19. november 2014 Sag 2014-7767 /NIPAKA Høringsnotat - udkast til ny Formidlingsbekendtgørelse Baggrund Erhvervsstyrelsen sendte den 2. oktober 2014 udkast til ny Formidlingsbekendtgørelse i høring med høringsfrist den 31. oktober. Bekendtgørelsen udmønter dele af den nye lov om formidling af fast ejendom mv. Høringsparter Advokatsamfundet/Advokatrådet, Akademikernes Centralorganisation, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Brancheforeningen for Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, Copenhagen Business School, Danmarks Nationalbank, Dansk Byggeri, Dansk Ejendomsmæglerforening, Dansk Erhverv, Dansk Standard, Danske Advokater, Den Danske Dommerforening, DI Dansk Industri, DIEH Dansk Initiativ for Etisk Handel, Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, Dommerfuldmægtigforeningen, Domstolsstyrelsen, Ejendomsforeningen Danmark, Ejendomsmæglernes Landsorganisation, Energistyrelsen, Finansforbundet, Finansministeriet, Finansrådet, Finanstilsynet, Forbrugerombudsmanden, Forbrugerrådet, Foreningen af J.A.K. Pengeinstitutter, Forsikring & Pension, Frie Uafhængige Bygningssagkyndige og Energikonsulenter, Handelshøjskolen, Aarhus, Håndværksrådet, Justitsministeriet, Klagenævnet for Ejendomsformidling, Klima-, Energi- og Bygningsministeriet, Konkurrence og Forbrugerstyrelsen, Københavns Universitet, Liberale Erhvervs Råd, Lokale Pengeinstitutter, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, Parcelhusejernes Landsforening, Realkreditforeningen, Realkreditrådet, Regionale Bankers Forening, Retspolitisk Forening, Retssikkerhedsfonden, Roskilde Universitetscenter, Rådet for bæredygtig Erhvervsudvikling, Statsadvokaturen for særlig økonomisk og international kriminalitet, Statsministeriet, Syddansk Universitet, Økonomi- og indenrigsministeriet, Aalborg Universitet, Aarhus Universitet. ERHVERVSSTYRELSEN Dahlerups Pakhus Langelinie Allé 17 2100 København Ø Tlf. 35 29 10 00 Fax 35 29 10 01 CVR-nr 10 15 08 17 E-post erst@erst.dk www.erst.dk ERHVERVS- OG VÆKSTMINISTERIET Høringssvar Der er modtaget høringssvar fra 17 interessenter. Generelt set indeholder høringssvarene ikke bemærkninger til udkast til ny Formidlingsbekendtgørelse. Forslag til ændringer af redaktionel karakter omtales ikke i dette notat, men indgår i den endelige tilpasning af bekendtgørelsesudkastet.
2/9 6 høringssvar indeholder forslag til ændringer af materiel karakter, og som gennemgås nedenfor. Det drejer sig om svar fra Danske Advokater/Boligadvokater, Advokatrådet, Forbrugerrådet Tænk, Dansk Ejendomsmæglerforening, Ejendomsforeningen Danmark og Dansk Byggeri. Ejendomsforeningen Danmark og Danske Advokater/Boligadvokater har i høringssvaret ytret ønske om et møde med styrelsen vedr. ejendomsmæglerens pligt til at udarbejde købsaftale ved salg af andelsbolig. Mødet blev afholdt den 12. november 2014. Interessenternes ønsker til ændringer af indhold og de enkelte bestemmelser: Undtagelse af pligt til at udarbejde købsaftaler ved salg af andelsboliger: Advokatrådet, Danske Advokater/Boligadvokater og Ejendomsforeningen Danmark ønsker at ERST skal udnytte hjemlen i lovens 1, stk. 6, til at undtage mæglerne for pligten til at udarbejde købsaftaler, når de sælger andelsboliger i foreninger, hvor det fremgår af vedtægterne, at en af andelsboligforeningen udarbejdet overdragelsesaftale skal ligge til grund. Advokatrådet anfører, at det ikke er hensigtsmæssigt, at mægler udarbejder en købsaftale, som alligevel efterfølgende bliver tilsidesat. Danske Advokater/Boligadvokater anfører, at det er uhensigtsmæssigt, fordyrende og unødigt kompliceret for andelsbolighandler, at mægler udarbejder købsaftale og foreningens administrator udarbejder overdragelsesaftale. Sælger skal både betale mægler og administrator for udarbejdelsen, og købers rådgivere skal sikre, at der er overensstemmelse mellem aftalerne. Ejendomsforeningen Danmark mener, at det fører til mange juridiske problemer, bl.a. med