Klagerne. J.nr UL/bib. København, den 17. januar 2012 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 17. januar 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Statsaut. ejendomsmægler Jesper Struckmann Frederiksborggade Frederikssund Nævnet har modtaget klagen den 11. juli Klagen angår bl.a. spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og derfor skal betale godtgørelse til klagerne, hvorvidt indklagede har afregnet for sent og derfor skal betale morarenter til klagerne, hvorvidt indklagede har krav på vederlag, når der ikke gjaldt en skriftlig formidlingsaftale på handelstidspunktet, hvorvidt indklagede har krav på berigtigelseshonorar, når der ikke er indgået en skriftlig aftale med klagerne om betaling heraf, samt hvorvidt indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved at henvende sig direkte til klagerne,

2 2 når disse var repræsenteret ved advokat. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik derfor den 21. januar 2009 en formidlingsaftale med klagerne gældende i 6 måneder. Betalingen til indklagede var aftalt således: [...] Det var i formidlingsaftalen videre anført, at der ikke forelå energimærke på ejendommen, og at indklagede fik fuldmagt til at rekvirere energimærkning.

3 3 Formidlingsaftalen udløb efter 6 måneder den 21. juli 2009, uden at ejendommen var blevet solgt. Der blev efter det oplyste ikke indgået aftale om forlængelse af formidlingsaftalen eller indgået en ny formidlingsaftale. Klagerne var interesseret i at købe en anden ejendom, og det blev med ejeren af denne ejendom aftalt, at denne samtidig skulle købe klagernes eksisterende ejendom. Den 20. april 2010 udarbejdede indklagede en salgsprovenuberegning til klagerne ud fra en salgspris på kr. Indklagede anførte heri, at der skulle indfris to lån: Indklagede beregnede klagernes underskud til kr. ved et salg til denne pris. Den 22. april 2010 underskrev klagerne en købsaftale om salg af deres ejendom for kr. med overtagelsesdag den 1. juni I aftalen var det anført, at ejendommen var omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, men at køber ikke havde fået udleveret energimærkning. Det fremgik videre af købsaftalen, at køber skulle deponere kr. hos indklagede, samt: Beløb, der deponeres hos ejendomsmægleren forrentes ikke. Dette gælder dog ikke, hvis beløbet der skal afregnes til sælger overstiger kr , i hvilket tilfælde renten svarer til Nationalbankens officielle udlånsrente, beregnet af afregningsbeløbet. Det var i købsaftalen aftalt, at indklagede skulle berigtige handlen for klagerne. Der blev imidlertid ikke indgået en skriftlig berigtigelsesaftale. Indklagede har oplyst, at det efter købsaftalens underskrivelse blev aftalt, at købers advokat skulle berigtige handlen, og at klager og indklagede i den forbindelse aftalte, at indklagede fortsat skulle oppebære det aftalte honorar. Honoraret skulle i stedet være betaling for indklagedes rådgivning til klagerne i forbindelse med deres køb af ny ejendom. Købsaftalen var betinget af klagernes køb af købers ejendom. Den 22. april 2010 modtog klagerne en fra deres pengeinstitut. Af en fremgik bl.a.: Jeg kan bekræfte at Nordea gerne vil låne jer op til kr. til brug for jeres

4 4 boligkøb. Forudsætningerne er følgende: [...] I aftaler med jeres nye bankforbindelse at de sikrer indfrielsen af jeres nuværende gæld ifbm salget af ejendommen. [...] Den 22. april 2010 underskrev klagerne et dokument med følgende ordlyd: Til Jesper Struckmann [dato] Undertegnede bekræfter at vores nuværende bank Nordea [ ] låner os ,- til dækning af Kurstab og de resterende ,- dækkes af egne private midler. [klagernes underskrift] Den 18. juni 2010 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: [Klagerne] har kontaktet mig, under henvisning til det af Dem gennemførte salg af ejendommen [...]. Jeg går ud fra at De er vidende om, at Deres oprindelige oplæg til mine klienter som sælger var, at provenuet var kr. 0,00. Deres seneste beregninger viser nu et negativt provenu, hvilket sædvanligt vist kræver kreditorernes samtykke, og der ses ikke af det til mig udleverede materiale, hverken forbehold eller tilsagn om salg med underskud. Efter min opfattelse er der tale om ansvarspådragende adfærd, og jeg beder Dem meddele mig, om De anmeldt sagen til Deres forsikringsselskab, og/eller indstillet på, at skadesløsholde mine klienter for det negative provenu. [...] Den 9. august 2010 rykkede advokaten for svar. Den 19. april 2011 blev købesummen frigivet, hvilket indklagede fik meddelelse om samme dag. Den 24. juni 2011 sendte indklagede sin afregning til klagerne:

