Andelsboligforeningen Grønningen I. Årsrapport CVR nr

Transkript

1 l dænrevi REVISIONSFIRMAET OSSEN & NIELSEN A/S REG 1ST RER ET REVISIO NSA KT IES ELSK AB Andelsboligforeningen Grønningen I Årsrapport 2014 CVR nr Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling den 10. april 2015 ~~ Indehavere: Henning Brøgger Obsen, Jørgen Pedersen, Carsten Nielsen I CVR-nr Vestre Havneplads 13, 2 I 4400 Kalundborg I Telefon 59 SI I obsen.nielsen@danrevi.dk I MEDLEM AF DANSKE _[VISO.U, r S K*

2 Revisionsfirmaet Indholdsfortegnelse Ledelsespåtegning Revisionspåtegning Anvendt regnskabspraksis Resultatopgørelse Balance - aktiver Balance - passiver Noter Forslag til budget 2015 Side: Side 2

3 Revisionsfinnaet Obsen & Nielsen AIS Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for 2014 for Andelsboligforeningen Grønningen L Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskab ski asse A samt foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling samt resultat af foreningens aktiviteter for regnskabsåret. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Jyllinge, den 3. marts 2015 Fonnand Side 3

4 Revisionsfirmaet Den uafhængige revisors påtegning Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Grønningen I Vi har revideret årsregnskab et for Andelsboligforeningen Grønningen I for regnskabsåret 1. januar december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet. Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk.2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskab et er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskab et. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Side 4

5 Revisionsfinnaet Obsen & Nielsen AIS Den uafhængige revisors påtegning (fortsat) Konklusion. Det er vores opfattelse, at årsregnskab et giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen. Andelsboligforeningen har som et tillæg til årsregnskab et medtaget budget for næste år med sammenligningstal. Disse budgettal har, som det også fremgår, ikke været underlagt revision. Andelsboligforeningen har besluttet, at optage ejendommensværdi til den offentlige ejendoms vurdering, om end de er blevet bekendt med, at det ikke er i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens retningslinier. Det er således på baggrund af andelsboligforenings beslutning, at denne værdi benyttes. Kalundborg, den 3. marts 2015 Revisionsfirmaet Registreret revisionsaktieselskab ',,~~ e. g B ger Obsen Reg trere revisor Side 5

6 Revisionsfirmaet Anvendt regnskabspraksis Generelt. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6 stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Ændring i anvendt regnskabspraksis. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen. Opstillingsform. Resultatopgørelsen regnskabsår. er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne De i resultatopgørelsenanførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne Indtægter. Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Indtægter fra ventelistegebyrer m.v. indtægtsføres i takt med administrators modtagelse af oplysninger om indbetalte indtægter. Disse indtægter er således ikke nødvendigvis periodiseret fuldt ud i regnskabsperioden. Omkostninger. Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Side 6

7 Revisionsfinnaet Anvendt regnskabspraksis Finansielle indtægter og omkostninger. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Finansielle indtægter består af aktieudbytte og kursregulering aktier. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld. Forslag til resultatdisponering. Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger m.v.). Balancen. Materielle anlægsaktiver. Ejendom (grund og bygninger). Foreningens ejendom (grund og bygninger) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til den offentlige ejendomsværdi på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Gasfyr Gasfyr indregnes til anskaffelsespris afskrevet med kr pr. år svarende til en forventet levetid på 15 år. Tilgodehavender. Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Side 7

8 Revisionsfinnaet Anvendt regnskabspraksis Værdipapirer og kapitalandele. Værdipapirer omfatter børsnoterede aktier, der måles til dagsværdi på balancedagen. Egenkapital og henlæggelser. Under egenkapitalen indregnes medlemmernes opringelige tilskud. Der føres en separat konto for opskrivningshenlæggelsen vedrørende opskrivning af foreningens ejendom til den offentlige ejendomsværdi ("reserve for opskrivning af foreningens ejendom"). "Overført resultat m.v." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Som andre reserver indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. Nævnte reserverede beløb indgår ikke i beregning af andelsværdien jævnfør vedtægtens 32, stk. 2. Gældsforpligtelser. Prioritetsgæld. Prioritetsgæld indregnes tillånerestgælden på balancedagen øvrige gældsforpligtelser. øvrige gældsforpligtelser indregnes til den nominelle værdi på balancedagen. Andelsværdier. I henhold til bestemmelserne i andelsboligforeningsloven og foreningens vedtægter er udarbejdet forslag fra bestyrelsen til priser på andelene, til godkendelse på generalforsamlingen. Prisforslaget fremgår som særskilt note. Side 8

