Indholdsfortegnelse Andelsboligforeningsoplysninger m.v. 3 Ledelsespåtegning 4 Den uafhængige revisors erklæring 5-7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Anvendt regnskabspraksis 11-14 Noter 15-25 2
Andelsboligforeningsoplysninger m.v. Andelsboligforeningen A/B Nymindegård Bechgaardsgade 9 2100 København Ø Telefon: 82 33 11 56 E-mail: kontor@ab-nymindegaard.dk Hjemsted: København Ø CVR-nr.: 53 41 67 13 Regnskabsår: 01.01-31.12 Bestyrelse Lene Vesth, formand Kim Eriksen Kasper Riis Hansen Inger Merete Zapffe Kåre Gade Petersen Revisor Beierholm Statsautoriseret Revisionspartnerselskab 3
Den uafhængige revisors erklæring Til ledelsen i A/B Nymindegård Konklusion Vi har revideret årsregnskabet for A/B Nymindegård for regnskabsåret 01.01.16-31.12.16, der omfatter resultatopgørelse, balance og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11 samt 6, stk. 2 og 8 samt andelsboligforeningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.16 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 01.01.16-31.12.16 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11 samt 6, stk. 2 og 8 samt andelsboligforeningens vedtægter. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet. Vi er uafhængige af andelsboligforeningen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA s etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Fremhævelse af forhold vedrørende revisionen Andelsboligforeningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Bestyrelsens ansvar for regnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11 samt 6, stk. 2 og 8 samt andelsboligforeningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. 5
Den uafhængige revisors erklæring Ved udarbejdelsen af årsregnskabet er bestyrelsen ansvarlig for at vurdere andelsboligforeningens evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre bestyrelsen enten har til hensigt at likvidere andelsboligforeningen, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af årsregnskabet Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af bestyrelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om bestyrelsens udarbejdelse af årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller 6
Resultatopgørelse 2016 Ikke revideret budget 2016 2015 Note Boligafgift 5.496.193 5.496.192 5.381.596 1 Andre driftsindtægter 1.864.098 1.870.497 1.878.039 Indtægter i alt 7.360.291 7.366.689 7.259.635 2 Vedligeholdelse -1.155.952-1.085.000-239.851 3 Ejendomsskat og forsikringer -903.396-890.000-838.919 4 Lokaleomkostninger -1.910.245-2.139.740-1.984.205 5 Administrationsomkostninger -458.663-471.937-370.331 Andre eksterne omkostninger i alt -3.272.304-4.586.677-3.193.455 Resultat før finansielle poster 2.932.035 2.780.012 3.826.329 Andre finansielle indtægter 0 0 4.026 6 Andre finansielle omkostninger -2.402.538-1.630.000-1.649.922 Finansielle poster i alt -2.402.538-1.630.000-1.645.896 Årets resultat 529.497 1.150.012 2.180.433 Forslag til resultatdisponering Andre reserver 4.599.546 0 2.928.944 Anvendt til prioritetsafdrag 5.922.381 1.057.000 1.057.059 Overført resultat m.v. -9.992.430 93.012-1.805.570 I alt 529.497 1.150.012 2.180.433 8
Balance AKTIVER 31.12.16 31.12.15 Note Grunde og bygninger 250.000.000 196.000.000 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 0 560.154 Igangværende byggeprojekt 0 21.795.431 7 Materielle anlægsaktiver i alt 250.000.000 218.355.585 Anlægsaktiver i alt 250.000.000 218.355.585 8 Tilgodehavende husleje 17.181 51.903 Periodeafgrænsningsposter 144.121 128.282 Tilgodehavender i alt 161.302 180.185 Likvide beholdninger 3.765.689 3.857.613 Omsætningsaktiver i alt 3.926.991 4.037.798 Aktiver i alt 253.926.991 222.393.383 9