5 5 Efter klagens indgivelse til nævnet har indklagede henvendt sig til klagerne og bedt dem underskrive bl.a. berigtigelsesaftale dateret 22. april Klagerne har bl.a. anført: I forbindelse med at der blev fundet en køber til ejendommen, blev det mellem klagerne og indklagede aftalt, at ejendommen skulle sælges for en pris, der svarede til indfrielsen af eksisterende gæld inklusiv omkostninger, således at klagerne kunne sælge uden tab, men også uden fortjeneste. Det var denne aftale, der lå til grund for klagernes køb af ny ejendom. Indklagede havde imidlertid lavet en regnefejl, idet indklagede ikke havde taget højde for overkursen på lån, der skulle indfris. Klagernes provenu blev derfor væsentligt lavere end forudsat, idet klagerne fik et tab på ,55 kr. ved salget. Klagerne kom derfor til at mangle penge til opfyldelse af deres køb af ny ejendom. Det var først på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse, at klagerne blev bekendt med regnefejlen på ca kr., og klagerne blev nødsaget til at fremskaffe finansieringen, hvis de skulle købe den nye ejendom. Derudover bevirkede indklagedes regnefejl, at der ikke kunne indgås kurskontrakt, hvilket har bevirket et kurstab for klagerne på ca kr. Indklagede har først afregnet over for klagerne den 1. juli 2011, selvom købesummen blev frigivet den 4. maj I øvrigt stemmer afregningsbeløbet på kr. ikke

6 6 overens med formidlingsaftalen. Indklagede har efter klagens indgivelse til klagenævnet opsøgt klagerne på deres bopæl og anmodet om klagernes underskrift på flere dokumenter, bl.a. en berigtigelsesaftale. Klagerne er repræsenteret ved advokat i forbindelse med klagesagen, og advokaten har rådgivet klagerne til ikke at underskrive disse dokumenter. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal forrente afregningsbeløbet over for klagerne, hvorvidt indklagede har krav på betaling af dokumentationsomkostninger som krævet, hvorvidt indklagede har krav på vederlag, når formidlingsaftalen var udløbet på handelstidspunktet, om indklagede har overtrådt lov om fremme af energibesparelser i bygninger ved ikke at sørge for, at køber fik udleveret energimærke før handlen, samt hvorvidt indklagede har krav på betaling af berigtigelseshonorar, når der ikke er indgået en skriftlig aftale om betaling heraf. Indklagede har bl.a. anført: Klagerne har i forbindelse med handlen fået udleveret salgsprovenuberegning af 20. april 2010, der viser underskuddet på ca kr. ved handlen. I forbindelse med forhandlingerne om salg af klagernes ejendom, stillede indklagede som betingelse, at klagerne dokumenterede deres vilje og evne til at dække det fremkomne underskud i handlen. Klagerne var meget interesseret i at erhverve den nye ejendom, og både klagerne og klagernes pengeinstitut garanterede for underskuddet. Indklagede står derfor uforstående over for påstanden om, at indklagede har lavet en regnefejl, og at klagerne dermed har lidt tab. Det er korrekt, at indklagede har kontaktet klagerne og forespurgt, om de ville underskrive bl.a. berigtigelsesaftale, da det var en klar aftale mellem parterne. Under salgsforløbet blev det med køber aftalt, at køber, der var et pengeinstitut, vederlagsfrit varetog berigtigelsen i samarbejde med indklagede. Dette blev drøftet med klagerne, der accepterede forholdet og fortsat var villige til at betale indklagede det aftalte berigtigelseshonorar. Honoraret skulle i stedet dække indklagedes deltagelse som rådgiver og forhandler for klagerne i forbindelse med deres køb af ny ejendom, der var til salg hos en anden mægler. Nævnet udtaler: Klagerne har oplyst, at indklagede, da der pågik forhandlinger med køber, herunder om klagernes køb af købers ejendom, meddelte, at klagernes provenu ved salgsprisen på kr. ville være 0 kr., således at der hverken blev en fortjeneste eller et tab. Før købsaftalens underskrivelse fik klagerne forelagt salgsprovenuberegning af 20. april 2010, hvoraf det fremgik, at klagerne ved et salg til denne pris ville få et underskud på ,55 kr.

