KENDELSE. Den 22. januar 2007 købte klager en ny ejendom gennem indklagede.

Transkript

1 1 København, den 2. oktober 2008 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet DanBolig Frederikshavn ApS Parallelvej Frederikshavn Sagen angår spørgsmålet, om indklagede har udarbejdet fejlagtige salgsbudgetter og provenuberegninger og derfor skal betale godtgørelse og erstatning til klager samt fortabe sit salær. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger som krævet og skal forrente afregningsbeløbet over for klager, samt om indklagede har krav på betaling af udgifter til annoncer, når udgiften hertil ikke har været specificeret i formidlingsaftale eller salgsbudget. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 22. januar 2007 købte klager en ny ejendom gennem indklagede. Samtidig indgik klager en formidlingsaftale med indklagede om salg af sin eksisterende ejendom. Det fremgik af formidlingsaftalen, at indklagede havde værdiansat ejendommen til kr ,00. Vedrørende betaling til indklagede var det aftalt.

2 2 I det til formidlingsaftalen hørende salgsbudget af 11. december 2006 havde indklagede beregnet klagers overskud ved en handel til en kontantpris på kr ,00 til kr ,00. Af salgsbudgettet fremgik: 5. Specifikation vedrørende annoncering og øvrige salgsfremmende foranstaltninger 5.1. Øvrige salgsfremmende foranstaltninger Ekskl. moms Inkl. moms Obligatoriske ydelser Udstillingsmateriale 1.000, ,00 Annoncering 9.800, ,00 På sidste side på salgsbudgettet var det anført: Der er ikke taget højde for eventuel gæld i nærværende salgsbudget. Formidlingsaftalen udløb efter 6 måneder, uden at ejendommen var blevet solgt. Den 11. juli 2007 indhentede indklagede en tingbogsoplysning, hvoraf det fremgik, at der i ejendommen var tinglyst to pantebreve på hhv. kr ,00 og kr ,00. Den 17. juli 2007 indgik parterne en aftale om forlængelse af formidlingsaftalen med 3 måneder.

3 3 Ved salgsprovenu af samme dag havde indklagede beregnet klagers provenu til kr ,50 ved en kontantpris på kr ,00. I salgsprovenuet havde indklagede ligeledes på sidste side anført, at der ikke var taget højde for eventuel gæld. Samme dag underskrev klager en købsaftale om salg af sin ejendom til køber 1 for kr ,00. Handlen var fra køber 1 s side betinget af, at han fik solgt sin nuværende bolig, og det fremgik videre af købsaftalen: Sælger har ret til at fortsætte salgsarbejdet vedr. nærværende ejendom, indtil nærværende købsaftale er endelig. Hvis sælger modtager yderligere købstilbud, er sælger berettiget til at tiltræde dette, betinget af, at nærværende handel bortfalder. Køber efter nærværende købstilbud har herefter 3 dage fra meddelelsen herom er kommet frem til køber (excl. informationsdagen) til at acceptere en købsaftale betingelsesløst. Sælger vælger, om det er nærværende købsaftale eller en købsaftale på vilkår som det andet fremsatte købstilbud, som køber skal acceptere. Køber 1 fik ikke umiddelbart solgt sin eksisterende bolig, og indklagede fremskaffede herefter et købstilbud fra køber 2. Den 28. august 2007 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning ud fra køber 2 s købstilbud på kr ,00. Indklagede havde beregnet klagers overskud ved en handel til denne pris til kr ,50, idet indklagede nu udover realkreditlånet på kr ,00 havde medregnet kr ,00 vedrørende det andet lån, tinglyst i ejendommen. Den 29. august 2007 accepterede klager en købsaftale om salg af ejendommen til køber 2 for kr ,00. Købsaftalen var fra klagers side betinget af, at køber 1 ikke tiltrådte den betingede købsaftale af 17. juli Det fremgår af sagen, at køber 1 herefter accepterede at købe ejendommen uden forbehold for kr ,00 og med overtagelsesdag 1. oktober Den 12. oktober 2007 fremsendte indklagede sin faktura:

