ANDELSBOLIGFORENINGEN JÆTTESTUEN, SVENSTRUP ÅRSRAPPORT 2012

ANDELSBOLIGFORENINGEN JÆTTESTUEN, SVENSTRUP ÅRSRAPPORT 2012

INDHOLDSFORTEGNELSE: ERKLÆRINGER m.v. Hovedoplysninger 2 Administrators påtegning.. 3 Ledelsespåtegning.. 3 Den uafhængige revisors påtegning 4 Anvendt regnskabspraksis. 5-6 RAPPORT Resultatopgørelse.. 7 Balance 8-9 NOTER Noter. 10-13 Side BUDGET Budget 2013. 14 HOVEDOPLYSNING: ADMINISTRATOR: Spar Nord Bolig, Hasserisvej 113, 9000 Aalborg tlf. 96302967 Kontaktperson: Malene Aarup-Kristensen BANK: REVISOR: Spar Nord Bank A/S, Svenstrup afd. Nielsen & Christensen, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Hasseris Bymidte 6, Aalborg CVR-NR: 30 02 94 45 side 2

ADMINISTRATORS PÅTEGNING Omstående årsrapport er opstillet i henhold til administrationsaftale. Aalborg, den 2013 Spar Nord Bank A/S Malene Aarup-Kristensen Anette Kolditz Christensen BESTYRELSENS PÅTEGNING Bestyrelsen har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 for Andelsboligforeningen Jættestuen, Svenstrup. Der henvises til særskilt udsendt beretning. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder samt foreningens vedtægter. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultat. Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen og forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsrapporten. Der er ikke indtil underskriftstidspunktet konstateret besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ligeledes ikke i perioden fra regnskabsåret udløb indtil dato indtruffet ekstraordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af foreningens indtjening eller finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Budget 2013 indstilles til generalforsamlingens godkendelse. I BESTYRELSEN Svenstrup, den / 2013 Torben Pedersen Erik Kuhlmann Jonna Kristensen Formand Næstformand Gitte Jørgensen Mette Andersen Fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling, den 26/2-2013 Valg af værdiansættelsesprincip jfr. Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber: Sæt X Anskaffelsessum, jf. ABL 5 stk. 2a (side 12) Ejendomsværdi, jf. ABL 5 stk. 2c (side 12) Dirigent side 3

DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Jættestuen. Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for andelsboligforeningen Jættestuen, Svenstrup, for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. De anførte budgettal er ikke omfattet af revisionen. Bestyrelsens ansvar for årsregnskabet Bestyrelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som bestyrelsen anser nødvendig for at udarbejde og aflægge et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om bestyrelsens valg af regnskabspraksis er passende, om bestyrelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31.december 2012 i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Aalborg, den / 2013 Nielsen & Christensen Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Henrik Hougaard Statsautoriseret revisor side 4

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven og anerkendt regnskabspraksis. Årsrapporten er aflagt efter reglerne for klasse A virksomheder med tilvalg af enkelte regler fra klasse B. Årsrapporten er aflagt i danske kroner. Foreningen har i regnskabsåret valgt at ændre regnskabspraksis for indregning af ejendommen. Ejendommen er tidligere indregnet til anskaffelsessum men indregnes nu til dagsværdi, idet dette findes mest retvisende. Effekten af den ændrede regnskabspraksis er at egenkapitalen primo er forøget med kr. 11.857.400. Bortset herfra er den anvendte regnskabspraksis uændret fra forrige år. RESULTATOPGØRELSEN: Indtægter og udgifter I resultatopgørelsen indregnes boligafgift og lejeindtægter der vedrører regnskabsperioden, uanset om indtægten er indbetalt til foreningen pr. 31. december. I resultatopgørelsen indregnes ligeledes alle omkostninger. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede kursreguleringer på værdipapirer. Ekstraordinære indtægter og omkostninger Ekstraordinære indtægter og omkostninger indeholder indtægter og omkostninger, som hidrører fra begivenheder eller transaktioner, der klart afviger fra den ordinære drift, og som ikke forventes at være af tilbagevendende karakter. BALANCEN: Materielle anlægsaktiver: Ejendommen måles til dagsværdi. Der afskrives ikke på ejendommen. Låneomkostninger og kurstab Kurstab og omkostninger ved prioritetslån opføres som et aktiv, der afskrives over lånets løbetid. Aktivet og prioritetsgælden svarer herefter til nettoværdi af amortiseret kostpris. Afskrivningerne udgiftsføres i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til pålydende værdi med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab. Gældsforpligtelser Gældsforpligtelser indregnes på stiftelsestidspunktet til kostpris. Efterfølgende måles gældsforpligtelser til amortiseret kostpris, hvilket for kortfristede gældsforpligtelser og variabelt forrentede gældsforpligtelser nomalt svarer til nominel gæld. Prioritetsgæld: Prioritetsgæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Henlæggelse til forbedringer og opsparing Henlæggelser til forbedringer og opsparing medtages i egenkapitalen. side 5

