BETINGET KØBSAFTALE Mellem XXXXX XXXXXXX XXXX XXXXXX CPR nr. XXXXXX-XXXX og XXXXX XXXXXXX XXXX XXXXXX CPR nr. XXXXXX-XXXX (Køber) og Smedefabrikken ApS c/o P. Holm ApS Vesterbrogade 124B 1620 København V CVR nr. 32 30 75 58 (Sælger)
1 Overdragelse 1.1 Ved indgåelse af nærværende aftale overdrager sælger til køber rækkehus beliggende som del af matrikel: matr.nr. 22-v, Buddinge, Niels Finsens Allé 31, 2860 Søborg Rækkehuset udmatrikuleres inden overtagelsen og hermed bliver matr nr 22-v erstattet af nyt. Rækkehuset er nr. F 1.2 Overtagelsesdag er foreløbigt fastsat til den 15. januar 2018. Sælger kan frit udskyde overtagelsesdagen, såfremt der mod forventning sker forsinkelse i byggeriet eller ibrugtagningstilladelse bliver forsinket. I tilfælde af forsinkelse har købe ingen ret til kompensation eller erstatning. Såfremt byggeriet færdiggøres hurtigere og der foreligger en ibrugtagningstilladelse, kan køber og sælger aftale, at ændre overtagelsesdagen til den 1. december 2017. 1.3 Sælger er forpligtet til senest en måned før den endelige overtagelsesdag at meddele datoen til køber. 1.4 Rækkehuset vil være del af grundejerforeningen G/F Smedefabrikken med et fordelingstal på 1/6. 1.5 Rækkehus arealet er ifølge anmeldelse angivet til 232 m 2, fordelt ifølge opgørelse over BBR-arealer. Heraf 63 m2 i kælder, således er det samlede beboelsesareal angivet til 169 m2. 1.6 Såfremt rækkehusets areal ændrer sig +/- 15 % i forhold til det i pkt. 1.4 anførte, medfører det ikke ændringer i købesummen. Såfremt arealet ændrer sig mere end 15 % i opadgående retning, er sælger berettiget til at regulere købesummen tilsvarende. Såfremt køber ikke vil acceptere den højere pris, kan køber træde tilbage fra handlen. Såfremt arealet ændrer sig mere end 15 % i nedadgående retning, er køber berettiget til at træde tilbage fra handlen. Der vil ikke kunne kræves regulering i købesummen. 1.7 Køber og Sælger har indgået aftale om tilvalg og ændringer i rækkehusets udstyr/indretning som beskrevet og prissat i bilag 1. Den ekstra købspris for disse ændringer betales sammen med købsprisen for rækkehuset, jf. pkt. 8. 2 Ejendommen 2.1 Rækkehuset er del af G/F Smedefabrikken, se bilag og nedenfor. 2 af 8
2.2 Rækkehuset er pt. en del af ejendom på matr.nr. 22-v, Buddinge, der opdeles i 6 særskilt matrikulerede rækkehuse. Der tages forbehold for matrikulære ændringer, såfremt matrikelmyndighederne ikke godkender denne opdeling, herunder eventuelle ændringer i forholdene omkring oprettelse og drift af grundejerforening mv. 2.3 Rækkehusets fordelingstal er foreløbig fastsat, som anført i pkt. 1.4 og sælger bemyndiges uigenkaldeligt til at underskrive og tinglyse endelig anmeldelse og fortegnelse over rækkehusene. 2.4 Rækkehuset skal anvendes til beboelse. 2.5 Rækkehuset er endnu ikke selvstændig vurderet. Grund- og ejendomsværdi er derfor skønsmæssigt ansat, hvorfor ejendomsværdiskat og ejendomsskat er anslået og uden ansvar for sælger og evt. mægler. Køber er gjort bekendt med, at dette kan medføre ændret beskatning i forhold til de anslåede beløb. 2.6 Køber har modtaget rækkehusets ejendomsdatarapport og forureningsoplysninger. Disse er vedlagt nærværende aftale som bilag 2 og 3. 3 Parkering 3.1 Der findes 6 optegnede parkeringspladser på rækkehusenes fællesareal. Fordeling af parkeringspladserne foretages af sælger. Ejeren af rækkehuset vil have eksklusiv brugsret til én parkeringsplads. 