have til lejemålet jf. LL 24, stk. 2, 2. pkt. 8
Ny lejelov Ikrafttræden Typeformular A, 9.udg. Særlig udfordring i relation til 10 og 11 Vilkår, som i sin helhed allerede følger af lejelovgivningens almindelige vilkår eller af en husorden, må ikke anføres her. Øvrige oplysninger om det lejede anføres i kontraktens 10. Huslejenævnene kan kun i begrænset omfang tage stilling til vilkårene i 11, kun det omfang kompetencen er tillagt jf. LL 106 LL 53, stk. 3-5 aftaler med fri lejefastsættelse BRL 5, stk. 9 mere byrdefulde vilkår Istandsættelse ved fraflytning 9
Ny lejelov Ikrafttræden Hvad sker der, hvis der står noget helt eller delvist i 11, som allerede følger af lejeloven? Ingen regler om, hvad der kan/skal ske Hvis vilkåret bliver ugyldigt faldes normalt tilbage på lovens almindelige regler Kan hele 11 kendes ugyldig, hvis der står et enkelt vilkår, som allerede følger af lejeloven? Kan hele 11 kendes ugyldig, hvis der står flere vilkår, som allerede følger af lejeloven? Kan hele kontrakten kendes ugyldig, hvis der står vilkår i 10 og/eller 11, som allerede følger af lejeloven? 10
Ny lejelov Ikrafttræden Aftaler der er indgået før 1. juli 2015 Lovændringerne gælder ikke i fuldt omfang Gyldigt indgåede aftaler kan opretholdes (som udgangspunkt) Aftalevilkår, som kan opretholdes trods de nye regler Trappeleje Automatisk nyistandsættelse ved fraflytning Udvidet vedligeholdelsespligt for lejer i ejendomme omfattet af BRL kap. II- IV, det vil sige ud over låse og nøgler, indvendig vedligeholdelse og evt. vedligehold af have 11
Ny lejelov Ikrafttræden Trappeleje Kan opretholdes til udløb Der kan ikke aftales ny trappeleje, når aftalen udløber, selvom det står i klausulen, der må aftales nettoprisindeksregulering i stedet Udvidet vedligeholdelsespligt for lejer i ejendomme omfattet af BRL kap. II-IV Kan opretholdes til udløb Herunder nedsatte vedligeholdelseshensættelser jf. BRL 18 og 18b 12
Ny lejelov Ikrafttræden Automatisk nyistandsættelse ved fraflytning Krav kan opretholdes Husk at fraflytningssyn skal afholdes efter nye regler, når fraflytning sker Udvidet frist for fremsættelse af krav jf. LL 98? Vejl. nr. 10936 om ind- og fraflytningssyn beskriver mulighed for opretholdelse Ejendomsforeningen Danmark meget tvivlsom over for hjemlen til det 13
Ny lejelov Ikrafttræden Obligatoriske syn Indflytningssyn skal være afholdt, hvis lejekontrakten er indgået den 1. juli 2015 eller frem Fraflytningssyn skal afholdes efter de nye regler for alle fraflytninger, der sker 1. juli 2015 og frem Fraflytning sker den dag lejer afleverer nøgler Hvis fraflytningssyn er aftalt til at skulle holdes den 1.-7. juli 2015 gjaldt reglerne om indkaldelse ikke på tidspunktet for, hvornår indkaldelse skulle ske 14
Ny lejelov Ikrafttræden Forbrugsregnskaber De nye regler gælder for regnskaber, hvor regnskabsperioden starter 1. juli 2015 eller frem For regnskaber, hvor perioden er startet før 1. juli 2015, gælder de gamle regler fortsat jf. lbkg nr. 963 af 11. august 2010 Forbrugsregnskaber efter de gamle regler Energimærke kan opkræves med den fulde udgift i det regnskab, der aflægges efter udarbejdelsen Fordelingsfejl kan rettes også efter den ordinære frists udløb jf. gl. LL 43, stk. 2 15
Ny lejelov Ikrafttræden Forbrugsregnskaber efter de nye regler Energimærkeudgift skal deles i forhold til gyldighedsperioden, udg.pkt. 10 lige store dele Den udgift der ikke dækkes i regnskabet eller er dækket i tidligere regnskaber, kan forrentes med renter og bidrag på et tilsvarende realkreditlån på tidspunktet for udførelsen Fordelingsfejl skal rettes inden den ordinære frist for udarbejdelse af regnskabet udløber jf. LL 45 c, stk. 2 Frist for aflæggelse af regnskaber er nu 4 måneder for alle regnskaber Fristen kan forlænges, hvis leveringen sker fra kollektivt forsyningsanlæg Uheldig formulering af LL 43, kan så tvivl om, hvorvidt fristen for vandregnskaber kan forlænges til 3 måneder efter afregning er modtaget 16
