DN Jammerbugt Formand: Søren Rosenberg, Perikumvej 18-9440 Aabybro Telefon: 30 24 18 34 - Mail: jammerbugt@dn.dk Til: Jammerbugt Kommune Teknik og Miljøforvaltningen Toftevej 43 9440 Aabybro Lokalplanlægger Malene Stentoft Sørensen Mail: mss@jammerbugt.dk Dato: 07. august 2014 Indsigelser, bemærkninger og kommentar til lokalplan 18-001, sommerhusområde, Rødhus Klitvej, Rødhus, samt tilhørende kommuneplantillæg nr. 12. Baggrund. Jammerbugt Kommune ønsker at fordoble antallet af sommerhuse i Rødhus Klit, inden for rammeområde S3 op til ca. 300 sommerhuse. Området som ønskes udbygget og fortættet er et følsomt naturområde, der er kendetegnet ved en række væsentlige og beskyttede naturtyper. Området ligger inden for kommuneplanlagt naturområde og den vestligste del i et regionalt naturområde, inden for kystnærhedszonen og grænsende op til klitfredningslinjen. Danmarks Naturfredningsforening vil til denne høring, komme med betragtninger som reelt set gør det tvivlsom, om Lokalplanforslaget kan realiseres, uden først at have vurderet Lokalplanområdets status fyldestgørende. Derudover kommer DN også med bemærkninger og kommentar til et evt. kommende reduceret sommerhus udvidelse. Klage over manglende Miljøvurdering. DN ser med stor bekymring på forslaget om at indpasse 150 nye sommerhuse og stikveje sammen med yderligere fællesfaciliteter, inden for det 31 hektar store, 3 naturbeskyttede klithede, grænsende op til yderste klitrække, meget tæt på Vesterhavet. Derfor har DN sendt klage ind til Natur- og Miljøklagenævnet, da Jammerbugt Kommune har vurderet, at det ikke er nødvendigt, at udarbejde en Miljøvurdering. DN mener, modsat kommunens vurdering i Planafdelingen, at et fortættet byggeri med 150 nye sommerhuse, ca. 250 flere p. pladser og yderligere vejanlæg skal Miljøvurderes og ikke kan nøjes med at blive screenet. Efter DN's mening er en screening ikke omfattende nok til at vurdere sommerhusbyggeriets påvirkning for natur og miljø. DN's klage over manglende Miljøvurdering, bør sætte Lokalplan forslaget 18-001 i bero og vente på nævnets afgørelse, da en Miljøvurdering, ganske sikkert - vil få betydning for Lokalplan forslaget, i dens nuværende form.
DN mener, at en Miljøvurdering bl.a. bør vurdere påvirkning af: de voldsomme landskabspåvirkninger ved at indpasse 150 nye sommerhuse mm. terrænreguleringer i områdets følsomme natur, herunder byggeri i den store klit at den potentielle/forventede tilstedeværelsen af bilag IV arter (Mark-firben, Strandtudse og Spidsnuet Frø) 3 vandløbet og den beskyttede naturtype, 3 klithede Område status for Lokalplan 18-001 Hele planområdet er i vid udstrækning, beskyttet hede jf. Naturbeskyttelseslovens 3. Normalt vil Naturbeskyttelsesloven være nok til at forhindre byggeri, eller i det mindste kræve en dispensation. Men da området var lokalplanlagt til sommerhusformål før 1992 (altså før NBL) vil man med Lokalplanforslaget 18-001 se igennem gældende lovgivning. DN mener dog ikke, at dette er acceptabelt, som vi redegøre for her: Lokalplanforslaget 18-001 i høring erstatter lokalplan nr. 1 for et område ved Rødhus klit (Rødhus ferieby) 1977. Området var indtil vedtagelsen af kommuneplan 2013 rammebelagt som erhvervsområde (18.E1 Rødhus klit Feriecenter) og lokalplan nr. 1 muliggør opførelse af 100 feriehuse til brug for dansk folkeferie. Der var således ikke tale om sommerhuse, som kunne erhverves af private efter regler gældende for private sommerhuse, men om et feriecenter der udlejer feriehuse i et område udlagt til erhvervsformål. DN forventer derfor, at området i 1992 var rammebelagt som erhvervsområde til ferieby formål, og ikke til sommerhusområde! Hvis dette er korrekt, mener DN således at planområdet er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3, hvorved der skal