7 7 Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Bestemmelsen vedrører alene provenu ved salg, og da klagerne umiddelbart før handlen har fået udleveret en aktuel salgsprovenuberegning og dermed er blevet gjort bekendt med, at der ville blive et underskud for klagerne, kan nævnet ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klagerne. Den omstændighed, at klagerne eventuelt havde indrettet deres økonomi efter en provenuberegning, der ikke var udarbejdet i forbindelse med underskrivelse af købsaftale, kan efter nævnets opfattelse ikke føre til et andet resultat. Det er dokumenteret, at klagernes pengeinstitut ville låne klagerne kr. til delvis dækning af underskuddet ved handlen, og at klagerne over for indklagede erklærede selv at have det resterende beløb. Nævnet finder det hermed dokumenteret, at handlen hang sammen, og der kan ikke bebrejdes indklagede noget i den forbindelse. Nævnet finder det ikke godtgjort, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke kurssikrede indfrielsen af deres lån, hvorfor nævnet ikke kan pålægge indklagede at erstatte klagernes kurstab i den forbindelse. Købesummen er blevet frigivet den 19. april 2011, hvorfor indklagede burde have frigivet umiddelbart efter denne dato. Det er alvorligt kritisabelt, at indklagede først afregnede over for klagerne den 24. juni Det er endvidere alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke har forrentet afregningsbeløbet på kr. over for klagerne, som bestemt i købsaftalen, når deponeringen overstiger kr. Som følge af disse forhold skal indklagede forrente afregningsbeløbet fra overtagelsesdagen den 1. juni 2010 til afregningsdagen den 24. juni 2011 med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 %, i alt 8.390,45 kr. Nævnet udtaler alvorlig kritik af indklagede for at have henvendt sig til klagerne direkte, når indklagede var bekendt med, at klagerne var repræsenteret ved advokat i forbindelse med klagesagen. Det er ligeledes alvorligt kritisabelt, at indklagede i den forbindelse forsøgte at få klagerne til at underskrive bl.a. en berigtigelsesaftale, der var tilbagedateret til handelstidspunktet. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers

8 8 stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det er i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 21. januar 2009 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på vederlag, der er opkrævet med henholdsvis kr. og kr., i alt kr. og dokumentationsomkostninger, i alt kr. Fra disse beløb er startgebyret i henhold til formidlingsaftalen fratrukket, således at indklagede har opkrævet i alt kr. hos klagerne vedrørende disse poster. Indklagede har dokumenteret at have indhentet BBR-ejermeddelelse på et tidspunkt, hvor formidlingsaftalen af 21. januar 2009 var gældende. BBR-ejermeddelelsen kan imidlertid indhentes gratis på OIS.dk., hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav om betaling herfor. Det fremgår af 11a i lov om omsætning af fast ejendom, at det i opgørelsen af det endelige vederlag tydeligt skal fremgå, hvilke ydelser forbrugeren har modtaget, samt vederlaget for den enkelte ydelse. Nævnet finder, at indklagede ikke har opfyldt denne bestemmelse, idet angivelse af specifikation 3-6 og tillæg pkt. 6 ikke er tilstrækkelig tydelig for forbrugeren. Nævnet skal herefter udtale kritik af indklagede. På grund af den mangelfulde faktura kan det ikke umiddelbart afgøres, hvad beløbet på kr. dækker, men nævnet lægger til grund, at dette beløb dækker berigtigelseshonorar, som efter indklagedes forklaringer senere blev ændret til køberrådgivningshonorar efter aftale med klagerne. Nævnet kan ikke godkende et vederlag for hverken berigtigelse eller køberrådgivning, idet der ikke er indgået en skriftlig aftale herom. Det fremgår af formidlingsaftalen, at ejendommen er omfattet af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og at indklagede har fået fuldmagt til at indhente energimærke via forsikringsselskab allerede ved formidlingsaftalen indgået i januar I købsaftalen er det anført, at køber ikke har fået udleveret gyldigt energimærke. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke har sørget for, at køber fik udleveret energimærke i forbindelse med handlen, idet lov om forbrugerbeskyttelse ved omsætning af fast ejendom dermed er blevet overtrådt. Som følge af dette mangelfulde arbejde finder nævnet, at indklagede skal tåle en salærreduktion på kr.

9 9 Konklusion: Indklagede skal herefter betale ,45 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 11. juli 2007, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Da indklagede ikke løbende bidrager til nævnets drift via medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening, skal indklagede, jf. 27 i Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling, endvidere betale 9.200,00 kr. til nævnet for behandling af nærværende klagesag. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand