Odense kommune. Analyse af detailhandelen

Transkript

1 Odense kommune Analyse af detailhandelen April 2008

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Vurderinger og arealudlæg 3 2. Detailhandelen i Odense bykerne 8 3. Detailhandelen i Aflastningscenter Sydøst Detailhandelen i center Tarup Detailhandelen i center Bolbro Detailhandelen i center Dalum Detailhandelen i center Næsby Detailhandelen i Center Øst Detailhandelen i center Skibhusvej Detailhandelen i lokalcentre og kommunen i øvrigt Store udvalgsvarebutikker og forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper i Odense kommune Befolknings- og forbrugsforhold Handelsbalance og opland Den fremtidige konkurrencesituation 75 Bilag 1: Branchefortegnelse Bilag 2: Butikkernes gennemsnitlige attraktionsniveau Bilag 3: Lokalcentre: antal butikker og m 2

3 Generelle vurderinger samt arealudlæg 1. Generelle vurderinger samt behov for arealudlæg i Odense kommune Indledning ICP er af Odense Kommune blevet bedt om at foretage en analyse af detailhandelen i Odense kommune. Med udgangspunkt i detailhandelens nuværende beskaffenhed bl.a. for så vidt angår detailhandelens omfang i relation til antal butikker, deres branche, areal og omsætning samt udviklingen i forbruget, vurderes den fremtidige detailhandelsstruktur i kommunen. En status på detailhandelen gennemføres separat for: Vurderinger af det fremtidige arealbehov behandles for alle kommunens udbudspunkter i et samlet afsnit. Forud for ovenstående afrapporteres det nuværende og fremtidige forbrug for de forskellige dele af Odense kommune betragtet under ét, da dette indgår som et væsentligt fundament for vurderingerne af det fremtidige arealbehov. Forbruget fra borgerne i de enkelte centerområders oplande er desuden illustreret i tilknytning til gennemgangen af de enkelte områder. Bykernen Aflastningscenter Sydøst Bydelscentrene Lokalcentrene og kommunen i øvrigt Herudover beregnes og vurderes det fremtidige arealbehov for ny detailhandel i kommunen til henholdsvis dagligvarer, udvalgsvarer og butikker, der forhandler særligt arealkrævende varegrupper. Arealbehovet vurderes for Detailhandelen i Odense kommune I Odense kommune var der i foråret butikker med et samlet bruttoareal på omkring m 2 og en omsætning i 2006 på ca. 11,4 mia. kr. inkl. moms. I Odense Bykerne er der 400 butikker, hvilket svarer til 38 % af butikkerne i kommunen. Disse butikker omsatte i 2006 for ca. 2,7 mia. kr., svarende til 24 % af den samlede omsætning. Godt 75 % af den samlede omsætning i bykernen var udvalgsvareomsætning. 3

4 Generelle vurderinger samt arealudlæg I Hovedcenter Sydøst, som bl.a. indeholder shoppingcentret Rosengårdcentret og hypermarkedet Bilka, findes 132 butikker, hvilket svarer til 12 % af det samlede antal butikker i kommunen. Den samlede omsætning på 3,3 mia. kr. i Hovedcenter Sydøst svarer til 29 % af den samlede omsætning i kommunen. Bemærk, at der er relativt mange af butikkerne beliggende løsrevet fra strukturen, som støder tæt op til flere af hoved- og bydelscentrene og derfor i praksis vil opfattes som sammenhængende med disse af kunderne. Forbrug Det samlede detailhandelsforbrug fra borgerne i Odense kommune var i 2006 ca. 8,7 mia. kr. inkl. moms fordelt med 4,4 mia. kr. på dagligvarer og ca. 4,3 mia. kr. på udvalgsvarer. Det samlede forbrug i Odense kommune forventes at stige knap 14 % fra 2006 til Handelsbalance Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 107 % for Odense kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 153 % i Disse to tal viser, at forbrugerne fra kommunens opland beløbsmæssigt køber mere ind i butikkerne i Odense, end forbrugere fra Odense kommune køber ind i butikker uden for kommunen. Tallene viser, at Odense på udvalgsvareområdet har en regional betydning, der rækker væsentligt ud over kommunegrænsen. Forklaringen skal især findes i den attraktive detailhandel i bykernen samt Hovedcenter Sydøst, som tiltrækker forbrugere fra hele Fyn. Begge udbudspunkter kan på ingen måde matches af andre udbudspunkter på Fyn. Odense kommune har siden 1998 fastholdt sin styrke i markedsområdet. Siden 1999 Det samlede antal butikker i Odense kommune er faldet godt 4 % siden Mens antallet af dagligvarebutikker er faldet omkring 10 % i perioden 1999 til 2007, er antallet af udvalgsvarebutikker konstant. Samlet set er der kommet godt m 2 mere bruttoareal til detailhandel i Odense kommune. Det fremtidige arealbehov til detailhandel frem til

5 Generelle vurderinger samt arealudlæg Frem til 2015 forventes forbruget i Odense kommune at stige med ca. 11 % for dagligvarer og 16 % for udvalgsvarer. Under forudsætning af, at den samlede forbrugsstigning skal dækkes gennem tilførsel af nyt butiksareal, vil bruttoarealbehovet i perioden for dagligvarernes vedkommende udgøre ca m 2 og for udvalgsvarer ca. godt m 2. Arealudlægget bør dog samtidig også styres af ønsket om at styrke udbudspunkternes position på detailhandelsområdet. Det er endvidere væsentligt, at man i planlægningen tilfører detailhandelen i Odense kommune mulighed for dynamik og udlægger arealer i beliggenheder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. Arealrammerne er vurderet under forudsætning af, at planlovens nye grænser for butiksstørrelser på henholdsvis m 2 for dagligvarer og m 2 for udvalgsvarer indarbejdes. Dog må der laves maksimalt 3 udvalgsvarebutikker på over m 2 hvert fjerde år. Ingen af disse butikker er endnu disponeret, men der er planer om en ny IKEA-butik under udarbejdelse. Der er alene givet forslag til udlæg af udvalgsvarebutikker i bykernen, Hovedcenter Sydøst og i bydelscentrene, da planloven foreskriver, at der ikke kan etableres udvalgsvarebutikker uden for disse områder. Inden for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er der ikke længere nogen øvre arealgrænse. Dog må byggemarkedsdelen i en tømmerhandel maksimalt udgøre m 2. Helt overordnet er det vor vurdering, at der på dagligvareområdet i fremtiden vil være efterspørgsel på areal; især inden for discountsektoren samt fra de største varehusog hypermarkedskoncepter. Planloven hindrer opførelse og udvidelse af store varehuse og hypermarkeder. Det er vor vurdering, at der i dag generelt er en god decentral forsyning med dagligvarer i hele kommunen. Det vurderes, at der i boligområdet ved Blangstedgård mellem Nyborgvej og Niels Bohrs Alle bør være mulighed for at forbedre lokalforsyningen til trods for den korte afstand til Hovedcenter Sydøst. Her foreslås udlagt m 2 detailhandel til dagligvarer. I kraft af udviklingen af Odense havn med tilhørende boligudbygning bør man i takt med udbygningen undersøge mulighederne nærmere for at udbygge lokalforsyningen. I Seden forventes ligeledes en kraftig boligudbygning. Da området har et relativt beskedent udbud af dagligvarebutikker og en lav lokalkøbsandel, anbefales det, at 5

6 Generelle vurderinger samt arealudlæg der i dette område udlægges m 2 til dagligvarehandel. Herudover anbefales, at der udlægges en vis rummelighed til dagligvarer i resten af kommunen for at imødekomme den naturlige tilpasning og en sund konkurrence. På udvalgsvareområdet samt inden for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper bør arealudlægget dels sikre, at forbrugerne har tilfredsstillende indkøbsforhold, dels at Odense ikke taber markedsandele på bekostning af udbuddet i Trekantområdet. Udvalgsvareudbuddets størrelse og karakter er de forhold, der primært afgør et udbudspunkts attraktion over for forbrugerne. Det er således i den overordnede konkurrence, at man i Odense kan tilbyde forbrugerne de nyeste og mest interessante butiksformer. Man bør udlægge arealer på en måde, så der tages højde for de koncentrationstendenser, der er i detailhandelen samt forbrugernes øgede mobilitet og vilje til at opsøge store detailhandelsudbud for at få det største, mest interessante og varierede udbud. Vor anbefaling skal ses i lyset af ovennævnte. I tabel 1.1 vises, hvad vi vurderer, bør være det minimale udlæg i de respektive områder. Der kan være andre hensyn end de rent kommercielle og detailhandelsmæssige, der betinger, at man ønsker et udlæg, som i højere grad sikrer flere udbudspunkter en udviklingsmulighed. Vort forslag skal således opfattes som værende i stand til at sikre de enkelte områder en god forsyning samtidig med, at Odenses overordnede konkurrencestyrke bevares. Arealudlægget til udvalgsvarer skal understrege Odense Bykerne og Hovedcenter Sydøsts tyngde og betydning i oplandet. Det er meget væsentligt for Odenses position på det fremtidige detailhandelskort, at bykernen som i dag - står stærkt på udvalgsvareområdet. For at sikre en afbalanceret udvikling imellem Hovedcenter Sydøst og bykernen bør aflastningscentret i Sydøst efter vor vurdering ikke tildeles yderligere rammer til traditionel detailhandel udover den ramme, der allerede eksisterer for området. Etableringen af 3 store udvalgsvarebutikker, som loven giver mulighed for hvert 4. år, skal foregå enten i bykernen eller i Hovedcenter Sydøst. 6

7 Generelle vurderinger samt arealudlæg Da det vil være vanskeligt at indpasse store udvalgsvarebutikker i tilknytning til bykernen, foreslås udlagt en ramme til store udvalgsvarebutikker på over m 2 i Hovedcenter Sydøst. Da der kan etableres 3 butikker frem til 2015, foreslås arealudlægget at udgøre m 2 udover IKEA ( m 2 ). Hvad angår butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper gør de samme argumenter sig gældende. Nye butikker bør ligge, hvor de styrker det eksisterende udbud bedst. Der er imidlertid ikke nogle entydige koncentrationer af butikker med særligt pladskrævende varegrupper, der peger sig ud. Da den trafikale tilgængelighed fremover vurderes at blive meget væsentlig for disse butikstyper, da de oftest har et stort opland, er det vor vurdering, at nye butikker med særligt pladskrævende varegrupper med fordel kan placeres i området ved Roulunds Fabriker tæt ved motorvejen. ICP vurderer, at et udlæg på m 2 til forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper er passende. For så vidt angår dette areal, er omfanget baseret på et skøn over hvilke butikstyper, der kan være interesserede i at etablere sig i Odense. Det er vor vurdering, at det især vil være i Odense, at byggemarkeder, møbelbutikker, bilforhandlere og plantecentre vil være interesserede i at etablere sig. Tabel 1.1 Forslag til arealudlæg frem til 2015 (bruttoareal i m 2 ) Dagligvarer (m 2 ) Udvalgsvarer (m 2 ) Odense bykerne Aflastningscenter Sydøst * Tarup Center (8.c2) Bolbro (8.c20) Dalum (7.c1) Næsby (Bogensevej) (10.c1) Center Øst (1.c2) Skibhusvej (1.c1) I alt ** *) Gældende restbyggeareal for området. Dertil kommer en evt. IKEA (vil formentlig andrage m 2 ) samt m 2 til yderligere 2 store butiksenheder over m 2 frem imod 2011 (mulighed for 3 hvert fjerde år). **) Plus gældende ramme for Område 4 Sydøst plus rammen til store udvalgsvarebutikker over m 2 herunder IKEA. Se note ovenfor. 7

8 Odense bykerne 2. Odense bykerne I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Odense bykerne. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om bykernen Detailhandelen i Odense bykerne har i dag en relativt stærk position og et godt udgangspunkt for også i fremtiden at være det bedste og mest attraktive indkøbssted på Fyn. Bykernen består primært af gågaderne Kongensgade og Vestergade, hvor tyngden i butiksudbuddet ligger. Her ligger ca. 1,5 km gågade med en af Danmarks største koncentrationer af butikker, bespisningssteder og servicefunktioner i øvrigt. Stort set alle de største kæder er repræsenteret i Odense bykerne, samtidig med at bymidtens rammer også giver mulighed for en lang række spændende individuelle butikker. Det er imidlertid ret tydeligt, at Kongensgade mister tyngde i den nordlige ende af gaden imod Rugårdsvej. Her er butiksudbuddet mere spredt og det generelle attraktionsniveau lavere. Denne del af gaden gennemgår dog i øjeblikket en større udvikling og vil givetvis med de nye rammer kunne tilbyde butikslivet bedre forudsætninger for et attraktivt miljø. Det kommende center for enden af Kongensgade vil utvivlsomt også styrke området og medvirke til at højne butiksstandarden i gaden. I Odense bykerne er det væsentligt i planlægningen at skabe rammerne for at tiltrække profilerede kædebutikker i kampen for at betjene kunderne. Samtidig er det vigtigt, at de eksisterende butikker såvel kæder som individuelle - fortsat fornyer sig. 8

9 Odense bykerne De profilerede kædebutikker er oftest bedst til at tilbyde kunderne dette, ikke mindst på grund af en større kapital og en bedre udnyttelse af stordriftsfordele. Derimod går individualiteten ofte tabt. Overordnet er det vor vurdering, at der indenfor alle almindelige brancheområder findes et godt udbud i Odense bykerne. Udbuddet består for de fleste branchers vedkommende af flere butikker. Den rigtige beliggenhed vil få stadigt større betydning i årene fremover. Tendensen i detailhandelen går mod øget koncentration. Således vil nye butikker og butiksformer generelt søge en placering sammen med andre for at udnytte synergieffekter. Det er derfor væsentligt, at kravene om udviklingsmuligheder forenes med kravet om koncentration. Afgrænsningen af bykernen må ikke være så snæver, at store butikker ikke kan etableres, men omvendt skal den ikke være så omfattende, at butikker kan etablere sig uden direkte sammenhæng med det eksisterende udbud. Etableringen af centret på banegårdsarealerne og Slagterigrunden vil betyde, at bymidten bliver udvidet i forhold til i dag. Det er væsentligt i bestræbelserne på at tiltrække nye butikker, at samarbejdet mel- 9

10 Odense bykerne lem de eksisterende butikker med hensyn til markedsføring, åbningstider, udsalg med videre, er velfungerende. Det er afgørende, at der i Odense er plads til de nyeste butiksformer især inden for udvalgsvaredetailhandelen. Disse butikskæder skal vide, at Odense har en attraktiv detailhandel. udflugten er oplevelsen af en gåtur i bykernen. Et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kultur, underholdning i bred forstand, bespisning, gademusikanter og andre bløde værdier som vand, pladsdannelser og kunst bliver mere og mere vigtigt i fremtiden. En målrettet markedsføring af byen kan være med til at tiltrække nye butikker til bykernen og medvirke til at skabe en detailhandel, som er attraktiv for forbrugerne. I takt med at kunderne bliver mere mobile og er villige til at køre længere for at opnå det rigtige udbud, vil man fremover fokusere mere på parkeringsfaciliteterne. Derfor vil det i fremtiden være en meget betydende konkurrenceparameter for Odense bykerne at kunne tilbyde kunderne enkle tilkørsels- og afsøgningsforhold samt gode parkeringsmuligheder. I dag er en indkøbstur mere end blot indkøb. Den er en kombination af opfyldelse af basale krav, fornøjelse, oplevelsen af muligheden for at vælge mellem både butikker, varer og spisesteder. Indkøb eller shopping bliver i endnu højere grad til en udflugt for hele familien end opfyldelse af basale behov. Udespisning udgør i dag 20% af dagligvareforbruget. I USA udgør det omkring 50%. Derfor bliver muligheden for at spise spændende i behagelige omgivelser ligeledes en stadigt større og mere afgørende faktor i forbindelse med valg af indkøbssted. Odense har derfor en oplagt mulighed for at tilbyde kunderne attraktive spisesteder i den historiske bykerne. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bykernen væsentligt, hvilket øger indkøbenes størrelse. En væsentlig parameter i indkøbsturen eller 10

11 Odense bykerne Tabel 2.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Odense bykerne Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Odense bykerne Figur 2.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Odense bykerne 11

12 Odense bykerne Odense bykerne i tal Tabel 2.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Odense bykerne. Som det ses af tabellen, er der 69 dagligog 335 udvalgsvarebutikker i bykernen. En meget stor andel (48 %) af kommunens totale antal udvalgsvarebutikker, er således lokaliseret i bykernen. Figur 2.1 illustrerer butikkernes lokalisering i bykernen fordelt på branchegrupper. I Odense bykerne er butikkerne især koncentreret omkring gågaderne Vestergade og Kongensgade. Hovedparten af butikkerne i de to gågader er beklædningsbutikker. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 2.2 illustreres fordelingen i Odense bykerne. Der er en forholdsvis høj andel af uafhængige butikker i Odense bykerne i og med, at kun 39 % af butikkerne er medlem af et kædesamarbejde. Figur 2.2 Kædeandel i Odense bykerne 29% Kapital Frivillig Uafhængig 61% 10% Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne i bykernen. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 2.2, findes der godt m 2 bruttoareal svarende til knap ¼ af kommunens samlede bruttoareal tilknyttet detailhandel i Odense bykerne. Tabel 2.2 Bruttoarealer i Odense bykerne 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Odense bykerne