4 4 Samme dag modregnede indklagede sit tilgodehavende i købers deponering på kr ,00 og videredeponerede restbeløbet kr ,00 i klagers pengeinstitut. Klager har bl.a. anført: Indklagede har givet klager fejlagtige oplysninger om klagers provenu i forbindelse med handlen og skal derfor betale godtgørelse og erstatning til klager samt fortabe sit salær. I forbindelse med at klager overvejede at sælge sin ejendom, vurderede indklagede ejendommen og udarbejdede et salgsbudget til klager den 11. december Salgsbudgettet viste et provenu til klager på kr ,00, hvad der undrede klager,

5 5 eftersom klager jo havde gæld, der skulle indfries. Klager overvejede sagen over julen og nytåret og kontaktede herefter indklagede, der havde fundet en ny ejendom til klager. Klager købte herefter den nye ejendom og satte sin eksisterende ejendom til salg hos indklagede. I den forbindelse spurgte klager, hvad klager ville få ud af et salg, og indklagede oplyste, at der var tale om rigtig mange penge, eftersom klager havde gode lån i ejendommen. Klager fik indtryk af, at beløbet lå på ca. kr ,00. Samtidig garanterede indklagede, at alle omkostninger ved handlen kunne holdes inden for kr ,000. Klager fik ikke udleveret noget nyt salgsbudget, idet indklagede blot henviste til salgsbudgettet fra december Den 17. juli 2007 fremskaffede indklagede et købstilbud på klagers ejendom, og klager underskrev købsaftalen samme dag. I den forbindelse afleverede indklagede en provenuberegning til klager, som viste et provenu på kr ,50. Det var acceptabelt for klager og passede godt med de ca. kr ,00, som indklagede havde oplyst klager om samtidig med indgåelsen af formidlingsaftale i januar Handlen var fra købers side betinget af salg af eksisterende bolig, hvorfor indklagede arbejdede videre med salg til anden side. Den 29. august 2007 underskrev klager en købsaftale med en anden køber og til en nedsat pris, og indklagede udleverede en ny provenuberegning til klager vedrørende den nye købsaftale. Provenuberegningen viste et overskud til klager på kr ,50. På forespørgsel oplyste indklagede, at sådan var det, hvis der blev handlet med de nye købere på de nye vilkår. Efterfølgende viste det sig, at køber 1 ville købe ubetinget, og indklagede oplyste derfor klager om, at købsaftalen med køber 2 ikke skulle anvendes. Der blev derfor solgt til den højere pris på kr ,00, og indklagede oplyste, at de gamle papirer med købsaftale og salgsopstilling og provenuberegning af 17. juli 2007 stadigvæk stod ved magt. Køber 1 krævede dog udskiftning af et vindue og 2 døre samt nogle stikkontakter, hvilket klager valgte at acceptere. Efterfølgende fandt klager ud af, at klager på ingen måde ville få et provenu på kr.

6 ,50, men kr ,00 mindre. Indklagede havde således glemt at tage højde for et af de tinglyse lån i ejendommen. Der var tale om et almindeligt afdragsfrit pantebrevslån på kr ,00 i klagernes pengeinstitut og ikke tale om noget ejerpantebrev, som påstået af indklagede. Lånet var blevet tinglyst i december Klager mener, at der er tale om en ansvarspådragende fejl, når indfrielsen af dette lån ikke er medtaget. Det må indgå i vurderingen, at også det oprindelige salgsbudget er fejlagtigt ved overhovedet ikke at medtage nogen gæld. Klager vidste godt, at der var gæld i ejendommen, men klager troede, det var rigtigt, når indklagede oprindeligt oplyste, at klager kunne regne med at få omkring kr ,00 i overskud. Som følge af de fejlagtige oplysninger om salgsprovenu skal indklagede erstatte kr ,000. Indklagede skal også erstatte kr ,50, idet klagerne fik en merudgift på dette beløb i forhold til de af indklagede lovede udgifter på kr ,00. Klager finder endvidere, at indklagede skal fortabe sit salær som følge af de mange fejl og undladelser i budget og provenu og hele den usikkerhed, klager har haft i den anledning. Indklagede skal endvidere erstatte klager kr ,00, som klager har måttet betale til sin bank for at få flyttet lånet på kr ,00 over i klagers nye ejendom. Klagers bank har oplyst, at dette beløb ekstraordinært har været afholdt, fordi der ikke i salgsprovenuberegningen af 17. juli 2007 var taget højde for indfrielse af lånet på kr ,000. Provenuet blev derfor ikke kr ,50 som af indklagede beregnet, men kr ,00 mindre. Der var således ikke penge til at indfri lånet på kr ,00 på grund af indklagedes fejl. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på dokumentationsomkostninger som krævet, og om indklagede skal forrente afregningsbeløbet over for klager, samt om indklagede har krav på betaling af udgifter til annoncer, når indklagede ikke har udspecificeret udgiften over for klager. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager samt bestrider at skulle fortabe sit salær.

