Klagerne. J.nr aq. København, den 3. juli 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 3. juli 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Lene Eg Madsen v/ Tryg Klausdalsbrovej Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 17. oktober Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udarbejdet en fejlagtig provenuberegning til klagerne og som følge heraf skal betale godtgørelse til klagerne og erstatte klagernes ekstra udgifter i den forbindelse. Sagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede som følge af mangelfuldt mæglerarbejde skal fortabe sit salær. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres fritidsejendom og indgik derfor den 3. maj 2010 en formidlingsaftale med indklagede om salg af ejendommen. Formidlingsaftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til kr. Indklagedes vederlag m.v. var aftalt således:

2 2 Af salgsbudgettet, som hører til formidlingsaftalen, fremgår bl.a.:

3 3 [ ]

4 4 Det fremgår af salgsbudgettets punkt 8, at der på ejendommen var tinglyst 2 lån i BRF-kredit på ejendommen på henholdvis kr. og kr., som ikke indgik i budgettet. Den 5. september 2010 underskrev klagerne købsaftale om salg af ejendommen for en kontantpris på kr. med overtagelsesdag den 15. september Det fremgår af købsaftalen, at køberne havde skrevet under på aftalen den 26. august Af salgsprovenuberegningen, som hører til købsaftalen, fremgår bl.a.:

5 5 [ ] Det fremgår videre af budgettet, at der er givet en rabat på salæret på kr. Af tingbogsattest af 23. august 2010 fremgår, at klagerne har fået tinglyst adkomst på ejendommen den 9. september Det fremgår endvidere, at der på ejendommen var lyst byrde pantstiftende vedrørende Grundejerforeningen på kr., og at der

6 6 var 2 realkreditpantebreve til BRF kredit A/S lyst på ejendommen den 28. oktober 2008 på henholdsvis kr. og kr. Den 27. september 2010 sendte indklagede sin faktura til klagerne: Den 19. januar 2011 skrev klagerne til indklagede:

7 7

8 8 Den 24. februar 2011 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagerne:

9 9 Klagerne afviste dette forligstilbud. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har udarbejdet en fejlagtig provenuberegning i forbindelse med salget og skal derfor betale godtgørelse til klagerne. Indklagede skal erstatte klagerne de udgifter, klagerne har haft til kredit m.v., på grund af, at handlen ikke hang sammen. Da klagerne købte ejendommen betalte de kr. Indklagede skal også erstatte klagerne dette beløb. Indklagede skal endvidere fortabe sit vederlag som følge af det dårlige arbejde. Aftalen mellem klagerne og indklagede var, at fritidshuset skulle sælges, så klagernes

