Forenings ed-logo black ny.pdf 1 02-10-2013 09:48:24 rapport
Ejendomsforeningen Danmarks Delegeretmøde 2014 blev holdt i Nationalmuseets flotte rammer.
Medlemskab af Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Vi sætter medlemmernes interesser på dagsordenen Ejendomsforeningen Danmark er erhvervsorganisationen for ejere, udlejere og administratorer af fast ejendom i Danmark. Vision Ejendomsforeningen Danmark varetager medlemmernes fælles interesser og vil, som ejendomsbranchens toneangivende organisation, være det naturlige omdrejningspunkt for den samlede danske ejendomsbranche. Mission Ejendomsforeningen Danmark skal gennem sin service og sine politiske aktiviteter sikre medlemmerne de bedst mulige forudsætninger for at udbyde de tidssvarende og attraktive ejendomme, der danner rammer om danske arbejdspladser og familiers liv. Medlemsfordele Som medlem får du gratis adgang til blandt andet: Vores juridiske hotline, hvor du kan få svar på ejendomsjuridiske spørgsmål Vores FAQ, hvor du kan finde svar på de hyppigst stillede spørgsmål Adgang til vores nyhedsprodukter: medlemsmagasinet Huset, det juridiske nyhedsbrev Huset Jura, det daglige nyhedsresume Nyt fra pressen og nyhedsmailen Huset Net Som medlem får du minimum 20 procent rabat på: Kurser og arrangementer Fagbøger og blanketmodul Ejendoms- og ansvarsforsikringer Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 3
Der netværkes til Ejendomsforeningen Danmarks landsmøde 2014, som blev holdt i Industriens Hus.
Indhold Indhold Formændene har ordet 6 Opgaver og udfordringer 8 Ejendomsmarkedet 2014 14 Uddannelse 2014 16 Foreningsliv 18 Foreningsudvalg 20 Grundejerforeninger 22 Uddrag af årsrapport 23 Hovedbestyrelse 27 Foto: Vibeke Toft: Forsiden, s. 2, s. 4, s. 7, s. 12-13 og s. 18. Sara Galbiati: Forsiden, s. 16-18 og s. 27. Evan Hemmingsen: S. 19. DI: Forsiden.
Forord Formændene har ordet Der kom ikke for alvor gang i væksten i dansk økonomi i 2014. Det Økonomiske Råd valgte i efteråret at nedjustere forventningen til BNP-væksten til blot 0,5 procent. I foråret var rådets vurdering ellers en vækst i BNP på 1,5 procent. Bag nedjusteringen lå en svag udvikling i den indenlandske efterspørgsel og eksporten. Samtidig var det rådets vurdering, at der i 2014 var en forøget usikkerhed om den internationale situation. På ejendomsmarkedet betød det fortsat forsigtighed, men dog med en forventning om en lille stigning i det totale afkast på ejendomme. I Ejendomsforeningen Danmarks seneste forventningsundersøgelse for det professionelle investeringsmarked fremgår det, at investorerne forventede et afkast på 5,3 procent i 2014. Det er en lille fremgang på 0,2 procentpoint i forhold til kvartalet før, hvilket måske kan være et positivt tegn for det kommende år. Energisparepakke trådte i kraft Der var ikke så meget at juble over i 2014. Det var året, hvor branchen skulle implementere den såkaldte energisparepakke for private lejeboliger. I pakken stilles der krav om, at boligudlejningsejendomme skal opfylde en vis energistandard, før man kan renovere en enkelt ledig lejebolig gennemgribende. Reglerne kræver således, at udlejer tager fat på at energirenovere hele ejendommen, når man ønsker at renovere en enkelt ledig lejebolig. Men udfordringen er, at det er alt for dyrt at energirenovere mange af de ældre ejendomme, og udlejer har ikke vished for, om udgiften kan dækkes over lejen. Det er således alene udlejers risiko, hvilket ikke er rimeligt. Det burde ellers være i alles interesse, at der kommer gang i energirenoveringen i de ældre lejeboliger, hvis energiforbruget for alvor skal ned, og de overordnede politiske mål skal nås. Vi har efterhånden talt om det i ganske mange år. Men vi savner fortsat, at politikerne tager ansvar og skaber det nødvendige fundament for flere energivenlige ejendomme. For energisparepakken vil, som den foreligger, desværre ikke skabe et varigt og sikkert incitament for udlejer til at foretage energiinvesteringer. Det er et anerkendt paradoksproblem, at udlejer ikke kan være sikker på at få dækket sine omkostninger til energiinvesteringen. Lejer er derimod sikret en besparelse i form af eksempelvis en varmebesparelse og en øget komfort. Der har for nylig været gennemført et større pilotprojekt i en privat udlejningsejendom, der bekræfter dette. Men det vækker åbenbart ikke til politisk eftertanke. Lejelov i forkert retning Før sommeren indgik minister Carsten Hansen et bredt forlig om boliglejeloven. Formålet skulle være at forenkle reglerne for boliglejemål. Desværre blev det modsatte resultatet, og vi ser forslaget som et rent valgoplæg, der skal forsøge at samle stemmer fra landets lejere. Der indføres blandt andet krav om tvungne ind- og fraflytningssyn og rullende