Ø. Doense HADSUND Vive Forslag Hadsund Syd Oue trup Assens Kielstrup Valsgård Ajstrup Norup Stinesminde Hørby Skoleby Havndal MARIAGER y HOBRO Dalbyover Enslev Udbyhøj Råby Kærby Udbyhøj Sønder Onsild Gjerlev Øster Tørslev Gassum sild tionsby Udby Handest Fårup Holbæk Spentrup Nørbæk Hvidding Hald Hvidsten Asferg Tvede Linde Jennum Råsted Læsten Harridslev Lem Sønderbæk mmershøj Mellerup Mejlby Ørsted Støvring Hollandsbjerg Gimming Øster Bjerregrav Over Fussing Tørslev Voer Albæk Uggelhuse Tånum Ålum Terp Sønder Vinge Vester Velling Øster Velling Helstrup RANDERS Neder Hornbæk Over Hornbæk Romalt Langkastrup Assentoft Stevnstrup Fausing Haslund Hørning Øster Alling Værum Torup Væth Langå Årslev Jebjerg Lime Ulstrup Vellev Hvorslev Allingåbro Vissing Nielstrup Voldum Skørring Skader Laurbjerg Søby Galten Houlbjerg HADSTEN Hadbjerg Karlby Halling KOM M UN E PL A NT I L L Æ G 1 2 5 Bøstrup Aidt Granslev Hornslet Lyngå Selling Thorsø Haurum Ødum Spørring Skjød til Kommuneplan 2009-2013, Mejlby Vitten Sall Ro Hårup Todbjerg Sk d t
Baggrund Den 1. september 2011 trådte LOV nr. 424 af 10/5/2011 Lov om ændring af lov om planlægning i kraft. Lovændringen giver mulighed for, at kan planlægge for udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000 m2 i aflastningscenter Paderup. I forlængelse af den nye lovændring, har modtaget en forespørgsel om etablering af et nyt sammenhængende butiksområde, herunder en større udvalgsvarebutik på op til 12.000 m2 og en dagligvarebutik på op til 3.500 m2. Da ansøgningen er i strid med de gældende rammer i Kommuneplan 2009 skal der laves et tillæg til kommuneplanen. Tillægget skal sikre grundlaget for den videre planlægning og rummeligheden i forhold til den resterende arealramme for aflastningscenter Paderup. Miljøscreening Den 21. juli 2004 trådte bestemmelserne om Miljøvurdering af Planer og Programmer i kraft. Lovens formål er at fremme bæredygtig udvikling ved at sikre, at der foretages miljøvurdering af planer og programmer, hvis gennemførelse kan få væsentlige indvirkninger på miljøet. Der er foretaget screening af kommuneplantillægget i henhold til Lov om Miljøvurdering (Lovbekendtgørelse nr. 316 af 5. maj 2004). I screeningen er det vurderet, hvorvidt planerne har væsentlig indvirkning på miljøet på en række områder (kulturarv, arkitektonisk arv, arkæologisk arv, materielle goder mm.). Screeningen viser, at miljøpåvirkningen fra dette planforslag er væsentlig. Der er således krav om udarbejdelse af en miljøvurdering i henhold til Lov om Miljøvurdering af Planer og Programmer. Randers Kommune har indhentet en udtalelse fra berørte myndigheder, med henblik på at få fastlagt indholdet af miljøvurderingen. Miljøvurderingen foreligger sidst i planforslaget. VVM pligt I henhold til Bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning, skal større anlægsarbejder i byzone, herunder butikscentre screenes for VVM pligt. For detailhandelscentre og butikker, der på grund af størrelsen har regional betydning, skal der altid udarbejdes en VVM-redegørelse og meddeles en VVM tilladelse inden etableringen. Etablering af et større sammenhængende butiksområde med et samlet bruttoetageareal på mere end 15.000 m2 vurderes umiddelbart til at have regional betydning. Det vil betyde, at der i forbindelse med den videre planlægning skal udarbejdes en VVM-redegørelse. Eksisterende forhold Aflastningscenter Paderup ligger syd for Randers midtby, tæt på motorvej E45. Aflastningscenter Paderup udgør samlet set knap 50 ha og omfatter detailhandelsområderne ved Marsvej og Neptunvej samt Randers Storcenter. Aflastningscentret består af rammeområderne 1.09.C.1, 1.09.C.2 og 1.09.C.3. Dette kommuneplan- 2