søges om dispensation til nyt byggeri. DN forventer en afklaring af dette forhold. Området bør screenes efter VVM-reglerne. I sagsforløbet vedr. arbejdet med dette lokalplanforslag har DN været i kontakt med Naturstyrelsen og Jammerbugt Kommunens sagsbehandler, da DN vurdere at lokalplanforslaget skal screenes efter VVM reglerne. Dertil har Jammerbugt Kommune svaret: "Projektet er ikke underlagt reglerne for screening for VVM, da det ikke er omfattet af VVM bekendtgørelsens Bilag 2, pkt. 13b; feriebyer og hotelkomplekser udenfor byområder. Området er sommerhusområde og ikke erhverv i den forstand". DN mener omvendt, at der er tale om et område der også fungerer som ferieby - uanset planstatus, idet området rummer og også fortsat skal rumme aktiviteter der i højere grad knytter sig til feriehusbebyggelse end til sommerhusområde som fx svømmehal, administrationsbygning og restaurant. DN mener der er tvivl om hvorvidt den overordnede planlægning reelt set giver ret til fortætning af området, da området i 1992 på tidspunktet for indførelsen af Naturbeskyttelsesloven var kommuneplanlagt erhvervsområde og lokalplanlagt feriecenter. Den eksisterende bebyggelse er ikke tidligere miljøvurderet efter miljøvurderingsloven eller VVM-reglerne, og der ses heller ikke at være henvist til at området ifm. udlæg til sommerhusområde i Jammerbugt Kommunes Helhedsplan er blevet vurderet efter disse regler. Endeligt bør det tillægges stor vægt, at de områder der ønskes bebygget reelt set er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 og indeholder ganske væsentlige naturværdier, også selv om kommunen henviser til, at kravet om dispensation ikke er gældende pga. områdets tidligere status. Der er tale om ganske omfattende byggeri på det pågældende sted der både i sit udtryk, sin højde og placering vil komme tættere på stranden og visse steder afvige væsentligt for den eksisterende bebyggelse, og som vil betyde fjernelse af værdifuld natur.
Der er dermed ikke tale om en mindre ændring af det eksisterende plangrundlag, men derimod om en større ændring med væsentlige konsekvenser for naturen. DN mener derfor, at området skal screenes efter VVM-reglerne. Skovbyggelinje. For at sikre det frie udsyn til skoven og for at bevare skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet forløber der en skovbyggelinie i en afstand af 300 meter fra skoven. I zonen inden for skovbyggelinjen, må der ikke placeres bebyggelse som for eksempel sommerhuse. Byggefelt 9-10 -11-12 er beliggende indenfor denne skovbyggelinje! DN arbejder for, at gældende lovgivning overholdes og der kun i særtilfælde, kan gives dispensation. DN mener ikke, at det kan accepteres at give dispensation til sommerhuse byggeri indenfor skovbyggelinjen, da dette for så vidt tilsidesætter lovgivnings retningslinjer. Byggefelt 9-10 - 11-12 - 13 DN har været på flere besigtigelser til disse evt. byggefelter. Her giver Lokalplanforslaget mulighed for byggeri af ca. 72 sommerhuse i et landskab, fuldstændigt uforstyrret af byggeri, men derimod naturbeskyttet natur, af åben klithede og fugtige lavninger med mose/kær karakter. I Byggefelt 11 under DN's besigtigelse den 30-07-14 blev der fundet Djævelsbid samt larvespind af Hedepletvingen. GPS position for larvespindet er noteret. Hedepletvingen er beskyttet og fredet og er en Bilag ll art. I Danmark er der kun få levesteder tilbage for denne sjældne sommerfugl. Sommerfuglen er afhængig af planten Djævelsbid, hvor æggene lægges og larven lever efterfølgende af planten. Hedepletvingen er Jammerbugt Kommunes såkaldte ansvars-art, som kommunen er forpligtiget til at beskytte! I Byggefelt 12 fandt DN bl.a. Engkabbeleje, Vandnavle, Kærtidsel, Kragefod, Engkarse, som tyder på mose karakter. Men området rummer også såkaldt værdifuld