vedligeholdelsesplaner. Begår udlejer en fejl, så venter der hårde sanktioner. Vi har igen og igen påpeget lovforslagets uhensigtsmæssigheder over for politikerne. Vi har også henvendt os til Folketingets By- og Boligudvalg sammen med to lejerorganisationer, nemlig BOSAM (Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark) og Danmarks Lejerforeninger, der er enige i, at lovforslaget ikke bør gøres til virkelighed. LLO agerer i denne sag tilsyneladende mere som Socialdemokraternes forlængede arm end som lejerorganisation. Vi har desværre talt for døve ører. Lovforslaget blev behandlet i Folketinget i begyndelsen af 2015. Her tilkendegav Enhedslistens by- og boligordfører, Lars Dohn, helt åbent, at han mener, at privat boligudlejning bør udfases. Og i et valgår vil Socialdemokraterne ikke lægge sig ud med Enhedslisten. Lovforslaget er derfor et skridt i denne retning, da boligudlejernes rammevilkår forringes betydeligt. Men det er hverken i lejernes eller i samfundets interesse, at antallet af private lejeboliger bliver mindre på sigt. Tvangssalg af grunde Vi blev ikke kun præsenteret for ændringer i boliglejeloven. Sidst på året, som en del af finanslovsaftalen, blev vi også mødt med et forslag om ændringer i planloven. Der skal opføres flere boliger i de største byer for at imødekomme det stigende antal borgere. I et forsøg på at opnå det indgik regeringen sammen med Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti en aftale om, at kommunerne skal kunne tvinge en grundejer til at sælge en del af sin grund til alment byggeri. Det sker ved en ændring af planloven, som betyder, at kommunerne i de større byer fremover kan stille krav om, at op til 25 procent af boligerne skal være almene, hvis grundene skal opnå status som boligområde i kommunens lokalplan. Vi har både i pressen og ved et foretræde i Folketingets By- og Boligudvalg fortalt om forslagets mange negative konsekvenser. Vi vurderer, at ændringen vil reducere de private grundejeres incitament til at bygge nye boliger og til at omdanne erhvervsområder til boligområder. Ændringen af reglerne vil også betyde væsentlige værditab for de grundejere, der allerede har købt grunde, der er planlagt til nyt privat boligbyggeri. Vi ved fra flere investorer, at de i stedet vil overveje at placere deres investeringer i erhverv eller i udlandet. En ganske kedelig udvikling, men igen ser vi en række politikere, som hellere arbejder med ideologiske paradeforslag, end at de vil tage et reelt ansvar for byernes udvikling. Mere ejendomsvenlighed tak Det er ganske urimeligt at stille disse krav til ejendomsbranchen, og de løser ikke de største byers boligbehov. Her må kommunerne i dialog med ejendomsbranchen for at skabe nogle ordentlige rammevilkår fremadrettet. Og netop i de største kommuner kniber det med ejendomsvenligheden. Hvert år rangerer Ejendomsforeningen Danmark landets kommuner efter, hvor ejendomsvenlige de er. 6 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
Forord Næstformand og formand fotograferet i forbindelse med landsmødet 2014. Foreningen analyserer i disse undersøgelser de kommunale skatter, byggesagsbehandling og ejendomskriminalitet. I 2014 blev Struer Danmarks mest ejendomsvenlige kommune. Hovedstaden blev placeret næstsidst, nemlig som nummer 97, mens Aarhus blev nummer 92. I 2014 valgte vi også at målrette undersøgelsens presseindsats mod lokale og regionale medier, hvilket gav en rigtig god omtale af undersøgelsen. Vi gentager undersøgelsen i 2015, da den er et godt dialogværktøj. Generationsskifte i ejendomsbranchen I 2014 har vi arbejdet målrettet på at få generationsskifte i ejendomsvirksomheder på den politiske dagsorden. Vi har haft en positiv dialog med flere skattepolitikere, og i slutningen af året gennemførte vi ligeledes et medlemsmøde, hvor blandt andre professor Kasper Meisner Nielsen fra Hong Kong University of Science and Technology fortalte om sine sidste nye forskningsresultater om familievirksomheder i Danmark. V.M. Brockhuus Ejendomme A/S fortalte på mødet om, hvilke uheldige konsekvenser den nuværende lovgivning har for ejendomsvirksomheder, der skal generationsskifte. De kan blive nødt til at sælge deres ejendomme. Vi vil fortsat arbejde for at få ændret disse urimelige regler. Rekordmange EA-dimittender I 2014 havde vi et fortsat stort fokus på branchens efteruddannelse. Vi udbød et hav af efteruddannelseskurser samt administratoruddannelsen (EA). I 2014 ændrede vi introfaget, så det blev trimmet til de studerendes behov for viden på vej ind på EA-uddannelsen. I 2014 begyndte 143 studerende at læse på EA-uddannelsen, og i alt havde vi 511 studerende, der fulgte undervisningen i 2014. Hele 37 studerende afsluttede EA-uddannelsen dette år, og i oktober holdt vi i København en ceremoni for de studerende. Det er ganske positivt, da EA-uddannelsen og EA-titlen er vigtig både for de studerende og for branchen. Uddannelsen er også et kvalitetsstempel. Tak til erfagrupper og udvalg Hvert år ydes der en stor indsats i vores foreningsudvalg, erfagrupper og øvrige fora. Dette arbejde er blandt andet med til at sikre videndeling mellem medlemmerne, og resultaterne indgår også i foreningens fremadrettede arbejde. Vi vil gerne takke alle for jeres deltagelse og bidrag. Formand John R. Frederiksen Næstformand Sven Westergaard Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 7