tillæg er kun gældende for rammeområde 1.09.C.3. Udover at tilføje mulighed for én udvalgsvarebutik på op til 12.000 m2 og én dagligvarebutik på op til 3.500 m2, foretages der ingen ændringer i de eksisterende rammebestemmelser for området. Retningslinjer Kommuneplan 2009 indeholder retningslinjer om detailhandelen. Retningslinjerne tager udgangspunkt i planlovens bestemmelser, der fastlægger de overordnede mål for detailhandelsplanlægningen. Etableringen af udvalgvarebutikker med et bruttoetageareal på mere end 2.000 m2 i aflastningscenter Paderup, er i strid med retningslinje 3. Aflastningscenter Paderup. For at skabe overensstemmelse mellem de nye rammebestemmelser og retningslinjerne, skal følgende tilføjes til retningslinje 3. Aflastningscenter Paderup: I hver planperiode kan der planlægges for op til tre nye udvalgsvarebutikker på mere end 2.000 m2 i enten bymidten eller aflastningscentret. Samtidig øges den samlede arealramme til butiksformål i aflastningscentret med 12.000 m2, der udelukkende må anvendes til én udvalgsvarebutik på mere end 2.000 m2. Der er senere i planforslaget redegjort for den udvidede arealramme. Den samlede arealramme til butiksformål vil herefter udgøre 105.000 m2. Den 7. december 2011 var der brugt 71.814 m2, hvilket giver en restrummelighed på 33.186 m2. Oversigt over arealrammen for aflastningscenter Paderup Samlet arealramme iht. Kommuneplan 2009 93.000 m2 + Udvidelse iht. tillæg nr. 125 til Kommuneplan 2009 12.000 m2 Samlet arealramme efter udvidelse 105.000 m2 - Arealforbrug pr. 7. december 2011 71.814 m2 Restrummelighed ved vedtagelse af tillæg nr. 125 33.186 m2 - Reserveret til udvidelse af Storcenter Randers 10.000 m2 - Reserveret til én udvalgsvarebutik på mere end 2.000 m2 12.000 m2 Restrummelighed til øvrig detailhandel 11.186 m2 Vedtagelsespåtegning Forslaget til er vedtaget af Randers Byråd den xxxx og offentliggøres efter reglerne herom i Planloven. Henning Jensen Nyhuus Borgmester Hans Nikolaisen Kommunaldirektør Forslaget til Kommuneplantillæg xx er i henhold til Planlovens 24, stk. 3 offentliggjort i perioden fra den xx.xx.xxxx til den xx.xx.xxxx 3
Centerområde 1.09.C.3 beliggende i Bydel 9 Paderup og Munkdrup. Områdets anvendelse Bebyggelsens art Butiksstørrelser Bebyggelsesprocent Etageantal, bygningshøjde Centerformål: Serviceformål og offentlige formål. Butikker, administration, liberale erhverv, forlystelser, mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder m.v. Andre byfunktioner kan placeres efter nærmere vurdering. Bebyggelse til detailhandel, kontorer, hoteller, restauranter, klinikker, offentlige formål og lignende publikumsorienterede funktioner, som efter byrådets skøn med fordel kan placeres i området. Udvalgsvarebutikker maksimalt 2.000 m2 dog én på maksimalt 12.000 m2. Dagligvarebutikker maksimalt 1.000 m2 dog én på maksimalt 3.500 m2. Maksimalt 60 % Maksimalt bygningshøjde 12 m Maksimalt 2½ etage Zoneforhold Lokalplaner og byplanvedtægter Området er beliggende i byzone. Området er omfattet af lokalplan nr. 549 Detailhandel i Paderup og lokalplan nr. 283 - dog kun bestemmelserne om grundejerforening. 4
1.09.E.1 1.09.C.2 1.09.R.4 1.09.C.1 1.09.O.2 1.09.L.5 1.09.C.3 1.09.O.1 1.10.L.1 1.10.L.2 1.09.L.5 1.10.E.9 1.10.E.2 1.10.E.1 5
Redegørelse Konkurrencen fra Aarhus og Aalborg Detailhandelen i Randers Detailhandelen i Randers er i dag i direkte konkurrence med detailhandlen Århus og Aalborg. Dette krydspres fra Jyllands største byer giver sammen med den stadig større mobilitet i samfundet nogle udfordringer for detailhandelsplanlægningen. Forbrugernes indkøbsvaner er under stadig forandring ikke mindst som følge af, at forbrugerne har fået flere penge og flere har fået bil. Samtidig er pendlingen øget især til de større byer, hvilket øger tendensen til at forbrugernes indkøb centreres i de helt store byer - Århus