Gladsaxe kommune Analyse af detailhandelen December 2008
INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3 2. Detailhandelen i Gladsaxe Kommune 10 3. Befolknings- og forbrugsforhold 19 4. Handelsbalance 25 Bilag 1: Branchefortegnelse
Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3
Konklusion, vurderinger og anbefalinger Indledning ICP er af Gladsaxe Kommune blevet bedt om at gennemføre en detailhandelsanalyse. Analysen giver en status for detailhandelen i Gladsaxe kommune. Analysen vurderer det fremtidige arealbehov samt udviklingsmulighederne for kommunens detailhandel. Analyserne ICP har ultimo 2008 foretaget en rekognoscering af alle butikker i Gladsaxe kommune, herunder opgjort de enkelte butikkers bruttoareal samt indsamlet informationer om omsætningen i 2007. Der er endvidere foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen. Butikkerne I Gladsaxe kommune var der ultimo 2008 ca. 250 butikker med et samlet bruttoareal på 75.000 m 2 og en omsætning i 2007 på ca. 2 mia. kr. inkl. moms. Der er, i forhold til en analyse som ICP lavede i 2004, tale om en fremgang i antallet af butikker på ca. 30. Attraktion I Gladsaxe kommune ligger den gennemsnitlige attraktion på 3,0. De højeste gennemsnitlige attraktioner ligger på lidt over 3,2 og 3,1 i henholdsvis Bagsværd/Værebro og Søborg/Høje Gladsaxe. Der er tale om et tilfredsstillende niveau i forhold til kommunens decentrale detailhandelsstruktur. I forhold til analysen fra 2004 er der tale om en stigning i den gennemsnitlige attraktion. Forbrug Det potentielle forbrug fra borgerne i Gladsaxe kommune var i 2007 ca. 3,3 mia. kr. inkl. moms fordelt med godt 1,6 mia. kr. på dagligvarer og knap 1,7 mia. kr. på udvalgsvarer. Handelsbalance Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 79% for Gladsaxe kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 43%. Der er således både indenfor dagligvarer og udvalgsvarer tale om en nettoudhandling. Kommunens borgere bruger flere penge uden for kommunen end forbrugere fra oplandet bruger i butikkerne i Gladsaxe. I forhold til 2003 er der tale om mindre stigninger i handelsbalancen både for dagligvarer og udvalgsvarer. I betragtning af, at LIC indgår i opgørelsen for 2007, at der i perioden 2004-2007 er etableret en række discountbutikker samt at der har foregået en kraftig udbygning med store udvalgsvarebutikker omkring Gladsaxevej, er stigningen relativt begrænset. Dette skal ses som tegn på, at detailhandelen i Gladsaxe trods betydelige nyetableringer er under skarp konkurrence fra dels Lyngby bymidte men også fra andre større udbudspunkter i regionen. 4
Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Oplandet På baggrund af ovenstående er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Gladsaxe kommune stort set udgøres af kommunens indbyggere. Det er vor vurdering, at under 5% af dagligvareomsætningen i kommunens butikker kommer fra forbrugere uden for kommunen. På udvalgsvareområdet er det vor vurdering, at det er ca. 10 % af omsætningen svarende til omkring 70 mio. kr. der kommer fra forbrugere uden for Gladsaxe kommune. Udviklingsmuligheder og anbefalinger I det følgende gennemgås ICP s anbefalinger i relation til arealudlæg for detailhandel frem mod 2021. Det fremtidige arealbehov til detailhandel frem til 2021 Frem til 2021 ventes det, at forbruget i Gladsaxe kommune vil stige med ca. 3,5 % for så vidt angår dagligvarer og med ca. 19 % for udvalgsvarer. Forventningen på dagligvareområdet skal ses i lyset af forventningen om en meget begrænset stigning i forbruget af dagligvarer pr. person samt forventningen om en stagnation i indbyggertallet i Gladsaxe kommune frem til 2021. Nye arealudlæg til detailhandel skal dels styres af en beregning, der tager udgangspunkt i de nuværende forhold, men det er samtidig væsentligt, at kommunen sikrer, at forbrugerne har attraktive indkøbsforhold, relativt tæt på hvor de bor. Således bør ønsket om at styrke centrenes position på detailhandelsområdet også være en væsentlig parameter i planlægningen og arealudlægget. Forbrugernes indkøbsmønster Forholdet mellem omsætning og forbrug i Gladsaxe Kommune er i dag på ca. 80 % på dagligvarer og 40-45 % inden for udvalgsvarer. På baggrund af ovenstående samt en telefoninterviewanalyse som blev foretaget i 2004, vurderes det, at forbrugerne i Gladsaxe kommune i dag dækker omkring 25 % af deres potentielle dagligvareforbrug ved køb i butikker uden for kommunen og 60-65 % af deres udvalgsvareforbrug ved køb i butikker uden for kommunen. Dette niveau er ikke tilfredsstillende for en kommune med mere end 60.000 indbyggere. Det relativt lave niveau skal ses i sammenhæng med fraværet af et egentligt hovedcenter for handel med udvalgsvarer. Samtidig er der i Gladsaxe kommune først i løbet af de seneste par år blevet etableret storbutikker inden for bl.a. møbler og værktøj. Endelig anvender en meget betydelig andel af kommunens borgere udbuddet i Kgs. Lyngby og Ikea og butikkerne omkring Ikea i Gentofte kommune. Beregning af fremtidigt arealbehov Under hensyntagen til det stagnerende befolkningstal, en forventning om en generelt svagt faldende arealeffektivitet målt som omsætning/bruttoareal og et uændret forhold mellem omsætning og forbrug i kommunen, vurderes det, at der frem til 2021 er brug for godt 2.000 m 2 til dagligvarer og knap 8.000 m 2 til udvalgsvarer. I denne beregning tages der ikke hensyn til, at udbuddet i dag især på udvalgsvareområdet ikke giver forbrugerne optimale indkøbsforhold. 5
Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Mål for detailhandelsudviklingen I dag er der i Gladsaxe kommune 1 varehus, 6 supermarkeder og 12 discountbutikker samt en lang række dagligvarespecialbutikker. Det skal bemærkes, at det eksisterende varehus i Buddinge Centret ikke har optimale driftsforhold. Dels er det relativt lille, dels har det vanskelige tilkørselsforhold. Supermarkederne er generelt attraktive, hvilket også gør sig gældende for discountbutikkerne. Skal kommunens borgere i fremtiden dække en væsentlig større andel af deres potentielle dagligvareforbrug ved i kommunen, kan man udvide, flytte og/eller etablere 1 eller 2 varehuse. Denne butikstype vil komplettere kommunens dagligvareudbud. Sætter man sig som mål, at kommunens borgere skal købe 75% af deres udvalgsvarer lokalt, betyder dette, at der bør udlægges ca. 25.000 m 2 til udvalgsvarebutikker frem til 2021. Dette tal er beregnet med en forventning om, at den gennemsnitlige arealeffektivitet er 30.000 kr./m 2 bruttoareal, hvilket ligger ca. 50 % over den nuværende arealeffektivitet i kommunen. Overordnet placering ICP vurderer, at udlægget generelt skal foregå, så det i videst mulige omfang giver kommunens borgere bedre indkøbsforhold. I vid udstrækning bør man sikre de eksisterende udbudspunkter f.eks. omkring Bagsværd Hovedgade med tilførsel af nyt areal. Samtidig er det væsentligt, at der så centralt som muligt etableres større udvalgsvarebutikker med parkeringsmuligheder direkte i forbindelse med butikkerne. Desuden kan der tages hensyn til ønsker i forbindelse med kvarterløft og større omdannelser f.eks. i Høje Gladsaxe. Arealudlæg (m 2 bruttoareal) Bydele: Dagligvarer Udvalgsvarer Bagsværd/Værebro 12.000 Stengård/Haspegård 1.000 Mørkhøj/Kagså 9.000 1.000 Buddinge 2.000 Søborg/Maglegård 9.000 Gladsaxe kommune i alt 9.000 25.000 Tabel 1.1 Forslag til udlæg af nyt butiksareal frem til 2021 (bruttoareal) Rammen skal lægges til det areal, der fysisk var til rådighed for butikkerne ultimo 2008. Således indgår f.eks. den nuværende ubrugte arealramme, planlagte og projekterede, men ikke åbnede butikker også i ovenstående tabel. Som det fremgår, vurderes det, at der kan etableres 9.000 m 2 til dagligvarebutikker og minimum 25.000 m 2 til udvalgsvarer i Gladsaxe kommune frem til 2021. I Søborg bydel er der et forhold mellem dagligvareomsætning og forbrug på ca. 115 %. I Høje Gladsaxe vil et varehus kunne være hovedankerbutik i et tiltrængt løft af centret. Det er vanskeligt at forestille sig en væsentlig udbygning og et detailhandelsmæssigt løft af centret uden mulighed for at etablere et varehus. I Buddinge bydel er der et forhold mellem dagligvareomsætning og -forbrug på 55-60 %. Varehuset i Buddinge Centret kan med fordel udvides eller flyttes til en beliggenhed tæt på, så man sikrer, at der er et attraktivt dagligvareudbud midt i kommunen. Et mere attraktivt varehus vil kunne hæve dækningsgraden i bydelen. 6
Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Omvendt vil en flytning af varehuset i Buddinge Centret betyde, at den daglige kundestrøm formindskes betydeligt, også selv om der i Kvicklys lokaler etableres supermarked eller discountbutik. En flytning af Kvickly vil betyde, at de mindre butikker i centret vil få forringede driftsvilkår. Det vurderes iøvrigt, at der ikke er basis for samtidig at etablere et nyt varehus kombineret med dagligvarebutikker i det eksisterende varehus i Buddinge og etablere et varehus i Høje Gladsaxe. I Bagsværd/Værebro bydel er der i dag overdækning inden for dagligvarer. Forholdet mellem omsætning og forbrug ligger på 120-125 %. En stor dagligvarebutik vil være væsentlig som ankerbutik, såfremt udvalgsvaredetailhandelen i denne del af kommunen skal styrkes betydeligt med en butiksbebyggelse i tilknytning til den eksisterende bymidte. I Stengård/Haspegård og Mørkhøj/Kagså bydele er der i dag et forhold mellem omsætning og forbrug på 45-50%. Ingen af bydelene har en større butikskoncentration, hvor en stor dagligvarebutik kan være med til at styrke den samlede detailhandel. Derfor vurderes det, at en udbygning med eksempelvis supermarkeder og/eller discountbutikker vil være tilrådelig. Anvendes rammen for dagligvarer fuldt ud, vil dette have væsentlige omsætningsmæssige konsekvenser for den eksisterende dagligvarehandel. Udvalgsvareudlægget bør primært foretages i tilknytning til Bagsværd Hovedgade, i forbindelse med en eventuel udbygning i Høje Gladsaxe og på Søborg Hovedgade. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Gladsaxe kommune Det overordnede mål for detailhandelen i Gladsaxe kommune bør være at sikre en mere bæredygtig detailhandel i form af en detailhandel, der i højere grad end i dag sikrer, at kommunens forbrugere lægger en større del af deres indkøb både indenfor dagligvarer og udvalgsvarer i kommunen. I tabel 1.2 præsenteres detailhandelens styrker, svagheder, muligheder og trusler i Gladsaxe kommune. 7
Konklusioner, vurderinger og anbefalinger Styrker God decentral forsyning med dagligvarer i hele kommunen Detailhandelen i kommunen dækker et bredt spektrum af butikker Sammenhængende storbutiksområde under opbygning Mange gode beliggenheder i forhold til motorvejsnettet En del discountbutikker på vej Svagheder Kun 1 relativt lille varehus i kommunen Få beklædningsbutikker på både Søborg Hovedgade og i Bagsværd bymidte Stadig relativt få store udvalgsvarebutikker i hele kommunen Relativt få kædebutikker indenfor udvalgsvarer Etablere varehus (e) Muligheder Etablere nye detailhandelsarealer tæt på de eksisterende udbud Man skal søge målrettet at tiltrække flere kædekoncepter - indenfor især udvalgsvarer Sikre at butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, placeres så koncentreret som muligt Trusler Mange forbrugere har i dag en stærk tilknytning til især Lyngby bymidte Øget udbygning i Lyngby Forbrugerne bliver mere mobile Problemer omkring generationsskifte i butikkerne Letbane til bl.a. Lyngby bymidte Tabel 1.2 SWOT-opsummering (styrker, svagheder, muligheder og trusler) Der er i dag ikke noget egentligt overordnet center i kommunen. Der er 3 større butikskoncentrationer i kommunen; Bagsværd Hovedgade, Søborg Hovedgade og Budding Centret. Der er planer om en betydelig udvidelse af Høje Gladsaxe Centret samt planer om større detailhandelsprojekter i Bagsværd. Dagligvareforsyningen består primært af et varehus samt en række supermarkeder i ovennævnte centre samt en lang række discountbutikker (lokalcentre) i boligkvartererne. Der er stadig planer om flere discountbutikker i kommunen. For at øge lokalkøbsandelen for dagligvarer, er det som nævnt nødvendigt at tilføre 1 eller 2 varehuse. I dag ligger der kun et utidssvarende varehus i Buddinge Centret. 1-2 varehuse vil kunne øge lokalkøbsandelen inden for dagligvarer. Dette vil dog ikke kunne gøres uden omsætningsmæssige konsekvenser for de eksisterende supermarkeder og discountbutikker. Skal lokalkøbsandelen på udvalgsvarer øges, er det nødvendigt at tilføre den nuværende detailhandel flere kædebutikker. Dette kan gøres i form af en markant udvidelse af ét af de 4 bydelscentre eller etablere et nyt stort overordnet center midt i kommunen. En markant udvidelse af Høje Gladsaxe Centret kan stadig være en mulighed. Både en markant udbygning omkring Bagsværd bymidte og Søborg Hovedgade vil også kunne være en mulighed. Konkurrenceforholdene i Bagsværd er vanskeligere end i resten af kommunen, da man ligger relativt tæt på Lyngby bymidte. Det kræver, at der etableres et udbud, der i sin karakter og butiksmix adskiller sig fra udbuddet i Lyngby. Uanset hvor i kommunen man placerer en markant udbygning, skal man være opmærksom på, at der skal være tale om en udbygning, der dels skal kunne være med 8
Konklusioner, vurderinger og anbefalinger til at styrke det eksisterende udbud, dels skal være stort nok til, at udbygningen i sig selv kan tiltrække forbrugerne. Der er i Gladsaxe kommune stadig relativt få store udvalgsvarebutikker. ICP s analyse i 2004 viste, at koncentrationen ved Ikea i Gentofte benyttes af mange forbrugere i Gladsaxe kommune. Skal man øge lokalkøbsandelen på udvalgsvarer, skal disse butikstyper også tænkes ind i arealudlægget samt overvejelserne omkring den fysiske struktur ved de eksisterende bydelscentre i Gladsaxe kommune. Det bør sikres, at der er i tilknytning til de eksisterende bymidter er mulighed for at etablere større udvalgsvarebutikker samt at disse har nem og rigelig parkering. 9
Detailhandelen i Gladsaxe kommune 10
