Udnyt ekstra plads: Lej et værelse ud Du kan få selskab og tjene lidt penge på at leje et værelse ud i din bolig. Men husk at få lavet en god kontrakt og følge de regler, der er. Hvis du har fået ekstra plads i din bolig efter, at børnene er flyttet, har lyst til lidt selskab, eller vil tjene en ekstra skilling, kan du leje et værelse ud. Men der er en række ting, du skal vide, inden lejeren flytter ind, så du undgår problemer. I udgangspunktet skal du have styr på, hvad der skal stå i lejekontrakten, hvordan du fastsætter huslejen, hvad du skal betale i skat, og hvordan du opsiger en lejer. En lejekontrakt bør indeholde Navn på både udlejer og lejer. Dato for overtagelse. Hvor mange kvadratmeter værelset er på. Om der er adgang til fx køkken, bad, fællesrum, kælderrum, vaskemaskine, have m.v. Husleje, forudbetalt husleje og eventuelt depositum. Forbrug (gas, el og varme m.m., hvis det ikke er en del af huslejen). Hvornår huslejen skal betales (typisk den første i måneden) og til hvem/hvilken konto. Om det er tilladt at have husdyr. Husorden eller ordensregler.
Værelsets stand ved udlejningen, og hvordan skal det afleveres ved fraflytningen. Hvordan laver du en god lejekontrakt? Det er Lejeloven, som gælder, når du udlejer et værelse. For at have rene linjer mellem dig og din lejer er det bedst at bekræfte den mundtlige aftale på skrift. Faktisk har du pligt til at oprette en skriftlig kontrakt, hvis lejer kræver det. Bliver der ikke udarbejdet en skriftlig lejekontrakt, gælder reglerne i lejeloven, selvom du og lejer fx har indgået mundtlige aftaler, som stiller din lejer dårligere i forhold til lejeloven. Det er en god idé at benytte en standard lejekontrakt. Så sikrer du, at aftalen mellem dig og din lejer indeholder de ting, den bør gøre. Find standardlejekontrakten på borger.dk. Indsæt dine egne regler Ønsker du som udlejer, at lejer skal overholde visse regler, kan du skrive betingelserne ind i standardlejekontrakten under 11 for at præcisere indholdet af lejeaftalen. Det kan fx være vilkår omkring opsigelse eller ordensregler, du ønsker, din lejer skal følge. Du skal dog være opmærksom på, at nogle af Lejelovens regler ikke kan fraviges ved blot at anføre dem som særlige vilkår under 11. Det gælder bl.a. forhold omkring huslejens størrelse eller pligt til istandsættelse ved fraflytning. Efter Lejelovens regler kan du som udlejer opsige lejemålet af et værelse med en måneds varsel og uden nogen speciel begrundelse, medmindre du har anført et længere varsel i lejekontrakten. Ordensregler i lejekontrakter Ordensregler eller husorden, som det kaldes i lejekontrakter, kan bl.a. handle om:
Forbrug (lejer skal fx undgå vandspild). Støj og brug af musikanlæg, boremaskiner, TV m.v. Måske er der et tidsrum, hvor der skal være helt ro. Adgang til køkkenet - døgnet rundt eller mere præcist hvornår. Adgang til øvrige facilliter som kælderrum, vaskemaskine, tørring af tøj. Opbevaring af cykel og/eller bil. Affald, storskrald m.v. Rygning. Besøgende. Du kan fraskrive dig ansvaret for lejerens brug af vaskemaskine og dermed ansvaret for ødelagt tøj ved fx at indføje følgende i kontrakten: "Lejeren må benytte vaskemaskinen, men det sker på lejerens eget ansvar, dvs. uden ansvar af nogen art for udlejer." Hvornår kan du sige en lejer op? Til forskel fra andre lejeformer kræves der ikke nogen begrundelse, hvis du som udlejer ønsker at opsige din lejer, der blot har lejet et værelse. Opsigelsesfristen afhænger af den konkrete kontrakt, og hvilken form for værelse der er tale om. Opsigelse af lejemålet Som udlejer kan du til enhver tid opsige lejemålet med en måneds varsel, hvis ikke du har aftalt andet med lejer i kontrakten. Opsigelsesfristen kan godt være længere, men aldrig kortere end en måned. Udlejning af værelse med køkken Et værelse med et selvstændigt køkken, fx i form af et skabsarrangement med vask og kogeplader, bliver rent lejeretligt betragtet som en lejlighed. Det