fortolkningen af hvornår forældelsesfrist og fortrydelsesfrist skal beregnes fra. Foreningen henviser til en byretsdom, hvor netop spørgsmålet om forældelsesfrist blev rejst. Lovgivningen om omsætning af fast ejendom, hviler på et grundlæggende princip om en samlet varetagelse af forbrugernes interesser i en ejendomshandel, der sikres når en registreret ejendomsmægler medvirker. Udarbejdelse af købsaftaler er ifølge loven en af ejendomsmæglerens fire obligatoriske ydelser, og er med til at afslutte opdraget over for forbrugeren. Samtidig er en del af ejendomsmæglerens oplysningsforpligtelser og dermed efterfølgende ansvar bundet op til netop denne opgave. Det vurderes fortsat, at det vil være forbundet med stor ulempe for køber og sælger, hvis ejendomsmægleren kan afslutte sit opdrag, uden at have sikret parterne en bindende købsaftale. Særligt også fordi, at foreningerne kan være ganske lang tid 2-4 uger typisk om at få udarbejdet overdragelsesaftalen. Det er uhensigtsmæssigt for køber og sælger at skulle vente så lang tid med at få en bindende aftale, og det kan medføre skuffede forventninger, hvis én af dem springer fra i ventetiden. Samtidig vil mæg-
3/9 ler helt berettiget kunne kræve salær fra sælger, så snart mægler sender hensigtserklæringen om køb og salg til foreningen, da mæglers arbejde er afsluttet og der er ikke længere i lovgivningen hjemmel til at begrænse mæglers vederlag. Domspraksis, der blandt andet er blevet fremhævet af Ejendomsforeningen Danmark, støtter, at ejendomsmæglerens købsaftale er bindende, og at datoen for indgåelse af denne er skæringsdag for fristen for både forældelse og fortrydelsesret, medmindre foreningens overdragelsesaftale indeholder reelle ændringer. Hvis foreningens overdragelsesaftale ikke indeholder reelle ændringer, er den at betragte som en formalitet. På baggrund heraf vurderer ERST, at det er forkert, når Advokatrådet anfører, at ejendomsmæglerens købsaftale alligevel blot tilsidesættes efterfølgende. ERST har ikke modtaget henvendelser vedr. problemer med to aftalegrundlag, hverken fra forbrugere eller interessenter. Endvidere er gældende regulering ikke til hinder for, at der kun udarbejdes ét aftalegrundlag, fx ved at ejendomsmægleren benytter en overdragelsesaftale udarbejdet af foreningen/administrator, som mægler herefter supplerer med de oplysninger, som mægler er forpligtet til ifølge loven. Men det kræver samarbejde mellem henholdsvis ejendomsmægler og andelsboligforeningernes bestyrelser/administratorer. Dansk Ejendomsmæglerforening har overfor styrelsen tilkendegivet, at de er indstillede på at samarbejde. Siden har også Ejendomsforeningen Danmark tilkendegivet ønske herom, men at det ikke er lykkes indtil videre. ERST vurderer derfor, at interessenterne bør kunne finde en fælles løsning og vil derfor facilitere møder med hhv. DE og de andre interessenter mhp. at opnå en fælles løsning. Bekendtgørelsen udstedes derfor i den nuværende form. Til 2 minimumskrav til formidlingsaftalens indhold: Forbrugerrådet Tænk foreslår, at oplysning om hvor lang en udbudsperiode, der ligger til grund for ejendomsmæglerens værdiansættelse af ejendommen, skal fremgå af formidlingsaftalen. ERST mener ikke, at den udbudsperiode, som er knyttet til værdiansættelsen bør anføres, da det må give sig selv, at ejendomsmæglerens værdiansættelse tager udgangspunkt i ejendomsmarkedet på dagen for vurderingen, og indenfor en normal udbudsperiode ift. den pågældende ejendomstype. Ejendomsmægleren har pligt til at foretage selve værdiansættelsen inden for en given periode, men det kan være information overload at perioden skal angives i formidlingsaftalen. Fx vil det ofte tage lang tid at sælge liebhaverejendomme, da der er ganske få købere i dette segment. Advokatrådet foreslår, at ejendomsmægleren også bør have pligt til at værdiansætte andelsboliger. Som konsekvens heraf vil værdiansættelsen også skulle fremgå af formidlingsaftalen.