4 Grundejerforening 4.1 Køber er bekendt med, at køber er pligtig at være medlem af G/F Smedefabrikken og respektere de vedtægter, som bliver tinglyst, jf. nærmere pkt. 4.2 - Fejl! Henvisningskilden blev ikke fundet.. 4.2 Vedtægter for grundejerforeningen vil blive tinglyst pantstiftende for kr. 20.000,00 på 1. prioritet i hvert rækkehus til sikkerhed for foreningens til enhver tid værende tilgodehavende, herunder fællesudgifter hos den til enhver tid værende ejer. Køber bemyndiger uigenkaldeligt sælger til at stifte den pågældende grundejerforening og til at tinglyse vedtægterne på rækkehuset. 4.3 Foreningen stiftes med en foreløbig bestyrelse, bestående af repræsentanter for sælger, og sælger indkalder inden indflytningen til ekstraordinær generalforsamling med henblik på, at ejerne vælger bestyrelse blandt egne medlemmer. 3 af 8
4.4 Køber har modtaget udkast til vedtægter for Grundejerforeningen, jf. bilag 4, med tilhørende udkast til første års budget, jf. bilag 5, og køber er bekendt med, at der skal betales á conto bidrag til fællesudgifter fra overtagelsesdagen. Budgettet er alene er skønnet budget, og sælger er uden ansvar for eventuel overskridelse af budgettet. Denne forpligtelse overgår til ejerforeningen ved dennes stiftelse. 4.5 Forsikring 4.5.1 Sælger sørger for og bekoster at der tegnes byggeskadeforsikring i overensstemmelse med byggelovens regler herom umiddelbart forud for overtagelsesdagen. 4.5.2 Sælger sørger desuden for, at der i ejerforeningens navn tegnes sædvanlig ejendomsforsikring. 5 Servitutter, lokalplaner mv 5.1 Ejendommen overtages med de samme rettigheder, byrder, servitutter og forpligtelser, hvormed den har tilhørt sælger og tidligere ejere, og hvorom der henvises til den af landinspektøren udarbejdede foreløbige servituterklæring, jf. bilag 6. 5.2 Køber er endvidere forpligtet til at tåle de servitutter, der af offentlige myndigheder vil blive pålagt i forbindelse med udstykning og bebyggelse samt andre servitutter med eller uden pant, der er nødvendige eller normale i forbindelse med udstykning og gennemførelse af byggeri. 6 Overtagelsesdag aflevering mangler 6.1 Overtagelsesdagen er som fastlagt i pkt. 1.2. Risikoen og dispositionsretten for ejendommen overgår til køber på overtagelsesdagen. 6.2 Rækkehuset afleveres nøglefærdig i håndværkerrengjort og ryddelig stand. 6.3 På overtagelsesdagen gennemgår sælger og køber rækkehuset for at konstatere eventuelle fejl og mangler. Eventuelle fejl og mangler skrives ind i afleveringsprotokollen, og sælger foranlediger disse fejl og mangler udbedret. Manglerne udbedres i henhold til de aftaler, der er indgået med de til byggeriet knyttede entreprenører og håndværkere i medfør af almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomheder af 1992 (AB 92). Mangler, der konstateres efter den første gennemgang af rækkehuset, kan først forventes udbedret i forbindelse med 1-års gennemgangen, medmindre sådanne mangler har væsentlig betydning for bebyggelsen og den daglige drift. 4 af 8