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Detailhandelen i Gladsaxe kommune I nærværende afsnit vil detailhandelen i Gladsaxe kommune blive beskrevet. ICP har i oktober 2008 foretaget en opgørelse over antallet af butikker i kommunen samt indsamlet oplysninger om butikkernes omsætning for 2007, ligesom den enkelte butiks bruttoareal er opgjort. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. I nærværende analyse er der blevet sammenlignet med en analyse fra 2004, hvor det er muligt. Analysen fra 2004 er ikke nedbrudt på samme områder som nærværende analyse, hvorfor sammenligning sker på et mere overordnet niveau. Afrapportering af analyseresultater Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er behandlet særskilt senere i dette afsnit. Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt inden for disse. Bemærk, at ICP medtager omsætningen til private fra møbelforretninger der udelukkende sælger møbler, planteforhandlere byggemarkeder, samt butikker med udstyr til camping og både, selvom planloven definerer disse grupper som særligt arealkrævende. Dette skyldes, at disse varegrupper indgår i de senere forbrugsberegninger. Møbelbutikker, planteforhandlere, byggemarkeder samt forhandlere af campingvogne og både tæller dog kun med én gang, hvilket sker under forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper. Geografisk opdeling af Gladsaxe kommune Geografisk er resultaterne af undersøgelsen af detailhandelen opdelt på de 5 hovedområder (se figur 2.1), der opereres med i Gladsaxe kommune. Disse hovedområder er Bagsværd/Værebro, Stengård/Haspegård, Mørkhøj/Kagså, Budding og Søborg/Høje Gladsaxe (herunder Gladsaxe Erhvervskvarter). Figur 2.1 Gladsaxe kommune opdelt på 5 hovedområder 11
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Flest butikker langs Søborg Hovedgade I Gladsaxe kommune betragtet under ét er der i oktober 2008 registreret 246 butikker, hvoraf knap 52% er udvalgsvarebutikker. Lidt over en tredjedel af kommunen butikker er beliggende i Søborg/Høje Gladsaxe. I Søborg/Høje Gladsaxe er der registreret i alt 98 butikker, hvoraf de 60 er udvalgsvarebutikker. I Bagsværd/Værebro er antallet af dagligvarebutikker lidt lavere end i Søborg/Høje Gladsaxe men antallet af beklædningsbutikker og butikker med øvrige udvalgsvarer er langt lavere. I Buddinge er der i alt registreret 45 butikker, hvoraf godt halvdelen er udvalgsvarebutikker. I Stengård/Haspegård og Mørkhøj/Kagså er udbuddet af butikker langt mindre end i de andre tre områder. Her er en overvægt af dagligvarebutikker, der bidrager til lokalforsyningen i de to områder. Kommunens udvalgsvarebutikker fordeler sig relativt ligeligt mellem boligudstyr og øvrige udvalgsvarer, mens der er lidt færre med beklædning. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1 Bagsværd/Værebro 28 39 15 10 14 67 2 Stengård/Haspegård 17 5 1 3 1 22 3 Mørkhøj/Kagså 12 2 1-1 14 4 Buddinge 21 24 5 9 10 45 5 Søborg/Høje Gladsaxe 38 60 16 23 21 98 Gladsaxe kommune i alt 116 (111) 130 (107) 38 (26) 45 (44) 47 (37) Tabel 2.1 Antal butikker oktober 2008 fordelt på brancher og områder. Tallene i parentes angiver antallet af butikker i 2004. 246 (218) Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i kommunen har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Af tabel 2.2 fremgår den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranchegrupper. Resultaterne er geografisk opdelt på samme måde som i tabel 2.1. 12
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1 Bagsværd/Værebro 3,2 3,1 3,2 3,0 3,0 3,2 2 Stengård/Haspegård 2,7 2,3 * * * 2,5 3 Mørkhøj/Kagså 3,0 2,0 * - * 2,5 4 Buddinge 2,5 2,6 1,6 2,0 2,7 2,6 5 Søborg/Høje Gladsaxe 3,0 3,2 3,2 3,2 2,6 3,1 Gladsaxe kommune i alt 3,0 (2,8) 3,0 (2,6) 3,0 (2,5) 3,1 (3,0) 2,9 (2,5) 3,0 (2,7) Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion oktober 2008 fordelt på brancher og områder. Felter markeret med * angiver, at attraktionen ikke kan vises grundet diskretionshensyn (for få butikker). Tallene i parentes angiver attraktionen i 2004. Som det fremgår af tabellen, ligger den gennemsnitlige attraktion på middel, når kommunen betragtes under et. Det fremgår dog også af tabellen, at der er forskelle de enkelte områder og brancher imellem. Gennemsnitsværdierne er generelt højere end vurderingerne i analysen fra 2004. Det er en positiv udviklingstendens. Højest gennemsnitlig attraktion i Bagsværd/Værebro laveste værdi i Stengård/Haspegård og Mørkhøj/Kagså Bagsværd/Værebro besidder den højeste gennemsnitlige attraktion på 3,2. Søborg/Høje Gladsaxe har også en gennemsnitsværdi på lidt over middel. Her findes det største udbud af attraktive enkeltbutikker og kædekoncepter inden for især beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Den gennemsnitlige attraktion er på et lidt lavere niveau i de øvrige områder, men alle på et acceptabelt niveau. 13