Ny lejelov Ikrafttræden Huslejenævnssager Nye regler om gebyrer gælder for sager indbragt den 1. juli 2015 og frem Nye regler om vedligeholdelsespåbud gælder for sager indbragt den 1. juli 2015 og frem Nye regler om tvangsadministration gælder for overtrædelser af LL 6 den 1. juli 2015 og frem 17
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Nye kompetencer hos huslejenævnene Vedligeholdelsespåbud LL 19, stk. 3 og 106, nr. 3 og 4 (særskilt oplæg v/gi) Vedligeholdelsesplaner BRL 22 (særskilt oplæg v/gi) Nettoprisindeksregulering af den omkostningsbestemte leje BRL 9a og 15 Fraflytningstvister, tvister om tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje, herunder størrelsen af istandsættelsesudgifterne LL 106, nr. 4 Oprindelige mangler LL 106, nr. 11 18
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Fraflytningstvister Formalia overholdt Vurdering af krav på istandsættelse Vurdering af omkostningerne til istandsættelse Formalia overholdt Har der været krav om indflytningsrapport? Er der indkaldt korrekt og afholdt rettidigt? Er alle krav gjort gældende i rapporten? Er rapporten udleveret korrekt til lejer? Elektronisk kommunikation? 19
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Vurdering af krav på istandsættelse Hvem har haft vedligeholdelsespligten? Grænsedragning mellem vedligeholdelse og misligholdelse bliver mere relevant Normal istandsættelse Er vedligeholdelse påkrævet? 20
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Hvem har haft vedligeholdelsespligten? Udlejer lejer skal alene erstatte misligholdelse Lejer lejer skal istandsætte, hvis vedligeholdelse er påkrævet jf. LL 19, stk. 2 Det kan aldrig kræves, at lejer afleverer det lejede i bedre stand end ved indflytningen jf. LL 98, stk. 1, 3. pkt. jf. 99 a 21
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Grænsedragning mellem vedligeholdelse og misligholdelse Vedligeholdelse er fjernelse af sporene efter slid og ælde og hændelige skader Slid og ælde er den forringelse, der sker ved almindelig brug og tidens påvirkning Misligholdelse er skader, som er opstået ved forkert brug, forkert vedligeholdelse eller uforsvarlig og skadefremkaldende adfærd/undladelse Lejers erstatningsansvar for skader jf. LL 25 er muligvis ikke omfattet af reglerne om fremsættelse af krav jf. LL 98? se GD 2015/67 V (gl regler) 22
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Normal istandsættelse Manglende opfyldelse af pligt til vedligeholdelse, som udløses ved fraflytning Er vedligeholdelse påkrævet? Vedligeholdelsesstanden skal være ringere end ved overtagelsen sammenholdes med indflytningsrapporten (hvis en sådan findes) Udmeldt i vejledningen, at overfladebehandling som udgangspunkt må forventes at skulle ske hvert 5 år Baggrund i dom 23
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Hårdere påvirkning ved: Mange i husstanden, herunder særligt børn Husdyr Rygning eller afbrænding af eks. stearinlys Udmeldt i vejledningen, at der skal ske en helhedsvurdering, dvs. hvis nogle dele afleveres i bedre stand, kan andre afleveres i dårligere stand Ejendomsforeningen Danmark er uenig 24
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Vurdering af omkostninger til istandsættelse Ny kompetence Må alene kunne indeholde en mulighed for at nedsætte eller afvise urimelige omkostninger Branchepriser, prislister, prisark mv. vil formentlig i større eller mindre omfang blive anvendt til den praktiske håndtering, men må kun kunne anvendes vejledende 25