13 Odense bykerne Heraf er 21 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Beklædningsbutikkerne er med knap 50% den branchegruppe, der råder over den største andel af bykernens bruttoareal. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. Omsætningen i Odense bykerne fremgår af tabel 2.3. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 2,7 mia. kr. inkl. moms. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen ca. 25%, mens beklædning udgjorde godt 37%, boligudstyr udgjorde ca. 20% og omsætningen af øvrige udvalgsvarer udgjorde knap 18% af den samlede omsætning i bykernen. Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Odense bykerne. Tabel 2.3 Omsætning i Odense bykerne 2006 i mio. kr. inkl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Odense bykerne

14 Odense bykerne Der er flest kundeorienterede servicefunktioner i Odense bykerne, hvor der især er et stort udbud af spisesteder, barer m.v. Mange servicefunktioner som f.eks. banker og ejendomsmæglere samt læger, solcentre og frisører er typisk mere lokalt orienteret. Tabel 2.4 Kundeorienterede servicefunktioner i Odense bykerne Antal Restauranter, cafeer mv. 124 Pengeinstitutter mv. 25 Frisører mv. 79 Biografer, bibliotek mv. 11 Andre servicefunktioner 43 I alt 282 Køkkenbutikker og forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Ifølge den seneste revision af planloven er køkkenbutikker blevet omdefineret fra særlig pladskrævende butikker til almindelige udvalgsvarebutikker. ICP har dog valgt ikke at medtage køkkenbutikker i den ovenstående detailhandelsanalyse, men har skitseret dem separat. Der er 2 køkkenbutikker i Odense bykerne, der tilsammen har et bruttoareal på m 2. ICP har foretaget en opgørelse over antallet af butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. I denne kategori hører butikker, der forhandler biler, lystbåde samt tømmer og trælastvarer. Disse butikker og deres areal er på grund af deres særlige karakter ikke medtaget i det foregående. Herudover er møbelbutikker og byggemarkeder ligeledes planlægningsmæssigt defineret som særligt pladskævende butikker. Disse butikker bliver af ICP defineret som boligudstyrsbutikker og er derfor også medtaget i ovenstående detailhandelsanalyse. Der er 6 forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper i Odense bykerne. Tabel 2.5 Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper i Odense bykerne Antal butikker Bruttoareal Gns. attraktion Odense bykerne ,5 Bykernens opland Odense bykerne besidder et stort udvalg af butikker inden for såvel de bredt appellerende kædekoncepter som de smallere nichebutikker. Dette er unikt på Fyn og gør sammen med byens atmosfære og størrelse Odense bykerne til et udbudspunkt, der tiltrækker kunder fra hele Fyn. 14

15 Odense bykerne Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Odense bykerne får del i især udvalgsvareforbruget i de forskellige kommuner dagligvarer købes i højere grad lokalt, så oplandseffekten er langt mindre i relation til dagligvarer. Det samlede udvalgsvareforbrug fra borgerne på Fyn er for 2006 beregnet til ca. 11 mia. kr. (se kapitel 11), og med en udvalgsvareomsætning på godt 2 mia. kr. i Odense bykerne, jf. tabel 2.3, tegner bykernen alt andet lige sig for ca. 19% af udvalgsvareomsætningen på Fyn. 15

16 Aflastningscenter Sydøst 3. Aflastningscenter Sydøst I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Aflastningscenter Sydøst. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Det er vor vurdering, at området i fremtiden vil fastholde og måske endog styrke denne position yderligere i forhold til i dag. Dels er der fortsat betydelige udbygningsmuligheder i Rosengårdcentret, dels er der planer om tilførsel af en stor IKEA i stedet for den nuværende forholdsvis lille butik. For generelle vurderinger og anbefalinger omkring indkøbsadfærd, udespisning m.v. henvises til kapitel 2. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om aflastningscentret Aflastningscenter Sydøst har en for kommunen helt særlig detailhandelsmæssig karakteristik. Her kan forbrugerne handle i et overdækket indkøbsmiljø med en stor andel kædebutikker. En af butikkerne i Rosengårdcentret Hovedcenter Sydøst består af det største overdækkede indkøbscenter på Fyn, Rosengårdcentret, samt det eneste Bilka hypermarked på Fyn og en lang række store udvalgsvarebutikker. Aflastningscentret er et meget væsentligt indkøbssted for forbrugerne på Fyn. 16

17 Aflastningscenter Sydøst Tabel 3.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Aflastningscenter Sydøst Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Aflastningscenter Sydøst Figur 2.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Aflastningscenter Sydøst 17

18 Aflastningscenter Sydøst Aflastningscenter Sydøst i tal Tabel 3.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Aflastningscenter Sydøst. Som det ses af tabellen er der 17 dagligog 115 udvalgsvarebutikker i aflastningscentret. Omkring 16% af kommunens totale antal udvalgsvarebutikker, er således lokaliseret i aflastningscentret. Figur 3.1 illustrerer butikkernes lokalisering i aflastningscentret fordelt på branchegrupper. I Aflastningscenter Sydøst findes hovedparten af butikkerne i Rosengårdcentret, om end et antal større butikker inden for branchegrupperne boligudstyr og øvrige udvalgsvarer ligger i den sydøstlige del. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 3.2 illustreres fordelingen i Aflastningscenter Sydøst. En meget høj andel (61%) af butikkerne i Aflastningscenter Sydøst er en del af en kapitalkæde. Figur 3.2 Kædeandel i Aflastningscenter Sydøst 31% 8% 61% Kapital Frivillig Uafhængig Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 3.2, findes der godt m 2 bruttoareal svarende til knap 18% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i Aflastningscenter Sydøst. Tabel 3.2 Bruttoarealer i Aflastningscenter Sydøst 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Aflastningscenter Sydøst

19 Aflastningscenter Sydøst Heraf er 45 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Beklædningsbutikkerne er med godt 23% den udvalgsvarebranche, der råder over den største andel af bruttoarealet. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. Omsætningen i Aflastningscenter Sydøst fremgår af tabel 3.3. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 3,3 mia. kr. inkl. moms. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen ca. 25%, mens beklædning udgjorde knap 26%, boligudstyr udgjorde ca. 32% og omsætningen af øvrige udvalgsvarer udgjorde ca. 17% af den samlede omsætning i aflastningscentret. Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Rosengårdcentret. Tabel 3.3 Omsætning i Aflastningscenter Sydøst 2006 i mio. kr. inkl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Aflastningscenter Sydøst

20 Aflastningscenter Sydøst Der er 21 kundeorienterede servicefunktioner i Rosengårdcentret langt den overvejende del er spisesteder m.v. Her findes endvidere en del frisører, solcentre m.v. Tabel 3.4 Kundeorienterede servicefunktioner i Aflastningscenter Sydøst Antal Restauranter, cafeer mv. 11 Pengeinstitutter mv. 3 Frisører mv. 6 Biografer, bibliotek mv. 1 Andre servicefunktioner - I alt 21 denne kategori hører butikker, der forhandler biler, lystbåde samt tømmer og trælastvarer. Disse butikker og deres areal er på grund af deres særlige karakter ikke medtaget i det foregående. Herudover er møbelbutikker og byggemarkeder ligeledes planlægningsmæssigt defineret som særligt pladskævende butikker. Disse butikker bliver af ICP defineret som boligudstyrsbutikker og er derfor også medtaget i ovenstående detailhandelsanalyse. Der er 3 forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper i Aflastningscenter Sydøst. Køkkenbutikker og forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Ifølge den seneste revision af planloven er køkkenbutikker blevet omdefineret fra særlig pladskrævende butikker til almindelige udvalgsvarebutikker. ICP har dog valgt ikke at medtage køkkenbutikker i den ovenstående detailhandelsanalyse, men har skitseret dem separat. Der er 2 køkkenbutikker i Aflastningscenter Sydøst. De har tilsammen et bruttoareal på m 2. ICP har desuden foretaget en opgørelse over antallet af butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. I Tabel 3.5 Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper i Aflastningscenter Sydøst Antal butikker Bruttoareal Gns. attraktion Køkkenbutikker * Særlig pladskrævende varegr ,3 Opland til Aflastningscenter Sydøst Aflastningscenter Sydøst besidder et stort udvalg af butikker inden for især de bredt appellerende kædekoncepter. Rosengårdcentret er Fyns største shoppingcenter og tiltrækker, i kraft af det brede 20