Detailhandelen i Gladsaxe kommune For at illustrere baggrunden for forskellene i den gennemsnitlige attraktion i Søborg/Høje Gladsaxe og i Gladsaxe kommune betragtet under ét, er attraktionens spredning vist i figurerne 2.2 og 2.3. Det skal nævnes, at hver enkelt butik vægter lige meget i den gennemsnitlige attraktion. Som det fremgår af figur 2.2, fordeler butikkernes attraktion sig næsten ligeligt omkring et lavt til et højt niveau. 34 % af butikkerne i Søborg/Høje Gladsaxe har en Høj eller Meget høj attraktion, mens 30 % har en Lav eller Meget lav attraktion. Betragtes Gladsaxe kommune under ét (figur 2.3) er fordelingen næsten identisk her er andelen næsten lige så stor på middelniveauet, mens andelen af butikker med en Høj eller Meget Høj attraktion er en smule lavere på 27 %. 50% 40% 37% 30% 27% 30% 20% 10% 3% 4% 0% Meget lav Lav Middel Høj Meget høj Søborg/Høje Gladsaxe Figur 2.2 Attraktionens spredning i procent i Søborg/ Høje Gladsaxe 50% 40% 40% 30% 20% 29% 23% 10% 3% 4% 0% Meget lav Lav Middel Høj Meget høj Gladsaxe kommune Figur 2.3 Attraktionens spredning i procent i Gladsaxe kommune 14
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 2.4 og 2.5 er illustreret, hvorledes kædefordelingen er i Søborg/Høje Gladsaxe samt i Gladsaxe kommune betragtet under ét. Andelen af butikker, der enten er en del af en frivillig kæde eller kapitalkæde, er 36% i Søborg/Høje Gladsaxe. Betragtes hele kommunen under ét fremgår det, at kædeandelen er næsten identisk med kædefordelingen i Søborg/Høje Gladsaxe. Der er en bemærkelsesværdig høj andel af uafhængige butikker i kommunen, idet 62% af butikkerne ikke er medlem af et profileret kædesamarbejde. 8% Frivillig Kapital Uafhængig 28% 64% Figur 2.4 Andel af kædebutikker i % i Søborg/Høje Gladsaxe 11% Frivillig Kapital Uafhængig 27% 62% Figur 2.5 Andel af kædebutikker i % i Gladsaxe kommune 15
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Bruttoarealer ICP har endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne i kommunen. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Tabel 2.3 viser bruttoarealerne i Gladsaxe kommune. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at disse opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for både daglig- og udvalgsvarer. Det samlede bruttoareal i Gladsaxe kommune er opgjort til 75.700 m 2. Godt 40.000 m 2 svarende til 53% er dagligvareareal, mens 8% er disponeret til beklædning, 28% til boligudstyr og 11% til øvrige udvalgsvarer. Det største bruttoareal findes i Søborg/Høje Gladsaxe, svarende til 44% af det samlede areal i kommunen. Herefter følger Bagsværd/Værebro med en andel på 26% af kommunens samlede bruttoareal. I Stengård/Haspegård og Mørkhøj/Kagså findes overvejende dagligvarebutikker. Det er boligudstyrsbutikkerne, der udgør den største andel af udvalgsvarebutikkernes samlede bruttoareal boligudstyrsbutikkerne er således gennemsnitligt større end f.eks. beklædningsbutikkerne. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1 Bagsværd/Værebro 10.700 8.700 2.100 4.200 2.400 19.400 2 Stengård/Haspegård 4.700 800 200 500 100 5.500 3 Mørkhøj/Kagså 7.500 300 100-200 7.800 4 Buddinge 5.100 4.800 1.600 1.700 1.500 9.900 5 Søborg/Høje Gladsaxe 12.100 21.000 2.200 14.600 4.200 33.100 Gladsaxe kommune 40.100 35.600 6.200 21.000 8.400 75.700 i alt Tabel 2.3 Bruttoarealer fordelt på områder og brancher (m 2 afrundet til hele 100). Omsætning Tal for butikkernes omsætning i 2007 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For de butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Af tabel 2.4 fremgår de indsamlede daglig- og udvalgsvareomsætninger i de forskellige områder. Af anonymitetshensyn er det for en række af områderne ikke muligt at vise omsætningstallene, ligesom omsætningen i andre områder kun kan vises helt overordnet. Disse anonymitetshensyn træder i kraft, hvor der enten er for få butikker inden for de enkelte branchegrupper eller hvor få butikker har en meget stor del af omsætningen inden for branchegruppen. 16
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1 Bagsværd/Værebro 382 170 32 97 41 552 2 Stengård/Haspegård 151 29 29 180 3 Mørkhøj/Kagså 123 26 26 149 4 Buddinge 239 107 27 47 33 346 5 Søborg/Høje Gladsaxe 410 395 32 293 70 805 Gladsaxe kommune i alt 1.305 727 99 475 153 2.032 Tabel 2.4 Omsætning 2007 fordelt på områder og brancher (mio. kr. incl. moms). Samlet detailhandelsomsætning på godt 2 mia. i Gladsaxe kommune Det fremgår af tabel 2.4, at den samlede omsætning lå på godt 2,0 mia. kr. i Gladsaxe kommune betragtet under ét. Godt 800 mio. kr. eller ca. 40 % - kan henføres til detailhandelen i Søborg/Høje Gladsaxe. I Bagsværd/Værebro lå omsætningen på godt 550 mio. kr. Knap halvdelen af den samlede omsætning i Søborg/Høje Gladsaxe er udvalgsvareomsætning, mens andelen er knap 1/3 i Bagsværd/Værebro og i Buddinge. Den primære omsætning i Stengård/Haspegård og Mørkehøj/Kagså sker indenfor dagligvarer. Omsætningen fra forhandlere af særlig pladskrævende varer indgår Bemærk, at selvom forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper antals- og arealmæssigt behandles særskilt sidst i dette kapitel, så indgår omsætningen til private i tabel 2.4. Endvidere er omsætningen fra de store supermarkeder fordelt på dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Særlig arealkrævende varegrupper Der er foretaget en opgørelse over antallet af butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der er her tale om butikker, der forhandler møbler, planter, biler, campingvogne, lystbåde samt bygge- og trælastartikler til private. I kommunen er der i alt 18 forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper, som tilsammen har et bruttoareal på omkring 41.300 m 2. Antal Areal i m 2 Bilforhandlere 14 30.200 Byggemarkeder og materialer 3 9.600 Plantecentre 1 1.500 Gladsaxe kommune 18 41.300 i alt Tabel 2.5 Antallet af butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper samt deres bruttoareal 17