9 Revisionsfinnaet Resultatopgørelse for perioden 1. januar december 2014 Note: Boligafgift andelshavere Administrationsomkostninger ved køb/salg Indtægter i alt Ejendommens drift Administrationsomkostninger m.v Udgifter i alt Resultat før afskrivninger Afskri vninger Resultat før finansiering Finansieringsindtægter Finansieringsudgifter Finansiering i alt Årets resultat Der anvendes således Årets afdrag på prioritetsgæld Regnskabsmæssig afskrivning gasfyr Kursregulering aktier Overført restandel af årets resultat Side 9

10 Revisionsfinnaet Obsen & Nielsen AIS Balance 31. december 2014 Aktiver Note: Anlægsaktiver Materielle anlægsaktiver: 6 Ejendommen, matr. 1 M Jyllinge Nye gasfyr Materielle anlægsaktiver i alt Anlægsaktiver i alt Omsætningsaktiver Tilgodehavender: Forsikringserstatning O Antennelån O Andre tilgodehavender O Tilgodehavneder i alt Værdipapirer og kapitalandele Likvide beholdninger Omsætningsaktiver i alt Aktiver i alt Side 10

11 Revisionsfirmaet Balance 31. december 2014 Passiver Note: Egenkapital Andelskapital Reserve for opskrivning af ejendom Overført resultat m.v Egenkapital i alt Gældsforpligtelser Langfristede gældsforpligtelser: 11 Prioritetsgæld Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser: Forudbetalinger O Skyldige omkostninger Beboerkonto ved salg aflejlighed O Kortfristede gældsforpligtelser i alt Gældsforpligtelser i alt Passiver i alt Pantsætninger og eventualforpligtelser 13 Nøgleoplysninger 14 Beregning af andelsværdi Side 11

12 Revisionsfirmaet Obsen & Nielsen AIS Noter til regnskabet Note: Ejendommens drift Ejendomsskat Renovation og vandafledningsafgift El og vand Forsikringer Vedligehold hus og have Vedligehold gasfyr O Antenneforening udgift Antenneforening indtægt Ejendommens drift i alt Administrationsomkostninger m.v. Opkrævningssservice Kontingent Kontoromkostninger Honorar formand Regnskabsassistance og revision Generalforsamling og møder Blomster og gaver Administrationsomkostninger m.v. i alt Afskrivninger Gasfyr Afskrivninger i alt Finansieringsin dtægter Aktieudbytte Kursregulering aktier O Finansieringsindtægter i alt Finansieringsudgifter Prioritetsrenter Låneomkostninger O Kursregulering aktier 163 O Gebyrer Finansieringsudgifter i alt Side 12

13 Revisionsfirmaet Noter til regnskabet Note: Ejendommen, matr. 1 M Jyllinge Kostpris pr. 1. januar Tilgang O O Afgang O O Kostpris pr. 31. december Opskrivning pr. 1. januar Tilgang O Afgang O O Opskrivning pr. 31. december Ejendom i alt Nye gasfyr Anskaffelsessum: Anskaffelsessum: Tidligere afskrevet Årets afskrivning Nye gasfyr i alt V ærdipapirer og kapitalandele stk. Nordea Værdipapirer og kapitalandele i alt Likvide beholdninger Handelsbanken O Handelsbanken O Danske Bank O Likvide beholdninger i alt Side 13

14 Noter till"egnskabet Note: 10 Egenkapital ~ < Egenkapital før andre reserver Andre Egenkapital VJ reserver i alt O ~ -" Andels- Reserve for Overført I alt I alt VJ ::::n indskud opskrivning resultat m.v. ~ af ejendom S P' Saldo 1. januar O ~.... Årets opskrivning ejendom O O O O"' Årets afdrag på prioritetsgæld VJ ~ Regnskabsmæssig afskrivning gasfyr ~ Kursregulering aktier Ro Rest af årets resultat Z_. ~... Saldo pr. 31. december O I~ ~> --- V1 Side 14

15 Noter til regnskabet Note: 11 Prioritctszæld Kurs Rest- Renter Betalte Nominel Obligations- Regnskabs- Heraf Kursværdi,... o:,... løbetid og bidrag afdrag i restgæld restgæld mæssig første års O o ~ l ar året (pantebrevs værdi afdrag r:n ~ restgæld)?;j (l) -< Bandeis Banken, pålyd. rente 2,2% p.a O O O Realkredit Danmark Kontantlån. Pålyd. rente 4% p.a., Z,... (l) konvertibelt, Effektiv rente I--' r:n 4,4668% p.a. (l) Indfriet O O O O O ~ Realkredit Danmark Flexlån.Inkonvertibelt. Effektiv I~ rente 3,8972% p.a. Næste rentetilpasning , O O S!=I' (l).-+- I[ ~ Ro I alt O Side 15