21 Aflastningscenter Sydøst butiksudbud og et overdækkede indkøbsmiljø, kunder fra hele Fyn. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Aflastningscenter Sydøst får del i især udvalgsvareforbruget i de forskellige kommuner dagligvarer købes i højere grad lokalt, så oplandseffekten er langt mindre i relation til dagligvarer. Det samlede udvalgsvareforbrug fra borgerne på Fyn er for 2006 beregnet til ca. 11 mia. kr. (se kapitel 11), og med en udvalgsvareomsætning på knap 2,5 mia. kr. i Aflastningscenter Sydøst, jf. tabel 3.3, tegner aflastningscentret sig for ca. 23% af udvalgsvareomsætningen på Fyn. 21

22 Tarup center 4. Tarup center I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Tarup center. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). I området langs Rugårdsvej findes kun ganske få butikker, som er placeret med stor indbyrdes afstand og fremstår ikke som et samlet udbudspunkt. Næst efter bymidten og Rosengårdcentret er Tarup Centret det største samlede udbudspunkt i kommunen men er dog langt mindre i såvel antal enheder som omsætning i forhold til disse. Centret er et meget velfungerende bydelscenter, der er primært indkøbssted for en stor del af bydelens forbrugere. Centret har en god trafikal beliggenhed samt gode parkeringsforhold. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om Tarup center Tarup center er beliggende nordøst for bymidten og er bestående af selve Tarup Centret, et mindre butikscenter med knap 40 butikker samt et langstrakt område beliggende langs Rugårdsvej. Tarup Centret er den væsentligste butikskoncentration i dette område 22

23 Tarup center Tabel 4.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Tarup center Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Tarup center Figur 4.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Tarup center Tarup center i tal Tabel 4.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Tarup center. Som det ses af tabellen er der 16 dagligog 31 udvalgsvarebutikker i Tarup center af det samlede antal udvalgsvarebutikker i centret er de 14 beklædningsbutikker. Omkring 4,5% af kommunens totale antal udvalgsvarebutikker, er således lokaliseret i Tarup center. Figur 4.1 illustrerer butikkernes lokalisering i Tarup center. Som nævnt er de fleste butikker beliggende i butikscentret, Tarup Centret, hvor der er et varieret udbud af butikker herunder 23

24 Tarup center et attraktivt supermarked og en række kædebutikker inden for især beklædning. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 4.2 illustreres fordelingen i Tarup center. 34% af butikkerne i Tarup center er en del af en kapitalkæde, mens 26 % er en del af en frivillig kæde. Figur 4.2 Kædeandel i Tarup center 34% Kapital 40% Frivillig Uafhængig 26% arealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 4.2, findes der godt m 2 bruttoareal svarende til godt 3,5% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i Tarup center. Heraf er godt 39 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Beklædningsbutikkerne er med godt 25% den udvalgsvarebranche, der råder over den største andel af bruttoarealet. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Brutto- Tabel 4.2 Bruttoarealer i Tarup center 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Tarup center

25 Tarup center Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. Omsætningen i Tarup center fremgår af tabel 4.3. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 418 mio. kr. inkl. moms. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen ca. 44%, mens beklædning udgjorde godt 28%, boligudstyr udgjorde ca. 15% og omsætningen af øvrige udvalgsvarer udgjorde knap 13% af den samlede omsætning i dette center. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Tarup Centret. Tabel 4.4 Kundeorienterede servicefunktioner i Tarup Centret Antal Restauranter, cafeer mv. 6 Pengeinstitutter mv. 8 Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Frisører mv. 3 Biografer, bibliotek mv. - Andre servicefunktioner 4 I alt 21 Tabel 4.3 Omsætning i Tarup Center 2006 i mio. kr. inkl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Tarup center

26 Tarup center Der er 21 kundeorienterede servicefunktioner i Tarup Centret langt den overvejende del er spisesteder m.v. samt forskellige former for pengeinstitutter. Opland til Tarup center Tarup center besidder med Tarup Centret et rimeligt udvalg af butikker inden for især dagligvarer. Desuden byder centret på et mindre udbud af udvalgsvarebutikker inden for såvel velkendte kædekoncepter som uafhængige butikker. Profilerede butikker som f.eks. Merlin, Intersport og BR legetøj bidrager til centrets attraktivitet og øger oplandet. Der er dog tale om et center med et fortrinsvist lokalt oplag, hvorfor ICP vurderer, at besøgsfrekvensen er lav for kunder med bopæl længere væk. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Tarup center tiltrækker ikke kunder uden for Odense kommune og langt hovedvægten af udvalgsvareomsætningen vurderes at komme fra kunder med bopæl i bydelene Tarup, Korup, Næsby og i mindre grad Stige. Dagligvarer købes i høj grad lokalt, hvorfor oplandseffekten alt andet lige er lavere her. Løvbjerg supermarkedet vurderes dog at tiltrække et vist antal kunder fra en væsentlig del af den vestlige del af Odense kommune, om end besøgsfrekvensen kan være varierende. Lokal handelsbalance Sættes det beregnede forbrug fra borgerne i Tarup centers primære nærområde i forhold til butiksomsætningen i området, fås et udtryk for handelsbalancen for Tarup center. Læs i øvrigt mere om bevæggrundene for beregning af handelsbalancer i kapitel 13. Tabel 4.4 Omsætning i forhold til forbrug i Dagligvarer 70 Udvalgsvarer 93 I alt 81 Som det ses af ovenstående tabel, er der nogen underdækning i Tarup centers nærområde betragtes daglig- og udvalgsvarer under ét, kan butikkerne i center Tarup dog potentielt dække 81 % af forbruget hos husstandene i det primære opland. Dette er en højere andel end kommunens øvrige bydelscentre. 26

27 Tarup center Center Tarup set i relation til de øvrige udbudspunkter I relation til center Tarup, der primært består af Tarup Centret, er ICP blevet bedt om at vurdere centret i forhold til kommunens øvrige udbudspunkter. Det er grundlæggende vor vurdering, at centret har potentialet for at bevare og udvikle sin position som et væsentligt udbudspunkt og reelt alternativ til bymidten for forbrugerne i Tarup samt naboområderne. Center Tarup er det bydelscenter, der har flest butikker 47 efterfulgt af center Skibhusvej (43 butikker) og center Dalum (36 butikker) og med en samlet omsætning, der ligger noget over nogle af de øvrige bydelscentre og meget over andre. Samtidig er center Tarup også det lokalcenter, som med m 2 bruttoareal er arealmæssigt det største bydelscenter. Det skal bemærkes, at såfremt man vælger at styrke Tarup Centret i kraft af en udvidelse eller markant opgradering, vil centret udnytte forbrugspotentialet mere intensivt i det nære opland, ligesom ICP vurderer, at centret vil kunne tage omsætning fra bymidten. Som det fremgår af tabel 4.4, ligger omsætningen i relation til udvalgsvarer allerede meget højt i forhold til forbrugspotentialet i nærområdet, når man erindrer, at center Tarup er et bydelscenter. Tabel 4.5 Sammenligning af kommunens 6 bydelscentre Antal butikker Omsætning inkl. moms (mio. kr.) Bruttoareal Dagligvarer Udvalgsvarer Dagligvarer Udvalgsvarer Dagligvarer Udvalgsvarer Tarup center Bolbro center Dalum center Næsby center Center øst Skibhusvej

28 Bolbro center 5. Bolbro center I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Bolbro center. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. I alt strækker bydelscentret sig over ca. 250 meter langs Middelfartvej, og til trods for tilkomsten af bl.a. Lidl og Skousen hvor sidstnævnte ligger udenfor, men direkte op til Bolbro center er bydelscentret kommunens mindste og det begrænsede udbud gør dette center meget lokalt orienteret. Ligesom for de øvre bydelscentres vedkommende kan butikker, der kun findes på 2-3 lokaliteter i kommunen (f.eks. Føtex og Lidl) tiltrække kunder fra en større del af kommunen. Besøgsfrekvensen fra disse kunder vil dog generelt være langt lavere. Det er vor vurdering, at der ikke er grundlag for, at områdets betydning for forbrugerne vil blive styrket i fremtiden. Generelt om Bolbro center Bolbro center er beliggende vest for bymidten og centret indeholder en mindre koncentration af butikker, herunder et af byens 2 Føtex varehuse, beliggende langs Middelfartvej. Der er igennem de senere år sket en udvikling af området, da den tidligere Fehr automobilforhandler er væk og arealet er blevet omdannet til bl.a. en Lidl-butik samt en række udvalgsvarebutikker. Kig langs Føtex på Middelfartvej 28