Highlights Opgaver og udfordringer Ændringer i planloven I november blev sløret løftet for finanslovsaftalen 2015. Her fremgår det blandt andet, at kommunerne skal kunne tvinge en grundejer til at sælge en del af sin grund til alment byggeri. Det sker ved en ændring af planloven, som betyder, at kommunerne i de større byer fremover kan stille krav om, at op til 25 procent af boligerne skal være almene, hvis grundene skal opnå status som boligområde i lokal planen. Ejendomsforeningen Danmark vurderer, at dette initiativ vil reducere de private grundejeres incitament til at omdanne erhvervsområder til boligområder, og det vil betyde væsentlige værditab for de grundejere, der allerede har købt grunde, der er planlagt til nyt privat boligbyggeri. Foreningen er derfor i meget tæt dialog med både Københavns Kommune og de politiske partier omkring ændringerne i planloven. Foreningen har fulgt lovforslaget tæt og har i begyndelsen af 2015 forelagt forslagets uheldige konsekvenser for Folketingets By- og Boligudvalg. Der er ligeledes udarbejdet fælles pressemateriale med brancheorganisationen Forsikring & Pension. Ændringen af planloven blev vedtaget i Folketinget i slutningen af februar 2015. Dialog med Nets om antihvidvask Flere administrationsvirksomheder modtog i foråret 2014 henvendelser fra Nets om oprettelse af særskilt PBS-nummer og legitimation efter hvidvasklovens regler om kunder. Nets var nemlig blevet pålagt at gennemføre antihvidvask af deres kunder af Finanstilsynet. For at overholde hvidvasklovgivningen skal Nets have dokumentation for ejerskabet af PBS-nummeret og den tilhørende afregningskonto. Ejendomsforeningen Danmark har i årets løb været i tæt dialog med Nets for at forbedre processen. Nets forsøger at gøre processen så smidig for administratorerne som muligt. Blandt andet har Nets valgt at øge antallet af deres medarbejdere for at komme til bunds i ventetiden på sagsbehandling og har oprettet et særligt telefonnummer, hvor administratorer kan rette henvendelse. Nets deltog desuden med et oplæg på foreningens administratorkonference for indehavere og ledende medarbejdere i efteråret. Ejendomsejere tænker grønt Ejendomsforeningen Danmark gennemførte i 2014 en undersøgelse i samarbejde med Bygningsstyrelsen. Undersøgelsen klarlagde, i hvilket omfang ejendomsejere arbejder med grønne initiativer, og den afdækker deres strategiske overvejelser om ejendomsinvesteringer. Konklusionen i undersøgelsen var, at der bliver foretaget grønne investeringer i ejendomsbranchen. Det er ikke noget, der kun bliver talt om, men noget, virksomhederne arbejder konkret med primært i erhvervsejendomme, hvor de gældende regler gør det muligt. Undersøgelsen viste, at der er en klar konsensus om, at der er noget at hente på energiområdet. Samtlige respondenter i undersøgelsen arbejdede i 2014 med ét eller flere grønne initiativer. I undersøgelsen blev ejendomsvirksomhederne blandt andet spurgt, om de arbejder konkret med at løfte ejendommenes energistandard, og det gjorde man i 83 procent af ejendomsvirksomhederne. 8 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
ed-logo negativ.pdf 28-03-2012 11:11:40 Highlights Lejelov på programmet Den 17. december fremsatte minister Carsten Hansen sit lovforslag om ændringer af boliglejeloven i Folketinget. Lovforslaget blev vedtaget den 24. marts 2015 og træder i kraft den 1. juli 2015. Ændringerne betyder blandt andet et stop for nyistandsættelse af private lejeboliger, når en lejer flytter. De nye boliglejeregler er en udmøntning af det politiske forlig, som regeringen indgik sammen med Dansk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og SF. Formålet skulle være en forenkling af boliglejelovgivningens regler. Men desværre vil de nye regler kun komplicere lovgivningen yderligere. Både udlejer- og lejerorganisationer er utilfredse med minister Carsten Hansens forlig om en forenkling af boliglejelovgivningen, der gælder for private lejeboliger. Danmarks Lejerforeninger, BOSAM (Boligforeningernes Sammenslutning i Danmark), Ejendomsforeningen Danmark og Danske Udlejere er gået sammen for at påpege over for politikerne, at