ÅRSRAPPORT Andelsboligforeningen Degnelodden. Degnelodden 1-35, Storvorde CVR-nr

Transkript

1 Andelsboligforeningen Degnelodden Degnelodden 1-35, Storvorde CVR-nr ÅRSRAPPORT 2013 Administrator: Spar Nord Bank A/S Spar Nord Bolig Hasserisvej Aalborg

2 Indholdsfortegnelse Side Indholdsfortegnelse 2 Foreningsoplysninger 3 Administrator- og bestyrelsespåtegning 4 Revisionspåtegning 5 Årsregnskab Anvendt regnskabspraksis 6-7 Resultatopgørelse 8 Balance 9-10 Noter Budget Budget 2014 Side 2 af 18

3 Foreningsoplysninger Andelsboligforeningen Degnelodden Beliggende Degnelodden 1-35, Storvorde CVR-nr Stiftet Bestyrelse Kevin Hudlebusch, formand Jan Berggreen Henning Johanning Jørn Kjær Nielsen Ruth Rank Administrator Spar Nord Bank A/S Spar Nord Bolig Hasserisvej Aalborg Ejendomsadministrator : Helle Tang Revision Revisionsfirmaet Peter Kristensen Digtervejen Aalborg SV Øvrige kontakter: Forsikringsselskab : Codan Forsikring A/S Pengeinstitut : Spar Nord Bank A/S, Storvorde Afdeling Varmeingeniørfirma : Palle Mørch A/S Godkendt på foreningens generalforsamling, den 10. april 2014 Vedtaget andelskrone Dirigent: Side 3 af 18

4 Administrator- og bestyrelsespåtegning Omstående årsrapport er opstillet i henhold til administrationsaftalen. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Aalborg, den 14. marts 2014 Administrator: Spar Nord Bank A/S Spar Nord Bolig Helle Tang Anette Kolditz Christensen Bestyrelsen har aflagt årsrapport for regnskabsåret 1. januar Andelsboligforeningen Degnelodden december 2013 for Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, og efter vores opfattelse giver årsregnskabet et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen og forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat eller behæftet med ejendomsforbehold udover de i årsrapporten anførte, og der påhviler ikke foreningen eventualforpligtelser, som ikke fremgår af årsrapporten. Der er ikke indtil underskriftstidspunktet konstateret besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ligeledes ikke i perioden fra regnskabsårets udløb indtil dato indtruffet ekstraordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af foreningens indtjening eller finansielle stilling. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar 31. december Årsrapport indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Budget indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Storvorde, den 14. marts 2014 Bestyrelsen: Kevin Hudlebusch, formand Jan Berggreen Henning Johanning Jørn Kjær Nielsen Ruth Rank Side 4 af 18

5 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Degnelodden. Jeg har revideret årsregnskabet for Degnelodden for regnskabsåret 1. januar 31. december 2013, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven og foreningens vedtægter. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor jeg ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Mit ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på baggrund af min revision. Jeg har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at jeg overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er min opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for min konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar -31. december i overensstemmelse med årsregnskabsloven samt foreningens vedtægter. Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Årsregnskabet indeholder i overensstemmelse med sædvanlig praksis for andelsboligforeninger det af bestyrelsen godkendte resultatbudget for 31. december Budgettallene, som fremgår i en særskilt kolonne i tilknytning til resultatopgørelsen, har ikke været underlagt revision. Den 14. marts 2014 Revisionsfirmaet Peter Kristensen Registreret revisor Side 5 af 18

6 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Degnelodden er aflagt i overensstemmelse med bestemmelserne i årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 5. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift og fællesudgifter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld samt renter af bankgæld. Herudover indregnes betalinger på indgået rentesikringsaftale (renteswap). Side 6 af 18

7 Anvendt regnskabspraksis Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat. Balancen Materielle anlægsaktiver. Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes og værdiansættes til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Overført resultat m.v. indeholder akkumuleret resultat, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Prioritetsgæld inkl. finansielle sikringsinstrumenter Prioritetsgæld måles til den nominelle restgæld på balancedagen. Finansielle instrumenter i form af indgåede aftaler om rentesikring (renteswap) værdiansættes til kostpris på aftaletidspunktet, svarende til kr. 0. Efterfølgende indregnes renteswappen til dagsværdien på balancedagen. Årets regulering af dagsværdien på renteswappen føres direkte på egenkapitalen. Dagsværdien er opgjort af leverandøren af aftalen. Renteswappen indregnes i tilknytning til prioritetsgælden, da den anses for en integreret del af belåningen af foreningens ejendom. Værdien af renteswappen indgår i beregningen af andelsværdien. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 17 Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 15. Vedtægterne bestemmer desuden i 15, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Side 7 af 18

8 Resultatopgørelse for 2013 Realiseret Budget Realiseret (ej revideret) Note kr. kr. kr. Indtægter Boligafgift/fællesudgifter Øvrige indtægter Indtægter i alt Omkostninger Ejendomsskat og forsikringer Forbrugsafgifter Vedligeholdelse, løbende Administrationsomkostninger Øvrige foreningsomkostninger Omkostninger i alt Resultat før finansielle poster Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Finansielle poster, netto Årets resultat Forslag til resultatdisponering: Overført restandel af årets resultat Disponeret i alt Side 8 af 18

9 Balance pr. 31. december Aktiver Note kr. kr. Ejendommen, matr.nr. 21 CB Storvorde Offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012 udgør kr Materielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver Side 9 af 18