4/9 Ejendomsmægleren har ifølge loven pligt til at foretage en værdiansættelse af ejendommen, og der er taget særskilt højde for samspillet mellem andelsboligens maksimalpris og ejendomsmæglerens værdiansættelse i bekendtgørelsens 30 vedr. regler for formidlingsaftaler ved salg af andele. ERST mener derfor, at der allerede er taget højde for ønsket om tydeliggørelse i bekendtgørelsen. Til 4 beregning af salgsprovenu: Forbrugerrådet Tænk foreslår, at gælden bag et ejerpantebrev, et udlæg mv. ikke skal kunne holdes uden for provenuberegningen, da mange forbrugere ikke forstår forbeholdet herfor, og da provenuet kan blive mindre end beregnet. Ejendomsmægleren har alligevel pligt til at undersøge, om handlen kan hænge sammen. ERST er ikke enig i, at ejendomsmægleren ikke skal kunne holde sådanne gældsposter uden for en provenuberegning. Bestemmelsen er en videreførelse af gældende ret, og er indsat, idet det ofte er anden gæld end boliggæld, som ligger til grund for pantebrevet, fx en kassekredit eller lignende, som kan udvikle sig fra dag til dag. Det er korrekt, at ejendomsmæglerne indhenter oplysning om den bagvedliggende restgæld, når de får boligen til salg, så det kan sikres, at bolighandlen ikke medfører et minus for sælger. Men den bagvedliggende restgæld kan variere betydeligt, og da der samtidig skal ydes godtgørelse for fejl i salgsprovenuet, jf. det objektive ansvar, vurderes det, at det vil være for usikkert at pålægge mægleren at skulle tage det med i salgsprovenuet. ERST er ikke bekendt med, at bestemmelsen, som netop videreføres uændret, har forvoldt problemer i praksis. Til 5 beregning af nyt salgsbudget v/ ændringer i formidlingsaftalen: Forbrugerrådet Tænk foreslår, at udarbejdelse af fornyet salgsbudget bør ske inden eller senest samtidig med indgåelsen af den nye aftale, såedes at det kan indgå i forbrugerens beslutningsgrundlag for, om han ønsker at indgå aftale på de ændrede vilkår. Endvidere forslår Forbrugerrådet Tænk, at beløb i salgsbudget eller salgsprovenu som er anslåede, skal suppleres med et krav om, at angivelsen heraf bør ske på en tydelig måde, således at oplysningen ikke kan gemme sig i en fodnote eller lignende. Pligten til at udarbejde salgsprovenu og salgsbudget fremgår delvist af loven, delvist af bekendtgørelsen. Systematikken i loven er, at ejendomsmægleren foretager beregningen heraf umiddelbart efter indgåelse af formidlingsaftale eller efter aftale om ændring af udbudspris. Kun ved sælgers beslutning om salg af ejendommen dvs. når sælger underskriver købsaftalen er der pligt til at udlevere salgsprovenuet forud herfor, netop så sælger træffer beslutning om salg på et fuldstændig oplyst grundlag. Det er derfor i overensstemmelse med
5/9 systematikken i loven, at mægleren blot skal udarbejde fornyet salgsbudget umiddelbart efter indgåelsen af den reviderede aftale. Når en forbruger indgår aftale med mægler om ændring af formidlingsaftalen, som medfører en ændring i salgsbudgettet, må det i høj grad antages, at forbrugeren er bevidst om udgiften hertil fx ved tilkøb af en annoncepakke til 10.000 kr. ERST vurderer derfor, at forbrugeren ikke i den sammenhæng forud for ændringen af formidlingsaftalen behøver at få forelagt en beregning af, at forbrugerens provenu dermed reduceres med 10.000 kr.. Det fremgår allerede af bekendtgørelsen, at det udtrykkeligt skal fremgå, hvis der er tale om et anslået beløb. ERST vurderer derfor, at hensynet allerede er varetaget i bekendtgørelsen. Til 6, stk. 1, nr. 8 oplysning i salgsopstilling om ejendommens forsikring: Ejendomsforeningen Danmark anfører, at kravet i 6, stk. 1, nr. 8, om at salgsopstillingen skal indeholde oplysning om: Ejendommens nuværende forsikringsforhold, herunder eventuelle særlige forhold som f.eks., at ejendommen ikke er forsikret mod svamp og insekter er uhensigtsmæssigt, da der dermed