Balance PASSIVER 31.12.16 31.12.15 Note Andelskapital 198.370 198.370 Opskrivning af ejendom 186.702.965 148.764.858 Andre reserver 19.250.000 14.650.454 Overført resultat m.v. 3.472.143 7.542.192 9 Egenkapital i alt 209.623.478 171.155.874 10 Gæld til realkreditinstitutter 39.867.777 40.269.679 Langfristede gældsforpligtelser i alt 39.867.777 40.269.679 Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser 1.115.599 5.922.381 Gæld til kreditinstitutter 0 1.897.553 Forudbetalinger og deposita 499.405 499.405 11 Varmeregnskab 339.264 388.981 12 Anden gæld 2.481.468 2.259.510 Kortfristede gældsforpligtelser i alt 4.435.736 10.967.830 Gældsforpligtelser i alt 44.303.513 51.237.509 Passiver i alt 253.926.991 222.393.383 13 Sikkerhedsstillelser 14 Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi 15 Andelsværdi 10
Anvendt regnskabspraksis GENERELT Årsrapporten for Andelsboligforeningen Nymindegård er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 samt 6, stk. 2 og 8 samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 2 af 6. januar 2015, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11 krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Generelt om indregning og måling I resultatopgørelsen indregnes indtægter i takt med, at de indtjenes, herunder indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger, herunder afskrivninger og nedskrivninger. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. RESULTATOPGØRELSE Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. 11
Anvendt regnskabspraksis Indtægter Boligafgift og lejeindtægt vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra vaskeri, ventelistegebyrer m.v. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag, kursreguleringer vedrørende prioritetsgæld, samt låneomkostninger i forbindelse med optagelse af lån. 12
Anvendt regnskabspraksis BALANCE Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdi på balancedagen. Der er i forbindelse med udarbejdelsen af årsrapporten for 2016 blevet besluttet at ændre værdiansættelsesmetode fra seneste offentlige ejendomsvurdering til valuarvurdering. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på egenkapitalen på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde, hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til dagsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat m.v." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, samt resterende overførsel af årets resultat. Under "andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægterne indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. 13
Anvendt regnskabspraksis Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Langfristede gældsforpligtelser måles til nominel restgæld. Kortfristede gældsforpligtelser måles ligeledes til amortiseret kostpris, hvilket normalt svarer til gældens pålydende værdi. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. 14
Noter 2016 Ikke revideret budget 2016 2015 1. Andre driftsindtægter Frem- og kælderleje 28.800 28.600 28.600 Antenneindtægter 295.740 295.740 276.660 Internet og telefon 162.180 164.220 157.092 Administration 505.620 471.937 485.268 Dagrenovation 360.612 375.000 360.612 Vand 415.944 420.000 415.944 Indtægtført tidligere tilbageholdelser 0 0 30.000 Vaskeriindtægter 75.202 90.000 88.863 Salgsaftaler 20.000 25.000 35.000 I alt 1.864.098 1.870.497 1.878.039 2. Vedligeholdelse Maler 244.823 250.000 27.478 Murer 6.000 200.000-14.869 Tømrer og snedker -10.758 50.000 94.813 VVS 14.242 150.000 30.065 Glarmester 2.659 25.000 0 El-arbejde 25.012 25.000 14.797 Vaskeri 35.846 35.000 22.420 Gartner, gård og gade 813.982 320.000 59.610 Diverse 24.146 30.000 5.537 I alt 1.155.952 1.085.000 239.851 15