betyder, at opsigelsesvarslet er 1 år. Det er dog heller ikke her nødvendigt at begrunde en opsigelse. Udlejning af værelse i tofamiliehus Hvis din bolig er et tofamiliehus, skal du være opmærksom på, at der gælder helt andre regler. Hvis du fx udlejer både en lejlighed og et værelse med et lille selvstændigt køkken (som derfor betragtes som en lejlighed), er der reelt tre lejligheder i ejendommen. Det betyder, at du ikke uden videre kan opsige lejerne uden begrundelse. Ud over, at opsigelsen skal indeholde en begrundelse, skal den være skriftlig og gøre opmærksom på, at lejeren har ret til klage over opsigelsen. Det kan du læse mere om i Lejeloven 87. Hvordan fastsætter du huslejen ved udlejning af værelse? Hvor meget et værelse kan indbringe ved udlejning, afhænger af det lejedes værdi. Et velindrettet, møbleret værelse kan som regel udlejes til en højere pris. En hovedregel er, at huslejen skal være "rimelig" i sammenligning med værdien af den resterende del af huset eller lejligheden. Hvis lejeren ikke synes, huslejen er rimelig, kan han/hun klage til Huslejenævnet for at få huslejen sat ned. Er klagen indbragt for Huslejenævnet senest 12 måneder efter lejeforholdets start, skal udlejer tilbagebetale den for meget betalte leje for hele lejeperioden. Er klagen indbragt 12 måneder efter lejemålets start, skal udlejer kun tilbagebetale den for meget betalte leje fra klagetidspunktet. Hvis lejer fortsat bor i værelset på klagetidspunktet, har udlejer imidlertid mulighed for at opsige lejemålet. Efter bestemmelserne i Boligreguleringsloven kan Huslejenævnet imidlertid erklære opsigelsen ugyldig, hvis nævnet skønner, at opsigelsen foretages for at opnå en urimelig husleje. En retningslinje for prisen på et værelse kan være, hvad kollegieværelser eller en lejebolig koster generelt eller i dit område. En anden mulighed er at kontakte en ejendomsmægler i området, som også kan oplyse priser pr. kvadratmeter pr.
år for udlejningen. Hvad må du opkræve i depositum og forudbetalt husleje? De fleste udlejere garderer sig mod misligholdelse og skader ved at forlange et depositum som sikkerhed. Hvis der undervejs i lejemålet er noget, som bliver ødelagt eller beskadiget af lejer, går depositummet til udbedring af dette. Et depositum svarer almindeligvis til 1 måneds husleje og må maksimalt udgøre 3 måneders husleje. Derudover kan du som udlejer forlange 3 måneders husleje i forskud. Forudbetalt husleje er helt almindeligt og er din sikring for, at lejer ikke pludselig rejser fra huslejen. Depositum og forudbetalt husleje må samlet ikke overstige 6 måneders husleje. Hvis du under lejemålet sætter huslejen op, kan du kræve, at depositum og forudbetalt husleje bliver efterreguleret. Depositum og forudbetalt husleje bliver ikke forrentet. Hvad gør du, når lejeren flytter ud? Ifølge Lejeloven skal lejeren senest være fraflyttet værelset kl. 12.00 den dag, hvor lejeperioden udløber. Efter fraflytning er det en god idé, at du sammen med lejeren gennemgår det udlejede areal, så der ikke efterfølgende opstår overraskelser med hensyn til den stand, som værelset afleveres i. For at forebygge uoverensstemmelser er det altid en god idé at have taget billeder af værelset, inden det bliver lejet ud. Billederne kan dokumentere dels værelsets stand, da det blev lejet ud, men også hvilket inventar der var på værelset ved udlejningen. Hvis lejemålet indeholder indvendig vedligeholdelsespligt, skal lejeren efterlade værelset i samme stand, som det var i, da han/hun flyttede ind.