10 Balance pr. 31. december Note kr. kr. Passiver Andelsindskud Overført resultat m.v Andre reserver Egenkapital Prioritetsgæld inkl. finansielle instrumenter Køb & Salg Øvrig gæld Gældsforpligtelser Passiver Eventualforpligtelser 15 Nøgletal 16 Beregning af andelsværdi 17 Side 10 af 18

11 Noter til resultatopgørelse for 2013 Realiseret Budget Realiseret (ej revideret) kr. kr. kr. Note 1. Boligafgift/fællesudgifter Boligafgift Fællesudgifter Note 2. Øvrige indtægter Rykkergebyr Note 3. Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter Forsikringer Note 4. Forbrugsafgifter Renovation Elforbrug Note 5. Vedligeholdelse, løbende Budgetteret vedligeholdelse VVS Elektriker Fællesarealer Service gaskedler Snerydning/saltning Note 6. Administrationsomkostninger Revision Vandregnskabshonorar Advokathonorar Administrationshonorar Side 11 af 18

12 Noter til resultatopgørelse for 2013 Realiseret Budget Realiseret (ej revideret) kr. kr. kr. Note 7. Øvrige foreningsomkostninger Kontorhold, gebyr Møder, arrangementer Blomster, gaver Internet Nets-gebyr Tab på bolig nr. 1 og Diverse omk Note 8. Finansielle indtægter Renteindtægter Note 9. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag Rente swap Side 12 af 18

13 Noter til Balance pr. 31. december kr. kr. Note 10. Ejendommen, Matr.nr. 21 CB Storvorde Kostpris pr. 31. december Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december Note 11. Likvide beholdninger Spar Nord Spar Nord Nykredit Højrentekonto Side 13 af 18

14 Noter til Balance pr. 31. december kr. kr. Note 12. Egenkapital Andelsindskud pr. 31. december Overført resultat m.v. pr. 1. januar Regulering af renteswap til markedsværdi Rest af årets resultat Overført resultat m.v. pr. 31. december Egenkapital pr. 31. december Henlæggelser Årets bevægelse Henlæggelser Reserver pr. 31. december Egenkapital incl. reserver pr. 31. december Note 13. Prioritetsgæld Nominel Kursværdi 1 NYK opr NYK opr Prioritetsgæld i alt Markedsværdi, renteswap Prioritetsgæld incl. finansielle instrumenter NYK opr Variabelt obligationslån, kvartalsvis rentefastsættelse, rente pt. 0,3244 %, udløb 2039, afdragsfrit frem til udløb 2 NYK opr Variabelt obligationslån, kvartalsvis rentefastsættelse, rente pt. 0,3244 %, udløb 2039, afdragsfrit frem til udløb 3 Markedsværdi, renteswap Af lån hos Nykredit opr er kr sikret via renteswapaftale med rentetrappe hos Nykredit Bank indtil Der betales i 2013 en fast rente på 4,92 % excl. administrationsbidrag. Renten trappes op med 0,105 %-point årlig indtil en slutrente på 5,55 %. side 14 af 18

15 Noter til Balance pr. 31. december 2013 Note 14. Øvrig gæld Skyldige omkostninger Uafsluttet vandregnskab Note 15. Eventualforpligtelser Hæftelsesforhold Foreningens medlemmer hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Der er udover ejerpantebrevet stillet pant for en gæld med en hovedstol på kr. i ejendommen. side 15 af 18

16 Noter til Balance pr. 31. december 2013 Note 16. Nøgletal Nøgletallene viser centrale dele af foreningens økonomi og er primært udregnet på baggrund af arealer. I Andelsboligforeningen Degnelodden anvendes andelsindskuddene som fordelingsnøgle, og de arealbaserede nøgletal for andelsværdi og boligafgift svarer derfor ikke til de, der konkret gælder for den enkelte andelshaver. Ejendommens areal udgør ifølge BBRoplysninger følgende: Boligtype Antal Areal (kvm) Andelsboliger Beregnede nøgletal for foreningen: Kr. pr. kvm andel Kr. pr. kvm total Offentlig ejendomsvurdering Anskaffelsessum (kostpris) Reserver uden for andelsværdi 84 Andelsværdi Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver Teknisk Andelsværdi Kr./kvm Boligafgift/fællesudgift i gennemsnit pr. andelsbolig-kvm 807 Omkostninger m.v. i pct. (omkostninger + finansielle poster netto + afdrag): I pct. Vedligeholdelsesomkostninger 3 % Øvrige omkostninger 9 % Finansielle poster, netto 88 % Afdrag 0 % 100 % Boligafg./fællesudg. i pct. af samlede indtægter 100 % Reserver i pct. af ejendomsværdi 1 % Friværdi -19 % side 16 af 18

17 Noter til Balance pr. 31. december 2013 Udvikling i hovedtal Årstal Udvikling i boligafgift (år 2011 = udvikling i index 100) andelskrone , , ,01 årets afdrag løbende vedl.- pr. andels m2 holdelse pr. m , , ,38 årets overskud pr. andels m Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? NEJ NEJ NEJ side 17 af 18

18 Noter til balancen for 2013 Note 17. Beregning af andelsværdi Værdiansættelse jf. andelsboligforeningslovens 5, stk. 2, litra a (anskaffelsessum) Kr. Foreningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloven: Renteswap dagsværdi Værdi pr. indskudt andelskrone ,012 Fordelingen af andelsværdien på typer af andele: Antal Oprindeligt Anskaffelandele indskud sessum side 18 af 18