29 Bolbro center Tabel 5.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Bolbro center Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Bolbro center Figur 5.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Bolbro center Bolbro center i tal Tabel 5.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Bolbro center. Som det ses af tabellen er der 5 dagligog 7 udvalgsvarebutikker i Bolbro center. Udvalgsvarebutikkerne fordeler sig rimelig ligeligt på de respektive underbrancher. Det er især de store dagligvarebutikker Føtex og i nogen grad Lidl og Rema 1000, der er rygraden i dette center. Figur 5.1 illustrerer butikkernes lokalisering i Bolbro centret. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af 29

30 Bolbro center butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 5.2 illustreres fordelingen i Bolbro center. 50% af butikkerne i Bolbro center er en del af en kapitalkæde, mens 8 % er en del af en frivillig kæde. Figur 5.2 Kædeandel i Bolbro center 50% Kapital 42% Frivillig Uafhængig 8% Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 5.2, findes der godt m 2 bruttoareal svarende til knap 2% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i Bolbro center. Heraf er omkring 84 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Boligudstyrsbutikkerne er med godt 7% af arealet den udvalgsvarebranche, der råder over den største andel af bruttoarealet. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tabel 5.2 Bruttoarealer i Bolbro center 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Bolbro center

31 Bolbro center Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. I relation til omsætningen i Bolbro center, kan denne ikke udspecificeres på branchegrupper grundet anonymitetshensyn til de enkelte butikker. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 279 mio. kr. inkl. moms. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Bolbro området. Området er lidt større og indlemmer bl.a. koncentrationen umiddelbart øst for Stadionvej. Tabel 5.3 Kundeorienterede servicefunktioner i Bolbro Antal Restauranter, cafeer mv. 3 Pengeinstitutter mv. 3 Frisører mv. 5 Biografer, bibliotek mv. - Andre servicefunktioner 2 I alt 13 Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Der er 13 kundeorienterede servicefunktioner i Bolbro. 5 af disse er frisører, læger m.v., mens der er registreret 3 spisesteder og 3 pengeinstitutter. Opland til Bolbro center Bolbro center besidder med de større dagligvarebutikker et rimeligt udbud, da her både er et varehus og to nyere discountbutikker. Derimod er udbuddet af udvalgsvarer meget smalt og langtfra alle varegrupper er repræsenteret i Bolbro. Kun en lille del af udvalgsvareforbruget afledt af områdets borgere kan dækkes af butikkerne i Bolbro bydelscenter. Butikker som Skousen og 31

32 Bolbro center Maxi Zoo, der er beliggende på grænsen til centret, bidrager dog til områdets attraktion. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Bolbro bydelscenter tiltrækker ikke kunder uden for Odense kommune og langt hovedvægten af omsætningen vurderes at komme fra kunder med bopæl i bydelene Tarup og Bellinge. Føtex varehuset og i mindre grad Lidl butikken vurderes dog at tiltrække et vist antal kunder fra en større del af den vestlige del af Odense kommune, om end besøgsfrekvensen kan være varierende. 32

33 Dalum center 6. Dalum center I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Dalum center. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. Udvalgsvaredetailhandelen bærer præg af at være lokalt orienteret. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om Dalum center Centerområdet i Dalum strækker sig over et relativt langt forløb på godt 1 kilometer langs med Dalumvej. Her findes et relativt veludbygget detailhandelsudbud med cirka 35 butikker samt over 30 servicefunktioner. Dalum er dog stadig et væsentligt udbudspunkt for forbrugerne i området og har gode forudsætninger for også i fremtiden at virke som et velfungerende bydelscenter. Det er vor vurdering, at udviklingen i området i fremtiden om muligt bør koncentreres over et mindre geografisk område omkring strækningen imellem Dalum Centret og krydset ved Faaborgvej. Den geografiske udstrækning af butikkernes placering udgør imidlertid et problem for synergieffekten imellem butikkerne og dermed områdets tiltrækningskraft på forbrugerne. 33

34 Dalum center Tabel 6.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Dalum center Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Dalum center Figur 6.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Dalum center Som det ses af tabellen er der 15 dagligog 21 udvalgsvarebutikker i Dalum center. Udvalgsvarebutikkerne fordeler sig rimelig ligeligt på de respektive underbrancher, om end der er en overvægt af butikker med hovedvægt på øvrige udvalgsvarer. I området findes en række dagligvarebutikker som Kvickly, Fakta og Netto, hvor de to førstnævnte er beliggende i det lille butikscenter Dalum Centret. Her findes endvidere ca. 10 af områdets udvalgsvarebutikker. Figur 6.1 illustrerer butikkernes lokalisering i Dalum center. Bemærk, at butikkerne i Dalum Centret i vid udstrækning er opgivet med samme adresse disse er derfor fordelt således, at de alle er synlige i figuren, men ikke nødvendigvis i forhold til deres virkelige placering i centret. Dalum center i tal Tabel 6.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Dalum center. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapital- 34

35 Dalum center kæde eller en frivillig kæde. I figur 6.2 illustreres fordelingen i Dalum center. 28% af butikkerne i Dalum center er en del af en kapitalkæde, mens 19 % er en del af en frivillig kæde. Figur 6.2 Kædeandel i Dalum center 28% salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 6.2, findes der godt m 2 bruttoareal svarende til knap 2,5% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i Dalum center. 53% 19% Kapital Frivillig Uafhængig Heraf er omkring 55 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Butikkerne med hovedvægt på øvrige udvalgsvarer er med knap 18% af arealet den udvalgsvarebranche, der råder over den største andel af bruttoarealet. Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tabel 6.2 Bruttoarealer i Dalum center 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Dalum center

36 Dalum center Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. I relation til omsætningen i Dalum center, kan denne ikke grundet anonymitetshensyn til de enkelte butikker - udspecificeres fuldt ud på branchegrupper. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 346 mio. kr. inkl. moms. Heraf var de 146 mio. (eller ca. 42%) udvalgsvareomsætning. Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Dalum center. Tabel 6.3 Kundeorienterede servicefunktioner i Dalum Antal Restauranter, cafeer mv. 5 Pengeinstitutter mv. 14 Frisører mv. 5 Biografer, bibliotek mv. - Andre servicefunktioner 8 I alt 32 Der er 32 kundeorienterede servicefunktioner i Dalum. 14 af disse er pengeinstitutter, ejendomsmæglere m.v., mens der er registreret 5 spisesteder og 5 frisører, læger m.v. Opland til Dalum center Dalum center besidder med de større dagligvarebutikker et rimeligt udbud, da her både er et varehus og to discountbutikker. Dalum center er i høj grad et rigtig lokalcenter med et dagligvareudbud, herunder apotek og materialist, der kan forsyne de lokale kunder med en stor andel af de nødvendige dagligvarer. Derimod er udbuddet af udvalgsvarer meget smalt og 36

37 Dalum center langtfra alle varegrupper er repræsenteret i Dalum. Her er kun få beklædningsbutikker, mens en række butikstyper som optikere og malerforretninger brancher, der typisk fungerer godt lokalt er rimeligt repræsenteret. Kun en mindre del af udvalgsvareforbruget afledt af områdets borgere kan dækkes af butikkerne i Dalum center. Inden for felter som beklædning, forbrugerelektronik m.v. vil kun en yderst begrænset del af borgernes forbrug kunne dækkes af områdets butikker. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Dalum center tiltrækker ikke kunder uden for Odense kommune og langt hovedvægten af omsætningen vurderes at komme fra kunder med bopæl i bydelen Hjallese. 37

38 Næsby center 7. Næsby center I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Næsby center. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om Næsby center I Næsby, langs med Bogensevej, ligger butikkerne relativt spredt over en længere strækning på knap 1 km. Spredningen kombineret med det relativt lille udbud er med til at svække udbuddets betydning for forbrugerne. Det er vor vurdering, at der ikke er grundlag for en videreudvikling af bydelens udvalgsvaredetailhandel. 38

39 Næsby center Tabel 7.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Næsby center Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Næsby center Figur 7.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Næsby center Næsby center i tal Tabel 7.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Næsby center. Som det ses af tabellen er der 10 dagligog 3 udvalgsvarebutikker i Næsby center. I området findes en række dagligvarebutikker, herunder et SuperBest supermarked og fire discountbutikker. Derimod er her intet varehus og udbuddet af udvalgsvarebutikker er reduceret til næsten ingenting. Figur 7.1 illustrerer butikkernes lokalisering i Næsby center. 39