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Afledte finansielle instrumenter (Swap) Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige aktiver eller forpligtelser, indregnes direkte på egenkapitalen. Indtægter og omkostninger vedrørende sådanne sikringstransaktioner overføres fra egenkapitalen ved realisation af det sikrede og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede. side 6

RESULTATOPGØRELSE FOR ÅRET 2012 Note Realiseret 2012 Realiseret 2011 t.kr. Budget 2012 t.kr. (ej revideret) INDTÆGTER: 1 Boligafgift.. 377.520 378 509 Fællesudgifter 271.920 264 272 Finansielle indtægter. 348 0 0 Handelsgebyr....... 0 7 0 Tilbagebetalt ejendomsskat 30.196 0 0 Indtægter i alt 679.984 649 781 UDGIFTER: Ejendomsskat 66.818 64 67 Vand/kloak/renovation.. 49.372 49 55 Fællesbelysning 100 0 0 Forsikringer. 30.493 19 25 Falck. 1.281 1 1 Grundejerforening/ejerlaug. 11.308 11 11 Revision.. 6.875 7 7 Administrationshonorar 30.747 30 31 2 Møder, tlf., kontorhold m.m. 7.551 7 6 3 Vedligeholdelse.. 819.005 5 63 Driftsudgifter i alt. 1.023.550 193 266 Prioritetsydelser: Rente Nykredit 103.625 203 0 Rentestøtte -103.625-203 0 renter nedsparingslån.. 185.313 146 347 renteswap. 187.416 135 0 øvrige renter.. 239 0 0 Udgifter i alt.. 1.396.518 474 613 ÅRETS RESULTAT FØR AFDRAG -716.535 175 168 Forslag til resultatdisponering: Betalt prioritetsafdrag 432.202 773 426 Overført fra egenkapitalen. -1.148.737-598 -264 Overført til vedligeholdelsesfond 0 0 6 Disponeret i alt -716.535 175 168 side 7

BALANCE PR. 31. DECEMBER 2012 AKTIVER Note 2012 2011 t.kr. ANLÆGSAKTIVER: Materielle anlægsaktiver: Ejendommen matr.nr. 7 CZ Sdr. Svenstrup by ejendomsværdi pr. 1/10-2010, kr. 27.000.000 Anskaffelsessum. 14.960.000 14.960 Carporte.. 182.600 183 Opskrivning til dagsværdi... 11.857.400 0 Anlægsaktiver i alt... 27.000.000 15.143 OMSÆTNINGSAKTIVER: Forudbetalt forsikring.... 17.710 23 Likvide beholdninger Spar Nord Bank A/S: Konto 233-57-00573..... 0 16 Konto 233-57-00581.. 3.307 1 Kassebeholdning. 0 0 Omsætningsaktiver i alt... 21.017 40 AKTIVER I ALT 27.021.017 15.182 side 8

BALANCE PR. 31. DECEMBER 2012 PASSIVER Note 2012 2011 t.kr. EGENKAPITAL: Andelsindskud. 3.174.600 3.175 Afdrag lån... 16.770.246 16.338 Regulering af renteswap til markedsværdi.. -1.186.749-981 Indeksering... -4.802.246-4.792 Opskrivning til dagsværdi, ejendom.. 11.857.400 0 Overført resultat... -5.757.480-4.609 4 Egenkapital i alt.. 20.055.771 9.131 GÆLDSFORPLIGTELSER Langfristede gældsforpligtelser: Nykredit opr. 11.968.000.. 0 422 Nedsparingskredit Spar Nord Bank A/S. 5.755.514 4.630 5 Langfristede gældsforpligtelser i alt. 5.755.514 5.051 Kortfristede gældsforpligtelser: Spar Nord Bank A/S: Konto 233-57-00573..... 2.131 0 Markedsværdi, renteswap.. 1.186.749 981 Afsluttet varmeregnskab.. 3.382 3 Varmeregnskab... 17.470 16 Kortfristede gældsforpligtelser i alt.. 1.209.732 1.000 Gældsforpligtelser i alt.. 6.965.246 6.051 PASSIVER I ALT 27.021.017 15.182 PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Der er i matr. Nr. 7 cz Sdr. Svenstrup by tinglyst pantsætningsdeklaration til Spar Nord Bank A/S på 11.968.000. EVENTUALFORPLIGTELSER: Såfremt foreningen sælger ejendommen og opløses, forfalder modtaget rentestøtte helt eller delvis. Tilbagebetalingskravet vil som udgangspunkt blive fastsat således, at der ikke opnås nogen økonomisk gevinst ved andelsboligens opløsning. 6 BEREGNING AF ANDELSVÆRDIER 7 FORVENTET VÆRDISTIGNING INDTIL 31.12.2012 side 9