de nye regler vil skabe unødig usikkerhed i retstilstanden og koste både lejere og udlejere tid og penge. Foreningerne forudser, at de samfundsmæssige omkostninger vil stige betydeligt, når der blandt andet indføres obligatoriske ind- og fraflytningssyn og tvungne vedligeholdelsesplaner. Ejendomsvenlighed: Jylland i førertrøjen Foreningen undersøgte i efteråret, og for tredje år i træk, hvilke kommuner der skaber de bedste rammer for ejendomsbrugere og -ejere i undersøgelsen af kommunernes ejendomsvenlighed. Konklusionen i 2014 var, at de jyske kommuner fortsat tænker mere erhvervsorienteret end de sjællandske. Kommunerne bliver i undersøgelsen blandt andet målt på dækningsafgift og grundskyld. I de tre år undersøgelsen har kørt, er den mest ejendomsvenlige kommune blevet fundet inden for det samme område. Første år vandt Ikast-Brande, siden overtog nabokommunen Herning æren, og i 2014 rykkede sejren lidt nordpå til Struer. Struer har i årets løb reduceret byggesagsbehandlingstiden med 12 dage, antallet af ejendomsforbrydelser per bygningskvadratmeter er faldet med 18 procent, og der bliver opkrævet lave byggesagsgebyrer. Desuden tæller det positivt, at kommunen ikke opkræver dækningsafgift, og at lejeboligerne i kommunen ikke er reguleret. Jylland løb med sejren, fordi mange kommuner tæt på hovedstaden naturligt har nemmere ved at tiltrække erhvervslivet. I kommunerne handler det om at tiltrække virksomheder, arbejdspladser og nye borgere. Hvis erhvervslivet ikke behandles ordentligt, koster det på udviklingen i kommunerne. Ti myter om at bo til leje Der er mange myter om ejendomsområdet. Pressen og politikerne følger med, og de kommenterer gerne på dette og hint. Det er derfor afgørende, at kommunikationen sker på et sagligt og oplyst grundlag. Derfor udgav Ejendomsforeningen Danmark i november 2014 publikationen Ti myter om at bo til leje, hvor der gøres op med de ti mest sejlivede myter om private leje boliger. Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 9
Opgaver og udfordringer Forbedring af EU s retail action plan Tilbage i 2010 blev Ejendomsforeningen Danmark kontaktet af European Property Federation, der er ejendomsbranchens fælleseuropæiske samarbejdsorganisation, og som derfor varetager interesserne for ejendomsejerne i EU. Europa-Kommissionen havde til hensigt at formulere en politik for et mere effektivt og retfærdigt detailhandelsmarked frem mod år 2020. Ejendomsforeningen Danmark konstaterede, at Kommissionens initiativ var baseret på en dyb misforståelse af de grundlæggende mekanismer, der er styrende for ejendomsbranchen. Det var på det pågældende tidspunkt Europa-Kommissionens opfattelse, at butikscentrene er ejet af de store butikskæder, som holder konkurrenterne ude. Butiks centrene ville derfor kunne se frem til en regulering af, hvilke kunder de skulle tegne lejekontrakter med. Et team bestående af blandt andet Ejendomsforeningen Danmark, Steen & Strøm Danmark A/S og DATEA gik sammen for at kortlægge det danske marked. Kommissionen imødekom i 2014 branchen i et udkast til den nye handlingsplan, der blandt andet går på, at man skal sikre diversitet i detailhandelssektoren. Fra at være et ejendomsrettet initiativ fokuserer man i langt højere grad på detailhandelssektoren og dennes konkurrencevilkår. Kommissionen arbejder videre med at undersøge medlemsstaternes brug af planlovsregler, og om det bremser væksten i EU og detailhandlen. Det er et arbejde, som Ejendomsforeningen Danmark også involverer sig i. FAIF-loven trådte i kraft I juli 2013 trådte en ny lov og en række bekendtgørelser for forvaltere af alternative investeringsfonde i kraft den såkaldte FAIFlov. Loven har haft indvirkning på ejendomsbranchen i 2014, hvor den for alvor skulle implementeres. Den 22. juli 2014 udløb overgangsperioden og dermed også fristen for at ansøge Finanstilsynet om tilladelse som forvalter. Ejendomsforeningen Danmark har i 2014 løbende været i dialog med Finanstilsynet for at give dem indblik i og forståelse for ejendomsbranchen. Foreningens medlemmer har blandt andet kunnet holde sig orienteret om udviklingen i nyhedsbrevet Huset Net, medlemsmagasinet Huset og til et gå hjem-møde. Også i 2015 vil der være fokus på FAIF-loven fra foreningens side. 10 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