tør-natur, som klittoppe med partier af Smalbladet Timian og Hede-rensdyrlav. Byggefelt 13 - et klitområde tæt ved en lille 3 beskyttet vandløb, der løber langs planområdets sydvestlige del. I klitten nærmest åen, vokser Lav Skorzoner, Klitrose og Nikkende Kobjælde, som alle er fine grønklit/overdrevsarter. Fælles for disse 5 byggefelter er at de ligger indenfor skovbyggelinjen, og vil kræve en dispensation for evt. lovliggøre byggeri her. DN vil med denne gennemgang af byggefelterne 9,10,11,12 og 13 komme med en indsigelse om, at disse byggefelter udtages af Lokalplan 18-001 grundet kravet om overholdelse af skovbyggelinjen, samt at man med Lokalplanforslaget, vil bebygge et uspoleret landskab, med klithede og små biotoper af mosekarakter. Byggefelt 14 Byggefelt 14 adskiller sig fra den øvrige bebyggelse, ved at være et åbent uforstyrret klithede natur. En stor klitformation, som yderste klitrække før havet, - ønskes bebygget med 10 store huse på 200 m2. En smal slynget sti går gennem klitterne til stranden den skal efter planen laves om til stikvej for x antal biler, der skal parkere ved storfamiliehusene. I Byggefelt 14 er der nogle meget restriktive byggelinjer, som bør respekteres af myndighederne. Strandbeskyttelseslinjen og Klitfredningslinjen er en 300 m. bred zone, som i følge lovgivningen, skal friholdes for bl.a. byggeri. Alligevel er der i Lokalplanforslaget søgt om byggeri netop indenfor denne beskyttelseslinje! Byggefelt 14 er et storslået klitlandskab med en fin flora af bl.a. hundredvis af Nikkende Kobjælde og Klitrose. DN vil fremhæve Nikkende Kobjælde, som sårbar og som man bør sikre beskyttelsen af.
For supplerende oplysninger om floraliste i byggefelt 14, vil DN henvise til en botanisk redegørelse udført af Amphi Consult, bestilt af investor Morten Pedersen. I Byggefelt 14 fandt Amphi 20 karakteristiske planter, som sikkert kan suppleres yderligere med flere arter under en forårsregistrering, hvis ikke den botaniske redegørelse var lavet i november måned, 2013. I øvrigt formoder DN, at Markfirbenet findes i området omkring Hvid- og Grønsværklitten. Og i henhold til gældende lovgivning, er det ulovligt, at ødelægge levestederne for bilag IV arter. DN vil med denne gennemgang af byggefeltet 14 hermed komme med en indsigelse om, at dette byggefelt udtages af Lokalplan 18-001 - da det vil være ren naturvandalisme at bygge kæmpesommerhuse her! En kommune som vil satse på turisme og naturoplevelser, er også forpligtiget til at passe på områdets natur, og overholde gældende lovgivning som Strand- og Klitfredningslinjen. Overordnede betragtninger. Der er ingen tvivl om, at et Lokalplanforslag for et sommerhusområde, beliggende i så flot natur som Rødhus Klit, - altså indenfor Kystnærhedszonen og beskyttelses linjer som Klitfredningenslinjen, Strandbeskyttelselinjen og med naturtyper som hede og grønsværklitter mm. - alt selvfølgelig 3 natur, beskyttet efter Naturbeskyttelsesloven, vil have fået overordentligt svært ved at opføre sommerhuse i dagens Danmark. Da lovgivningen var anderledes i 1960érne, da Feriebyen Rødhus Klit blev opført, er det dog også i DN's intentioner, at udvide eksisterende planområder til ferieformål, i stedet for at udpege nye områder for sommerhusbyggeri. Men det forhindrer ikke, at der tages naturhensyn, når der skal bygges nyt. Det optimale vil være en fortætning af byggeriet inden for det eksisterende byggeri, og i det mindste skal der tages udstrakt hensyn til naturværdierne ved en evt. udvidelse og det sker ikke ved at flytte hele klitter og plantesamfund. DN vil opfordre Jammerbugt Kommunes Planafdeling og/eller kommunalbestyrelsen, som skal give et endelig ja eller nej til Lokalplan 18-001- til at få undersøgt DN's betragtninger og udredning over planarealets status, og