40 Næsby center Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 7.2 illustreres fordelingen i Næsby center. 31 % af butikkerne i Næsby center er en del af en kapitalkæde, mens 23 % er en del af en frivillig kæde. Figur 7.2 Kædeandel i Næsby center 31% Kapital 46% Frivillig Uafhængig 23% lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 7.2, findes der ca m 2 bruttoareal svarende til godt 1% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i Næsby center. Heraf er omkring 84 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Butikkerne med hovedvægt på enten boligudstyr eller øvrige udvalgsvarer deler de resterende ca. 16 % af bruttoarealet. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt Tabel 7.2 Bruttoarealer i Næsby center 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Næsby center

41 Næsby center Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. I relation til omsætningen i Næsby center, kan denne ikke grundet anonymitetshensyn til de enkelte butikker - udspecificeres på branchegrupper. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 116 mio. kr. inkl. moms. Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Næsby center. Tabel 7.3 Kundeorienterede servicefunktioner i Næsby Antal Restauranter, cafeer mv. 5 Pengeinstitutter mv. 7 Frisører mv. 6 Biografer, bibliotek mv. - Andre servicefunktioner 5 I alt 23 Der er 23 kundeorienterede servicefunktioner i Næsby. 7 af disse er pengeinstitutter, ejendomsmæglere m.v., mens der er registreret 5 spisesteder og 6 frisører, læger m.v. Opland til Næsby center Næsby center besidder med supermarkedet, de relativt mange discountbutikker og et apoteksudsalg et rimeligt udbud af dagligvarebutikker. Butikkernes beliggenheder strækker sig dog over et langstrakt område og fremstår ikke som et samlet, fortættet butiksområde. Udbuddet af udvalgsvarebutikker er næsten ikke eksisterende og områdets borge- 41

42 Næsby center re må alt andet lige få dækket behovet for udvalgsvarer uden for lokalcentret. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Næsby center tiltrækker ikke kunder uden for Odense kommune og langt hovedvægten af omsætningen vurderes at komme fra kunder med bopæl i bydelen Næsby samt en smule fra kunder med bopæl i bydelen Stige. 42

43 Center Øst 8. Center Øst I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i bydelscentret Center Øst. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Det er vor vurdering, at attraktionsniveauet for butikkerne er relativt lavt i centret, hvilket bevirker, at centret ikke har nogen nævneværdig tiltrækningskraft på forbrugerne udenfor bydelen. Det er vor vurdering, at der på baggrund af det nuværende butiksmix samt den relativt korte afstand til det store udbud i Rosengårdcentret, ikke i sig selv er et presserende krav til en videreudvikling af bydelens udvalgsvaredetailhandel. Dog pågår der planer om konvertering af Outlet Fyn til en basar med mellem 40 og 50 mindre butikker. Generelt om Center Øst Center Øst fungerer primært som lokalcenter for bydelens beboere. Centret er præget af en relativ stor andel af butikker udenfor kædesamarbejde. Der er flere tomme lokaler i centret, ligesom flere af butikslokalerne benyttes til andre sociale formål. 43

44 Center Øst Tabel 8.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper i Center Øst Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Center Øst Figur 8.1 Butikker fordelt på branchegrupper i Center Øst Center Øst i tal Tabel 8.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Center Øst. Som det ses af tabellen, er der 9 dagligog 5 udvalgsvarebutikker i dette bydelscenter. På Center Øst findes en række dagligvarebutikker, herunder et SuperBest supermarked, 2 discountbutikker samt et par større grønthandlere. Udbuddet af udvalgsvarebutikker begrænser sig til de fire beklædningsbutikker og én boligudstyrsbutik. Figur 8.1 illustrerer butikkernes lokalisering i Center Øst. Bemærk, at mange af butikkerne har samme adresse disse er derfor fordelt således, at de alle er synlige i figuren, men ikke nødvendigvis i forhold til deres virkelige placering i centret. 44

45 Center Øst Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 8.2 illustreres fordelingen på Center Øst. lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 8.2, findes der ca m 2 bruttoareal svarende til 1,5% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i bydelscentret Center Øst. 29 % af butikkerne i Center Øst center er en del af en kapitalkæde, mens 14 % er en del af en frivillig kæde. Figur 8.2 Kædeandel på Center Øst 29% 57% Kapital Frivillig Uafhængig 14% Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt Heraf er omkring 83 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Butikkerne med hovedvægt på enten beklædning eller boligudstyr deler de resterende ca. 17 % af bruttoarealet. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktivitet inden for flere branchekategorier, Tabel 8.2 Bruttoarealer på Center Øst 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Center Øst

46 Center Øst hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. I relation til omsætningen på Center Øst, kan denne ikke grundet anonymitetshensyn til de enkelte butikker - udspecificeres på branchegrupper. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 123 mio. kr. inkl. moms. Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Outlet Fyn. Tabel 8.3 Kundeorienterede servicefunktioner i Outlet Fyn Antal Restauranter, cafeer mv. 4 Pengeinstitutter mv. 2 Frisører mv. 1 Biografer, bibliotek mv. 1 Andre servicefunktioner 6 I alt 14 Der er 14 kundeorienterede servicefunktioner i Outlet Fyn. 4 af disse er spisesteder m.v., mens der er registreret 6 øvrige servicefunktioner. Opland til Center Øst Center Øst tilbyder et overdækket indkøbsmiljø i relativt gode rammer, men set i forhold dertil, er butiksudbuddet på et relativt lavt niveau. Mange af centrets lokaler er reelt tomme. Udbuddet af dagligvarebutikker med et supermarked, to discountbutikker og et par atmosfærefyldte grønthandlere kan dog dække en del af dagligvareforbruget hos husstandene i området. Endvidere kan 46

47 Center Øst om end kun i ringe grad grønthandlerne med et udenlandsk islæt tiltrække kunder længere væk fra, der søger netop det specielle varesortiment i disse butikker. Udbuddet af udvalgsvarebutikker er næsten ikke eksisterende og områdets borgere må alt andet lige få dækket en meget væsentlig del af behovet for udvalgsvarer uden for området. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Center Øst tiltrækker ikke kunder uden for Odense kommune og langt hovedvægten af omsætningen vurderes at komme fra kunder med bopæl i bydelen Vollsmose. 47

48 Skibhusvej 9. Skibhusvej I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i bydelscentret Skibhusvej. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om Skibhusvej Skibhusvej fungerer som et attraktivt bydelscenter for den nordøstlige del af byen. Området strækker sig over meter med omdrejningspunktet omkring Kvickly midt på strækningen. Området har gennemgået en større renovering for relativt nyligt og fremstår som en attraktiv handelsgade med et ensartet udtryk igennem hele gaden. Det er vor vurdering, at området trods den korte afstand til udbuddet i bykernen bør kunne fastholde sin position blandt bydelens forbrugere som et attraktivt lokalt indkøbssted. 48

49 Skibhusvej Tabel 9.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper på Skibhusvej Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Skibhusvej Figur 9.1 Butikker fordelt på branchegrupper i bydelscentret Skibhusvej Skibhusvej center i tal Tabel 9.1 opsummerer antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i Skibhusvej center. Som det ses af tabellen er der 20 dagligog 23 udvalgsvarebutikker i dette bydelscenter. I området findes bl.a. et Kvickly varehus og tre discountbutikker. Desuden er der en række specialfødevarebutikker som f.eks. slagtere, bager og vinhandel. Figur 9.1 illustrerer butikkernes lokalisering langs Skibhusvej. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af ind- 49

50 Skibhusvej købssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 9.2 illustreres fordelingen i Skibhusvej center. 14 % af butikkerne i Skibhusvej center er en del af en kapitalkæde, mens 12 % er en del af en frivillig kæde. Figur 9.2 Kædeandel i Skibhusvej center 14% 12% Kapital Frivillig 74% Uafhængig Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 9.2, findes der ca m 2 bruttoareal svarende til knap 2,5% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel i Skibhusvej center. Heraf er omkring 65 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Dette er en relativt lille andel set i forhold til flere af kommunens øvrige bydelscentre. Butikkerne med hovedvægt på boligudstyr udgør ca. 15 % af centrets samlede bruttoareal, mens beklædningsbutikkerne udgør ca. 11 %. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tabel 9.2 Bruttoarealer i Skibhusvej center 2007 i m 2 Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Skibhusvej