Opgaver og udfordringer Fortsat fokus på ejendomsvurderinger I september udsendte ekspertudvalget om ejendomsvurderinger deres 248 sider lange rapport med anbefalinger til et nyt vurderingssystem, der kan forbedre kvaliteten i ejendomsvurderingerne af blandt andet erhvervsejendomme. Udvalget, som regeringen nedsatte i oktober 2013, foreslog, at der for erhvervsejendomme indføres et nyt vurderingssystem, som bygger på de metoder, ejendomsmarkedet i forvejen anvender. Ejendomsforeningen Danmark så positivt på udvalgets anbefalinger til politikerne. Ekspertudvalget for ejendomsvurderinger er blevet stillet en svær og kompleks opgave. Foreningen vurderede, at ekspertudvalget så ud til at have løst sin opgave på en markedskonform måde. Udvalget mente blandt andet, at det er nødvendigt med et bedre statistisk grundlag for ejendomsvurderingerne, og at indberetningsproceduren bør blive administrativt enkel. Foreningen bidrager gerne til arbejdet og har også en positiv dialog med SKAT. Energisparepakken trådte i kraft Den 1. juli 2014 trådte energisparepakken for private lejeboliger i kraft. Reglerne har haft stor betydning for de gennemgribende forbedrede boliglejemål. Muligheden for gennemgribende at renovere et lejemål blev med de nye regler betinget af, at ejendommen enten har en energimærkning på A-D, eller at udlejer inden for en periode på to år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer svarende til mindst 400 kroner per kvadratmeter for boligarealet. Ejendomsforeningen Danmark vurderer, at den energimæssige effekt er stærkt begrænset, fordi udlejers incitament til at energirenovere ikke styrkes. Allerede i 2011 konstaterede tænketanken Concito, at der findes et anerkendt paradoksproblem, der betyder, at det er ejendomsejeren, der betaler for en given energiinvestering, men det er lejeren, der opnår en besparelse på varmeregningen. Det er ærgerligt, at energisparepakken ikke løser dette problem. Ejendomsforeningen Danmark forventer et markant fald i omfanget af gennemgribende renoverede lejemål. Det betyder, at mange lejemål fremover ikke vil blive bragt op til nutidens boligstandard. Nøgleoplysningsskema for andelsboliger Den 1. januar 2014 trådte en lovændring til lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i kraft. Lovændringen betyder, at sælgers oplysningspligt skærpes, så sælger fremover skal udlevere et skema med en række nøgleoplysninger om både bolig og forening til køber. Formålet er at give potentielle købere på andelsboligmarkedet en let og overskuelig måde at sondre mellem andelsboligforeningernes økonomiske situation. For at sætte medlemmerne ind i de nye regler holdt Ejendomsforeningen Danmark i maj to medlemsmøder i henholdsvis København og Aarhus. Her fik deltagerne blandt andet generel information om nøgleoplysningsskemaet og information om ansvar for fejl, regnskabsvejledning og overdragelsesaftale. Ejendomsforeningen Danmark vil i 2015 arbejde for at få nogle mere forståelige oplysninger til købere af andels boliger. Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 11
Opgaver og udfordringer Landsmøde 2014 Der blev talt politik, vækst og produktivitet til landsmødet i 2014, som blev afholdt den 10. april i DI s nye bygning ved Københavns Rådhusplads. Den politiske del af landsmødet bød på oplæg fra politisk redaktør Anders Langballe fra TV 2 og Peter Birch Sørensen, professor og formand for Produktivitetskommissionen. Ejendomsforeningen Danmarks formand John R. Frederiksen og næstformand og formand i administratorsektionen Sven Westergaard tog sig af den organisatoriske del. Boligpolitisk debat: Regelforenkling eller forvirring? Ejendomsforeningen Danmark afholdt i 2014 den boligpolitiske åbnings debat, hvor Folketingets by- og boligordførere var inviteret til debat dagen efter Folketingets åbning i oktober. I år var temaet regelforenkling eller regelforvirring. Omdrejningspunktet blev derfor hurtigt lovforslaget om forenkling og modernisering af boliglejelovgivningen, der blev præsenteret i sommeren 2014. Debatpanelet bestod af by- og boligordførere fra seks forskellige partier, nemlig Socialdemokraterne, SF, Enhedslisten, Venstre, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance. Mens de fleste by- og boligordførere mente, at de var kommet frem til et brugbart forlig, viste debattens deltagere gennem løbende afstemninger, at de ikke var overbeviste. I løbet af debatten blev der blandt andet stillet spørgsmål til den administrative og økonomiske betydning af forliget for udlejer. Ejendomsforeningen Danmarks formand rundede dagen af med en appel til politikerne om at revurdere forligsteksten. Panelet fra venstre mod højre: Jarl Cordua (ordstyrer), John R. Frederiksen (formand for Ejendomsforeningen Danmark), Ole Birk Olesen (LA), Eigil Andersen (SF), Lars Dohn (Ø), Karina Adsbøl (DF), Louise Schack Elholm (V) og Jan Johansen (A). 12 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