herefter sørger for, at der bliver udarbejdet en Miljøvurdering, og at Lokalplanforslaget bliver vurderet efter reglerne i VVM-bekendtgørelsen. I øvrigt er DN generelt ikke imod vækst og udvikling - hvis bare ikke det sker på naturens bekostning. Behovet eller nødvendigheden for en så omfattende udvidelse, mener DN ikke er i orden. Der er i øjeblikket ca. 750 ledige sommerhusgrunde indenfor Jammerbugt Kommune, så der er rigeligt med alternative muligheder for at erhverve sig en sommerhusgrund. Øvrige bemærkninger til Lokalplanforslag 18-001, gennemgang af planen. Side 14: i lokalplanområdet er et større areal fra midten og i sydøstlig retning, hvor der er drikkevandsinteresser, idet indvindingsoplandet til lokalplanområdets vandværk dækker dette område. I områder med drikkevandsinteresser skal grundvandsressourcen sikres gennem generel beskyttelse af grundvandet. DN spørger: hvordan sikres dette? Side 19: der stilles ingen særlige krav til beliggenhed eller materialer for ny bebyggelse, da rammerne for byggeriet er meget vide! DN er forbløffet. Skal der ikke stilles krav om materiale valg? Materiale valget skal vel indpasses i klithede naturen og omgivelserne! Forslag for DN om at bruge græs eller lyngtag for at indpasse byggeriet til omgivelserne. Side 20:I lokalplanområdet er der forventning om forekomster af den fredede orkidé, Bakkegøgelilje. Såfremt orkideen findes i områder til bebyggelse skal der søges dispensation ved Naturstyrelsen til at flytte disse. - DN siger, man kan da ikke flytte fredede planter, vil Naturstyrelsen mon give dispensationen til dette?
Side 25: Anvendelse, delområde 8 Ny sommerhusbebyggelse i 2 etager med tagterrasse. Der er vel reelt tale om lejligheder? Men er det lovligt at indpasse lejligheder i et område, lokalplanlagt tilsyneladende som sommerhus område. DN vil oplyse, at der ifølge Bygningsreglementet bestemmelser 10.3.1 kun er tilladt at opføre i én etage og at maks. byggehøjde ikke må overstige 5,0 meter. Side 27-5.4 Delområde - Til hvert sommerhus kan der opføres overdækket terrasse, udhus eller carport med et samlet areal på i alt 30 m². DN undres over, hvad der kan gives tilladelse til i et naturbeskyttet område. Bør reduceres med 50%. Side 27-5.5 Delområde 14 - Sommerhuse på maksimalt 200 m2. i 1 1/2 plan. Byggehøjde 6,0 meter ifølge Lokalplanforslaget. Men byggehøjde 8,5 meter i Kommuneplantillægget? Hvad er korrekt? DN vil igen påpege Bygningsreglementernes bestemmelser og i øvrigt også Helhedsplanens regler for sommerhusbyggeri på maksimum 5,0 meters højde. I følge normal praksis og i følge Jammerbugt Kommunes Helhedsplan må bebyggelsesprocenten for sommerhusbyggeri ikke overstige 15 %. DN vurdere at byggeprocenten, ikke er overholdt i Delområde 14. DN arbejder for at påvirkningen af landskabet ved byggeri bliver så minimalt som muligt, derfor vil vi gerne opfordre til at gældende praksis med en byggehøjde på 5,0 meter overholdes. Derved vil sommerhusene ikke blive synlige fra stranden. Side 31: Beplantning i delområderne 1-14. DN er tilfreds med kommunens bestemmelser for beplantning. DN Jammerbugt vil gerne - såfremt Jammerbugt Kommunes Kommunalbestyrelsen har dette ønske - fremvise naturværdierne i Lokalplanforslaget 18-001 og DN står naturligvis til rådighed for tvivl spørgsmål om vores indsigelse og bemærkninger til dette lokalplanforslag samt Kommuneplantillæg nr. 12. Med venlig hilsen Søren Rosenberg Formand DN Jammerbugt jammerbugt@dn.dk Vedlagt fotos og kortbilag for Byggefelterne i den sydlige del samt i Byggefelt 14.
Her ses det uforstyrrede landskab med klithede i byggefelterne 10,11,12 og 13
Hvid- og Grønsværklit i Byggefelt 14 - sidste klitrække før havet
Byggefelt 14 - sti til stranden. Her søges der om 10 store sommerhuse og 30 p. pladser og stikveje