10 10 gæld kunne blive dækket ind, herunder realkreditlån og gæld på kassekredit. Desuden skulle det indskud, klagerne havde lagt i forbindelse med købet i 2007, ca kr., og vederlaget til indklagede dækkes ind. Indklagede har ikke sørget for, at udbudsprisen/handelsprisen kunne dække klagernes gæld og har dermed ikke handlet, som aftalt med klagerne. Klagerne ønskede ikke nødvendigvis et hurtigt salg. De var parate til at vente for ikke at få underskud. Efter nogle måneder, hvor klagerne ikke havde hørt noget fra indklagede og i øvrigt ikke havde kunnet finde fritidshuset på nettet, kontaktede indklagede klagerne, fordi hun havde en køber til huset. Indklagede ringede på et dårligt tidspunkt og pressede klagerne til sige ja til en pris, der var lavere end udbudsprisen. Indklagede sagde til klagerne, at det alene var deres indskud, der ikke blev dækket, og at de faktisk var heldige, at der overhovedet var en køber i det marked. Da klagerne næste dag kontaktede indklagede og sagde, at det ikke hang sammen økonomisk, og den pris køberne havde budt var for lav, fik klagerne at vide, at de ikke bare kunne fortryde, men var forpligtede af den accept, der var givet til køber. Klagerne blev efterfølgende kontaktet af realkreditinstituttet, som fortalte, at der ikke var penge til at indfri lånene. Indklagede glemte at medregne et kreditforeningslån i provenuberegningen, og der var derfor ikke penge til at indfri de to kreditforeningslån, og køberne kunne ikke opnå anmærkningsfrit skøde. Indklagede havde ikke spurgt panthaverne, om de ville acceptere en handel med underskud. Klagerne bestrider, at de var i ond tro. De handlede i tillid til, at indklagede handlede som aftalt med klagerne. Klagerne var i øvrigt ikke klar over, at der var to lån i ejendommen, de har altid betalt et samlet beløb til BRF-kredit. Klagerne kontaktede derefter indklagede, og indklagedes ansvarsforsikringsselskab tilbød at betale det beløb, der manglede, så køberne kunne få skøde. Klagernes bank har hjulpet klagerne, så køberne kunne opnå skøde. Det betyder dog ekstra udgifter for klagerne, som indklagede skal erstatte. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket sagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af annoncering og internetannoncering, når udgiften ikke er specificeret i salgsbudgettet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse eller erstatning til klagerne, ligesom indklagede bestrider at skulle fortabe sit salær.

11 11 Klagerne ønskede et hurtigt salg og dermed en udbudspris, som ville få en køber til at vælge klagernes hus frem for andre tilsvarende huse i området. Derfor blev udbudsprisen fastsat lidt under normal udbudspris for hustypen. Klagerne har da heller ikke gjort indsigelse mod udbudsprisen. Klagerne var orienteret om, at indklagede i budgettet alene medtog gæld, der var tinglyst på ejendommen, og at budgettet derfor ikke havde gæld på kassekredit m.v. med. Indklagede har ikke på noget tidspunkt lovet klagerne, at de kunne få solgt fritidshuset, så der med sikkerhed kunne være dækning for al klagernes gæld og de omkostninger, klagerne havde haft ved køb/salg. Det var klagernes valg at sælge, og de har gjort det på et fuldt oplyst grundlag. Indklagede har ikke sagt til klagerne, at de var forpligtede til at acceptere et købstilbud fra køberne. Der gik 10 dage fra købernes underskrift på købsaftalen til klagerne skrev under, så de har haft tid til at overveje konsekvenserne af et salg. Ejendommen har været annonceret i formidlingsperioden. Det er rigtigt, at der var en periode, hvor klagerne ikke hørte fra indklagede, men det var fordi, der ikke var aktivitet på ejendommen. Dette indikerer også, at prisen ikke var for lav. Indklagede har ikke glemt at medtage noget lån i salgsprovenuberegningen. På ejendommen var tinglyst 2 lån til BRF kredit. Det ene lån er medregnet i klagernes provenuberegning. Det andet lån har indklagede taget forbehold for i salgsprovenuet. Indklagede har ved en beklagelig fejl ikke sikret sig panthavernes accept af, at ejendommen blev solgt, uden at der var dækning til alle kreditorer. Klagerne har imidlertid ikke lidt noget tab ved dette. Klagerne har heller ikke dokumenteret, at de har haft udgifter til kassekredit/lån, som måtte optages for at betale det manglende beløb. Klagerne var ikke i god tro. Klagerne vidste udmærket, at der var lån for mere end kr. i ejendommen. Det fremgår af tingbogen, at lånene er optaget i I øvrigt var de store udgifter til betaling af lån medvirkende til, at klagerne ønskede at sælge fritidshuset. Indklagede gav en salærrabat på kr. for at mindske klagernes underskud ved salget. Indklagedes ansvarsforsikringsselskab tilbød klagerne kr. til indfrielse af det mindste lån i BRF kredit, så køber kunne få skøde. Klagerne afslog dette. Klagernes provenu er lavere end det, der var i budgettet, hvis fritidshuset var solgt til udbudsprisen, og det må betragtes som et lille nedslag i det pågældende marked.