Opgaver og udfordringer Digital tinglysning gav fortsat problemer Det digitale tinglysningssystem er fortsat ikke brugervenligt nok. Ejendomsforeningen Danmark vurderede i 2014, at det er blevet markant dyrere at få tinglyst vedtægter for ejerforeninger. I flere år har foreningen påpeget, at det digitale tinglysningssystem ikke egner sig til tinglysning af vedtægter for ejerforeninger. Ekspeditioner, som egentlig er ens for alle ejerforeningens medlemmer, skal ske enkeltvis for hver ejerlejlighed. Det er tidskrævende og uholdbart. Tinglysningssystemet bør give adgang til en masseekspedition. Foreningen arbejder fortsat for at få forbedret tinglysningssystemet. Samarbejde med Ejerlejlighedernes Landsforening Ejendomsforeningen Danmark har siden 2011 haft et tæt administrativt samarbejde med Ejerlejlighedernes Landsforenings sekretariat. En ny aftale, der trådte i kraft den 1. august 2014, betyder, at de to foreninger udvider samarbejdet. Ejendomsforeningen Danmark vil nemlig i fremtiden også varetage Ejerlejlighedernes Landsforenings sekretariatsbetjening. Det indebærer blandt andet juridisk medlemsservice, afholdelse af kursusvirksomhed og kommunikationsopgaver. Herudover vil Ejendomsforeningen Danmark hjælpe til med at udvikle Ejerlejlighedernes Landsforening og dens politik. Samarbejdet vil ikke få nogen betydning for de to organisationers selvstændighed, påvirke de enkelte bestyrelsers beslutningskompetence eller få betydning for de aktiviteter, der står beskrevet i de to foreningers vedtægter. Delegeretmøde 2014 150 aktører fra ejendomsbranchen mødtes i november til Ejendomsforeningen Danmarks delegeretmøde på Nationalmuseet. Her kunne deltagerne blandt andet høre oplæg fra den politiske kommentator Hans Engell, der vurderede den aktuelle politiske situation. Journalist og tidligere EU-parlamentariker Morten Løkkegaard fortalte om sit arbejde i EU, mens Anders Jensen, koncerndirektør i Nykredit, vendte Danmarks økonomiske situation. Formanden for Ejendomsforeningen Danmark, John R. Frederiksen, benyttede sin tid på talerstolen til at sætte fokus på et kommende folketingsvalg og lejelovsforslaget. Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 13
Ejendomsmarkedet 2014 Tilbageblik på 2014 2014 blev heller ikke helt året, hvor vi kom ud af finanskrisens skygge. Den økonomiske vækst skuffede fortsat, men forventningerne til investerings - ejendomme bevægede sig trods alt frem. Den økonomiske vækst i 2014 blev lavere end Det Økonomiske Råd (DØRS) forventede. Den første prognose vedrørende 2014 fra DØRS viste en økonomisk vækst på 1,5 procent. Det blev opjusteret til 1,8 procent et halvt år senere. Men derefter blev forventningen nedjusteret halvårligt, og den seneste prognose for 2014 lød på 0,5 procent. De seneste tal fra Danmarks Statistik tyder på en økonomisk vækst på omkring 1,0 procent for 2014. Det er stadig et stykke under de 2,0 procent i økonomisk vækst, som Danmark har haft i gennemsnit over de seneste knap 50 år. Men faldet i forventningerne til vækst for 2014 er ikke noget nyt. For både 2013 og 2012 er der blevet lavet nedjusteringer. Som pilene i figuren indikerer, er nedjusteringerne til økonomisk vækst lavere i 2014 sammenlignet med de to foregående år. Pæne forventninger til afkast I Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse fra 1. kvartal 2015 er investorerne optimistiske, når det gælder det totale afkast i 2014 på investeringsejendomme. Investorerne forventer, at investeringsejendommene har givet et afkast på 5,3 procent. Det er en fremgang på 0,2 procentpoint i forhold til kvartalet før. Den kvartalsvise stigning er den største målt for 2014. Det er samtidig det højeste afkast, der har været forventet til det forgangne år. Halvdelen af deltagerne forventer et totalt afkast på mellem 5,0 og 5,7 procent i 2014. Et opdelt investeringsejendoms-marked I femårsperioden 2014-2018 forventer deltagerne i forventningsundersøgelsen et totalt afkast på 5,6 procent (se tabel). Det vil være lidt lavere i de første år, og deltagerne forventer, at det totale afkast i 2015 bliver på 5,5 procent. I gennemsnit ligger det direkte afkast stabilt på omkring 5,0 procent historisk set, hvilket betyder, at deltagerne i forventningsundersøgelsen regner med en gennemsnitlig beskeden værditilvækst på 0,5-0,6 procent i perioden 2014-2015. Selvom man forventer et overordnet totalt afkast på 5,6, vil der være stor forskel på, hvordan delmarkeder og de enkelte ejendomme klarer sig. Det er på samme måde, at enkelte virksomheder også kan give væsentligt forskellige afkast i udvalgte år. Som eksempler i 2014 kan nævnes, at Lego fik et meget flot afkast, mens Mærsk fik et utilfredsstillende afkast. På investeringsejendomsmarkedet har deltagerne siden 2. kvartal 2013 været overvejende positive, når de bliver spurgt om udviklingen i det kommende år vedrørende ejendomsværdi, udlejningsprocent og markedsleje. Ser man på de fire sektorer: Kontor, butik, industri og bolig, er det sidstnævnte, der har været størst forventninger