NOTER 1 BOLIGAFGIFT Boligafgift, ordinær 773.520 Reduktion ved nedsparingslån. -396.000 377.520 2 MØDER, TLF., KONTORHOLD M.M. Nets... 1.342 Kontorhold, gebyr... 870 Internet.... 688 Møder, arrangementer.... 1.352 Blomster, gaver.. 3.300 7.551 3 VEDLIGEHOLDELSE Nyanskaffelser.. 80 VVS.. 644 Elektriker.... 339 Udskiftning af udhæng.. 663.750 Fællesareal. 154.192 819.005 4 EGENKAPITAL Andelsindskud.. 3.174.600 Afdrag pr. 1/1-2012.16.338.044 + årets afdrag..432.202 Afdrag pr. 31/12-2012. 16.770.246 Regulering af renteswap til markedsværdi pr. 1/1-2012.. -981.319 + årets regulering -205.430 Regulering af renteswap til markedsværdi pr. 31/12-2012. -1.186.749 Indeksering pr. 1/1-2012. -4.791.573 + årets indeksering.. -10.673 Indeksering pr. 31/12-2012.. -4.802.246 Ejendommen, opskrives til dagsværdi... 11.857.400 Overført resultat pr. 1/1-2012 -4.608.743 årets resultat.. -1.148.737 Overført resultat pr. 31/12-2012 -5.757.480 20.055.771 side 10

NOTER FORTSAT 5 LANGFRISTEDE GÆLDSFORPLIGTELSER Kursværdi Nominel Nedsparingslån, Spar Nord Bank A/S 5.755.514 5.755.514 Restløbetid 7,5 år, variabel rente 31/12-2012 3,838% 5.755.514 5.755.514 Spar Nord Bank A/S kassekredit med max. Kr. 5.650.000 til udløb pr. 01.08.2019 Afledte finansielle instrumenter (swap) Hovedstolen kr. 5.700.000 sikret via renteswapaftale indtil 28.06.2019 således der betales en fast rente på 4,25 % excl. administrationsbidrag Markedsværdien af indgåede renteswapaftaler udgør pr 28.12.2012 udgør kr. -1.186.749,29 ved opsigelse heraf. side 11

NOTER FORTSAT 6 BEREGNING AF ANDELSVÆRDIER ANDELSVÆRDI PR. 31.12.2012 Antal boliger Oprindelig indskud Anskaffelsessum Ejendomsværdi Type A 22 144.300 426.596 911.626 Andelsindskud i alt 3.174.600 9.385.120 20.055.771 SPECIFIKATION AF ANDELSVÆRDIBEREGNINGERNE: VÆRDI PR. 31/12-2012 EFTER ANSKAFFELSESSUM Egenkapital jfr. balancen 20.055.771 Regulering af ejendom til ejendomsværdi: anskaffelsessum iflg. balancen 15.142.600 - ejendomsværdi pr. 1/10-2010 27.000.000-11.857.400 Regulering markedsværdi renteswap 1.186.749 9.385.120 Andelsindskud jfr. ovenfor 3.174.600 9.385.120 Værdi pr. indskudt krone 3.174.600 2,95632 VÆRDI PR. 31/12-2011 EFTER EJENDOMSVÆRDI Egenkapital jfr. balancen 20.055.771 Regulering af prioritetsgæld til kursværdi: pantebrevsrestgæld 5.755.514 skattemæssig kursværdi 5.755.514 0 Reguleret egenkapital 20.055.771 20.055.771 Værdi pr. indskudt krone 3.174.600 6,31757 side 12

NOTER FORTSAT 7 FORVENTET VÆRDISTIGNING INDTIL 31.12.2012 ANDELSVÆRDI PR. 31.12.2013 Antal boliger Oprindelig indskud Anskaffelsessum Ejendomsværdi Type A 22 144.300 53.943 911.626 Andelsindskud i alt 3.174.600 1.186.749 20.055.771 SPECIFIKATION AF ANDELSVÆRDIBEREGNINGERNE: VÆRDI PR. 31/12-2013 EFTER ANSKAFFELSESSUM Egenkapital jfr. balancen 0 Regulering markedsværdi renteswap 1.186.749 1.186.749 Regulering vedr. krf. lån Afdrag krf. 2013 0 - indeksering 2013 0 - nedsparingslån 2013 0 0 Reguleret egenkapital 1.186.749 Andelsindskud jfr. ovenfor 3.174.600 1.186.749 Værdi pr. indskudt krone 3.174.600 0,37383 VÆRDI PR. 31/12-2013 EFTER EJENDOMSVÆRDI Reguleret egenkapital pr. 01/01-2013 20.055.771 Regulering vedr. krf. Lån Afdrag krf. 2013 0 - indeksering 2013 0 - nedsparingslån 2013 0 0 Reguleret egenkapital 20.055.771 20.055.771 Værdi pr. indskudt krone 3.174.600 6,31757 13