Hvis lejemålet derimod ikke omfatter vedligeholdelsespligt, skal lejeren blot sørge for at istandsætte evt. skader, som han/hun er ansvarlig for. Du skal huske at fremsætte krav om evt. udbedring af mangler inden 14 dage, efter at lejeren er fraflyttet. Den frist kan dog forlænges i kontrakten. Det er derfor altid en god idé at få lejerens nye adresse i tilfælde af, at der skulle være noget, du har glemt eller overset. Er lejeren ikke enig i evt. udbedringskrav, kan sagen indbringes for Huslejenævnet. Har lejeren indbetalt et depositum, kan du bruge dette til at afholde evt. istandsættelsesudgifter. Sørg for at få afregnet evt. mellemværende og få afregnet depositum inden for 1-2 uger. Bliver lejeindtægten beskattet, når du udlejer et værelse? Hvis du udlejer et eller flere værelser til beboelse i din bolig, er lejeindtægten skattepligtig. Men da du har ret til nogle fradrag, er det kun en del af lejeindtægten, du skal betale skat af. Der findes to forskellige måder at beregne fradraget på: 1. 2. Som bundfradrag Som regnskabsmæssigt fradrag. Du kan frit vælge mellem de to former for beskatning. Hvis du først vælger at benytte metoden med bundfradraget, kan du godt fortryde og vælge om. Men hvis du fra starten af udlejningsperioden har valgt at benytte regnskabsmetoden, kan du ikke senere vælge fradragsmetoden med bundfradrag. Hvis du ikke indberetter lejeindtægterne til SKAT, kan du straffes for skattesvig efter Skattekontrollovens 13. Hvis det vurderes, at du har handlet forsætligt eller groft uagtsomt, kan du straffes med bøde, hæfte eller fængsel i indtil 1 år og 6 måneder. For sager, der omhandler skattesvig, gælder en særlig lang
forældelsesfrist på 10 år. Fradragsmetode med bundfradrag Med denne metode kommer fradragets størrelse til at afhænge af boligens ejendomsværdi, og du slipper for at holde nøje regnskab med udgifterne. Det er ofte en fordel at benytte bundfradragsmetoden, da du her er sikret et fradrag på 1,33 procent af ejendomsvurderingen - dog mindst 24.000 kr. om året, og du samtidig slipper for at lave et regnskab. Hvis der bare er tale om, at du lejer et værelse ud til en studerende, vil denne metode i de fleste tilfælde føre til den laveste skat. Er lejeindtægten større end fradraget, beskattes overskuddet som kapitalindkomst, da du er ejer af boligen. Med bundfradraget regner man sig frem til et fradrag ud fra værdien af ens ejendom. Eksempel på fradrag med bundfradrag Ejendomsværdien: 3.200.000 kr. Bundfradraget er 1,33 % af ejendomsværdien. 3.200.00 x 1,33 / 100 = 42.560 kr. i fradrag om året. Det svarer til 42.560 kr./12 = 3.546 kr. pr. måned, hvis du lejer værelset ud hele året. Det betyder, at du ikke skal betale skat, hvis lejeindtægten ikke overstiger 3.546 kr. om måneden. Hvis du har ejet boligen hele året, har du det fulde bundfradrag for 12 måneder, selvom du kun udlejer værelset i fx et halvt år. Har du kun ejet boligen i en del af året, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag for denne del af året. Bundfradraget er det samme, hvad enten værelset udlejes møbleret eller umøbleret.
Fradragsmetode med regnskab Hvis du vælger denne metode, bliver du beskattet af overskuddet ved udlejningen opgjort efter de almindelige regler for udlejning. Det betyder, at fradragets størrelse kommer til at afhænge af de dokumenterede udgifter, du har i forbindelse med udlejningen. Her skal du altså nøje holde regnskab med indtægter og udgifter. Hvis du bruger denne metode, er du ikke sikret et bundfradrag. De udgifter du kan trække fra i regnskabet, er de forholdsmæssige udgifter til drift såsom el, gas og varmeudgifter, samt hvis det udlejede er møbleret. Så kan du trække vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger fra i forbindelse med inventaret (dog ikke hårde hvidevarer). Du kan også trække en forholdsmæssig del af ejendomsskatten fra. Dvs, at hvis du lejer et værelse på 20 kvadratmeter ud, og dit samlede boligareal er på 120 kvadratmeter, kan du trække en sjettedel af de nævnte udgifter fra. Hvis du vælger regnskabsmetoden, er du forpligtet til at udfærdige et ejendomsregnskab, hvilket kan være en fordel at få gjort af en revisor. Af: skribent Lone F. Geyer journalist Lisette Lykke Andersen journalist Line Jensen fotograf Tommy Verting Se flere artikler med temaet: Boformer