12 12 Nævnet udtaler: Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at indklagede skulle have presset klagerne til at underskrive købstilbud under udbudsprisen, ligesom nævnet ikke finder det godtgjort, at indklagede har sagt til klagerne, at de var forpligtede til at acceptere et købstilbud fra køberne. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke medregnede begge lån i den udarbejdede provenuberegning, som derved blev fejlagtig. Det fremgår af 24, stk. 2, i lov om omsætning af fast ejendom, at såfremt der til skade for forbrugeren er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Henset til størrelsen af det lån, som ikke er medregnet i budgettet, til at lånet er optaget i november 2008, det vil sige ca. 2 år før handlen, og til, at der i provenuberegningen er taget forbehold for, at lånet ikke er medregnet, finder nævnet ikke grundlag for at fastslå, at klagerne var i god tro om salgsprovenuberegningens rigtighed, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at betale godtgørelse. Indklagede har pligt til at undersøge, om handlen hænger sammen for klagerne. Indklagede har imidlertid forsømt denne pligt, hvilket er alvorligt kritisabelt. Indklagede burde før handlen have undersøgt dette ved at kontakte klagernes pengeinstitut og få oplysning om indfrielser og få bankens accept af handlen, når denne gav underskud. Nævnet finder, at indklagede som følge af det mangelfulde arbejde skal miste sit salær på ,75 kr. Det fremgår af sagen, at klagerne forinden handlen var gjort opmærksom på, at de ikke ved handlen ville få et overskud, der kunne dække det indskud på ca kr., som klagerne betalte, da de købte ejendommen. Nævnet finder derfor ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagerne noget beløb i den forbindelse. Nævnet finder det ikke godtgjort at klagerne har lidt et tab som følge af indklagedes manglende undersøgelse af, om handlen hang sammen, og kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klagerne udgifter til optagelse af en kredit, som blev optaget, så realkreditlånene kunne indfries. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers

13 13 stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Indklagede har hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet specificeret den aftalte udgift på kr. til annoncering i Midtjysk Ugeavis, allerede fordi det ikke fremgår, hvor mange annoncer klagerne får for det aftalte beløb. Nævnet kan herefter ikke godkende indklagede krav på betaling af beløbet på kr., jf. lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3. For så vidt angår internetannoncering, er der i formidlingsaftalen aftalt et beløb på kr. Der er hverken i formidlingsaftale eller salgsbudget anført nærmere om, hvad beløbet dækker. Nævnets formand, Forbrugerrådets repræsentant og Grundejernes Landsorganisations repræsentant (3 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Vi finder ikke, at angivelsen i formidlingsaftale og salgsbudget er tilstrækkelig specifikation af det aftalte beløb, idet det ikke fremgår på hvilke hjemmesider, der vil blive annonceret, eller på anden måde er specificeret, hvilke ydelser klager får for det aftalte beløb, og vi kan derfor ikke godkende indklagedes krav på betaling heraf. Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter (2 nævnsmedlemmer) udtaler: Vi finder, at indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte internetannoncering. Til støtte herfor anføres, at lovgivers hensigt har været, at forbrugeren kan gennemskue, hvilke ydelser der modtages, hvilket findes at være tilfældet. Vi stemmer derfor for at godkende indklagedes krav på betaling for internetannoncering. Efter stemmeflertallet har indklagede ikke krav på betaling for internet med kr. Indklagede har opkrævet udgift til fotografering og plantegning kr. Indklagede har

14 14 imidlertid alene dokumenteret at have afholdt udgift på 1.062,50 kr., hvorfor nævnet alene kan godkende betaling af dette beløb. Indklagede skal derfor betale 1.375,50 kr. til klagerne. Konklusion: Indklagede skal herefter betale ,25 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 17. oktober 2011, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand