By- og Kulturforvaltningen FORSLAG TIL Leje- og inventaraftale for 2017-2020 mellem Odense Kommune og Den erhvervsdrivende fond, Odense Live Fonden Kunst og Kultur Kultursekretariatet Nørregade 36 5000 Odense C 1 Aftalens parter Stk. 1. Denne aftale indgås mellem den erhvervsdrivende fond, Odense Live Fonden som lejer og Odense Kommune, By- og Kul-turforvaltningen, Kultur som ejer/udlejer. 2 Bygning og lokaler Stk. 1. Det lejede er beliggende på matr.nr. 2271e, Odense Bygrunde hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er Østre Stationsvej 35, 5000 Odense C. Stk. 2. Det lejedes areal udgør ca. 1.581 m2. Stk. 3. Lejemålets beliggenhed og udformning fremgår af vedlagt tegning [bilag 1]. Stk. 4. Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt 27a, samt lokalplan nr. 0-548 Facader og skilte i bymidten. Stk. 5. Eksisterende installationer og inventar jf. Inventarliste [bilag 2] medfølger i lejeforholdet. Eksisterende installationer og inventar tilhører til enhver tid Odense Kommune, og må ikke fjernes eller afmonteres uden forudgående skriftligt samtykke herom. Eventuelle eksisterende leasingaftaler vedrørende inventar overtages ved underskrivelsen af denne aftale af Odense Live Fonden. www.odense.dk Tlf. +4565512801 DATO 16. december 2016 REF. HKRA JOURNAL NR. 20.11.00-Ø40-14-16 3 Anvendelse Stk. 1. Det lejede skal primært anvendes til kulturelle aktiviteter, og primært inden for den rytmiske musik i henhold til lejers fondsvedtægter [bilag 3], sekundært til beslægtede eller erhvervsmæssige aktiviteter f.eks. konferencevirksomhed, udlejning, receptioner eller lign. Det lejede må ikke anvendes til andet formål end det nævnte uden udlejers forudgående skriftlige samtykke. Forholdet til myndigheder og tredjemand Stk. 2. Udlejer indestår for, at anvendelsen af det lejede til det ovenfor angivne formål på ikrafttrædelsestidspunktet ikke strider imod lokalplan eller anden offentlig planlægning. Stk. 3. Udlejer bærer hverken ansvar eller risiko for lejers konkrete anvendelse af lejemålet, herunder for om antallet af personer i lejemålet medfører særlige miljøkrav eller krav til brandsikkerhed m.v. Stk. 4. Lejer har ansvaret for, at den aftalte anvendelse ikke omfattes af særlige offentlige forskrifter og har pligt til at indhente og opretholde alle tilladelser, der kræves med hensyn til det lejedes indretning og drift, herunder forskrifter vedrørende miljø- og brandforhold. Udlejer skal uden ugrundet ophold underrettes om myndighedskrav og modtage kopi af de fornødne tilladelser. Stk. 5. Lejers anvendelse må ikke medføre væsentlige lugt-, støj- eller lysgener eller på anden måde være til gene for andre. Lejer skal sikre, at dennes personale og andre, der får adgang til det lejede omgås dette forsvarligt. bff21d5e-e071-4322-ae6a-ec87384e7fd6.docx 1/5
Fysiske forhold herunder skiltning Stk. 6. Skiltning, flagning og anden form for reklame på og ved ejendommen samt opsætning af markiser, solafskærmning eller lignende må kun foretages efter udlejers forud indhentede skriftlige anvisning og godkendelse, og skal i øvrigt ske i overensstemmelse med de servitutter og de til enhver tid gældende myndighedskrav, der gælder for ejendommen. Stk. 7. Ændringer i det lejede må kun foretages med udlejers skriftlige godkendelse. Lejer har efter udlejers rimeligt begrundede anvisninger ret til at foretage installationer og ombygninger, når ændringerne sker for at opfylde krav fra offentlige myndigheder vedrørende kontraktmæssig anvendelse af det lejede. Stk. 8. Alle omkostninger i forbindelse med ovennævnte tiltag betales af lejer, der er forpligtet til selv at indhente alle myndigheds-godkendelser samt sørge for, at eventuelle betingelser for godkendelser til stadighed opfyldes. Stk. 9. Lejer er erstatningsansvarlig for enhver skade herunder hændelig - som påføres det lejede eller ejendommen i øvrigt som følge af lejers skilte m.v., installationer eller ombygninger. Stk. 10. Hvis lejeren har foretaget ændringer af det lejede, er lejeren ved lejeforholdets ophør forpligtet til at reetablere det lejede, med mindre udlejer skriftligt har frafaldet dette krav. Udlejer kan forlange, at lejer, inden en ændring foretages, indbetaler et rimeligt depositum til sikkerhed for opfyldelsen af reetableringsforpligtelsen. Stk. 11. Ved fraflytning skal lejer for egen regning fjerne ethvert spor af skilte og andre genstande anbragt på ejendommen i henhold til ovennævnte, med mindre udlejer skriftligt frafalder kravet herom. 4 Ikrafttræden/overtagelse Stk. 1. Det lejede blev overtaget af lejer den 1. maj 2012, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ikrafttrædelsestidspunktet. Stk. 2. Lejemålets tilstand og indretning på ikrafttrædelsestids-punktet fremgår af vedlagte beskrivelse [bilag 4] 5 Opsigelse/ophør Stk. 1. Lejer har en driftsaftale med Odense Kommune, By- og Kulturforvaltningen, Kultur. Lejeaftalen løber så længe denne driftsaftale, eller hvad der måttes sættes i stedet herfor, er gældende. Stk. 2. Aftalen er indgået for perioden 1. januar 2017 til 31. december 2020, med mulighed for genforhandling og forlængelse senest den 30.11.2019 [bilag 5]. Stk. 3. Revision/forlængelse af nærværende lejeaftale følger en genforhandling/forlængelse af ovennævnte driftsaftale. Stk. 4. Dansk rets almindelige regler om misligholdelse i kontraktforhold finder i øvrigt anvendelse for denne aftale. 6 Fremleje og afståelse Stk. 1. Lejer har ikke ret til at fremleje eller på anden måde helt eller delvist at overlade brugen af det lejede til andre, dog bortset fra anvendelsesforholdene beskrevet i 3 stk. 1. Stk. 2. Lejer har ikke ret til afståelse af lejemålet. 2/5
7 Årlig ydelse Stk. 1. Den årlige leje udgør 1.290.350 kr. (2017-priser). Stk. 2. Lejer modtager årligt fra Odense Kommune, By- og Kulturforvaltningen, Kultur et tilskud til huslejen svarende til den årlige leje. Stk. 3. Der aftales mulighed for afholdelse af kommercielle arrangementer. I det årlige tilskud beskrevet i 7 Stk. 2 fratrækkes 1.290.350 kr. (2017-priser) pr. dag der afholdes kommercielle arrangementer. Stk. 4. Ved kommercielt arrangement forstås afvikling af arrangementer, der ligger ud over lejers primære drift som regionalt spillested jf. lejers fondsvedtægter. Stk. 5. En endelig opgørelse af antallet af afholdte kommercielle arrangementer i et år fremsendes til Odense Kommune, Kultur senest 1. februar i det efterfølgende år og modregnes i a conto udbetalingen efterfølgende 1. juli. 8 Forbrugsafgifter Stk. 1. Lejer afholder alle udgifter til forbruget af el, vand, varme og renovation. Stk. 2. Hvis udlejer som følge af lejers misligholdelse overfor leverandøren må betale forfaldne ydelser, modregnes udlejers krav i det kommunale driftstilskud. Stk. 3. Det aftales, at lejer skal være opmærksom på forbruget af el, vand og varme samt opmærksom på at anvende energibesparende løsninger, hvor dette er muligt. Udlejer kan være behjælpelige med at udarbejde en prioriteret plan, der på sigt skal gøre forbruget mest muligt energibesparende. 9 Aftalt regulering af lejen Stk. 1. Parterne har i forbindelse med genforhandling/forlængelse af driftsaftalen og denne lejeaftale ret til at regulere lejen til markedslejen i henhold til erhvervslejeloven 13. Stk. 2. Det kommunale huslejetilskud reguleres ligeledes i overensstemmelse med ovennævnte. 10 Vedligeholdelse og fornyelser Stk. 1. Udgifter til udvendig vedligeholdelse og fornyelse af fundamenter, stikledninger udenfor lejemålets fysiske afgrænsning samt klimaskærm, hvorved forstås tag og facade samt udvendige vinduer og døre, og eventuelle andre installationer af enhver art afholdes af udlejer. Stk. 2. Al indvendig vedligeholdelse og fornyelse af det lejede dvs. alt indenfor lejemålets fysiske rammer påhviler lejer, i det omfang det er nødvendigt, for at det lejede kan holdes i god vedligeholdelsesmæssig stand svarende til den standard, hvori det lejede blev overtaget på ikrafttrædelsestidspunktet. Lejer er desuden forpligtet til at vedligeholde og om fornødent forny lejemålets døre indvendigt. Stk. 3. Lejer er herunder forpligtet til at foretage maling, hvidtning og tapetsering og vedligeholdelse og om fornødent forny gulvbelægninger, wc-kummer, cisterner, vaskekummer, vand- og gashaner samt låse og nøgler. Opregningen af førnævnte dele, lejer skal vedligeholde, er ikke udtømmende med blot eksempler. Stk. 4. Lejer er forpligtet til at vedligeholde og om nødvendigt genanskaffe det til lejemålet medfølgende inventar, jf. bilag 2. Efter forudgående skriftlig aftale med Odense Kommune, Kultur kan vedligeholdelses- og genanskaffelsesforpligtelsen dog afviges. 3/5
Stk. 5. Udlejer er berettiget, men ikke forpligtet, til at foretage en årlig gennemgang af det lejede og ejendommen i øvrigt med henblik på vurdering af vedligeholdelsesstand m.v. Stk. 6. Parterne forpligter sig stedse til at holde ejendommen i god stand. Stk. 7. Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Stk. 8. Udlejer er berettiget til at iværksætte arbejder såvel i det lejede, som udenfor det lejede med 8 ugers varsel. Udlejer kan dog altid uden varsel foretage uopsættelige reparationer i det lejede. Ethvert arbejde, der iværksættes af udlejeren, skal udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejeren. Udlejeren skal straks foretage efterreparationer. 11. Ansvar og risiko Stk. 1. Udlejer er forpligtet til at holde ejendommen bygnings- og brandforsikret. Stk. 2. Lejer er forpligtet til selv at tegne alle andre for anvendelsen af lejemålet relevante forsikringer end ovennævnte, herunder glas- og kummeforsikring. Stk. 3. Parterne er i øvrigt underlagt danske rets almindelige regler om erstatning i kontraktforhold. 12. Fraflytning og tilbagelevering af det lejede Stk. 1. Senest kl. 12.00 på ophørsdagen, hvilket tidspunkt herefter er kaldet ophørstidspunktet skal lejer tilbagelevere det lejede med hvad dertil hører i ryddet og rengjort stand og i øvrigt i den stand, det var i på ikrafttrædelsestidspunktet, når bortses fra almindelig slid og ælde. Stk. 2. Inventaret afleveres ved lejemålets ophør i samme antal og stand, som det er modtaget, dog tages højde for almindeligt slid og ælde. Stk. 3. Med mindre parterne skriftligt har aftalt andet, har lejer pligt til at tilbageføre ændringer i det lejedes indretning inden ophørstidspunktet således, at det lejede fremtræder, som det var indrettet på ikrafttrædelsestidspunktet. Stk. 4. Senest på ophørstidspunktet gennemføres efter indkaldelse af en af parterne en fælles besigtigelse af det lejede for fastsættelse af de evt. vedligeholdelses- og retableringsarbejder, som skal udføres for lejers regning. Ved besigtigelsen skal det lejede være ryddet og rengjort. Ved afslutningen af besigtigelsen afleverer lejer samtlige nøgler til det lejede, og udlejer udarbejder en fraflytningsrapport. Efter besigtigelsen er lejer afskåret fra at foretage vedligeholdelses- og retableringsarbejder i det lejede. Stk. 5. De ved besigtigelsen konstaterede vedligeholdelses- og retableringsforpligtelser, der påhviler lejer, udbedres af udlejer for lejers regning. Forbrugsmålere aflæses pr. fraflytningsdag og lejer forpligter sig til at betale forbrugsafgifter frem til fraflytningsdagen. 13 Forkøbsret Stk. 1. Såfremt udlejer vælger at afhænde ejendommen, tilkommer der lejer forkøbsret. Det påhviler således udlejer at tilbyde lejer, at ejendommen overtages af lejer til samme pris og på samme vilkår som 3. mand. Tilbuddet skal ske ved skriftlig meddelelse til lejer, som senest 3 måneder efter modtagelse af tilbuddet skriftligt skal tilkendegive, om lejer ønsker at købe ejendommen. 4/5
14 Bilag Til denne aftale høre følgende bilag: Bilag 1. Tegning over lejemålets beliggenhed og udformning Bilag 2. Inventarliste Bilag 3. Odense Live Fondens vedtægter Bilag 4. Beskrivelse af lejemålets stand på ikrafttrædelsestidspunktet Bilag 5. Driftsaftale med Odense Kommune 15 Underskrifter For Odense Kommune For Odense Live Fonden Rådmand Jane Jegind For Odense Kommune Bestyrelsesformand Ernst Kier For Odense Live Fonden Kontorchef, Kultursekretariatet Nicolai Frank Spillestedsleder Morten Østlund 5/5