Frikommuneforsøget Evaluering af frikommuneforsøget: Midlertidige aktiviteter lokalplaners anvendelsesbestemmelser Odense Kommune 15. marts 2016
INDHOLD 1. SAMMENFATNING Forsøget, der er godkendt den 4. april 2013, har gjort det muligt at meddele midlertidig dispensation jf. planlovens 19 til anden anvendelse end lokalplanens bestemmelser for området. Forsøget skulle afklare om det i særlige byomdannelsesprojekter kunne være hensigtsmæssigt med en midlertidig dispensation fra lokalplaners anvendelsesbestemmelser, for at sikre aktivitet og liv i et område, der afventer finansiering mv. for at kunne realisere lokalplanen for området. Forsøget har givet kommunen mulighed for at imødekomme ejers eller andres ønsker til forskellig tidsbegrænset anvendelse, selvom et område er under udvikling til den planlagte anvendelse. Det har medført aktivitet i et ellers tomt område. Forsøget viser også, at muligheden for at meddele sådanne dispensationer giver fleksibilitet, der samtidig kan afhjælpe konsekvenser af andre byomdannelsesprojekter, mens disse realiseres. Forsøget bør implementeres som en fremtidig mulighed i planloven som en mulighed i fremtidige lokalplaner. Forudsætningen for at kunne indføje bestemmelser i lokalplanen om mulighed for at meddele midlertidig dispensation fra anvendelsesbestemmelserne, bør være at området på tidspunktet for meddelelse af dispensationen, samtidig er udpeget som byudviklingsområde i den kommuneplanen der gælder, når dispensationen meddeles. Der bør fastlægges bestemmelse om fx max. 3 år for en meddelt dispensation til midlertidig anvendelse. 2. BESKRIVELSE AF FORSØGET Forsøget er gennemført for at afprøve muligheden for en mere fleksibel administration af lokalplaners anvendelsesbestemmelser i områder, der er udpeget som byomdannelsesområder i kommuneplanens hovedstruktur. Forsøget har gjort det muligt at meddele midlertidig dispensation jf. planlovens 19 til anden anvendelse end lokalplanens bestemmelser for området. Forsøget skal afklare om dispensationsmuligheden giver en god udvikling i den periode en bygning eller et areal ellers ikke kunne udnyttes inden den endelige byomdannelse ville være gennemført. Forsøget er godkendt af Naturstyrelsen, Miljøministeret den 4. april 2013. Det fremgår, at der i byomdannelsesområder kan optages bestemmelser om midlertidig anvendelse i og nye lokalplaner og at der kan meddeles dispensation fra anvendelsesbestemmelserne i gældende og nye lokalplaner på de vilkår, der fremgår af godkendelsen BAGGRUNDEN FOR FORSØGET Udvikling af større byområder har en lang udviklingsperiode. Byomdannelsesprojekter og forløb har mange forskellige interessenter, det kan være fx være konkurrencer om udformning af arealer eller bygninger, nedrivninger og udgravninger og byomdannelse kræver investorer for at kunne realiseres.
Derfor kan der i sådanne udviklingsprojekter med fordel arbejdes med eksperimenter og midlertidige aktiviteter i perioden mellem hidtidig anvendelsesnedlæggelse og indtil den endelige anvendelse skal etableres. Ved ansøgning om tilladelse til forsøget har det været tænkt aktuelt for Odense Havn (Byens Ø) og for byomdannelsen ved omlægning af Thomas B Thriges Gade i Odense Centrum. Forsøget er aktuelt i forbindelse med større områder, der skal omdannes og er omfattet af lokalplaner, der enten ikke længere er aktuelle eller omfatter projekter, der endnu ikke er fundet investering til. Store områder udvikles i etaper og der kan forholdsvis let opstå forsinkelser i forhold til den forventede udvikling. Det er særligt lokalplaners anvendelsesbestemmelser, der skal laves forsøg med. Forsøget har medført, at en ny lokalplan kan give mulighed for midlertidige aktiviteter, fx anlæg af idræts- eller legefaciliteter, parkering, historie- og projektformidling mv. i en tidsbestemt periode, mens den endelige anvendelse sendes i konkurrence, afventer finansiering eller projektering. FORMÅLET MED FORSØGET Formålet med forsøget har været at sikre at et byomdannelsesområde ikke forfalder eller ligger ubenyttet i en længere årrække, men fastholder det som interessant og attraktivt for investorer og samtidig bevirker at området også virker aktivt i forhold til byens borgere og brugere. Aktiviteterne kunne fx være: af kulturel art, såsom øvelokaler, kunstudstillinger eller fysisk aktivitet som parcours, bouldering eller scating i eksisterende bygninger eller på udearealer midlertidige friarealer til fx boldspil eller hundeluftning, midlertidig parkering på terræn på tomme bynære arealer, hvor der er udlagt byggefelter eller lign. Dispensationsmuligheden anvendes ikke ved enkeltstående events, men kun ved anlæg eller aktiviteter af længere, men ikke blivende, karakter. AKTIVITETER I FORSØGET To dispensationer til midlertidig anvendelse af byggefelter til parkeringsplads - lokalplan 0-683 Ejerne af arealet søgte tilladelse til 150 p-pladser på et område, der i lokalplanen var udlagt til stibro. 17 ejere og lejere af erhvervsejendomme omkring arealet blev hørt i perioden 12-27. september 2013 jf. planlovens 20. Ingen sendte bemærkninger imod den ønskede midlertidige anvendelse til parkeringsplads. Ansøger blev orienteret om nabohøringen og partshørt om de vilkår for dispensationen, som kommunen ville tinglyse på ejendommen. By- og Kulturudvalget vedtog i møde den 12. november 2013 at meddele dispensation til midlertidig anvendelse til p-plads for 150 biler. Afgørelse herom blev sendt til ansøger den 26.november 2013. Vilkår for dispensationen tinglyses på ejendommen. Umiddelbart herefter modtog kommunen en ny ansøgning om dispensation til en anden placering af de 150 p-pladser, fordi stibroen skulle realiseres. Samtidig søger man tilladelse til flere p-pladser til i alt 410. Den nye placering var tættere på beboere i de nyopførte boliger i lokalplanområdet og tættere på boliger overfor lokalplanområdet. Forslaget blev sendt i nabohøring i perioden 13-31. marts 2014 ved 303 ejere og lejere af omkringliggende boliger og erhverv. 6 af lejerne i de nye boliger i lokalplanområdet sendte indsigelse mod den ændrede anvendelse. Lejerne var imod at området anvendes til midlertidig p-plads, da området havde været byggeplads i mere end et år og burde tilsås med græs. Lejerne mente også at parkering og ind- og udkørsel ville forringe forholdene betydeligt.