6.4 Senest 1 år efter byggeriets afslutning gennemgås rækkehuset på ny. Konstateres der på dette tidspunkt fejl eller mangler, vil disse ligeledes blive udbedret. Sælger indkalder køber til gennemgang senest 1 år efter byggeriets afslutning. 6.5 Efter 1-års gennemgang kan køber kun påberåbe sig mangler, som køber ikke burde have opdaget ved sædvanlig og rimelig grundig gennemgang af rækkehuset. 6.6 Senest 5 år efter at byggeriet er afleveret til sælger af sælgers entreprenør/underentreprenør, indkalder sælger til 5-årsgennemgang og lader rækkehuset gennemgå. Kun mangler, hvis årsag var til stede ved byggeriets aflevering, og som ikke tidligere er udbedret, kan afhjælpes. Afhjælpning sker dog ikke, hvis manglen burde have været opdaget af køber ved 1-årsgennemgangen eller hvis manglen er bortfaldet ved passivitet, for sen reklamation og/eller forældelse. 6.7 Anlæg af fællesarealer kan finde sted efter byggeriets færdiggørelse. Køber er således pligtig at tåle, at eventuelle arbejder først færdiggøres efter indflytning, dog skal alle adgangsveje til boligen være færdiggjort inden overtagelsesdagen. 7 Refusionsopgørelse 7.1 Med overtagelsesdagen som skæringsdag udfærdiges sædvanlig refusionsopgørelse over ejendommens indtægter og udgifter. Refusionsopgørelsens saldo berigtiges kontant på anfordring. 7.2 Da ejendommen ikke er selvstændigt vurderet, betales ejendomsskatter - indtil selvstændig vurdering finder sted - på grundlag af hovedejendommens skatter og afgifter. Sælger fremsender opkrævning til ejerforeningen, som herefter fordeler udgiften videre til ejerne i henhold til fordelingstal. 8 Købesum og berigtigelse 8.1 Den kontante købesum, jf. pkt. 1.7, er aftalt til kr. 6.500.000, skriver kroner seks millioner femhundrede tusind 00/100. 8.2 Foruden købesummen kan der tilkomme tilvalg og ændringer 8.3 Købesummen erlægges således: 8.3.1 Samtidig med Købers underskrift på nærværende aftale erlægges udbetaling kr. 100.000. Beløbet deponeres hos Ejendomsmægler Siesbye og Kapsch, Bredgade 30, 1260 København K. 5 af 8
8.3.2 Senest 7 hverdage efter begge parters underskrift af nærværende købsaftale stiller køber bankgaranti for købesummen, dog fratrukket udbetaling jf. pkt. 8.3.1. Bankgarantien udformes med klausul som anført i "Vejledende standardgarantitekst ved nybyggeri" udformet i samarbejde mellem Realkreditrådet, Finansrådet, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Byggeri og Advokatrådet", der er vedlagt som bilag 7 til nærværende købsaftale. Bankgarantien stilles over for sælger. Omkostninger i forbindelse med garantien betales af køber. 8.3.3 Det beløb køber har stillet garanti for iht. det ovenfor anførte, deponeres hos et af sælger, anvist pengeinstitut pr. overtagelsesdagen, og renter af det deponerede beløb tilfalder sælger fra overtagelsesdagen. 8.3.4 Dokumentation for deponering og garantistillelse tilstilles advokat Anders Bendtsen, LIND Advokataktieselskab, Ved Vesterport 6, 2. sal, 1612 København V med angivelse af j.nr. 27.77210.0002. 8.3.5 Købesummen frigives til sælger, når køber har opnået endelig tinglyst adkomst til ejendommen, dog tidligst pr. overtagelsesdagen. 8.4 Køber er pligtig til at signere det digitale skøde senest 5 hverdage efter, at sælger har meddelt køber eller dennes rådgiver, at skødet er klar til signering. Såfremt købers forsinkede signering af det digitale skøde medfører forsinkelse af købesummens frigivelse, skal køber erstatte sælgers tab svarende til købesummens forrentning i henhold til rentelovens 5, stk. 1, for forsinkelsesperioden fratrukket renten tilskrevet deponeringskontoen i samme periode. 