51 Skibhusvej Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. Omsætningen i Skibhusvej center fremgår af tabel 9.3. Den samlede omsætning var i 2006 omkring 247 mio. kr. inkl. moms. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen ca. 70%, mens beklædning udgjorde godt 10%, boligudstyr udgjorde ca. 13% og omsætningen af øvrige udvalgsvarer udgjorde ca. 17% af den samlede omsætning i bydelscentret Skibhusvej. Servicefunktioner som pengeinstitutter og frisører mv. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematiske for kundernes oplevelse af udbudspunktet. Servicefunktionerne udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der er nødvendige for kunderne. Dermed er servicefunktionerne medvirkende til at trække kunderne til udbudspunktet. Derfor har ICP registreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i Skibhusvej center. Tabel 9.4 Kundeorienterede servicefunktioner i Skibhusvej center Antal Restauranter, cafeer mv. 13 Pengeinstitutter mv. 6 Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner et udbudspunkts attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Frisører mv. 10 Biografer, bibliotek mv. - Andre servicefunktioner 2 I alt 31 Tabel 9.3 Omsætning i Skibhusvej center 2006 i mio. kr. inkl. moms Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Skibhusvej

52 Skibhusvej Der er 23 kundeorienterede servicefunktioner i dette bydelscenter. 13 af disse er spisesteder m.v., mens 10 er frisører, læger m.v. Her er desuden 6 servicefunktioner i kategorien pengeinstitutter, ejendomsmæglere m.v. Opland til Skibhusvej center Skibhusvej center har et relativt fortættet butiksforløb, hvilket sammen med et varehus, discountbutikkerne og et udvalg af specialfødevarebutikker resulterer i et attraktivt bydelscenter. Bydelscentrets omfang og butiksmiks gør dog stadig, at langt den væsentligste del af butikkernes omsætning er afledt af lokale kunder. Af kapitel 11 fremgår ICPs beregninger af forbrugspotentialet inden for såvel dagligsom udvalgsvarer fra borgene i de forskellige dele af Odense kommune og fra borgerne i de 9 øvrige kommuner på Fyn. Butikkerne i Skibhusvej center tiltrækker ikke kunder uden for Odense kommune og langt hovedvægten af omsætningen vurderes at komme fra kunder med bopæl i bydelen Skibhus/Vollsmose. 52

53 Lokalcentre og kommunen i øvrigt 10. Lokalcentre og kommunen i øvrigt I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i såvel lokalcentrene betragtet under ét som de butikker i kommunen, der ligger løsrevet fra strukturen sidstnævnte gruppe ligeledes betragtet under ét. Dog knyttes der en række kommentarer og illustrationer til en række områder, som nok ligger planlægningsmæssigt uden for de definerede centerområder, men som reelt har karakter af egentlige butiksområder i flere tilfælde fungerende i samspil med tilstødende centerområder. ICP har i foråret 2007 besøgt alle butikker i kommunen og har i den forbindelse opgjort butikkernes bruttoareal og indhentet oplysninger om butikkernes 2006-omsætning. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne (se bilag 2). Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne: dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Generelt om lokalcentrene og de øvrige butikker i kommunen Udover Odense bykerne, Aflastningscenter Sydøst og de 6 bydelscentre beskrevet i kapitel 2 til og med 9, findes der i Odense kommune 26 lokalcentre. Bemærk, at talkoden anført i parentes ud for hvert lokalcenter refererer til arealafgrænsningen i henhold til kommuneplanens rammeområde. Lokalcentrene er benævnt: Cikorievej (0.c25) Kochsgade (1.c6) Slåenhaven (1.c7) Sandhusvej/Skibhusvej (1.c8) Havnegade (1.c10) Niels Bohrs Allé/Hjallesevej (2.c1) Munkerisvej og Kallerupvej (2.c11) Rugløkkevej (3.c1) Skovhaven (3.c10) Bjerggårds Alle (3.c2) Hollufgårdsvej (4.c10) Skærmhatten/Blækhatten (4.c11) Krogslundvej (4.c30) Svenstrupvej (5.c41) Odensevej (5.c1) Klaus Berntsens vej (5.c20) Møllevej/Skovbakken (5.c40) Brændekildevej/Brogårdsvej (6.c1) Magnoliavej (6.c20) Mågebakken (7.c2) Bondovej (7.c3) Rugårdsvej/Risvangen/Lup. (8.c1) Villestofte Skovvej (8.c10) Åbakkevej/Kalørv/Rugårdv (9.c1) Ærtebjerghaven (10.c2) Klusetvej/Rullekrovej (11.c20) 53

54 Lokalcentre og kommunen i øvrigt Tabel 10.1 Antal butikker foråret 2007 fordelt på branchegrupper Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Lokalcentrene Løsrevet fra strukturen lokalcentrene og kommunen i øvrigt i tal Der findes ikke butikker i alle 26 lokalcentre. Som det ses af tabel 10.1, er det samlede antal butikker i lokalcentrene lavt. Der er en overvægt af dagligvarebutikker. I lokalcentrene er der 56 daglig- og 20 udvalgsvarebutikker. Flest butikker er der i lokalcentret 9.c1, hvor der findes 7 daglig- og 3 udvalgsvarebutikker. Dernæst følger områderne 6.c1 og 8.c1 med hver 8 butikker. I bilag 3 findes en opgørelse over antallet af butikker i de forskellige lokalcentre og i kommunen i øvrigt samt de tilhørende bruttoarealer. En relativt stor andel af kommunens butikker ligger løsrevet fra såvel bymidten, aflastningscentret som de respektive bydels- og lokalcentre. I alt er 296, eller ca. 28 %, beliggende udenfor strukturen. Heraf er lige godt halvdelen dagligvarebutikker. Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Et udbudspunkts styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde. I figur 10.1 illustreres fordelingen i lokalcentrene betragtet under ét, mens figur 10.2 viser fordelingen for butikkerne beliggende udenfor strukturen. 34 % af butikkerne i lokalcentrene er en del af en kapitalkæde, mens 26 % er en del af en frivillig kæde. Figur 10.1 Kædeandel i lokalcentrene 34% Kapital 40% Frivillig Uafhængig 26% Andelen af kædebutikker er sammenlignet med flere af bydelscentrene relativt 54

55 Lokalcentre og kommunen i øvrigt høj. Det skyldes bl.a., at en overvejende del af dagligvarebutikkerne er med i en eller anden form for kædesamarbejde. Betragtes dagligvarebutikkerne for sig, er andelen af uafhængige butikker således reduceret til 25 %. Figur 10.2 Kædeandel i butikkerne beliggende udenfor strukturen 58% 26% 16% Kapital Frivillig Uafhængig Som det ses af figur 10.2, er kædeprofilen noget anderledes for butikkerne beliggende udenfor strukturen. Her er 58 % ikke en del af et kædesamarbejde. 26 % af butikkerne beliggende udenfor strukturen er en del af en kapitalkæde, mens 16 % er en del af en frivillig kæde. Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Som det ses af tabel 10.2, findes der i lokalcentrene ca m 2 bruttoareal svarende til godt 8% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel. Heraf er knap 78 % af arealet anvendt af dagligvarebutikker. Dette ligger nogenlunde midt imellem kommunens øvrige udbudspunkter. Butikkerne med hovedvægt på boligudstyr udgør ca. 16 % af centrets samlede bruttoareal, mens beklædningsbutikkerne udgør ca. 1 %. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at de opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for flere branchekategorier, hvilket resulterer i en fordeling af omsætningen, men ikke af bruttoarealet. Tabel 10.2 Bruttoarealer fordelt på branchegrupper i 2007 (m 2 ) Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Lokalcentrene Løsrevet fra strukturen

56 Lokalcentre og kommunen i øvrigt I butikkerne beliggende løsrevet fra strukturen findes ca m 2 bruttoareal svarende til knap 37% af kommunens samledes bruttoareal tilknyttet detailhandel. Det er således en stor del af arealet, der hører ind under denne gruppe. Kun knap 24 % af arealet er anvendt af dagligvarebutikker, mens godt 67 % af arealet anvendes til boligudstyrsbutikker. Det er især en række meget store møbelhuse, der trækker arealet i relation til boligudstyr op. Tal for butikkernes omsætning i 2006 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Betragtes kommunen under ét, er mere end 91% af omsætningen indhentet, mens knap 9% af omsætningen er skønnet. Omsætningen i hhv. lokalcentrene og det samlede antal butikker beliggende udenfor strukturen fremgår af tabel Den samlede omsætning var i 2006 omkring 1,1 mia. kr. inkl. moms i lokalcentrene betragtet under ét. Heraf udgjorde dagligvareomsætningen langt den overvejende del (godt 87%), mens boligudstyr udgjorde ca. 9%. I butikkerne beliggende løsrevet fra strukturen er omsætningsfordelingen noget anderledes. Her er ca. 55 % af en samlet omsætning på mere end 2,6 mia. kr. udvalgsvareomsætning. Det er boligudstyr, der vejer langt tungest her. 1,2 mia. kr. eller ca. 45 %, af den samlede omsætning hører under gruppen boligudstyr. Det er bl.a. de store møbelhuse, der bidrager til den høje omsætning. Egentlige butiksområder beliggende løsrevet fra centerstrukturen Om end en stor andel af kommunens butikker er beliggende uden for de fastlagte centerområder, findes der alligevel flere områder med egentlige butikskoncentrati- Tabel 10.3 Omsætning 2006 inkl. moms fordelt på branchegrupper (kr.) Dagligvarer Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel Lokalcentrene Løsrevet fra strukturen