og Aalborg. Også de store detailhandelsprojekter i Århus og Aalborg øger presset på Randers. Det er ikke realistisk, at Randers detailhandelsopland kan øge sin geografiske udstrækning nævneværdigt, og det er heller ikke ambitionen. Målet er at fastholde det nuværende geografiske område for detailhandelen. For at imødegå denne øgede indkøbstrafik, er det vigtigt at udvalgsvarebutikkerne i Randers fremstår som et attraktivt alternativ til de store byer. Randers bymidte har i de senere år haft stor fokus på en styrkelse af bymidten. Detailhandelsanalyse Plan09 projekt En styrket bymidte I 2010 fik Byrådet udarbejdet en detailhandelsanalyse der skulle belyse mulighederne for at udvikle detailhandellen med en hensigtsmæssig balance mellem bymidten og aflastningscentret. konklusionen på analysen viser, at der er behov for en styrkelse af bymidten i forbindelse med en kraftig udbygning af detailhandlen i aflastningscenter Paderup. I 2009 færdiggjorde i samarbejde med Plan09 og Kuben et projekt, der omhandlende Detailhandel og Bymidtestrategi. Et af formålene med projektet, var at synliggøre de mulige planlægningsmæssige initiativer, der kan udvikle en mere levende og mangfoldig bymidte. Dette vil gøre Randers bymidte mere attraktiv for detailhandlen. Inden for den kommende årrække vil der blive igangsat en række projekter med henblik på at styrke bymidten. Der forventes en større udbygning med detailhandel på Thors Bakke samtidig med, at der arbejdes for at koble Thors Bakke sammen med resten af den centrale bymidte. På sigt vil der blive arbejdet for at åbne bymidten op ud mod Østervold, Regnskoven og havnearealerne. En lang række tiltag der skal medvirke til, at sikre udviklingen af detailhandelen i bymidten. Forhold mellem bymidte og aflastningscenter Samtidig med at bymidten styrkes, er det vigitigt også at sikre detailhandelen i aflastningscentret. Bymidten og aflast- 6
Randers bymidte ningscentret skal bevare den balance der eksisterer i dag, således de fortsat vil kunne supplere hinanden, fremfor at blive konkurrenter. Derudover er det vigtigt at bibeholde aflastningscentrets konkurrenceevne i forhold til det øgede pres fra Aarhus. På den baggrund vurderes det, at etablering af en udvalgsvarebutik på op til 12.000 m2 med tilhørende dagligvarebutik på op til 3.500 m2 ikke vil have en væsentlig påvirkning på detailhandelen i bymidten. Tværtimod vil den medføre en sikring af forholdet mellem bymidten og aflastningscentret. Udvidelse af arealrammen Planloven giver mulighed for, at arealer til butiksformål i aflastningsområder, kan udvides til udvalgsvarebutikker, der har et bruttoetageareal på mere end 2.000 m2, hvis der redegøres for, at placering af butikken ikke er mulig i bymidten. Redegørelsen skal indeholde en vurdering af alternative placeringer og muligheder ved ændring af projektets størrelse og udformning. Aflastningscenter Paderup Behov for 32.000 m2 Plads behov Den konkrete ansøgning på én stor udvalgsvarebutik, er en del af et større sammenhængende butikskoncept. Det er en minimums forudsætning for etablering af butikken, at der udover udvalgsvarebutikken, ligeledes etableres en selvstændig dagligvarebutik på op 3.500 m2. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål vil derfor nå op på godt 15.000 m2. Butikstypen vil primært tiltrække kunder der benytter bil, hvorfor der vil være et stort behov for parkeringsareal. Det vurderes at behovet vil ligge i omegnen af 800 p-pladser til udvalgsvarebutikken og dagligvarebutikken alene. Dertil kan på sigt medregnes at større parkeringsbehov til andre udvalgsvarebutikker, der på sigt må forventes at blive etableret i nærområdet. Alt i alt, vurderes det samlede arealbehov til at overstige 32.000 m2. Alternative placeringer Randers bykerne har