til. I årets sidste forventningsundersøgelse regnede omkring 70 procent af deltagerne med stigende ejendomsværdi for bolig, mens langt de fleste troede på enten stigende eller uændret udlejningsprocent og markedsleje for bolig. For kontor og butik var der i 2014 små positive forventninger, mens forventningerne til industri fortsat var negative. Om forventningsundersøgelsen Forventningerne måles gennem Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse, hvor en række danske ejendomsinvestorer hvert kvartal spørges til deres forventninger til ejendomsinvesteringsmarkedet, herunder udviklingen i ejendomsværdien for de forskellige ejendomstyper med en god beliggenhed et år frem i tiden. Læs mere på www.ejendomsforeningen.dk/ forvent. 14 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
Ejendomsmarkedet 2014 Vækstforventningerne skuffer 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Forår 2011 Efterår 2011 Forår 2012 Efterår 2012 Forår 2013 Efterår 2013 Forår 2014 Efterår 2014 BNP 2014 BNP 2013 BNP 2012 Lineær (BNP 2014) Lineær (BNP 2013) Lineær (BNP 2012) Kilde: Det Økonomiske Råd. Anm. Den økonomiske vækst er bruttonationalproduktet (BNP), årlig realvækst. Forventning om et totalt afkast på 5,6 procent i en femårig periode. 2015 2016 2014-2018 Totalt afkast 5,5 5,6 5,6 Kilde: Ejendomsforeningen Danmarks forventningsundersøgelse, 1. kvartal 2015. Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 15
Efteruddannelse Uddannelse 2014 At styrke branchen og dermed medlemmernes faglige kompetencer er helt centralt i Ejendomsforeningen Danmarks daglige arbejde. Kompleksiteten i blandt andet ejendomsadministratorernes arbejde er vokset betydeligt gennem de senere år, og den udvikling kræver fortsat nye kompetencer. Samtidig viser en undersøgelse fra Ejendomsforeningen Danmark, at der i de kommende år bliver behov for flere hænder i ejendomsadministratorbranchen, og hvis den hidtidige udvikling fortsætter, vil der om otte år mangle knap 4.800 ejendomsadministratorer. Samme undersøgelse viser også, at branchens uddannelsesniveau gennemsnitligt er lavere sammenlignet med landets øvrige brancher. Positiv udvikling Det er derfor positivt, at optaget på EA-uddannelsen og tilslutningen til Ejendomsforeningen Danmarks kurser over de sidste fem år er fordoblet. Alene i 2014 begyndte 143 nye studerende på EA-uddannelsen, og den øgede tilslutning betød også, at vi havde et rekordstort antal studerende, der gennemførte uddannelsen. Ejendomsforeningen Danmark tilstræber at udbyde et bredt og relevant tilbud af efteruddannelseskurser. I det arbejde fokuserer vi både på de grundlæggende og tilbagevendende kurser inden for blandt andet udlejnings- og foreningsområdet, ligesom vi fokuserer på de mere aktuelle kurser, som skal imødekomme medlemmernes behov her og nu. Samarbejde om offentlige uddannelser Et andet og vigtigt element i foreningens uddannelsesindsats er imidlertid også samarbejdet med de offentlige uddannelser. Vi vil gerne medvirke til, at branchen hele tiden udvikler sig, og at der er et kompetent felt af nyuddannede kandidater, som branchen kan rekruttere fra. Derfor samarbejder vi med Finanssektorens Arbejdsgiverforening og erhvervsakademierne om finansøkonom- og finansbacheloruddannelsen. Vi vil i Ejendomsforeningen Danmark fortsætte med at etablere private og offentlige uddannelsestilbud til vores medlemmer, så vi kan sikre ejendomsbranchen et bredt og professionelt rekrutteringsgrundlag. Læs mere Du kan læse mere om vores efteruddannelseskurser, og se det aktuelle udbud på www.ejendomsforeningen.dk/kurser. 16 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
Efteruddannelse Flere studerende og kursister 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1.479 1.248 918 934 945 968 749 796 702 593 600 586 452 511 334 359 156 216 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Kursister Studerende I alt 37 administratorer fik titlen EA i 2014. En række af dem deltog i en ceremoni hos Ejendomsforeningen Danmark. Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 17
Netværk og arrangementer Foreningsliv 2014 Ejendomsforeningen Danmark stod bag mange arrangementer i 2014. Her er et udpluk. Godmorgenmøde om generationsskifte i familieejede virksomheder Gå hjem-møde om markedet for investeringsejendomme Skab ligestilling ved generationsskifte. Sådan lød ønsket fra de fremmødte, da Ejendomsforeningen Danmarks inviterede til godmorgenmøde om generationsskifte i familieejede ejendomsvirksomheder. ED inviterede i samarbejde med Nybolig Erhverv og Nykredit til gå hjem-møde i Aarhus om markedet for investeringsejendomme i 2014. Lægdommerkonference Op mod 90 lægdommere fra hele landet havde taget turen til Nordhavn, da Ejendomsforeningen Danmark inviterede til lægdommerkonference hos advokatfirmaet Plesner. 18 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014