lægges op til en positiv opremsning af alle forsikringer på ejendommen inklusiv en positiv oplistning af samtlige undtagelser. ERST er ikke enig i denne fortolkning af 6, stk. 1, nr. 8. Kravet om oplysning om særlige forhold indikerer klart, at der ikke skal oplyses om alt, hvad der ikke er dækket, men alene om afvigelser fra, hvad man normalt kan forvente i forhold til dækningen. Det følger heller ikke af bestemmelsen, at undtagelser til dækningen meget detaljeret skal beskrives, men alene at der skal gøres opmærksom på eventuelle undtagelser. Til 9 standardfinansiering: Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, at man fjerner ordet maksimal i bestemmelsens stk. 2, idet man ellers ikke vil kunne beregne standardfinansieringsforslag for bl.a. ejendomme beliggende i udkantsdanmark. I dag er ejendomsmægleren forpligtet til at beregne standardfinansiering, og der er regler som sikrer, at køber informeres om, at standardfinansiering i visse tilfælde ikke kan opnås, samt at køber skal oplyses herom, hvis mægler er bevidst om dette. Med den nye lov er det ikke længere obligatorisk for mægler at beregne standardfinansiering, hvorfor det i udkast til bekendtgørelse var foreslået, at mæg-
6/9 ler nu ikke måtte beregne standardfinansiering i de tilfælde, hvor han vidste den ikke kunne opnås. ERST tilslutter sig forslaget om, at der også fremover skal kunne beregnes standardfinansiering for ejendomme, selvom mægler ved, at standardfinansieringen ikke kan opnås i dette tilfælde. Det er lige fiktivt, og på den måde afskærer man ikke bestemte dele af landet for at oplyse om denne finansiering. Dette kan dog ikke løses alene ved at fjerne ordet maksimal i bestemmelsens stk. 2, som foreslået af DE, hvorfor hele bestemmelsen fjernes. Det foreslås samtidig, at der ikke indsættes krav om, at mægler skal oplyse, hvis han ved, at standardfinansiering ikke kan opnås, da dette hensyn må varetages fint af det generelle forbehold om, at det i visse tilfælde ikke kan opnås. Danske Advokater/Boligadvokater foreslår, at man i beregningsmodellen for finansiering af restkøbesummen skal anvende et lån med en løbetid på 20 år i stedet for 30 år, som fremgår af udkastet. Det fremføres, at i praksis kan flertallet af købere maksimalt opnå et lån med en løbetid på 20 år, og hvis man anvender 30 år vil det sløre billedet af den reelle udgift, som køber vil blive belastet med, da ydelserne vil fremstå som lavere end de reelt er. I det fælles høringssvar, som interessenterne fremkom med vedr. forslag til model for beregning af standardfinansiering, fremgik det, at interessenterne foreslår standardfinansieringen angivet med en løbetid på 30 år, men at Danske Advokater/Boligadvokater mente, at 20 år er det mest retvisende. ERST vurderer, at siden alle de andre interessenter, inkl. Forbrugerrådet Tænk og alle de finansielle interesseorganisationer, har foreslået 30 år som løbetid for lånet vedr. finansiering af restkøbesummen, er der ikke grundlag for at ændre bestemmelsen. Til 13-16 oplysning om forbrugsafhængige forhold: Forbrugerrådet Tænk foreslår, at der i 13, stk. 2, 14, stk. 1, og 14, stk. 3, bør tilføjes, at det tydeligt skal fremgå, om udgift til varmeforbrug stammer fra energimærket, udgør sælgers seneste års forbrug eller er anslået. ERST kan tiltræde Forbrugerrådet Tænks forslag om, at det skal tydeliggøres om oplysningerne vedr. varme stammer fra enten energimærket, sælgers faktiske forbrug eller er anslået. Bekendtgørelsens 13-15 tilrettes i overensstemmelse hermed. Dansk Ejendomsmæglerforening har anført, at man i 13, stk. 1, 1. pkt., bør ændre ordlyden til følgende: I salgsopstillinger for boliger, hvor der skal udarbejdes en energimærkning for selve boligenheden, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal der oplyses om det årlige beregnede varmeforbrug, som fremgår af energimærkningen.