Detailhandelen i Gladsaxe kommune Som det ses af tabellen, udgør 3/4 af de opgjorte butikker bilforhandlere. Bemærk, at forhandlere af biler skal have et egentligt udstillingslokale for at indgå i denne opgørelse. Derudover findes der tre byggemarkeder og et plantecenter i kommunen. 18
Forbrug i Gladsaxe kommune 19
Forbrug i Gladsaxe kommune Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderinger af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Gladsaxe kommune belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i de forskellige dele af kommunen. Gladsaxe kommune er nedbrudt på en række mindre områder. Opdelingen er sket efter samme systematik som i kapitel 2, Detailhandelen i Gladsaxe kommune. Forbruget er beregnet for dagligvarer og udvalgsvarer, hvor sidstnævnte indeholder branchegrupperne beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Figur 3.1 Gladsaxe kommune opdelt på 5 hovedområder. Gladsaxe Erhvervskvarter indgår i Søborg/Høje Gladsaxe. Datagrundlag og horisontår Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICPs bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst-, bolig- og befolkningsforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik. Desuden har Gladsaxe kommune bidraget med data omkring bl.a. befolkningsudviklingen i kommunen. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2007 samt horisontåret 2021. Befolknings og indkomstforhold Figur 3.2 viser udviklingen i befolkningstallet for de 5 hovedområder, der udgør Gladsaxe kommune. Desuden ses det samlede befolkningstal for Gladsaxe kommune sidstnævnte er illustreret med blålige nuancer. Som det fremgår af figuren, bor der flest i område 4. Buddinge - ca. 15.300 personer. De folkerigeste områder i øvrigt er 5. Søborg/Høje Gladsaxe, efterfulgt af 2. Stengård/Haspegård og 1. Bagsværd/værebro. Færrest bor der i 3. Mørkhøj/Kagså. I alt bor der ca. 62.600 personer i Gladsaxe kommune. Folketallet i Gladsaxe kommune betragtet under ét ventes at stagnere frem mod 2021, om end der er forskelle områderne imellem. Der sker mindre stigninger i folketallet i Mørkhøj/Kagså Søborg/Høje Gladsaxe og i Buddinge, mens folketallet i Bagsværd/Værebro og Stengård/Haspegård ventes at falde. 20
Forbrug i Gladsaxe kommune Figur 3.2 Udvikling i folketal frem mod 2021 Den største procentvise vækst i folketallet sker i Mørkhøj/Kagså med ca. 8 % frem mod 2021. Det største fald forekommer i Stengård/Haspegård med et fald på 5 %. Niveauer for husstandsindkomst og størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i Gladsaxe kommune ligger på 427.500 kr., hvilket er lidt over landsgennemsnittet (ca. 400.000 kr.). Antallet af personer pr. husstand indvirker også på husstandens forbrug og dermed det samlede private forbrug af detailhandelsvarer i et område. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Gladsaxe kommune er ca. 2,11 personer pr. husstand. Landsgennemsnittet er på 2,05. Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICPs specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser, er forbruget for 2007 og 2021 beregnet. Dagligvareforbruget hos borgerne i de 5 hovedområder ses i figur 3.3. I kommunen betragtet under ét er dagligvareforbruget beregnet til ca. 1,65 mia. kr. for 2007 dette årlige forbrug af dagligvarer ventes at være steget med 3,5 % til ca. 1,7 mia. kr. i 2021. Som det fremgår, er dagligvareforbruget i Søborg/Høje Gladsaxe beregnet til 340 mio. kr. i 2007, hvilket ventes at være steget med ca. 15 mio. kr. til 356 mio. kr. i 2021. Den største procentmæssige vækst i dagligvareforbruget ventes at ske i Mørkhøj/Kagså, hvor dagligvareforbruget forventes at stige med 12 %. Her er forbrugsudviklingen især understøttet af det stigende folketal. 21
Forbrug i Gladsaxe kommune Figur 3.3 Forbrug af dagligvarer (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) Af figur 3.4 fremgår forbruget af udvalgsvarer i de fem områder. Forbruget af udvalgsvarer ligger en lille smule højere end ved dagligvarer. Den procentvise vækst i det årlige forbrug er også højere. Således ligger udvalgsvareforbruget i Gladsaxe kommune på knap 1,7 mio. kr. i 2007, hvilket ventes at være steget med ca. 19 % til ca. 2 mia. kr. i 2021. Den største vækst i udvalgsvareforbruget sker i Mørkhøj/Kagså, hvor stigningen svarer til 28 %. Endvidere fremgår det af figur 3.4, at udvalgsvareforbruget ventes at stige i alle 5 områder. Figur 3.4 Forbrug af udvalgsvarer (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) 22