Netværk og arrangementer Gå hjem-møde om investeringsstategier og grønne ejendomme Rundvisning i Copenhagen Port Company House Besøget i Copenhagen Port Company House var ikke for dem med højdeskræk. Kontorerne er monteret uden på siloerne og svæver 24 meter over terræn. Ejendomsforeningen Danmark udarbejdede i 2014 strategiundersøgelsen: Investeringsstrategier og grønne ejendomme. I den forbindelse holdt foreningen i samarbejde med Bygningsstyrelsen et gå hjem-møde, hvor undersøgelsens resultater blev præsenteret. Nøgleoplysningsskema I 2014 trådte en lovændring om blandt andet andelsboligforeninger i kraft. Ændringen betyder, at sælgers oplysningspligt skærpes. Ejendomsforeningen Danmark holdt derfor igennem foråret en række medlemsmøder rundt i landet, hvor det nye nøgleoplysningsskema blev gennemgået. Administratorkonference Brancheorganisationernes rolle blev sat under lup på administratorkonferencen for indehavere og ledende medarbejdere, som i 2014 blev holdt i Sorø. Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014 19
Foreningsudvalg Foreningsudvalg Foreningsudvalg for andelsboliger Formand: Adm. direktør Rasmus Juul-Nyholm, Administrationshuset. Medlemmer: Adm. direktør Preben Løth, Boligexperten, direktør Kent Friis Petersen, Vest Administrationen A/S, afdelingsdirektør, Foreningsejendomme Anette Dyhl, DATEA, juridisk konsulent Karsten Gerlif, CEJ Ejendomsadministration, og afdelingschef Thomas Vester, DEAS. ED-kontakt: Juridisk konsulent Jane Qvist Lorenzen. Foreningsudvalg for boliger Formand: Juridisk direktør Morten Østrup Møller, DEAS. Medlemmer: Advokat Niels Arthur Andersen, Advokatfirmaet Niels Arthur Andersen, advokat Per Hansen, Lou Advokater I/S, advokat Kenneth Søndergaard, Hovedstadens Ejendomsadministration ApS, og ejendomsinvesteringschef Erik Veedfald, Juristernes og Økonomernes Pensionskasse. ED-kontakt: Juridisk konsulent Pernille Lind Husen. Foreningsudvalg for byggeri Formand: Direktør Niels Anker Jørgensen, EMCON A/S. Medlemmer: Udviklingsdirektør Karl-Gustav Jensen, NCC Construction Danmark, direktør Peter Spøer, Jeudan A/S, teknisk direktør Kim Freilev, C.W. Obel Ejendomme, konsulent Morten G. Fossum og markedsdirektør Thomas Wenzell Olesen, Norrporten. ED-kontakt: Kommunikationskonsulent Louise Stenholdt. Foreningsudvalg for ejendomsdrift Formand: Afdelingsdirektør Jan Gustavson, DATEA A/S. Medlemmer: Driftskonsulent Henrik Christiansen, DEAS, Michael S. Fabrin og divisionsdirektør Ole W. Hansen, Jeudan A/S. ED-kontakt: Regnskabschef Egon Petersen. Foreningsudvalg for erhvervsejendomme Formand: Legal director Bjørn Allentoft, Steen & Strøm Danmark A/S Medlemmer: Porteføljechef Anne Dorthe Lillelund, PFA Ejendomme A/S, direktør Solveig Rannje, SEB Ejendomme A/S, ejendomsinvesteringschef Peter Frische, Industriens Pension, underdirektør Peter Mering, Danica Ejendomme, udlejningsdirektør Tine Cederholm Bemberg, C.W. Obel Ejendomme, markedsdirektør Hannah M. Østergaard, Jeudan A/S, og underdirektør Kenneth Olsson, ATP Ejendomme. ED-kontakt: Juridisk direktør Lars Brondt. Foreningsudvalg for skat Formand: Finansdirektør Kim Christiansen, Jeudan A/S. Medlemmer: Økonomidirektør Jens Andersen, DATEA A/S, partner Per Andersen, PwC, partner Jesper Jørgensen, Deloitte, skattechef Michael Ishøi, Topdanmark, og porteføljechef Kenneth Olsson, ATP Ejendomme A/S. ED-kontakt: Cheføkonom Morten Marott Larsen. Foreningsudvalg for uddannelser Formand: Direktør Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration A/S. Medlemmer: Regionsdirektør Søren Stenstrop, DEAS, HR-direktør Tina Brandt, DEAS, HR-chef Helle Snedker, DATEA, direktør Kent Friis Petersen, Vest Administrationen A/S, teamleder Lisbeth Brøns, Hvidt & Partnere Advokatfirma, og adm. direktør Michael Salling, Salling Ejendomsadministration. ED-kontakt: Udviklingskonsulent Lotte Høj Sørensen. Foreningsudvalg for Fyn Formand: Direktør Søren Højberg, Ejendomsforeningen Fyn. Medlemmer: Statsaut. ejendomsmægler og valuar, MDE Flemming Jørgensen, direktør Johan Pohlmann og direktør Peter Søndergaard Christiansen, AdministrationsGruppen Danmark A/S. ED-kontakt: Direktør Søren Højberg, Ejendomsforeningen Fyn. Foreningsudvalg for hovedstaden Formand: Direktør Søren Hofman Laursen. Medlemmer: Konsulent Morten G. Fossum, advokat Susanne Husted-Andersen, ejendomsmægler Leif Olsen, ejendomsmægler firmaet Leif Olsen A/S, konsulent Bjarne Vistrup, DanBolig Erhverv, konsulent Steffen Grimm Dyrhauge, Dyrhauge Consult og vicedirektør, advokat Paw Engsbye Rasmussen, BvB. ED-kontakt: Kommunikationschef Rikke Kristiansen. 20 Foreningsrapport for Ejendomsforeningen Danmark 2014