Dispensation til midlertidig anvendelse til 410 p-pladser, blev meddelt 23. juni 2014 efter behandling i By- og Kulturudvalget. De 6 beboere blev orienteret om afgørelsen og fik tilsendt klagevejledning. Ingen klagede over afgørelsen. Der blev tinglyst en ny deklaration med vilkår for dispensationen, hvor det bl.a. fremgår, at dispensationen bortfalder før udløbsdatoen, hvis området bebygges eller udnyttes jf. lokalplanens bestemmelser. Flere af de midlertidigt tilladte p-pladser er nedlagt, da der er opført yderligere byggeri på området jf. lokalplanens bestemmelser. Forsøget var også tænkt anvendt til byomdannelsesområder ved Odense Havn og Thomas B. Thriges Gade, men der har ikke været meddelt dispensationer hertil i forsøgsperioden. 3. EVALUERINGSMETODE Forsøget er evalueret i forhold til de meddelte dispensationer til ændret anvendelse og eventuelle reaktioner på dette fra borgere eller andre. 4. RESULTATER AF FORSØGET OPNÅEDE RESULTATER Etablering af de midlertidige p-pladser medførte en positiv udvikling for turisters, borgeres og andres adgang i forbindelse med at andre parkeringspladser blev nedlagt i et andet byomdannelsesprojekt, hvor de endnu ikke er erstattet af de kommende parkeringskældre. Kommunen har ikke modtaget klager over anvendelse til midlertidig parkering efter dispensationen blev meddelt. Forsøget har ikke medført en permanent ændring af området, som stadig er under udbygning og den nuværende lokalplan fastholdes. Forsøget har givet kommunen mulighed for en ændret anvendelse samtidig med at lokalplanen realiseres, hvilket ikke havde været muligt uden tilladelse til forsøget. ØKONOMISKE KONSEKVENSER Forsøget har ikke haft økonomiske konsekvenser for kommunen. AFSLUTTENDE BEMÆRKNINGER Forsøget har givet den forventede mulighed for en fleksibel anvendelse af et byomdannelsesområde og muligheden for at meddele midlertidig dispensation til en ændret anvendelse har haft en positiv effekt for området og byen. Forsøget giver kommunen mulighed for at imødekomme ejers eller andres ønsker til forskellige tidsbegrænsede anvendelser, selvom et område er under udvikling til den planlagte anvendelse. Det kan medføre mere liv i ellers tomme områder. Forsøget viser også, at den fleksibilitet kan afhjælpe konsekvenser af andre byomdannelsesprojekter mens de realiseres. Kommunen skal være opmærksom på, at det kan være nødvendigt at tinglyse vilkår for den midlertidige dispensation, så eventuelle købere af private arealer eller bygninger gøres opmærksom på, at en eventuel aktuel anvendelse ikke er permanent tilladt. Det kan være vanskeligt at forklare andre ejere af lignende arealer/ejendomme udenfor byudviklingsområder, hvorfor der kan ikke kan meddeles lignende midlertidige dispensationer til lignende området, blot fordi de ikke er udpeget som byudviklingsområder.
Forsøget bør implementeres som en fremtidig mulighed i planloven, men det skal formuleres helt præcist i hvilke områder det kan tillades, så det ikke medfører, at en kommune generelt kan dispensere fra lokalplaners anvendelsesbestemmelser. Derfor bør det kun implementeres for fremtidige lokalplaner, så det fremgår af lokalplanens bestemmelser og redegørelse og så naboer m.fl. allerede ved offentliggørelse af et lokalplanforslag bliver oplyst om disse muligheder. Forudsætningen for at kunne indføje bestemmelser om mulighed for at meddele midlertidige dispensationer fra anvendelsesbestemmelserne bør være, at området på tidspunktet for dispensationen samtidig er udpeget som byudviklingsområde i den kommuneplanen der gælder, når dispensationen meddeles. Der bør fastlægges bestemmelse om fx max. 3 år for en meddelt dispensation til midlertidig anvendelse.