Noter 2016 Ikke revideret budget 2016 2015 3. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter 743.955 740.000 693.828 Forsikringer 159.441 150.000 145.091 I alt 903.396 890.000 838.919 4. Lokaleomkostninger El og gas 154.734 160.000 142.668 Vand 395.612 420.000 393.947 Rengøring 279.554 300.000 269.171 Varmemester 391.519 424.000 421.811 Renovation 343.465 375.000 375.764 Antenne 273.909 295.740 278.955 Internet og telefon 71.452 165.000 101.889 I alt 1.910.245 2.139.740 1.984.205 5. Administrationsomkostninger Kontorartikler 30.164 45.000 39.348 Porto og gebyrer 12.053 16.000 10.939 Revisorhonorar 45.625 40.000 33.750 Bestyrelseshonorar 172.800 172.800 172.800 Regnskabs- og bogholderimæssig assistance 54.386 50.000 50.680 Advokat 28.750 20.000 2.000 Beboerarrangementer mv. 77.321 100.000 54.358 Valuarvurdering 31.250 20.000 0 Øvrige omkostninger 6.314 8.137 6.456 I alt 458.663 471.937 370.331 16
Noter 2016 Ikke revideret budget 2016 2015 6. Andre finansielle omkostninger Renter, pengeinstitutter 23.140 0 0 Prioritetsrenter 1.525.900 1.630.000 1.608.511 Kurstab på lån 788.799 0 0 Låneomkostninger 64.699 0 41.411 I alt 2.402.538 1.630.000 1.649.922 7. Materielle anlægsaktiver Beløb i Grunde og bygninger Anslået kostpris pr. 01.01.1991 14.950.000 Tilgang siden 01.01.1991 48.347.035 Kostpris pr. 31.12.16 63.297.035 Opskrivninger pr. 31.12.2015 148.764.858 Opskrivninger i året 37.938.107 Opskrivninger pr. 31.12.16 186.702.965 Regnskabsmæssig værdi pr. 31.12.16 250.000.000 Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr. 31.12.2016 i henhold til vurdering af 24.03.2017 foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Ved værdiansættelsen er vurderingen baseret på en rentefod på 1,28 % p.a. En ændring i anvendt rentefod kan have væsentlig betydning for værdiansættelsen. 17
Noter 31.12.16 31.12.15 8. Tilgodehavende husleje Tilgodehavende husleje 17.181 51.903 I alt 17.181 51.903 9. Egenkapital Beløb i Andelskapital af Opskrivning ejendom Andre reserver Overført resultat m.v. Egenkapitalopgørelse 01.01.15-31.12.15 Saldo pr. 01.01.15 198.370 148.764.858 11.721.510 8.290.703 Forslag til resultatdisponering 0 0 2.928.944-1.805.570 Anvendt til prioritetsafdrag 0 0 0 1.057.059 Saldo pr. 31.12.2015 198.370 148.764.858 14.650.454 7.542.192 Egenkapitalopgørelse 01.01.16-31.12.16 Saldo pr. 01.01.16 198.370 148.764.858 14.650.454 7.542.192 Ændring i opskrivninger 0 37.938.107 0 0 Forslag til resultatdisponering 0 0 4.599.546-9.992.430 Anvendt til prioritetsafdrag 0 0 0 5.922.381 Saldo pr. 31.12.16 198.370 186.702.965 19.250.000 3.472.143 18
Noter 31.12.16 31.12.15 10. Gæld til realkreditinstitutter Realkredit Danmark, kontantlån, 2,2108%, udløb 2042, opr. 23.803.000 23.803.000 0 Realkredit Danmark, kontantlån, 3,2464%, udløb 2044, opr.. 30.500.000 0 28.596.105 Realkredit Danmark, kontantlån, 2,549%, udløb 2044, opr. 18.000.000 17.180.376 17.595.955 I alt 40.983.376 46.192.060 Heraf forfalder inden for 1 år -1.115.599-5.922.381 I alt 39.867.777 40.269.679 11. Varmeregnskab Indbetalt aconto 1.545.804 1.565.846 Varmeudgifter -1.206.540-1.176.865 I alt 339.264 388.981 12. Anden gæld A-skat og arbejdsmarkedsbidrag 25.465 1.003.383 ATP og andre sociale ydelser 45.901 43.915 Pensionsbidrag 4.070 4.006 Skyldige omkostninger 1.038.234 232.937 Afsat istandsættelse ved handler 26.060 36.935 Mellemregning ved køb og salg af andele 1.341.738 938.334 I alt 2.481.468 2.259.510 19