7 7 Det omtalte lån på kr ,00 var ikke et helt normalt lån, som anført af klager. Lånet var en Nordea prioritet sikret ved det tinglyste lån. Klager kan ikke have været i god tro om salgsprovenuets rigtighed, idet klager havde kendskab til, at der var et sådant lån i ejendommen, og derfor var vidende om, at provenuet ville blive mindre end anført i salgsprovenuberegningen. Af de 3 provenuberegninger fremgår, at klagers omkostninger ved handlen er væsentligt højere end kr ,00, hvorfor klager ikke var berettiget til at tro, at samtlige af handlens udgifter kunne holdes under kr ,00. Hvis de udgifter, klager henviser til, er udgifterne til indklagede, udgør disse alene kr ,00 og holder sig således indenfor de nævnte kr ,00. I øvrigt kan udgifter til vinduer, døre og stikkontakter umuligt have været forudset af indklagede i beregningen af provenuet, idet disse udgifter efterfølgende er aftalt mellem klager og køber. Udgiften hertil er derfor indklagede uvedkommende. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede den 11. december 2006 udarbejdede et salgsbudget til klager, der viste et overskud på ca. kr ,00. Nævnet finder således, at dette salgsbudget var misvisende, idet der ikke var taget højde for gæld i ejendommen, og derfor ikke gav et reelt billede af provenu ved salg. I den forbindelse bemærker nævnet, at det ikke er tilstrækkeligt blot på sidste side i salgsbudgettet at anføre, at der ikke er taget højde for gæld i beregningen af provenuet. Nævnet finder det endvidere kritisabelt, at indklagede ikke i salgsbudgettet af 17. juli 2007 medregnede indfrielse af begge lån, tinglyst på ejendommen. Da der ikke var tale om ejerpantebreve, havde indklagede således pligt til at medregne indfrielse af begge lån. Da klager var bundet af handlen indgået den 17. juli 2007, har det ingen betydning, at klager efterfølgende den 28. august 2007 fik udleveret en korrekt salgsprovenuberegning. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning.

8 8 Henset til størrelsen af det omhandlede lån og til at det var optaget og forhøjet ca. 1 ½ år før handlen, finder nævnet, at klager ikke kan anses for at have været i god tro om rigtigheden af provenuberegningen af 17. juli Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager. Som følge af det kritisable mæglerarbejde finder nævnet, at indklagede skal fortabe sit salær, kr ,00 inkl. moms. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede havde lovet, at samtlige omkostninger for klager i forbindelse med handlen ville holde sig under kr ,00, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at erstatte klager beløb i den forbindelse. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagers gebyr for overflytning af det omhandlede lån til klagers nye ejendom, idet der ikke var tale om, at handlen ikke hang sammen for klager. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede over for nævnet har dokumenteret at have afholdt kr. 437,50 vedrørende servitutter, hvorfor nævnet alene kan godkende indklagedes krav på betaling af dette beløb og ikke kr. 500,00. Indklagede har vedrørende restgældsoplysning dokumenteret at have afholdt kr. 324,38, hvorfor nævnet kan godkende dette beløb og ikke kr. 625,00 som krævet af indklagede. Indklagede har dokumenteret at have afholdt kr. 812,50 inkl. moms til foto, hvorfor nævnet alene kan godkende dette beløb og ikke kr ,00. Da indklagedes afregningsbeløb overstiger kr ,00, har klager krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet kr ,00 fra overtagelsesdagen til afregningsdagen. Da denne forrentning ikke har fundet sted, finder nævnet, at indklagede skal forrente afregningsbeløbet med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 %, fra 1. oktober 2007 til 12. oktober 2007, i alt kr. 79,25.

9 9 Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnet finder, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis i salgsbudgettet har specificeret den aftalte udgift til annoncering, idet det heraf ikke fremgår, hvor mange og hvilken størrelse annoncer, klager får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncering kr ,00 inkl. moms, jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr ,87 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr ,87 fra 18. januar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Poul Søggard formand