16 Revisionsfirmaet 12 Pantsætninger og eventualforpligtelser Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter kr er der givet pant i grund og bygninger, hvis bogførte værdi udgør kr Til sikkerhed for gæld til pengeinstitutter er der givet pant kr i grund og bygninger, hvis bogførte værdi udgør kr Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter for foreningens forpligtelser med deres indskud. Afgivne garantier Der er ikke stillet garantier for andelshaverne. 13 Nøgleoplysninger Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen Grønningen I anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. I bilag 1 til bekendtgørelse nr af 16. december 2013 er opregnet en række nøgleoplysninger om foreningens økonomi, der skal optages som noter til årsregnskab et. Disse nøgleoplysninger følger her: Antal BBR areal 2 m BI Andelsboliger B6 I alt Cl Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse afboligafgiften? C3 Ikke relevant Boligernes Boligernes Det oprin- Andet areal areal delige BBR anden kilde indskud X X År Dl Foreningens stiftelsesår 1984 D2 Ejendommens opførelsesår 1984 Side 16

17 Revisionsfirmaet El Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end der er betalt for andelen? Ja Nej X F1 Anvendt vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien Anskaffel- Valuarvur- Offentlig sesprisen dering vurdering X Kr. Gns. kr. 2 pr. m F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip F3 Generalforsamlingsbestemte reserver O O!iijReserver i % af ejendomsværdi O Ja Nej GI Har foreningen modtaget offentligt tilskud, der skal tilbagebetales ved foreningens opløsning X G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for Visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? X G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? X Gns. kr. pr. andels-m" o pr. ar Hl Boligafgift Kr. Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 pr. m 2 J [Arets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m Gns. kr. pr. andels-m 2 K1 Andelsværdi K2 Gæld - omsætningsaktiver K3 Teknisk andelsværdi Side 17

18 Revisionsfirmaet Kr. Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 pr. m 2 Ml Vedligeholdelse løbende M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovenng O O O M3 Vedligeholdelse i alt P R % Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) Kr. Kr. pr. m 2 Kr. pr. m 2 pr. m 2 Årets afdrag pr. andels-m" de sidste 3 år Supplerende nøgletal i øvrigt Udover de lovkrævede nøgleoplysninger ovenfor er der beregnet følgende nøgletal pr. statusdagen, der medvirker til at skabe det fornødne overblik over foreningens økonomiske forhold: Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Foreslået andelsværdi Reserver uden for andelsværdi 2 Kr. pr. m andel O Boligafgift i gennemsnit pr. andelsbolig-m Kr.lm Omkostninger m.v. i pct. af (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): Vedligeholdelsesomkostninger øvrige omkostninger Finansielle poster, netto Afdrag ind. afskrivninger I pct Side 18

19 Revisionsfirmaet Obsen & Nielsen AIS 14 Beregning af andelsværdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra b, (handelsværdi), samt vedtægternes 14: Egenkapital den 31. december 2014 Bogført værdi ejendom Bogført værdi gasfyr Bogført værdi kreditforeningslån Ejendomsvurdering 1. oktober 2012 Kreditforeningslån til kursværdi Formue i alt til andelsværdiberegning Andelsindskud ifølge balance V ærdi pr. oprindeligt indskudt andelskrone / ,18543 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning 7,10523 Antal andele Indskud pr. andel Indskud i alt AndelsværdiAndelsværdi pr. andel inkl. indskud 19 6 I alt Side 19

20 Revisionsfirmaet Obsen & Nielsen AIS Budget for Grønningen I for 2015 Budget 2015 Regnskab 2014 Budget 2014 Ej revideret Ej revideret Indtægter Boligafgift Projektlån O O Administrationsbidrag v/køb og salg Indtægter i alt Udgifter Ejendomsskatter Renovation og vandafledning El og vand Forsikringer Vedligeholdelse Have- og husornråde Gasfyr O O Projektlån O O Foreningsomkostninger Kontingent Revision Kontoromkostninger Honorar formand Generalforsamling og møder Gaver og blomster Finansieringsomkostninger Renteindtægter/udbytte Prioritetsrenter Låneomkostninger O O Gebyrer Udgifter i alt Kursregulering aktier O 163 O Afskrivning gasfyr Terminer afdrag Årets resultat Side 20