potentielt set, kun 2 placeringsmuligheder for udvalgsvarebutikker i den størrelsesorden, nemlig Thors Bakke og Nellemann-grunden. Thors Bakke Thors Bakke er en af bykernens nye bydele og omfatter grunden hvor det gamle Thorbryggeri lå. Bydelen rummer alle centerfunktioner samt boliger. For få år siden åbnede byens nye biograf i området. Kommunens nye sundhedscenter samt ældreboliger har modtaget de første beboere i indeværende år. Den resterende byggemulighed på Thors Bakke er ikke i nærheden af, at være tilstrækkelig til en udvalgsvarebutik på 12.000 m2. En opdeling af butikken i flere etager er ikke 7
realistisk. Umiddelbart vil en vurdering af mulighederne på Thors Bakke, begrænse sig til udvalgsvarebutikker med et etageareal på maksimalt 3-4.000 m2. Nellemann-grunden Nellemann-grunden er lokaliseret syd for Gudenåen mellem Grenåvej og Århusvej. Det meste af arealet er i dag ubebygget. En del af arealet vil skulle overgå til vejareal i forbindelse med etableringen af en ny forbindelse over de indre havnearealer, benævnt Bolværkslinjen. Den endelige placering af vejen er endnu ikke fastlagt, men det forventes at den vil skære en betydelig del af den nordlige ende op til Halkiersgade. Arealet udgør ca. 27.000 m2, dog er det areal der udgår i forbindelse med Bolværkslinjen ikke fratrukket. Tidligere er det samlede arealbehov til udvalgsvarebutikken med tilhørende dagligvarebutik opgjort til mere end 32.000 m2, hvilket betyder at der mangler ca. 5.000 m2 foruden arealet til Bolværkslinjen. Derudover har arealet en udformning, der vanskeliggør en optimal udnyttelse. På den baggrund vurderes nellemann-grunden til ikke at være en egnet mulighed. Generelt finder kommunen det uhensigtsmæssigt at indplacere udvalgsvarebutikker i den størrelsesorden i bykernen og de bynære arealer. Butikker af den type, er kendetegnet ved at være meget arealkrævende og medføre en del trafik. Store udvalgsvarebutikker vil oftest være meget markante, både ved proportioner og behovet for synlighed. Dette gør det meget vanskeligt at indpasse dem i en tæt bykerne. 8
Miljøvurdering Som tidligere nævnt er der foretaget en screening af planforslaget i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen konkluderede at etableringen af en stor udvalgsvarebutik på 12.000 m2 og en dagligvarebutik på 3.500 m2 vil have en væsentlig påvirkning på de trafikale forhold. Planforslaget forventes ikke at have væsentlig påvirkning på andre emner, og miljøvureringen vil derfor udelukkende omfatte de trafikale forhold. Dette kommuneplantillæg udlægger kun de overordnede rammer for butikker i området, hvilket sætter sine begrænsninger for detaljeringsniveauet i miljøvurderingen. Vejadgangene til de nye butikker er endnu ikke fastlagt, men der er udarbejdet et trafiknotat, der vurderer mulige alternativer. En realisering af projektet vil kræve en forbedring af de trafikale forhold i området. En udvalgsvarebutik af denne type vil kunne genere en trafikmængde på op til ca. 8.000 ture/døgn. En mængde der vurderes til at skabe store trafikale problemer med det nuværende vejnet og adgangsforhold. 0-alternativ 0-alternativet er en vurdering af den forventede udvikling i området ud fra de forhold der er gældende i dag. Området er i udlagt til centerformål, herunder detailhandel. Den resterende arealramme til butiksformål i aflastningscentret, vil kunne sikre en betydelig udbygning af området omkring Neptunvej. Butikkerne vil enkeltvis ikke kunne overstige 2.000 m2 for udvalgsvarebutikker og 1.000 m2 for dagligvarebutikker. En større udbygning af en række mindre butikker, vil formentlig kunne generere en tilsvarende mængde trafik. Behovet for udbygning af vejnettet og adgangsforholdene vil være det samme. 9
Stadsarkitektens Kontor Laksetorvet 8900 Randers