7/9 ERST har drøftet formuleringen med ENS og kan på den baggrund tiltræde Dansk Ejendomsmæglerforenings forslag til ny formulering, af 13, stk. 1, 1. pkt., da det er en præcisering. Samtidig konsekvensrettes 1. pkt. i 14, så afgrænsningen ensartes i de to bestemmelser. Bekendtgørelsen tilrettes i overensstemmelse hermed. Ejendomsforeningen Danmark foreslår, at a conto-ydelsen for andelsboliger, hvor der er opsat individuelle vandmålere, bør oplyses. ERST er ikke enig i, at der bør oplyses om sælgers vandforbrug, heller ikke ved salg af andelsboliger, da vandforbruget er individuelt og umiddelbart ikke er afhængig af boligen. Dansk Byggeri mener, at det er uhensigtsmæssigt, at sælgers faktiske forbrug af vand og varme ikke skal oplyses, samt at boligkøbere bør have ret til at få disse oplysninger udleveret i salgsopstillingen. ERST er ikke enig, da det netop er en af de større ændringer i loven, at oplysning om sælgers forbrug har mindre relevans for købere. Bestemmelserne om oplysning om forbrug er fastsat i samråd med Energistyrelsen. Til 19 beregning af nyt salgsbudget ved indkomne købstilbud: Forbrugerrådet Tænk foreslår, at ejendomsmægleren altid skal have pligt til at udarbejde et fornyet salgsbudget, når mægleren forelægger sælger et købstilbud, da det er en afgørende forudsætning for, at sælger kan tage stilling til tilbuddet. Efter de gældende regler er mægleren forpligtet som det foreslås af Forbrugerrådet Tænk. ERST mener dog, at det ikke er relevant at pålægge ejendomsmægleren at udarbejde fornyet salgsbudget, hver gang ejendomsmægleren skal forelægge et købstilbud for sælger, idet der undervejs i boligsalget kan indkomme mange tilbud, som sælger på det foreliggende grundlag vil afslå. Ejendomsmægleren er som det også er anfør ovenfor forpligtet ifølge loven til at udarbejde et salgsprovenu, som skal præsenteres for sælger forud for underskrift af købsaftale, dvs. forud for det tidspunkt, hvor sælger tager endelig stilling til købstilbuddet. ERST vurderer derfor, at det er tilstrækkeligt, at mægler kun er forpligtet til at udarbejde nyt salgsbudget, hvis sælger anmoder om det.