Forbrug i Gladsaxe kommune Nedenfor viser figurerne 3.5-3.7 forbrugsudviklingen for de tre udvalgsvaregrupper beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Det er således disse forbrugstal, der tilsammen udgør forbruget af udvalgsvarer vist i figur 3.4. Figur 3.5 Forbrug af beklædning (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) Betragtes kommunen under ét er forbruget indenfor beklædning beregnet til knap 480 mio. kr. for 2007 dette forbrug ventes at være steget med 15 % til ca. 540 mio. kr. i 2021. Den største stigning i forbruget ses i Mørkhøj/Kagså med 24 %, efterfulgt af Søborg/Høje Gladsaxe og Buddinge med 16% og 15 %. Figur 3.6 Forbrug af boligudstyr (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) Som det fremgår, forventes forbruget indenfor boligudstyr i kommunen betragtet under ét at stige med 23 % fra ca. 830 mio. kr. til 1,02 mia. kr. 23
Forbrug i Gladsaxe kommune Figur 3.7 Forbrug af øvrige udvalgsvarer (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) Indenfor øvrige udvalgsvarer forventes forbruget at stige fra 378 mio. kr. til 435 mio. kr., hvilket svarer til en procentstigning på 15 %. Afslutningsvis vises det samlede forbrug af detailhandelsvarer, dvs. daglig- og udvalgsvarer under ét, i figur 3.8. Figur 3.8 Forbrug af detailhandelsvarer i alt (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) I kommunen betragtet under ét ventes en samlet forbrugsstigning indenfor detailhandelsvarer på 11 %. Størst er stigningen i Mørkhøj/Kagså med 20 %. 24
Handelsbalance og opland 25
Handelsbalance og opland Handelsbalance og opland Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i Gladsaxe kommune i forhold til forbruget i kommunen fås et udtryk for dækningsgraden eller hvor stor en del af det potentielle forbrug i kommunen, der svarer til omsætningen i kommunens butikker i 2007. Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen. I det følgende er forholdet mellem omsætningen og forbruget af henholdsvis dagligog udvalgsvarer beregnet for Gladsaxe kommune. Af anonymitetshensyn kan forholdet ikke vises for samtlige af kommunens delområder. Handelsbalance I hele Gladsaxe kommune var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 79 %, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 43 %. Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra kommunens opland beløbsmæssigt køber mindre ind i butikkerne i Gladsaxe kommune, end forbrugere fra Gladsaxe kommune køber ind i butikker uden for kommunen. Dette gælder både for dagligvarer og udvalgsvarer. Dagligvarer 79 Udvalgsvarer i alt 43 Beklædning 21 Boligudstyr 57 Øvrige udvalgsvarer 41 Detailhandel i alt 61 Tabel 4.1 Omsætning/forbrug i Gladsaxe kommune i 2007 i mio. kr. inkl. moms. Der er desuden beregnet en handelsbalance for beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Dagligvarer Den højeste handelsbalance findes indenfor dagligvarer. Dette skyldes til dels, at forbrugerne sjældent kører rigtig langt efter dagligvarer indkøbsture med hovedvægten på dagligvarer sker med en højere frekvens og tættere på bopælen. Desuden er der i alle områderne en rimelig dagligvareforsyning, hvilket er med til at holde andelen af indkøbene hjemme i kommunen. I Søborg/Høje Gladsaxe, hvor der er et bredt udvalg af dagligvarebutikker, ligger forholdet mellem dagligvareomsætning og -forbrug på 122. Det vil sige, at omsætningen ligger 21 % højere end det beregnede dagligvareforbrug i området. Dette skyldes primært, at dagligvarebutikkerne på Søborg Hovedgade tiltrækker forbrugere fra kommunens øvrige områder, bl.a. Stengård/Haspegård og Mørkhøj/Kagså, hvor handelsbalancen indenfor dagligvarer er langt lavere. 26
Handelsbalance og opland I Bagsværd/Værebro ligger omsætningen 22 % højere end forbruget i relation til dagligvarer. Butikkerne i Bagsværd må derfor også formodes at tiltrække en stor del af dagligvareforbruget fra de øvrige områder af kommunen. På trods af at kommunens eneste varehus (Kvickly) ligger i Buddinge, opnår området en langt lavere handelsbalance på dagligvarer end de to førnævnte områder. Helt overordnet betragtet betyder en handelsbalance for Gladsaxe kommune under ét på 79 % for dagligvarernes vedkommende, at der må ske en vis udhandling altså indkøb i butikker uden for kommunen. Bemærk, at gennemsnittet for Gladsaxe kommune under ét kan synes noget lavt i forhold til i de enkelte byområder. Dette skyldes, at omsætningen i forhold til forbrug er meget lav i 3 af kommunens områder. Gladsaxe kommune grænser bl.a. op til Lyngby-Taarbæk