Noter 13. Sikkerhedsstillelser Til sikkerhed for kassekredit i Danske Bank er der deponeret et ejerpantebrev på 4.400.000. 20
Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi Bekendtgørelse om oplysningspligt ved salg af andelsboliger, 3, nøgleoplysninger: Antal Antal BBR areal (kvm) BBR areal (kvm) BBR areal (kvm) 31.12.16 31.12.15 31.12.16 31.12.15 31.12.14 B1 Andelsboliger 159 159 14.313 14.313 14.313 B6 159 159 14.313 14.313 14.313 C1 C2 Benyttet fordelingstal ved opgørelse af andelskroneværdien Boligernes areal (BBR) Benyttet fordelingstal ved opgørelsen af boligafgiften Boligernes areal (BBR) D1 Foreningens stiftelsesår 1926 D2 Ejendommens opførelsesår 1926 E1 E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Nej Ja 21
Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi - fortsat - F1 F2 F3 F4 P Anvendt vurderingsprincip for foreningens ejendom ved beregning af andelskroneværdien Valuarvurdering Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip: Valuarvurdering 250.000.000 196.000.000 Ejendommens værdi / ejendommens samlede areal ultimo (B6) 17.467 13.694 Generalforsamlingsbestemte reserver Andre reserver 19.250.000 14.650.454 Andre reserver / ejendommens samlede areal ultimo (B6) 1.434 1.024 Reserver i procent af ejendomsværdi Andre reserver / ejendommens samlede areal ultimo året (B6) x 100% 8 % 7% Friværdi Regnskabsmæssig værdi - gældsforpligtelser x 100% 82 % 74% G1 Har foreningen modtaget offentlige tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskud bestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom Nej Nej Nej 22
Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi - fortsat - Gennemsnitskrone pr. andelskvadratmeter pr. år 31.12.16 31.12.15 Gns. pr. kvm. pr. år 31.12.16 Gns. pr. kvm. pr. år 31.12.15 Indtægtsart: H1 Boligafgift 6.940.548 6.800.510 485 475 Indtægter i alt 6.940.548 6.800.510 485 475 Værdier på balancedagen / andelsboligernes areal på balancedagen (B1) 31.12.16 pr. kvm 31.12.15 pr. kvm K1 Andelsværdi 13.295 10.925 K2 Gæld - omsætningsaktiver 2.821 3.298 Teknisk andelsværdi 16.116 14.223 23
Noter 14. Lovkrævende nøgleoplysninger om foreningens økonomi - fortsat - 2016 pr. kvm. 2015 pr. kvm. J R Årets resultat, gennemsnitskrone pr. andelskvadratmeter 37 152 Årets afdrag, gennemsnitskrone pr. andelskvadratmeter 414 74 2016 pr. kvm 2015 pr. kvm Vedligeholdelse / ejendommens samlede areal: M1 Vedligeholdelse, løbende 81 17 M3 81 17 24
Noter 15. Andelsværdi Maksimalt beregnet efter 5, stk. 2 c (Valuarvurdering) Egenkapital eksl. andre reserver 190.291.989 Regulering vedrørende ejendomsværdien: Valuarvurdering 2017 250.000.000 Bogført værdi af ejendom 250.000.000 0 Regulering af prioritetsgæld: Bogført værdi kontantrestgæld 40.983.376 Obligationsrestgæld til kursværdi 41.064.865-81.489 Maksimalt beregningsgrundlag 190.210.500 Reguleret beregningsgrundlag 190.210.500 Ejendommen er indregnet til dagsværdi pr. 31.12.2016 i henhold til vurdering af 24.03.2017 foretaget af EDC Erhverv Poul Erik Bech. Ved værdiansættelsen er vurderingen baseret på en rentefod på 1,28 % p.a. En ændring i anvendt rentefod kan have væsentlig betydning for værdiansættelsen. 2016 2015 Friværdi 190.210.500 156.376.057 Indskud 198.370 198.370 Andelskrone beregnet som friværdi/indskud 958,86 788,30 Total antal m2 14.313 14.313 Andelskrone beregnet pr. m2 13.295 10.925 25