8/9 Til 24 deponering af betroede midler: Forbrugerrådet Tænk foreslår, at der indføjes en absolut maksimumgrænse for hvor stort et beløb, som ejendomsmægleren må modtage i deponering, uden at videredeponere på en konto oprettet i forbrugerens (sælgerens) navn, ligesom i dag, hvor der er et maksimum på 200.000 kr. Ønsket er primært hensynet til køber. ERST mener umiddelbart, at grænsen for hvor meget ejendomsmægleren må modtage i deponerede midler uden at videredeponere på en konto i sælgers navn, er tilstrækkelig sikret med den nuværende formulering, som er mæglers vederlag tillagt maksimalt 10.000 kr. Samtidig er det værd at bemærke, at al misbrug af deponerede midler er en overtrædelse af straffelovens regler om bl.a. underslæb. ERST mener på den anden side, at det ikke forvolder ejendomsmæglerne problemer i praksis, hvis der er en absolut maksimalgrænse på 200.000 kr., som det også er tilfældet efter de gældende regler. Da hensynet til den køber, som fortryder en handel, og skal have sin udbetaling retur vejer tungt, efterkommes forslaget, og bekendtgørelsen tilrettes i overensstemmelse hermed. Advokatrådet foreslår, at det præciseres, at advokater, der virker som ejendomsformidlere, ikke er omfattet af bestemmelserne om videredeponering af betroede midler, idet advokaterne allerede er omfattet af bekendtgørelse nr. 908 fra 2009 om (advokaters) behandling af betroede midler. Såfremt Advokatrådets forslag efterkommes, vil der ikke være en pligt for advokater, der udøver ejendomsformidling til at indsætte betroede midler, der overstiger beløbsgrænsen i 24, på en særskilt konto. Dermed stilles forbrugeren ringere, end efter udkastets 24. Uagtet at advokater dermed i en vis snæver forstand vil være omfattet af parallelle regelsæt ved formidling af fast ejendom, kan Advokatrådets forslag derfor ikke efterkommes. Bestemmelsen viderefører de gældende regler i ejendomsmæglerreguleringen. Til 25 deponeringsoversigt: Danske Advokater/Boligadvokater foreslår, at reglen justeres ift. advokater, så der tages højde for klientkontovedtægten, som advokaterne er underlagt. Det er korrekt ud fra en generel betragtning og som anført i høringssvaret, at klientkontovedtægten sikrer klienterne bedre og sætter mere detaljerede rammer for håndteringen af deponerede beløb. Der ses dog ikke at være konflikt mellem de to regelsæt, og den foreslåede 25 supplerer klientkontovedtægtens bestemmelser med yderligere detaljeringskrav
9/9 til oplysninger om modtagne beløb, krav om sikring af købers ejendomsret før sletning må foretages og ERSTs og Disciplinærnævnets mulighed for udlevering af deponeringsoversigten. Der ses derfor ikke at være behov for en ændring/tilpasning af den foreslåede 25. Bestemmelsen viderefører de gældende regler i reguleringen. Til 28 ejendomsformidlingsvirksomheders formål: Danske Advokater/Boligadvokater foreslår, at bestemmelsen præciseres, så den ikke forbyder advokater at drive almindelig advokatvirksomhed og ejendomsformidling i samme virksomhed. ERST tilslutter sig forslaget og retter bekendtgørelsen i overensstemmelse hermed. Til 33 teknisk pris ved salg af andelsboliger: Advokatrådet foreslår, at det i bestemmelsen præciseres, at også kursværdien af finansielle instrumenter og aktiver, som foreningen har defineret som ikkeaktiver, indgår i beregningen. ERST er enig i forslaget, og foreslår, at bestemmelsen præciseres således at der henvises til, at værdierne der skal indgå i beregningen, er dem som fremgår af nøgleoplysningsskemaet, da det er her at ejendomsmæglerne finder oplysningerne, og da der vil være taget højde for de bl.a. finansielle instrumenter (fx renteswap-aftaler) heri. Til 37 teknisk pris ved projektsalg af andelsboliger: Dansk Ejendomsmæglerforening foreslår, at man fjerner ordet anslået foran teknisk pris i bestemmelsen samt henvisningen til 33, da der ikke anvendes oplysningsskemaer ved projektsalg. Den tekniske pris ved projektsalg bør i stedet beregnes som den forholdsmæssige andel af anskaffelsesprisen for hele ejendommen. ERST er enig i, at fjerne henvisningen til 33, idet det er korrekt, at beregningsmetoderne er forskellige. ERST er desuden enig i, at den foreslåede ordlyd på, hvordan den tekniske pris skal beregnes anføres i bestemmelsen. Bekendtgørelsen tilrettes i overensstemmelse hermed.