kommune, hvis butiksudbud, herunder Lyngby Storcenter, yder stor tiltrækning på forbrugerne i Gladsaxe kommune. Det er oplagt at kommunens borgere i nogen grad vil søge mod butikker i nabokommunerne, da udbudspunkterne ligger meget tæt. Udvalgsvarer Det fremgår tydeligt af tabel 4.1, at handelsbalancen for udvalgsvarernes vedkommende er meget lav, når Gladsaxe kommune betragtes under ét. Dette skyldes primært, at der stort set ikke sker nogen udvalgsvarehandel i Stengård/Haspegård og Mørkhøj/Kagså samtidig med, at udvalgsvarehandelen i Søborg og Bagsværd ikke til fulde opvejer dette. Der sker altså en betydelig udhandling fra kommunen. Det vurderes, at især Lyngby Storcenter og butikskerne i København kommune trækker en meget stor andel af udvalgsvareforbruget fra Gladsaxe kommune. Der findes mange mærker og varetyper i bl.a. Lyngby og København, som ikke fås i Gladsaxe kommune. 27
Bilag 1 Branchefortegnelse
1. DAGLIGVARER 10.71.20 Fremstilling af friske bageriprodukter 50.50.20 Servicestationer med kiosksalg 47.11.10 Købmænd og døgnkiosker 47.11.20 Supermarkeder 47.11.30 Discountforretninger 52.12.10 Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m 2. 47.21.00 Frugt- og grøntforretninger 47.29.00 Anden detailhandel med fødevarer i specialforretninger 47.23.00 Fiskeforretninger 47.24.00 Detailhandel med brød, konditori- og sukkervarer 52.24.20 Chokolade- og konfektureforretninger 52.25.00 Vinforretninger 47.26.00 Tobaksforretninger 52.27.10 Osteforretninger 52.27.30 Helsekostforretninger 52.27.90 Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fra specialforretninger i øvrigt. 47.73.00 Apoteker 47.74.00 Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler 52.33.10 Parfumerier 52.33.20 Materialister 47.76.00 Blomsterforretninger 71.40.10 Udlejning af videobånd Bilag 1 Side 2
2. BEKLÆDNING 52.12.20 Stormagasiner 47.51.00 Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv. 52.42.10 Dametøjsforretninger 52.42.20 Herretøjsforretninger 52.42.30 Herre- og dametøjsforretninger (blandet) 47.71.20 Babyudstyrs- og børnetøjforretninger 47.72.10 Skotøjsforretninger 52.50.90 Forhandlere af brugt tøj 47.91.20 Detailhandel fra postordreforretninger Bilag 1 Side 3
3. BOLIGUDSTYR 45.31.00 El-installatører med butikshandel 45.33.00 VVS-installatører og blikkenslagerforretninger 47.53.00 Detailhandel med tæpper, vægbeklædning og gulvbelægning 45.44.20 Glarmesterforretninger med butikshandel 47.59.10 Møbelforretninger *) 47.59.20 Boligtekstilforretninger 47.59.30 Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager m.v. 47.59.90 Detailhandel med belysningsartikler samt husholdningsartikler i.a.n. 47.54.00 Detailhandel med elektriske husholdningsapparater 47.43.00 Radio- og tv-forretninger 52.46.10 Isenkramforretninger 47.52.20 Byggemarkeder og værktøjsmagasiner 47.52.10 Farve- og tapetforretninger 47.78.30 Forhandlere af gaveartikler og brugskunst 47.78.40 Kunsthandel og gallerivirksomhed 47.41.00 Detailhandel med computere, ydre enheder og software 47.42.00 Detailhandel med telekommunikationsudstyr 52.50.20 Antikvitetsforretninger 47.79.00 Detailhandel med brugte varer i forretninger 47.91.10 Detailhandel fra postordreforretninger 52.48.99 Detailhandel med køkken og badeværelseselementer 52.74.60 Låsesmede hvis salgslokale 71.33.10 Udlejning af edbmaskiner hvis salgslokale 71.33.20 Udlejning af kontormaskiner hvis salgslokale *) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler omsætningsmæssigt både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 4
4. ØVRIGE UDVALGSVARER 50.30.20 Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv. (autoudstyrsforretninger) 50.40.00 Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør 47.72.20 Lædervareforretninger 47.63.00 Pladeforretninger 47.59.40 Forhandlere af musikinstrumenter 47.61.00 Detailhandel med bøger 47.77.00 Detailhandel med ure, smykker og guld- og sølvvarer 47.78.10 Optikere 47.78.20 Fotoforretninger 52.48.40 Frimærke- og møntforretninger 47.64.10 Forhandlere af sports- og campingudstyr 47.65.00 Detailhandel med spil og legetøj 47.64.20 Cykel- og knallertforretninger 47.76.30 Dyrehandel 52.48.95 Pornobutikker 52.48.99 Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel. 52.50.10 Bogantikvariater 52.50.90 Andre forhandlere af brugte varer. 52.61.00 Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokale Bilag 1 Side 5
5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDE VAREGRUPER 50.10.20 Detailhandel med biler 50.10.30 Detailhandel med campingvogne mv. 47.76.20 Planteforhandlere og havecentre 52.44.10 Møbelforretninger *) 52.48.55 Forhandlere af lystbåde og udstyr hertil Tømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *) *) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler detailhandelsomsætningen i både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 6