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Oprindelige mangler Lejers anmeldelse af mangler jf. LL 14 Udlejer kan pålægges at udbedre mangler Er ikke hjemmel til at ændre i en indflytningsrapport Afgørelse vil i praksis udgøre et supplement til indflytningsrapporten 26
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Ny gebyrstruktur Almindligt sagsgebyr er steget til 302 kr. pr. sag pr. 1. juli 2015 Sagsgebyr for forhåndsgodkendelsessager er faldet til 504 kr. pr. sag pr. 1. juli 2015 Indført strafgebyr på 2.097 kr. til udlejer pr. sag, hvor udlejer taber Strafgebyr Er et administrationsgebyr til huslejenævnet jf. BRL 39, stk. 2 Pålægges når lejer får fuldt medhold i sagen Er en afgørelse, som kan påklages på samme måde, som den materielle afgørelse 27
Huslejenævn Gebyrer og kompetencer Hvornår har lejer fået fuldt medhold? Hvad handler sagen om? Hvad har lejer skrevet i sin indbringelse? Har huslejenævnet pligt til at bede lejer om at præcisere sine klager? Kan lejer få fuldt medhold, hvis sagens afgørelse er baseret på et skøn, som f.eks. i sager om lejens størrelse? En del af afgørelsen, eller en selvstændig afgørelse? Forskel fra nævn til nævn, om afgørelsen tilføjes den materielle afgørelse, eller gives som en selvstændig afgørelse 28
Varsling af omkostningsbestemt leje Nye regler gældende for varslinger, der sendes den 1. juli 2015 og senere Ny procedure i forhold til beboerrepræsentationer Nye formkrav Ny procedure i forhold til beboerrepræsentationer Varsles 7 dage før varslingen sendes til lejerne Dette kan give særlige udfordringer i forhold til, at udlejer skal oplyse lejerne i varslingsbrevet om beboerrepræsentationens eventuelle bemærkninger Budgetmødet er afskaffet (var ikke et formkrav) 29
Varsling af omkostningsbestemt leje Nye formkrav Sammenligningsbudget Udfordring, hvis det ikke findes, hvad så? Oplysning om driftsindtægter Oplysning om indtægter for budgetleje og vedligeholdelseshensættelser Ikke forbedringstillæg Oplysning om den samlede leje inkl. lejeforhøjelsen Ikke længere krav om at sende vedligeholdelsesregnskaber og GI meddelelse Manglende overholdelse medfører principielt ugyldighed Kan BRL 14, stk. 2 om frist for opfyldelse benyttes? 30
Forbedringer Nye regler om inddragelse af beboerrepræsentationer I dag gældende regel om høring 3 uger før iværksættelse jf. LL 66, stk. 1, litra b) ophæves 1. januar 2016 Ny regel om indkaldelse af beboerrepræsentationen til møde forud for iværksættelse indføres pr. 1. januar 2016 Gælder som udgangspunkt for arbejder, der forventes varslet iværksat/varslet forbedringsforhøjelse for pr. 1. januar 2016 og frem Erstatter den tidligere høringsregel i LL 66, stk. 1, litra b) og reglerne om inddragelse af beboerrepræsentationen jf. LL 66, stk. 2-4 31
Forbedringer Nye regler om inddragelse af beboerrepræsentationer Indkaldelse af beboerrepræsentationen til møde Når forbedringerne vil medføre lejeforhøjelse, der, sammen med lejeforhøjelse over de sidste 3 år, overstiger 60 kr. pr. kvm Der skal indkaldes til møde senest 2 uger før der varsles iværksættelse, dog senest 2 uger før varsling af lejeforhøjelse, hvis ikke der varsles iværksættelse Varsling af iværksættelse er enten varsling af iværksættelse jf. BRL 24 eller varsling af adgang Forud for mødet skal udlejer sende skriftligt materiale vedrørende forbedringsarbejderne Konsekvens af manglende overholdelse er, at lejeforhøjelse ikke kan opkræves LL 65, stk. 4 32