8.5 Køber tilbageholder kr. 100.000 fra deponeringskontoen til færdiggørelse af arbejde udenfor bygningen. Beløbet frigives når der ikke længere er væsentlige mangler på arbejdet udenfor bygningen. 9 Betingelser 9.1 Betingelser fra købers side: 9.1.1 Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat og pengeinstitut godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers berigtigende advokat, jf. nedenfor pkt. 10.4, i hænde senest kl. 16:00 4 hverdage efter både køber og sælgers underskrift på aftalen. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet inden fristens udløb, er handlen bindende for køber, bortset fra evt. fortrydelsesret efter lov om forbrugerbeskyttelse 6 af 8
ved erhvervelse af fast ejendom. Der skal for god ordens skyld gøres opmærksom på, at fortrydelsesfristen efter loven løber sideløbende med indsigelsesfristen efter nærværende bestemmelse. 9.1.2 Nærværende handel er fra købers side betinget af, at endelig anmeldelse og fortegnelse over rækkehusene bliver tinglyst, og at køber opnår endelig adkomst til den købte ejendom ved skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. 9.2 Betingelser fra sælgers side: 9.2.1 Nærværende handel er fra sælgers side betinget af, at køber betaler den kontante udbetaling, jf. pkt. 8.3.1, og etablerer og tilsender den aftalte bankgaranti, jf. pkt. 8.3.2. 9.2.2 Nærværende handel af fra sælgers side betinget at, at køber erlægger restkøbesummen, jf. pkt. 8.3.3. 9.3 Såfremt køber ikke opfylder betingelserne i pkt. 9.1, er sælger berettiget men ikke forpligtet til at hæve handlen og foretage dækningssalg og derefter gøre erstatningskrav gældende i henhold til dansks ret. 10 Omkostninger 10.1 Køber betaler tinglysningsafgift for skøde. Beløbet forfalder til betaling på anfordring. 10.2 Da nærværende aftale baserer sig på en kontanthandel, betaler køber selv omkostningerne og bærer den fulde kursrisiko ved eventuel finansiering af handlen. 10.3 Hver part betaler honorar til egne rådgivere. Køber er berettiget til for egen regning at lade sig repræsentere ved egen advokat eller øvrige rådgivere, og køber erklærer ved sin underskrift på nærværende købstilbud, at køber er opfordret til at bruge egne rådgivere. 10.4 Nærværende handel berigtiges af sælgers advokat advokat Anders Bendtsen, LIND Advokataktieselskab - hvis honorar betales af sælger. 10.5 Sælger betaler endvidere omkostningerne ved ejendommens udstykning, opdeling i rækkehuse og etablering af grundejerforening. 7 af 8
11 Energimærkning 11.1 Rækkehuset er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og sælger fremsender energimærkning snarest efter byggeriets færdiggørelse. 12 Fortrydelsesret 12.1 Køber er orienteret om, at køber kan træde tilbage fra handlen i henhold til reglerne om fortrydelsesret i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og har underskrevet særlig erklæring herom, bilag 8. Det bemærkes, at sælger opfører ejendommen med salg for øje, hvorfor sælger ikke, såfremt køber gør brug af sin fortrydelsesret, skal modtage vederlag. 13 Bilag Bilag 1: Ejendomsdatarapport Bilag 2: Oplysninger om jordforurening på ejendommen Bilag 3: Udkast til vedtægter for G/F Smedefabrikken Bilag 4: Udkast til første års budget for G/F Smedefabrikken Bilag 5: Landinspektørens foreløbige servituterklæring Bilag 6: Vejledende standardgarantitekst ved nybyggeri Bilag 7: Oplysning om købers fortrydelsesret 14 Tiltrædelse Dato: Dato: For sælger: For køber: Peder Holm 8 af 8