57 Lokalcentre og kommunen i øvrigt oner heri. Flere af disse fungerer i praksis som en art forlængelse af centerområderne. Ligeledes kan omsætningen være betragtelig i disse koncentrationer. Et eksempel herpå er et område vest for Rosengårdcentret (se figur 10.3), der planlægningsmæssigt ikke er en del af Aflastningscenter Sydøst, men som alligevel virker sammenhægende med området. I dette område findes en række storbutikker inden for især boligudstyr og øvrige udvalgsvarer, ligesom her er et antal forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper. I alt er udvalgsvareomsætningen i denne butikskoncentration på ca. 347 mio. kr., hvilket er ca. 24 % af hele omsætningen registreret i kategorien Løsrevet fra strukturen. Dette illustrerer områdets detailhandelsmæssige tyngde. Et andet område, som ses i figur 10.4, er en mindre butikskoncentration beliggende ved Risingvej og Åsumvej. Også her er der tale om et antal storbutikker, som tilsammen danner et samlet butiksområde. Figur 10.3 Området markeret med blåt er i praksis tæt forbundet med Aflastningscenter Sydøst 57

58 Lokalcentre og kommunen i øvrigt Figur 10.4 Området markeret med blåt har karakter af storbutiksområde Bemærk, at denne koncentration ikke ligger direkte op til et centerområde, men ligger nogle hundrede meter vest for Center Øst. Her findes et antal butikker inden for branchegruppen boligudstyr. Disse har tilsammen en omsætning på ca. 208 mio. kr., hvilket udgør ca. 17 % af hele omsætningen inden for boligudstyr registreret i kategorien Løsrevet fra strukturen. Det sidste område, der gennemgås her, er en koncentration nær Middelfartvej (se figur 10.5). Området ligger ca. midt mellem center Bolbro og bymidten. Her findes især et antal bilforhandlere samt få dagligvarebutikker og få udvalgsvarebutikker. Det er ikke en væsentlig del af omsætningen i kategorien Løsrevet fra strukturen, der findes her, men området huser flere af kommunens bilforhandlere. 58

59 Lokalcentre og kommunen i øvrigt Figur 10.5 Området markeret med blåt indeholder især mange forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Opland Det er svært at tale entydigt om oplande i relation til lokalcentrene, da de har vidt forskellige beliggenheder og omfang. Generelt kan det siges, at deres opland er meget lokalt, om end f.eks. større dagligvarebutikker beliggende i umiddelbar nærhed til bydelscentrene kan række lidt længere ud. Udvalgsvarebutikkerne i lokalcentrene er få og med en attraktion, der gennemsnitligt ligger i den lavere ende. fang, der er mindre afhængige af beliggenhed. Disse butikker kan have et større opland, om end yderst ekstensivt udnyttet. De samme kommentarer kan tilknyttes butikkerne beliggende udenfor strukturen, om end de meget store og attraktive udvalgsvarebutikker herunder større møbelhuse vil have et opland, der i flere tilfælde ikke alene omfatter Odense kommune, men tiltrækker kunder fra en større del af Fyn. Dette udmønter sig også i den relativt høje omsætning. Få butikker har et sortiment eller et om- 59

60 Store udvalgsvarebutikker og særlig pladskrævende 11. Store udvalgsvarebutikker, forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper samt køkkenbutikker I nærværende afsnit beskrives detailhandelen i Odense kommune for så vidt angår de store udvalgsvarebutikker dvs. butikker med et bruttoareal på minimum m 2. Bemærk, at disse butikker allerede indgår i beskrivelsen af detailhandelen i kapitlerne 2 til og med 10. Formålet er at skabe et overblik over beskaffenheden af disse store butikker lige nu, hvilket bl.a. kan fungere som input til arealudlæg for så vidt angår Planlovens bestemmelser omkring udlæg af areal til store udvalgsvarebutikker hvert 4. år. Desuden opgøres ligeledes antallet af forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper samt deres karakteristik, ligesom antallet af køkkenbutikker beskrives. Sidstnævnte gruppe er dog i forbindelse med den seneste revision af Planloven blevet indlemmet under udvalgsvarebutikker, men ICP har valgt at behandle disse særskilt bl.a. for at styrke sammenligningen med tidligere analyser, ligesom deres beliggenhed historisk set har været betinget af Planloven, som den tog sig ud forud for revisionen. Udvalgsvarebutikker på minimum m 2 Der er 25 butikker med et bruttoareal større end m 2 i Odense kommune. Langt den overvejende del hører under branchekategorien boligudstyr. Det er især møbelbutikker og byggemarkeder, der råder over de store bruttoarealer, men også butikker som Elgiganten og Jysk andrager hver især mere end m 2. Bemærk, at ICP betragter byggemarkeder som boligudstyrsbutikker, om end byggemarkeder tilknyttet en trælasthandel er at Tabel 11.1 Antal butikker samt m 2 pr. foråret 2007 fordelt på branchegrupper (kun butikker >2.000 m 2 ) Udvalgsvarer Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Antal M

61 Store udvalgsvarebutikker og særlig pladskrævende Figur 11.1 Antal butikker >2.000 m 2 fordelt efter geografi Løsrevet fra strukturen 17 Odense bymidte 6 Lokalcentrene 1 Aflastningscenter Sydøst betragte som en forhandler af særlig pladskrævende varer. Det samme gælder for møbelbutikker. Disse indgår derfor både i denne opgørelse samt i den senere opgørelse for så vidt angår netop forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper. Disse kan derfor ikke umiddelbart lægges sammen. Figur 11.1 illustrerer den geografiske fordeling af disse store udvalgsvarebutikker. Som det ses af figuren, er de fleste faktisk beliggende uden for strukturen, mens 6 af butikkerne findes i bymidten. Det er også i bymidten de store beklædningsbutikker findes. Desuden findes en enkelt stor udvalgsvarebutik i et lokalcenter, ligesom der findes én i Aflastningscenter Sydøst. Forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper Der er foretaget en opgørelse af antallet af butikker, der forhandler særlig arealkrævende varegrupper. Der er her tale om butikker der forhandler møbler, planter, biler, campingvogne, lystbåde samt byggemarkeds-, tømmer- og trælastvarer. Som før nævnt indgår køkkener således ikke længere heri. 61

62 Store udvalgsvarebutikker og særlig pladskrævende Tabel 11.2 Antallet af butikker der forhandler særlig arealkrævende varegrupper samt deres bruttoareal Antal Areal, m 2 Odense bykerne Afl. Center Sydøst I bydelscentre I lokalcentre Løsrevet fra strukturen Odense kommune Som det ses af ovenstående, ligger langt den overvejende del af forhandlerne af særlig arealkrævende varegrupper løsrevet fra strukturen. Enkelte, primært mindre møbelbutikker, er lokaliseret i bymidten. Desuden er enkelte beliggende i bydels- og lokalcentre. Køkkenbutikker Der er 19 køkkenbutikker i Odense kommune, hvoraf 2 er beliggende i bymidten og 2 findes i Aflastningscenter Sydøst. Tilsammen dækker de 19 køkkenbutikker over et areal på ca m 2 og havde i 2006 en omsætning på ca. 225 mio. kr. 62

63 Befolknings- og forbrugsforhold 12. Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for bl.a. vurdering af indkøbsmønsteret i Odense kommune belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug fra borgerne i Odense kommune samt Fyn i øvrigt. Forbruget er beregnet for hvert af de 12 kommuneplanområder i Odense kommune (disse er illustreret i figur 12.1 nedenfor) samt for de øvrige 9 kommuner på Fyn. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2006 samt horisontåret Forbruget vises for henholdsvis dagligvarer og udvalgsvarer, hvor sidstnævnte inkluderer både beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Figur 12.1 Kommuneplanområder i Odense kommune 0. Bymidten 4. Sydøst i øvrigt 8. Tarup 1. Skibhus/Vollsmose 5. Hjallese 9. Korup 2. Munkebjerg m.v. 6. Bellinge 10. Næsby 3. Seden 7. Dalum 11. Stige 63